N. R.G. 11309/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelo Pappalardo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 11309/2021 avente ad oggetto “divisione di beni comuni”
promossa da:
c.f./p.iva , in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1
tempore Dott. domiciliata in Catania, via Francesco Riso n. 78 presso lo CP_1 Parte_2
studio dell'Avv. Ileana Caminiti, giusta procura in atti.
ATTRICE
contro
(C.F. ), Controparte_2 CodiceFiscale_1
C.F. ), Controparte_3 CodiceFiscale_2
(C.F. ), Controparte_4 CodiceFiscale_3
(C.F. ), Controparte_5 CodiceFiscale_4
pagina 1 di 14 (C.F. ), CP_6 CodiceFiscale_5
(C.F. ), Controparte_7 CodiceFiscale_6
(C.F. ), Controparte_8 CodiceFiscale_7
(C.F. ), CP_9 CodiceFiscale_8
(C.F. ), CP_10 CodiceFiscale_9
(C.F. ), Controparte_11 CodiceFiscale_10
C.F. ,) Parte_3 CodiceFiscale_11
(C.F. ), Parte_4 CodiceFiscale_12
(C.F. ), Parte_5 CodiceFiscale_13
(C.F. ), Controparte_12 CodiceFiscale_14
(C.F. ), Controparte_13 CodiceFiscale_15
(C.F. ), Controparte_14 CodiceFiscale_16
(C.F. ), CP_15 CodiceFiscale_17
(C.F. , Controparte_16 CodiceFiscale_18
(C.F. ), Controparte_17 CodiceFiscale_19
(C.F. ), Parte_6 CodiceFiscale_20
(C.F. ), Parte_7 CodiceFiscale_21
tutti domiciliati in Catania, Viale XX Settembre n.28 presso lo studio degli Avvocati Antonino
Maugeri e Martina Zimbello, giusta procura in atti pagina 2 di 14 CONVENUTI COSTITUITI
e contro
, nato a [...] il [...] (C.F Controparte_18
), residente in [...] C.F._22
, nata a [...] il [...] (C.F. ), CP_19 C.F._23
residente in [...]
, nata a [...] il [...] (C.F. Controparte_20
), residente in [...] C.F._24
, nata a [...] il [...] (C.F. ), Parte_8 C.F._25
residente in [...]
nata a [...] il [...] (C.F. Parte_9
, residente in [...] C.F._26
nata a [...] il [...] (C.F. Parte_10
), residente in [...] C.F._27
, nata a [...] il [...] (C.F. Controparte_21
), residente in [...] C.F._28
, nata a [...] il [...] (C.F. ), CP_22 C.F._29
residente in [...]
, nata a [...] il [...] (C.F. ), CP_23 C.F._30
residente in [...]
CONVENUTI CONTUMACI
pagina 3 di 14 CONCLUSIONI
All'udienza del 25 settembre 2024 (svoltasi mediante trattazione scritta), le parti hanno precisato le conclusioni come da precedenti atti e verbali di causa e il giudice ha posto la causa in decisione, assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
(art. 132 c.p.c.)
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, la nella qualità di Parte_1
affermata comproprietaria insieme con i convenuti di un appezzamento di terreno sito in TR
NE (identificato in Catasto terreni foglio 7, particelle 618, 619 e 620), li ha citati in giudizio innanzi al Tribunale di Catania per ivi sentire disporre lo scioglimento della comunione sull'immobile sopra descritto.
Parte attrice ha in particolare affermato di essere comproprietaria della quota indivisa di complessivi 472,865/1000, insieme ai convenuti Controparte_2 Controparte_3
, , , , Controparte_4 Controparte_5 CP_6 Controparte_18 Controparte_7
, , Controparte_8 CP_9 CP_19 CP_10 Controparte_11 [...]
, , , Pt_3 Controparte_20 Controparte_24 Parte_9 Parte_4 [...]
