REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
SEZIONE II CIVILE in persona del Giudice Onorario in funzione di Giudice Unico, Dott. Fabio Fuser, ha pronunciato, dandone lettura in udienza, la seguente
SENTENZA
EX ARTT. 447 BIS E 429 C.P.C.
nella causa civile iscritta a ruolo con al numero 276/2024 tra
(C.F. - P.I.: con sede in Roma Parte_1 P.IVA_1
con l'Avv. Francesco Bertoli del Foro di Udine
Attrice - Intimante
CONTRO
(C.F. – P.I.: ) con sede in Controparte_1 P.IVA_2
CO con l'Avv. Alessandro Spizzo del Foro di Udine
Convenuta - Intimata
*
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
* * * * *
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per di cui al verbale odierno: “come da note Parte_1
difensive del 11.11.2025”:
Per di cui al verbale odierno: “come da note Controparte_1
difensive del 19.11.2025”
*
Con atto di citazione del 20.12.2023, notificato il 23.12.2023, la società
[...]
(di seguito anche: e/o intimante e/o Parte_1 Parte_1
locatrice e/o attrice) proprietaria e locatrice dell'unità immobiliare ad uso commerciale sita in CO (UD), Via Nazionale n.124, identificata al N.C.E.U. del Comune di CO al foglio 23, mappale 1199, originariamente sub. 18
(ex sub 6/a) e 19 (ex sub 9 e 6/b), ha intimato alla società
[...]
(di seguito anche: e/o intimata e/o conduttrice e/o Controparte_1 CP_1
convenuta) lo sfratto per morosità non avendo quest'ultima provveduto a corrispondere l'aggiornamento Istat del canone di locazione per le mensilità da gennaio 2023 a dicembre 2023, l'imposta di registro annuale, parte degli oneri accessori condominiali scaduti alla data del 30.8.2023, per un totale di €.5.202,50 previa detrazione della somma di €.920,36 quale rimborso dell'imposta di registro corrisposta da . CP_1
L'attrice ha riferito che il contratto di locazione è stato sottoscritto in data
15.2.2014, regolarmente registrato il 17.3.2014, e che all'esito di un accordo transattivo le parti hanno modificato le pattuizioni originarie riguardanti la superficie degli immobili locati e che il corrispettivo della locazione ammonta ad oggi ad €.2.881,27 mensili iva compresa, da pagarsi in rate mensili anticipate entro il giorno 5 di ciascun mese con la previsione all'art. 4 di una clausola risolutiva espressa operante in caso di mancato tempestivo pagamento totale o parziale anche di una sola mensilità di canone unitamente ad una clausola limitativa della proponibilità di eccezioni.
L'attrice ha, inoltre, riferito che il canone di locazione è stato aggiornato nel mese di dicembre 2022 con applicazione dell'adeguamento Istat che ha comportato un aumento mensile di €.197,27 (iva compresa), provvedendo ad emettere regolare fattura, ma, nonostante ciò, la conduttrice ha continuato a versare ogni mese la somma di €.2.684,00, omettendo di corrispondere l'adeguamento Istat, precisando, altresì, che l'art. 3 del contratto stabilisce che il canone sia aggiornato automaticamente e senza bisogno di richiesta scritta.
L'attrice ha, pertanto, chiesto la convalida dell'intimato sfratto con contestuale
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 richiesta di emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento del suddetto importo, oltre agli interessi legali.
Con comparsa di costituzione e risposta del 26.1.2024 si è costituita CP_1
contestando le deduzioni dell'attrice affermando:
➢ di aver saputo della richiesta di adeguamento Istat soltanto il 23.12.2023 con la notifica dell'atto impugnato;

➢ di aver regolarmente corrisposto il canone di locazione dal verbale di conciliazione del 29.9.2014 relativo ad altra controversia alla data della comparsa di costituzione per l'importo mensile €.2.200,00 oltre iva per un totale di €.2.684,00;
➢ che la locatrice non ha mai chiesto l'adeguamento del canone di locazione e, pertanto, in assenza di richiesta l'aggiornamento Istat non è dovuto fino al mese di dicembre del 2023;
➢ che la clausola contrattuale di aggiornamento automatico del canone all'adeguamento Istat è nulla ex art. 79 della Legge n.392/1978 perché diretta ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con quanto previsto dall'art. 33 della Legge n. 392/1978 e con il consolidato orientamento giurisprudenziale che ha chiarito che la richiesta da parte del locatore è condizione per far sorgere il diritto ad ottenere il pagamento;

➢ di aver, comunque, provveduto al pagamento dell'aggiornamento sin dal mese di gennaio 2023 prima dell'iscrizione a ruolo della causa;

➢ di aver versato dal 2014 al 2021 a titolo di imposta di registro in luogo della locatrice la somma di €.2.357,88, vantando, quindi, un controcredito di
€.1.178,94 posto in compensazione con le spese condominiali e le imposte dovute per gli anni 2022 e 2023;
➢ di aver immediatamente pagato anche la quota di imposta di registro degli anni 2022 e 2023, mantenendo, quindi, intatto il proprio credito di €.1.178,94;
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 ➢ con riferimento alle spese condominiali, di aver compensato parte del dovuto con il proprio controcredito per imposte di registro provvedendo a versare la differenza;

➢ che non vi è stato alcun inadempimento della conduttrice, né quest'ultimo può considerarsi grave;

➢ che un'eventuale morosità è stata sanata prima dell'iscrizione a ruolo della causa;

