REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERAMO
Sezione civile
in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Lorenza
Pedullà, all'udienza del 24 febbraio 2025, esaurita la discussione delle parti, all'esito della camera di consiglio, ha pronunciato, previa lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1416 del Ruolo Generale Affari
Civili Contenziosi dell'anno 2024, tra
(C.F.: ), nata a [...] alla Parte_1 C.F._1
Vibrata (TE) il giorno 20 settembre 1946 e residente a[...], elettivamente domiciliata ad Alba Adriatica, in via Arezzo n. 4, presso e nello studio dell'Avv. Valeria Saccuti, che la rappresenta e difende giusta procura alle liti allegata all'atto di intimazione, nonché depositata nuovamente con la memoria integrativa.
- ricorrente o attrice, convenuta in via riconvenzionale -
e
(C.F.: , con sede in Castellalto (TE) Controparte_1 P.IVA_1 in via Kennedy, n. 58/b, in persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata a Teramo, in via Ciotti, n. 17, CP_2 presso e nello studio dell'Avv. Massimiliano Chiusaroli, che lo rappresenta e difende giusta procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta depositata nella fase sommaria (R.G. n. 1050/2024).
- resistente o convenuta, attrice in via riconvenzionale -
1 OGGETTO: opposizione alla intimazione di sfratto per morosità (art. 658
c.p.c.).
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale d'udienza ex art. 420 c.p.c.. del 24 febbraio 2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione ex art. 658 c.p.c. regolarmente notificato, la sig.ra ha convenuto in giudizio, avanti l'intestato Tribunale, Parte_1
(d'ora in poi, per comodità, anche solo “ ) - Controparte_1 CP_1 instaurando così il giudizio R.G. n. 1050/2024 -, chiedendo di convalidare lo sfratto per morosità relativo alle seguenti porzioni immobiliari dalla stessa concessa in locazione alla predetta società, situate al piano terra del più ampio fabbricato ubicato in Alba Adriatica (TE), via Nazionale Adriatica, distinte al civico n. 40 (e precisamente: (a) – locale esteso mq 111 circa, munito di impianti elettrico e di condizionamento d'aria, con annessi bagno wc e localino adiacente esteso mq 10 circa, il tutto evidenziato con tinta di colore giallo nella planimetria allegata al contratto sotto l'inserto di lettera “A”, con porzione di porticato evidenziata nella planimetria citata con colore arancio, il tutto riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Alba Adriatica al foglio
11, particella 666 sub 6; (b) porzioni di area esterna evidenziate nella detta planimetria con tratteggio e tinta di colore verde).
Nell'atto di intimazione, la parte locatrice ha rappresentato in particolare che:
- il contratto di locazione, sottoscritto fra le parti in data 22 ottobre 2021 e registrato a Giulianova il 3 novembre 2021 al n. 2071, è convenuto per la durata di anni sei al canone annuo di € 15.600,00, con rate mensili di €
1.300,00, con accordata riduzione del canone per la prima annualità in €
13.300,00 da corrispondersi in n. 5 rate mensili di € 1.100,00 per i mesi di dicembre 2021, gennaio, febbraio, marzo ed aprile 2022, ed in n. 6 rate mensili di € 1.300,00 per i mesi di maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre 2022; inoltre, con nota del 30 novembre 2022 trasmessa a mezzo p.e.c., è stato comunicato l'adeguamento del canone ad € 1.412.00, poi ridotto a € 1.350,00 a far data dal 1 dicembre 2022 e, con successiva comunicazione del 23 ottobre 2023, aggiornato ad €
1.400,00;

2 - poiché la società intimata si era sottratta al saldo dei canoni dovuti fino a marzo 2023 per complessivi € 4.800,00 ed al rimborso della quota parte dell'imposta di registro per l'annualità 2022-2023 versata da essa locatrice pari ad € 161,50, è stato notificato a controparte, in data 16 marzo 2023, atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione prevista per il giorno 18 aprile 2023;
- a seguito del pagamento da parte della società conduttrice, intervenuto in data 14 aprile 2023, della somma di € 5.900,00, comprensiva della mensilità relativa ad aprile 2023 di € 1.350,00, l'iniziativa giudiziale non
è stata proseguita, benché residuasse ancora un debito di € 411,50;
- senonché, successivamente, la conduttrice ha nuovamente ritardato ed omesso il pagamento delle mensilità, rendendosi inadempiente agli obblighi contrattuali, per cui, in data 24 aprile 2024, è stato sollecitato in via ultimativa il pagamento delle mensilità relative ai mesi di gennaio, febbraio, marzo e aprile 2024, oltre al saldo del debito pregresso di €
411,50 ed il rimborso della quota parte del 50% dell'imposta di registro per l'annualità 2023-2024, pari ad € 168,0, per l'importo complessivo di
€ 6.179,50, a seguito del quale, in data 29 aprile 2024, è stato corrisposto il solo importo di € 1.400,00;
- pertanto, considerando la mensilità di maggio 2024, la morosità della parte conduttrice per mancato pagamento dei canoni e mancato rimborso della quota pari al 50% dell'imposta di registro corrisposta dalla locatrice per le annualità 2022-2023 e 2023-2024, risulta pari ad €
6.179,50.
