N.R.G. 2358/2023
TRIBUNALE DI LECCE REPUBBLICA ITALIANA In nome del Popolo Italiano Il Tribunale di Lecce, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Agnese DI BATTISTA, ha pronunciato la seguente SENTENZA emessa nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2358 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2023, avente ad oggetto: “vendita di cose immobili”;
tra
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
AL TA, procuratore domiciliatario;

-attore-
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_2 C.F._2
AL TA, procuratore domiciliatario;

-attore-
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_3 C.F._3
AL TA, procuratore domiciliatario;

-attore- e

(c.f. ), rappresentato e difeso dagli Parte_4 C.F._4 avv.ti Francesca Fait e Giuseppe Dell'Anna Misurale, procuratori domiciliatari;

-convenuto-
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Fabio CP_1 C.F._5
Rimini, procuratore domiciliatario;

-terzo intervenuto-
Conclusioni come redatte per l'udienza del 11/03/2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO E DIRITTO Con atto di citazione depositato in data 15/03/2023, esponeva: - che Parte_5 con atto notarile del 30/10/1962 acquistava, dall'Istituto Salesiano per le missioni, una zona di suolo edificatorio sito in Carmiano;
- che in data 15/01/1963 il Comune di Carmiano gli rilasciava il progetto di un appartamento da erigere in via Mons. - che in data CP_2
28/11/1964 contraeva matrimonio concordatario con la quale, ai sensi della CP_1
1 legge n. 151/1975, diveniva comproprietaria del cespite in questione;
- che nel luglio 1989, nonché successivamente, il geom. commissionava alla ditta e CP_3 Parte_1
a realizzazione di talune opere, in particolare la costruzione di un muro Parte_5 di recinzione in agro di Frigole e alcuni lavori presso una villetta ubicata in San Cataldo;
- che il geom. contestava i predetti lavori e si attivava giudizialmente, in tal modo ottenendo CP_3 la risoluzione dei contratti per inadempimento degli nonché la condanna di questi Pt_5 ultimi al pagamento in solido di £ 22.845,704; - che, nelle more del giudizio instaurato dal geom. al fine di evitare il pignoramento dell'immobile di sua proprietà, sito in CP_3
Carmiano alla via Mons. Comboni n. 77, lo trasferiva al genero con Parte_4 atto notarile del 06/06/1995 (rep. n. 36282 racc. 13767), prevedendo un corrispettivo pari a £ 67.800.000 (somma mai versata dal convenuto acquirente); - che il geom. dopo aver CP_3 esperito un'azione esecutiva mobiliare risultata incapiente, richiedeva al Tribunale di Lecce la nullità del predetto atto di vendita per accertata simulazione assoluta;
- che l'atto di vendita era da considerarsi nullo nonché improduttivo di effetti giuridici, atteso che nel relativo rogito era intervenuto soltanto uno dei comproprietari, in evidente violazione dell'art. 1325 c.c.; - che, poiché non vi era alcuna volontà di trasferire l'immobile in questione, unitamente alla moglie eseguiva importanti opere di ristrutturazione ed efficientamento energetico CP_1 dello stesso;
- che, pur continuando ad essere di proprietà della parte convenuta, l'immobile si trovava in suo possesso e di quello della moglie, unitamente alla quale ne sopportava, altresì, tutte le spese (compreso il pagamento degli oneri fiscali come TARI, ICI, ecc.); - che più volte i coniugi chiedevano a di poter rientrare nella formale proprietà dell'immobile; Pt_4
- che gli stessi decidevano di accendere, a nome del convenuto, un mutuo composto da 60 rate (complessivamente pari a lire 43.572.950); - che provvedeva a pagare tutte le rate, sebbene il prestito fosse riscosso da;
- che veniva esperito un tentativo di mediazione per la Pt_4 definizione bonaria della vicenda, che non sortiva gli effetti desiderati;
- che la parte convenuta era a conoscenza della sua concreta volontà di non voler realmente trasferire l'immobile di cui trattasi, ma soltanto sottrarlo all'azione civile esperita dal geom. - che, sin dal 1965, CP_3 mai aveva abbandonato detta abitazione;
- che poiché l'immobile in contestazione veniva realizzato su un suolo edificatorio di sua proprietà, era da considerarsi parte integrante e sostanziale dello stesso. Tanto premesso, concludeva chiedendo: - di accertare e dichiarare la simulazione della vendita del 06/06/1995 (rep. n. 36282 racc. 13767); - per l'effetto, di accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità della vendita per violazione dell'art. 1325 n. 2 c.c.; - di ordinare, per l'effetto, a il trasferimento dell'immobile in suo favore;