, , , Parte_10 Parte_5 Controparte_21 Controparte_12 Controparte_13
, , , , CP_22 Controparte_14 CP_15 CP_23 Controparte_25
, , , tutti proprietari esclusivi di
[...] Controparte_17 Parte_6 Parte_7
contigui immobili facenti parte del complesso condominiale Parco del Toscano, sito in TR
pagina 4 di 14 NE (CT), via Parco LO n.87, nonché della restante quota indivisa di 527,135/1000 del terreno in comunione oggetto di causa.
Quanto alle modalità di scioglimento della comunione, parte attrice ha chiesto l'attribuzione in natura di una porzione dell'attuale bene in comunione corrispondente ai 472,865/1000 di cui è
proprietaria pro quota indivisa, individuandola nel tratto di terreno adiacente agli immobili già in proprietà della stessa e specificamente nel tratto di terreno confinante con le particelle 621, 532 e 617,
foglio 7, Catasto terreni TR NE, ovvero come verrà individuata all'esito di consulenza tecnica d'ufficio.
In via subordinata parte attrice ha chiesto, laddove dovesse ritenere emergere l'indivisibilità del bene, che venga disposta la vendita dell'immobile, con conseguente ripartizione della somma ricavata a ciascuno dei comproprietari proporzionalmente alle rispettive quote accertate.
La maggioranza dei convenuti comproprietari come sopra individuati si è costituita, eccependo preliminarmente il difetto di legittimazione passiva di ciascuno di essi, atteso che il terreno oggetto di causa costituisce il parco condominiale del complesso edilizio “Parco del Toscano” del quale tutti i convenuti fanno parte quali condomini, e pertanto l'azione avrebbe dovuto essere intrapresa nei confronti del . CP_26
La restante parte minoritaria dei convenuti comproprietari, meglio identificati in premessa,
sebbene regolarmente citati in giudizio, non si sono costituiti, e pertanto si dichiara la contumacia di
, , , Controparte_18 CP_19 Controparte_20 Controparte_24 Parte_9
, , , . Parte_10 Controparte_21 CP_22 CP_23
pagina 5 di 14 Nel merito parte convenuta ha eccepito che il terreno in questione va qualificato come bene condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c. e conseguentemente ha rilevato l'infondatezza della domanda di divisione proposta da parte attrice per mancanza dei presupposti ai sensi dell'art. 1119 c.c. e dell'art. 1112 c.c.
Assegnati i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., questo Giudice, ritenuta superflua la prova testimoniale articolata da parte convenuta, ha disposto la c.t.u. al fine di " ... 1) individuare e
descrivere, esaminata la documentazione acquisita ed espletati gli eventuali necessari accertamenti, il
bene oggetto della domanda di divisione, verificando, con riferimento ai titoli di provenienza,
l'attuale appartenenza alle parti in causa;
2) accertare, in via preliminare, la regolarità urbanistica,
ivi compresa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle
disposizioni vigenti in materia catastale, prevista dal comma 1 bis dell'art. 29, introdotto dall'articolo
19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con legge 122/2010; 3) valutare il bene in
comunione, chiarendo i concreti elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della stima
effettuata; 4) predisporre, qualora possibile, un progetto di divisione mediante divisione del bene in
natura come prospettato da parte attrice, ovvero mediante attribuzione in natura alla di una Pt_1
porzione di terreno corrispondente al suo titolo ed adiacente agli immobili già di proprietà
dell'attrice; 5) ove il bene non sia comodamente divisibile, dare adeguata spiegazione di detta
indivisibilità …”.
Ciò brevemente premesso, la domanda di parte attrice, pur ammissibile, non è fondata nel merito e pertanto non può essere accolta.
Quanto all'eccezione preliminare sollevata da parte convenuta, di inammissibilità della domanda per difetto di legittimazione passiva in capo ai singoli condomini convenuti, la stessa deve pagina 6 di 14 essere rigettata, atteso che nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini
sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale concorrente con quello dell'amministratore di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota" (cfr. Cass. civ. n. 10934/2019).
Nel merito, tuttavia, la tesi della condominialità del bene, con le conseguenze di legge, appare condivisibile.
