REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
Il Giudice dott. Giorgio Cozzarini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2806/2021 del R.G. Trib. in data 29/12/2021 promossa d a
- (CF: ), nato a [...], il [...] e Parte_1 C.F._1
residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. Sergio Ballarini, dall'avv. Luca Ballarini e dall'avv. Marco Ballarini
a t t o r e contro
- , nato a [...] il [...], residente a [...]Controparte_1
Michele al Tagliamento (VE) in Via Marango n. 131, codice fiscale C.F._2
- , nato a [...] il [...], residente a [...]Controparte_2
Michele al Tagliamento (VE) in Via Marango n. 131, codice fiscale
C.F._3 entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Silvia Vangelisti e dall'avv. Rosella Facco
c o n v e n u t i
e con la chiamata in causa di
- (C.F. ) residente in [...] C.F._4
Marocco n. 10, Coriano (RN)
1 - (C.F. residente in [...]Controparte_4 C.F._5
n. 1, Lignano Sabbiadoro (UD), entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Gianluca Regazzo
t e r z i c h i a m a t i
(C.F. ), nata a [...] il [...], Parte_2 CodiceFiscale_6
residente a [...]
t e r z a c h i a m a t a – c o n t u m a c e
avente per oggetto: diritto di prelazione – diritto di riscatto del conduttore (ex L. n.
392/1978, ex L. 431/1998 e altre leggi speciali) trattenuta in decisione nell'udienza del giorno 31/1/25, sostituita con note scritte, con le quali le parti hanno formulato le seguenti
CONCLUSIONI
- per parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito:
1) Accertare e dichiarare che il Sig. è coltivatore diretto e/o imprenditore Parte_1
agricolo professionale ed in presenza di tutti i requisiti e presupposti di legge, ha tempestivamente e validamente esercitato, con l'atto introduttivo del presente giudizio, il riscatto agrario nei confronti dei Sigg.ri nato a [...] il Controparte_1
09.05.1955 e residente in [...] (cf:
) e nato a [...] il [...] e C.F._2 Controparte_2
residente in [...] (cf:
in ordine al complesso immobiliare terreno e fabbricato, oggetto C.F._3
della compravendita datata 29.12.2021, n. 5567 di repertorio Notaio , come Persona_1 evidenziato in parte narrativa dell'atto di citazione.
2) Accertarsi e dichiararsi che l'accatastamento del fabbricato e terreno sito nel Comune di San Michele al Tagliamento e censito al Fg. 33, mn. 454, sub. 2, Via San Filippo n. 135,
P.T., categoria D/7, (fabbricato industriale), così descritto nell'atto notarile del
29.12.2021: “…trattasi di capannone con corte esclusiva eretto sul mappale 454 di catastali mq. 4.330,00 (quattromilatrecentotrenta) che ne costituisce sedime e scoperto e
2 confinante nel suo complesso da nord in senso orario con il mappale 441, mappale 65, mappali 484 e 67….” di proprietà dell'attore, viola tutte le normative urbanistiche comunali sia sulla identificabilità dell'immobile sia sulla esclusiva destinazione agricola della zona.
3) Accertarsi e dichiararsi che il fabbricato e terreno sito nel Comune di San Michele al
Tagliamento, censito al Fg. 33, mn. 454, sub. 2, Via San Filippo n. 135, P.T., categoria D/7
è un terreno agricolo ed un fabbricato agricolo, in zona classificata dal P.R.G. del Comune di San Michele al Tagliamento (VE), “Sottozona E2 – Agricola Produttiva”) ed avente un
“….vincolo di destinazione a ricovero macchine ed attrezzi agricoli di cui all'atto di data
23 marzo 1993 n. 86826 di repertorio del Notaio registrato a AT il Per_2 giorno 1 aprile 1993 al n. 71 e trascritto a Venezia il 5 aprile 1993 ai numeri 6532/4714”, con l'eventuale emanazione di ogni ulteriore e conseguente provvedimento di ragione e di legge, per quanto esposto in parte narrativa dell'atto di citazione.
4) Accertarsi e dichiararsi che la vendita datata 29.12.2020, n. 5567 di repertorio Notaio
, effettuata tra i Sigg.ri e la è avvenuta in Persona_1 CP_1 Controparte_5
spregio alla normativa vigente in materia di prelazione agraria.
