R.G.N. 3185/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRENTO
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Alessandra Tolettini

ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3185/2021
avente ad oggetto: proprietà promossa da

(c.f. ) Parte_1 C.F._1
Con l'avv. Flavio Maria Bonazza

ATTORE contro
(c.f. ) Controparte_1 C.F._2
Con l'avv. Antonio Larocca
CONVENUTO
e
(c.f. ) CP_2 C.F._3 Con l'avv. Gabriele Salvatori TERZO CHIAMATO
posta in decisione sulle conclusioni precisate per l'udienza cartolare del 29 gennaio 2025.
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE: ““in via principale: 1) previa declaratoria della ricomprensione dell'intera terrazza, come tavolarmente individuata, nella p.m. 26 della p.ed.
919 , nonché previo accertamento dell'inesistenza di qualsivoglia diritto di CP_3
servitù di passaggio a carico della predetta terrazza corrispondente ad una parte della
1 predetta p.m. 26 della p.ed. 919 ed a favore di immobili nella disponibilità del CP_3
signor (pp.mm. 35 e 59 o relative parti comuni), ordinare al medesimo Controparte_1
di cessare qualsivoglia transito pedonale e/o con carichi sulla terrazza esterna di proprietà attorea contraddistinta dalla predetta p.m. 26 e di astenersi in futuro dai medesimi;
2) condannare il signor al ristoro dei danni subiti dalla signora Controparte_1 Parte_1 per l'impossibilità di completa e libera fruizione dell'intera terrazza facente parte della p.m.
26 della p.ed. 919 a causa dei transiti effettuati sulla stessa per raggiungere CP_3 porzioni materiali dell'edificio nella disponibilità del signor , da Controparte_1
quantificare anche in via equitativa nel rispetto del limite massimo del valore della presente causa come dichiarato;
3) quantificare, a sensi dell'art. 614 bis c.p.c., la somma di denaro dovuta dal signor alla signora per ogni violazione od Controparte_1 Parte_1
inosservanza del divieto di transito sulla p.m. 26 della p.ed. 919 C.C. Castello da parte di chiunque acceda alle pp.mm. 35 e 59 od a relative parti comuni, disposto in accoglimento della conclusione evidenziata sub n. 1), con conseguente condanna del convenuto al relativo pagamento;
4) respingere, anche alla luce di tutte le eccezioni formulate (anche ex art. 5 della Legge Tavolare) ribadite con il presente atto, le domande riconvenzionali principale e subordinate spiegate dal convenuto signor con la relativa comparsa di Controparte_1
costituzione e risposta d.d. 15.03.2022. In via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande riconvenzionali spiegate dalla parte convenuta, condannare il signor nella relativa veste di parte venditrice, alla CP_2
riduzione del prezzo di compravendita al medesimo corrisposto, considerato il minore valore del bene immobile compravenduto in conseguenza dell'eventuale accertamento della fondatezza, anche parziale, delle domande riconvenzionali predette, nella misura da accertare in corso di causa mediante esperenda c.t.u. ed, in ogni caso, al risarcimento dei danni patiti dall'odierna deducente, nella misura che verrà accertata in corso di causa od, in ogni caso, anche da quantificare in via equitativa, con condanna del medesimo al pagamento della corrispondente somma alla signora da maggiorare della Parte_1
rivalutazione monetaria e degli interessi legali maturati sulla somma rivalutata. In ogni caso: con vittoria delle spese e degli onorari del giudizio, oltre al rimborso del 15% delle spese generali, dei contributi unificati anticipati, del C.N.P.A. al 4% e dell'I.V.A. al 22% a carico del signor in caso di accoglimento delle domande attoree e di Controparte_1
2 reiezione delle domande riconvenzionali spiegate dallo stesso signor , Controparte_1
nonché addebito di tutte le spese anzidette, oltre che di quelle eventualmente liquidate a parte convenuta, a carico del chiamato signor nella subordinata ipotesi di CP_2
accoglimento, anche parziale, delle domande spiegate dal medesimo signor CP_1
.”.
[...]
