REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Trento
Contenzioso Ordinario CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Renata Fermanelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 1383/2014 R.G. promossa da:
(c.f. ), con il patrocinio degli avv. VANZI Parte_1 C.F._1
RENZO e VANZI ALBERTO ( ) elettivamente domiciliato in VIA C.F._2
DEGASPERI, 51 38017 MEZZOLOMBARDO, presso i difensori
ATTORE
(c.f. , con il patrocinio degli avv. VANZI RENZO e Controparte_1 C.F._3
VANZI ALBERTO ( ) elettivamente domiciliato in VIA DEGASPERI, 51 C.F._2
38017 MEZZOLOMBARDO, presso i difensori
ATTORE

contro

:
(C.F. ), Controparte_2 P.IVA_1
CONVENUTO CONTUMACE
E CONTRO
Controparte_3
CONVENUTO CONTUMACE
Alla quale è stata riunita la causa civile di I grado iscritta al n. 3385/14 RG promossa da
(c.f. ), con il patrocinio dell' avv. BORGA FABRIZIO e , Parte_2 C.F._4 elettivamente domiciliato in VIA S FRANCESCO D'ASSISI, 8 38100 TRENTO, presso il difensore avv. BORGA FABRIZIO
ATTORE
pagina 1 di 10

contro

:
(C.F. ), Controparte_2 P.IVA_1
CONVENUTO CONTUMACE
E CONTRO
Controparte_3
CONVENUTO CONTUMACE
avente per oggetto: vendita di cose immobili e trattenuta in decisione all'udienza del giorno
22.1.25 ex art. 281 sexies cpc sulle seguenti
CONCLUSIONI
PARTE ATTRICE E : Parte_1 Controparte_1
preso atto di quanto comunicato dal nominato CTU ing. in ordine alla estrema Persona_1
complicazione della situazione del cantiere, in ordine alle rilevate difformità urbanistiche in essere, in contestuale assenza di collaudo statico e di certificazioni diverse;

- preso atto che detta situazione, per consentire la necessaria dichiarazione di conformità urbanistica,
renderebbe verosimilmente necessari ulteriori interventi ad iniziativa della attuale proprietà,
-ritenendo (per tali ragioni, ed anche in attesa che la società attuale proprietaria dell'immobile si possa palesare in relazione alle eventuali iniziative per completare la realizzazione dell'immobile) di contenere in tal senso la domanda formulata, chiede emissione di sentenza che accerti l'obbligo in capo al ed alla di trasferire agli attori Controparte_3 Controparte_2 Parte_1
e l'unità immobiliare di cui al compromesso in atti e, per l'effetto, condanni il
[...] Controparte_1
e la a trasferire loro la proprietà di detta unità ed a Controparte_3 Controparte_2
rimborsare ai medesimi, in misura da successivamente accertarsi, gli importi occorrenti al completamento dell' immobile e delle relative parti comuni nonchè le penali contrattualmente previste.
PARTE ATTRICE SCALET GIULIO:
- preso atto di quanto comunicato dal nominato CTU ing. in ordine alla estrema Persona_1 complicazione della situazione del cantiere, in ordine alle rilevate difformità urbanistiche in essere, in contestuale assenza di collaudo statico e di certificazioni diverse;
pagina 2 di 10 - preso dunque atto che detta situazione, per consentire la necessaria dichiarazione di conformità urbanistica, renderebbe verosimilmente necessari ulteriori interventi ad iniziativa della attuale proprietà; ciò considerato e per queste ragioni, anche in attesa che la società attuale proprietaria dell'immobile si possa palesare in relazione alle eventuali iniziative per completare la realizzazione dell'immobile, ritiene di dover limitare la formulata propria domanda richiedendo l'emissione di sentenza di mero accertamento dell'obbligo di e, per quanto occorrer possa, del Controparte_2 fallimento di a trasferire l'immobile per cui è causa all'attore con conseguente Controparte_2 Pt_2 condanna al trasferimento nonché al rimborso dei costi per il completamento dell'immobile e delle relative parti comuni ed al pagamento della penale contrattuale, il tutto di successiva quantificazione in autonoma sede.Per mero tuziorismo si ritiene opportuno dover notificare la presente nota di contenimento della domanda, unitamente all'emettendo provvedimento dell'Ill.mo G.I., anche alla procedura fallimentare di in quanto, anche attesa la imminente chiusura della stessa, il Controparte_2 provvedimento possa poi spiegare concreta diretta efficacia nei confronti diretti della società post fallimento.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato e convenivano Parte_1 Controparte_1
in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale la in persona del legale rappresentante, Controparte_2
esponendo che:
in data 23/12/2011 era stato sottoscritto tra parte attrice e la contratto preliminare Controparte_2
avente per oggetto un appartamento inserito in un complesso immobiliare da realizzare a cura della società convenuta sulla p.f. 1293/44 in forza di concessione edilizia di data 5/9/11 ad un prezzo complessivo di euro 209.000, Iva compresa;