Si è costituita in giudizio la conduttrice contestando la richiesta CP_1 avversaria e deducendo, in merito alla dedotta morosità, di aver corrisposto il pagamento di tutti i canoni, mensilità di maggio 2024 compresa, con bonifico del 28 maggio 2024, e di non conoscere la causa della richiesta della somma di € 411,50; inoltre, in via riconvenzionale, la conduttrice ha contestato l'esistenza di infiltrazioni al locale di mq 10 contraddistinto alla lettera (a) del comma I del contratto di locazione, nonché il mancato pacifico godimento delle porzioni esterne locate, in ragione delle turbative arrecate dalla locatrice, rassegando le conclusioni che di seguito si trascrivono: “- rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 7.05.2024 sulla base di quanto dedotto ed eccepito
3 in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667
c.p.c.; - accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
per l'effetto non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti;
in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la locatrice inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria nel locale di mq 10 contraddistinto nella lettera a del primo comma del contratto di locazione la sostituzione della vetrata principale in precarie condizioni sin dall'inizio del contratto e obbligare la stessa all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi nella porzione meglio descritta per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, ivi compresa la sostituzione della vetrata oltre al risarcimento dei danni subiti dalla Controparte_1 per la lesione del diritto al pacifico godimento dell'immobile locato così
[...] prudenzialmente determinati: € 5.600,00 ovvero € 200,00 per 28 mensilità (gennaio
2022 Aprile 2024) ovvero in quella maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa;
Con vittoria di spese e compensi”.
Alla prima udienza di comparizione delle parti celebrata in data 3 giugno 2024, la locatrice ha osservato che, nonostante l'avvenuto versamento
- successivamente all'iscrizione a ruolo - dei canoni dovuti (mensilità relative a gennaio, febbraio, marzo e aprile 2024), la morosità persiste ed ammonta ad
€ 300,00 a titolo di canone locatizio per il mese di maggio 2022 ed € 329,50, quale quota relativa al pagamento dell'imposta di registro per le due annualità 2022 e 2023, interamente anticipate dalla locatrice e quindi dovute da controparte nella misura del 50%, oltre gli interessi moratori, insistendo per l'emissione dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e chiedendo, in subordine, il mutamento del rito;
parte conduttrice ha invece specificato che, con riguardo alla somma di € 300,00 relativa al canone di maggio 2022, essa non è stata esplicitata nell'atto di intimazione, invece, con riguardo all'ulteriore somma di € 329,50, si è trattato di una mera svista ed ha quindi chiesto un termine per la relativa corresponsione.
Pertanto, in accoglimento della richiesta della società conduttrice, la causa è stata rinviata all'udienza del 10 giugno 2024, in occasione della quale la conduttrice ha depositato la distinta di bonifico della somma di € 629,50
(relativa cioè al canone del mese di maggio 2022 ed alla quota dell'imposta di registro per le due annualità 2022 e 2023 nella misura del 50%), chiedendo il
4 mutamento del rito e parte locatrice, preso atto dell'avvenuto versamento del residuo della morosità di cui all'atto di intimazione, ha espressamente rinunciato all'emissione dell'ordinanza di rilascio, sia pur contestando che non risulta pagato il canone di locazione relativo a giugno 2024, pari a €
1.400,00 ed ha chiesto il mutamento del rito.
