REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRAPANI
SEZIONE CIVILE
La dott.ssa Adele Pipitone, in funzione di Giudice monocratico, all'esito del termine fissato ex art.127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza, lette le note di udienza come ritualmente depositate dalle parti costituite in giudizio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1922 del Ruolo Generale affari contenziosi civili dell'anno 2022
TRA
, nata a [...] il [...] ed ivi residente nella via Gamba n.5, Parte_1
(C.F. e elettivamente domiciliata in Alcamo via Tre Santi CodiceFiscale_1
n.104, rappresentata e difesa dall'Avv. Massimo Gagliardo, come da procura in atti
Attore
Contro
Il (C.F.: , con sede in Controparte_1 P.IVA_1 CP_1
, nella Piazza Francesco Cangemi n. 1, in persona del suo Sindaco
[...] protempore sig. , rappresentato e difeso dall'avv. Gaetano Controparte_2
Spatafora, come da procura in atti
Convenuto

CONCISA ESPOSIZIONE DEI FATTI E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, parte attrice ha convenuto in giudizio il , chiedendo volersi: 1) dichiarare la nullità Controparte_3 dell'atto di compravendita, cessione onerosa repertorio n. 2679/2019, stipulato tra
l'attrice e il , in persona del segretario comunate dot. Controparte_1
, quale ufficiale rogante, e l'ing. quale Controparte_4 Controparte_5 responsabile del settore Lavori Pubblici, Ambiente e Territorio;
2) condannare il
, in persona del sindaco Pro tempore, a restituire il Controparte_1 prezzo dell'acquisto all'attrice pari a € 32.000,00; 3) ritenere e dichiarare che, l'attrice non avendo potuto procedere alla ristrutturazione degli immobili e atteso che la stessa non ha potuto alienare gli immobili per le medesime ragioni ha diritto al risarcimento danni da quantificarsi nella stessa misura del prezzo di acquisto cioè €
32.000,00; 4)conseguentemente, condannare il comune di a Controparte_1
1 pagare a favore della signora la somma di € 64.000,00 pari al Parte_1 prezzo di acquisto a titolo dei danni subiti;
5) condannare, inoltre, il
[...]
, in persona del sindaco Pro Tempore, al pagamento a favore Controparte_1 dell'attrice di tutte le spese dalla stessa affrontate, spese registrazione atto, oneri tecnici e quant'altro approntato dall'attrice per la realizzazione degli immobili ammontanti a € 9.148,00 corrispondenti a spese di assicurazione, registrazione atti, diritti di segreteria e spese tecniche.
Deduceva, nello specifico, che con atto del 12.02.2019 – repertorio n.2679/2019, sottoscritto dalla signora e dal dott. Parte_1 Parte_2
nella qualità di segretario comunale del Comune di ,
[...] Controparte_1 autorizzato a rogare gli atti del Comune, giusta D.Lgs. n.267/2000, art. 97 comma
4, lett.c, e l'ing. nella qualità di responsabile del III settore, lavori Controparte_5 pubblici e Territorio e Ambiente del di , si era resa CP_1 Controparte_1 acquirente dei seguenti immobili:
- Fabbricato danneggiato dagli eventi sismici del gennaio 1968, sito nel Comune di
, via Arimondi n.2, confinante con detta via, con la via Arc. Controparte_1
Cosentino e con proprietà del dante causa, riportato ora nel Catasto Fabbricati del
Comune di al foglio 56, particella 881/3 (ex sub 1) piano: SI – T, Controparte_1
Unità Collabenti, acquisito dall'ente mediante ordinanza n.ro 174 del 16 ottobre 1999, trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Trapani in data 9 novembre 1990 ai n.ri: R.G.: 18900, R.P.: 15214, bene intestato;

- Fabbricato danneggiato dagli eventi sismici del gennaio 1968, sito nel Comune di , alla via Arciprete Cosentino, 6,8, confinante con detta via, con Controparte_1 la via Rosolino Pilo e con proprietà del dante causa, riportato ora nel Catasto
Fabbricati del comune di al foglio 56, particella 884/4 (ex sub 1), Controparte_1 piano: T-I, Unità Collabenti, acquisito dall'Ente mediante ordinanza n.ro 66 del 22 febbraio 1999 trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Trapani in data 17 giugno 1999 ai n.ri R.G.: 11125 e R.P.: 9155, bene intestato;