la stipula del contratto definitivo doveva avvenire entro 30 giorni dal completamento dei lavori di realizzazione, prevista per il 31/3/13, ed in caso di ritardo la società venditrice avrebbe dovuto versare l'importo di euro 650 per ogni mese di ritardo;

tale contratto preliminare veniva integrato con atto notarile 6/6/13, annotato presso il Libro Fondiario
di Trento, in occasione del quale veniva meglio descritto l'immobile oggetto del contratto preliminare,
veniva versato in favore della l'importo di euro 177.700 mentre veniva Controparte_2
concordato che il residuo prezzo di euro 31.300,00 sarebbe stato corrisposto al momento della stipula pagina 3 di 10 del contratto di compravendita definitivo che la società costruttrice si impegnava a stipulare entro 30
giorni dall'ultimazione dei lavori prevista per il 30 giugno 2013;
in tale occasione la società costruttrice si impegnava anche a detrarre dall'importo residuo del prezzo la penale dovuta per il ritardo rispetto alla data stabilita per la conclusione del contratto definitivo;

tuttavia l'unità immobiliare compravenduta non era stata più completata e mancava anche la realizzazione delle parti comuni.
Chiedevano pertanto che fosse emessa sentenza che ai sensi dell'articolo 2932 cc fosse idonea a produrre gli effetti del contratto di compravendita non concluso, con conseguente trasferimento in capo agli attori della proprietà dell'appartamento descritto nel contratto preliminare con annessa cantina e garage e congiunta consortalità pro quota e comproprietà pro quota delle parti comuni, dichiarando che il prezzo di saldo doveva essere ridotto nella misura di euro 650 per ogni mese di ritardo dal 31/3/12.
La società convenuta rimaneva contumace.
Con sentenza depositata in data 30.9.16 la veniva dichiarata fallita dal Tribunale Controparte_2
di Milano e gli attori provvedevano alla riassunzione del giudizio nei confronti del Fallimento.
Seguivano una serie di rinvii richiesti da parte attrice al fine di raggiungere un accordo con il
, che tuttavia non veniva concluso. CP_3
Con ordinanza di data 17/1/24 veniva riunita alla presente causa quella sub n. 3385/14 RG promossa da nel confronti della avente per oggetto domanda analoga a quella Parte_2 Controparte_2
proposta dagli attori e con riferimento al medesimo edificio, e relativa al contratto Pt_1 CP_1
preliminare stipulato in data 24/5/13 riguardante un diverso appartamento con pertinenze, cantina e garage.
Anche questo giudizio era stato riassunto nei confronti del Controparte_3
Disposta c.t.u. al fine di predisporre il piano di divisione materiale e le planimetrie catastali riguardanti gli immobili oggetto dei contratti preliminari di compravendita, a seguito di quanto pagina 4 di 10 accertato dal c.t.u., tutti gli attori modificavano le loro domande che venivano notificate alla
[...]
tornata nella disponibilità dell'immobile in questione ai sensi dell'articolo 104 ter co. 8 LF. CP_2
Gli attori provvedevano anche a notificare alla atto di citazione per integrazione Controparte_2
del contraddittorio.
Quindi la causa, sulle conclusioni delle parti come in epigrafe precisate, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 22.1.25 ex art. 281 sexies cpc e con riserva di depositare sentenza nel termine di cui all'ultimo comma di tale articolo.
* * * *
Con comunicazione di data 19/10/24 il c.t.u. incaricato di redigere il piano di visione materiale e le planimetrie catastali con riguardo agli immobili oggetto dei contratti preliminari di compravendita intercorsi tra gli attori e la ha esposto che l'edificio attualmente è costituito da un Controparte_2
cantiere in stato di semi abbandono, in parte vandalizzato e allagato, che sta andando incontro ad un rapido, grave, inevitabile degrado;
gli spazi circostanti l'edificio sono impraticabili, ingombrati da rifiuti e macerie;
le parti comuni interne (scale, corridoi, autorimesse) sono allo stato grezzo mentre le unità abitative promesse in vendita agli attori presentano uno stato di avanzamento maggiore ma comunque sono ben lontane da poter essere dichiarate abitabili. Il CTU ha anche precisato che per ottenere l'abitabilità degli appartamenti sarebbe necessario ultimare i lavori anche nelle parti comuni ed ottenere rilascio di tutte le certificazioni degli impianti, effettuare infine il collaudo statico. Il CTU
ha accertato che l' immobile promesso in vendita agli attori è sostanzialmente Parte_3
conforme ai titoli edilizi rilasciati ma che altrettanto non può dirsi per l'immobile promesso in vendita all'attore che è disposto su due livelli e che è ben più grande di quanto assentito. Pt_2
Alla luce di tale comunicazione, le parti hanno modificato le proprie conclusioni, chiedendo pronuncia di accertamento dell'obbligo in capo al e alla di trasferire agli attori le CP_3 Controparte_4
unità immobiliare di quel contratto preliminare, con conseguente condanna al trasferimento della pagina 5 di 10 proprietà degli immobili e rimborso degli importi occorrenti per il completamento delle stesse e delle parti comuni nonché delle penali contrattualmente previste nelle misure da accertare in separato giudizio.
Ritiene questo giudice sussistenti i presupposti per rimettere in termini gli attori per la proposizione delle domande nuove formulate all'udienza del 13.12.24, posto che tale necessità è emersa dalla comunicazione dd. 19.10.24 del CTU.
La necessità di modificare domande deve ritenersi sorta anche dalla comunicazione il curatore del
Fallimento .