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA: “IN VIA PRINCIPALE Accertare che l'area antistante l'immobile P.M. 26 della Partita Tavolare 2149 II del Comune Catastale 82 in
Comune di Castello Molina di Fiemme (TN) non è di proprietà esclusiva della Sig.ra Pt_1
ma rientra nelle porzioni condominiali, o comunque è destinata ad uso condominiale
[...] quale camminamento per l'accesso da nord, ovvero dall'area destinata a parcheggio condominiale destinato al carico/scarico dei bagagli, alle unità immobiliari del 5°, 6° e 7° livello del fabbricato stesso. Con vittoria di spese e competenze del giudizio. IN VIA
RICONVENZIONALE Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale dovesse accertare che l'area antistante l'immobile P.M. 26 della Partita Tavolare 2149 II del
Comune Catastale 82, in Comune di Castello Molina di Fiemme (TN), risulti documentalmente di proprietà della Sig.ra per intervenuta intavolazione, si Parte_1
chiede che il Tribunale dichiari che la medesima area è di proprietà per CP_4
intervenuta usucapione, posto l'utilizzo ultra ventennale, uti condominus, pacifico e non clandestino, della predetta area da parte non solo del Sig. , ma anche Controparte_1
da parte di tutti gli altri condomini del 5°, 6° e 7° livello. Con vittoria di spese e competenze del giudizio. IN VIA RICONVENZIONALE SUBORDINATA Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale non dovesse accertare l'acquisto per usucapione della proprietà dell'area antistante l'immobile P.M. 26 della Partita Tavolare 2149 II del Comune Catastale
82, in Comune di Castello Molina di Fiemme (TN), si chiede che il Tribunale dichiari la costituzione per usucapione della servitù di passaggio, a carico della P.M. 26, ed a favore della P.M. 35, o comunque di tutto il condominio, o quantomeno delle unità abitative del 5°,
6° e 7° livello, posto l'utilizzo ultraventennale e la presenza di segni apparenti dell'esistenza del passaggio, ovvero la presenza di opere permanenti che ne dimostrano in modo non equivoco l'esistenza. In ogni caso con vittoria di spese e competenze del giudizio.”
3 CONCLUSIONI DEL TERZO CHIAMATO: “Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, in via preliminare e pregiudiziale: accertare e dichiarare improcedibile la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto e, conseguentemente, la Controparte_1
domanda di chiamata di terzo in garanzia spiegata da parte attrice per tutti i Parte_1
motivi esposti in atti e, in ogni caso, per omesso invito alla mediazione obbligatoria, in relazione tanto alla domanda riconvenzionale quanto alla domanda di garanzia, ovvero, per violazione delle disposizioni di cui al d.lgs. n. 28 del 2010 e successive modifiche giusta riforma del 2013, d.l. n. 69 del 2010, conv., con mod., in l. n. 98 del 2013; ulteriormente in via preliminare: accertare e dichiarare improcedibili le domande di usucapione uti dominus
e/o uti condominus a qualsiasi titolo avanzate dal convenuto – attore in riconvenzionale
, sia in ordine all'accertamento di diritti costitutivi e/o diritti di servitù Controparte_1 su porzioni di proprietà dell'attrice e per essa del dante causa - terzo chiamato
[...]
