N. R.G. 1675/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROVIGO
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Benedetta Barbera
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1675/2023
tra
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi dall'Avv. Carlo Guarda ed elettivamente domiciliati C.F._2 presso lo studio del predetto difensore sito al Viale Vicenza 3, CHIOGGIA (VE)
– attori -
contro
(c.f. ) e (c.f.: ), CP_1 C.F._3 CP_2 C.F._4 rappresentati e difesi dall'avv. Enrica Zenato entrambi elettivamente domiciliati ai fini del presente giudizio presso lo studio del predetto difensore sito alla Via Ricchieri detto Celio n. 29;
-convenuti -
avente a oggetto: Vendita di cose immobili
pagina 1 di 20 CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come foglio di precisazione delle conclusioni depositato telematicamente rispettivamente in data 09.05.2025 e 08.05.2025.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 04/08/2023, e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio e avanti il Tribunale di Rovigo al fine di CP_1 CP_2 far sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Accertare e dichiarare che l'atto di compravendita immobiliare redatto in data 15.07.2004 dal notaio dr. di Rovigo, rep. 54.448 rogo n. Persona_1
5878, e registrato all'Ufficio delle Entrate di Rovigo il 26.07.2004 al n. 1526 serie l/A, con il quale i signori e acquistavano dai signori e (all'epoca) Parte_1 Parte_2 CP_1
(nato ad [...] il [...] e deceduto in data 04.05.2012) l'immobile (fabbricato ad Persona_2 uso abitazione con area scoperta e coperta) sito in Comune di Adria (RO), frazione Cà Emo, via
Bovina n. 6, censito nel N.C.E.U. alla sezione CE, foglio 5, mappale 107, via Bovina, p.t. 1, cat A/5, cl.
l", vani 4,5,- R.C. € 69,72·, è nullo per mancanza o impossibilità dell'oggetto (vendita di bene incommerciabile) a norma degli artt. 1418, 1419, 1345 e 1346 c.c.; per l'effetto, condannare gli odierni convenuti alla restituzione a favore degli attori di tutte le somme spese fatte per il contratto dichiarato nullo e per l'immobile, con interessi di legge al tasso maggiorato dalla domanda sino al soddisfo ai sensi dell'art. 1284, comma IV C.p.c., e nello specifico: a) somma pagata a titolo di prezzo di vendita a suo tempo versata quale corrispettivo per l'acquisto dell'immobile pari ad e 41.316,45, indicata nell'atto notarile (sub doc. l), con rivalutazione ed interessi di legge decorrenti dalla data del pagamento fmo al soddisfo;
b) ulteriore somma a suo tempo pagata dagli attori al notaio rogante dr. di Rovigo a saldo di compensi/diritti notarili, spese, imposte e tasse pari ad e Persona_1
3.300,00, (sub doc. 14), con interessi e rivalutazione monetaria dal pagamento fino al soddisfo;
c) le ulteriori somme sopportate dagli attori per le spese di ristrutturazione straordinaria dell'immobile nonché per le addizioni e miglioramenti allo stesso apportate/i, ammontanti, escluse le spese tecniche,
a complessivi e 71.621,00, oltre iva di legge, siccome indicate nella nota di "determinazione del valore delle opere eseguite relative all'intervento di ristrutturazione del fabbricato di abitazione sito nel
Comune di Adria, in via Bovina n. 6, fraz. Cà Emo, Fg 5, mapp. 107', dd;
22.09.2022 dell'arch. con studio tecnico in RE (sub doc.15), ovvero, nella diversa somma, Persona_3 maggiore o minore, che dovesse essere accertata in corso di causa (anche a mezzo di eventuale espletanda C.T.U. tecnica estimativa) e che la S. V riterrà di giustizia, con interessi legali dal dovuto
pagina 2 di 20 al soddisfo;
- per l'effetto, accertata e dichiarata la responsabilità degli odierni convenuti ai sensi dell'art 1338 c.c., condannare i medesimi al risarcimento del danno (a titolo di lucro cessante) rappresentato dagli interessi legali maturati sul prezzo di vendita (e 41.316,55) pagato all'atto notarile dd. 15.07.2004, per la somma, ad oggi calcolata, pari ad e 30.808,57, ovvero, in subordine, qualora venga ritenuta la decorrenza degli interessi dalla data dell'atto di transazione dd. 03.2.2014, nella minor somma, sempre ad oggi calcolata, pari ad e 10.407,08, somme anno per anno rivalutate secondo
i criteri dettati da Cass. S.U. n. 1712/1995, e salvo gli ulteriori interessi maturandi, al tasso maggiorato ex art. 1284, IV c., c.p.c. sino al soddisfo. In ogni caso con vittoria di spese e di competenze professionali, compresi gli accessori di legge, e le eventuali spese di consulenza tecnica
d'ufficio e di parte del presente giudizio (doc. 1)”.
In particolare, gli attori deducevano che:
- con atto di compravendita immobiliare in data 15.07.2004 del notaio dr. di Persona_1
Rovigo, rep. 54.448 - rogito n. 5878, registrato all'Ufficio delle Entrate di Rovigo il 26.07.2004 al n. 1526 serie l/A, acquistavano da e (all'epoca) (nato ad [...] il CP_1 Persona_2
29.03.1948 e deceduto in data 04.05.2012) l'immobile (fabbricato ad uso abitazione con area scoperta e coperta) sito in Comune di Adria (RO), frazione Cà Emo, via Bovina n. 6, censito nel
N.C.E.D. alla sezione CE, foglio 5, mappale 107, via Bovina, p.t. l, cat N5, c1. l", vani 4,5,-
R.C. € 69,72; dichiarando parte venditrice nell'atto notarile (art. 3) che: "l'oggetto di vendita è di sua piena ed esclusiva proprietà";
- nell'anno 2014, i nuovi proprietari, nell'eseguire lavori di ristrutturazione dell'immobile, a seguito di verifiche tecniche (cfr. Perizia Tecnica Peritale del geom. dd. Controparte_3
07.07.2014) si accorgevano che l'immobile compravenduto "debordava" parzialmente su mappale di proprietà demaniale;

