REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del giudice unico Antonella Paone, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 3593/2021 R.G. avente ad oggetto: “servitù”
TRA
nata il [...] a [...], residente in [...]
Monte Rosa n. 11, cod. fisc. elettivamente domiciliata in Busto Arsizio C.F._1
viale Diaz n. 36 presso lo studio dell'Avv. Claudia Quartarone, che la rappresentano e difendono, unitamente e disgiuntamente, giusta procura speciale apposta in atti
ATTRICE
E nato a [...] il [...] (C.f: ) e , Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
nata a [...] il [...] (C.F.: ) entrambi residente in [...] al C.F._3
Corso Umberto n. 11, elett. te dom. ti in AN (NA) alla Via Puccini n. 5 presso lo studio dell'
Avv. Mario De Giorgio che li rapp.ta e difende in forza di procura in atti
CONVENUTI
Conclusioni: come da verbali ed atti di causa nonché memorie conclusionali
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 23.2.2021, ritualmente notificato, l'attrice premetteva: di essere comproprietaria per quota parte, giusta successione testamentaria del proprio genitore
[...]
deceduto in data 02/06/2000, tra l'altro, di un compendio immobiliare a corte in Per_1
Comune di AN (NA) con ingresso da Corso Umberto I n. 11, composto, tra gli altri, dalla porzione immobiliare contraddistinta in catasto edilizio urbano al foglio 23, particella 361, sub. 6
(già sub. 102) e quella relativa al cortile comune e ad essa afferente contraddistinta in catasto edilizio urbano al foglio 23, particella 361, sub.104, categoria catastale "area urbana"; che la particella 361 sub 104 veniva acquistata, in data 23.12.2014, dagli odierni convenuti i quali in riferimento alla stessa ottenevano il permesso di costruire n. 402 del 25/05/2015 per realizzare una
"... sopraelevazione a 1° piano con soprastante sottotetto praticabile non abitabile ..."; che i convenuti, nell'edificare l'unità immobiliare acquistata, realizzavano sulla suddetta area cortilizia comune, contraddistinta in catasto edilizio urbano al foglio 23, particella 361, sub. 104, un vano scala di m. 3,90 x 2,50, di cui m. 1,40 x 2,50 adibito ad accesso alla sopraelevazione di proprietà esclusiva dei predetti convenuti, asservivano, inoltre, una ulteriore porzione (di mq. 22) della suddetta area comune cortilizia adibendola a parcheggio per un loro uso esclusivo, realizzavano dei balconi/ballatoi aggettanti sulla medesima area comune cortilizia di cui al NCEU foglio 23 particella 361 sub 104; che ai fini del rilascio del suddetto permesso di costruire, i convenuti ed stipulavano una scrittura privata datata 15/04/2015, registrata in data CP_1 CP_2
27/04/2015, con cui, previo riferimento ad altra scrittura privata del 10/11/2007, avrebbero acquisito un "... nulla osta per la costruzione di una scala aperta su suolo condominiale nella misura di 2,50m x 2,50m [...] e di destinare l'area a parcheggio come previsto per legge ai sensi della legge
122/91 ...", senza che l'attrice abbia mai espresso, quale comproprietaria, il consenso in tal senso né personalmente né tramite procuratore;
che, peraltro, le opere venivano realizzate in difformità dal permesso a costruire (scala chiusa e ad uso esclusivo dei convenuti, un parcheggio ad uso esclusivo, chiusura della porta d'ingresso e la muratura del lume ingrediente già esistenti, muro di cemento costituente sopraelevazione del muro perimetrale dell'unità immobiliare censita al foglio 23, particella 361, sub 6 (già sub. 102), prospiciente il cortile comune, e l'apertura, in detto muro, di una porta che dà illegittimo accesso al predetto lastrico solare).