così come risultanti dall'atto pubblico di traferimento allegato in atti, in favore CP_2
proprio e/o di soggetti terzi, per carenza di legittimazione attiva nonché, per assenza dei requisiti di legge e, in ogni caso, in quanto non opponibili alle odierne controparti ai sensi
e per gli effetti dell'art. 5 Legge Tavolare, per tutti i motivi esposti in atto;
in via principale
e nel merito: rigettare la domanda di garanzia spiegata dalla attrice in quanto Parte_1
tardiva, inammissibile, infondata in fatto e diritto nonché, non provata in ordine ai fatti costituitivi della pretesa, ai profili di responsabilità del terzo chiamato, all'entità di eventuali danni lamentati e, in ogni caso, alla riconducibilità di questi ultimi ai fatti ed agli atti imputabili al chiamato , alla luce di tutto quanto dedotto e documentato in CP_2
atti; ulteriormente in via principale e di merito: rigettare la domanda principale spiegata dal convenuto nonché, la domanda spiegata in qualità di attore in Controparte_1
riconvenzionale in quanto inammissibili e improcedibili e, in ogni caso infondate in fatto e diritto nonché, non provate in ordine ai fatti costituitivi della pretesa assolutamente incompatibili con gli atti pubblici di trasferimento e gli estratti catastali e tavolare allegati agli atti di causa e, comunque, in quanto non opponibili ai diritti di proprietà in capo alle odierno terzo chiamato quale dante causa dell'attrice in via gradata: rigettare la Pt_1
domanda di garanzia proposta da nei confronti di , in quanto Parte_1 CP_2
tardiva, inammissibile, improcedibile per violazione delle norme di legge, infondata in fatto
e diritto in quanto non provata in ordine ai presunti danni e/o limitazioni e/o difformità tra
4 quanto acquisito ed effettivamente trasferito e, più in generale, agli elementi costitutivi della pretesa di garanzia, alla luce di quanto risultante dall'atto di trasferimento, dall'estratto catastale e tavolare coevo all'originario acquisto della dante causa del chiamato CP_2
e da quest'ultimo trasferito, da valutare in concerto con la disposizione di cui all'art.
[...]
5 Legge Tavolare;
in ulteriore subordine: nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda spiegata dal convenuto in riconvenzionale, contenere la stessa e le relative richieste nella reale ed effettiva entità del danno riconducibile all'evento dedotto in atti, in quella misura che risulterà accertata in corso di causa ed effettivamente imputabile alla sfera di operatività del chiamato in garanzia, alla luce di quanto dedotto e documentato in atti volto ad escludere qualsivoglia tipo di responsabilità ascrivibile al chiamato CP_2
.”
[...]
per i seguenti motivi in
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione depositato in data 14 dicembre 2021 l'attrice ha convenuto Parte_1 in giudizio chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni: “in via Controparte_1 principale: 1) previa declaratoria della ricomprensione dell'intera terrazza, come tavolarmente individuata, nella p.m. 26 della p.ed. 919 C.C. Castello, nonché previo accertamento dell'inesistenza di qualsivoglia diritto di servitù di passaggio a carico della predetta terrazza corrispondente ad una parte della predetta p.m. 26 della p.ed. 919 C.C.
ed a favore di immobili nella disponibilità del signor (pp.mm. CP_3 Controparte_1
35 e 59 o relative parti comuni), ordinare al medesimo di cessare qualsivoglia transito pedonale e/o con carichi sulla terrazza esterna di proprietà attorea contraddistinta dalla predetta p.m. 26 e di astenersi in futuro dai medesimi;
2) condannare il signor CP_1
al ristoro dei danni subiti dalla signora per l'impossibilità di completa e
[...] Parte_1 libera fruizione dell'intera terrazza facente parte della p.m. 26 della p.ed. 919 CP_3
a causa dei transiti effettuati sulla stessa per raggiungere porzioni materiali dell'edificio nella disponibilità del signor , da quantificare anche in via equitativa nel Controparte_1
rispetto del limite massimo del valore della presente causa come dichiarato;
3) quantificare,
a sensi dell'art. 614 bis c.p.c., la somma di denaro dovuta dal signor Controparte_1
alla signora per ogni violazione od inosservanza del divieto di transito sulla p.m. Parte_1
5 26 della p.ed. 919 C.C. Castello da parte di chiunque acceda alle pp.mm. 35 e 59 od a relative parti comuni, disposto in accoglimento della conclusione evidenziata sub n. 1), con conseguente condanna del convenuto al relativo pagamento”.
L'attrice ha esposto di essere proprietaria delle pp.mm. 26 e 78 della p.ed. 919 in C.C.
Castello di Fiemme – facenti parte del complesso edificiale denominato “Condominio Vip”
–, rappresentando che la p.m. 26 corrisponde a una unità immobiliare contraddistinta da terrazza, atrio, ripostiglio, cucina, soggiorno-letto, wc e balcone, nella consistenza evidenziata nel piano di casa materialmente divisa, mentre la p.m. 78 consiste nel garage di pertinenza della p.m. 26.