Pertanto, il Tribunale, in accoglimento della richiesta avanzata da entrambe le parti, ha disposto il mutamento di rito e fissato l'udienza ex art. 420 c.p.c. per il giorno 21 gennaio 2025, assegnando all'intimante termine perentorio sino a venti giorni prima della predetta udienza ed all'intimato termine perentorio sino a dieci giorni prima della predetta udienza per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi mediante deposito di documenti e delle rispettive memorie integrativi, nonché assegnando termine di 15 giorni a parte locatrice per l'introduzione del procedimento di mediazione obbligatoria.
Con decreto emesso in data 6 dicembre 2024, la causa è stata rinviata per i medesimi incombenti dal 21 gennaio 2025 all'udienza odierna, con le forme e le modalità previste dall'art. 127-ter c.p.c..
Pertanto, all'udienza odierna, preso atto del verbale di mediazione negativo di mediazione (cfr. doc. 12 allegato alla memoria integrativa di parte attrice), nonché dell'avvenuto deposito delle memorie integrative ex art. 426
c.p.c. ad opera di entrambe le parti e delle relative note scritte sostitutive della odierna udienza, la causa è stata trattenuta in decisione, e, all'esito della camera di consiglio, è stata decisa come di seguito.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La domanda di risoluzione contrattuale presentata dalla locatrice a motivo del grave inadempimento di controparte per mancato pagamento dei canoni di locazione deve trovare accoglimento per le ragioni che ci si accinge ad illustrare.
Preliminarmente, occorre rammentare che, in tema di onere della prova, a norma dell'art. 2697 c.c. relativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453 c.c. nell'ipotesi di inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive, “il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad
5 allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr.
Cass. Civ., Sezioni Unite n. 13533/2001): presupposto comune per ognuna delle tre azioni (di adempimento, di risoluzione e di risarcimento), quindi, è la sola dimostrazione della sussistenza delle ragioni di credito, con la mera allegazione dell'altrui inadempimento, spettando invece alla parte debitrice la prova dell'asserita estinzione dello stesso ossia del proprio adempimento.
Applicando il suddetto principio al caso di specie, deve osservarsi che parte intimante ha dimostrato il fatto costitutivo della pretesa azionata, avendo prodotto in giudizio il contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta nitidamente l'obbligazione di controparte di corrispondere il canone di locatizio.
Dal canto suo, la società conduttrice ha provveduto, in epoca successiva
(in particolare, in data 28 maggio 2024) rispetto all'iscrizione a ruolo della causa (avvenuta in data 7 maggio 2024, con udienza edittale fissata per il 29 maggio 2024, e rinviata d'ufficio al giorno 3 giugno 2024), al pagamento delle somme ivi intimate a titolo di canoni scaduti (avendo chiesto alla prima udienza un rinvio, concesso per il 10 giugno 2024, proprio a tal fine), peraltro permanendo la morosità per la mensilità di giugno 2024, pari a € 1.400,00, non corrisposta alla data dell'udienza del 10 giugno 2024, all'esito della quale è stato disposto il mutamento del rito;
con la memoria ex art. 426 c.p.c., parte locatrice ha inoltre evidenziato come la società continui a risultare CP_1 morosa in relazione alle mensilità di novembre e dicembre 2024, oltre che del rimborso della quota parte dell'imposta di registro annualità 2024 corrisposta dalla locatrice per il complessivo importo di € 2.980,50; parte conduttrice, con la rispettiva memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., ha invece riferito che, “in realtà, nel corso del rapporto contrattuale, si è avuta la consuetudine/accettazione che
i pagamenti dei canoni avvenissero o con qualche giorno di ritardo o, semmai pagati insieme in un'unica soluzione. A tutt'oggi non vi è morosità alcuna come da allegati”, ossia come da distinta di bonifico del pagamento di € 2.820,00 recante la causale “cagamento (n.d.r.: pagamento) canoni gennaio febbraio 2025”, circostanza, questa del pagamento del primo bimestre del 2025, confermata nelle note di trattazione scritta per l'udienza odierna depositate il 21 febbraio
2025 dalla locatrice, la quale, dopo aver specificato di non aver “mai accettato
6 il tardivo pagamento dei canoni”, ha rappresentato l'avvenuto pagamento, in data 22 gennaio 2025, dei canoni di novembre e dicembre 2024 e, in data 13 febbraio 2025, dei canoni di gennaio e febbraio 2025, precisando, peraltro, che, allo stato, ammonta ad € 168,50 il residuo credito, che corrisponde alla quota parte dell'imposta di registro relativa all'anno 2024.
