N. R.G. 2025/123

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CAGLIARI
Sezione Civile composta dai magistrati:
RI RE AN Presidente
TE AR Consigliere
GRAZIA M. BAGELLA Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
nella causa iscritta al numero 123 del ruolo generale degli affari civili per l'anno 2025 promossa da:
(c.f. ) residente in [...] Controparte_1 C.F._1 ed ivi elettivamente domiciliata, nella via Tuveri n. 54/B presso lo studio dell'Avv. Roberto Cao, che la rappresenta e difende, in virtù di procura speciale alle liti resa in calce al ricorso ex art. 702 bis c.p.c. introduttivo del giudizio di primo grado;

APPELLANTE
contro
(c.f. ) residente in [...] ed ivi CP_2 C.F._2 elettivamente domiciliato, nel viale Regina Elena n. 7, Palazzo Valdes, presso lo studio dell'Avv.
EM ER OR, che lo rappresenta e difende in forza di procura speciale rilasciata nel giudizio di primo grado e allegata alla busta di deposito telematico nel giudizio d'appello;
APPELLATO
CONCLUSIONI
Pagina 1 Nell'interesse dell'appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Cagliari, contrariis reiectis, in accoglimento del proposto appello, riformare l'ordinanza di rigetto n. 2477/2025 del 12.02.25 con
Repert. n. 304/2025 del 11.02.25 emessa dal Tribunale di Cagliari nel procedimento sommario ex art. 702 bis cpc avente RG 7360/2020 e, per l'effetto, accogliere le conclusioni contenute nel ricorso introduttivo del 16.11.2020 che qui si richiamano integralmente, ovverosia:
“A) accertare e dichiarare a favore dell'immobile di proprietà di Controparte_1 catastalmente censito al F. 22 mapp. 485 sub. 34, la servitù di passaggio pedonale sulla scalinata e sul c.d. cancelletto in legno posto sul muretto di recinzione dell'unità abitativa sita in Via Parigi n.
54 int. 5 a Villasimius catastalmente censita al F. 22 mapp. 485 sub. 5 e meglio descritta in atti, che consente l'accesso alla pubblica via nonché, per l'ulteriore effetto, ordinare a di CP_2 consegnare alla ricorrente copia della chiave del c.d. cancelletto in legno posto sul muretto di recinzione della detta unità abitativa;

B) in ogni caso, accertare e dichiarare la comproprietà della ricorrente sulla scalinata posta tra il
c.d. garage, censita al catasto al F. 22 mapp. 485 sub. 34 e l'unità abitativa soprastante sita in Via
Parigi n. 54 int. 5 a Villasimius, censita al catasto al F. 22 mapp. 485 sub. 5 e, per l'effetto, dell'inesistenza del diritto esclusivo di proprietà in capo a sulla stessa scalinata e, per CP_2
l'ulteriore effetto, ordinare a di cessare qualsiasi turbativa all'utilizzo e al libero CP_2 accesso della detta scalinata da parte della ricorrente;

C) in ogni caso, ex art. 614-bis cpc con fissazione dell'importo € 50,00 al giorno, o nell'importo diverso secondo giustizia, dovuto dalla parte resistente alla ricorrente per ogni violazione e inosservanza successiva al provvedimento di condanna ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento;

D) sempre in ogni caso, accertare e dichiarare che ha detenuto senza titolo l'immobile CP_2 di proprietà di catastalmente censito al F. 22 mapp. 485 sub. 34 ed Controparte_1 attualmente impedisce l'utilizzo della scalinata e per esso l'accesso alla Via Parigi e, per l'effetto, condannarlo al pagamento in favore della ricorrente di un risarcimento equitativamente determinato in € 5.000,00 o nell'importo diverso determinato secondo giustizia.
Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.”.
Nell'interesse dell'appellato: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Cagliari, contrariis reiectis, rigettare l'appello proposto da confermando integralmente l'ordinanza n. Controparte_1
2477/2025 del 12.02.2025 (Repert. n. 304/2025 del 11.02.2025) emessa dal Tribunale di Cagliari nel procedimento sommario ex art. 702 bis c.p.c. avente RG 7360/2020.
Pagina 2 Si valuti la temerarietà della lite.