L'attrice ha, quindi, esposto che, dopo aver acquistato gli immobili per cui è causa (con contratto di compravendita di data 30 settembre 2016), ha provveduto a delimitare la terrazza di sua proprietà, caratterizzata dalla presenza di piastrelle in corrispondenza dei confini esterni, nella convinzione di esercitare le proprie prerogative dominicali. La stessa ha, quindi, dedotto che il convenuto – proprietario della p.m. 35 – ha asserito di Controparte_1
vantare sulla terrazza per cui è causa un diritto di servitù di passo a piedi asseritamente esercitato per raggiungere, da un parcheggio destinato allo scarico dei bagagli e delle merci,
l'area prospicente le unità immobiliari del quinto livello fino alle scale di accesso al piano superiore (sesto livello), ove si trova l'unità abitativa p.m. 35 del convenuto.
L'attrice ha, dunque, dato atto che il convenuto ha agito ex art. 1168 c.c. dinanzi a questo
Tribunale, rappresentando che il relativo procedimento si è concluso con ordinanza di accoglimento dell'azione di reintegrazione.
La sig.ra ha, infine, dato atto di aver ottemperato alla statuizione ripristinatoria, Pt_1 rappresentando di aver agito in questa sede sull'assunto che sia priva di fondamento la pretesa di transito sulla sua terrazza vantata dal solo convenuto.
Radicatosi validamente il contraddittorio, si è costituito in giudizio il convenuto deducendo che nel 1977 si era occupato della fornitura dei serramenti per la costruzione del centro commercianti di Trento a favore della , ricevendo a parziale pagamento del prezzo CP_5
della fornitura tre unità immobiliari in corso di costruzione, facenti parte del Condominio denominato VIP Castello, e precisamente la P.M. 26 posta al 5° livello, e le P.M. 34 e P.M.
35 poste al 6° livello, della Partita Tavolare 2149 II del Comune Catastale 82.
6 Il convenuto ha, quindi, esposto le pp.mm. 34 e 26 vennero immediatamente cedute mentre la p.m. 35 restò in proprietà alla famiglia , rappresentando che fin dalla costruzione CP_1 del complesso immobiliare l'accesso alle singole unità immobiliare del 5° livello è sempre avvenuto direttamente dalla strada comunale di Via Campoliberto attraverso tre distinti varchi sulla recinzione, e precisamente “a livello 5 – primo piano: due passaggi esterni e passaggio al centro con scala di accesso”. Il convenuto ha, quindi, dedotto che dalla costruzione del complesso condominiale tutti i condomini proprietari delle unità immobiliari del 5°, 6° e 7° livello del condominio, compreso quindi il sig. , per Controparte_1
raggiungere le proprie abitazioni hanno utilizzato tali varchi, ed in particolare quello posto a nord che dalla zona parcheggio destinata allo scarico dei bagagli e delle merci da accesso alle scale attraverso il camminamento prospicente le unità abitative P.M. 26, P.M. 25 e P.M. 24 del 5° livello, come evidenziato nella planimetria rilasciata dal catasto in data 9 settembre
2019.
Il convenuto ha contestato che l'attrice abbia acquistato la proprietà dell'intera Parte_1
Pa superficie dell'area antistante l'ingresso della P.M. , e quindi anche l'area destinata a camminamento condominiale destinata al transito per l'accesso alle unità del 5°, 6° e 7° livello del condominio, deducendo che: dalla planimetria rilasciata in data 9 settembre 2019 che l'area antistante l'ingresso dell'unità abitativa è in parte destinata a terrazza ed in parte destinata a camminamento;
che nell'atto notarile di compravendita la superficie della P.M. Pa
è stata indicata in mq.46, corrispondenti alla superficie dell'immobile e delle due terrazzine, e non anche dell'area destinata a camminamento;
che confrontando le tabelle millesimali condominiali, che individuano la proporzione della superficie di ogni singola Pa unità rispetto all'intero complesso immobiliare, risulta che alla P.M. sono attribuiti gli stessi millesimi della adiacente P.M. 25, per cui le due superfici non possono che essere equivalenti.
Il convenuto ha, pertanto, chiesto il rigetto di tutte le domande attoree, svolgendo, in via riconvenzionale le seguenti domande: “IN VIA RICONVENZIONALE Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale dovesse accertare che l'area antistante l'immobile P.M.
