REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Salerno, 1^ Sezione Civile, nella persona del Dott. Mattia
Caputo, in funzione di Giudice di primo grado, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N.R.G. 6949/2020, avente ad oggetto: occupazione senza titolo di immobile
TRA
(P.IVA: ) e Pt_1 CP_1 P.IVA_1 Controparte_2
(P.IVA: ), in persona dei legali rappresentanti pp.tt., P.IVA_2
rappresentate e difese, giusta procura in calce all'atto di citazione, dagli
Avv.ti Rosario Vincenzo Ricci ed Edoardo Attanasio, elettivamente domiciliate per il presente giudizio presso lo studio del primo, sito in
Salerno alla via Roma n. 122;
- PARTE ATTRICE
E
(P.IVA: Controparte_3
), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e P.IVA_3
difesa, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore, dall'Avv. Maura De Angelis, presso il cui studio, sito in Salerno alla via Paolo De
Granita n. 42, elettivamente domicilia;

- PARTE CONVENUTA IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da scritti difensivi e note depositate per l'udienza del 26/6/2025, Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza tenuta con la modalità di trattazione scritta di cui all'articolo 127 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato il 23/9/2020 la CON CP_1
e la ha convenuto in giudizio la
[...] Controparte_2
deducendo: che la Controparte_3
CON è proprietaria di un ampio complesso immobiliare CP_1
(composto prevalentemente da capannoni industriali ed aree esterne) sito nel Comune di NO Faiano, alla località Case Parrilli – con accesso su via Como - distinto in catasto al foglio n. 7, p.lla n. 148 e, a seguito di frazionamento catastale, tale complesso immobiliare è stato suddiviso in subalterni, ognuno autonomamente distinto e locabile;
che con contratto di locazione del 15/5/2017 (registrato presso l'Agenzia delle
Entrate di Salerno al n. 001433, Serie T3, il 13/2/2018) l'immobile contraddistinto in catasto al foglio 7, p.lla n. 148 sub 16, oggi sub 20, di circa 2.300 mq. è stato concesso in locazione alla Controparte_2
che, con successiva scrittura privata del 20/12/2018 (registrata
[...]
all'Agenzia delle Entrate di Salerno n. 42, Serie 3, il 04/1/2019), la
CON ha concesso alla la facoltà CP_1 Controparte_2
di poter sublocare il suddetto immobile;
che nel mese di Agosto 2019, la avendo la necessità di Controparte_3
ricollocare presso altra sede/capannone i molteplici macchinari/attrezzi ginnici, a causa della chiusura della precedente palestra, ha chiesto ospitalità alla che quest'ultima, purtroppo, in Controparte_2
buona fede, nel mese di Settembre 2019 ha consegnato le chiavi del capannone (il sub 20) alla onde consentirle il deposito dei CP_3
macchinari ginnici;
che la , pertanto, ha iniziato ad occupare – di CP_3
fatto – con beni di sua proprietà, sia il capannone condotto in locazione dalla (di 2.300 mq.), sia la parte dell'area di piazzale antistante, di CP_2
proprietà della per circa 350 mq.); che, depositati tali beni, la Pt_1 CP_1
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza ha maturato l'idea di voler sublocare il suddetto capannone CP_3
industriale per aprire una palestra e, dopo aver fatto valutare da un tecnico di sua fiducia tale possibilità/fattibilità, anche sotto il profilo edilizio/urbanistico ed autorizzativo, ha prospettato tale volontà alla , CP_2
con la precisazione che la a) avrebbe sublocato il suddetto CP_3
capannone con destinazione d'uso industriale - Cat. “D7”; b) avrebbe provveduto essa stessa a porre in essere tutti gli atti e le attività volti alla legittima apertura della suddetta palestra, ivi compreso il cambio di destinazione d'uso dell'immobile, il certificato di prevenzione incendi, ecc., nonché quant'altro richiesto dalla legge ai fini del regolare svolgimento della richiamata impresa commerciale;
che nel mese di Settembre del 2019, quindi, la e la hanno iniziato trattative verbali per la CP_2 CP_3
sublocazione del suddetto capannone industriale;
che allora è iniziato un
“calvario”; che la prima bozza di contratto era già stata approntata dalla nel mese di Gennaio del 2020, sulla base degli accordi verbali presi CP_2
dalle parti e con l'intesa di sottoscriverla il 01/2/2020; che, superato il mese di Febbraio, sono seguiti ulteriori inviti da parte della alla CP_2
sottoscrizione, tuttavia la (già occupante l'immobile) ha CP_3
erroneamente e pretestuosamente opposto che le “condizioni di contratto non corrispondo a quanto stabilito verbalmente”; che la non ha CP_3
quindi voluto né sottoscrivere alcun contratto, né ha liberato l'immobile; che anche al fine di scongiurare una azione giudiziaria, le attrici hanno riaperto le trattative in sede di procedimento di mediazione svoltosi nel mese di
Luglio del 2020, nell'ambito del quale, tuttavia, nonostante ulteriori
“concessioni”, nemmeno si è giunti ad un accordo/sottoscrizione del contratto di sublocazione;
che a tutt'oggi la occupa “sine titulo” sia CP_3
l'immobile detenuto in locazione da , sia la parte dell'area di piazzale CP_2
antistante, di proprietà che ciò trova conferma: a) nei reiterati Pt_1 CP_1
solleciti verbali alla sottoscrizione del contratto di sublocazione;
b) nella
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza nota PEC del 19/3/2020, con la quale la ha invitato la a CP_2 CP_3
recarsi presso “gli uffici …. il giorno 25.03.2020 alle ore 10.00 … per la sottoscrizione del suddetto contratto”, con la precisazione che “malgrado i reiterati solleciti, ad oggi il suddetto contratto non è stato ancora sottoscritto”
e che “in mancanza di sottoscrizione entro e non oltre il predetto termine del
25.03.2020 …. i suddetti beni mobili dovranno essere immediatamente rimossi, in quanto hanno illegittimamente occupato l'immobile in oggetto …”;
c) nella nota PEC del 23/3/2020, con la quale la , considerato l'evento CP_2
epidemiologico COVID-19, ha invitato la qualora impossibilitata a CP_3
recarsi personalmente, a sottoscrivere il contratto – all'uopo ritrasmesso in allegato - ed inviarlo a mezzo PEC;
d) nella nota PEC del 23/3/2020, con la quale la ha nuovamente invitato la a sottoscrivere il CP_2 CP_3
contratto; e) nella nota PEC del 25/3/2020, con la quale la – vista CP_2
l'assenza della alla precedente data prefissata per la sottoscrizione CP_3
del contratto - ha rinnovato l'invito alla sottoscrizione per il giorno
31/3/2020, ore 10:00; f) nella nota PEC del 25/3/2020, con la quale la ha comunicato alla che la è legittimata a Pt_1 CP_1 CP_3 CP_2
sublocare il suddetto immobile;
g) nell'atto di diffida e messa in mora del
01/4/2020, con il quale la , in considerazione dell'evidente CP_2
comportamento pretestuoso della a non sottoscrivere alcun CP_3
contratto, ha invitato la società convenuta a liberare la suddetta consistenza immobiliare ed a corrispondere l'indennità per illegittima occupazione “sine titulo” entro il termine di 20 giorni;
h) nella nota PEC del
17/4/2020 con la quale la , in considerazione del continuo e CP_2
giornaliero utilizzo dell'immobile da parte della convenuta, l'ha nuovamente diffidata dal porre in essere qualsivoglia attività e/o utilizzo dell'immobile in oggetto, invitandola di nuovo a rimuovere i propri beni, liberarlo e rilasciarlo;
nella nota PEC del 21/4/2020 con la quale la ai Pt_1 CP_1
fini della tutela dei propri diritti sul bene di proprietà, ha comunicato alla
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza che in data 04/5/2020 alle ore 10:00 sarebbe stata presente presso CP_2
l'immobile in oggetto al fine di effettuare un sopralluogo/ispezione; l) nella nota PEC del 23/4/2020, con la quale la ha comunicato alla CP_2
che in data 04/5/2020 alle ore 10:00 sarebbe stato effettuato un CP_3
sopralluogo del suddetto immobile dalla proprietaria con Pt_1 CP_1
l'invito, che “tale incontro potrebbe essere anche l'occasione per discutere personalmente della vicenda e auspicare una pacifica soluzione”; m) nel verbale di sopralluogo del 04/5/2020 con il quale si è preso atto che la
“non ha voluto far effettuare la suddetta ispezione/sopralluogo”, CP_3
impedendo sia alla sia alla di entrare nel suddetto CP_2 Pt_1 CP_1