➢ lo sfratto per morosità non è stato preceduto da alcuna richiesta di pagamento o sollecito e la locatrice non ha tenuto un comportamento improntato al principio della buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c. ed all'obbligo imposto al creditore dall'art.1175 c.c. di collaborare con il debitore per facilitarne l'adempimento;
ha, quindi, chiesto di respingere la richiesta di sfratto per morosità CP_1
perché infondata.
All'udienza del 29 gennaio 2024, fissata per la convalida, l'intimante ha dato atto dei pagamenti ricevuti dalla conduttrice e ha dichiarato che la morosità persiste per €.2.364,45 a titolo di oneri condominiali, insistendo per l'emissione dell'ordinanza di convalida, del decreto ingiuntivo ed in subordine dell'ordinanza di rilascio.
La conduttrice ha richiamato quanto dedotto nella comparsa di risposta.
Il giudice ha, quindi, ordinato il mutamento del rito, assegnato il termine di giorni quindici per la presentazione della procedura di mediazione, fissato per la discussione l'udienza del 28.5.2024 concedendo alle parti ex art. 426 c.p.c. i termini perentori per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
All'esito della conversione del rito, la locatrice ha depositato in data 17.4.2024 memoria integrativa con la quale, oltre ad aver ribadito quanto dedotto nell'atto di intimazione e contestato quando dedotto dalla conduttrice nella procedura di
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 convalida dello sfratto, ha affermato:
➢ con riferimento all'adeguamento Istat che: i) non ha contestato CP_1
di aver ricevuto le fatture, ii) non è richiesta una forma particolare per la richiesta dell'adeguamento Istat e la giurisprudenza di legittimità ha ammesso una richiesta verbale o per facta concludentia, pertanto, l'invio della fattura con esposto l'adeguamento Istat è idonea a costituire tale richiesta, iii) che la conduttrice deve per forza aver avuto conoscenza delle fatture elettroniche emesse da sia per averle registrate, sia per le liquidazioni mensili Parte_1
o trimestrali dell'Iva conseguentemente risulta inconsistente la circostanza che la conduttrice nulla ha saputo in merito all'adeguamento Istat fino alla notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità;
➢ con riferimento agli oneri condominiali: i) che l'art. 9 del contratto di locazione statuisce che la conduttrice è tenuta al pagamento delle spese condominiali come da consuntivo;
ii) che nel 2023 l'amministratore di condominio ha sollecitato la conduttrice al versamento della somma di €.2.174,50 per spese condominiali al 30.7.2023, iii) di aver anticipato il suddetto importo chiedendone il rimborso a con la fattura n.79/2023 del CP_1
12.12.2023, iv) che è infondata la compensazione operata dalla conduttrice tra quanto dalla stessa versato per l'imposta di registro annuale e le spese condominiali residuando un debito di €.476,95 per oneri condominiali, v) che ex art. 9 della Legge n.392 del 1978 il conduttore è obbligato a pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta;
vi) che i consuntivi ed i preventivi sono sempre stati inviati alla conduttrice dall'amministratore di
Condominio, la quale è stata pure sollecitata ad effettuare il versamento;

➢ con riferimento all'imposta di registro annuale: i) di aver restituito a
[...]
la somma di €.920,36 con la fattura n.79/2023 per quanto dalla CP_1
stessa versato a tale titolo;

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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 ➢ che la suddetta compensazione non opera per difetto dei requisiti e dei presupposti di legge;

➢ che la presenza della clausola risolutiva espressa esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice;

➢ che nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione il conduttore non può più adempiere dopo la notifica dell'atto di intimazione (nulla rilevando il pagamento eseguito dopo tale notifica, ma prima dell'iscrizione a ruolo della causa) e se ciò è avvenuto, come nella fattispecie in esame, è irrilevante;

➢ che il contratto di locazione deve, pertanto, ritenersi risolto in forza della clausola risolutiva espressa e ad ogni modo ed in via subordinata il contratto deve ritenersi risolto per grave inadempimento della convenuta;

➢ che alla data della memoria integrativa la conduttrice risulta debitrice per rimborso di oneri condominiali della somma di €.2.692,50;
➢ che non vi è stato alcun abuso del diritto o violazione dell'obbligo di buona fede per aver legittimamente promosso l'intimazione di sfratto a fronte del mancato pagamento da parte della conduttrice dell'adeguamento Istat, degli oneri condominiali e dell'imposta di registro.
ha, quindi, chiesto di accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione Parte_1
del contratto di locazione per violazione della clausola risolutiva e, in via subordinata, per grave inadempimento della conduttrice, nonché condannare
[...]
alla restituzione dell'immobile ed al pagamento della somma di CP_1
€.2.692,50 oltre agli interessi legali, nonché degli interessi legali sulle quote di ratei di canone versati tardivamente.
In data 6.5.2024 la conduttrice ha depositato la propria memoria integrativa e, oltre a ribadire molto di quanto già dedotto nella comparsa di costituzione dimessa nella procedura di sfratto, ha affermato:
➢ di aver pagato sostanzialmente tutto quanto richiesto per spese condominiali
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 tranne una minima differenza di poche centinaia di euro;

➢ che il sollecito del 14.8.2023 è stato inviato dall'amministratore di condominio alla sola attrice stante l'elevato debito di €.13.810,59 per i vari immobili di proprietà di quest'ultima, mentre la comunicazione del 14.8.2024 non è mai stata inviata alla conduttrice, mentre i solleciti del 12.2.2020 e del 12 e 13 maggio 2021 si riferiscono a gestioni passate già risolte;

➢ che manca, quindi, una richiesta da parte dell'amministratore di condominio per le spese condominiali dell'anno 2023 oggetto della presente causa;

➢ che la locatrice solo in sede di memoria integrativa ha documentato di aver provveduto al pagamento di alcune imposte di registro senza nulla riferire alla conduttrice che nel frattempo ha provveduto ad effettuare analoghi versamenti;

➢ che la locatrice al posto di sottrarre dal proprio credito per imposte di registro l'analogo debito ha preferito detrarre dal canone di dicembre 2023 l'intero debito per far figurare un maggior credito nei propri confronti;

➢ la legittimità della compensazione effettuata;

➢ che è incomprensibile la richiesta della somma di €.2.692,50 per oneri condominiali a fronte dei pagamenti effettuati e della compensazione;

