REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
in persona del Giudice Paola Fracassi
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA ex art. 281 sexies cpc
nella causa civile di I grado nr. 24425/24 rg promossa da:
, con avv. Valentina Calzavara e Fabio Schiavariello Parte_1
parte ricorrente contro
, contumace Controparte_1
parte resistente contumace CP_2
parte resistente
Conclusioni della parte ricorrente: come da ricorso introduttivo
Conclusioni della parte resistente: nessuna
Conclusioni della parte resistente: nessuna
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RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies cpc il sig. , nella qualità di Parte_1
promissario acquirente di una abitazione da costruire in Oriago (Ve), ha chiamato in giudizio la società – nella qualità di contruttrice e promittente Controparte_1
alienante – e la società - nella qualità di mediatrice - per chiedere CP_2
l'accertamento della nullità del contratto preliminare siglato in data 8.6.23, la restituzione della somma di euro 20.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, la restituzione di euro 8.394,00 corrisposti a titolo di provvigione per l'attività di mediazione, nonché il risarcimento del danno ex art. 1338 c.c. per
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euro 3.294,00; in via subordinata, il ricorrente ha chiesto di accertare l'inadempimento di rispetto al contratto preliminare, la Controparte_1
conseguente legittimità del recesso effettuato dal ricorrente e la violazione dell'art. 1754 cc da parte dei con condanna delle due parti convenute alla CP_2
restituzione – rispettivamente - della caparra nella misura del doppio e della provvigione.
Le parti resistenti – e – pur ritualmente citate in giudizio Controparte_1 CP_2
non si sono costituite, pertanto va dichiarata la loro contumacia.
La causa, istruita a mezzo documenti, è matura per la decisione.
La domanda di parte ricorrente formulata in via principale è fondata e va accolta,
nei limiti che seguono.
Sussistono – nella fattispecie - i presupposti soggetti e oggettivi per la applicazione del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, come modificato dal decreto legislativo n. 14 del 12 gennaio 2019: il promittente alienante è un costruttore, il promissario acquirente è persona fisica, l'immobile oggetto di preliminare risultava all'atto della stipula in corso di costruzione (clausola 1, doc. 3).
La disciplina speciale sopra citata prevede, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire o in corso di costruzione, all'art. 6
l'obbligo per le parti di concludere il contratto necessariamente con atto pubblico o scrittura privata autenticata (e quindi con atto notarile, registrato e trascritto)
nonché - all'art.