Con vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio”.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
Il 18.11.2020, presentò ricorso ex art. 702 bis c.p.c. dinanzi al Tribunale Controparte_1
Ordinario di Cagliari, riferendo che:
- con rogito notarile del 1996 aveva acquistato un immobile sito in Villasimius, nella lottizzazione “Il Mandorleto”, residenza Acquamarina, ora via Parigi n. 54, int. 5, costituito da un'unità abitativa posta al piano T/1, catastalmente censita al F. 22 mapp. 485 sub. 5,
(composta al piano terra da cortile, ingresso – soggiorno, disimpegno e wc, mentre al primo piano da disimpegno, due vani e balcone) e da un locale adibito a posto macchina (c.d. garage) al piano scantinato, catastalmente censito al F.22 mapp.485 sub. 34;
- il suddetto garage - dal quale si accede per il tramite di una scalinata alla parte “alta” della via Parigi - ha due distinti ingressi: il primo, carrabile, attraverso una serranda basculante per l'ingresso e l'uscita delle auto;
il secondo, pedonale, attraverso una porta in metallo che lo collega alla scalinata posta nel cortile dell'abitazione e che consente, oltrepassando un cancelletto in legno, di raggiungere la pubblica via (Parigi);
- nel 1988 era stata aperta una procedura esecutiva immobiliare contro essa esponente, avente ad oggetto esclusivamente l'unità abitativa posta al piano T/1, catastalmente censita al F. 22 mapp. 485 sub. 5, che era stata successivamente aggiudicata al sig. ; CP_2 quest'ultimo, nel 2007, ritenendo l'immobile censito al F. 22 mapp. 485, sub 34 cd. garage di pertinenza dell'abitazione divenuta di sua proprietà, aveva presentato istanza al Giudice dell'Esecuzione al fine di ottenerne l'assegnazione, ma tale istanza era stata rigettata, poiché il bene domandato non era stato oggetto del precedente pignoramento.
- ciononostante, il si era impossessato dell'autorimessa senza alcun titolo, utilizzandola CP_2 come se fosse propria anche locandola a terzi, fino al maggio 2019, allorquando - dietro diffida della volta ad ottenere anche il risarcimento dei danni da illegittima CP_1 occupazione - aveva restituito il locale ad essa proprietaria, consegnandole però esclusivamente le chiavi della serranda basculante.
- in questo modo, alla ricorrente era stato impedito il passaggio alla parte alta della Via Parigi
a causa della mancata consegna delle chiavi del cancelletto in legno posto alla fine della scalinata.
La ricorrente domandò, pertanto, al Tribunale di Cagliari di accertare e dichiarare la servitù di passaggio pedonale “per destinazione del padre di famiglia” sulla scalinata e sul cancelletto in
Pagina 3 legno posto sul muretto di recinzione dell'unità abitativa di proprietà di;
“in ogni CP_2 caso”, accertare e dichiarare la comproprietà della ricorrente sulla predetta scalinata e, per l'effetto, l'inesistenza del diritto esclusivo di proprietà sulla medesima in capo a;
CP_2 domandò altresì la condanna del convenuto al risarcimento del danno equitativamente determinato in 5.000,00 euro o nel diverso importo determinato dal Giudice, per l'illegittima occupazione dell'immobile di proprietà della essendosene il impossessato CP_1 CP_2 illegittimamente dal 2007 al 2019, impedendole di goderne, anche locandolo a terzi, nonché la fissazione di una somma di denaro pari ad euro 50,00 a carico del convenuto per ogni violazione e inosservanza successiva del provvedimento di condanna, ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento.
si costituì in giudizio contestando integralmente le avverse pretese e domandando CP_2 al Giudice il rigetto di tutte le domande di parte ricorrente, con valutazione della eventuale temerarietà della lite.
Riferì, a tal proposito, che il 27 settembre 2002, all'esito di procedura esecutiva n. 400/1998 promossa da BNL, creditrice della gli era stato trasferito l'immobile sito in Villasimius, CP_1 lottizzazione “il Mandorleto” residenza Acquamarina, blocco G1, piano terra e primo piano, distinto al NCEU al F. 22, mappale 484, sub 5, di proprietà della debitrice. L'ulteriore immobile distinto al NCU al foglio 22, mappale 484, sub 34, non era stato oggetto di pignoramento e, pertanto, non gli era stato aggiudicato. Tuttavia, nell'ambito della suddetta procedura, a causa di un errore commesso dal CTU che ha successivamente condizionato il Tribunale, il valore del bene in vendita era stato stimato come comprensivo anche del garage;
di conseguenza il , CP_2 che aveva pagato un prezzo più elevato rispetto all'effettivo valore del bene oggetto di pignoramento e a lui trasferito, era certo di aver conseguito la proprietà anche dell'immobile di cui al foglio 22, mappale 484, sub 34, avendo fatto affidamento su quanto indicato nella relazione del CTU in merito al compendio da acquistare, comprensivo anche del garage.
