n. 1710/2024 r.g.a.c.
Tribunale Ordinario di Pisa Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1710/2024
Oggi 18 Settembre 2025, alle ore 14:30, mediante collegamento da remoto innanzi al Giudice, dott. Iolanda Golia, sono comparsi: Per i ricorrenti l'avv. P. santilli in sostituzione dell'avv. Biccherai che eccepisce la tardività di controparte nel deposito dei pagamenti relativi ai canoni Novembre 2024 e settembre 2025 del 16.09.2025 e che il pagamento delle obbligazioni di somme di denaro adempiute al domicilio del creditore ove effettuate mediante bonfico bancario si perfezionano solo quando accreditate al creditore e non quando inoltrate per l'accredito perchè ancora revocabili;
nel merito si riporta a quanto dedotto ed eccepito e alle conclusioni rassegnate in memoria integrativa;
Per la resistente l'avv. P. Mascitelli e la collega avv Luperini che rileva che il deposito del 16.092024 attiene a pagamenti successivi alla scorsa udienza e quindi non prima producibili e che sono rilevanti nella presente sede essendo valutabile anche il comportamento successivo del debitore (23658/2025 cass.); si riporta a quanto dedotto ed eccepito in atti e rileva come nell'art. 8 c'è un meccanismo di sanatoria che mitiga la clausola risolutiva espressa;
la clausola è valida e non vessatoria e richiama Cass n. 12739/2017; È presente personalnte la parte Parte_1
I procuratori dopo aver discuss esenziare alla lettura del dispositivo e della sentenza e il Giudice decide la controversia mediante il deposito della seguente sentenza
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di PISA in persona del giudice unico dr.ssa IOLANDA GOLIA ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al 1710 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2024 avente ad
1 OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione a uso diverso
TRA
C.F. Parte_2 CodiceFiscale_1 Parte_3 [...]
, rappresentati e difesi dall' Avv. Dario Bicchierai come da procura in atti C.F._2
RICORRENTI E P.IVA con sede in Pisa, Viale del Tirreno n. 167, in CP_1 P.IVA_1
persona del suo legale rappresentante Sig. C.F. Parte_1 elettivamente domiciliata in Livorno, Piazza della C.F._3
Repubblica 24, presso e nello studio dell'Avv. Paolo Mascitelli, del foro di Livorno dal quale è rappresentato e difeso in forza di procura in atti
RESISTENTE CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da verbale che precede
MOTIVI DELLA DECISIONE La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.pc., in combinato disposto con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
La domanda è procedibile, perché preceduta da regolare tentativo di mediazione (cfr. verbale negativo del 11.10.2024 in atti) come prescritto in tema oggetto di lite dall'articolo 5 d.lgs 28/2010. Parte ricorrente in via principale chiede dichiararsi la risoluzione in virtù della pattuizione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 8 del contratto di locazione con esclusione di controllo giudiziale sulla gravità dell'inadempimento ovvero in subordine la risoluzione per inadempimento, cui controparte si è opposta chiedendone il rigetto.
Esaminando nel merito le domande proposte si osserva quanto segue.
E' pacifico che i ricorrenti, quali proprietari del fondo ad uso commerciale sito in
Pisa località Tirrenia, Viale del Tirreno n. 167, identificato al catasto Fabbricati del
2 Comune di Pisa al Fg. 94,particella 84,sub 25, categoria C/1,con R.C. €. 659,70, locavano ad uso commerciale alla u.s dal 01 Dicembre 2022 con contratto CP_1
scritto e regolarmente registrato presso l' Ag. Delle Entrate di Pisa in data 21.12.22 al n. 009749 – serie 3T , per il periodo dal 01.12.22 al 30.11.28 per il canone mensile di €.3000,00 (tremilaeuro) da corrispondersi entro il 19 di ogni mese presso il domicilio del locatore;
che la società non corrispondeva i canoni di locazione Con
relativi ai mesi di Novembre 2023,Dicembre 2023,Gennaio 2024, Febbraio
2024 per un totale di €. 12.000,00 , rendendosi così morosa per un ammontare complessivo di € 12.000,00 (dodicimilaeuro) e che la VSR sanava detta morosità in data 25.03.24.
Ebbene l'art. 8 del contratto in esame, posto a fondamento della domanda di risoluzione di diritto, testualmente prevede che il mancato pagamento anche di un solo canone alla scadenza pattuita costituisce mora del conduttore e che il contratto si intende risolto ipso iure.
In proposito, sicuramente condivisibile è quanto affermato dal ricorrente nella memoria integrativa secondo cui “è comunque preclusa qualsiasi indagine sulla gravità dell'inadempimento, dovendo il Giudice limitarsi a constatare la mancata attuazione del programma contrattuale - pagamento del canone entro il giorno 19 di ogni mese quale termine essenziale e perentorio nell'interesse del locatore - ed in conformità alla clausola contrattuale violata dichiarare la risoluzione del contratto al fine di garantire il rispetto dell'autonomia privata di cui la clausola risolutiva è espressione. Di contro, ammettendo un controllo giudiziale sulla gravità dell'adempimento, si andrebbe ad eludere il fondamento volontaristico insito nella clausola che le parti hanno già formalizzato nel prevedere il potere di risolvere unilateralmente il contratto in presenza di un determinato inadempimento – inadempimento che nel caso de quo si è protratto ben oltre quanto previsto nella clausola risolutiva che prevede appunto la risoluzione ipso jure del contratto per il ritardo di una sola mensilità”.