2 - l'obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all'acquirente, prima o all'atto della stipula del contratto preliminare, una fideiussione, rilasciata da una banca o da un'impresa di assicurazione, a garanzia di tutte le somme incassate sino al trasferimento della proprietà.
Con tali obblighi il legislatore ha inteso affidare al notaio il controllo sul contenuto minimo obbligatorio del contratto preliminare e sul rilascio della fidesiussione, anche in considerazione dell'accertata ampia disapplicazione della normativa a tutela dell'acquirente di immobile da costruire nel periodo antecedente all'entrata in vigore del decreto legislativo 122 del 2005.
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Si tratta di norme imperative che introducono tutele che sono irrinunciabili per il contraente debole, cioè la parte promissaria acquirente, come dispone l'art. 5 bis del medesimo decreto;
in caso di violazione, consegue la nullità del contratto, ex art. 1418 cc..
Il contratto nullo non produce effetti e dunque – in linea generale - la parte che ha eseguito delle prestazioni in forza di questo può pretendere la restituzione;
ciò vale per la caparra confirmatoria versata all'atto della stipula del preliminare nullo.
Con riferimento alla figura del mediatore (anche a prescindere da ogni violazione del dovere di imparzialità ed equidistanza dalle parti, che il ricorrente riconduce opportunamente all'art. 1754 cc) va ricordato che il diritto alla provvigione sorge solo nel momento in cui può dirsi validamente concluso un affare, ovvero quando si è formato un vincolo giuridico tra le parti - facilitate per l'appunto dal mediatore
- che abilita ciascuna ad agire per l'esecuzione o risoluzione del contratto (ex
plurimis, C.C. 2359/24); alla luce di ciò, il mediatore non ha diritto al compenso in caso di stipulazione di un preliminare nullo.
Nella fattispecie, risulta che il sig. in data 8.6.23 ha stipulato con Parte_1
il contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un Controparte_1
immobile in corso di costruzione in Oriago – Ve (doc. 3); il contratto è nullo perchè non risulta redatto nella forma dell'atto pubblico o della scrittura provata autenticata e la fideiussione non è nemmeno menzionata.
Risulta che il sig. abbia versato a titolo di caparra la somma di Parte_1
euro 20.000,00 alla parte promittente alienante, la quale ha rilasciato quietanza nel medesimo atto (cfr. clausola 2 doc. 3).
Esaminando complessivamente la documentazione, tenuto conto in particolare la dichiarazione prodotta sub 2 (con cui il ricorrente si era impegnato a corrispondere a la provvigione al momento della stipula del preliminare), della fattura CP_2
prodotta sub 4 e della mail prodotta sub 5 (documenti entrambi riconducibili alla stessa , risulta altresì che il sig. abbia pagato alla società CP_2 Pt_1
mediatrice la somma di euro 8.394,00; anche se non è stata prodotta la documentazione che prova il pagamento, si osserva che la data e la causale della
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fattura rimandano al preliminare di vendita in questione, inoltre deve essere considerata l'esistenza del termine di prescrizione annuale che riguarda la provvigione del mediatore ex art. 2950 cc (e dunque l' id quod plerumque accidit), infine deve essere valorizzato il principio per il quale, in base alla disciplina per l'iva, la fattura va emessa al momento del pagamento (C.C. 28253/22).
Invece non può dirsi raggiunta la prova in ordine al lamentato danno economico di euro 3.294,00 per pagamento del compenso alla ditta;
in questo CP_3
caso non solo non vi è prova documentale del versamento ma la fattura prodotta sub doc. 5 riporta una causale del tutto generica (“progettazione e consulenza di interni”) e non è in nessun modo riferibile all'immobile oggetto di preliminare, dunque non è possibile accertare il nesso eziologico.
Da quanto sopra discende che dovrà essere dichiarata la nullità del contratto preliminare oggetto di causa, con condanna di alla restituzione Controparte_1
dell'importo di euro 20.000,00 versato a titolo di caparra e di al CP_2
pagamento di euro 8.394,00 versati a titolo di provvigione.
Al termine della causa le parti resistenti risultano quasi totalmente soccombenti,
pertanto devono essere condannate alla refusione delle spese di lite per i ¾ del totale, tenuto conto della non particolare complessità della controversia, della natura contumaciale del giudizio, dell'assenza di istruttoria in senso stretto;
il mancato accoglimento della domanda formulata ex art. 1338 cc. giustifica la compensazione di un quarto delle spese di lite complessive.

PQM

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa nr 24425/24 rg, ogni diversa domanda, eccezione o istanza disattesa e rigettata, dichiara la contumacia di
[...]
e di e così provvede: CP_1 CP_2
1) accerta la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato il giorno

8.6.23 tra il ricorrente e la società Parte_1 Controparte_1
2) condanna in persona del legale rappresentante pro tempore a Controparte_1
pagare al sig. della somma di euro 20.000,00 oltre interessi Parte_1
legali dalla domanda al saldo;

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3) condanna in persona del legale rappresentante pro tempore a pagare al CP_2
sig. la somma di euro 8.394,00, oltre interessi dalla domanda al Parte_1
saldo;
4) condanna e in solido tra loro a rifondere al sig. Controparte_1 CP_2 Pt_1
le spese di lite nella misura di ¾ e dunque € 2.200,00 per competenze,
[...]
oltre CU, marca iscrizione, spese di notifica documentate, 15% spese generali, cpa e iva come per legge, compensando integralmente per il residuo quarto.
Venezia, 20.5.25
Il Giudice
Paola Fracassi
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