immobile, ed invitandoli a “contattare il suo legale Avv. Maura De Angelis”; che il risultato è stato - ed è – l'impossibilità di giungere alla sottoscrizione del contratto, avendo la opposto pretestuose modifiche unilaterali CP_3
degli accordi verbali raggiunti e concordati, tanto è vero che nessun effetto hanno sortito gli ulteriori contatti con il legale indicato dalla (Avv. CP_3
De Angelis); che, infatti, dopo numerosi colloqui telefonici, per addivenire ad una testo contrattuale condiviso, e lo scambio di ulteriore “bozza” del contratto di sublocazione sulla base dei “nuovi accordi”, è intervenuto un improvviso silenzio assoluto della che tanto è vero che, con nota CP_3
PEC del 29/5/2020 la ha comunicato alla che tale CP_2 CP_3
improvviso silenzio equivaleva ad una espressa manifestazione di “non voler addivenire alla stipulazione del contratto di sublocazione” e che ormai era evidente che l'unica strada da intraprendere era quella giudiziale;
che sulla base di tali presupposti, in data 10/6/2020 esse hanno avviato la procedura di mediazione (n. 174/2020) nei confronti della volta al: CP_3
- rilascio/sgombero dell'immobile occupato “sine titulo”; - pagamento dell'indennità per illegittima occupazione;
- risarcimento dei danni per responsabilità precontrattuale;
che la aderendo, al primo incontro CP_3
del 27/7/2020, unitamente alle attrici (speranzose di risolvere), ha
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza dichiarato che “è possibile iniziare la procedura di mediazione”; che sono iniziate così ulteriori trattative sfociate in precise ulteriori condizioni contrattuali puntualmente verbalizzate dal mediatore (si cfr. verbale del 27-
31/7/2020), il quale ha rinviato al successivo incontro del 31/7/2020 per sottoscrivere il contratto di sublocazione in base ai nuovi accordi;
che l'atto, così, è stato ulteriormente modificato con i nuovi accordi convenuti in sede di mediazione;
che, ciononostante, all'incontro del 31/7/2020 la CP_3
non ha voluto né sottoscrivere il contratto (si ripete: modificato secondo gli accordi verbalizzati dal mediatore) né, tanto meno, rilasciare l'immobile, che a tutt'oggi occupa “sine titulo” e senza aver mai corrisposto alcuna somma;
che il comportamento ostruzionistico e pretestuoso della convenuta è ovviamente proseguito anche durante la procedura di mediazione;
che, invero, la stessa: - dopo un iniziale illegittimo rifiuto a consentire alla
'accesso nel suddetto immobile, le ha concesso l'ingresso per Pt_1 CP_1
un limitatissimo tempo e solo per ripristinare un'interruzione elettrica derivante da una cabina di proprietà ed uso esclusivo della Pt_1 CP_1
sita all'interno del suddetto immobile;
- ha impedito alla di Pt_1 CP_1
ritirare propri beni ed attrezzature (scala mobile e trabattello in acciaio inox) siti all'interno del capannone, non consentendole l'accesso, nonostante la preliminare comunicazione;
- ha arbitrariamente e costantemente bloccato la fotocellula del cancello automatico dell'entrata principale, da cui accedono anche altri soggetti, al fine di non permetterne la chiusura automatica, esponendo a rischi la sicurezza delle attività limitrofe;
che tali circostanze trovano conferma anche dagli accertamenti e sopralluoghi del
Comando di Polizia Municipale del Comune di NO Faiano, il quale: a) con verbale prot. n. 27395 del 09/7/2020, ha rilevato all'interno dell'immobile la presenza del sig. e di altri soggetti, e Parte_2
che all'interno di tale immobile vi erano attrezzi e materiale da lavoro;
b) con successiva relazione/sopralluogo, prot. n. 29065 del 21/7/2020, ha
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza accertato “la presenza di … il quale dichiarava di essere Parte_2
nella disponibilità dell'area, ma a richiesta dei sottoscritti, NON ERA IN
GRADO DI ESIBIRE ALCUN TITOLO IN MERITO e riferiva, altresì, che era in corso un contenzioso con il proprietario dell'area di che trattasi in ordine alla definizione del contratto di locazione” e che “gli scriventi verificavano che era in fase di esecuzione una struttura amovibile in ferro che, una volta ultimata, avrebbe delimitato l'ingresso dell'area de quo;
sul posto erano collocati attrezzi per la realizzazione della recinzione in ferro …. I sottoscritti Agenti di
P.G. intimavano al di non riprendere i lavori di Parte_2
realizzazione/ultimazione dell'opera suddetta”, in quanto né assentiti né autorizzati e tali opere sono state realizzate su parte del piazzale di proprietà che ad oggi: - ogni possibilità di trattativa Pt_1 CP_1
contrattuale è definitivamente tramontata;
- l'immobile delle attrici è ancora illegittimamente ed abusivamente occupato dalla - la CP_3 CP_3
non ha mai corrisposto alcuna indennità; che stante la comprovata occupazione “sine titulo” da parte della dell'immobile di proprietà CP_3
della oncesso in locazione alla , esse hanno diritto alla Pt_1 CP_1 CP_2
restituzione del cespite immobiliare, nonché alla condanna della società convenuta al pagamento di un'indennità da occupazione abusiva;
che la
, conduttrice, ha continuato a versare alla proprietaria l CP_2 Pt_1 CP_1
dovuto canone di locazione, anche per le mensilità oggetto di occupazione da parte della per un importo pari ad €. 3.000,00 mensili (cfr. art. CP_3
3 del contratto) e, pur non potendo utilizzare – recte, nemmeno accedere – nel capannone locato;
che tale circostanza è dirimente e dà univocamente conto del danno subito dalla;
che l'immobile è stato occupato dalla CP_2
dal mese di Settembre del 2019 e, in base agli iniziali accordi CP_3
verbali, le parti avrebbero dovuto sottoscrivere il contratto nel mese di
Febbraio 2020; che la , poi, ha individuato la data di sottoscrizione del CP_2
contratto nel giorno del 25/3/2020, qualificato come termine ultimo ed
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza essenziale, dopo il quale l'ulteriore occupazione sarebbe diventata illegittima con obbligo della di liberazione e rilascio dell'immobile;, per cui CP_3
l'occupazione è abusiva almeno dal 25/3/2020 e prosegue a tutt'oggi, e/o da altro diverso momento accertato dal Giudice;
che, per ciò che riguarda il
“quantum debeatur”, l'ammontare dell'indennità è individuabile dal Giudice nel c.d. “danno figurativo”, cioè il valore locativo del bene usurpato;
che, nella specie, il valore locativo dell'immobile oggetto di causa risulta accertato dalla Banca dati delle Quotazioni Immobiliari fornita dell'Agenzia delle Entrate - listini OMI – la quale per la zona in oggetto, la tipologia di immobile ed il periodo secondo semestre 2019 (il primo e il secondo semestre 2020 non sono stati ancora resi disponibili dall'Agenzia delle
Entrate), ha quantificato il valore di locazione €./mq. X mese, da un minimo di €. 3,40 ad un massimo di €. 4.20; che nella vicenda in esame occorre considerare che l'immobile occupato è di mq. 2.300; - in base al listino OMI,
l'importo del canone di locazione mensile è pari ad €. 7.820,00 (€. 3,40 x

2.300 mq.) al mese, nel minimo;
che, dunque, dalla data di consegna delle chiavi di accesso (Settembre 2019), ad oggi (Settembre 2020) l'indennità di occupazione risulta pari a n. 13 mensilità, per complessivi €. 101.660,00, oltre le ulteriori somme maturande fino all'effettivo rilascio, salvo quella somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa, anche a mezzo C.T.U. che fin d'ora si chiede;
che, in alternativa ed in via subordinata, la quantificazione può essere calcolata anche in base ad un diverso parametro, costituito dal canone mensile di €. 3.000,00 sempre corrisposto da alla in virtù del succitato contratto di CP_2 Parte_1 CP_1
locazione, moltiplicato per i mesi di occupazione;
che la ha altresì CP_3
violato i doveri di correttezza e buona fede oggettiva in fase precontrattuale;
che nella fattispecie concreta ciò non è avvenuto, in almeno due occasioni: i) con la brusca interruzione di qualsivoglia comunicazione, sfociata nella presa d'atto di cui alla PEC del 29/5/2020 e ii) nel corso del procedimento
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza di mediazione, all'esito del quale la convenuta non ha inteso rispettare le condizioni concordate con il verbale del 27-31/7/2020; che, dunque, la va condannata al risarcimento dei danni da responsabilità CP_3
precontrattuale da esse subiti, da determinarsi in via equitativa.