Ebbene, anche a voler prescindere dalla generica e non provata affermazione di parte conduttrice secondo cui si sarebbe creata una sorta di
“consuetudine/accettazione che i pagamenti dei canoni avvenissero o con qualche giorno di ritardo o, semmai pagati insieme in un'unica soluzione” (deduzione, come visto, contrastata dalla sig.ra e, in ogni caso, documentalmente Pt_1 smentita dal precedente atto di intimazione di sfratto notificato dalla locatrice nell'anno 2023, nonché dai numerosi solleciti di pagamento allegati all'atto di citazione), deve in ogni caso osservarsi che il pagamento delle morosità intimate successivamente all'introduzione del giudizio o di quelle maturate in corso di causa in costante ritardo rispetto al termine di adempimento contrattualmente convenuto nel giorno 5 di ogni mese (come previsto dall'art. 2 del contratto di locazione versato in atti) non determinano ex se alcun effetto sanante dell'inadempimento.
Infatti, è doveroso rammentare che, in tema di locazioni, costituisce ormai ius receptum il principio secondo cui il pagamento delle morosità intimate dopo la notifica dell'intimazione, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgatoria della mora, infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto, non è ostativa, ai sensi del citato art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti. (cfr. Cass. civ. n. 3341 del 7 marzo 2001; Cass. civ., sez. III,
n. 24460 del 18 novembre 2005; Cass. civ. n. 10587/2008), e ciò in quanto il comma III dell'art. 1453 c.c. esclude che il debitore possa adempiere la propria
7 obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.
Di conseguenza, “il grave inadempimento del conduttore nell'adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone, quale prestazione primaria ed essenziale del contratto di locazione, legittima la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455
c.c., indipendentemente dalla successiva sanatoria della morosità.” (cfr. Tribunale di
Roma, n. 19304 del 9 ottobre 2018): infatti, l'adempimento tardivo può valere a purgare la morosità, ma non a cancellare l'inadempimento (cfr. Cass. civ. n.
10587/2008).
In altri termini, “il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo.” (cfr. da ultimo
Tribunale di Roma n. 2702/2024 pubblicata il 13 febbraio 2024 e Tribunale di
Vicenza n. 2022/2024 pubblicata il 5 dicembre 2024, che richiamano entrambe il principio di diritto in parola espresso da Cass. civ., sez. III, n. 8550 del 10 agosto 1999).
Ciò precisato e passando dunque allora alla valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore, questa deve essere operata secondo il criterio generale di cui all'art. 1455 c.c. e non secondo il diverso criterio stabilito per le sole locazioni di immobili destinate ad uso abitativo, previsto dall'art. 5 L. 392/1978, salva tuttavia “la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua della particolarità del caso concreto” (cfr. Cass. civ. n. 1388/2011).
Come infatti ribadito anche di recente dalla Corte di Cassazione, “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della legge n. 392 del 1978, norma che, per le locazioni ad uso abitativo, stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c. non trovi diretta applicazione, esso può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art.
8 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza”
(cfr. Cass. civ. sez. III, n. 30730 del 26 novembre 2019).
Dunque, essendo il negozio oggetto di giudizio un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, è rimesso al giudicante di procedere alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento secondo i principi generali posti dagli artt. 1453 e 1455 c.c..
In tale ottica di valutazione, l'importanza dell'inadempimento deve essere valutata secondo criteri oggettivi e con riguardo all'interesse sostanziale delle parti: l'art. 1455 c.c., infatti, pone una regola di proporzionalità, in virtù della quale la risoluzione del vincolo contrattuale è collegata unicamente all'inadempimento delle obbligazioni che abbiano notevole rilevanza nell'economia del rapporto ed il relativo giudizio va formulato tenendo conto sia dell'esigenza di mantenere l'equilibrio tra prestazioni di uguale importanza nei contratti sinallagmatici, sia dell'interesse dell'altro contraente, che non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il creditore abbia potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune intento negoziale.