- Fabbricato danneggiato dagli eventi sismici del gennaio 1968, sito nel Comune di
, alla via Arciprete Cosentino, 6,8, confinante con detta via, con la Controparte_1 via Rosolino Pilo e con proprietà del dante causa, riportato ora nel Catasto Fabbricati del Comune di al foglio 56, particella 884/4 (ex 884/2 e 3), piano: T- Controparte_1
I, Unità Collabenti, acquisito dall'Ente mediante ordinanza n.ro 144 del 9 dicembre
1998, trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Trapani in data 17 giugno 1999 ai n.ri R.G.: 11155 e R.P.:9185, bene intestato;

- Fabbricato danneggiato dagli eventi sismici del gennaio 1968, sito nel Comune di
, alla via Arciprete Cosentino, 4, confinante con detta via, con la via Controparte_1
Rosolino Pilo e con proprietà del dante causa, riportato ora nel Catasto Fabbricati del comune di al foglio 56, particella 886/3 (ex 886/2), piano: 1-2, Unità Controparte_1
2 Collabenti, acquisito dall'Ente mediante ordinanza n.ro 67 del 22 febbraio 1999, trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Trapani in data 17 giugno
1999 ai n.ri R.G.:11126 e R.P.:9156, bene intestato;

- Fabbricato danneggiato dagli eventi sismici del gennaio 1968, sito nel Comune di
, alla via Rosolino Pilo, erroneamente ubicato in catasto nel c.le Controparte_1
Cenci, piano SI-T-1-2, confinante con detta via, con la via Arc. Cosentino e con proprietà del dante causa, riportato ora nel Catasto Fabbricati del comune di
al foglio 56, particella 889/3 (ex sub 1 e 2), piano: SI-T-1-2, Unità Controparte_1
Collabenti, acquisito dall'Ente mediante ordinanza n.ro 145 del 9 dicembre 1998, trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Trapani in data 17 giugno
1999 ai n.ri R.G.: 11156 e R.P.:9186, bene intestato;