- di accertare e dichiarare Pt_4
l'usucapione del cespite in questione;
- per l'effetto, di ordinare al il trasferimento Pt_4 dell'immobile in suo favore;
- di accertare e dichiarare che aveva sostenuto importanti opere di ristrutturazione, consolidamento ed efficientamento energico, per un costo complessivo pari ad
€ 46.483,87; - di ordinare, in caso di mancato accoglimento delle suddette domande, a la corresponsione, in suo favore, della somma complessiva di € 46.483,87, Pt_4 afferente alle opere di consolidamento e ristrutturazione realizzate dal 1995 al 2022, oltre alla somma maggiore o minore da ritenersi di giustizia. Con vittoria di spese e competenze di lite. Con atto di intervento ex art. 105 c.p.c. depositato in data 11/04/2023, si costituiva CP_1
la quale, oltre a ribadire quanto rappresentato dalla parte attrice, precisava: - che non era
[...] stata messa a conoscenza delle operazioni di vendita dell'immobile in questione, ricompreso
2 nel regime di comunione dei beni esistente con - che, pertanto, l'atto Parte_5 di vendita era da considerarsi nullo nonché improduttivo di effetti giuridici, atteso che era intervenuto soltanto uno dei contraenti, ossia - che provvedeva, Parte_5 unitamente a quest'ultimo, a rendere detto immobile efficiente e abitabile, anche tramite interventi strutturali di manutenzione straordinaria, mettendo a disposizione le proprie risorse finanziarie;
- che per oltre 60 anni non si era mai trasferita altrove. Pertanto, concludeva chiedendo: - di dichiarare che l'immobile oggetto di causa risultava essere in comproprietà con - di dichiarare che la vendita avvenuta in data Parte_5
06/06/1995 era stata eseguita in violazione dell'art. 184 c.c.; - di dichiarare nulla e, comunque, inefficace la suddetta vendita per violazione dell'art. 1325 c.c.; - di accertare e dichiarare che aveva sempre vissuto, posseduto e fatti propri i frutti dell'abitazione in questione, sin dal 1964 ininterrottamente;
- per l'effetto, di accertare e dichiarare l'usucapione di detto immobile;
- per l'effetto, di ordinare il trasferimento, in suo favore, dell'immobile; - in via subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle suddette domande, di dichiarare che aveva alienato solo ed esclusivamente la quota parte di sua proprietà Parte_5 pari al 50% e, per l'effetto, di riconoscerle la restante quota di proprietà pari al 50%; - per l'effetto, di dichiarare la comproprietà con in pari quota;
- di accertare e dichiarare Pt_4 che dal 1963 in poi l'immobile subiva importanti opere di ampliamento, consolidamento ed efficientamento energetico per la somma complessiva di € 46.483,87; - per l'effetto, di condannare, in solido tra loro, e alla restituzione della Parte_5 Pt_4 predetta somma, oltre a quella maggiore o minore da ritenersi di giustizia. Con vittoria di spese e competenze di lite. Con comparsa di risposta depositata in data 08/06/2023, Parte_4 rappresentava: - che negli anni 90 si trovava in serie difficoltà Parte_5 economiche, altresì in ragione della circostanza che taluni clienti avevano incardinato giudizi per responsabilità contrattuale a carico dello stesso;
- che li chiedeva Parte_5 aiuto;
- che, pertanto, accettava di acquistare l'immobile oggetto di causa, al contempo consentendo ai suoceri di continuare ad abitarlo;
- che il prezzo concordato (pari a £ 67.800.000) era stato interamente versato ed utilizzato da per far fronte ai suoi Parte_5 debiti;
- che era pacifico che quest'ultimo avrebbe provveduto alla manutenzione dell'abitazione, quantomeno per ricambiare la sua generosità; - che provvedeva a corrispondere tutti gli oneri fiscali relativi all'immobile; - che nell'ambito del giudizio incardinato dal geom.
sseriva che il prezzo della predetta vendita era stato pagato CP_3 Parte_5 in parte con assegni emessi direttamente ai creditori ed in parte con assegni intestati allo stesso;
- che le spese asseritamente sopportate da quest'ultimo erano riconducibili a Pt_5 lavori di ordinaria manutenzione, in quanto tali da intendersi a carico dell'utilizzatore del bene in questione;
- che dall'atto pubblico notarile risultava che il corrispettivo della vendita era stato pagato;
- che, in ragione del passaggio di oltre dieci anni dalla stipula dell'atto di vendita, era da ritenersi prescritto qualsivoglia diritto relativo a presunti obblighi di pagamento a suo carico;