26 della Partita Tavolare 2149 II del Comune Catastale 82, in Comune di Castello Molina di Fiemme (TN), risulti documentalmente di proprietà della Sig.ra per Parte_1
intervenuta intavolazione, si chiede che il Tribunale dichiari che la medesima area è di
7 proprietà condominiale per intervenuta usucapione, posto l'utilizzo ultra ventennale, uti condominus, pacifico e non clandestino, della predetta area da parte non solo del Sig.
[...]
, ma anche da parte di tutti gli altri condomini del 5°, 6° e 7° livello. Con CP_1
vittoria di spese e competenze del giudizio. IN VIA RICONVENZIONALE SUBORDINATA
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale non dovesse accertare l'acquisto per Pa usucapione della proprietà dell'area antistante l'immobile P.M. della Partita Tavolare
2149 II del Comune Catastale 82, in Comune di Castello Molina di Fiemme (TN), si chiede che il Tribunale dichiari la costituzione per usucapione della servitù di passaggio, a carico della P.M. 26, ed a favore della P.M. 35, o comunque di tutto il condominio, o quantomeno delle unità abitative del 5°, 6° e 7° livello, posto l'utilizzo ultraventennale e la presenza di segni apparenti dell'esistenza del passaggio, ovvero la presenza di opere permanenti che ne dimostrano in modo non equivoco l'esistenza.”.
All'udienza del 13 aprile 2023 è stata autorizzata la chiamata in causa del terzo
[...]
come richiesta dalla parte attrice in ragione della domanda riconvenzionale svolta CP_2
dalla parte convenuta.
Si è costituito in giudizio anche il terzo chiamato eccependo, in via preliminare,
l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione nei suoi confronti;
egli ha, inoltre, chiesto il rigetto della domanda di usucapione svolta in via riconvenzionale dal convenuto.
In particolare, il terzo chiamato ha dedotto che alcuna valenza probatoria può essere riconosciuta alla planimetria catastale prodotta dal convenuto, in ogni caso non opponibile in quanto formatasi successivamente all'acquisto del bene da parte sia del sig. sia della CP_2
sig.ra nonché l'irrilevanza delle tabelle millesimali in ordine all'effettiva attribuzione Pt_1
del diritto di proprietà di porzioni del plesso immobiliare. Il sig. inoltre, ha dedotto CP_2
che la domanda riconvenzionale di usucapione svolta dal convenuto è, oltre che infondata, anche improcedibile per carenza di legittimazione attiva in capo al sig. . CP_1
Con ordinanza di data 27 dicembre 2023 è stata rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda svolta dal terzo chiamato e sono stati concessi alle parti i termini ex art. 183, co. 6
c.p.c..
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali ed è stata posta in decisione sulle conclusioni precisate per l'udienza cartolare del 5 febbraio 2025.
8 Pa La domanda attorea relativa all'accertamento della consistenza della p.m. della p.ed. 919
C.C. è fondata e va accolta. CP_3
Giova premettere, ai fini che occupano, che ai sensi dell'art. 10 della legge tavolare “(co.1)
La comproprietà di un corpo tavolare non può essere iscritta che per quote, salve le eccezioni stabilite dalla legge. (co. 2) È però ammessa l'iscrizione del diritto di proprietà di piani, alloggi, locali, aree o dipendenze immobiliari di un edificio, atti a separata utilizzazione, per
i quali dovranno essere aperti separati fogli di proprietà e degli aggravi. (co. 3) Nel foglio di consistenza del corpo tavolare si descriveranno le singole parti dell'edificio con richiamo alla planimetria allo stesso allegata ed i diritti e gli aggravi derivanti dai rapporti di promiscuità delle singole parti dell'edificio.”.
In forza della citata disposizione normativa, dunque, le singole parti di un edificio vengono descritte nel foglio di consistenza del corpo tavolare – foglio A2, che contiene la descrizione delle singole porzioni materiali (proprietà esclusive) in cui è stata divisa la particella edificiale e le relative parti comuni – sulla base della planimetria, ossia del c.d. piano di casa materialmente divisa.