➢ che con riferimento all'adeguamento Istat l'attrice non ha provato di aver formulato una richiesta anteriore all'iscrizione a ruolo della causa.
ha, quindi, chiesto di accertare e dichiarare di aver adempiuto alle CP_1
proprie obbligazioni e di rigettare la domanda di risoluzione del contratto e di pagamento di somme.
Celebratesi diverse udienze e fallito il tentativo di conciliazione è stata disposta consulenza tecnica volta ad accertare, sulla base dei soli documenti prodotti in causa dalle parti, la sussistenza e l'entità del credito affermato dalla ricorrente e, pertanto, è stato chiesto al Ctu di quantificare gli importi delle spese condominiali
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 dovute dalla conduttrice in base al consuntivo dell'esercizio 2022-2023 ed al preventivo 2023-2024 e degli importi da quest'ultima versati senza tener conto della compensazione con crediti diversi, nonché di quantificare gli importi pagati a partire dal 2014 da entrambe le società a titolo di imposta di registro, senza tener conto di eventuali sanzioni per ritardo dei versamenti, quantificando il saldo a favore di entrambe le società.
Depositata la Ctu e liquidato il consulente, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione all'udienza del 9.12.2025 con termine fino al 20.11.2025 per il deposito di note conclusive, regolarmente depositate dalle parti.
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QUANTO ALLA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
RISOLUZIONE IN FORZA DELLA CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA
Risulta provato:
➢ il rapporto contrattuale intercorso tra le parti essendo stato prodotto il
“contratto di locazione di immobile ad uso diverso dall'abitativo” privo di data
(in sede di registrazione viene indicata quale data di stipula il 15.2.2014), regolarmente registrato, con effetto dall'1.12.2013 (docc. 1 e 2 fascicolo attoreo della procedura di sfratto);
➢ che il contratto prevede il pagamento del canone il giorno 5 di ogni mese (art. 2) e delle spese condominiali come risultanti dal consuntivo predisposto dall'amministratore nei termini da quest'ultimo indicati (art. 9);
➢ che alla data della notifica dell'atto di citazione di intimazione di sfratto per morosità non ha provveduto al pagamento dell'adeguamento CP_1
Istat del canone di locazione dell'intero anno 2023, della quota del 50% dell'imposta di registro del canone di locazione degli anni 2022 e 2023;
➢ che tra la data della notifica dell'atto di citazione e l'iscrizione a ruolo della
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 causa la conduttrice ha pagato l'adeguamento Istat dell'anno 2023 oltre all'Iva di tale importo e le due quote di imposta di registro del canone di locazione degli anni 2022 e 2023 (doc. 7 convenuta fascicolo sfratto);
Quanto alle spese condominiali, in atto di citazione ha affermato che CP_2
non ha corrisposto l'importo di €.2.692,50 di cui alla fattura n.79 CP_1
del 12.12.2023 relativo alle rate scadute il 30.7.2023 ed il 30.8.2023, mentre a verbale dell'udienza del 29.1.2024 il credito è stato indicato in €.2.364,45, di contro ha affermato di aver in parte pagato ed in parte compensato CP_1
quanto dovuto a titolo di spese condominiali, residuando solo la minor somma di
€.476,95.
L'attrice ha, quindi, sostenuto che il contratto di locazione si è risolto di diritto per il mancato versamento delle suddette poste creditorie.
L'art. 4 del contratto prevede la risoluzione di diritto del contratto in ragione del fatto che “il pagamento del canone di locazione pattuito e/o degli oneri accessori non potrà essere sospeso, né ritardato da pretese ed eccezioni della parte conduttrice di qualunque specie o natura e non potrà essere fatta valere alcuna azione od eccezione se non dopo il pagamento delle rate scadute. Il mancato puntuale pagamento, in tutto o in parte e per qualunque causa anche di una sola rata del canone costituisce la parte conduttrice in mora, con la conseguente risoluzione di diritto del contratto in danno e a spese della parte conduttrice stessa.”
Nella giurisprudenza di legittimità è consolidato l'orientamento secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (ex multis, Cass. Civ.,
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 S.U. n. 13533 del 30.10.2001, Cass. Civ., Sez. II, n.9351 del 19.4.2007; Cass.
Civ., Sez. III, n.826 del 20.1.2015; Cass. Civ., Sez. 6-1, n.25584 del
12.10.2018).
Per poter accogliere o meno la domanda dell'attrice di risoluzione di diritto del contratto di locazione in forza della clausola risolutiva espressa occorre esaminare e verificare se il mancato pagamento da parte della conduttrice dell'adeguamento
Istat del canone di locazione, della quota dell'imposta di registro e delle spese condominiali è idoneo a determinare la risoluzione di diritto del contratto.
A tal proposito si osserva quanto segue.
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SUB A) QUANTO ALL'ADEGUAMENTO ISTAT DEL CANONE DI LOCAZIONE
E' pacifico e non contestato che non ha provveduto a corrispondere CP_1
regolarmente per tutto l'anno 2023 l'adeguamento Istat del canone di locazione, provvedendovi solo in data 27.12.2023, quindi, dopo aver ricevuto in data
23.12.2023 la notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità e prima dell'iscrizione a ruolo della causa.
Le questioni da esaminare sono due: la prima, occorre accertare se il solo mancato pagamento dell'adeguamento Istat possa determinare la risoluzione del contratto di locazione;
la seconda, se l'aver indicato l'adeguamento Istat a decorrere dal mese di gennaio 2023 nelle singole fatture elettroniche trasmesse dall'attrice alla conduttrice tramite il sistema S.d.i. possa costituire valida richiesta di pagamento del suddetto adeguamento.
Con riferimento alla prima questione si osserva quanto segue.
La giurisprudenza di legittimità ha da tempo affermato che la mancata corresponsione da parte del conduttore dell'aggiornamento Istat del canone può configurare un inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto
(Cass. Civ., Sez. III, 17.7.1991 n.7934, Cass. Civ., Sez. III, 20.6.1988 n.4212,
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 Cass. Civ., Sez. III, 14.2.1986 n.891).
Nella fattispecie in esame l'inadempimento si sarebbe protratto per dodici mesi
(da gennaio a dicembre 2023) fino al pagamento della somma a titolo di adeguamento Istat effettuata dalla ricorrente solo il 27.12.2023, quindi, dopo la notifica dell'atto di intimazione avvenuta il 23.12.2023.
In assenza da parte della conduttrice di contestazioni in merito alla clausola contrattuale che ha previsto l'adeguamento Istat (art. 3 del contratto), il parziale mancato pagamento da parte di del canone di locazione CP_1
limitatamente alla somma di cui all'adeguamento Istat determinerebbe l'applicazione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 4 del contratto di locazione.
Accertato che il mancato pagamento dell'adeguamento Istat del canone di locazione è idoneo a determinare la risoluzione del contratto di locazione occorre ora verificare la legittimità o meno non solo dell'automatismo del suddetto adeguamento, ma anche della modalità con la quale è stata effettuata la richiesta di pagamento.
Va rilevato che l'art. 3 del contratto di locazione stabilisce che l'aggiornamento del canone di locazione in relazione alla variazione pari al 75% dell'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati avvenga automaticamente e senza bisogno di richiesta scritta.
non ha contestato la misura dell'aumento, ma la sua automaticità CP_1
per la parte della clausola che prevede che “il canone sia automaticamente e senza bisogno di richiesta scritta aggiornato….”. Tale disposizione contrattuale deve considerarsi nulla.