- che, per mera tolleranza, accettava la permanenza dei suoceri all'interno dell'immobile acquistato;
- che provvedeva a pagare le tasse dell'abitazione nonché ad inoltrare una serie di istanze al Comune per l'esecuzione di interventi sulla stessa;
- che poneva, quale condizione per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, il consenso dei fratelli maggiorenni di sua moglie, ciò al fine di salvaguardare i rapporti familiari anche in prospettiva di una successione
3 futura;
- che, perciò, gli stessi rendevano una dichiarazione in tal senso, altresì ritenendo congruo il prezzo pattuito per la vendita;
- che gli anni di possesso dell'abitazione antecedenti alla data dell'atto di vendita (06/06/1995) erano da considerarsi irrilevanti ai fini della pretesa usucapione dell'immobile; - che colui il quale occupi un immobile non di sua proprietà debba essere quantomeno tenuto alla relativa manutenzione;
- che, altresì, la tolleranza dimostrata nei confronti dei suoceri, giustificata dalla parentela, era da equipararsi al comodato;
- che il soggetto comodatario non vanterebbe un diritto al rimborso delle spese straordinarie, ancorché trattasi di miglioramenti;
- che, sicché, nessun rimborso poteva essere dovuto ad Parte_5 con riguardo alle spese, di carattere ordinario, dallo stesso sostenute;
- che l'avversa
[...] domanda volta alla restituzione delle somme impiegate per i lavori effettuati oltre i dieci anni prima all'instaurazione del presente giudizio era da ritenersi preclusa dalla prescrizione ai sensi dell'art. 2946 c.c.; - che, tutt'al più, nel caso di accoglimento della domanda attorea, avrebbe opposto in compensazione il proprio controcredito derivante dal diritto ad un'indennità per occupazione senza titolo dell'immobile in questione, dalla data dell'acquisto sino alla data della citazione. Tanto premesso, concludeva chiedendo: - preliminarmente, di rigettare tutte le richieste istruttorie avverse;
- nel merito, di rigettare tutte le domande proposte da Parte_5
poiché del tutto infondate in fatto e in diritto;
- di condanna quest'ultimo al
[...] pagamento delle spese e competenze di lite. La causa veniva istruita attraverso produzione documentale. Con ordinanza del 14/03/2024 veniva fissata l'udienza per la rimessione della causa in decisione con la concessione dei termini ex art. 189 c.p.c. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 09/01/2025, si costituivano e i quali, in qualità di eredi Parte_1 Parte_2 Parte_3 di davano atto dell'avvenuto decesso dello stesso in data 19/05/2024 e Parte_5 chiedevano: - previa rimessione della causa sul ruolo, di ammettere le prove per come articolate e dedotte nell'atto introduttivo e nei successivi scritti difensivi;
- di essere autorizzati ad integrare i mezzi istruttori, atteso il loro subentro in qualità di eredi della parte attrice;
- di autorizzare la chiamata in causa di (coerede e litisconsorte necessaria); Controparte_4
- nella denegata ipotesi di rigetto delle predette domande, di accogliere le conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo. Da ultimo, con memoria di replica, rispettivamente del 14/02/2025 e del 19/02/2025, e proponevano querela di falso avverso la Parte_1 Parte_2 summenzionata dichiarazione prodotta in giudizio dalla parte convenuta, asseritamente recante la sottoscrizione degli stessi. All'udienza del 11/03/2025 la causa veniva assunta in decisione.
**** **** **** La presenta controversia nasce dall'azione promossa da volta Parte_5 principalmente ad ottenere l'accertamento e la dichiarazione della simulazione della vendita conclusa con per il tramite dell'atto notarile del 06/06/1995 (rep. n. Parte_4
36282 racc. 13767), avente ad oggetto l'immobile sito in Carmiano alla via Mons. . CP_2
77. Innanzitutto, è bene precisare come la simulazione contrattuale consista in un fenomeno giuridico che viene ad esistenza allorquando le parti, di comune accordo, decidano di stipulare