-Fabbricato danneggiato dagli eventi sismici del gennaio 1968, sito nel Comune di
, alla via Rosolino Pilo, erroneamente ubicato in catasto alla via Controparte_1
Pietro Adamo, piano T, confinante con detta via e con proprietà del dante causa, riportato ora nel Catasto Fabbricati del Comune di al foglio 56, Controparte_1 particella 890/2 (ex890), piano: T, Unità Collabenti, acquisito dall'Ente mediante ordinanza n.ro 219 del 14 dicembre 1998, trascritta presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Trapani in data 25 gennaio 2019 ai n.ri R.G.:1546 e R.P.:1215, bene intestato.
Tali beni, avviata l'attività di ristrutturazione e di riqualificazione, erano risultati con gravi difformità catastali che precludevano non solo la possibilità di recupero e ristrutturazione stessa, ma anche la vendita a terzi, legittimandosi, per ciò stesso, la proposizione delle domande risarcitorie.
Si costituiva in giudizio il contestando le domande, confermando la CP_1 regolarità dell'atto di trasferimento come stipulato, chiedeva il rigetto della domanda proposta.
La causa veniva istruita con prove documentali e, fissata udienza al 10.06.2025, di poi successiva udienza cartolare al 12.09.2025, veniva assunta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle note depositate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda proposta è infondata e come tale va rigettata, per quanto di seguito argomentato.
Viene dedotto, a fondamento della richiesta di declaratoria di nullità e conseguente risoluzione del contratto, la responsabilità del venditore per inadempimento contrattuale, richiamandosi la disciplina di cui agli artt. 1490 e ss.
c.c. in tema di vizi della cosa venduta e/o di assoluta mancanza delle caratteristiche proprie del bene, fra cui di certo potersi ascrivere anche la sussistenza di difformità catastali rilevate sugli immobili oggetto del trasferimento;
si deduce, peraltro, che le irregolarità accertate successivamente alla stipula dell'atto di cessione onerosa,
3 in quanto contrastanti i divieti normativi di cui al D.l. 78/2010 ( decreto legge n.78 del 2010, art.19,comma 14, come convertito in legge 30luglio 2010, n.122), che rendono l'atto nullo.
E tuttavia, occorre verificare se, la disciplina privatistica – astrattamente applicabile anche nelle ipotesi di contratti conclusi con una P.A. – possa trovare applicazione in tema di alienazioni di beni facenti parte del patrimonio degli Enti locali, in special modo allorquando tale vendita (rectius cessione onerosa) avvenga attraverso la procedura al pubblico incanto come nell'ipotesi in esame.
Costituisce dato non controverso e documentalmente provato che gli immobili oggetto della domanda siano pervenuti al Comune di a Controparte_1 seguito dell'acquisizione ex lege effettuata dall'Ente per quegli immobili andati distrutti dal sisma del 1968, ed in special modo giuste ordinanze sindacali n. 174 del
16/10/1999; n. 66 del 22/02/1999, n. 144 del 09/12/1998; n. 67 del 22/02/1999; n. 145 del 9/12/1998; n. 219 del 14/12/1999, espressamente richiamate nel verbale di aggiudicazione e nell'offerta per l'asta pubblica, datata 06.11.2011.
Presentata offerta, anche per persona da nominare, da tale , lo Persona_1 stesso si è reso aggiudicatario dei beni di cui trattasi per il prezzo di pari ad €
40.000,00; di poi, in data 12/02/2019 è intervenuto l'atto pubblico di cessione onerosa degli immobili di cui trattasi, con n. rep. 2679/2019, dove parte acquirente
è stata indicata, per alcuni beni, , in luogo dell'aggiudicatario Parte_1
– cessionario per altri beni. Persona_1
Ora, in tutta la documentazione in atti – che segna il particolare iter procedimentale proprio della vendita all'asta – ossia la domanda di partecipazione all'asta pubblica, l'offerta di partecipazione, il verbale di aggiudicazione, la cessione onerosa – viene riportata la specifica dichiarazione di parte offerente, ove lo stesso conferma aver esatta conoscenza dello stato dell'immobile, delle condizioni contenute nell'atto di avviso d'asta, di aver preso visione degli atti, impegnandosi al rispetto delle condizioni generali e speciali contenute nell'avviso d'asta.
Egualmente, al momento della stipula della cessione onerosa, parte acquirente ha confermato essere a conoscenza delle condizioni, in fatto e in diritto, riguardanti gli immobili trasferiti.
E' indubbio che il partecipante ad un'asta abbia l'obbligo di conoscenza e diligenza specifica secondo i principi generali di buona fede, correttezza, lealtà e trasparenza, la cui osservanza è, quindi, da ritenersi ragionevolmente esigibile anche dall'amministrazione aggiudicatrice, tenuto conto anche del complesso delle disposizioni che governano una gara o un'asta e dell'oggettiva percepibilità dell'esistenza di obblighi da assolvere, a pena di esclusione, in quanto discendenti dai principi generali e dalle prescrizioni normative di settore, siccome individuate o lumeggiate nella lex specialis, che con essa lex specialis siano compatibili.
4 Di qui, dunque, l'esigibilità dell'obbligo del partecipante alla procedura, di
“leggere” ed “interpretare” il bando di gara nel rispetto dei suddetti canoni, per cui la dichiarazione di conoscenza ed accettazione, lungi dal rappresentare una clausola di stile, implica ed ha come effetto giuridico quello di rappresentare una effettiva assunzione di responsabilità riguardo tutte le condizioni di vendita previste nel bando nonché circa lo stato degli immobili.