Ebbene, nel caso per cui è processo, ritiene il Tribunale che l'esistenza della morosità al momento della notificazione dell'atto di intimazione (sia pur successivamente sanata), la circostanza del mancato pagamento, a seguito della predetta purgatoria, di altre mensilità con conseguenti sopravvenute nuove morosità (alla data della seconda udienza del 14 giugno
2024 per € 1.400,00 con riguardo al mese di giugno 2024, e successivamente, alla data del deposito del 23 dicembre 2024 della memoria integrativa di parte attrice, per € 2.980,50 relativamente alle mensilità di novembre e dicembre 2024, oltre che alle mensilità di gennaio e febbraio 2025 poi corrisposte, in particolare in data 13 febbraio 2025, dalla società conduttrice e di quota parte dell'imposta di registro dell'annualità 2024, allo stato invece non corrisposta), ed ancora l'evidenza confermata dalla produzione documentale in atti (cfr. in particolare doc. 5 allegato alla citazione) per cui, già in passato, a ben vedere, la locatrice era stata costretta a notificare a controparte un atto di intimazione di sfratto per morosità (in particolare in
9 data 16 marzo 2023, per la somma di € 4.800,00 per i canoni dovuti sino a marzo 2023, oltre al rimborso della quota parte dell'imposta di registro per l'annualità 2022-2023) e sempre in passato la conduttrice aveva estinto l'allora morosità, versando anche in quella occasione, anteriormente alla prima udienza di comparizione, gran parte del dovuto, facendo residuare in linea capitale il minor importo di € 411,50, sono tutti elementi idonei ad integrare il requisito della gravità dell'inadempimento della parte conduttrice, tali da legittimare l'accoglimento della domanda di colpevole risoluzione del rapporto locatizio avanzata dalla sig.ra Pt_1
Infatti, le omissioni poste in essere dalla società hanno CP_1 penalizzato la parte locatrice sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dalla conduttrice, in relazione all'interesse concreto della locatrice al puntuale pagamento dei canoni, sia stato costantemente frustrato ed abbia inciso sulla economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (cfr. Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
Infatti, il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione che grava in capo al conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente allorquando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che, come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione, mentre, nel caso di specie, non è in dubbio che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile, mantenendolo nella propria piena disponibilità.
Dal resto, occorre altresì rimarcare che “la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione” (cfr. Cass. civ. Sez. III, n. 19879/2011), buona fede che, nel caso di specie, a ben vedere
10 sembra seriamente vacillare, apparendo quasi “sistematico” l'atteggiamento della società conduttrice, che, poco prima dell'udienza di sfratto o dell'udienza ex art. 420 c.p.c. o comunque a ridosso delle specifiche incombenze processuali, sana le morosità via via sopravvenute ed ex adverso contestate.
Di conseguenza, deve essere dichiarata la risoluzione per inadempimento, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 c.c., di parte conduttrice del contratto di locazione stipulato fra le parti in data 22 ottobre
2021, con conseguente condanna della società conduttrice a pagare in favore della locatrice la somma di € 168,50 a titolo di rimborso della quota parte -
50% - dell'imposta di registro relativa all'anno 2024 (essendo invece state corrisposte le mensilità ad oggi maturate).
Passando alla domanda riconvenzionale spiegata dalla parte conduttrice nella comparsa di costituzione depositata nella fase sommaria e ribadita in occasione della memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., con la quale la stessa ha chiesto di “accertare e dichiarare la locatrice inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria nel locale di mq 10 contraddistinto nella lettera a del primo comma del contratto di locazione” e di “obbligare la stessa (n.d.r.: parte locatrice) all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi nella porzione meglio descritta per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, ivi compresa la sostituzione della vetrata oltre al risarcimento dei danni subiti dalla per la lesione del diritto Controparte_1 al pacifico godimento dell'immobile locato così prudenzialmente determinati: €
5.600,00 ovvero € 200,00 per 28 mensilità (gennaio 2022 Aprile 2024) ovvero in quella maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa”, essa invero risulta inammissibile, prima ancora che infondata.