Aggiunse, tuttavia, che, in ogni caso, il garage avrebbe dovuto essergli trasferito unitamente all'immobile aggiudicato, poiché pertinenziale rispetto al villino contraddistinto al NCEU al F.
22, mapp. 484, sub 5, anche alla luce dell'applicazione della previgente L. n. 765/1967 cd.
“legge ponte”, che aveva disposto per le nuove costruzioni dell'epoca l'obbligo di destinazione di talune aree a parcheggio (l'immobile era stato costruito nel 1992). Pertanto, al momento del trasferimento del bene in capo al si poteva dunque ravvisare quanto meno un diritto CP_2
d'uso del locale autorimessa anche successivamente alla separazione della titolarità tra la cosa principale e quella pertinenziale; quanto precede è senz'altro indicativo della buona fede del
Pagina 4 , che non ha posto in essere alcuna condotta fraudolenta ed è anzi parte lesa, avendo CP_2 corrisposto per l'acquisto del bene un prezzo comprensivo del valore del garage.
Il resistente, sostenne, inoltre, come la richiesta della volta ad ottenere il riconoscimento CP_1 della servitù di passaggio sulla scalinata e su parte del giardino del compreso l'utilizzo CP_2 del cancelletto d'ingresso che dall'abitazione acquisita da esso resistente sfociava sul vialetto condominiale, apparisse sostanziarsi in un atto emulativo, dal momento che tale scalinata conduceva al cortiletto dell'abitazione del convenuto - al “quale per l'appunto si accede dal cancelletto in legno che conduce al vialetto condominiale perpendicolare alla via Parigi – giungendo, quindi, sin dentro la sua casa”; inoltre, aggiunse che tale servitù, “a dispetto delle asserzioni attoree, non è mai esistita, proprio perché queste abitazioni sono state costruite con annessa la pertinenza del “garage”; tutt'al più, in astratto, si potrebbe incardinare tale tipo di peso sul fondo dominante se, contrariamente allo stato dei luoghi, la non avesse altro CP_1 modo per raggiungere la pubblica via se non tramite il passaggio nell'abitazione del ”; CP_2 ma “come esposto dalla stessa controparte, il “garage” sfocia già nella pubblica via”.
Al contempo, dedusse l'infondatezza e contraddittorietà della pretesa di parte ricorrente in merito all'asserita comproprietà della scalinata che conduce dalla porta in ferro del garage al cortile antistante la casa del essendo di proprietà esclusiva di quest'ultimo; nonché della CP_2 richiesta di risarcimento del danno per l'illegittima detenzione dell'immobile dal 2007 al 2019, ribadendo la sua totale buona fede nell'utilizzo del garage, avendo egli ritenuto di esserne divenuto proprietario per un “grossolano” errore del CTU e del Giudice nel corso della procedura esecutiva.
Con note ex art.127 ter c.p.c depositate il 21.1.2022, il convenuto fece rilevare che l'immobile di cui al mappale 484, sub. 34 era stato medio tempore venduto dalla ai sig.ri CP_1 Pt_1
e con atto di compravendita del 16.9.2022 a rogito del notaio
[...] Persona_1 [...]
La ricorrente proseguì il giudizio in qualità di sostituto processuale degli acquirenti Per_2 insistendo, con le sue note, per l'accoglimento delle domande.
La causa, istruita con produzioni documentali, fu decisa con ordinanza n. 2477/2025 del
12.02.2025, con la quale il Tribunale di Cagliari, richiamando e accogliendo le difese svolte dal convenuto, rigettò integralmente le domande della condannandola a rifondere al le CP_1 CP_2 spese di lite, liquidate in euro 6.500,00, per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e accessori di legge.
Pagina 5 Il Giudice, in particolare, ritenne infondata (oltre che contradditoria) la domanda della CP_1 volta ad ottenere l'accertamento della comproprietà della scalinata posta tra il garage e l'unità abitativa del , poiché l'appartenenza di essa all'immobile identificato al subalterno 34 CP_2 della particella 484, foglio 22 era emersa con “inequivocabile chiarezza dai rispettivi titoli
d'acquisto e dalle planimetrie ad essi allegate”; conseguentemente, affermò di non poter dichiarare “l'inesistenza della proprietà esclusiva del o essere ordinato a quest'ultimo di CP_2 cessare qualsiasi turbativa all'utilizzo e al libero accesso alla detta scalinata da parte della ricorrente”, trattandosi di condotta che sulla base delle premesse doveva ritenersi del tutto legittima.