Parte attrice ha agito sul presupposto di aver acquistato la quota di comproprietà del terreno oggetto di causa per effetto di successivi negozi di trasferimento posti in essere dalle due società
originariamente proprietarie dell'intero lotto di terreno in parola, ossia e CP_27 [...]
(costruttrice delle unità immobiliari acquistate dai convenuti). CP_28
In particolare, parte attrice ha dedotto che, con atto del 23.03.2005, Controparte_28
(già ) ha venduto 287,865/1000 a Controparte_29 Controparte_30
che così è divenuta proprietaria della complessiva quota di 472,865, essendo già proprietaria
[...]
della quota pari a 185/1000. Successivamente, con verbale di assemblea straordinaria del 27.01.2007
(atto nn. 9151/2363), è divenuta Controparte_30 Parte_1
Tuttavia, in tema di condominio, l'art. 1117 cod. civ. contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo costitutivo del condominio. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1680 del 29 gennaio 2015).
Costituisce quindi principio consolidato della giurisprudenza di legittimità quello secondo cui, per l'affermazione della natura condominiale di un bene, è necessario che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o pagina 7 di 14 funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini (Cassazione,
Sentenze n.8261 del 24.03.21, n.4127 del 02.03.16, n.11195 del 07.05.10, n.12436 del 22.08.02).
Con riferimento alla fattispecie in esame la circostanza, contestata solo genericamente da parte attrice, che l'area in questione venga utilizzata da sempre come parco del nella sua CP_26
globale unitarietà da tutti i condomini come area relax, luogo di riposo, di svago e ricreativo, per piantare alberi, fiori, fare passeggiate, per far giocare i bambini trova riscontro nella descrizione dei luoghi svolta dal consulente d'ufficio. Quest'ultimo, in occasione del sopralluogo, ha descritto l'area come adibita a giardino attrezzato con la presenza di piante ad alto fusto, piante ornamentali e siepi delimitate in parte da aiuole, curate ed in discreto stato manutentivo.
Per tale ragioni e per le altre prove documentali, di cui si dirà, non si è quindi ritenuto necessario acquisire ulteriori elementi di valutazione all'esito di prova testimoniale.
In caso di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti;
per effetto di tale assegnazione si origina, altresì, la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà
di dette parti e dì escluderne gli altri. (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5335 del 2 marzo 2017).
In altre parole, la presunzione legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, dispensa il dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta CP_26
"probatio diabolica". Ne consegue che, quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso pagina 8 di 14 condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva. Ai fini probatori non rileva il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa tranne che si tratti dell'atto costitutivo del condominio (Sez.

2 - Ordinanza n. 3852 del 17/02/2020).
Nella fattispecie parte attrice non ha realmente prodotto un titolo idoneo a superare la presunzione di condominialità.
Per contro, all'esito dell'esame complessivo della documentazione, prodotta da entrambe le parti e relativa ai vari trasferimenti di proprietà dell'area in questione, non risulta che la quota di terreno di cui si chiede la divisione sia di proprietà esclusiva della parte attrice;
anzi, a fronte delle allegazioni e della documentazione prodotta anche da parte convenuta (atto di compravendita CP_9
del 25.05.1990; piani di riparto consuntivi e delibere di approvazione;
decreto ingiuntivo
[...]
emesso nei confronti della;
preventivo 2017 e piano di riparto) emerge che trattasi di bene Pt_1
condominiale, come tale utilizzato. Parte convenuta ha quindi fornito adeguati e sufficienti elementi che consentono di identificare il tratto di terreno per cui è causa con il parco padronale dell'originaria tenuta dei coniugi del , oggi adibito a parco del condominio “Parco del CP_3 Parte_11
Toscano”, sito in TR NE (CT), via Parco LO n.87.
E invero emerge, a tutto concedere, una discordanza tra gli atti di trasferimento della porzione di terreno sopra citata in favore di parte attrice che, descrivono come bene condominiale solo una parte del terreno ovvero la quota attribuita ai convenuti, e gli atti di trasferimento dei singoli immobili ai convenuti nei quali la società venditrice “dichiara e garantisce che conformemente al progetto
approvato, costituiscono pertinenze condominiali (del complesso in oggetto e del contiguo edificio
), lo spazio esterno destinato a verde esteso nell'intero circa mq.