4 un determinato contratto soltanto apparentemente in grado di dispiegare i suoi effetti, in quanto trattasi, invero, di un contratto, c.d. simulato, che in realtà non è suscettibile di produrre alcun effetto tra le parti;
ne deriva che, in concreto, il contratto simulato si sostanzia in uno strumento mediante il quale le parti contraenti scelgono, di fatto, di creare una discrepanza tra l'apparenza e la realtà, in tal modo celando il reale assetto di interessi patrimoniali che veramente intendono regolare, il quale, invece, potrebbe essere oggetto anche di un diverso contratto, c.d. dissimulato. Quindi, stante la concreta divergenza tra quanto asseritamente concordato tra le parti all'interno del contratto simulato e la reale volontà delle stesse, non poche difficoltà sorgono con riguardo alla prova della simulazione per quanto concerne la peculiare posizione delle parti contraenti. Difatti, se da un lato la norma di riferimento, ossia l'art. 1417 c.c., non pone alcun limite alla prova della simulazione per testimoni allorquando ad esercitare la relativa azione siano soggetti terzi estranei al contratto, dall'altro, diversamente, ai contraenti è precluso qualsivoglia ricorso all'utilizzo della prova testimoniale, poiché a carico delle stesse incombe il preciso onere di dimostrare la presunta avvenuta simulazione necessariamente documentando l'esistenza di una dichiarazione di senso contrario in grado, per così dire, di smentire in contenuto del contratto simulato (da ultimo, cfr. “l'indicazione del venditore, contenuta nell'atto notarile di compravendita, che il “pagamento del prezzo complessivo è avvenuto contestualmente alla firma del presente atto”, non è coperta da fede privilegiata ex articolo 2700 del codice civile, ma ha natura confessoria, con la conseguenza che colui che ha rilasciato quietanza non è ammesso alla prova contraria per testi o per presunzioni, salvo che dimostri, in applicazione analogica dell'art. 2732 c.c., che il rilascio della quietanza è avvenuto per errore di fatto o per violenza o salvo che se ne deduca la simulazione;
quest'ultima, nel rapporto tra le parti, deve essere provata mediante controdichiarazione scritta”, Cass. Civ., sez. II, n. 15097 del 06/06/2025). Orbene, con particolare riferimento al caso di specie, esclusa la possibilità delle parti di poter ricorrere alla prova della simulazione tramite testimoni, deve prendersi atto di come, sotto il profilo strettamente documentale, non sussista alcuna prova idonea a dimostrare la sussistenza, tra le parti, di un contratto dissimulato concluso dalle stesse, in quanto tale suscettibile di conclamare che tra e non sia effettivamente Parte_5 Parte_4 intervenuta la vendita dell'immobile oggetto di causa (di cui, allo stato, il convenuto risulterebbe esserne il legittimo proprietario). Per di più, è bene chiarire come, ai fini della prova della simulazione, a nulla rileva che, a causa del decesso della parte contraente si siano costituiti in giudizio, nella Parte_5 veste di eredi, i figli ed ciò Parte_1 Parte_2 Parte_3 in quanto, sebbene trattasi di soggetti estranei al rapporto contrattuale, con riferimento alla posizione da essi assunta si ritiene debba operare ad ogni modo il summenzionato limite di cui all'art. 1417 c.c. A tal proposito, si è altresì espressa granitica giurisprudenza, la quale, essenzialmente, sottolinea che il sol fatto di essere erede della parte che abbia concluso un contratto simulato, non sempre implichi che lo stesso rivesta la posizione di soggetto terzo rispetto al contratto, e dunque che non sempre, sotto il profilo probatorio, l'erede possa dimostrare la simulazione senza alcun limite;
bensì, la giurisprudenza è incline a ritenerlo tale, ossia terzo, soltanto in casi circoscritti, ad esempio allorquando lo stesso abbia agito in giudizio al fine di far valere propri