Infatti, la sua formulazione, sia pur tempestivamente avanzata in sede di memoria integrativa, non è stata accompagnata dalla richiesta di spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c. (cfr. Cass., sez. lav., n.
18125/2016 sulla decadenza prevista dall'art. 418 c.p.c. per la mancata proposizione dell'istanza di fissazione di nuova udienza relativamente alla domanda riconvenzionale).
Se infatti è vero che “Nel procedimento per convalida di sfratto, nel quale sia stata proposta opposizione, il momento di preclusione della proposizione della
11 domanda riconvenzionale dell'intimato si identifica con il deposito della memoria integrativa successiva all'ordinanza ex art. 426 c.p.c. dispositiva della prosecuzione del giudizio secondo le regole della cognizione piena” (cfr. Cass. Civ., sez. III, sentenza n. 20483 depositata il 29 settembre 2014), è altrettanto vero che, in ogni caso, deve essere rispettato quanto previsto dalla disciplina dettata dall'art. 418 c.p.c., che impone, per l'ammissibilità della domanda riconvenzionale secondo il rito del lavoro (che trova applicazione nei giudizi di opposizione a convalida di sfratto), l'assolvimento, in capo al resistente, oltre che dell'onere di tempestiva costituzione, anche della contestuale richiesta del differimento dell'udienza di discussione, ai sensi dell'art. 418, comma I c.p.c..
Come infatti chiarito dalla Cassazione, “per indirizzo consolidato di questa
Corte è consentito alle parti del procedimento di convalida, nel termine concesso dall'ordinanza di trasformazione del rito da speciale a ordinario – art. 447 bis cod. proc. civ. – a norma degli artt. 667 e 426 cod. proc. civ., di svolgere con le memorie, per l'intimante ai sensi dell'art. 415 cod. proc. civ. e per l'intimato ai sensi dell'art.
416 cod. proc. civ., le attività che, nell'esercizio dei poteri e facoltà del diritto di azione e di difesa, avrebbero potuto svolgere fin dall'atto introduttivo se il processo fosse stato a cognizione piena, non precluse poiché l'intimazione per la convalida esclude espressamente “ l' invito o l'avvertimento al convenuto previsti nell'art. 163
c.p.c., comma 3, n. 7” (art. 660 c.p.c., comma 3). Perciò l'intimato, che non ha
l'onere di costituirsi in cancelleria potendosi presentare all'udienza fissata per la convalida anche personalmente – art. 660 c.p.c., commi 5 e 6 – con la memoria integrativa potrà proporre domanda riconvenzionale (n.d.r.: sia pur sempre) unitamente alla domanda di fissazione di nuova udienza di discussione, ai sensi dell'art. 418 cod. proc. civ.”.
Chiarite così le ragioni della dirimente inammissibilità della domanda riconvenzionale, la stessa, in ogni caso, risulterebbe oltretutto infondata.
La società sostiene infatti la “presenza di numerose infiltrazioni CP_1
d'acqua, che hanno danneggiato il soffitto del detto locale creando numerose e vistose macchie di umidità (tutt'oggi evidenti), che è possibile riscontrare, anche attraverso la documentazione fotografica agli atti” (cfr. p. 5 comparsa): a ben vedere, le fotografie allegate alla comparsa (cfr. documenti nn. 8, 9 e 10), come pure quelle allegate alla memoria integrativa, non sono in grado di dimostrare il
12 fenomeno lamentato, le stesse rappresentando invero un lieve rigonfiamento di intonaco del locale di 10 mq;
né del resto parte conduttrice ha articolato nella propria memoria integrativa istanze istruttorie volte alla dimostrazione del predetto fatto.
Peraltro, dagli atti emerge che la conduttrice ne fosse a conoscenza al momento della stipula del contratto, come dalla stessa ammesso (cfr. doc.
22a – ossia la p.e.c. del 1 giugno 2023) e, nonostante la disponibilità manifestata dalla locatrice per una congiunta verifica dello stato dei luoghi come compiutamente dimostrato dalla documentazione allegata alla memoria integrativa di parte locatrice (cfr. doc. 22b fascicolo di parte attrice
– ossia la p.e.c. del 9 giugno 2023), essa, per il tramite del suo legale, ha testualmente risposto: “(…) non occorrono appuntamenti di sorta ma eventualmente una detrazione sui canoni pagati” (cfr. doc. 22 allegato alla comparsa di costituzione, corrispondente al doc. 22c del fascicolo di parte attrice).