Al fine di conoscere l'estensione materiale di una porzione materiale occorre, quindi, avere riguardo al piano di casa materialmente divisa.
Orbene, nel caso di specie, dal piano di casa materialmente divisa prodotto in atti risulta che la p.m. 26 ha una consistenza pari a quella descritta dall'attrice: il tratteggio che delimita la Pa terrazza della p.m. , infatti, si estende sino al confine esterno, presentando un'estensione
Pa che è, peraltro, uguale a quella della p.m. 18 – la quale, al pari della p.m. , è posta ai lati dell'edifico – nonché maggiore di quella delle altre porzioni materiali che si trovano collocate Pa sullo stesso piano ma internamente, ossia tra la p.m. e la p.m. 18. Ed invero, la linea tratteggiata riferita alla terrazza delle altre porzioni materiali si trova in posizione più arretrata
Pa rispetto a quella relativa alla p.m. (cfr. doc. 3 parte attrice).
In ragione di tale evidenza, data dal piano di casa materialmente divisa, recante l'attestazione di conformità al vero, può trovare accoglimento la domanda attorea, non essendo rilevanti al fine di opinare in senso contrario le deduzioni di parte convenuta.
In particolare, con riguardo alle deduzioni relative alla planimetria catastale (di cui al doc. 3 di parte convenuta), va osservato che la planimetria castale è priva di rilievo probatorio in ordine all'estensione materiale delle singole parti di un edificio atteso che, come detto, la
9 planimetria richiamata dall'art. 10 della legge tavolare consiste nel c.d. piano di casa materialmente divisa.
Quanto poi alle deduzioni relative all'indicazione di mq 46 nel contratto di compravendita, va osservato che tale riferimento riguarda solo la superficie catastale (pagina 2 del contratto relativa ai dati catastali), e come tale non è rappresentativa della reale consistenza del bene, trattandosi di dato che viene ricavato sulla base di altri parametri, ai fini del classamento del bene, con rilevanza meramente fiscale. Né può essere dato risalto alle indicazioni contenute nelle tabelle millesimali, prive di rilevanza probatoria in ordine all'estensione materiale delle singole parti di un edificio. Pa Alla luce di quanto sopra, va in questa sede accertato che la terrazza della p.m. si estende
Pa in tutta l'area antistante la predetta p.m. , nella consistenza raffigurata nel piano di casa materialmente divisa di cui al doc. 3 di parte attrice.
Passando alla disamina delle domande svolte in via riconvenzionale dal convenuto, ritiene questo Giudice che le stesse non possano trovare accoglimento.
Va, innanzitutto, ritenuto che il convenuto sig. sia privo della legittimazione attiva a CP_1
svolgere la domanda di accertamento di intervenuto acquisto per usucapione da parte del condominio del bene per cui è causa.
La domanda svolta in via riconvenzionale principale, infatti, si fonda – per espressa
Pa prospettazione dello stesso convenuto – sull'assunto che l'area antistante alla p.m. sia di proprietà esclusiva dell'attrice.
Non si tratta, quindi, di una domanda volta a far valere i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni dell'edificio, rispetto alla quale sussisterebbe l'autonomo potere individuale del condomino ad agire a tutela dei suoi diritti quale comproprietario (cfr. Sez. Unite
10934/2019: “Nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", sicché è ammissibile il ricorso incidentale tardivo del condòmino che, pur non avendo svolto difese nei precedenti gradi di merito, intenda evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio senza risentire dell'analoga difesa già svolta dallo stesso.”).
10 Si tratta, invece, di domanda diretta ad estendere la proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area di proprietà esclusiva di un singolo condomino, la cui legittimazione attiva spetta all'amministratore in forza di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino (cfr. Cass. 25014/2020: “In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.”).
Allo stesso modo, va ritenuto che il convenuto sia privo della legittimazione attiva rispetto alla domanda di accertamento dell'intervenuto acquisto del diritto di servitù di passo a carico Pa della p.m. e a favore “di tutto il condominio, o quantomeno delle unità abitative del 5°, 6°
e 7° livello”.