In virtù di quanto innanzi esposto la CON e la CP_1 [...]
hanno formulato le seguenti conclusioni: IN VIA Controparte_2
PRINCIPALE:
a - accertare e dichiarare che la convenuta occupa sin dal mese di CP_3
settembre 2019 (o altra diversa data stabilita dal Giudice in corso di giudizio), il capannone sito alla località Case Parrilli, Via Como del Comune di NO Faiano, distinto in Catasto al foglio 7, p.lla n. 148 sub 20, nonché parte dell'area antistante allo stesso di circa 350 mq., e che tale occupazione è diventata illegittima quanto meno a far data dal 25.03.2020
(o altra diversa data, anche precedente, stabilita dal Giudice in corso di giudizio);
b - accertare e dichiarare, in ogni caso, l'assenza in capo alla convenuta di qualsivoglia titolo legittimante l'occupazione dell'immobile oggetto di causa;

c – per l'effetto, condannare la convenuta a rilasciare il suddetto immobile libero e sgombro da persone e/o cose, rimettendo le attrici, ognuna per quanta di propria spettanza, nel pieno e legittimo possesso/detenzione, fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio;

d – per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto della a ricevere il CP_2
pagamento della dovuta indennità di occupazione/danni quantificata/i:
- in via principale, in €. 101.660,00, ovvero €. 7.820,00 al mese, per ogni mese, e/o frazione, di occupazione da settembre 2019 (o altra diversa data stabilita dal Giudice in corso di giudizio) all'attualità (settembre 2020), oltre successive mensilità fino all'effettivo rilascio, calcolata in base ai valori dalla
Banca dati delle Quotazioni Immobiliari dell'Agenzia delle Entrate (€.
3,40/mq x 2.300 mq), e/o di altra diversa somma maggiore o minore
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza stabilita da codesto Giudice anche secondo equità;
- in via alternativa, in €. 39.000,00, ovvero €. 3.000,00 al mese, per ogni mese, e/o frazione, di occupazione da settembre 2019 (o altra diversa data stabilita dal Giudice in corso di giudizio) all'attualità (settembre 2020), oltre successive mensilità fino all'effettivo rilascio, calcolata in base al canone di locazione che la ha corrisposto alla anche durante il CP_2 Pt_1 CP_1
periodo di occupazione, e/o di altra diversa somma maggiore o minore stabilita da codesto Giudice anche secondo equità:
- per l'effetto, condannare la convenuta Società
[...]
in persona del legale rappresentante Controparte_3
p.t., Sig. al pagamento in favore della , della Parte_2 CP_2
suddetta somma, oltre interessi legali fino al soddisfo e rivalutazione monetaria e/o di altra differente somma maggiore o minore, stabilita da codesto Ecc.mo Tribunale anche secondo equità o che dovesse risultare in corso di causa all'esito di CTU che fin d'ora si chiede;

e - accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale della convenuta ex art. 1337 c.c., per violazione dei canoni di correttezza e buonafede durante le trattative e condannarla al relativo risarcimento danni, da quantificarsi in via equitativa in favore delle attrici;

f – in ogni caso, condannare la convenuta in virtù della soccombenza, al pagamento di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre spese generali forfettarie.
Si costituiva tempestivamente in giudizio la
[...]
deducendo: che fatti verificatisi tra le Controparte_3
parti sono ben diversi rispetto a quelli “elaborati” e descritti dalle società attrici;
che, infatti, nel Giugno/Luglio 2019, il sig. nella qualità, Parte_2
avendo intenzione di prendere in fitto dei locali per svolgere la propria attività di palestra H24, ed avendo ricevuto offerta di locazione dal sig.
di NO (per il tramite del Dott. Persona_1 Per_2
.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza
[...] Petolicchio di Napoli), si recava in NO alla via Como per visionare una struttura che, apparentemente, e con i dovuti adeguamenti tecnici, strutturali ed amministrativi, avrebbe potuto avere le caratteristiche necessarie e confacenti alle sue esigenze;
che a seguito di tale sopralluogo, il sig. proponeva (e la accettava), dunque, in locazione Persona_1 CP_3
un capannone – da trasformarsi in commerciale da industriale - di 2.500 mq, con un parcheggio di pertinenza di 1.400 mq, sulla base di € 2,00 a mq per un totale di € 5.000,00 mensili;
che, inoltre, in considerazione della necessità di interventi di straordinaria manutenzione, preliminari, di cui si dirà in seguito, fu pattuito che, per i primi sei mesi, il canone di locazione mensile sarebbe stato di € 3.000,00 salvo aumentare ad € 5.000,00 per il successivo periodo contrattuale di 6 anni + 6 anni;
che per poter consentire l'uso dei locali da parte della si sarebbe dovuto, dunque, CP_3
preliminarmente provvedere, da parte della proprietà dei beni, a sostanziali adeguamenti tecnici e strutturali (atteso, tra l'altro, lo stato fatiscente dei luoghi, la inadeguatezza e non conformità degli impianti, la presenza di amianto sulla copertura, la necessità di interventi strutturali e di straordinaria manutenzione), a richiedere variazione di destinazione di uso, trasformando l'originaria destinazione da opificio industriale a locali utilizzabili per palestra, per poi effettuare, sempre a spese della locatrice, i necessari lavori, preliminari, per rendere i luoghi utilizzabili e consentire l'attività da svolgere nei detti locali, lavori consistenti, tra l'altro, nella sistemazione del tetto di copertura (fonte di infiltrazioni ed immissioni di materiali polverosi e quant'altro di analogo), nella realizzazione di un soppalco, nella pitturazione con materiale speciale antincendio delle strutture interne, nella realizzazione e completamento dell'impianto elettrico, del gas e dell'acqua da rendere a norma, con la corretta posa in opera dei materiali protettivi in materia di sicurezza antincendio, e comunque tutto il complesso di opere (tra cui l'agibilità dei locali e
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza l'accatastamento dei locali come conseguenza della variazione di destinazione di uso) indispensabili per l'inizio e l'operatività della palestra stessa;
che dopo il sopralluogo, il sig. dichiarava di non essere Persona_1
il proprietario del capannone, ma di agire quale procuratore della .
[...]