Ed, infatti, il comma 1 dell'art. 32 della Legge n.392 del 1978 stabilisce che “le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira”,
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 manca, pertanto, la previsione che le parti possono convenire un aggiornamento automatico annuale del canone di locazione.
Sul punto si è pronunciata anche la recente giurisprudenza di legittimità che ha affermato che “costituisce ius receptum nella giurisprudenza di questa Corte
l'affermazione secondo cui l'aggiornamento Istat non opera in maniera automatica ma presuppone una necessaria specifica richiesta del locatore («In base all'art. 32 della legge n. 392 del 1978, così come novellato dall'art. 1, comma 9, sexies del
DL 7 febbraio 1985, n. 12, convertito in legge 5 aprile 1985, n. 118, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente
l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta;
pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni
ISTAT che interverranno nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto»: v. ex multis
Cass. n. 24753 del 07/10/2008; n. 2417 del 07/02/2005; v. anche Cass. n. 14673 del 02/10/2003, secondo cui «in tema di locazione, la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati»). La richiesta di aggiornamento deve essere specifica: non è prevista una richiesta indeterminata di aggiornamento. L'aggiornamento scatta, dunque, se e in quanto richiesto e, conseguentemente, nella misura richiesta. La norma contenuta nel secondo comma dell'art. 32 legge n. 392 del 1978 (nel testo, applicabile ratione temporis, modificato dapprima dall'art. 1, commi 9-bis, d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito con modificazioni dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, e poi dall'art. 41,
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 comma 16-duodecies, d.l. 30 dicembre 2008, n. 207, convertito con modificazioni dalla legge 27 febbraio 2009, n. 14) a mente della quale «Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati» stabilisce — come si ricava univocamente dal testo («non possono essere superiori») e come altrettanto esplicitamente confermato anche dal successivo terzo comma, che definisce quello dettato dal secondo comma come un «limite di aggiornamento» — solo un limite massimo alla misura dell'aggiornamento richiesto, ma non indica affatto anche un limite minimo né intende determinare in modo fisso e inderogabile la misura dell'aggiornamento in guisa tale da prevederlo quale effetto automatico della mera richiesta di aggiornamento, ancorché indeterminato o addirittura indicato in misura inferiore. Tanto meno si può ricavare dalla detta disciplina uno jus poenitendi in capo al locatore in ordine alla misura dell'aggiornamento richiesto, tale da consentirne successive correzioni con effetto retroattivo. In presenza degli altri presupposti, al locatore può essere consentito solo di effettuare una successiva richiesta di aggiornamento del canone, da valere però per i canoni ad essa successivi, non certo per quelli precedenti e già scaduti.” (Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 27287 del 7.10.2021).
In effetti nella fattispecie in esame dal 2014 al 2022 il canone di locazione non è stato aggiornato in modo automatico e solo a partire dal mese di febbraio 2023 ha ritenuto di richiedere l'adeguamento Istat con decorrenza dal CP_2
mese di gennaio 2023, richiesta che è avvenuta nella forma di esporre nelle fatture periodiche un importo del canone di locazione maggiore rispetto a quello in precedenza corrisposto dalla conduttrice, comprensivo, quindi, dell'adeguamento
Istat tranne che per la fattura n.10 del 15.2.2023 emessa solo per l'importo dell'adeguamento Istat del precedente mese di gennaio 2023.
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 Sulla specifica questione di ritenere l'invio della fattura che espone l'adeguamento
Istat valida richiesta di aggiornamento, si è pronunciata la giurisprudenza di legittimità con la sentenza n. 16068 del 21.9.2012, cui questo giudice ritiene di aderire, che ha affermato che “i termini della controversia sottoposti all'esame di questo Collegio sono invece ben diversi ove si consideri che la Corte di merito ha fondato la sua decisione sull'affermazione di principio, secondo cui la mancata indicazione del titolo della maggiorazione nonché della percentuale di aggiornamento applicato, nelle fatture inviate dalla locatrice, indicanti un importo dei ratei di canone variato in aumento, non consentirebbero di integrare una valida richiesta ai fini dell'ottenimento dell'aggiornamento del canone. Ed invero, non vi è chi non veda come in tal modo, i giudici di secondo grado hanno finito con il postulare uno specifico requisito formale non previsto dalla legge, formulando un principio di diritto che non merita di essere condiviso. A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall'art.32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l'aggiornamento annuale del canone e quella di indicare l'ammontare della prestazione richiesta dal locatore
e dovuta dal conduttore. Ora, poiché tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l'invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all'ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell'aggiornamento
Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette, altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima. Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l'aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.
Considerato che la sentenza impugnata non si è uniformata al suddetto principio, il ricorso per cassazione in esame deve essere pertanto accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata.”
La Corte di Cassazione nel cassare con rinvio ha precisato che la Corte d'Appello
“provvederà anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità, al fine di verificare in concreto la sussistenza o meno, nelle fatture inviate dalla locatrice, dei requisiti minimi necessari idonei al fine di assolvere alla funzione sopra illustrata”.
Ebbene, nella fattispecie in esame la prima fattura emessa da , la n. CP_2
10 del 15.2.2023, espone chiaramente la richiesta di adeguamento Istat del canone di locazione riportando la seguente indicazione “Adeguamento Istat canone di locazione Gennaio 2023”, nonché l'importo di €.161,70 a titolo di aggiornamento, oltre ad €.35,57 per iva, per un totale di €.197,27.
Le successive fatture, a partire dalla n. 16 del 23.2.2023, riportano il canone di locazione esponendo l'importo già aggiornato di €.2.361,70 oltre ad €.519,57 per iva per un totale di €.2.881,27, ed è evidente che tale canone risulta maggiorato considerato che la fattura del mese di gennaio 2023, la n. 4 del 15.1.2023, riporta a titolo di canone l'importo di €.2.200,00 oltre ad €.484,00 per iva.
L'esame delle due fatture di febbraio 2023, di cui la prima emessa solo per l'importo dell'adeguamento Istat del canone del mese di gennaio 2023, se
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 raffrontate con la precedente del mese di gennaio 2023 consentivano alla conduttrice di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà di
[...]
di ricevere il maggior canone comprensivo dell'aggiornamento Istat, nel CP_2
frattempo maturato, potendo desumere la circostanza, non solo dalla prima fattura del mese di febbraio 2023, ma anche dalle successive, previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato.
Da ultimo, va precisato che come affermato da Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n.