Quanto alla domanda di accertamento della servitù di passaggio, invece, il Giudice escluse che essa avrebbe potuto “essersi effettivamente costituita per “destinazione del padre di famiglia”: dopo la separazione dei due immobili, infatti, la sola “porta in metallo” del garage - che prima poteva essere utile per poter accedere direttamente al cortile dell'abitazione di cui esso era pertinenza (dopo aver parcheggiato l'auto o per uscire con essa) - non può più, da sé sola, considerarsi “opera visibile e permanente” inequivocabilmente destinata al suo esercizio, difettandone ormai l'evidente utilità, visto che il garage ha mantenuto un comodo ed autonomo accesso alla via pubblica e che non si riesce a comprendere (né la ha tentato di CP_1 spiegarlo) quale possa essere, per il suo proprietario, l'esigenza di transitare sul cortile del vicino ed utilizzare il cancello di accesso al vialetto di ingresso della sua abitazione per avere un secondo accesso, solo pedonale, (non verso il mare né verso la propria abitazione principale ma) verso la “parte alta di via Parigi”. Sulla base di tali premesse, “ovvero per l'oggettiva difficoltà di trovare un senso alla pretesa azionata dalla , il Tribunale ritenne di poter CP_1 ipotizzare in capo alla ricorrente un “intento sostanzialmente emulativo”. Rigettò, altresì, la domanda risarcitoria, rilevando che “il possesso del è stato sicuramente caratterizzato da CP_2 buona fede e che è altresì documentato che il bene sia stato poi restituito alla CP_1 immediatamente dopo la sua prima richiesta di rilascio”.
***
Avverso la predetta ordinanza ha proposto appello censurando la decisione del Controparte_1
Tribunale, poiché ingiusta ed erronea in fatto e in diritto, per i seguenti motivi:
-1-
Pagina 6 ERROR IN IUDICANDO DOVUTO ALLA ERRATA QUALIFICAZIONE DI
CIRCOSTANZE DECISIVE PER INCOMPRENSIONE E/O FALSA INTERPRETAZIONE
DEGLI ATTI DI CAUSA (RAPPRESENTAZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI).
Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente ritenuto che il ricorso aveva natura emulativa quando, di contro, era stato messo in evidenza l'interesse della ricorrente al riconoscimento del libero passaggio verso la parte “alta” di Via Parigi. Inoltre, durante il giudizio di primo grado, il garage era stato venduto ai coniugi – già titolari dell'unità abitativa al civico n. 54 int. Pt_1 Per_1
2 della Via Parigi (sita accanto all'abitazione del ) i quali avrebbero grande interesse ad CP_2 utilizzare la scalinata per accedere alla loro abitazione;
così come avrebbero interesse al riconoscimento della comproprietà sulla scalinata per utilizzare pienamente il garage stesso (anche, banalmente, aprendo la porta in metallo che si affaccia sul vano scale – attualmente bloccata da una spranga in metallo posizionata dal - e facendo entrare aria e luce nel garage ricco di muffe e CP_2 umidità) ed effettuare le dovute manutenzioni dell'area, posto che l'appellato non si curerebbe di
“eliminare i residui vegetali ed altri rifiuti proveniente dalla sua proprietà, che si accumulerebbero sulla grata di scolo in fondo alla scalinata, tappandola e facendo confluire le acque meteoriche all'interno del garage”.
Secondo l'appellante, inoltre, il Giudice non avrebbe opportunamente considerato che “per accedere alla parte alta di Via Parigi dalla scalinata (e dunque anche all'abitazione dei nuovi proprietari del garage) sia necessario attraversare una limitatissima porzione del cortile del sig.
ed aprire il cancelletto di sua proprietà. In altre parole, gli aventi causa dell'odierna CP_2 appellante, per poter accedere dal garage alla loro abitazione, devono necessariamente percorrere la scalinata, passare nel cortile ed avere a disposizione le chiavi del cancelletto dell'odierno appellato. Dunque, la domanda di accertamento della servitù di passaggio con quella di accertamento della comproprietà della scalinata non sarebbe contraddittoria “in quanto le due domande non solamente sono compatibili, ma si integrano tra di loro”.
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ERROR IN IUDICANDO DOVUTO ALLA ERRATA QUALIFICAZIONE DI
CIRCOSTANZE DECISIVE PER INCOMPRENSIONE E/O FALSA INTERPRETAZIONE
DEGLI ATTI DI CAUSA (I TITOLI E LE PLANIMETRIE).