5) Dichiarando come l'attore ad ogni effetto si dichiara, pronto e disposto al pagamento del prezzo dichiarato, nonché ad adempiere ogni altro onere di ragione e di legge, per quanto esposto in parte narrativa dell'atto di citazione.
6) Dichiarare il Sig. (CF: ) nato a [...] il Parte_1 C.F._1
27.08.1980 e residente in [...], divenuto esclusivo proprietario del complesso immobiliare, terreno e fabbricato, sito nel
Comune di San Michele al Tagliamento e censito al Fg. 33, mn. 454, sub. 2, Via San Filippo
n. 135, P.T., categoria D/7 o dell'eventuale nuovo identificativo dell'immobile che sarà generato a seguito di consulenza tecnica d'ufficio con l'eventuale emanazione di ogni ulteriore e conseguente provvedimento di ragione e di legge, per quanto esposto in parte narrativa dell'atto di citazione.
7) Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Venezia di trascrivere l'emananda sentenza, quale titolo valido per l'acquisto, con suo esonero da ogni e qualsiasi responsabilità.
3 8) Ordinare ai Sigg.ri e di immettere il Sig. Controparte_1 CP_2 Parte_1 nell'immediato possesso del bene riscattato, completamente libero e sgombro da persone e cose, anche interposte, onde possa averne la più ampia disponibilità.
9) Emanare ogni ulteriore e conseguente provvedimento di ragione e di legge.
10) Condannare e , in solido tra loro, al Controparte_1 Controparte_2
risarcimento del danno, c.d. figurativo, per il mancato godimento, utilizzo e produzione da parte del Sig. degli immobili, terreno e fabbricato, che viene quantificato in Parte_1 euro 7.000,00 (settemila / 00) all'anno o in quella somma minore o maggiore che sarà accertata in corso di causa anche a mezzo di CTU, a far data dal 29.12.2020.
11) Compenso di causa integralmente rifuso oltre al rimborso forfettario per spese generali, IVA e CPA sulla parte imponibile come per legge.
12) Condannare le parti avverse ex art. 96 c.p.c. in quella somma che sarà ritenuta di giustizia dall'Ill.mo Giudicante per aver agito e resistito in giudizio in mala fede per quanto esposto in parte narrativa del presente atto e negli atti di causa già dimessi.”
- per parti convenute:
“Nei confronti del signor Parte_1
Voglia il Tribunale adito:
NEL MERITO
- per le causali di cui in narrativa rigettare tutte le domande formulate dal signor Pt_1
siccome infondate in fatto e in diritto e per carenza di giurisdizione del Giudice adito;

[...]
- condannare il signor al risarcimento dei danni ex art. 96, I e III comma, Parte_1
c.p.c., per l'evidente infondatezza della pretesa svolta, danni da quantificarsi in via equitativa;

- ordinarsi la cancellazione della trascrizione della domanda.
Spese, compensi del CTU, del CTP e quelli di causa integralmente rifusi, CPA, IVA e contributo forfettario del 15% compresi, sia nei confronti dei convenuti che dei terzi chiamati.
IN VIA ISTRUTTORIA senza con ciò voler invertire l'onere probatorio, si chiede l'ammissione della prova per testi sulle seguenti circostanze:
4 1) vero che i signori e nel dicembre 2020 hanno acquistato Controparte_1 CP_2 il capannone con l'area circostante, sito in San Michele al Tagliamento in Via san Filippo, che vedo rappresentato nella foto n. 1 del doc. 7) (Testi , , Testimone_1 Testimone_2
, ; Tes_3 Tes_4
2) vero che nel capannone sito in San Michele al Tagliamento i signori CP_1
e e i loro incaricati parcheggiano i camion, le macchine agricole e
[...] CP_2
depositano i prodotti che servono per la loro attività lavorativa (cfr. foto nn. 1, 2, 3, 4 e 5 del doc. 7) (Testi , , , ; Testimone_1 Testimone_2 Tes_3 Tes_4
3) vero che i signori e i loro incaricati utilizzano per la loro attività lavorativa CP_1 anche la stradina laterale, l'area posta dietro il capannone e l'area posta tra il capannone e la strada comunale, che vedo rappresentate nelle fotografie nn. 1, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13,
14, 16 e 19 di cui al doc. 7 (Testi , , , Testimone_1 Testimone_2 Tes_3 [...]