27287 del 7.10.2021, la richiesta di aggiornamento del canone vale “però per i canoni ad essa successivi, non certo per quelli precedenti e già scaduti”, ne consegue che la richiesta di aggiornamento Istat del canone del mese di gennaio
2023 esposta da solo con la fattura n. 10 del 15.2.2023 poteva CP_2
valere solo per il canoni da febbraio 2023 e non certo per quelli precedenti, quindi, non per il mese di gennaio 2023, ne consegue che ha indebitamente CP_1
corrisposto l'importo di €.197,27 a titolo di aggiornamento Istat del canone di gennaio 2023.
Chiarito che le fatture costituiscono idonea richiesta diretta a conseguire l'aggiornamento Istat, quanto alla seconda questione occorre verificare se le stesse sono state consegnate e se erano conoscibili da parte di . CP_1
Risulta pacifico e non contestato che le fatture dell'anno 2023 emesse dall'attrice e di cui ai docc. da 3 a 15 del fascicolo dello sfratto sono fatture elettroniche scambiate tramite sistema Sdi e, sebbene l'attrice in ordine alla loro trasmissione allo Sdi non ha prodotto i file xml dell'invio delle fatture al sistema Sdi, nonché le ricevute delle intervenute trasmissioni, sul punto la conduttrice ha CP_1
fornito diverse versioni, senza dimenticare che nella comparsa di costituzione nella procedura di sfratto non ha contestato di non averle ricevute essendosi solo limitata a contestare di non aver ricevuto una loro copia di cortesia essendo state trasmesse unicamente al sistema interscambio, affermando anche che solo da
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 febbraio 2023 avrebbe potuto verificarne l'emissione accedendo al proprio cassetto fiscale, confermando di fatto la loro ricezione.¹
Appare, infine, poco probabile, come correttamente evidenziato dall'attrice, che la convenuta abbia preso contezza delle fatture emesse da nel 2023 CP_2
solo alla fine anno e per il tramite del proprio commercialista nell'eseguire il bilancio finale, tenuto conto delle scadenze mensili o trimestrali di versamento dell'iva che presuppongono la ricezione delle fatture elettroniche e la loro registrazione – senza dimenticare che è la stessa convenuta ad aver affermato di ricevere “centinaia di fatture elettroniche da fornitori di ogni tipo e non pare assurdo che gestisca almeno quelle periodiche in modo automatico”, a comprova che non sussistevano, in generale, problemi di ricezione delle fatture (come comprovato dal doc. 9 dimesso dalla convenuta, trattasi come riportato in calce
Part della “copia analogica della fattura [n.79 del 2023] inviata a Il documento xml originale è disponibile on line sul portale “Fatture e Corrispettivi dell'Agenzia delle
Entrate” che in alto a destra, sotto i dati della fattura, riporta “Data ricezione:
12.12.2023”). Gestione automatica delle fatture periodiche quale quelle del canone di locazione che comprova la loro ricezione e, a quanto pare, la non necessità di andarle ad esaminare – ragione forse per la quale la stessa conduttrice per un intero anno ha continuato a corrispondere il precedente canone di locazione e non quello aggiornato – né la convenuta si è lamentata – se vi fosse stato un effettivo problema di ricezione – di non aver potuto detrarre l'iva esposta nelle suddette fatture in occasione delle liquidazioni mensili o trimestrali.
E' alquanto probabile che la conduttrice abbia, invece, lavorato ed esaminato le fatture dei propri fornitori, mentre con riferimento alle fatture emesse da CP_2
Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 , trattandosi di fatture periodiche e dando per scontato che l'importo CP_2
esposto fosse sempre lo stesso, come avvenuto nei nove anni precedenti, abbia continuato ad effettuare mensilmente il medesimo pagamento senza neppure esaminare il documento contabile², tant'è che per un intero anno non si è accorta dell'importo maggiore del canone o degli altri emolumenti richiesti come avvenuto anche per la fattura di gennaio 2023 che, sebbene non esponga alcun adeguamento Istat, oltre al canone mensile espone, però, l'addebito della quota dell'imposta di registro dell'anno 2022 che non è stata corrisposta da
[...]
a gennaio 2023, ma solo con il versamento di fine dicembre 2023. CP_1
Per concludere, il parziale pagamento del canone di locazione determina l'applicazione della clausola risolutiva espressa (art. 4 del contratto di locazione).
Vanno, inoltre, riconosciuti all'attrice gli interessi legali da ogni singola scadenza a saldo sugli importi dell'adeguamento Istat dei canoni mensili a partire dall'aggiornamento del canone del mese di febbraio 2023, e non gennaio, a dicembre 2023.
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SUB B) QUANTO ALL'IMPOSTA DI REGISTRO
Con riferimento al versamento dell'imposta di registro entrambe le parti hanno affermato di aver provveduto al versamento della suddetta imposta.
A fronte della poca chiarezza in merito ai suddetti pagamenti, si è dato corso ad una consulenza tecnica volta ad accertare e quantificare gli importi annualmente pagati a partire dal 2014 dalla locatrice e dalla conduttrice a titolo di imposta di registro, senza tener conto di eventuali sanzioni per il ritardo dei versamenti e, tenuto conto dell'obbligo di entrambe le parti di pagarne la metà, nonché il saldo a favore dell'una o dell'altra società.
Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 Il consulente, Geom. ha accerto che le imposte di registro dovute Parte_3
dal 2014 al 2023 sono pari ad €.2.899,00 con la conseguenza che la quota del
50% a carico di ciascuna parte è pari ad €.1.449,50.
La consulenza ha, inoltre, accertato che l'attrice ha versato l'importo di
€.1.723,00, con un esborso maggiore rispetto al dovuto di €.273,20, mentre la conduttrice ha versato l'importo di €.2.184,00 con un esborso maggiore di
€.734,50 che si riduce ad €.234,50 considerando i pagamenti in più effettuati da per le annualità del 2015 e 2018. CP_1
Dall'esame della fattura n.79 del 12.12.2023 di risulta riconosciuta a CP_2
la somma di €.920,36 relativa al 50% delle imposte da quest'ultima CP_1
versate negli anni 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 e 2021, è stato altresì riconosciuto alla conduttrice anche l'importo di €.137,15 sempre per l'anno 2017 ed esposto nella fattura n. 31 del 11.7.2018, per un totale di €.1.057,51 (920,36
+ 137,15).
Considerato che ciascuna parte doveva corrispondere, al netto di sanzioni ed interessi, l'importo di €.1.449,50 e che ha, invece, versato l'importo CP_1
di €.2.184,00 con un credito di €.734,50, la stessa ha ricevuto dall'attrice tramite deduzioni in fattura sull'importo da corrispondere a titolo di canone di locazione,
l'importo complessivo di €.1.057,51, ne consegue che ha ricevuto CP_1
dall'attrice una somma maggiore di quella dovuta pari ad €.323,01 (1.057,51 –
734,50).
Di contro ha versato la somma di €.1.723,00 vantando, quindi, nei Parte_1
confronti di un credito di €.273,20. CP_1
Ne consegue che la conduttrice deve a la somma di €.596,21 di cui Parte_1
€.273,20 quale credito per le somme corrisposte in più per l'imposta di registro ed euro 323,01 a fronte di un rimborso maggiore di quello dovuto alla conduttrice.
Ciò premesso, va, comunque, escluso che alla data della notifica dell'atto di
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 citazione dell'intimazione di sfratto vi fosse un credito dell'attrice a titolo di imposta di registro, anzi, vi era un credito della convenuta, ciò in quanto la posta attiva vantata da è frutto di un errore contabile dalla medesima Parte_1
svolto nel provvedere a rimborsare a un importo maggiore di quello CP_1
dovuto.
Ed, infatti, al 11.12.2023, data antecedente a quella dell'emissione della fattura n.
79 del 12.12.2023, risulta creditrice nei confronti di CP_1 Parte_1