Ne è conferma, - seppur per quanto concerne la vendita forzata -, la generale esclusione dell'operatività della garanzia per vizi nell'ambito della vendita forzata, giusta la disposizione dell'art. 2922, comma 1, c.c. (dalla portata precettiva estesa, secondo la S.C., anche alla mancanza di qualità promesse ed essenziali ex art. 1497
c.c.: Cass. civ., sez. VI, 12 luglio 2016, n. 14165; Cass. civ., sez. I, 25 febbraio 2005, n.
4085) e, pertanto, la tutela in forma specifica dell'aggiudicatario (ovvero la risoluzione dell'acquisto) è circoscritta alla sola ipotesi di vendita di aliud pro alio, dovendosi, tuttavia, tale ipotesi, limitare alla radicale diversità del bene oggetto di vendita.
Ciò in quanto tale modalità di acquisto presenta delle indubbie diversità rispetto all'ordinaria compravendita.
In ordine alla pure dedotta nullità sostanziale dell'atto di trasferimento per contrarietà a norma di legge, si osserva.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la nullità del decreto di trasferimento – e tale può considerarsi in via analogica l'atto di cessione onerosa stipulato con il Comune - sussiste solo per radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero ove sia ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario; oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario (cfr. per una definizione generale, da ultimo, Cass. civ., sez. VI,
12 luglio 2016, n. 14165, Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669, Cass. civ., sez.
III, 25 ottobre 2016, n. 21480). Nella casistica dell'aliud pro alio, sono state ricomprese, ad esempio, le ipotesi di vendite forzate di terreni con erronea indicazione della destinazione urbanistica (cfr. Cass. civ., sez. I, 14 ottobre 2010, n.
21249) e di immobili abusivamente edificati non sanabili la cui condizione edilizia non sia stata menzionata nell'avviso di vendita (cfr. Cass. civ., sez. III, 11 ottobre
2013, n. 23140).
Il tutto con i limiti, però, dell'assenza di tutela per vizi e difetti propria della vendita giudiziaria.
5 A tale riguardo, occorre rammentare che le amministrazioni pubbliche hanno facoltà, riconosciuta sin dall'approvazione del r.d. di contabilità dello stato (R.D. n.
2440/1923) di procedere alla dismissione di immobili, previa ricognizione di essi.
Meritevoli di attenzione sono, poi, le semplificazioni amministrative che si accompagnano a queste vendite, nelle quali lo Stato e gli altri enti pubblici sono esonerati dalla consegna dei documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistica-edilizia e fiscale, come pure dalle dichiarazioni di conformità catastale, e «sono esonerati anche dall'obbligo di rendere le dichiarazioni urbanistiche richieste dalla legge per la validità degli atti nonché dall'obbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate dal trasferimento».
Ciò in base alla norma di interpretazione autentica contenuta nel comma 6 dell'art. 11-quinquies del D.l. 30 settembre 2005, n. 203.
A tenore, poi, dell'art. 3, comma 19-bis, Decreto Legge 25 settembre 2001, n. 351,
«Nei casi delle operazioni immobiliari di cui al presente articolo, e di quelle di cui all'articolo 11-quinquies del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, l'attestato di prestazione energetica di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, può essere acquisito successivamente agli atti di trasferimento e non si applica la disposizione di cui al comma 3 del medesimo articolo 6» (Comma aggiunto dall'art. 20, comma 4, lettera c, Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133).
Per queste vendite, inoltre, non si applica la nullità prevista dal secondo comma dell'art. 40, legge n. 47/1985 e nell'ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della medesima legge, la domanda di sanatoria può essere presentata entro un anno dall'atto di trasferimento (v. le disposizioni di cui all'articolo 2, comma 59, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, richiamate dal comma 19 dell'art. 3, D.L. 351/2001, a sua volta richiamato dal comma 2 dell'art. 11- quinquies).
Tali particolari e significative deroghe discendono indubbiamente dalla peculiarità di disciplina che, parimenti, è onere dell'aggiudicatario – cessionario conoscere.
Né, peraltro, è stato dedotto in giudizio alcun profilo di irregolarità nella informativa contenuta nel bando di gara o nei documenti richiamati nel verbale di aggiudicazione, dovendosi escludere, quindi, una responsabilità della p.a. nella fase di redazione delle condizioni generali o speciali di vendita da cui avrebbe potuto derivare, di contro, una possibile responsabilità per omessa o non corretta informazione sulle condizioni degli immobili, tale da inficiare il trasferimento.
6 Il rigetto della domanda di nullità della cessione onerosa implica, in via conseguente, anche l'esclusione di qualsivoglia responsabilità per inadempimento, dovendosi, per ciò stesso, rigettare la domanda di risarcimento danni.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, secondo quanto prescritto al D.M.147/2012, ai valori minimi, tenuto conto della limitata attività processuale – essendo stata prevalente la trattazione cartolare – e della non complessità delle questioni trattate.



P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza, eccezione e difesa:
- Rigetta la domanda proposta da parte attrice;

- Condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite che liquida complessivamente in €. 2.070,00, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP come per legge.
Così deciso in Trapani nella camera di consiglio del 12.09.2025
La Giudice
Adele Pipitone
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