; Tes_4
4) vero che l'area che va dal capannone alla strada comunale, che vedo rappresentata nelle foto nn. 1, 13, 14 e 16 del doc. 7), viene utilizzata dai signori e dai loro CP_1
incaricati per la sosta e la manovra dei camion, dei trattori, dei rimorchi, degli scavatori e dell'attrezzatura agricola di loro proprietà (testi , , Testimone_1 Testimone_2 Tes_3
, ;
[...] Tes_4
5) vero che sull'area che va dal capannone alla strada comunale, di cui alle foto nn. 1, 13,
14 e 16 del doc. 7), i signori e i loro incaricati scaricano anche le casse con i CP_1
vasi di piante e gli altri prodotti per il vivaio (Testi , , Testimone_1 Testimone_2
, ; Tes_3 Tes_4
6) vero che il capannone è stato realizzato nel 1994 con due portoni (foto n. 5, 7, 14 e 16 del doc. 7) per poter entrare e uscire da entrambi i lati con i camion, i trattori e le attrezzature agricole e che di fronte ai portoni sono state predisposte delle aree per la sosta, le manovre
e i passaggi dei camion e delle macchine agricole e per la posa dei materiali (Testi Tes_1
, , , ;
[...] Testimone_2 Tes_3 Tes_4
7) vero che i signori e i loro incaricati utilizzano entrambi i portoni per l'entrata CP_1
e l'uscita dei camion, dei trattori e delle macchine agricole parcheggiate nel capannone stesso (cfr. foto nn. 5, 7, 14, 16, 17 e 19 del doc. 7) (Testi , Testimone_1 Tes_2
, , ;
[...] Tes_3 Tes_4
5 8) vero che i signori , fin dal momento dell'acquisto del capannone, volevano CP_1 livellare, portando terreno e ghiaia, l'area che va dal capannone alla strada comunale, che vedo rappresentata nelle fotografie nn. 1, 7, 13, 14 e 16 del doc. 7), per rendere più agevoli le manovre e la sosta dei camion e delle macchine agricole;
(Testi , Testimone_1
, , ; Testimone_2 Tes_3 Tes_4
9) vero che i signori , hanno già portato della terra, che vedo rappresentata nelle CP_1 fotografie nn. 12, 13 e 15 del doc. 7), allo scopo di livellare l'area che va dal capannone alla strada comunale (Testi , , , . Testimone_1 Testimone_2 Tes_3 Tes_4
Si indicano a testi i signori: residente a [...]; Testimone_1 Tes_2
residente a [...];
[...] Tes_3
residente a [...]; residente a [...]al Tes_4
Tagliamento, Via Conciliazione n. 190/b.
Nei confronti dei signori e Controparte_4 Controparte_3 [...]
Voglia il Tribunale adito, Pt_2
NEL MERITO:
- nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate dall'attore, signor Pt_1
, nei confronti dei signori e , dichiarato che i signori
[...] CP_1 Controparte_2
e nella loro qualità di ex Controparte_3 Controparte_4 Parte_2
soci della Biolca Seconda S.S. di FR CC & C., sono tenuti, a titolo di garanzia per evizione totale nonché a titolo di inadempimento contrattuale, al rimborso a favore dei signori e di tutte le spese sostenute per la compravendita CP_1 Controparte_2
del 29.12.2020 n. 5567 Rep. Notaio e in dipendenza della medesima, Persona_3 alla rifusione di imposte, tasse e oneri pagati a causa dell'intestazione della proprietà degli immobili, condannare i signori e Controparte_3 Controparte_4 [...]
nella loro qualità di ex soci della Biolca Seconda s.s. di FR CC & C., Pt_2
a rifondere ai signori e imposte, tasse e oneri pagati a CP_1 Controparte_2 causa dell'intestazione della proprietà, con rivalutazione monetaria e interessi legali dal momento dei singoli esborsi al saldo;

- spese, compensi del CTU, del CTP e quelli di causa, integralmente rifusi, CPA, IVA e contributo forfettario del 15% compresi, sia nei confronti dei convenuti che dell'attore.”
- per parti terze chiamate:
6 “Nel merito.
Per le ragioni svolte in narrativa, rigettarsi tutte le domande svolte dai signori CP_1
e nei confronti dei signori
[...] Controparte_2 Controparte_3
e siccome inammissibili, improponibili e/o infondate in fatto e in Controparte_4
diritto.
Spese e competenze integralmente rifuse.
Nel merito in via subordinata.