dell'importo di €.734,50, mentre a sua volta è creditrice di Parte_1 [...]
dell'importo di €.273,20, ne consegue che l'attrice avrebbe dovuto CP_1
esporre in fattura un rimborso inferiore pari ad €.324,35 (734,50 – 273,20 –
137,15 relativo al rimborso già effettuato dell'imposta del 2017).
Ne consegue che a dicembre 2023 risultava creditrice per le CP_1
imposte di registro dell'importo di €.324,35.
Va però criticato il comportamento tenuto da entrambe le parti nel corso del rapporto contrattuale che ha determinato un'oggettiva confusione non solo di quale soggetto doveva provvedere al versamento, ma anche degli importi versati, confusione che solo attraverso la consulenza d'ufficio ha permesso di comprendere le ragioni creditorie e debitorie di entrambe le parti con la conseguenza che risultava impossibile per la conduttrice stabilire quali somme potevano essere compensante – ammesso che fosse legittimo farlo – con quanto dovuto a titolo di spese condominiali, mancando un'oggettiva certezza delle rispettive poste creditorie e debitorie con riferimento all'imposta di registro annuale.
Analogamente ha esposto in fattura un rimborso maggiore di quello Parte_1
dovuto che ha indebitamente generato alla data della notifica dell'atto di citazione dell'intimazione di sfratto per morosità un debito restituorio in capo a
[...]
non dovuto rispetto alle altre poste debitorie. CP_1
Concludendo, deve escludersi che alla data della notifica dell'atto di intimazione
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 sussistesse un debito per imposte di registro di tale da comportare CP_1
l'applicazione della clausola risolutiva espressa.
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SUB C) QUANTO ALLE SPESE CONDOMINIALI
Anche con riferimento alle spese condominiali si è reso necessario dar corso ad un accertamento tecnico volto a ricostruire e quantificare gli importi delle spese condominiali dovute dalla conduttrice in base al consuntivo dell'esercizio 2022-
2023 e al preventivo dell'esercizio 2023-2024 e gli importi da quest'ultima versati a tali titoli, senza tener conto della compensazione con crediti diversi.
Dalla documentazione dimessa, il ctu ha appurato che:
➢ sulla base del consuntivo 2022/2023 (1.9.2022 – 31.8.2023) sono state addebitate per le unità locate a spese condominiali pari ad CP_1
€.3.316,74 per le quali è stato versato l'importo di €.3.210,50 di cui
€.2.692,50 da ed €.518,00 da;
Parte_1 CP_1
➢ sulla base del preventivo 2023/2024 (1.9.2023 – 31.8.2024) sono state addebitate per le unità locate a spese condominiali pari ad CP_1
2.223,33 per un dovuto pari ad €.2.329,57 (considerando i riporti della gestione precedente) per le quali è stato versato da l'importo di CP_1
€.1.554,00;
Il Ctu ha, quindi, accertato che considerando sia il consuntivo CP_1
2022/2023, sia il preventivo 2023/2024 ha versato l'importo totale di €.2.072,00
(1.554,00 + 518,00) a fronte di spese condominiali pari ad €.5.540,07 (3.316,74
+ 2.223,33), conseguentemente risulta un debito a carico della conduttrice di
€.3.468,07.
Il consulente da tale importo ha detratto la somma di €.2.692,50 corrisposta da e da quest'ultima richiesta a con la fattura n.79 del Parte_1 CP_1
12.12.2023 affermando che la convenuta risulta debitrice della somma di
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 €.775,57 (3.468,07 – 2.692,50).
Va, però, evidenziato che può considerarsi condivisibile la conclusione cui perviene il consulente solo se risulta che abbia provveduto a pagare a CP_1 [...]
la fattura n. 79 del 12.12.2023 o quanto la voce esposta a titolo di spese Pt_1
condominiali.
La conduttrice ha dimesso con il doc. 7 solo le contabili dei bonifici eseguiti dopo la notifica dell'atto di intimazione dello sfratto per morosità a pagamento dell'adeguamento Istat e delle imposte di registro degli anni 2022 e 2023, ma non ha comprovato di aver rimborsato a la somma di €.2.692,50 per le Parte_1
spese condominiali, ne consegue che la conduttrice risulta debitrice a titolo di spese legali nei confronti dell'attrice e del condominio della complessiva somma di
€.3.468,07 di cui €.2.692,50 nei confronti dell'attrice ed €.775,57 nei confronti del condominio.
Va, però, escluso che tale mancato pagamento determini l'attivazione della clausola risolutiva espressa in considerazione del fatto che ai sensi dell'art. 5 della
Legge n. 392 del 1978, costituisce motivo di risoluzione del contratto di locazione il mancato pagamento degli oneri accessori – quali quelli condominiali – quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone e nella fattispecie in esame il mancato pagamento degli oneri accessori a titolo di spese condominiali – da corrispondere direttamente all'amministratore di condominio come stabilito dall'art. 9 del contratto “La parte conduttrice si impegna al pagamento delle spese condominiali come da consuntivo predisposto dall'amministratore, diviso per millesimi di sua competenza nei termini da questo indicati” – ammonta ad
€.3.468,07 e risulta inferiore all'importo di due mensilità del canone pari ad
€.4.723,40 oltre iva (2.361,70 x 2).
va, pertanto, condannata al pagamento a favore di CP_1 Parte_1
della somma di €.2.692,50 oltre interessi dalla domanda al saldo.
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 *
RISOLUZIONE PER GRAVE INADEMPIMENTO EX ART. 1453 COD. CIV.
In ipotesi di risoluzione per grave inadempimento del conduttore ex art. 1453 cod. civ. occorre verificare la sussistenza o meno dei presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cod. civ. e, più precisamente, la valutazione della gravità dell'inadempimento.
E' noto che nelle locazioni ad uso abitativo l'art. 5 della L. n.392/1978, derogando all'art. 1455 cod. civ., introduce una presunzione assoluta dell'elemento oggettivo dell'inadempimento fondata su due elementi, l'uno temporale – il protrarsi del ritardo nella corresponsione dei canoni per oltre venti giorni – l'altro quantitativo – il mancato pagamento di una rata del canone. L'art. 41 della L. n.392/1978 non richiama l'art. 5 e, per consolidata giurisprudenza di legittimità, è esclusa la possibilità di una sua applicazione estintiva (Cass. Civ. n.1428/2017, Cass. Civ.
n.5902/2006, Cass. Civ. n.12210/1990).
Nondimeno, il giudice può trarre dall'art. 5 L. n.392/1978 parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455 cod. civ. al contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cass. Civ. n.30730/2019, Cass. Civ.
n.1234/2000). La giurisprudenza ha, infatti, affermato che in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della L. n.392/1978, non trovi diritto di applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro orientativo per valutare in concreto, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza (Cass. Civ., Sez. III, n.1428 del 20.1.2017).
Ai sensi dell'art. 1455 cod. civ. la gravità dell'inadempimento non deve rilevare in sé, ma solo in relazione all'interesse del contraente deluso, da considerarsi non in astratto, ma in concreto.
23
Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 Nel contratto di locazione è precisato che il pagamento del canone deve avvenire il
5 di ogni mese e che il mancato pagamento in tutto o in parte anche di un solo canone costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Un ulteriore aspetto da considerare riguarda la circostanza che nel contratto di locazione di immobile a uso non abitativo il conduttore può adempiere anche dopo che è stata proposta la domanda di pagamento dei canoni – come avvenuto nella fattispecie in esame – ma l'adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento e rileva solo ai fini della valutazione della relativa gravità (Cass. Civ. n.24207/2006, Cass. Civ. n.30730/2019).