Quanto, invece, alla domanda di accertamento dell'intervenuto acquisto del diritto di servitù Pa di passo a carico della p.m. (di proprietà esclusiva dell'attrice) e a favore della p.m. 35 (di proprietà esclusiva del convenuto), ritiene questo Giudice che la parte convenuta non abbia assolto l'onere di provare la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi posti a fondamento della domanda.
Giova premettere che ai sensi dell'art. 1158 c.c. “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato e non interrotto per venti anni”. Al riguardo, va osservato che l'acquisto della proprietà a titolo di usucapione si fonda su una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto da parte del proprietario sulla res e dalla prolungata signoria di fatto sulla cosa
(possesso) da parte di chi si sostituisce al proprietario nel godimento di essa, che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, o di altro diritto reale, in modo continuo, pubblico ed pacifico per oltre venti anni, accompagnato dall'animus possidendi, elemento quest'ultimo che può essere desunto dalle concrete circostanze che caratterizzano la relazione di fatto con la cosa (cfr. tra le molte Cass. 15446/2007). Affinché sussista una situazione di possesso deve ricorrere l'elemento oggettivo del corpus
11 possessionis, ovvero deve esistere tra la res e il soggetto che si assume possessore una relazione di fatto, consistente nell'esercizio da parte di quest'ultimo di una signoria sulla cosa corrispondente all'esercizio di un diritto reale – nel caso di specie, di servitù.
Al riguardo, deve osservarsi che in tema di servitù discontinue, come la servitù di passaggio del caso che occupa, la sussistenza della detta relazione di fatto, pur non essendo impedita dall'esercizio saltuario, deve essere determinata “in riferimento alle peculiari caratteristiche ed alle esigenze del fondo dominante” (cfr. Cass. 3076/2005), occorrendo la prova che “il transito è effettuato dall'attore nella sua qualità di possessore di un fondo vicino a quello attraversato e non come un qualsiasi occasionale passante” (cfr. Cass. 5423/2004, Cass.
9562/2005).
Orbene, nel caso che occupa, le deduzioni svolte dalla parte convenuta relative al suo preteso passaggio ultraventennale sul fondo di parte attrice risultano generiche e non permettono di apprezzare la sussistenza della pretesa relazione materiale con la res protrattasi in modo continuo per oltre vent'anni. Da un lato, infatti, va osservato che la parte convenuta ha genericamente dedotto che “stante l'utilizzo pacifico e non clandestino, fin dal 1977, del camminamento prospicente la P.M. 26 da parte del Sig. e di tutti gli altri Controparte_1
condomini, con la convinzione di averne pieno diritto condominiale, e quindi uti condominus.
(…) Si ribadisce infatti che fin dalla costruzione del complesso condominiale, ovvero fin dal
1977, lo stato dei luoghi è rimasto immutato, e quindi fin da allora esiste il varco nella recinzione che consente il transito dal parcheggio condominiale destinato allo scarico dei bagagli fino al camminamento prospicente la PM26 che prosegue verso le scale dei piani superiori. Tale varco, infatti, risulta essere stato posto in essere, fin dall'origine, al preciso fine di dare accesso alle unità abitative del 5°, 6° e 7° livello direttamente dal parcheggio condominiale.” (cfr. pag. 7 comparsa di costituzione), senza alcuna specificazione in ordine all'effettivo passaggio, da parte del sig. , attraverso il prospettato varco né in ordine CP_1
alla frequenza di tale passaggio. Dall'altro lato, va osservato che i capitoli di prova orale articolati dal convenuto in sede di II memoria ex art. 183, co. 6 c.p.c. sono generici, senza riferimenti temporali specifici che permettano di apprezzare la sussistenza del requisito del passaggio ultraventennale, pacifico e ininterrotto attraverso il bene per cui è causa da parte del sig. , e come tali sono inammissibili (“7) Vero che lei, nelle occasioni in cui Lei si CP_1 trovava con il Sig. , ha visto questi parcheggiare l'auto nell'area Controparte_1
12 destinata allo scarico dei bagagli e poi attraversare l'area antistante le unità PM 26 e PM
25 per accedere alle scale che portano al proprio appartamento? (si mostri al teste il doc.17)
8) Vero che lei, nelle occasioni in cui si trovava con il Sig. ad Controparte_1 attraversare l'area prospicente l'appartamento PM 26 di proprietà della Sig.ra CP_6
ha visto il Sig. intrattenersi a conversare con la stessa Sig.ra 9) Vero che CP_1 CP_6
in occasione di quanto riferito al capitolo precedente, la Sig.ra contestava al Sig. CP_6
di non passare avanti alla sua proprietà?”; i restanti capitoli non sono rilevanti, CP_1
tenuto conto del difetto di legittimazione attiva del convenuto, come sopra esposto).