Il Giudice avrebbe altresì errato nell'affermare che dai titoli e dalle planimetrie sarebbe emersa la proprietà esclusiva della scalinata in capo al , dovendo invece rilevarsi l'esatto contrario. CP_2
Infatti, il titolo di acquisto del (ossia, il decreto di assegnazione dell'immobile), avrebbe CP_2
Pagina 7 limitato il trasferimento al piano terra e al primo piano dell'immobile e non avrebbe compreso la scalinata che dal piano terra conduce al garage sottostante, la quale sarebbe rimasta, perciò, in capo alla Inoltre, dalle planimetrie catastali sarebbe emersa quantomeno la comproprietà delle CP_1 scale, posto che queste sarebbero rappresentate graficamente per metà nella planimetria dell'appartamento del e per altra metà nella planimetria del cd. garage dell'appellante. Ciò CP_2 sarebbe altresì confermato dalle affermazioni del notaio che aveva redatto l'atto di compravendita del garage il 16.09.2021 il quale, nel descrivere il bene, aveva dichiarato che al garage “si accede sia dalla strada di lottizzazione sia dalla Via Parigi per il tramite della scala interna di sua pertinenza esclusiva che conduce al piano terra”. Lo stesso , inoltre, nella comparsa di CP_2 costituzione nel giudizio di primo grado avrebbe riconosciuto l'appartenenza alla CP_1 quantomeno, del cd. sottoscala.
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ERROR IN IUDICANDO PER INCOMPRENSIONE E/O FALSA INTERPRETAZIONE
DEGLI ATTI DI CAUSA (QUELLI RELATIVI ALLE OPERE VISIBILI E PERMANENTI);
VIOLAZIONE E/O ERRATA INTERPRETAZIONE DEGLI ARTT. 1028 E 1062 CC.
Contrariamente alle conclusioni del Giudice, sussisterebbero tutti i presupposti per il riconoscimento della servitù di passaggio, essendo evidente come “dal garage si potesse accedere comodamente alla parte alta di Via Parigi tramite opere permanenti e visibili, costituite dalla porta in ferro del garage, dalla scalinata e dal cancelletto in legno”. Inoltre, i nuovi acquirenti hanno proprio l'abitazione affianco a quella del , ragion per cui “un passaggio pedonale dal garage CP_2 alla loro abitazione sarebbe di evidente utilità e comodità per loro”. Si tratterebbe inoltre di una servitù “per destinazione del padre di famiglia” ex art. 1062 c.c., posto che “i due immobili erano in origine di un unico proprietario, mentre la porta in ferro del garage, la scalinata e il cancelletto in legno posto immediatamente alla fine della detta scalinata sono posti a servizio del detto garage, affinché da quest'ultimo immobile si possa accedere più comodamente alla parte alta di Via
Parigi”. Di conseguenza, “l'ordinanza impugnata sarebbe errata nel passaggio in cui afferma che
l'esistenza di altro accesso alla pubblica via per tramite la serranda basculante escluderebbe
“l'evidente utilità”, che tra l'altro può essere costituita dalla maggiore “comodità” di transito, ai sensi della chiarissima lettera dell'art. 1028 c.c”.
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ERROR IN IUDICANDO PER INCOMPRENSIONE E/O FALSA INTERPRETAZIONE
E/O OMISSIONE DI VALUTAZIONE DEGLI ATTI DI CAUSA (RIGETTO
Pagina 8 DELL'ISTANZA DEL GIUDICE DELL'ESECUZIONE DEL 26.10.2007, DIFFIDE ALLA
RESTITUZIONE E CIRCOSTANZE NON CONTESTATE).
Il Giudice avrebbe dovuto riconoscere all'appellante il diritto al risarcimento del danno per l'illegittima occupazione del garage da parte del , posto che “almeno dall'ottobre del 2007, CP_2
(quando il Giudice dell'esecuzione aveva rigettato la sua istanza di assegnazione anche del garage)
l'appellato era del tutto consapevole che il detto garage non gli appartenesse, in quanto rimasto in capo a . Sarebbe da escludersi, perciò, la sua buona fede, anche considerando Controparte_1 che - contrariamente alle valutazioni del Giudice - non aveva restituito al proprietario le chiavi dell'immobile immediatamente dopo la sua prima richiesta di rilascio, ma erano trascorse cinque settimane.