Va richiamata la condivisa giurisprudenza di legittimità che ha affermato che la mancata corresponsione da parte del conduttore dell'aggiornamento Istat del canone può configurare un inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto (Cass. Civ., Sez. III. 17.7.1991 n.7934, Cass. Civ., Sez. III. 20.6.1988
n.4212, Cass. Civ., Sez. III. 14.2.1986 n.891).
Va osservato che, per quanto riguarda l'aggiornamento del canone ai sensi dell'art. 32 della Legge n. 392 del 1978, il mancato versamento per lungo tempo, come nella specie quasi un anno, altera l'equilibrio sinallagmatico e configura un inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto (in tal senso cass.
4212-88, 7194-83 e 4444-85).
La circostanza che gli importi in sofferenza siano esigui se raffrontati all'ammontare del canone di locazione non coglie nel segno in considerazione del fatto che l'aggiornamento del canone non è stato corrisposto per undici mensilità
(escluso quello di gennaio 2023 per le ragioni sopra esposte) per un totale di
€.1.778,70 (161,70 x 11) oltre iva che corrisponde al 75% dell'ammontare del canone mensile di locazione (senza dimenticare che le parti hanno stabilito una clausola risolutiva espressa anche per il mancato parziale pagamento di una sola rata), a cui si aggiunge il mancato pagamento delle spese condominiali come già
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 accertato non solo nei confronti del , ma anche nei confronti dell'attrice CP_4
per quanto da quest'ultima anticipato al . CP_4
La corresponsione del canone di locazione costituisce ex art. 1587 cod. civ.
l'obbligazione principale del conduttore e secondo consolidato indirizzo giurisprudenziale “Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. Civ., Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 13887 del
23.6.2011, Cass. Civ. n.261/2008, Cass. Civ. n.1317/2015, Cass. Civ. n.
18987/2016).
Visto il mancato pagamento per un anno dell'aggiornamento Istat dei canoni di locazione, visto il pagamento eseguito solo successivamente alla notifica dell'atto di citazione a nulla rilevando quale limite temporale l'iscrizione a ruolo della procedura di sfratto, vista la morosità con riferimento alle spese condominiali, riconosciuta l'importanza per la locatrice di un adempimento completo e puntuale nell'economia dell'affare, si ritiene sussistente anche il presupposto della gravità dell'inadempimento in quanto la violazione degli obblighi assunti da CP_1
hanno indubbiamente menomato la fiducia e la funzionalità del rapporto sinallagmatico, giustificando così la risoluzione del contratto anche ex art. 1453
c.c..
A ciò si aggiunga che laddove gli importi di adeguamento Istat del canone siano
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 da considerarsi accessori, il loro mancato pagamento unitamente a quello delle spese condominiali costituiscono motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 5 della
Legge n. 392 del 1978, in quanto l'importo complessivo non pagato supera quello di due mensilità del canone, poiché nella fattispecie in esame il mancato pagamento dell'aggiornamento del canone di locazione e delle spese condominiali ammonta ad €.5.246,77 (1.778,70 + 3.468,07) risulta superiore all'importo di due mensilità del canone pari ad €.4.723,40 oltre iva (2.361,70 x 2).
Va, da ultimo, rilevato che l'art. 4 del contratto, oltre a prevede la risoluzione di diritto del contratto, disciplina anche la clausola solve et repete.
Con riferimento, poi, alla clausola solve et repete la recente giurisprudenza ha affermato che “la clausola solve et repete, prevista dall'art. 1462 c.c., avendo un contenuto fondamentalmente di diritto sostanziale, realizza la sua funzione anche se l'adempimento avviene nel corso del giudizio e per effetto di un provvedimento giurisdizionale non definitivo, con la conseguenza che il preventivo adempimento non è qualificabile come presupposto processuale e l'eccezione o la domanda riconvenzionale potenzialmente colpite dall'operare della clausola possono essere esaminate quando, sia pure nel corso del giudizio, sia avvenuto il soddisfacimento del diritto. (Nella specie la S.C. ha dichiarato inammissibile il ricorso avverso la sentenza che aveva dichiarato improcedibile la domanda volta all'accertamento dell'illegittimità della fatturazione e della richiesta di pagamento del corrispettivo della somministrazione di energia elettrica, non avendo la ricorrente allegato e provato di aver proceduto al pagamento nel corso del giudizio)” (Cass. Civ., Sez.
Sez. 3, Ordinanza n. 8713 del 2.4.2024).
In parte motiva della sentenza viene precisato che “… la sentenza impugnata ha correttamente applicato i principi di questa Corte secondo cui in presenza di una clausola contrattuale solve et ripete, l'esame delle eccezioni formulate dal debitore finalizzate a far accertare l'inesatto adempimento del contratto da parte del
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 creditore è subordinato al previo pagamento di quanto dovuto dal debitore. In difetto di tale pagamento che può avvenire anche nel corso del giudizio nel frattempo intrapreso dal debitore, il giudice non può esaminare le contestazioni poste da quest'ultimo e deve dichiarare improcedibilità l'azione giudiziale intrapresa”.
Ebbene, nella fattispecie in esame non ha eccepito la nullità o CP_1
l'annullabilità della clausola solve et repete contenuta nel contratto di locazione ed ha documentato di aver effettuato il pagamento dell'aggiornamento Istat del canone di locazione e dell'importo delle imposte di registro degli anni 2022 e 2023 dopo la notifica dell'atto di citazione, ma non ha provato di aver effettuato il pagamento delle spese condominiali, rimaste insolute come affermato da
[...]
, confermato dalla stessa conduttrice (anche solo per il minor importo di Pt_1
€.476,95 come dalla stessa dichiarato) e sopra accertato, né risulta che
[...]
abbia allegato e provato di aver soddisfatto tale prestazione nel corso CP_1
del giudizio.
Ne consegue che non si può dar corso all'esame delle eccezioni formulate dalla conduttrice finalizzate a far accertare l'inesatto adempimento del contratto da parte di in relazione alla domanda di risoluzione del contratto da Parte_1
quest'ultima formulata.
*
QUANTO AL LA
Alla risoluzione del contratto di diritto e per grave inadempimento della conduttrice, consegue la condanna di quest'ultima al rilascio degli immobili, che dovrà avvenire nel termine che si ritiene congruo fissare, considerato l'imminente periodo feriale in relazione alle necessità organizzative per l'attività di liberazione dei locali, per il giorno 31.1.2026.
*
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 QUANTO ALLE SPESE DI LITE
Le spese di causa sono poste, sulla base del principio della soccombenza, a carico di e vengono liquidate come da dispositivo. CP_1
La liquidazione delle spese di lite viene effettuata ex art. 5, comma 6, del D.L. n.
55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, considerando lo scaglione da Euro 5.200,01 ad Euro 26.000,00, per la procedura di convalida, per le sole fasi di attivazione e di negoziazione della procedura di mediazione, per le fasi introduttiva, istruttoria e/o di trattazione e decisionale del giudizio di merito (la fase di studio può ritenersi assorbita con quanto svolto nella procedura di convalida).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa, così provvede:
- accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione di diritto per applicazione della clausola risolutiva espressa, nonché per grave inadempimento della convenuta del contratto di locazione;