Sulla scorta di ciò l'attrice, riservandosi espressamente di instaurare separata azione per ottenere la rimozione delle dette opere, precisando di aver spiegato azione di mero accertamento negativo, chiedeva:

1. Ritenere e dichiarare l'inconferenza, l'inefficacia e l'inopponibilità nei confronti dell'attrice della scrittura privata datata 15/04/2015 in atti , registrata il 27/04/2015, e della scrittura privata del
10/11/2007 in essa richiamata per i motivi tutti esposti in narrativa.

2. Ritenere e dichiarare l'inesistenza, in capo ai convenuti ed , Controparte_1 Controparte_2 del diritto, validamente ed efficacemente opponibile all'attrice, di realizzare e mantenere, sull'area comune cortilizia, contraddistinta in catasto al foglio 23, particella 361, sub 104, categoria catastale
“area urbana”, sita in AN (NA) con ingresso in Corso Umberto I n. 11, di proprietà per quota parte dell'attrice, la costruzione relativa al vano scala, nella sua attuale esistenza e consistenza, così come anche identificato nella tavola n. 3 denominata "Grafici di progetto", pianta piano terra, ed allegata al permesso di costruire n. 402 del 25/05/2015 e prodotta in atti come stralcio, che consente l'accesso esclusivo alla edificata sopraelevazione di proprietà esclusiva dei convenuti ed CP_1
, contraddistinta in catasto al foglio 23, particella 361, sub 11. CP_2

3. Ritenere e dichiarare l'inesistenza, in capo ai convenuti ed , Controparte_1 Controparte_2 del diritto, validamente ed efficacemente opponibile all'attrice, di destinare e mantenere, sull'area comune cortilizia, contraddistinta in catasto al foglio 23, particella 361, sub 104, categoria catastale
“area urbana”, sita in AN (NA) con ingresso in Corso Umberto I n. 11, di proprietà per quota parte dell'attrice, a parcheggio ad uso esclusivo dei convenuti la porzione di area comune cortilizia di mq 22 di cui al subalterno 104, così come anche identificata nella tavola n. 4 denominata "Grafici di progetto", pianta piano terra, ed allegata al permesso di costruire n. 402 del 25/05/2015 e prodotta in atti come stralcio.

4. Ritenere e dichiarare l'inesistenza, in capo ai convenuti ed , Controparte_1 Controparte_2
del diritto, validamente ed efficacemente opponibile all'attrice, di realizzare e mantenere i balconi/ballatoi che occupano la colonna d'aria dell'area comune cortilizia, contraddistinta in catasto al foglio 23, particella 361, sub 104, categoria catastale “area urbana”, sita in AN (NA) con ingresso in Corso Umberto I n. 11, di proprietà per quota parte dell'attrice.

5. Ritenere e dichiarare l'inesistenza, in capo ai convenuti ed , Controparte_1 Controparte_2
del diritto, validamente ed efficacemente opponibile all'attrice, di realizzare e mantenere l'edificato muro in sopraelevazione del muro perimetrale originario dell'unità immobiliare ubicata al piano terra, contraddistinta in catasto al foglio 23, particella 361, sub 6 (già sub. 102), prospiciente il cortile comune di proprietà per quota parte dell'attrice.

6. Ritenere e dichiarare l'inesistenza, in capo ai convenuti ed , Controparte_1 Controparte_2
del diritto, validamente ed efficacemente opponibile all'attrice, di realizzare e mantenere, nel muro realizzato in sopraelevazione del muro perimetrale originario dell'unità immobiliare ubicata al piano terra, contraddistinta in catasto al foglio 23, particella 361, sub 6 (già sub. 102), la porta che consente l'accesso al lastrico solare del predetto immobile consentendo ai convenuti di esercitare illegittimamente una veduta a carico del predetto lastrico solare;

7. ritenere e dichiarare l'inesistenza, in capo ai convenuti ed , Controparte_1 Controparte_2
del diritto, validamente ed efficacemente opponibile all'attrice, di chiudere e spostare, a seguito ed in conseguenza della edificazione del vano scala, il lume ingrediente e la porta di accesso dell'unità immobiliare, contraddistinta in catasto al foglio 23, particella 361, sub 6 (già sub. 102), dalla loro collocazione originaria a quella attuale.

8. Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari competente per territorio di trascrivere l'emananda sentenza, con ogni provvedimento opportuno e necessario.
Con comparsa depositata in data 28.6.2021 si costituivano i convenuti, i quali deducevano: relativamente al vano scala che il diritto esercitato dai convenuti trova legittimo titolo negli atti di trasmissione della proprietà lastrico solare (su cui i convenuti hanno realizzato la sopraelevazione per cui è causa) e negli atti di divisione delle originarie parti indivise del fabbricato in cui è situato il predetto lastrico solare;
relativamente al presunto uso esclusivo da parte dei convenuti di una porzione di mq 22 dell'area cortilizia comune adibendo detta area a parcheggio che tale assunto di controparte non è veritiero;
relativamente alla presunta occupazione illegittima dell'area comune e della relativa colonna d'aria in conseguenza della costruzione dei balconi/ballatoi aggettanti che hanno costruito i
[...]
aggettanti sulle strutture portanti già esistenti sul lastrico solare;
Parte_2
in ordine alla presunta chiusura della originaria porta ed un lume ingrediente afferenti l'unità immobiliare di cui è comproprietaria l'attrice ed al suo spostamento a lato del vano scala costruito dai convenuti a servizio della loro unità immobiliare si eccepisce la infondatezza di tale asserzione di controparte;
relativamente al muro sopraelevato sul muro perimetrale originario dell'unità immobiliare di cui al subalterno 6 di cui è comproprietaria l'attrice unitamente ai coeredi che esso così come il Pt_1
vano scala e l'apertura della porta sono stati realizzati con il consenso che l'attrice aveva espresso sia verbalmente che poi nella scrittura privata del 15.04.2015 alla quale era allegato anche il grafico di realizzazione delle predette opere.
Sulla scorta di ciò chiedevano il rigetto delle domande proposte con vittoria di spese.
Instauratosi il giudizio, il giudice rigettava le richieste di prova orale e disponeva una CTU.
All'esito, dopo i chiarimenti resi, con ordinanza del 26.9.2024 tratteneva la causa in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI
Prima di passare alla disamina della fondatezza o meno delle domande formulate da parte attrice va precisato che, come ampiamente precisato dalla stessa in citazione, l'azione proposta si atteggia a domanda di mero accertamento che, in quanto tale, non comporta litisconsorzio necessario degli altri comproprietari dell'area comune che si assume essere stata illegittimamente utilizzata dai convenuti in forza delle opere realizzate, sia con riferimento alla declaratoria di inopponibilità delle scritture private allegate al permesso a costruire, prodotte dagli stessi convenuti, contenenti il nulla osta alla realizzazione della scala ed alla destinazione a parcheggio esclusivo di un'area del cortile comune, sia con riferimento alle ulteriori domande, che mirano all'accertamento dell'assenza di pesi sull'area comune stessa, alla stregua di un'actio negatoria servitutis alla quale non è però annessa la richiesta di emissione di ordine di rimozione delle opere in questione.
Tale essendo la qualificazione della domanda, a nulla rileva l'eccezione proposta dai convenuti circa la mancata prova dell'effettiva titolarità della proprietà e delle rispettive quote di appartenenza del bene immobile, atteso che le domande complessivamente proposte trovano nella circostanza della comproprietà in capo all'attrice del cortile comune il loro requisito di legittimazione attiva.
In tal senso è sufficiente ai fini del vaglio di legittimazione attiva quanto prodotto in allegato alla citazione dall'attrice, letto in combinato con il tenore delle difese spiegate dai convenuti, i quali menzionano nella comparsa di costituzione “l'atto di divisione dell'8/11/2000 rogato per TA
DO. , rep. 30641, racc. 15490 con cui viene alla stessa attribuito il Persona_2 proporzionale diritto di comproprietà sull'area condominiale”, segno che il detto presupposto legittimante non sia in contestazione.