5 diritti personali, e non nell'ipotesi in cui sia intervenuto subentrando di fatto nella posizione del de cuius, come avvenuto nel caso di specie (ex multis, cfr. “dall'esercizio dell'azione di simulazione da parte dell'erede per l'accertamento di dissimulate donazioni non deriva necessariamente che egli sia terzo, al fine dei limiti alla prova testimoniale stabiliti dall'art. 1417 c.c., perché, se l'erede agisce per lo scioglimento della comunione, previa collazione delle donazioni – anche dissimulate – per ricostituire il patrimonio ereditario e ristabilire l'uguaglianza tra coeredi, subentra nella posizione del “de cuius”, traendo un vantaggio dalla stessa qualità di coerede rispetto alla quale non può avvantaggiarsi delle condizioni previste dall'art. 1415 c.c.; è invece terzo, se agisce in riduzione, per pretesa lesione di legittima, perché la riserva è un suo diritto personale, riconosciutogli dalla legge, e perciò può provare la simulazione con ogni mezzo”, Cass. Civ., sez. II, n. 41132 del 21/12/2021). Ne consegue che, anche con riguardo alla posizione degli attori/eredi di la simulazione Parte_5 non è stata provata attraverso una prova documentale, unico modo consentito dalla legge. Quanto detto impone, pertanto, il rigetto della domanda volta all'accertamento ed alla dichiarazione della simulazione della vendita stipulata tra e la parte Parte_5 convenuta, con contestuale assorbimento di tutte le altre domande. Inoltre, altresì alla luce del rigetto della suddetta domanda principale, con riguardo alla domanda inerente all'usucapione, si precisa che la stessa non sia meritevole di accoglimento, atteso che il godimento dell'immobile in questione da parte dei coniugi Parte_5
e sia da ricondurre alla mera tolleranza del genero convenuto, in ragione del CP_1 rapporto di parentela tra le parti [“in tema di usucapione, per stabilire se un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza e sia quindi inidonea all'acquisto del possesso, la lunga durata dell'attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell'esclusione della tolleranza qualora non si tratti di rapporti di parentela, ma di rapporti di mera amicizia o buon vicinato, giacché nei secondi, di per sé labili e mutevoli, è più difficile, a differenza dei primi, il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo” (Cass. Sez. 2, 29/05/2015, n. 11277, Rv. 635430 - 01)]. Da ultimo, per quanto concerne la querela di falso sporta dagli attori e Parte_1
si precisa che, sebbene essa sia uno strumento suscettibile di essere Parte_2 proposto in ogni stato e grado del giudizio, con specifico riferimento alla presente controversia, la stessa risulta essere irrilevante ai fini della decisione per quanto suesposto, fermo restando come la stessa possa essere, in ogni caso, proposta in via principale in autonomo giudizio. Il rigetto della domanda attorea comparta la condanna di Parte_1 Parte_2
ed in qualità di eredi di in favore del
[...] Parte_3 Parte_5 convenuto al pagamento delle spese di lite liquidate come in Parte_4 dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. vigente, con applicazione dello scaglione di riferimento e dei valori minimi in considerazione dell'attività concretamente svolta, nonché la compensazione delle spese di lite per la parte intervenuta CP_1


P.Q.M.



6 Il Tribunale, definitivamente decidendo in ordine alle domande avanzate da Parte_1
, ed in qualità di eredi di
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_5
le rigetta.
[...]
Condanna ed al pagamento Parte_1 Parte_2 Parte_3 in favore della parte convenuta delle spese di lite che liquida in € 3.809,00 a titolo di compensi, oltre spese forfettarie in misura pari al 15%, IVA e CAP come per legge. Spese compensate per la parte intervenuta CP_1
Lecce, 08/10/2025 Il Giudice Agnese DI BATTISTA
7