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui i signori e Controparte_3
vengano condannati al rimborso a favore dei signori Controparte_4 CP_1
e di tutte le spese sostenute per la compravendita del
[...] Controparte_2
29.12.2020 n. 5567 Rep. Notaio e in dipendenza della medesima, alla rifusione Per_3 di imposte, tasse e oneri pagati a causa dell'intestazione della proprietà degli immobili, alla corresponsione di miglioramenti e spese utili effettuati sui beni oltre al risarcimento dei danni, ridursi la somma dovuta dai signori e Controparte_3 CP_4
nella misura che verrà ritenuta congrua e quantificata in corso di causa o
[...]
ritenuta di giustizia.
Spese e competenze integralmente rifuse.
In via istruttoria.
Si rinnova, anche in sede di precisazione delle conclusioni, l'eccezione di nullità della
CTU per la natura esplorativa assunta dalla stessa e, in subordine, nell'ipotesi in cui non venisse accolta tale eccezione, si chiede la chiamata a chiarimenti/integrazioni del CTU dott. sui quesiti sollevati dal CTP dei signori il dott. Persona_4 CP_4 [...]
(doc. 5). Per_5
Si insiste per l'ammissione delle prove orali non ammesse e in particolare dei seguenti capitoli:


1. Vero che la striscia di terreno ubicata sul lato ovest del fabbricato di cui al Foglio 33 mapp. 454 sub 2, posta tra il fabbricato stesso e la Via San Filippo, delle dimensioni di circa 1200 mq, è utilizzata come spazio di manovra dei mezzi agricoli e di sosta dei macchinari e delle attrezzature agricole ivi presenti;



2.Vero che la striscia di terreno ubicata sul lato ovest del fabbricato di cui al Foglio 33 mapp. 454 sub 2, posta tra il fabbricato stesso e la Via San Filippo, delle dimensioni di
7 circa 1200 mq non è mai stata oggetto di un piano colturale perché area pertinenziale del fabbricato;

Testi: dott. Via E. Toti n. 8 Jesolo (VE); Via del Persona_5 Testimone_5
Marinaio n. 2 AT (UD); dott. c/o Confagricoltura Venezia- Sez. Tes_6
Portogruaro (VE), Via Boccaccio n. 35 Portogruaro (VE).”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha inteso esercitare il diritto Parte_1 di riscatto agrario ai sensi dell'art. 7 legge 817/1971, sui beni immobili catastalmente censiti al F.33 mapp. 454 del comune di San Michele al Tagliamento (VE), oggetto di compravendita stipulata in data 29/10/2020 tra il venditore BIOLCA SECONDA S.S. di
FR CH & C. e i compratori e Controparte_1
A fondamento del proprio diritto, l'attore, qualificatosi “piccolo Controparte_2 imprenditore – coltivatore diretto”, ha rappresentato di essere proprietario di diversi terreni agricoli confinanti con quelli compravenduti, questi ultimi costituiti, pur essendo stati qualificati nell'atto notarile come “fabbricato industriale con area scoperta o ente urbano di pertinenza”, da un terreno agricolo di 4.820 mq. da sempre coltivato, sul quale era stato eretto un fabbricato rurale destinato a ricovero di macchine e attrezzi agricoli. Parte attrice ha anche sostenuto che il descritto stato di fatto contrasterebbe con la variazione catastale attraverso la quale, illegittimamente attribuendo al bene la categoria D7 propria del fabbricato industriale, anziché quella di fabbricato agricolo (D10) che gli era propria e che era conforme alla classificazione urbanistica, si era cercato di eludere il suo diritto di prelazione agraria. Su tali premesse, deducendo la sussistenza di tutti i presupposti oggettivi e soggettivi del diritto azionato, parte attrice ha chiesto, oltre all'accertamento dell'illegittimità dell'accatastamento del fabbricato e del terreno in quanto contrastante con le normative urbanistiche, l'accertamento dell'esercizio del riscatto agrario, con l'adozione dei conseguenti provvedimenti volti a riconoscere il suo diritto di proprietà sui beni riscattati.
