REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Presidente, dott.ssa Maria Tiziana
Balduini
ha pronunziato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 25514 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(CF: ), elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliato in Via Antonio Gramsci 7, 00197, ROMA, presso lo studio del procuratore, Avv. Alessandro BALESTRA, che lo rappresenta e difende per procura in atti. ricorrente
E
CF: ) Controparte_1 C.F._1 convenuto contumace
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
nell'udienza del 17/04/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
FATTO E DIRITTO
Con ricorso depositato il 12/06/2024, Parte_1 ha esposto che la sua dante causa, nell'anno Controparte_2
2006 concesse in locazione a un immobile sito in Roma, Controparte_1
1/6 alla Via Alfonso Splendore n.51, costruito in attuazione di un intervento di edilizia residenziale agevolata.
Ha poi aggiunto che il conduttore: a) nel corso del rapporto si era reso moroso nel pagamento dei canoni tanto che essa locatrice aveva richiesto ed ottenuto dal Tribunale di Roma un'ingiunzione di pagamento, anch'essa rimasta inevasa;
b) successivamente a detta ingiunzione il aveva accumulato ulteriore CP_1 morosità per complessivi € 3.939,19. Sulla base di queste premesse, ha Parte_1 quindi chiesto:
“Piaccia all'On. le Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
1) accertare il grave e colpevole inadempimento della parte conduttrice alle proprie obbligazioni di pagamento del canone e di rimborso del costo delle utenze e, per l'effetto, dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione inter partes in data 1.2.2006, registrato all'Agenzia delle Entrate di Roma 8 in data
2.3.2006, per grave e colpevole inadempimento di Controparte_1 alle pattuite obbligazioni di pagamento del canone, sia ai sensi del combinato disposto degli artt.1453 e 1455 c.c., sia ai sensi dell'art.7 del contratto di locazione;
2) per l'effetto, condannare il Sig. , nato a [...] il Controparte_1
31.10.1966, C.F. , a rilasciare nella esclusiva C.F._1 disponibilità della l'immobile sito in Parte_1
Roma, Via Alfonso Splendore n.51, int.16, individuato in Catasto al Foglio 347, part.871, sub 32 e 16, meglio descritto nel contratto di locazione, con fissazione del termine minimo per l'esecuzione del rilascio;

3) condannare il Sig. , al pagamento in favore della Controparte_1 della somma di Euro 3.939,19, non Parte_1 ancora assistita da titolo esecutivo, per i titoli meglio indicati al punto 18 della narrativa, oltre interessi ex art.1284 IV comma c.c. dalla presente domanda al saldo ed oltre a tutti gli ulteriori canoni / indennità di occupazione dovuti sino al momento del rilascio dell'immobile;
4) condannare in ogni caso il Sig. , al pagamento delle Controparte_1 spese e compensi professionali di lite, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge.”
La parte convenuta, ritualmente evocata in giudizio, non si è costituita.
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All'esito dell'istruttoria svolta risulta provato che:
- con contratto di locazione stipulato in data 1/2/2006, registrato all'Agenzia delle Entrate di Roma 8 in data 2.3.2006, la Controparte_2 (dante causa dell'odierna intimante, Parte_1
concesse in locazione al Sig. l'immobile sito
[...] Controparte_1 in Roma, Via Alfonso Splendore n.51, int.16, individuato in Catasto al Foglio
2/6 347, part.871, sub 32 e 16, pattuendo il canone annuo di € 7.616,12, corrispondente al 4,5% del prezzo massimo di cessione dell'alloggio desunto dalla Tabella dei prezzi massimi approvata da Roma Capitale (doc. 5 fascicolo ricorrente);
- l'immobile di cui sopra era stato costruito in attuazione di un intervento di edilizia residenziale agevolata ai sensi dell'art. 18 del D.L. 152/1991 convertito nella L. 203/1991 (“Per favorire la mobilità del personale è avviato un programma straordinario di edilizia residenziale da concedere in locazione o in godimento ai dipendenti delle amministrazioni dello Stato quando è strettamente necessario alla lotta alla criminalità organizzata, con priorità per coloro che vengano trasferiti per esigenze di servizio: per l'edilizia agevolata, con limite
d'impegno di lire 50 miliardi a valere sul limite di impegno di lire 150 miliardi relativo al 1990 previsto al comma 3 dell'articolo 22 della legge 11 marzo 1988, n. 67”), delle Convenzioni stipulate con il Ministero dei Lavori Pubblici in data 21 settembre 1998 e con il Comune di Roma – ora Roma Capitale – in data
3.7.1998 (doc.2 fasc. ricorrente) e 21.1.2004 (doc.3 fasc. ricorrente);
- venne dunque adottata la Delibera C.I.P.E. del 20.12.1991 che, al punto 5, stabilì che “Gli alloggi realizzati con le risorse indicate al punto 1 sono destinati ad essere assegnati in godimento o in locazione ai dipendenti delle amministrazioni statali che si trovino nelle condizioni di cui all'art. 18 del decreto-legge n. 152/91, convertito nella legge n. 203/91, per un periodo non inferiore a dodici anni a decorre dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma successivo. All'assegnazione in godimento o in locazione provvede il prefetto competente per territorio, al quale il segretario generale del CER comunica tempestivamente il numero e le caratteristiche degli alloggi progressivamente disponibili a seguito della realizzazione degli interventi di cui al programma straordinario” ed al punto 7 stabilì che “Per gli alloggi di edilizia agevolata di cui al programma straordinario si applicano, in quanto compatibili con la presente delibera, condizioni analoghe a quelle previste dalla normativa concernente la locazioni di immobili urbani ad uso abitativo”;
- in attuazione del programma vennero poi concluse le seguenti convenzioni: a) Convenzione tra Ministero dei Lavori Pubblici e Comune di Roma con
[...]