2.500 ubicato ad ovest delle CP_27
costruzioni realizzate dalla odierna venditrice,..precisando che l'attribuzione millesimale compete nel
pagina 9 di 14 seguente modo: 527,135 millesimi ai proprietari del corpo A, altri 287,865 millesimi competono alla
società venditrice, e i restanti 185 millesimi competono alla “. CP_31
Tali atti di trasferimento degli immobili hanno determinato la costituzione del e CP_26
sono di data anteriore agli atti di trasferimento della porzione di terreno oggi in capo alla parte attrice.
La c.t.u., come già detto, non conforta la tesi attorea, perché l'Ing. , le cui CP_32
conclusioni si ritengono condivisibili, in quanto immuni da vizi logici, ha confermato che trattasi di bene condominiale. Più precisamente, esaminata la documentazione versata in atti, eseguite le necessarie ricerche presso l'archivio notarile e l'ufficio tecnico del comune di TR NE (CT)
che ha rilasciato le concessioni edilizie per l'edificazione di beni immobili sull'area in questione, il consulente ha ricostruito i vari passaggi di proprietà succedutisi nel tempo, giungendo alle conclusioni di cui appresso.
L'area contraddistinta dalle p.lle 618, 619 e 620, costituenti il terreno oggetto di causa, risulta far parte integrante delle aree vincolate alla realizzazione del complesso edilizio “Parco del Toscano”
giusta concessione edilizia n.29/82 e successiva variante in corso d'opera n.18/88, essendo stata a suo tempo computata come area edificabile ed avendo così contribuito alla realizzazione della cubatura concessa. La menzionata area, nelle previsioni progettuali risultava avere destinazione d'uso a “Parco
Condominiale”.
Il c.t.u. osserva inoltre che con gli originari atti rogati entrambi in data 31.07.84 dal notaio
, il terreno in argomento è stato ceduto per essere “destinato a corpi condominiali” Persona_1
e non già per il “diritto di piena proprietà” come indicato negli atti successivi e riportato nella relazione notarile in atti. Hanno inoltre evidenziato i venditori in seno ai menzionati rogiti del
31.07.84 che parte dell'intero lotto venduto, e precisamente le attuali p.lle 618, 619 e 620, era pagina 10 di 14 ricompresa “nella progettazione edilizia oggetto della concessione edificatoria n. 29/82 …”
affermando che “… di conseguenza per la parte compresa nel citato progetto, i suoli all'epoca
venduti in comproprietà, ai fini della loro edificabilità restavano asserviti alla edificazione già
concessa con la citata concessione edilizia 29/82”.
Il c.t.u., sempre con riferimento all'area in esame, aggiunge che non si tratta di immobile posseduto per “diritto di piena proprietà”, ancorché pro quota, bensì di bene comune non censibile, e pertanto condominiale, di cui si individua la quota millesimale di 472,865/1000 oggi in capo alla ed i restanti 527,135/1000 distribuiti fra gli attuali proprietari delle unità immobiliari Parte_1
del complesso edilizio “Parco del Toscano”, ciascuno secondo la propria quota millesimale assegnata.
Alla luce delle superiori considerazioni, di rilievo assorbente rispetto a ogni ulteriore questione, ritiene il decidente che la domanda di divisione proposta dalla parte attrice non possa essere accolta, trattandosi di domanda di scioglimento della comunione su bene condominiale in assenza dei presupposti di cui all'art. 1119 c.c.