Il Giudice, inoltre, non avrebbe tenuto conto della mala fede del , allorquando a fine estate CP_2
2019 si era inserito – all'unico scopo di farla fallire – in una trattativa dell'esponente diretta a vendere il bene al proprietario di una villetta vicina al garage, presentando un'offerta di acquisto alla senza poi darvi seguito. Da qui, il diritto dell'appellante al risarcimento dei danni patiti, CP_1 anche in via equitativa.
ha resistito, eccependo l'infondatezza delle pretese attoree sulla base delle CP_2 argomentazioni e delle difese svolte nel giudizio di primo grado, precisando, altresì, che i nuovi proprietari del garage (che secondo l'appellante avrebbero interesse al passaggio sulla scalinata in quanto necessario per accedere dal garage alla loro abitazione) avrebbero già la possibilità di uscire dalla zona garage alla parte antistante il blocco residenziale, attraverso l'accesso riservato ad altro garage sempre di loro proprietà. Sulla domanda di riconoscimento della comproprietà sulla scalinata, invece, ha ribadito di esserne titolare esclusivo, posto che la scalinata era funzionalmente e strutturalmente integrata all'unità abitativa di cui era proprietario, come anche dimostrato dalle planimetrie catastali prodotte in giudizio. Ha contestato altresì la domanda risarcitoria dell'appellante anche nel quantum, evidenziando come la detenzione del garage da parte sua era stata determinata dalla ragionevole convinzione che il bene fosse una pertinenza dell'unità abitativa acquistata all'asta; ha quindi concluso, domandando il rigetto dell'appello e la conferma dell'ordinanza impugnata.
Con note conclusive autorizzate, nell'insistere per l'accoglimento di tutte le domande in precedenza proposte, ha ribadito le proprie argomentazioni, sottolineando l'interesse al Controparte_1 riconoscimento della servitù di passaggio pedonale, che consentirebbe di accedere comodamente dal garage acquistato dai coniugi all'abitazione di questi ultimi e viceversa;
nonché CP_3
l'interesse al riconoscimento del diritto di proprietà sulla scalinata (banalmente, anche per dare luce
Pagina 9 ed aria al garage), posto che le due domande non sarebbero incompatibili, dal momento che “la detta servitù troverà applicazione solo sulla parte di “passaggio” conducente alla via pubblica non ricadente nel diritto di proprietà (ovvero sul cancelletto e su una assai limitata porzione di cortile del sig. )”. CP_2
, con le sue note, ha riproposto le precedenti difese, evidenziando come la pretesa CP_2 dell'appellante circa il riconoscimento della servitù di passaggio sul proprio fondo, non sarebbe diretta a soddisfare un'esigenza del garage, ma unicamente a recare molestia al , CP_2 configurando un palese atto emulativo. Ha, pertanto, sollecitato la Corte a valutare la temerarietà della lite.
***
L'appello proposto da è infondato e deve essere rigettato. CP_1 CP_1
Come correttamente affermato dal Giudice di prime cure, non è ravvisabile nel caso di specie una servitù per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c.
Per giurisprudenza ormai consolidata, si ha servitù per destinazione del padre di famiglia quando l'unico proprietario dei due fondi abbia destinato in permanenza l'uno al servizio dell'altro; in questo caso, “la servitù per destinazione del padre di famiglia si costituisce "ope legis" per il fatto che al momento della separazione dei fondi o del frazionamento dell' unico fondo, vi siano opere o segni manifesti ed inequivoci di una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio, che integri
"de facto" il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente da qualsiasi volontà, tacita o presunta, dell'unico proprietario nel determinarla o nel mantenerla. Il requisito della subordinazione deve essere ricercato non già nell'intenzione del proprietario del fondo, bensì nella natura delle opere oggettivamente considerate, in quanto nel loro uso normale determinino il permanente assoggettamento del fondo vicino all'onere proprio della servitù” (Cass. Civ., Sez. II,
12.2.2014, n.3219; Cass. Civ., Sez. II, 2.12.1997, n.12197).
Nel caso di specie, la ha più volte ribadito la sussistenza di tutti gli elementi per riconoscere CP_1
l'invocata servitù, evidenziando che i due immobili erano in origine di un unico proprietario (la appunto) e la porta in ferro del garage, la scalinata e il cancelletto in legno posto CP_1 immediatamente alla fine della scalinata, costituirebbero - a suo dire - proprio quelle opere permanenti e visibili (che la legge richiede siano destinate all'esercizio della servitù) poste a servizio del garage, affinché da quest'ultimo immobile si possa accedere più comodamente alla parte alta di via Parigi.
Pagina 10 Tale tesi, tuttavia, non può essere accolta: l'appellante ha omesso di considerare che la servitù è apparente se, e solo se, l'opera visibile e permanente è destinata esclusivamente all'esercizio della servitù e non ad altri scopi.
Richiamando un principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, deve evidenziarsi che “il requisito dell'apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rilevanti, in modo non equivoco, l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile;
ne consegue che, per l'acquisto in base a dette modalità di una servitù di passaggio, non basta l'esistenza di una strada o di un percorso all'uopo idonei, essendo viceversa essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un “quid pluris” che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù” ( cfr. Cass. n.13238 del 2010; id. 7004 del 2017; 25355 del 2017).