, conduttrice dei locali, e che la proprietà dei beni CP_5
apparteneva alla (società della moglie del Pt_1 CP_1 Persona_1
stesso); che, ad ogni modo, entrambe le citate società, per quanto di ragione, confermavano il loro assenso alle pattuizioni intercorse, tanto è vero che, in data 03/1/2020, attraverso il geom. nato a CP_6
NO Faiano l'11/12/1961, è stata presentata SCIA ALTERNATIVA
AL PERMESSO DI COSTRUIRE PER LAVORI DI MANUTENZIONE
STRAORDINARIA CON CAMBIO DESTINAZIONE D'USO, con consenso della
(conduttrice primaria e successiva sublocatrice) e Controparte_2
(locatrice originaria e proprietaria dei locali): ad oggi, Pt_1 CP_1
risulta perfezionato l'iter di trasformazione per silenzio assenso da parte del
Comune di NO;
che ne deriva che lo stato urbanistico dei locali oggetto di causa non consentiva la sottoscrizione di un contratto di
(sub)locazione di un capannone “industriale” avente, ad oggi, diversa destinazione urbanistica, a seguito della avvenuta di fatto trasformazione ad uso commerciale;
che diversamente da quanto sostenuto da parte attrice, mediante consegna delle chiavi, la veniva immessa, dal sig. CP_3
(per la CON la ) nella detenzione del capannone Persona_1 CP_1 CP_2
di cui trattasi, allocandovi, accatastate in modo da non impedire i lavori di straordinaria manutenzione a farsi, proprie attrezzature ginniche e sportive,
e materiali vari;
che la ha eseguito i lavori di manutenzione Pt_1 CP_1
straordinaria e di adeguamento per il tramite della , Controparte_2
con l'ausilio di propri tecnici di fiducia, nello specifico Ing. e Persona_3
Geom. i quali hanno espletato le attività come da CP_6
documentazione che si produce;
che il sig. fin dal mese di Parte_2
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza Settembre 2019, ha ripetutamente richiesto la sottoscrizione di contratto di locazione, dovendo procedere alle attività, di sua spettanza, per poter iniziare l'iter burocratico per l'apertura della palestra H24, ricevendo sempre rinvii e rassicurazioni dal sig. , come da documentazione e Persona_1
prova testi che sarà prodotta e richiesta nelle opportune sedi ex art.183 comma 6 c.p.c.; che è di tutta evidenza che l'interesse – tuttora permanente
- della alla apertura della propria attività contrasta con l'intera CP_3
ricostruzione artatamente descritta dalla parte attrice: secondo gli accordi presi, i lavori al capannone sarebbero dovuti essere ultimati per il mese di
Ottobre/Novembre 2019, tant'è che veniva iniziata una campagna pubblicitaria, su diversi social, per comunicare la prossima apertura, e venivano anche iniziate le preiscrizioni per i corsi annuali delle diverse discipline ed attività sportive;
che, ancora oggi, i locali oggetto degli accordi stretti tra le parti (a cui proprio le parti attrici sono venute meno) si presentano assolutamente incompleti, gli impianti, sia quelli idrici che quelli elettrici e del gas, non sono ultimati, né, ovviamente a norma, il tetto – di cui non è dato conoscere la composizione, ovvero se presenti parti in amianto o meno -– è fonte di infiltrazioni copiose che stanno ammalorando i beni di proprietà della ivi allocati, manca la certificazione dei CP_3
materiali usati dalla , manca la pitturazione antincendio con speciale CP_2
vernice resistente al calore ed alle fiamme, manca l'accatastamento, indispensabile per autorizzazioni e licenze;
che, invero, in data 21/3/2020, la ha inoltrato ad entrambe le società attrici una PEC in cui CP_3
riepilogava i fatti effettivamente occorsi, e richiedeva la definizione contrattuale secondo gli accordi pattuiti, sottolineando che la bozza di contratto di locazione consegnata soltanto il 05/3/2020 dal sig.
non rispecchiava quanto concordato, per cui occorreva una Persona_1
diversa stesura, ed analogo tenore ha la PEC da essa inviata il 23/3/2020; che, anzi, con PEC del 30/3/2020, la inviava ad entrambe le CP_3
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza società attrici la propria bozza di contratto, con riportate fedelmente le reali pattuizioni concordate;
che, in seguito, nel mese di Marzo del 2020, sorgevano tra le parti delle problematiche ostative alla formalizzazione del contratto di locazione, dovute, in primo luogo e non solo, al fatto che la metratura indicata era, in realtà, inferiore di oltre un decimo a quella effettiva ed, inoltre, che l'area di parcheggio pattuita di 1.400 mq non era più prevista, oltre al sorgere, da parte della locatrice, di pretese ed inserimento di clausole contrattuali non concordate e del tutto vessatorie;
che, inoltre, la , a tutt'oggi, non ha ancora portato a CP_5
conclusione la esecuzione di tutti i lavori pattuiti, indispensabili e preliminari sia per l'attività di palestra a farsi, sia per ottenere le licenze e le autorizzazioni necessarie all'inizio e prosecuzione attività, né la Pt_1 CP_1
ha provveduto a quanto di competenza, quale proprietaria;
che, peraltro, stride con quanto affermato dalle attrici, circa la tempistica di sottoscrizione del contratto per la data del 25/3/2020, atteso che si è in possesso, tra l'altro, di una mail dell'Ing. datata 30/3/2020, inoltrata anche al sig. Per_3
, in cui chiaramente si evince che i lavori di straordinaria Persona_1
manutenzione e le impiantistiche erano ben lungi dall'essere ultimati, e ciò per fatti estranei alla volontà della che gli accordi pattuiti tra il CP_3
sig. (dichiaratosi prima proprietario dei capannoni, poi Persona_1
rivelatisi della , società della moglie del predetto, poi procuratore CP_7
della ), dunque le società attrici e la Controparte_2 CP_3
prevedevano: - la consegna di copia del contratto di locazione tra CP_7
e , con titolo di proprietà (mai consegnati); la locazione di 2500 mq CP_2
interni, al prezzo di 2 euro al mq, con canoni ridotti ad € 3.000,00 per i primi sei mesi, e successivamente di € 5.000,00; - compresa nel canone, la locazione di 1400 mq di spazio antistante i capannoni, per i clienti ed i clienti della palestra, che avrebbe funzionato H24; - durata contrattuale di sei anni più sei anni, dalla data di sottoscrizione;
- la consegna di due
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza assegni circolari per € 20.000,00, a favore della , del Controparte_2
02/3/2020 entrambi per mensilità anticipate (n. 3206359139-09 e n.
3206359140-10); - il rilascio delle certificazioni di conformità degli impianti, non a norma e necessitanti di opere di straordinaria manutenzione, anche per adeguamento alla normativa vigente;
- il certificato di idoneità statica relativo alle strutture portanti;
- dichiarazione corretta posa in opera dei materiali protettivi in materia di sicurezza antincendio (Ditta esecutrice
), preliminare e propedeutica al deposito di;
- CP_2 Controparte_8
l'autorizzazione da parte della alla realizzazione di un soppalco, CP_7
subordinata al rilascio di tutte le autorizzazioni da parte delle autorità preposte;
- gli interventi di riparazione straordinaria su tutto il tetto, non integro e causa di infiltrazioni;
l'opzione di locazione su un locale attiguo, appena disponibile, per consentire la allocazione della zona sauna e fitness per i clienti della palestra;
- la preventiva e preliminare variazione di destinazione urbanistica dei locali, da industriale a commerciale (senza tale variazione ed il successivo accatastamento, la non avrebbe mai CP_3
ottenuto le autorizzazioni indispensabili allo svolgimento dell'attività deputata, né dall'ASL, né dai Vigili del Fuoco, né le licenze, né le autorizzazioni comunali, né quant'altro indispensabile alla attività detta): va evidenziato che nella bozza di contratto “imposta” dalle parti attrici (oltre alle macroscopiche clausole vessatorie che non potevano essere né oggetto di accordi né, di conseguenza, essere accettate dalla veniva CP_3
previsto che la convenuta, in caso di diniego di autorizzazioni anche per fatti propri della proprietà avrebbe dovuto in ogni caso corrispondere il canone di locazione, addirittura impegnandosi a pagare per almeno due anni;
che a fronte di questi accordi, che avevano convinto la della CP_3
utilizzabilità dei locali, improvvisamente lo scenario è cambiato;
che è venuto innanzitutto in evidenza che: - la veva locato, per un Pt_1 CP_1
canone mensile di locazione di € 3.000,00 (esenti da IVA) alla una CP_2
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza metratura ben inferiore a quanto offerto alla mq 2184, in luogo CP_3
dei 2500; - la non aveva concesso in locazione alcuna area Pt_1 CP_1
destinata a parcheggio;
- la durata contrattuale tra la e la CP_7 CP_2
era di 5 anni, dal 15/5/2017 al 14/5/2023; che basterebbe solo questo a ritenere violata la buona fede precontrattuale, a danno della in CP_3
luogo di quanto “rivendicato” dalle società attrici;
che è di palmare evidenza che l'intera fase precontrattuale è stata portata avanti in modo tale da costringere la a sottoscrivere un contratto capestro, spinta dalla CP_3
necessità di aprire la propria attività e sbloccare la situazione di stallo creato ad arte dal sig. , dalla e dalla;
che, Persona_1 Pt_1 CP_1 CP_2
ad oggi, la è ferma da oltre un anno, e non può svolgere alcuna CP_3
attività, priva com'è delle indispensabili autorizzazioni e licenze, tutte mancanti per l'inerzia voluta della e della (manca Pt_1 CP_1 CP_2
accatastamento, agibilità certificazione impianti, i lavori non sono ultimati,
e quant'altro in violazione già dedotto, salvo altro a documentare nelle opportune sedi); che la risente e risentirà di danni economici CP_3
incalcolabili, conseguenti alla impossibilità di operare nel proprio settore, nonostante gli ingenti investimenti finora posti in essere;
che, pertanto, essa formula domanda riconvenzionale per tutti i danni (quantificati in misura indeterminata), patrimoniali e di immagine che ha subito, subisce e subirà per l'operato della della , nonché del sig. Parte_1 CP_1 CP_2 Persona_1
, vero ma non unico artefice della situazione venutasi a creare con
[...]