6.5.24 circa l'avvenuta rinuncia alla liquidazione del bene costituito Controparte_5
dalla p.f. 1293/44 CC Trento, con autorizzazione del comitato dei creditori e presa d'atto del giudice delegato, ai sensi dell'articolo 104 ter c. 8 LF.
La domanda così modificata dagli attori può essere accolta, limitatamente all'accertamento dell'obbligo di trasferire gli immobili oggetto dei distinti contratti preliminari di compravendita in favore degli attori, solo nei confronti della la quale ha ottenuto la disponibilità Controparte_2
dell'immobile ai sensi dell'articolo 104 ter co.8 L.F., e non nei confronti del il quale ha CP_3
rinunciato a liquidare il bene immobile in questione nella sua interezza e quindi non può essere tenuto al trasferimento della proprietà dell'immobile; del resto il non può essere destinatario di CP_3
sentenze di condanna.
Al contrario, in forza della richiamata norma, la , debitore di parte attrice, è Controparte_4
soggetta ad azioni esecutive in deroga all'articolo 51 LF ma esclusivamente con riguardo a tale immobile. Inoltre avendo la stessa la disponibilità dell'immobile, continua ad essere obbligata nei confronti degli attori al trasferimento della proprietà dello stesso.
Deve quindi ritenersi che contratti preliminari stipulati in data 23/12/11 e in data 6/6/13 dagli attori e e in data 24/10/13 stipulati da siano validi ed efficaci nei confronti Pt_1 CP_1 Parte_2
pagina 6 di 10 della e che sussista ad oggi l'obbligo della stessa di trasferire la proprietà di tali Controparte_2
immobili in favore degli attori.
Non può essere invece accolta la domanda diretta di ottenere il trasferimento degli immobili, posto che in relazione agli stessi non vi è prova della conformità catastale e della regolarità urbanistica (cfr Cass.
n. 21721/19).
Dalla relazione del c.t.u. può ritenersi accertato che gli appartamenti e le pertinenze oggetto del contratto preliminare di compravendita non solo non siano stati ultimati, ma che gli stessi siano in stato di degrado.
Pertanto quando gli attori otterranno il trasferimento della proprietà dell'immobile in esecuzione dei contratti preliminari di compravendita in esame agli stessi dovrà essere risarcito il danno rappresentato dal costo dell'ultimazione degli appartamenti, delle pertinenze e delle parti comuni, che costituisce il danno conseguente all'inadempimento della a consegnare gli appartamenti, le Controparte_2
pertinenze e le parti comuni completati e idonei alla loro destinazione propria ed a trasferirne la proprietà in tale situazione.
Dovrà essere inoltre versato in favore gli attori l'importo della penale contrattualmente stabilita per ritardo nella stipula dei contratti definitivi.
Con riguardo alla presente pronuncia, che ha natura di mero accertamento dell'obbligo di concludere il contratto definitivo nei confronti della e di condanna generica della stessa al Controparte_2
rimborso dei costi per il completamento dell'immobile e delle parti comuni, nonché al pagamento della penale contrattualmente pattuita nel caso di stipula il contratto definitivo, va richiamato l'orientamento della Suprema Corte con riferimento alla ammissibilità di una sentenza condizionale.
Infatti la Suprema Corte (Cass.n. 21013/10) ha ritenuto che “La sentenza condizionale, con la quale l'efficacia della statuizione è subordinata al verificarsi di un determinato evento futuro ed incerto o al preventivo adempimento di una prestazione, è generalmente ammessa nel nostro ordinamento, purché
pagina 7 di 10 si concreti nell'accertamento dell'esistenza attuale dell'obbligo di eseguire una determinata prestazione e nel condizionamento, pure attuale, di detto obbligo al verificarsi di una circostanza ulteriore il cui avveramento si presenti differito ed incerto, così da non richiedere altra indagine oltre quella diretta ad accertare se la predetta circostanza si sia o meno verificata”.
Nel caso in esame, una volta che intervenga il contratto definitivo di compravendita in attuazione dei contratti preliminari stipulati tra le parti, l'obbligo di pagamento delle somme in questione viene ad esistenza senza richiedere nessun altra indagine circa elementi costitutivi dello stesso.
Come richiesto dagli attori, con la presente causa viene disposta solo condanna generica della
[...]
al risarcimento dei suddetti danni ed al pagamento della penale, essendosi riservati gli CP_2
attori di introdurre sul punto autonomo giudizio.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono poste a carico della nella misura Controparte_2
liquidata in dispositivo negli importi medi di tariffa, con l'aumento del 20% ai sensi dell'articolo 4
della tariffa professionale. Solo per la fase decisionale vengono riconosciuti i valori minimi non essendo stati depositati atti difensivi finali.
Nulla per le spese quanto ai rapporti processuali tra parte attrice ed il Controparte_3
rimasto contumace.
Le spese della c.t.u. svolte nel giudizio RG 3385/14 vengono poste definitivamente a carico della
[...]
Controparte_2
Resta fermo che la presente sentenza può produrre i propri effetti esclusivamente nei confronti della se e quando tornata in bonis e, prima di tale momento, esclusivamente a mezzo di Controparte_2
procedimento per esecuzione forzata sull'immobile p.f. 1293/44 CC Trento.