Tuttavia, non può trascurarsi l'ulteriore previsione della clausola di cui all'art. 8 del contratto in esame laddove testualmente fa salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 l. 392/1979.
Proprio l'inciso finale della clausola in esame è stata invocato dalla società resistente per escludere la possibilità di dichiarare risolto il contratto.
3 Com'è noto, all'esito del fervido dibattito sopito dalle SSUU, l'art. 55 cit. non è applicabile alle locazioni ad uso non abitativo, sulla base della lettura in combinato disposto di quest'ultima norma e dell'art. 5, che si riferisce solamente alle locazioni abitative.
La ratio legislativa è strettamente connessa alla differente situazione in cui si troverebbe il conduttore di immobile ad uso abitativo, di reperire un'abitazione, e quello diun immobile ad uso diverso.
Tuttavia, è pacificamente ammessa nei contratti di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso che le parti prevedano negozialmente la possibilità di sanare l'inadempimento, e quindi la morosità, in sede giudiziale attraverso l'inserimento di apposita clausola.
Tanto si è verificato proprio nel caso che ci occupa, in cui i contraenti pur prevedendo una clausola risolutiva espressa ne hanno mitigato l'operatività attraverso l'espresso richiamo della sanatoria di cui agli artt. 5 e 55 cit. .
Detta previsione e, dunque, il rinvio al meccanismo legale di sanatoria non risulta tale da determnare uno squilibrio ai danni del locatore ed in quanto tale necessitante della doppia sottoscrizione.
Infatti- in disparte la circostanza per cui la clausola di cui all'art. 8 veniva comunque sottoscritta separatamente dalle parti- la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza; essa, quindi, come già affermato più volte affermato dalla Suprema Corte, non ha carattere vessatorio, atteso che non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dall'art.
1341, comma 2, c.c., in quanto la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto è connessa alla stessa posizione di parte del contratto e la clausola risolutiva si limita soltanto a rafforzarla (Cass.
23065/2016; conf. 15365/2010); oltretutto non hanno carattere vessatorio le clausole riproduttive del contenuto di norme di legge;
pertanto, non può considerarsi vessatoria la clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione di immobili urbani per uso non abitativo e riferita all'ipotesi di inosservanza del termine di pagamento dei canoni, in quanto riproduce il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento di cui all'art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (Cass. 369/2000).
4 Dunque, in presenza di detta clausola risolutiva espressamente e validamente pattuita nel contratto per cui è causa è precluso qualsivoglia sindacato sulla gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 cc da parte dell'autorità giudiziale atteso che lo stesso è predeterminato ab origine dai contraenti.
Nel caso in esame, dunque, se è vero che decorreva inutilmente il termine previsto per il pagamento dei canoni relativi alle mensilità è altrettanto vero è che la società resistente corrispondeva gli importi dovuti in data 25/03/2024 in tal modo dando concreta attuazione alla sanatoria di cui all'art. 55 l. 392/1978 espressamente richiamata nel contrattto e inibendo la risoluzione di diritto.
L'operatività di detto meccanismo di sanatoria validamente pattuito esclude di dichiarare la risoluzione in ragione della clausola risolutiva di cui all'art. 8 e al contempo esclude a quest'autorità la possibilità di vagliare la domanda ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1455 cc essendpo precluso il sindacato sulla gravità dell'inadempimento, pena un'indebita interferenza giudiziale sull'assetto negoziale.
Ogni altra questione, ivi compresa quella relativa alla valutazione della tolleranza del locatore e del comportamento del debitore successivo all'indempimento, deve pertanto ritenersi superata.
Le spese di lite vanno compensate, sussistendo quelle gravi ed eccezionali ragioni di cui all'art. 92 cpc tenuto conto della iniziale morosità della società resistente.


P.Q.M.

Il Tribunale di PISA, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
RIGETTA le domande di risoluzione;

DICHIARA compensate le spese di lite. Così deciso in Pisa, 18.09.2025 Il Giudice (dr.ssa Iolanda Golia)
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