I convenuti e si sono costituiti, Controparte_1 Controparte_2 preliminarmente chiedendo l'autorizzazione alla chiamata in causa dei venditori per far valere nei loro confronti l'eventuale garanzia per evizione, e comunque contestando
8 integralmente nel merito le domande attoree. Nello specifico, hanno escluso l'esistenza dei presupposti del preteso diritto di riscatto, deducendo che la compravendita aveva avuto a oggetto non un fondo agricolo, ma un “capannone con scoperto di pertinenza, ovvero capannone con corte esclusiva eretto sul mappale 454 di catastali mq. 4.330
(quattromilatreventotrenta) che ne costituisce sedime e scoperto”, fabbricato la cui area circostante, parzialmente cementata e destinata alle manovre dei mezzi, non era coltivata, e il cui accatastamento nella categoria D7, dal quale, per inciso, erano derivate conseguenze fiscalmente pregiudizievoli per il proprietario, era stato disposto d'ufficio dall'Agenzia delle Entrate sin dall'anno 2015, a seguito di un frazionamento con cui l'immobile era stato separato dai terreni agricoli circostanti, venduti allo stesso I convenuti Parte_1
hanno altresì eccepito di difetto di prova degli ulteriori requisiti della prelazione agraria, primi fra tutti quelli soggettivi.
Nella contumacia della terza chiamata anche gli altri terzi chiamati, che si Parte_2
sono costituiti quali successori della società venditrice, hanno sostanzialmente opposto le medesime eccezioni dei convenuti, sostenendo di aver venduto una proprietà costituita da un fabbricato con circostante piazzale, accesso carraio cementificato e servizio di scarico lungo il lato, la cui area cortilizia, dopo lo scorporo dal terreno agricolo cui in passato l'immobile era stato funzionale, per ridotte dimensioni e caratteristiche strutturali non avrebbe potuto essere destinata ad attività agricola, avendo invece natura di pertinenza del capannone. Proprio dal venir meno della destinazione del fabbricato al servizio dei terreni agricoli dei quali era stato in precedenza una pertinenza, secondo i terzi chiamati, era derivata la perdita della ruralità e il conseguente inserimento nella categoria propria dei fabbricati industriali, modificazione catastale certamente non finalizzata a eludere la prelazione agraria. Analogamente, i terzi chiamati hanno eccepito il difetto degli ulteriori requisiti di legge per la sussistenza del diritto di riscatto agrario. Infine, contestata la fondatezza della domanda risarcitoria, hanno rilevato il difetto di giurisdizione del
Tribunale in ordine alle domande relative alla legittimità dell'accatastamento.
Il giudice precedente assegnatario ha preliminarmente disposto C.T.U., all'esito della quale, previa riassegnazione e dopo il deposito delle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., la causa è stata istruita mediante l'assunzione di prove testimoniali. Nell'udienza di data
31/1/25, sostituita con il deposito di note scritte, le parti hanno precisato le conclusioni e la
9 causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di legge per gli scritti conclusivi.

2. Le domande di parte attrice devono essere rigettate, per i motivi che si espongono di seguito.

2.1. Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, l'attore ha manifestato, così come ritenuto possibile da una risalente e consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass.
4289/1980 e successive conformi), la volontà di esercitare il diritto di riscatto previsto dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n 590, integrata e modificata dalla legge 14 agosto
1971 n. 817.
L'esercizio di tale diritto presuppone in capo all'attore una serie di requisiti soggettivi e oggettivi.
Da un punto di vista soggettivo, le norme citate attribuiscono la prelazione anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con i fondi offerti in vendita (purché sugli stessi non siano insediati “... mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti ...”). Inoltre, la prelazione presuppone che il coltivatore diretto “... coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire 1000, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà o enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia ...”.
Da un punto di vista oggettivo, la Suprema Corte ha chiarito che “... per il riconoscimento del suddetto diritto si richiede ed è sufficiente l'esistenza di un fondo rustico suscettibile di un'attività di natura agraria, senza che sia rilevante né la sua estensione, né che nell'attualità esso sia o no coltivato ...” (Cass. 3901/2010). Con riferimento all'ipotesi specifica che la prelazione venga esercitata su un fabbricato rurale messo in vendita, il coltivatore diretto “... deve dimostrare che esso sia pertinenza del fondo in quanto funzionalmente adibito al servizio dell'impresa agraria ...” (Cass. 7183/2015).

2.2. Sulle sintetiche premesse di natura teorica che precedono, si deve considerare che il diritto esercitato in questo giudizio ha a oggetto beni che, pur esattamente identificati senza incertezze, sono stati diversamente descritti e qualificati dalle parti.