la che essa ha ancora interesse ad ottenere, una volta assolte le CP_3
incombenze proprie della e per tale vi è domanda Pt_1 CP_1
riconvenzionale, un contratto di locazione ai sensi dell'art 2932 c.c., che abbia come contenuti le pattuizioni effettivamente concordate, come innanzi richiamate, da sottoscriversi direttamente con la Pt_1 CP_1
proprietaria dei locali della metratura promessa e dell'area antistante i locali nelle misure indispensabili (1400 mq.) secondo gli standard urbanistici
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza afferenti l'attività di palestra e per il numero di clienti indicati nella relazione tecnica del Geom. che si oppone al rilascio dei CP_6
locali, atteso che, come dedotto, la è stata immessa nel possesso, CP_3
mercè consegna delle chiavi, dal sig. , dalla e dalla Persona_1 Pt_1 CP_1
, di talchè non si verte in materia di occupazione “sine titulo” (né mai CP_2
si è sostenuto che la si sia autoimmessa, abusivamente, nei CP_3
locali), considerato soprattutto la attuale ancora disponibilità e volontà della a sottoscrivere contratto di locazione come concordato, con CP_3
compensazione dei profili di danno finora riportati per la ingiustificata inerzia colpevole delle parti attrici, inibenti il legittimo inizio e lo svolgimento della attività della che, peraltro, non è vera la circostanza secondo CP_3
cui, immotivatamente, la avrebbe cessato ogni contatto con le CP_3
parti sottraendosi alla sottoscrizione del contratto, così come non sono vere le altre dichiarazioni di parte attrice, relative ad eventuali abusi realizzati o, addirittura, del compimento di atti emulativi. Si chiede autorizzazione del
Tribunale al deposito indispensabile di scambio mail non riservate personali intercorse tra i difensori delle parti, o quantomeno di quelle inoltrate dallo scrivente difensore, dalle quali chiaramente si evince il tentativo, fino alla fine, della di stipulare il giusto contratto di locazione, nonché le CP_3
contestazioni mosse alle ingiustificate ed illegittime pretese contrattuali;
che, in particolare, ci si riferisce ad una mail del 22/5/2020, ove sono chiaramente espressi i precisi rilievi e le motivazioni per le quali non era legittimo pretendere la sottoscrizione di alcun contratto se non risolte alcune questioni pregiudiziali, di esclusiva pertinenza della e Parte_1 CP_1
della ; che, inoltre, deposita comunicazione formulata – come CP_2
domanda autonoma - in sede di mediazione, con cui la evidenziava CP_3
le criticità della vicenda, comunicazione che, in uno alla adesione alla procedura di mediazione, ha l'unico significato di testimoniare la volontà estrema della società convenuta ad addivenire, come detto, ad un giusto
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza contratto.
In virtù di quanto innanzi esposto la Controparte_3
ha formulato le seguenti conclusioni: rigettare le domande
[...]
attoree, in quanto infondate in fatto ed in diritto;
accogliere le domande riconvenzionali e, per l'effetto, ai sensi dell'articolo 2932 c.c. tenere luogo del contratto di locazione non concluso e condannare le società attrici al risarcimento dei danni da essa subiti;
con vittoria delle spese di lite ed accessori di legge, da distrarsi in favore dell'Avvocatessa MAURA DE
ANGELIS, dichiaratasi anticipataria.
Alla prima udienza questo Giudice concedeva alle parti i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.
Alla successiva udienza questo Giudice si riservava e, a scioglimento della riserva, con ordinanza del 17/1/2022, formulava proposta conciliativa ai sensi dell'articolo 185 bis c.p.c., che veniva rifiutata dalla parte convenuta, la quale formulava ricusazione nei confronti del sottoscritto.
Tale istanza veniva rigettata dal Tribunale di Salerno, Terza Sezione Civile, in composizione collegiale con ordinanza del 28/4/2022. Alla successiva udienza del 22/6/2022 questo Giudice si riservava in ordine alla richiesta di parte attrice di emettersi ordinanza ex art. 186-quater c.p.c. e, a scioglimento della riserva assunta, con ordinanza del 29/7/2022 accoglieva la domanda attorea di condanna al rilascio dell'immobile abusivamente occupato dalla convenuta e rigettava la domanda riconvenzionale della di pronunciarsi sentenza costitutiva del contratto di locazione non CP_3
concluso ai sensi dell'articolo 2932 c.c., ammettendo contestualmente l'interrogatorio formale del rappresentante p.t. della Controparte_2
ed ammettendo la prova testi come articolata dalla convenuta sui
[...]
capi 8) e 12) della seconda memoria istruttoria con i testi ivi indicati, nonché parte attrice alla prova diretta e contraria sugli stessi capi e con i testi ammessi di parte convenuta, nonché con due tra i testimoni da essa
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza indicati nella seconda memoria istruttoria.
Alla successiva udienza del 02/3/2023 veniva espletato l'interrogatorio formale del legale rappresentante p.t. della e Controparte_2
questo Giudice si riservava in ordine alla richiesta della parte convenuta di revoca e/o modifica dell'ordinanza del 29/7/2022 in ordine alle richieste istruttorie;
quindi, a scioglimento della riserva assunta, con ordinanza del
19/4/2023 questo Giudice accoglieva parzialmente l'istanza e calendarizzava le prove testimoniali.
All'udienza del 09/11/2023 veniva escusso il teste di parte attrice CP_6
[...]
All'udienza del 14/12/2023 veniva escusso il teste di parte attrice ed il teste di parte convenuta Parte_3 Tes_1
.
[...]
All'udienza del 09/2/2024 venivano escussi i testi di parte attrice e ed il teste di parte convenuta Parte_4 Parte_5
, quindi questo Giudice si riservava circa la Testimone_2
richiesta di parte convenuta di ammettersi l'escussione dell teste CP_6
e, a scioglimento della riserva assunta, con provvedimento del
[...]
22/2/2024 ammetteva tale prova.
All'udienza del 18/4/2024 veniva escusso il teste di patte attrice
[...]
ed il teste di parte convenuta quindi questo Tes_3 CP_6
Giudice si riservava in ordine alla richiesta di parte convenuta in riconvenzionale di ammettersi l'interrogatorio libero del legale rappresentante p.t. della e di disporsi consulenza tecnica d'ufficio CP_3
e, a scioglimento della riserva assunta, con ordinanza del 22/4/2024, ammetteva l'interrogatorio libero.
All'udienza del 20/6/2024 veniva espletato l'interrogatorio libero di
, legale rappresentante p.t. della e questo Parte_2 CP_3
Giudice si riservava in ordine alla richiesta di disporsi consulenza tecnica
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza d'ufficio e a scioglimento della riserva assunta, con ordinanza del
08/7/2024, confermava il rigetto alla richiesta istruttoria di C.T.U., rinviando la causa per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 26/6/2025, tenuta con la modalità di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva assegnata in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. (60+20) per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
SULLA A RICHIESTA DI PARTE CONVENUTA IN RICONVENZIONALE DI
RIMETTERSI LA CAUSA SUL RUOLO
1. - In via del tutto preliminare occorre scrutinare la richiesta, reiterata dalla parte convenuta in riconvenzionale anche con la comparsa conclusionale depositata telematicamente il 25/9/2025 (cfr.) di rimettersi la causa sul ruolo, al fine di svolgere attività istruttoria in ordine alle richieste già articolate e rigettate nonché, in particolare, di escutersi il teste in ordine a quanto da questi dichiarato nella PEC del Persona_3
03/10/2024 (cfr. deposito telematico di parte convenuta in riconvenzionale del 19/11/2024).
La richiesta è infondata e va rigettata.
Per quanto concerne le richieste istruttorie tempestivamente formulate dalla con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 2), c.p.c. (cfr.) e respinte CP_3
da questo Giudice, ci si riporta per ragioni di sinteticità a quanto già motivato in ordine alle stesse con l'ordinanza ex art. 186-quater c.p.c. del
29/7/2022 (cfr.). Relativamente, invece, alla richiesta della società convenuta in riconvenzionale di escutersi l'ing. , già escusso Persona_3
come testimone all'udienza del 09/11/2023 (cfr. verbale di udienza) relativamente alle circostanze da queste dichiarate nella PEC inviata il
03/10/2024 alla in risposta alla PEC inviata in pari data dal CP_3
difensore di quest'ultima (cfr. deposito telematico di parte convenuta in riconvenzionale del 19/11/2024) deve ritenersi che tale richiesta sia
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza inammissibile, oltre che superflua.