cui è succeduta l'odierna intimante del 21.09.1998 (doc. 2 Controparte_2 fasc. ricorrente). Convenzione da cui discende l'impegno del soggetto affidatario alla realizzazione del programma integrato per la realizzazione di alloggi in edilizia residenziale sovvenzionata e, per quel che qui interessa, agevolata. Al punto 1.2 la convenzione prevede che gli alloggi “saranno concessi in locazione per un ulteriore periodo di cinque anni oltre il dodicesimo anno, per le specifiche finalità di cui all'art. 18 della L. 203/91”. Disposizione rispettata nel caso di specie visto che il contratto di locazione prevedeva una durata di anni 17. L'art. 18, comma 3, della predetta convenzione è chiaro nello statuire che “Gli alloggi di edilizia agevolata, e quelli di edilizia privata offerti in locazione, che restano di proprietà del soggetto affidatario, sono assegnati in locazione o in godimento ai dipendenti statali che si trovino nelle condizioni previste dalla legge 203/91”; b) Convenzione del 21.01.2004 con il Comune di Roma, che
3/6 prevede le opere da realizzare e le relative disposizioni urbanistiche (doc. 3 fasc. attrice);
- per effetto dell'art.

1-bis Legge n.170/2023, i contratti scaduti alla data di entrata in vigore della suddetta legge, vennero prorogati al 31.12.2024;
- venne quindi approvata da Roma Capitale la “Tabella” con l'indicazione, per ciascun alloggio realizzato, del “prezzo massimo di cessione” in base al quale potersi calcolare e determinare, in misura percentuale (4,5%), l'ammontare massimo del canone locativo (doc.5 fasc. attrice);
- con Provvedimento in “autotutela” del 13 ottobre 2015 Roma Capitale rettificò in difetto la tabella di cui sopra (doc. 6 fasc. attrice);
- quest'ultima tabella venne ulteriormente corretta ed incrementata, con effetti ex tunc, dal Commissario ad acta nominato dal TAR Lazio per eseguire la sentenza n. 2990/2020 (doc.9 fasc. attrice).
Nel caso di specie il provvedimento del Commissario ad acta costituisce il fondamento, unitamente al contratto di locazione, del diritto di credito dedotto in giudizio dalla e conseguentemente Parte_1 non sussiste alcuna possibilità, per il G.O., di disapplicare il provvedimento che esplica i suoi effetti in via immediata e diretta nel presente giudizio e non quale mero antecedente logico. Inoltre, deve rilevarsi come le questioni relative all'ottemperanza e le contestazioni relative agli atti del Commissario ad acta sono devolute, dall'art. 114 c.p.a. al Giudice Amministrativo dell'ottemperanza. Dunque, eventuali profili di presunta illegittimità della delibera del Commissario ad acta possono essere fatti valere solo innanzi al G.A.
I calcoli effettuati dalla d esplicati al Parte_1 doc.34 allegato alla comparsa di costituzione appaiono, inoltre, frutto della corretta applicazione dei criteri indicati nella Determina del Commissario ad acta.