10 Più precisamente, secondo la ricostruzione attorea, si tratterebbe di un terreno agricolo di circa 5.000 mq. sul quale era stato precedentemente eretto un fabbricato adibito a ricovero di attrezzi agricoli (con vincolo di destinazione agricola trascritto).
I convenuti e i terzi chiamati, invece, hanno obiettato che si tratta di un capannone con corte esclusiva di competenza, che fino all'anno 2015 era stato utilizzato al servizio di altri terreni agricoli, dai quali però in quell'anno era stato scorporato e frazionato, essendo stati questi ultimi separatamente venduti (si veda il doc. 4 di parte convenuta), derivando dalla perdita del collegamento funzionale con i fondi agricoli al cui servizio era stato in precedenza destinato, la nuova classificazione catastale quale fabbricato industriale, attribuita d'ufficio dall'Agenzia delle Entrate (doc.2 parti convenute e doc. 4 parti terze chiamate).
Il C.T.U. ha oggettivamente descritto i beni oggetto di causa nei seguenti termini: “...
L'immobile oggetto di causa viene identificato catastalmente al Catasto Fabbricati
Comune di San Michele al Tagliamento Foglio 33 Particella 454 subalterno 2. Trattasi di capannone realizzato con strutture in cemento armato avente attualmente funzione di deposito e ricovero di attrezzi e macchinari da parte della ditta . Parte_3
Nell'area esterna scoperta di pertinenza (lato Nord) è stato realizzato un piazzale in cemento armato avente la funzione di area di manovra dei mezzi agricoli e per l'accesso al capannone dalla Via San Filippo;
la zona cementata ha una superficie di circa 400 mq.
All'interno della corte del capannone ad uso ricovero attrezzi p.c. 454, lo spazio esterno esistente tra il portico e la strada comunale via San Filippo (lato Ovest) è costituito da una superficie agricola non coltivata al momento del sopralluogo delle dimensioni di 15 metri circa di larghezza e di 80 metri circa di lunghezza e avente una superficie di circa 1.200 mq. L'area si presenta coltivabile e al momento del sopralluogo del 03.03.2023 allo stato di incolto con presenza di erbe spontanee soggette allo sfalcio meccanico periodico;
detta superficie è stata coltivata a colture arboree fino al 2015 ...” (relazione, pag.61).
Dagli elementi che precedono si possono trarre alcune considerazioni, rilevanti per la decisione della causa.
Sono stati venduti agli odierni convenuti un fabbricato e un'area scoperta. Quest'ultima è stata suddivisa dal C.T.U. in due porzioni, l'una insistente sul lato nord di circa 670 mq, in
11 parte cementata e adibita ad area di manovra e accesso dei mezzi, l'altra coltivabile e posizionata sul lato ovest, di circa 1.200 mq.
Se l'area coltivabile, a differenza di quella di manovra, non sembra costituire una pertinenza del fabbricato, al servizio del quale non sembra essere concretamente e attualmente destinata, nello stesso senso si deve oggettivamente escludere che possa valere il contrario, cioè che il fabbricato possa costituire pertinenza della porzione di fondo coltivabile ad esso adiacente. A quest'ultimo proposito, deve premettersi in via generale che “... il vincolo di pertinenzialità, che qualifica la "ruralità" dei fabbricati ai fini della L.
26 maggio 1965, n. 590, art. 8 e della L. 24 agosto 1971, n. 817, art. 7, va ricondotto alla nozione di pertinenza fornita, in via generale, dall'art. 817 c.c., secondo cui "sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di un'altra cosa".
La destinazione, che deve essere tale da imprimere alla cosa carattere di subordinazione funzionale, deve essere quindi fatta in modo durevole: non è necessario che sia assoluta o perpetua ma deve essere però concreta e soprattutto deve essere attuale e non meramente potenziale ...” (in motivazione, la già citata Cass. 7183/2015).
Chiarito quanto sopra, va innanzitutto rilevato che vi è un'evidente sproporzione tra le rispettive dimensioni dei due beni. Non avrebbe alcun senso funzionale che un fabbricato delle ragguardevoli dimensioni di metri 20,80 x 44,57 fosse a servizio di una striscia di terreno di metri 15 x 80.