La domanda va, pertanto, rigettata.
Va, infine, accolta la domanda svolta ex art. 949 c.c. al fine di far dichiarare l'inesistenza del diritto di servitù di passo a carico della p.m. 26 p.ed. 919 in e a favore delle CP_3
pp.mm. 35 e 59 o relative parti comuni.
Dalla visura tavolare in atti risulta, infatti, che alcun diritto di servitù è intavolato a favore delle pp.mm. 35 e 59 in C.C. Castello o relative parti comuni e a carico della p.m. 26 p.ed.
919 in C.C. Castello sicché, in ragione della natura costitutiva delle iscrizioni nel libro fondiario e del rigetto della domanda riconvenzionale di accertamento dell'intervenuto acquisto del diritto di servitù di passo a carico della p.m. 26, va in questa sede accertata l'inesistenza di qualunque servitù a carico del fondo di proprietà degli attori e a favore del fondo di proprietà del convenuto.
Per l'effetto, va inibito al sig. di esercitare il passaggio attraverso la Controparte_1
p.m. 26 p.ed. 919 in C.C. Castello.
Non può, invece, trovare accoglimento la domanda ex art. 614bis c.p.c., riferendosi la pretesa attorea – di quantificazione della “somma di denaro dovuta dal signor Controparte_1 alla signora – a violazioni o inosservanze del divieto di transito sulla p.m. 26 Parte_1
“da parte di chiunque acceda alle pp.mm. 35 e 59 od a relative parti comuni”, risultando tale pretesa, oltre che generica, riferita a comportamenti non ascrivibili al convenuto.
Va, infine, rigettata la domanda di risarcimento dei danni, non avendo la parte attrice dedotto in alcun modo il pregiudizio subito, essendosi la stessa limitata a chiedere il ristoro dei danni patiti “a causa delle limitazioni frapposte al libero utilizzo della terrazza in questione dalle condotte poste in essere dal signor e da quantificare in via equitativa” Controparte_1
(cfr. pag. 5 citazione), senza alcuna ulteriore specificazione.
13 Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo (valore della causa da euro 5.2000,01 a euro 26.000,00, valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, valori medi ridotti per la fase istruttoria, tenuto conto dell'attività svolta e della natura delle questioni giuridiche affrontate). Le spese di lite sostenute dal terzo chiamato sono poste a carico della parte convenuta, e liquidate come in dispositivo, in forza del principio di causazione, considerato che la chiamata in causa del terzo da parte dell'attrice si
è resa necessaria in relazione alle domande riconvenzionali svolte dalla parte convenuta (cfr.
Cass. 31889/2019).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella presente controversia:
Pa

1. accerta e dichiara che la terrazza della p.m. p.ed. 919 in si estende CP_3
Pa in tutta l'area antistante la predetta p.m. , nella consistenza raffigurata nel piano di casa materialmente divisa di cui al doc. 3 di parte attrice;

2. rigetta le domande riconvenzionali svolte dalla parte convenuta;

3. accerta e dichiara l'inesistenza di qualunque servitù di passo a carico della p.m. 26
p.ed. 919 in C.C. Castello e a favore delle pp.mm. 35 e 59 p.ed. 919 in C.C. Castello
o relative parti comuni, inibendo al convenuto sig. il passaggio Controparte_1
attraverso la p.m. 26 p.ed. 919 in C.C. Castello;

4. rigetta ogni ulteriore domanda;

5. condanna la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, liquidate in complessivi euro 4.237,00, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;

6. condanna la parte convenuta a rimborsare alla terza chiamata le spese di lite, liquidate in complessivi euro 4.237,00, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso dal Tribunale di Trento in data 13 giugno 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Alessandra Tolettini
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