Pertanto, appare corretto il canone di locazione inizialmente fissato nell'anno 2021 in
€ 676,09, nonché gli aggiornamenti richiesti per ottenere il canone mensile all'attualità pari ad € 754,06 dalla Parte_1
Alla luce di quanto sopraesposto, considerato che il convenuto ha maturato, nel corso del rapporto contrattuale, una morosità pari ad € 19.288,47, di cui € 14.595,22 già oggetto di un precedente procedimento monitorio ed ulteriori € 3.777,96 per morosità maturata al 30/6/2024, deve ritenersi integrato il requisito della gravità dell'inadempimento di cui all'art. 5 della L. 392/78.
Le domande di risoluzione del contratto e di condanna alla restituzione del bene avanzate da devono quindi essere Parte_1 accolte in ragione del grave inadempimento di . Controparte_1
La parte attrice ha, inoltre, proposto domanda di condanna al pagamento dei canoni/indennità di occupazione sino alla data di rilascio dell'immobile.
4/6 Sul punto la Suprema Corte ha chiarito che “In tema di intimazione di sfratto per morosità, la sentenza che pronunci la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ex art. 1453 cod. civ., non incorre in vizio di ultrapetizione se non siano state proposte domande e eccezioni nuove rispetto a quelle introdotte dalle parti con l'intimazione di sfratto o comunque oggetto del giudizio di opposizione, ossia se il tema d'indagine sia stato fin dall'origine esteso all'accertamento di inadempimenti diversi da quelli fatti valere dal locatore con l'intimazione di sfratto e dal conduttore con l'atto di opposizione alla convalida. (Nella specie, il locatore non aveva proposto domande diverse dall'accertamento della morosità del conduttore nel pagamento dei canoni, mentre il conduttore aveva, fin dall'origine, eccepito altri inadempimenti del locatore, che a suo avviso ne paralizzavano il diritto al pagamento del canone e gli attribuivano il diritto al risarcimento dei danni).” (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15904 del 11/07/2014) ed anche che “Il provvedimento con il quale il giudice, nel disporre il rilascio dell'immobile locato, fissa la data dell'esecuzione, ai sensi dell'art. 56 della legge sull'equo canone, non incide sulla data di cessazione del rapporto, che rimane quella accertata nella sentenza che ordina il rilascio, ne' esclude la mora del conduttore per il periodo successivo a questa, essendo conseguente non solo all'accertamento delle difficoltà di reperimento di altro immobile, ma anche alle condizioni del locatore ed alle ragioni del rilascio;
tale provvedimento esaurisce, pertanto, i suoi effetti sul piano processuale senza pregiudicare il diritto del locatore al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna ed al risarcimento dei maggiori danni, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., che il conduttore può evitare solo provando, ai sensi dell'art. 1218 cod. civ. , che la mancata riconsegna nel termine contrattuale è dipesa da impossibilità derivante da causa a lui non imputabile” (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11142, del 06/10/1999).
Alla luce di quanto sopra anche detta domanda deve trovare accoglimento così che va condannato al pagamento, in favore di Controparte_1 [...] della somma di € 3.777,96, oltre interessi ex Parte_1 art.1284 IV comma c.c. dalla presente domanda al saldo per morosità maturata al
30/6/2024 ed oltre ad € 754,06 mensili sino al momento del rilascio dell'immobile.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, in applicazione del D.M. 55/2014 e D.M. 37/2018, in base al valore del giudizio, in € 425,00 per la fase di studio, € 425,00 per la fase introduttiva ed € 851,00 per la fase di decisione. Nulla per la fase di trattazione, in assenza di attività istruttoria.


P.Q.M.


disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione,
DICHIARA risolto per il grave inadempimento di il contratto di Controparte_1 locazione stipulato in data 1/2/2006
5/6 CONDANNA
al rilascio dell'immobile sito in Roma, alla Via Alfonso Controparte_1
Splendore n.51, int.16, individuato in Catasto al Foglio 347, part.871, sub 32 e 16 destinato a civile abitazione libro da persone e cose entro la data del 15/5/2025
CONDANNA
al pagamento, in favore di Controparte_1 [...] della somma di € 3.777,96, oltre interessi ex art.1284 IV Parte_1 comma c.c. dalla domanda al saldo ed oltre ad € 754,06 mensili a decorrere dal
1/7/2024 sino al momento del rilascio dell'immobile;
CONDANNA
alla rifusione delle spese di lite in favore di Controparte_1 [...] che si liquidano in € 1.701,00 per compensi ed Parte_1 oltre al rimborso delle spese vive, delle spese generali, IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
Roma, 17/04/2025
Il Presidente – Giudice monocratico Maria Tiziana Balduini
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