Infatti, deve osservarsi che la richiesta di escutersi il teste Ing.
[...]
in ordine a quanto da questi dichiarato nella PEC del 03/10/2024 Per_3
è tardiva e, come tale, inammissibile. Infatti, la prova testimoniale va articolata nel rispetto del disposto dell'articolo 244 c.p.c., dunque in modo specifico e tempestivamente, nel rispetto delle preclusioni istruttorie, anche al fine di assicurare la circolarità tra gli oneri di allegazione e contestazione che informa il processo civile, non essendo consentito articolare nuovi capitoli di prova oltre i termini istruttori. Inoltre, altrimenti opinando, si consentirebbe alle parti, attraverso la formulazione in via stragiudiziale di richieste in ordine ai fatti ed alle circostanze oggetto di causa a persone indicate in precedenza come testimoni (o neppure indicate), anche laddove ciò accada oltre lo spirare dei termini per le richieste istruttorie – come nel caso di specie -, per poi chiedere di escutere tali persone in qualità di testimoni in ordine a quanto da essi dichiarato al di fuori del processo, di edudere il sistema delle preclusioni che governa lo svolgimento del processo, in tal modo, di fatto, rimettendosi in termini senza che sussistano i presupposti di cui all'articolo 153, comma 2, c.p.c. Peraltro, deve considerarsi che la società convenuta in riconvenzionale, atteso che aveva indicato l'Ing. tra le persone da escutere quali testimoni (cfr. seconda Per_3
memoria istruttoria di parte convenuta in riconvenzionale) ben avrebbe potuto – e dovuto – articolare capitoli di prova in ordine a tutte le circostanze da essa ritenute rilevanti al fine di suffragare le eccezioni da essa sollevate e la domanda riconvenzionale di condanna al ristoro dei danni da essa spiegata.
Da ultimo, poi, per le ragioni di cui si dirà di qui a breve la causa può essere decisa allo stato degli atti, risultando tale nuova richiesta istruttoria anche superflua.
SULL'OGGETTO DEL GIUDIZIO
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza 2. – Ancora, in via preliminare, occorre rilevare che con ordinanza anticipatoria di condanna resa da questo Giudice ai sensi dell'articolo 186- quater c.p.c. in data 29/7/2022 (cfr.), integralmente confermata dalla Corte
d'Appello di Salerno con sentenza n. 1473/2023 (cfr. all. alla comparsa conclusionale di parte attrice) che ha respinto il gravame avverso la stessa proposto dalla : CP_3
- è stata accolta la domanda attorea di condanna della società convenuta al rilascio in favore della e della Pt_1 CP_1 Controparte_2
del bene immobile capannone sito alla località Case Parrilli, sito in
[...]
via Como del Comune di NO Faiano, distinto in Catasto al foglio
7, p.lla n. 148 sub n. 20, nonché parte dell'area antistante allo stesso di circa 350 mq.;
- respinta la domanda riconvenzionale della di emettersi sentenza CP_3
costitutiva ai sensi dell'articolo 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto di locazione non concluso con la parte attrice.
Orbene, stante quanto accertato e statuito nella predetta ordinanza, che ai sensi del quarto comma dell'articolo 186-quater c.p.c. assume l'efficacia della sentenza impugnabile sull'oggetto dell'istanza se, come accaduto nel caso di specie, la parte intimata non manifesta entro 30 giorni dalla sua pronuncia in udienza o dalla comunicazione, con ricorso notificato all'altra parte e depositato, la volontà che sia pronunciata la sentenza, tant'è che contro la stessa la ha proposto appello innanzi alla Corte d'Appello CP_3
di Salerno, deciso con sentenza di rigetto n. 1473/2023, deve ritenersi ormai formatosi il giudicato interno tra le parti del presente giudizio, con accertamento irrevocabile ed incontestabile ai sensi dell'articolo
2909 c.c. in ordine:
- all'abusività dell'occupazione da parte della CP_3
dell'immobile di proprietà della e da questa Pt_1 CP_1
concesso in locazione alla non essendovi, Controparte_2
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza contrariamente a quanto ancora asserito da parte convenuta nella comparsa conclusionale (cfr.), alcun valido titolo giuridico che legittimasse la sua permanenza nel cespite oggetto di causa, e ciò a partire dalla mancata sottoscrizione del contratto di conclusione a seguito dell'incontro di mediazione del 30/7/2020 (cfr. all. 19 della produzione di parte attrice), in cui le parti in causa convennero di valutare la sottoscrizione del contratto di locazione. Infatti, non essendosi neppure tale accordo risolto nella successiva stipulazione di un contratto di locazione, deve ritenersi che è dal mese di Agosto del 2020 che le trattative negoziali volte alla conclusione del contratto locatizio siano fallite definitivamente e, dunque, che l'occupazione da parte della dell'immobile per cui è CP_3
causa è divenuta illegittima da tale data;

- all'infondatezza della domanda riconvenzionale della convenuta
di emettersi sentenza ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del CP_3
contratto di locazione non concluso, non sussistendo alcun obbligo legale o negoziale tra le parti di concludere il contratto di locazione.
Da tanto consegue, dunque, che in questa sede è necessario pronunciarsi ancora sulla residua domanda attorea di condannarsi la al CP_3
pagamento dell'indennità di occupazione “sine titulo” a partire dal mese di
Agosto del 2020 (data in cui è stata individuata con certezza come abusiva, stante il naufragio definitivo delle trattative contrattuali per la conclusione del contratto di locazione, l'occupazione dell'immobile da parte della società convenuta) fino al 30/1/2023 (data in cui risulta provato ed incontestato tra le parti che il cespite è stato rilasciato dalla – cfr. verbale di CP_3
udienza del 02/3/2023 e verbale di rilascio depositato telematicamente da parte convenuta il 01/3/2023), oltre al risarcimento dei danni che essa avrebbe subito;
nonché sulla residua domanda riconvenzionale della di condanna delle società attrici al CP_3
risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, da essa patiti a
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza causa dell'asserita violazione degli obblighi di buona fede oggettiva nella fase precontrattuale ex art. 1337 c.c. che avrebbero tenuto la Pt_1 CP_1
e la i cui comportamenti sarebbero stati
[...] Controparte_2
la causa della mancata conclusione del contratto di locazione.
SULLA FONDATEZZA DELLA DOMANDA ATTOREA
3. – Fermo quanto innanzi esposto, va ora vagliata la domanda attorea di condanna della al pagamento, in favore della CP_3 Controparte_2
di un'indennità di occupazione, a titolo di risarcimento del danno
[...]
per l'illegittima detenzione dell'immobile di cui essa è conduttrice in forza del contratto di locazione stipulato il 15/5/2017 con la proprietaria
(cfr. all. 3 della produzione di parte attrice), immobile Pt_1 CP_1
di cui essa non ha potuto godere e per il cui quale continua a corrispondere in favore della locatrice il canone mensile pattuito di € 3.000,00.
La domanda attorea è infondata e va rigettata per le ragioni che seguono.
3.1. – Appare innanzitutto dirimente la circostanza che la domanda di condanna della convenuta al pagamento di un'indennità per occupazione abusiva da parte della sia stata proposta soltanto dalla CP_3 [...]
questa, infatti, non è proprietaria del cespite Controparte_2
immobiliare oggetto di causa (essendolo la bensì Pt_1 CP_1
conduttrice dello stesso, con facoltà riconosciuta pattiziamente di sublocarlo (cfr. all. 4 della produzione di parte attrice). Tanto comporta, ad avviso di questo Giudice, che alla presente controversia non possano applicarsi i principi di diritto enunciati dalla Corte di Cassazione Civile a
Sezioni Unite con sentenza n. 33645 del 2022 in ordine all'onere della prova circa l'esistenza e l'ammontare del danno subito in caso di occupazione abusiva o “sine titulo”, che riguardano solo la posizione del proprietario il quale, proprio in considerazione della lesione del suo diritto dominicale in relazione al bene occupato da un terzo senza valido titolo giuridico giustificativo, può ritenersi che subisca presuntivamente un pregiudizio,
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza consistente nell'impossibilità di godere direttamente o indirettamente
(concedendolo in godimento a terzi) del bene stesso.