P. Q. M.


Il tribunale di Trento, ogni diversa o contraria azione, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente decidendo, così provvede:
pagina 8 di 10 1) accerta l'obbligo della in persona del legale rappresentante, di concludere Controparte_2
i contratti definitivi di compravendita in relazione al contratto preliminare stipulato in data
23.12.2011 con e ed in relazione al contratto Parte_1 Controparte_1
preliminare stipulato in data 24.5.2013 con;
Parte_2
2) condanna la in persona del legale rappresentante, al pagamento in favore Controparte_2
degli attori dei costi per il completamento degli appartamenti oggetto dei contratti preliminari indicati al capo 1), delle pertinenze e delle parti comuni, nonché al pagamento della penale contrattuale per il caso di ritardo nella stipula di contratti definitivi, importi da accertare in separato giudizio;

3) rigetta le domande proposte nei confronti del Controparte_3
4) condanna la in persona del legale rappresentante, al rimborso in favore Controparte_2
degli attori delle spese di giudizio, liquidate in € 3.062,00 per la fase di studio, € 1.953,00 per la fase introduttiva, € 6.804,00 per la fase istruttoria, € 2.552,00 per la fase decisionale, oltre a spese generali nella misura del 15%, all'I.V.A. ed al contributo C.N.A.P. nelle misure di legge,
se ed in quanto dovuti;

5) condanna la in persona del legale rappresentante, al rimborso in favore di Controparte_2
delle spese di CTU svolta nel procedimento RG 3385/14 Parte_2
6) dà atto che i capi della presente sentenza nn 2 ,4 e 5 che prevedono pronuncia di condanna nei confronti di potranno costituire titolo per l'esecuzione forzata Controparte_2
esclusivamente sull'immobile p.f. 1293/44 CC Trento ovvero nei confronti della
[...]
se tornata in bonis. CP_2
Cosi deciso in Trento, lì 19.2.25.

Il giudice
pagina 9 di 10
(dott. Renata Fermanelli)
pagina 10 di 10