Ciò precisato, la prima domanda formulata da parte attrice, afferente alla declaratoria dell'inconferenza, inefficacia ed inopponibilità nei confronti dell'attrice della scrittura privata datata
15/04/2015 in atti registrata il 27/04/2015, e della scrittura privata del 10/11/2007 in essa richiamata
è fondata e pertanto va accolta.
Con riferimento alla scrittura privata redatta in data 10.11.2007, epoca nella quale l'attrice era già comproprietaria del “cortile comune” oggetto di interesse, l'inopponibilità alla stessa è data dal semplice fatto che non è menzionato il suo nominativo tra coloro che all'epoca apparente parteciparono alla redazione della scrittura né quale comproprietaria né quale erede di
[...]
. Per_1
L'estensione degli effetti della detta scrittura privata nei confronti dell'attrice avrebbero dovuto prodursi con quella datata 15.4.2015, nella quale il nominativo dell'attrice figura come rappresentato da “ , a sua volta comproprietaria. CP_3
Va precisato che la dichiarazione contenuta di “nulla osta alla realizzazione della scala e alla destinazione ad area parcheggio” su una parte di cortile comune, a prescindere da se abbia o meno natura costitutiva o dichiarativa, qualora si reputasse riepilogativa di una situazione di diritto già evincibile dai titoli riferibili alle parti e ai loro aventi causa, afferisce ad un diritto reale, ovvero ad un peso gravante sul cortile comune in comproprietà a favore dell'immobile di proprietà esclusiva dei convenuti, con riguardo alla scala, e ad un uso esclusivo come parcheggio di area comune sulla scorta della cd. Legge Tognoli richiamata dai sottoscrittori, disciplinante un diritto reale d'uso (cfr.
Cass. Civ. 31799/2022), avrebbe dovuto rispettare la regola della forma scritta ad substantiam anche con riferimento alla procura conferita al soggetto che, per conto dell'attrice, ha espresso la relativa volontà.
La mancanza di tale forma (cfr. Cass. Civ. 27517/2022) rende inopponibile all'attrice la scrittura privata oggetto di interesse.
Ciò posto, quanto allo spazio adibito a parcheggio, essendo lo stesso individuato e realizzato su area in comproprietà tra più soggetti, avrebbe necessitato dell'espressione di valido consenso da parte di tutti, che manca nel caso di specie, ragione per la quale va dichiarata l'inesistenza, in capo ai convenuti ed , del diritto, validamente ed efficacemente Controparte_1 Controparte_2 opponibile all'attrice, di destinare e mantenere, sull'area comune cortilizia, contraddistinta in catasto al foglio 23, particella 361, sub 104, categoria catastale “area urbana”, sita in AN (NA) con ingresso in Corso Umberto I n. 11, di proprietà per quota parte dell'attrice, a parcheggio ad uso esclusivo dei convenuti la porzione di area comune cortilizia di mq 22 di cui al subalterno 104, così come anche identificata nella tavola n. 4 denominata "Grafici di progetto", pianta piano terra, ed allegata al permesso di costruire n. 402 del 25/05/2015 e prodotta in atti come stralcio.
Passando ai residui punti, si osserva che il titolo in forza del quale i convenuti hanno realizzato le opere in questione è rinvenibile nel punto quarto lettera a) dell'atto di donazione del 8.1.1928 prodotto da parte convenuta, laddove si legge testualmente “ognuno può fabbricare sui bassi donati e sul suolo di cortile assegnato. E per l'accesso delle stanze a costruirsi verso la strada e nel lato meridionale del cortile sarà costruita una scalinata nel suolo posto tra i bassi e l'altro suolo donato a
. Sarà inoltre costruito un passetto per il disimpegno delle stanze a costruirsi”. Pt_3
Tale passaggio dell'atto è di rilievo nella specie, avendo i convenuti effettuato sul detto presupposto l'acquisto del lastrico ubicato al primo piano della consistenza catastale di metri quadrati 106 riportato alla particella 361 sub 8.