Con maggiore impegno esplicativo, deve ritenersi che i principi di diritto enucleati dalle Sezioni Unite Civili nel 2022 con riferimento alla figura del proprietario, non siano estensibili “sic et simpliciter” al conduttore che risulti a sua volta privato del godimento del bene da parte di un terzo che lo occupa abusivamente, atteso che mentre il pregiudizio per il proprietario in questo caso è insito nel non poter godere di un bene che rientra nel suo patrimonio, il danno per il conduttore risiede non già nel non poter godere di un bene immobile di cui non ha la proprietà, bensì nel non poterne godere corrispondendo al contempo per il (mancato) godimento il canone pattuito al locatore.
Tanto comporta che nella vicenda in esame l'indennità da occupazione “sine titulo” richiesta dalla conduttrice spetta a Controparte_2
quest'ultima nella misura in cui essa ha corrisposto il canone pattuito nel contratto di locazione del 2017 alla di € 3.000,00 Pt_1 CP_1
mensili per il godimento dell'immobile abusivamente occupato dalla durante il periodo da Agosto 2020 a Gennaio del 2023, e che di CP_3
tale corresponsione abbia fornito la prova.
Orbene, ritiene questo Giudice che come eccepito dalla parte convenuta, la parte attrice non abbia assolto all'onere della prova, su di essa gravante ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo 2697 c.c., di avere effettivamente provveduto ad effettuare il pagamento dei canoni di locazione in favore della
Pt_1 CP_1
Infatti, costituisce principio consolidato in giurisprudenza di legittimità (cfr.
Cass. Civ., n. 15359/2019; Cass. Civ., n. 8046/2023) che il pagamento postula il trasferimento, concretantesi in una "traditio" anche se non necessariamente materiale, della somma dovuta dalla sfera patrimoniale del
"solvens" a quella dello "accipiens", e quindi il conseguimento effettivo da
.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza Per_2 parte di quest'ultimo della disponibilità della somma, effetto che non può ritenersi conseguito, neppure in via presuntiva, con il mero ordine di bonifico ove non risulti che le somme siano state sicuramente incamerate.
Inoltre, la parte nei cui confronti sia stato eccepito che non è stato effettuato il pagamento non può invocare il principio di vicinanza della prova per far ricadere l'”onus probandi”, in caso di contestazione sul punto, sulla controparte, essendo l'incasso delle somme circostanza che cade nella sfera di conoscibilità della società in relazione al mezzo di pagamento prescelto, che di per sé non può invertire l'onere della prova.
Applicando queste coordinate ermeneutiche al caso di specie ne consegue che la documentazione depositata dalla parte attrice in allegato alla seconda memoria istruttoria (cfr. all. 4 della seconda memoria istruttoria di parte attrice) ed al deposito telematico dl 27/2/2023 (cfr. all.), consistente soltanto in meri ordini di bonifico disposti dalla Controparte_2
in favore della peraltro non istantanei, non
[...] Pt_1 CP_1
permette di fornire la prova dell'effettiva esecuzione degli stessi e, dunque, dello spostamento patrimoniale dalla conduttrice alla locatrice e, quindi, del danno subito dalla a causa dell'occupazione Controparte_2
abusiva dell'immobile da essa preso in godimento dalla società proprietaria, trattandosi di danno non “in re ipsa”, ma da allegare e provare, specie a fronte della specifica contestazione della convenuta sul punto. Nè tanto può operare il principio di non contestazione, considerate che la Parte_1 CP_1
non ha contestato di avere ricevuto I relativi canoni di locazione,
[...]
atteso che l'onere di contestazione riguarda fatti sfavorevoli alla parte contro cui sono allegati, dunque il disposto dell'articolo 115, co. 1, c.p.c., potrebbe rilevare solo nei rapporti con la la quale ha Controparte_3
invece specificatamente contestato l'esistenza dei predetti pagamenti.
Alla luce di quanto innanzi esposto consegue che la domanda della CP_2
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza di condanna della Controparte_2 Controparte_3
al pagamento dell'indennità per occupazione abusiva è
[...]
infondata, in fatto ed in diritto, e va rigettata.
3.2. – Parte attrice ha poi chiesto accertarsi e dichiararsi la responsabilità precontrattuale della società convenuta ai sensi dell'art. 1337 c.c. per violazione dei canoni di correttezza e buona fede durante le trattative e, per l'effetto, condannarla al risarcimento in suo favore dei danni da essa subiti, da quantificarsi in via equitativa.
Anche questa domanda è infondata e va respinta in quanto generica.
Infatti parte attrice non ha neppure allegato, prima ancora che provato, quali pregiudizi avrebbe subito per effetto della condotta asseritamente illecita tenuta dalla di talché la domanda va respinta. CP_3
SULLA FONDATEZZA DELLA DOMANDA RICONVENZIONALE DI PARTE
CONVENUTA
4. – Occorre ora procedere a scrutinare la domanda riconvenzionale della convenuta diretta ad Controparte_3
ottenere una pronuncia di accertamento e declaratoria della responsabilità precontrattuale della e della Pt_1 CP_1 Controparte_2
per avere violato nella fase delle trattative per la conclusione di un contratto di locazione con la conduttrice gli obblighi di buona fede e correttezza CP_2
ai sensi dell'articolo 1337 c.c. e, per l'effetto, condannarle al ristoro dei danni, patrimoniali e non, che essa avrebbe subito a causa della condotta scorretta delle società attrici, consistenti negli esborsi sostenuti per eseguire i lavori nell'immobile di proprietà della er svolgervi l'attività di Pt_1 CP_1
palestra come previsto in sede di trattative, nonché nella impossibilità di operare nel proprio settore, nonostante gli ingenti investimenti, nonchè nel danno all'immagine.
4.1. - La domanda riconvenzionale è infondata e va rigettata.
Occorre premettere che secondo la giurisprudenza ormai consolidata (“ex
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza multis” Cass. Civ., SS.UU., nn. 26242 e 26243 del 2014; Cass. Civ., n.
11458/2018; Cass. Civ., n. 363/2019; Cass. Civ., n. 26634/2022) “Per il principio della ragione più liquida, la domanda può essere respinta sulla base della soluzione di una questione assorbente e di più agevole e rapido scrutinio, pur se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente tutte le altre secondo l'ordine previsto dall'art. 276 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica privilegiando il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276
c.p.c.”.
Nel caso di specie, dunque, la domanda attorea può essere rigettata sulla base dell'assenza di prova dei pregiudizi lamentati dalla società convenuta in riconvenzionale, ancorché questione subordinata logicamente e giuridicamente rispetto all'accertamento della responsabilità precontrattuale della e della Pt_1 CP_1 Controparte_2
nella fase delle trattative prodromiche alla stipulazione del contratto locatizio.
4.2. – Per quanto riguarda il pregiudizio consistente negli esborsi che la avrebbe sostenuto per Controparte_3
eseguire lavori nell'immobile di proprietà della e Pt_1 CP_1
concesso da questa in locazione alla deve Controparte_2
osservarsi che la parte convenuta in riconvenzionale non ha assolto all'onere della prova, su di essa incombente ex art. 2697 c.c., di dimostrare di avere sostenuto tali costi, e ciò per tre ordini di ragioni.
La prima risiede nella circostanza che le fatture depositate dalla parte convenuta con i relativi bonifici (cfr. all. alla seconda memoria istruttoria
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza di parte convenuta) sono riferibili ad un soggetto, la , Parte_6
evidentemente diverso dalla Controparte_3
che sostiene di avere sopportato i costi di cui alle fatture ed
[...]
ai bonifici.
Peraltro, laddove la parte convenuta avesse voluto, a fronte della specifica contestazione della parte attrice (cfr. terza memoria istruttoria di parte attrice) circa il fatto che le fatture prodotte in allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2), c.p.c., erano riferibili ad altri soggetti giuridici, appunto la , dimostrare che essa fosse riferibile alla Parte_6
avrebbe dovuto Controparte_3
depositare una visura della predetta idonea a dimostrare Parte_6
l'esistenza di un collegamento giuridicamente rilevante con la società convenuta, il che non è invece avvenuto.
Né tanto meno può ritenersi, come sostenuto dalla convenuta in riconvenzionale nella memoria di replica ex art. 190 c.p.c. depositata telematicamente il 15/10/2025 (cfr.) che la prova testi espletata avrebbe confermato anche la circostanza degli accordi secondo cui alcuni lavori sarebbero stati effettuati dalla JR Gym – altra società riferibile al sig.
legale rappresentante p.t. della – anzi che questa Parte_2 CP_3
sarebbe stata, in sublocazione, interessata della gestione diretta della attività di palestra. Infatti, nessuno dei testimoni escusso (cfr. verbali di udienza del 04/12/2023, del 08/2/2024 e del 20/6/2024) ha fatto alcun riferimento alla , né tanto meno al fatto che questa Parte_6
sarebbe stata interessata della gestione diretta dell'attività di palestra.