Ebbene, tale caratteristica manca nel caso di specie;
la configurazione dei luoghi e la stessa natura della porta di accesso al garage, della scalinata che sfocia sul cortile dell'abitazione e del cancelletto in legno, non depongono nel senso della dedotta servitù, non essendo tali opere apparentemente destinate al vantaggio del garage, asseritamente fondo dominante, già asservito da vincolo pertinenziale dell'abitazione.
Invero, è emerso in corso di causa come la predetta scalinata fosse finalizzata unicamente a mettere in comunicazione il garage con l'abitazione e viceversa, ottimizzando quel vincolo pertinenziale tra gli immobili, favorendone il collegamento;
dall'atto di compravendita prodotto in giudizio, è risultato infatti come il bene indicato come autorimessa al foglio 22, mapp. 484, sub. 34 sia pertinenziale rispetto all'abitazione contraddistinta al NCEU al foglio 22, mapp. 484, sub. 5. È, perciò, ragionevole ritenere che la scalinata costituisse originariamente una tipica forma di transito per facilitare l'accesso dell'unica proprietaria dall'unità abitativa all'autorimessa - verosimilmente per prelevare l'auto ivi parcheggiata e abbandonare la proprietà per raggiungere la via pubblica, oltrepassando la serranda basculante – senza però potersi affermare, contrariamente a quanto vorrebbe far credere l'appellante, che fosse obiettivamente destinata a consentire il passaggio dal garage alla parte alta di via Parigi. Anche il cancelletto in legno posizionato sulla parte estrema del cortile dell'abitazione è atto a delimitare la proprietà, consentendo ai titolari dell'unità abitativa l'accesso e l'uscita verso la via pubblica.
Pagina 11 Alla luce di quanto considerato, non vi è ragione per consentire all'appellante, e ora ai nuovi proprietari dell'autorimessa, il passaggio diretto verso la via pubblica transitando all'interno della proprietà del in un tratto che dà accesso alla sua abitazione, essendo venuto meno il rapporto CP_2 di pertinenza tra gli immobili e quindi la necessità di un collegamento tra gli stessi assicurato dal passaggio lungo la scalinata.
Preme, inoltre, rammentare che, per consolidata giurisprudenza, “si ha servitù per destinazione del padre di famiglia quando l'unico proprietario dei due fondi abbia destinato in permanenza l'uno al servizio dell'altro e non quando egli abbia semplicemente costituito uno stato di fatto tale che, con la cessazione dell'appartenenza dei due fondi all'unico proprietario, il nuovo proprietario dell'uno possa trarre un vantaggio transitorio e personale” (cfr. Cass. n. 652 del 1976)).
Ciò posto, l'interesse al libero passaggio verso la parte alta di via Parigi, invocato dall'appellante a supporto della propria pretesa, è del tutto eccentrico ai fini del riconoscimento della servitù di passaggio sulla predetta scalinata;
l'imposizione di un peso sul fondo servente (rectius, il passaggio lungo la proprietà del ), infatti, dovrebbe essere giustificato unicamente da una concreta ed CP_2 obiettiva utilitas per il fondo dominante (ossia, per il garage), circostanza che però, nel caso di specie, non è stata allegata né provata dall'appellante.
La invero, si è limitata a sostenere che “gli aventi causa dell'odierna appellante, per poter CP_1 accedere dal garage alla loro abitazione, devono necessariamente percorrere la scalinata, passare nel cortile ed avere a disposizione le chiavi del cancelletto dell'odierno appellato”, circostanze riferite dall'appellante con l'evidente intento di far apparire il passaggio sul fondo altrui come assolutamente necessario ed indispensabile per gli attuali proprietari del garage per accedere a tutt'altra abitazione.
Diversamente, deve essere rilevato come tale affermazione risulti ampiamente smentita dalla non contestata sussistenza di un doppio accesso dal garage alla via pubblica, e dal fatto che i nuovi acquirenti sono già titolari di un garage di pertinenza della loro abitazione, con conseguente possibilità di accedere comodamente alla via Parigi.
Né può trascurarsi di rilevare che in tal caso la asserita servitù sarebbe funzionale all'utilizzo di un bene immobile estraneo alla vicenda esaminata e, all'evidenza, del tutto avulso dalla asserita destinazione del padre di famiglia su cui l'attrice ha fondato le sue pretese.