- condanna in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, a rilasciare l'immobile, libero da sé e persone e cose anche interposte, in favore di in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, sito in CO (UD), Via Nazionale n.124, identificata al N.C.E.U. del Comune di CO al foglio 23, mappale 1199, sub. 18 (ex sub 6/a) e 19 (ex sub 9 e 6/b);
- fissa per il rilascio il giorno 31.1.2026;
- condanna a pagare a Controparte_1 Parte_1
la somma di euro 2.692,50 oltre interessi legali dalla domanda al saldo,
[...]
nonché gli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo sugli importi per l'adeguamento Istat del canone di locazione relativi alle mensilità da febbraio a
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 dicembre 2023;
- condanna alla rifusione delle spese di lite in Controparte_1
favore di che liquida ex D.M. n. 55/2014, così Parte_1
come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, in complessivi euro 8.065,00 (per la procedura di mediazione: di cui euro 441,00 per la fase di attivazione, euro 882,00 per la fase di negoziazione;
per la procedura di convalida: €.919,00 per la fase di studio, €.709,00 per la fase introduttiva,
€.210,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione, €.746,00 per la fase decisionale;
per il giudizio di merito: euro 777,00 per la fase introduttiva, euro
1.680,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione, euro 1.701,00 per la fase conclusiva), oltre ai contributi unificati ed ai diritti forfettari, alle spese vive della procedura di mediazione, alle spese di notifica, oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA, se dovuta, e CPA come per legge;

- pone le spese di Ctu definitivamente a carico di Controparte_1
Così deciso in Udine il 9.12.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Fabio Fuser
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Tribunale di Udine – Seconda Sezione Civile – R.G. 276/2024 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Pag.3 comparsa di costituzione procedura di sfratto R.G.253/24: “… ma si tratta di fatture elettroniche che vengono verificate a fine anno dal commercialista dell'impresa e che sono state trasmesse unicamente al sistema di interscambio: non è mai stata recapitata alla conduttrice una copia di cortesia, né la redazione della fattura ha indicato la p.e.c. del destinatario, funzione prevista da tutti i software di compilazione elettronica delle fatture nonché dallo stesso portale dell'Agenzia delle Entrate liberamente accessibile. Materialmente la avrebbe potuto verificare la unilaterale modifica di cui sopra soltanto CP_3 visionando il propr ale e solamente da febbraio 2023 in poi”. 17 ² Circostanza di fatto confermata all'odierna udienza di discussione nel corso della quale il legale della conduttrice, con la presenza del proprio legale rappresentante, ha affermato che per il pagamento delle fatture di era stato dato un ordine periodico al proprio istituto di credito, ordine periodico Parte_1 rinnovato mporto aggiornato del canone di locazione. 18