Si deve aggiungere inoltre che, per quanto chiarito dal C.T.U., la porzione di terreno di circa 1.200 mq è coltivabile e in passato è stata anche coltivata, ma non lo è più dall'anno
2015 (pag.61 della relazione). La circostanza non è rilevante per la ruralità del terreno, che prescinde dalla concreta destinazione all'attività agricola essendo sufficiente la suscettibilità di tale destinazione, ma lo è invece per valutare la pertinenzialità e quindi la eventuale conseguente ruralità del fabbricato. Fino all'anno 2015, infatti, quest'ultimo era stato compreso in un altro e più ampio terreno agricolo a servizio del quale era stato destinato e dal quale è stato scorporato e frazionato. Da allora non risulta essere stato destinato a servizio di alcun altro fondo agricolo, né soprattutto della striscia di terreno adiacente, da allora mai utilizzata per attività agricola. L'Agenzia delle Entrate, per effetto del frazionamento, ha conseguentemente escluso a fini fiscali il riconoscimento del carattere di ruralità del fabbricato, per mancato asservimento a terreni con superficie non
12 inferiore a 10.000 mq (doc. 2 parti convenute e doc. 4 parti terze chiamate). Ora, se è vero che la ruralità, a fini della prelazione e del riscatto agrari, prescinde dalla categoria catastale, che è dirimente solo per l'assoggettamento del cespite all'imposta, è però anche vero che la qualificazione catastale costituisce un indizio significativo del regime giuridico del bene a ogni altro effetto (Cass. 2372/2016).
Quindi, traendo le conclusioni di quanto argomentato, si può concedere che il capannone, per la propria consistenza strutturale, possa astrattamente avere una funzione e una natura pertinenziali, ma solo qualora sia destinato a servizio di fondi agricoli. Così risulterebbe essere avvenuto in passato, rispetto ai terreni da cui è stato successivamente scorporato e frazionato. Da allora, non vi è stato alcun nesso pertinenziale con un fondo adiacente. La pertinenzialità, che dev'essere concreta e attuale, va senz'altro esclusa in relazione alla porzione o striscia di terreno di cui si tratta, che però è quella rilevante, nel caso concreto in esame, per valutarne l'assoggettabilità a riscatto agrario. In altri termini, il fabbricato avrebbe potuto essere riscattato solo se fosse stato un'attuale e concreta pertinenza non di un qualsiasi altro potenziale terreno agricolo, ma proprio di quello che, assieme a esso, è stato fatto oggetto dell'esercizio del retratto da parte del coltivatore diretto confinante. Né potrebbe invocarsi una potenziale pertinenzialità futura rispetto agli altri terreni adiacenti già di proprietà dell'attore, proprio perché il requisito oggettivo deve essere preesistente, nel senso che il fabbricato, per qualificarsi come rurale, dovrebbe già costituire una concreta e attuale pertinenza di un fondo agricolo. Nel caso in esame, dovendosi escludere tale attuale pertinenzialità, va esclusa, per tale bene, la natura rurale e quindi il presupposto del riscatto.
In conclusione, entrambe le tesi delle parti non possono essere condivise.
Non si può sostenere che il fabbricato sia rurale e sia al servizio della porzione coltivabile, né che quest'ultima costituisca una semplice pertinenza del primo.
Piuttosto, il fondo compravenduto, complessivamente considerato, può essere suddiviso in due porzioni, qualificabili in termini diversi in funzione del requisito della ruralità necessario ai fini del retratto agrario.
La striscia di terreno coltivabile, non costituendo una pertinenza, essendo suscettibile di un'attività di natura agraria ed essendo irrilevanti l'estensione e l'attualità della coltivazione, può essere fatta oggetto del diritto di prelazione e di riscatto.
13 Al contrario, lo stesso diritto non può essere esercitato sul capannone, non essendo stato dimostrato che quest'ultimo sia pertinenza del fondo rurale con cui confina.
Resta da valutare quali siano le implicazioni di questo doppio regime potenzialmente applicabile alle due distinte porzioni del fondo compravenduto, dovendosi valutare, in particolare, se sia applicabile il principio dettato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo il quale, “quando sia alienato un fondo destinato in parte a scopi agricoli, ed in parte ad attività diverse, il coltivatore diretto titolare del diritto di prelazione o di riscatto può esercitarli non su tutto il fondo, ma solo sulla parte di esso avente destinazione agricola, fermo restando il potere del proprietario di esigere che la prelazione o il riscatto si estendano all'intero fondo, se le parti non destinate a scopi agricoli, staccate dalle restanti, diverrebbero relitti inutilizzabili.” (Cass. 3727/2012).