Pagina 12 In ultima analisi, la pretesa dell'appellante appare quindi animata dalla volontà di conseguire un vantaggio personale, piuttosto che dall'esigenza di assicurare un'utilità (anche in termini di maggiore comodità o amenità) per il fondo dominante.
Anche la domanda di accertamento in capo all'appellante (ed ora ai nuovi proprietari del garage) della comproprietà della scalinata non può trovare accoglimento poiché infondata, oltre che contraddittoria, non potendosi affermare una servitù su bene proprio (quantunque l'appellante abbia da ultimo precisato che, in tal caso, la servitù riguarderebbe il solo tratto sul cortile dell'abitazione della controparte). Il giudice di prime cure ha correttamente ritenuto sussistente il diritto esclusivo del , essendo la scalinata di pertinenza esclusiva dell'abitazione (perché parte integrante della CP_2 medesima) e, perciò, posta a servizio dell'immobile e del suo proprietario per consentirne, originariamente, l'accesso pedonale dalla casa al garage, come anche confermato -peraltro, all'evidenza, non in via dirimente ma meramente descrittiva- dalle planimetrie catastali prodotte in giudizio. Inoltre, la circostanza addotta dalla per cui il riconoscimento del titolo sul bene CP_1 consentirebbe di effettuare le dovute manutenzioni dell'area, ricca di rifiuti e residui vegetali lasciati dal , è del tutto irrilevante ed estranea ai fini del presente giudizio, riguardando, CP_2 semmai, gli obblighi del proprietario di non cagionare danni alla proprietà limitrofa per trascuratezza e difetto di manutenzione del proprio bene immobile.
Quanto alla domanda di risarcimento del danno per l'ingiustificata detenzione del garage ad opera del dal 2007 al 2019, questa Corte ritiene di condividere pienamente le argomentazioni del CP_2
Giudice di prime cure sul punto, potendosi ravvisare la buona fede in capo all'odierno appellato, per aver acquistato l'unità abitativa confidando, per errore di valutazione del CTU nel corso della procedura esecutiva, che l'immobile di cui al foglio 22 mapp. 484, sub. 34 fosse una pertinenza (di cui ha corrisposto il prezzo) del bene da lui aggiudicato e, pertanto, divenuto anch'esso di sua proprietà. In ogni caso, l'appellante non ha allegato né provato la natura e l'entità dei danni eventualmente patiti e dei quali chiede il risarcimento, impedendo così alla Corte di procedere alla quantificazione dei medesimi anche soltanto in via equitativa;
è inoltre priva di pregio la circostanza
- peraltro, indimostrata - per la quale il si sarebbe intromesso in una trattativa per la vendita CP_2 del garage al solo scopo di farla fallire, trattandosi di accadimento, oltreché genericamente descritto, successivo alla restituzione dell'immobile al legittimo proprietario, e perciò inidoneo a qualificare la condotta del produttiva dell'asserito danno (peraltro il fatto che l'immobile sia stato CP_2 venduto nel corso del primo grado di giudizio conferma l'infondatezza dell'assunto).
Pagina 13 Alla luce di quanto fin qui esposto, le domande proposte dall'odierna appellante non possono trovare accoglimento, con conseguente rigetto dell'appello e conferma della pronuncia di primo grado.
Quanto al presente grado di giudizio le spese, poste a carico dell'appellante secondo la regola della soccombenza, sono liquidate con riferimento a quanto previsto dal D.M. 147/2022 e successive modificazioni, come da dispositivo in relazione allo scaglione di valore indeterminato, complessità bassa, parametro medio per le prime due fasi, minimo per l'ultima, stante la ridotta attività svolta in quella fase, esclusa, invece, la fase istruttoria, non tenutasi.
Sussistono i presupposti previsti dall'art. 13 DPR n. 115/2002, come modificato dall'art. 1, comma
17, L. n. 228/2012 per il pagamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, disattesa ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, definitivamente decidendo sull'appello proposto da avverso l'ordinanza n.2477/2025 Controparte_1 pubblicata in data 12.02. 2025, del Tribunale di Cagliari:
- rigetta l'appello e conferma, per l'effetto, l'ordinanza impugnata.
- condanna l'appellante alla rifusione delle spese del presente grado di giudizio in favore di
, a titolo di compensi professionali, in euro 5.211,00 oltre rimborso Controparte_4 forfettario e accessori di legge.
Dichiara che sussistono i presupposti previsti dall'art. 13 DPR115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012 per il pagamento, da parte di , dell'ulteriore Controparte_1 importo a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Cagliari nella Camera di consiglio del 17.12.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Grazia M. Bagella dott.ssa Maria Teresa Spanu
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