La seconda ragione risiede poi nel fatto che, in ogni caso, essendo la una società di capitali a Controparte_3
responsabilità limitata munita di autonomia patrimoniale perfetta e costituente autonomo centro di imputazione di rapporti giuridici, anche qualora la fosse riferibile al sig. , dal punto Parte_6 Parte_2
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza di vista giuridico i relativi esborsi sarebbero imputabili non già a quest'ultimo, bensì, appunto, alla predetta , estranea al presente Parte_6
giudizio.
In terzo luogo, poi, l'unico documento depositato dalla convenuta riferibile proprio alla è il documento di trasporto (D.D.T.) n. 700 del CP_3
10/4/2020 (cfr. all. della seconda memoria istruttoria di parte convenuta), privo di qualsivoglia allegata fatturazione e di importo pari a €.
0,00 (“totale da pagare 0,00”), privo di firma e di qualsivoglia collegamento con la vicenda in oggetto.
Parimenti destituita di fondamento è la domanda riconvenzionale di condanna delle società attrici al ristoro dei danni corrispondenti al valore facciale di n. 2 assegni circolari ciascuno di € 20.000 che la CP_3
avrebbe emesso a favore della del 02/3/2020 Controparte_2
per mensilità anticipate (n. 3206359139-09 e n. 3206359140-10). Infatti, oltre a non avere la parte convenuta in riconvenzionale, ancorché a ciò onerata, depositato in giudizio tali assegni circolari, tale affermazione risulta altresì smentita dalle dichiarazioni rese dal teste Testimone_2
escusso quale testimone all'udienza del 08/2/2024 (cfr. verbale), della cui attendibilità non vi è ragione di dubitare, in quanto a conoscenza diretta dei fatti di causa ed indifferente all'esito del giudizio, che sul Capo 3) (della seconda memoria istruttoria di parte convenuta) ha così risposto: “Sì, è vero. Tanto so perché essendo il consulente finanziario della e CP_3
del legale rappresentante p.t. ci recammo insieme in Banca per predisporre
l'assegno circolare. Questo assegno circolare non è stato mai consegnato perché io personalmente ho chiesto varie volte al sig.
di predisporre il preliminare per poi arrivare al contratto di fitto, Persona_1
ma ogni volta il sig. rinviava questo incombente”. Persona_1
Sicchè non vi è prova che tali assegni siano stati consegnati allle società attrici e, dunque, la domanda va respinta.
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza Quanto poi al pregiudizio che la convenuta avrebbe subito per non avere potuto esercitare la propria attività del 2019 a causa della condotta scorretta in fase precontrattuale delle società attrici, danno da lucro cessante che secondo la tesi difensiva sarebbe “in re ipsa”, facendo riferimento a dati relativi a palestre analoghe a quella che avrebbe aperto la nell'immobile oggetto di causa, quale quella della , CP_3 CP_9
attraverso parametri di quantificazione basate sui metri quadri di superficie disponibili, al numero di persone che si sarebbero iscritte (affluenza di circa
100 persone al mese, ma la stima è inferiore alla realtà dei fatti), il mancato introito della sarebbe stato determinato con un semplice calcolo CP_3
matematico tra gli € 15.000,00 e 20.000,00 mensili (cfr. memoria di replica ex art. 190 c.p.c. depositata telematicamente il 15/10/2025 e rettifica del 27/10/2025) si osserva quanto segue.
“In primis” occorre rilevare che per l'accoglimento di una domanda di risarcimento dei danni è necessario che l'attore dimostri, sia pure in via presuntiva, l'esistenza e l'ammontare del pregiudizio da esso patito (Cass.
Civ., SS.UU., n. 26972/2008; Cass. Civ., SS.UU., n. 15359/2015; Cass.
Civ., n. 207/2019), poiché il risarcimento del danno ha funzione riparatoria, ristoratrice e, dunque, laddove non vi sia la prova del danno-conseguenza, cioè delle conseguenze pregiudizievoli patite da chi si assume danneggiato a causa dell'altrui condotta “non iure” e “contra ius” non può trovare ingresso alcuna tutela risarcitoria. Altrimenti opinando, infatti, si finirebbe per risarcire il mero danno-evento, cioè il danno “in re ipsa”, legittimando una funzione punitiva e sanzionatoria del risarcimento del danno, che è sì ammessa, ma solo nei casi in cui il Giudice sia a ciò abilitato dalla legge
(Cass. Civ., SS.UU., n. 16601/2017).
Facendo applicazione dei principi sopra indicati alla vicenda che ci occupa, ne consegue che la domanda attorea diretta ad ottenere il risarcimento del danno patrimoniale da lucro cessante o mancato guadagno, consistente nel
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza mancato svolgimento dell'attività di palestra da parte della dal CP_3
2019 è del tutto infondata, considerato in primo luogo che la parte convenuta, ancorché onerata di fornire la prova dei fatti costitutivi della propria domanda riconvenzionale ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo
2697 c.c., non ha fornito alcun elemento di prova utile non solo a dimostrare l'esistenza del pregiudizio da lucro cessante asseritamente patito, ma neppure idoneo a quantificarlo in altro modo. Essa, infatti, non ha prodotto neppure un singolo bilancio della CP_3 [...]
– né anteriormente all'inizio delle Controparte_3
trattative con le società attrici nel 2019 (essendo quello depositato risalente al 2017 e comprensivo del solo “Stato patrimoniale”), né durante gli anni dell'occupazione abusiva, né successivamente alle stesse, da cui potersi evincere quale fosse il pregresso dei ricavi provenienti alla predetta società dall'attività di palestra e se vi fosse stata – e, nel caso, in che termini – un calo degli stessi. Ciò specialmente considerato anche che la giurisprudenza di legittimità (“ex multis” Cass. Civ., n. 5616/2018) è costante nel ritenere che “Il risarcimento del danno da lucro cessante (vale a dire del mancato guadagno patito dal soggetto che subisce il danno) non può essere riconosciuto automaticamente, ma esige la prova dell'esistenza di elementi oggettivi e certi da cui desumere l'esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile;
serve, al riguardo, UNA
PROVA RIGOROSA, in quanto il giudice deve procedere alla liquidazione di tale voce di danno sulla base di una valutazione probabilistica e non in termini di mera possibilità.”.
In secondo luogo, poi, nulla vietava alla società convenuta di intraprendere tale attività in altri locali diversi da quelli di proprietà della Parte_1 CP_1
e concessi da questa in locazione alla e
[...] Controparte_2
ciò specialmente a seguito del definitivo fallimento delle trattative per
.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza Per_2 addivenire alla conclusione del contratto di locazione dal mese di Agosto del
2020, non sussistendo, come già stabilito con ordinanza ex art. 186-quater c.p.c. confermata dalla Corte d'Appello di Salerno, alcun presupposto giuridico che legittimasse la ad ottenere una pronuncia costitutiva CP_3
ai sensi dell'articolo 2932 c.c. del contratto di locazione non concluso dalle parti, tant'è che la relativa domanda riconvenzionale è stata già rigettata.
Relativamente, poi, al danno all'immagine che sarebbe occorso alla consistente nel Controparte_3
pregiudizio alla reputazione commerciale della stessa, atteso che essa è una società esistente dal 1947, avente all'attivo importanti premi nel campo sportivo, anche tale pregiudizio è rimasto allo stato di mera asserzione, non essendo stato provato, neppure in via presuntiva.
Pertanto, stante l'assenza di prova dei danni di cui la convenuta in riconvenzionale ha chiesto il ristoro la relativa domanda va rigettata.
SUL REGIME DELLE SPESE DI LITE
5 - Le spese del presente giudizio seguono il criterio generale della soccombenza ex art. 91 c.p.c. e, considerato che sia le domande attoree sia quella riconvenzionale sono state rigettate, vi è “soccombenza reciproca” ai sensi dell'articolo 92, comma 2, c.p.c. e pertanto esse vengono integralmente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così decide:
1) Rigetta le domande attoree;

2) Rigetta la domanda riconvenzionale;

3) Compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Salerno il 28/11/2025
Il Giudice Dott. Mattia Caputo
Proc. N.R.G.A.C. 6949/2020 – Sentenza