Quanto poi alla (sola) dedotta instabilità della “vetrata principale in precarie condizioni sin dall'inizio del contratto”, la stessa è, anch'essa, sfornita del benché minimo riscontro probatorio, ed è oltretutto smentita dal contratto di locazione firmato dalla società conduttrice, la quale ha “dichiara(to) di aver esaminato le porzioni immobiliari e gli impianti oggetto della locazione, di ben conoscere le caratteristiche costruttive di aver trovato il tutto adatto all'attività che vi verrà svolta, in perfetto stato di manutenzione ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge la prevista attività, e così si obbliga a tenere gli stessi con la diligenza del buon padre di famiglia, facendovi eseguire a sue spese tutte le opere di lavoro necessarie a mantenerli nelle buone condizioni in cui riceve.” (cfr. art. 6 del contratto di locazione in atti).
Da ultimo, con riferimento alla pretesa risarcitoria legata alla presunta lesione del diritto al pacifico ed esclusivo godimento degli spazi esterni locati, sul presupposto che gli stessi siano stati “sempre occupati sine titulo da autoveicoli, persone, cose e non da ultimo dal cane di proprietà della locatrice”, il materiale probatorio non è assolutamente sufficiente a provare il carattere permanente e duraturo della dedotta lesione, degradando per l'effetto la richiesta di parte conduttrice ad un mero disagio e/o fastidio, come tale insuscettibile di essere risarcito, giacché, come noto, la pretesa risarcitoria –
13 ove non si sia verificato un mero disagio o fastidio – esige una allegazione di elementi concreti e specifici da cui desumere, secondo un criterio di valutazione oggettiva, l'esistenza e l'entità del pregiudizio subito, il quale non può essere ritenuto sussistente in re ipsa, né è consentito l'automatico ricorso alla liquidazione equitativa (v. Cass. Sez. Un. Civ., 16 febbraio 2009,
n. 3677).
A ciò si aggiunga che è espressamente pattuito in contratto che la parte conduttrice ha la disponibilità delle sole aree distinte in planimetria con colore verde, mentre le restanti aree sono rimaste nella esclusiva disponibilità della parte locatrice, dovendo per contro la conduttrice garantirvi il libero transito (cfr. pag. 1 contratto di locazione in atti).
Dunque, per tali ragioni, la domanda riconvenzionale è infondata e prima ancora, in realtà, come visto, inammissibile.
Le spese di lite, che seguono la soccombenza integrale di parte conduttrice, sono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 e successive modificazioni, con applicazione dei parametri minimi limitatamente alla fase istruttoria, svolta in maniera prettamente documentale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunziando nella causa indicata in epigrafe fra la locatrice e la conduttrice Parte_1 Controparte_1 ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1) in accoglimento della domanda avanzata da parte locatrice, dichiara definitivamente risolto per grave inadempimento di Controparte_3 il contratto di locazione per il quale è causa, stipulato fra le parti in data 22 ottobre 2021 (e registrato a Giulianova il 3 novembre 2021 al n. 2071), avente ad oggetto le porzioni immobiliari meglio indicate e specificate in citazione e nel contratto versato in atti;

2) per l'effetto, condanna la società conduttrice, in persona del legale rappresentante pro tempore, a rilasciare, in favore di parte attrice, le porzioni immobiliari di cui al punto 1 del dispositivo, libere e vuote da persone e cose, fissando per l'esecuzione ex art. 56 legge 392/1978 e succ. mod. la data del 12 maggio 2025;
14 3) condanna la società conduttrice, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore di parte locatrice, della somma pari di €
168,50 a titolo di rimborso della quota parte - 50% - dell'imposta di registro relativa all'anno 2024;
4) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale spiegata da parte conduttrice;

5) condanna parte conduttrice, in persona del legale rappresentante pro tempore, alla refusione, in favore di parte locatrice, delle spese di lite, che sono liquidate in € 852,00 a titolo di compenso professionale, oltre € 145,50 per esborsi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Teramo, all'esito della camera di consiglio del 24 febbraio 2025.
IL GIUDICE
dott.ssa Lorenza Pedullà
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