La norma citata contempla una forma di protezione rafforzata dei diritti dei condomini, in omaggio al minor "favor" del legislatore per la divisione condominiale in quanto dispone che le parti comuni di un edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Tale norma va interpretata nel senso che in presenza di domanda per la divisione giudiziale occorre che "la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino" mentre per la divisione volontaria si richiede il "consenso di tutti i partecipanti al condominio" mediante contratto, scrittura privata o atto pubblico. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 26041 del 15 ottobre 2019).
pagina 11 di 14 In tema di condominio di edifici, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l'art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità
piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione. (Cass. civ. n. 867/2012). È
quindi necessario che la divisione in natura possa avvenire senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi ed inoltre, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (rif. Cass. 14540/04; 1738/02; 11891/98). Perché dunque si possa procedere alla divisione del bene comune occorre: 1) che il bene sia naturalmente suscettibile di divisione fisica;
2) che sia possibile formare, in concreto, porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, 3) che tale divisione non comporti la creazione di servitù, pesi, o limitazioni eccessive e non richieda opere complesse e di notevole costo;
4) che la divisione non conduca ad un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero (rif. Cass. 1158/95; 7083/95;
5133/95, 1260/95).
Nel caso concreto non appare dubbio che singole e distinte porzioni di parco non siano in grado di avere la stessa funzione e utilità del parco nella sua interezza, già con riferimento alle attività
che è possibile svolgere per l'utente, così come appare certo, anche sulla base della c.t.u., che il valore dell'intero sia superiore a quello della somma delle singole parti.
Finché perdura il vincolo condominiale, lo scioglimento parziale della comunione potrebbe quindi nel caso di specie solo essere deliberato all'unanimità dai condomini, non potendosi riconoscere forza contrattuale agli atti di maggioranza dei condomini. E'quindi, da escludere che pagina 12 di 14 singoli condomini possano imporre agli altri, contro la loro volontà, una divisione (parziale) di aree comuni o di locali comuni.
Dall'ipotesi di scioglimento della comunione sul singolo bene condominiale, come da domanda, occorre poi distinguere l'ipotesi dello scioglimento dell'intero condominio o con la formazione di un nuovo condominio parziale. Trattandosi di istituti diversi con differenti presupposti non sembra che il richiamo della relativa disciplina possa giovare a parte attrice.
Per le medesime considerazioni sopra ampiamente svolte è altresì infondata l'ulteriore richiesta di parte attrice, subordinata all'ipotesi di accertamento dell'indivisibilità del bene, di disporre la vendita dell'immobile con conseguente ripartizione della somma ricavata a ciascuno dei comproprietari. Si tratta infatti comunque della medesima domanda di divisione, da effettuare con la modalità alternativa e residuale della vendita;
tale richiesta resta dunque incompatibile con le norme ed i principi che regolano quella particolare forma di comunione che si instaura sui beni comuni in condominio e pertanto va anch'essa rigettata.
Le restanti questioni, compresa quella relativa all'ulteriore limite di cui all'art. 1112 c.c.,
restano infine assorbite.
Le spese processuali, liquidate come da dispositivo (valore come dichiarato in citazione;

parametro medio in relazione al valore di ciascuna fase del procedimento), seguono la soccombenza e vanno poste a carico della parte attrice.

P.Q.M.

Il Giudice del Tribunale di Catania, dott. Angelo Pappalardo, in funzione di Giudice unico,
definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 11309/2021 R.G.,
pagina 13 di 14 1) Rigetta la domanda di divisione giudiziale proposta da nei confronti dei Parte_1
convenuti comproprietari, avente ad oggetto l'appezzamento di terreno sito in TR NE
(identificato in Catasto terreni foglio 7, particelle 618, 619 e 620):
2) condanna parte attrice in persona del legale rappresentante pro tempore, al Parte_1
pagamento delle spese processuali in favore dei convenuti costituiti, distratte in favore dei difensore antistatari Avv.ti Antonio Maugeri e Martina Zimbello, quali procuratori anticipatari delle spese, che liquida nella complessiva somma di euro 7.616,00, oltre rimborso spese generali al 15% pari ad euro
1.142,40, oltre iva e cpa come per legge;

3) pone definitivamente a carico di parte attrice le spese del consulente tecnico Parte_1
d'ufficio, Ing. , come da separato decreto di liquidazione. Persona_2
Così deciso in Catania, il 11 marzo 2025
Il GIUDICE
dott. Angelo Pappalardo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 14 di 14