Sul detto lastrico essi hanno costruito “le stanze” cui fa richiamo l'atto in questione, opera che, in quanto non vietata dal detto atto, essi avevano diritto a costruire in forza dell'art. 1127 c.c., senza il previo consenso dei condividenti. L'azione promossa in questa sede, stanti le precisazioni contenute nell'atto di citazione e successivi atti, non può consentire di intendere tra i motivi dedotti quelli di opposizione ex art. 1127 c.c.. Così intesa la domanda è generica in quanto non deduce specificamente la posizione soggettiva che sostanzia l'interesse ad agire ed sono da dichiararsi inammissibili le domande di cui ai punti 4, 5, 6 del petitum dell'atto di citazione.
A diversa conclusione si addiviene con riferimento al vano scala, in relazione al quale l'atto citato conferma l'esistenza di una servitù a carico della corte comune in favore dei proprietari delle stanze in sopraelevazione, valendo, però, la regola generale di cui all'art. 1069 c.c. di realizzazione delle opere necessarie per realizzare la servitù apparente in modo da creare il minor aggravio possibile per il fondo servente. Nel caso di specie l'imponente opera realizzata ha prodotto la creazione non già di una semplice scala ma di un manufatto chiuso, sulla scorta di un nulla osta come detto inopponibile all'attrice. In tal senso, avendo la scala realizzato un aggravio del peso sul fondo servente, i convenuti non hanno diritto a mantenere l'opera così come realizzata.
La detta valutazione assorbe quella relativa al punto 7 del petitum dell'atto di citazione, essendo la situazione sottesa conseguenza del vano scala, nella sua consistenza, in relazione al quale non vi è diritto al mantenimento. Tale essendo l'esito del giudizio, si ritiene che, in ragione del parziale accoglimento della domanda, vi siano ragioni giustificative della compensazione delle spese di lite per 1/3.
Per i residui 2/3 va disposta, in ragione della soccombenza, la condanna dei convenuti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite sostenute da parte attrice per la sua costituzione e difesa, ivi comprese quelle di CTP documentate, che si liquidano secondo i parametri medi relativi alle cause a valore indeterminabile complessità bassa, in relazione a tutte le fasi di giudizio.
Identico riparto si stabilisce per le spese di CTU, liquidate con separato decreto.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli Nord, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
-accoglie in parte la domanda proposta da parte attrice e, per l'effetto: dichiara l'inefficacia e l'inopponibilità nei confronti dell'attrice della scrittura privata datata
15/04/2015 in atti, registrata il 27/04/2015, e della scrittura privata del 10/11/2007 in essa richiamata per i motivi tutti esposti in narrativa. dichiara l'inesistenza, in capo ai convenuti ed , del diritto, Controparte_1 Controparte_2 validamente opponibile all'attrice, di mantenere, sull'area comune cortilizia, di proprietà per quota parte dell'attrice, la costruzione relativa al vano scala, nella sua attuale esistenza e consistenza, con assorbimento della domanda di cui al punto 7 del petitum dell'atto di citazione;
dichiara l'inesistenza, in capo ai convenuti ed , del diritto, Controparte_1 Controparte_2 validamente opponibile all'attrice, di mantenere, sull'area comune cortilizia, di proprietà per quota parte dell'attrice, a parcheggio ad uso esclusivo dei convenuti la porzione di area comune cortilizia di mq 22 di cui al subalterno 104; dichiara inammissibili le domande di cui ai punti 4, 5, 6 del petitum dell'atto di citazione;
compensa le spese di lite per 1/3; condanna i convenuti, in solido tra loro, alla rifusione dei 2/3 delle spese sostenute per la costituzione e difesa di parte attrice, che si liquidano in complessivi euro 5995,33, di cui euro 918 per esborsi (pari ai 2/3 di marca, contributo, spese ctp) e euro 5077,33 per compensi , oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, Iva e CPA come per legge;
pone definitivamente a carico dei convenuti le spese di CTU per 2/3, per il residuo 1/3 a carico delle parti in pari misura ed in solido tra loro.
Così deciso in Aversa, 4.1.2025
Il Giudice
Dr.ssa Antonella Paone