Nel caso in esame non sarebbe possibile dare concreta applicazione all'ipotesi di frazionamento del riscatto, perché parte attrice non ha formulato domanda in tal senso, nemmeno in via subordinata, non potendosi implicitamente ritenere che corrisponda al suo interesse riscattare anche solo la striscia coltivabile, il cui valore immobiliare e la cui rilevanza a fini agrari sono trascurabili, essendo anzi verosimile che il suo interesse sia concentrato sul fabbricato. D'altro canto, anche se per ipotesi potesse desumersi una volontà in tal senso, la Suprema Corte ha stabilito che “In materia di contratti agrari, una volta esercitato, con l'atto introduttivo del giudizio, il diritto di riscatto di cui all'art. 8 della l. n. 590 del 1965, questo non è più suscettibile, in prosieguo, di variazioni di sorta, né con riguardo all'estensione del terreno, né con riferimento al prezzo offerto, essendo preclusa alla parte non soltanto una vera e propria "mutatio libelli", ma anche la mera
"emendatio", poiché tali nozioni, proprie del processo, non sono trasferibili alle dichiarazioni negoziali. Siffatta possibilità è a "a fortiori" preclusa, stante il principio posto dall'art. 112 c.p.c., al giudice, a meno che dall'interpretazione della domanda non emerga che questa abbia non solo ad oggetto il riscatto di una determinata e puntualmente descritta porzione di terreno, ma contenga anche una pretesa subordinata, relativa ai
(soli) fondi che in sede di giudizio dovessero essere accertati e ritenuti come effettivamente condotti in affitto dal retraente.” (Cass. 25285/2023). In sostanza, avendo chiaramente inteso l'attore esercitare il riscatto sull'intero immobile compravenduto, al prezzo
14 complessivo indicato nell'atto, è escluso che tale esercizio possa essere confinato alla sola porzione di terreno coltivabile.

3. Il difetto del requisito della ruralità del fondo, escludendo il presupposto oggettivo dell'esercizio del diritto, consente di definire l'oggetto del giudizio sulla scorta dell'applicazione del c.d. principio della ragione più liquida, dispensando dall'analisi delle ulteriori questioni potenzialmente rilevanti.
A sua volta, il rigetto della domanda di riscatto agrario travolge e assorbe anche le ulteriori domande accessorie che da essa dipendono.

4. L'integrale soccombenza della parte attrice ne comporta la condanna alla rifusione delle spese di lite, anche nei confronti dei terzi chiamati in causa e sebbene non sia stata proposta alcuna domanda nei confronti di questi ultimi (Cass. 2492/2016).
La quantificazione di cui al dispositivo consegue all'applicazione dei parametri di cui al
D.M. 55/2014 e successivi aggiornamenti, tenuto conto del valore della causa determinato dal prezzo della compravendita, secondo valori medi per tutte le fasi, non ritenendosi di dover applicare alcun aumento ai sensi dell'art. 4 comma 2 comma D.M. citato, per la totale sovrapposizione delle posizioni delle parti difese dai medesimi avvocati.
Deve essere, infine, rigettata la domanda con cui le parti convenute hanno chiesto, ex art. 96 c.p.c., la condanna di parte attrice al risarcimento dei danni, non potendosi affermare, valutata nel suo complesso, la natura temeraria della domanda proposta.


P. Q. M.


Il giudice monocratico dott. Giorgio Cozzarini, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando nella causa n. 2806/21
R.G., così decide:
1) rigetta integralmente le domande proposte da parte attrice Parte_1
2) ordina la cancellazione della trascrizione della domanda proposta da parte attrice
Parte_1
3) condanna parte attrice a rifondere alle parti convenute Parte_1 CP_1
15 e e alle parti terze chiamate CP_1 Controparte_2 [...]
e le spese di lite, che liquida per ciascuna Controparte_3 Controparte_4
di esse, unitariamente considerate, nell'importo di euro 14.103,00 per compensi, oltre ad euro 545,00 per esborsi a solo favore delle parti convenute, e oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% e agli ulteriori accessori di legge, se e in quanto dovuti.
4) pone definitivamente e integralmente a carico di parte attrice le spese di C.T.U.
separatamente liquidate nel presente giudizio, e per l'effetto la condanna a rifondere alle altre parti quanto a tale titolo eventualmente anticipato.
Così deciso in Pordenone, il 20 giugno 2025
Il Giudice
Dr. Giorgio Cozzarini

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