- denunciato regolarmente il vizio di vendita (con racc.a.r. dd. 09.07.2014), gli acquirenti (odierni istanti) sottoscrivevano in data 03.12.2014 atto di transazione con i citati venditori - al Per_2
, nel frattempo deceduto, subentrava per successione quale unico erede
[...] CP_2
(odierno convenuto) - a mezzo del quale convenivano di procedere all'acquisizione dell'area di sedime di proprietà del demanio ove insisteva la porzione di fabbricato de qua, avvalendosi dell'ausilio di un tecnico di fiducia incaricato (e compensato) dalla parte venditrice e con l'impegno della parte acquirente di collaborare nell'attività di acquisizione dell'area demaniale interessata;
nella medesima scrittura privata, le parti stipulavano altresì che in caso di formale pagina 3 di 20 diniego all'acquisizione dell'area da parte dell'Ente Demaniale, il detto accordo avrebbe cessato la propria efficacia, così risultando gli acquirenti liberi di intraprendere ogni iniziativa ritenuta opportuna anche in sede giudiziale [v. doc. 3];
- nel mese di maggio dell'anno 2016, il tecnico indicato dalla parte venditrice, geom.
[...]
provvedeva alla redazione ed al deposito del tipo mappale, atto di Controparte_4 aggiornamento, attestato di approvazione, della mappa catastale ed il "corretto" inserimento in mappa del relativo fabbricato [v. doc. 4];
- nel mese di dicembre dell'armo 2020, in considerazione del considerevole lasso di tempo intercorso dalla stipula dell'atto di transazione (circa sei anni) e dal deposito del tipo mappale
(circa quattro anni), gli odierni attori sollecitavano ai venditori, odierni convenuti, a mezzo lettera racc.a.r. dd. 03.12.2020, la definizione della pratica di sdemanializzazione [v. doc. 5];
- gli odierni convenuti riferivano che il tecnico geom. aveva depositato la domanda di CP_5 sdemanializzazione all' solo in data 15.10.2020, tempistica Controparte_6 quest'ultima giustificata dalla particolarità della procedura, dalle riorganizzazioni interne dei vari uffici pubblici (Agenzia del Demanio dello Stato, Direzione Regionale Veneto, e Consorzio di Bonifica Adige Po), nonché, infine, dal periodo di pandemia (con le conseguenti limitazioni), come si evince dalla lettera e.mail del 15.01.2021 [v. doc. 6];
- il geom. per il tramite del proprio legale di fiducia (avv. D'Aquino), inoltrava agli CP_5 attori copia degli atti e della documentazione concernente l'attività dal medesimo compiuta nella pratica di sdemanializzazione;

- i venditori declinavano ogni responsabilità in punto ritardata sdemanializzazione, sostenendo che, non risultando fissato nel suindicato atto di transazione (col quale, implicitamente, avevano riconosciuto il vizio di vendita: vendita di bene incommerciabile) alcun termine alla condizione apposta (del formale diniego all'acquisizione da parte dell'Ente Demaniale), quest'ultima doveva ancora avverarsi, essendo in corso la relativa procedura;

- nel mese di giugno dell'anno 2021, l' del Demanio, Direzione Regionale Veneto, CP_6 inoltrava al Comune di Adria, ufficio Edilizia Privata - Pianificazione, lettera dd. 08.06.2021 per la richiesta di rilascio di attestazione di Destinazione Urbanistica con riferimento al bene appartenente al dello Stato, censito al Catasto Terreni del Comune di Adria (RO) sez. CP_6
pagina 4 di 20 Cà Emo, fg. 5 particella 208, oggetto della richiesta di acquisto da parte di e previa Pt_2 Pt_1 sdemanializzazione [v. doc. 7];
- verso la fine del medesimo mese di giugno 2021, l' , nella persona Controparte_7 dell'arch. comunicava che il giorno 24 giugno 2021 avrebbe compiuto sopralluogo Persona_4 presso l'immobile di Cà Emo, per una ricognizione dei luoghi interessati dalla richiesta di sdemanializzazione in fase di istruttoria;

- gli stessi attori, verificata la documentazione acquisita, contestavano agli odierni convenuti ulteriore grave vizio della pratica di sdemanializzazione, poiché preliminarmente al deposito della relativa istanza, il geom. procedeva, infatti, al frazionamento del fabbricato in CP_5 corrispondenza delle rispettive proprietà di sedime, redigendo il tipo mappa/e per l'aggiornamento della mappa del Catasto Terreni, iter che si concludeva con l'atto di aggiornamento tipo mappa/e (o attestazione di approvazione) del 13.05.2016, (v. doc. 4);
- dalla "nuova" mappa catastale Wegis così realizzata· rilasciata dall' Agenzia delle Entrate
Territorio della Provincia di Rovigo, si evince pertanto che il fabbricato in questione risulterebbe ricadere parzialmente sul mappale n. 107, di proprietà dei signori e e Pt_2 Pt_1 sul (nuovo) mappale n. 208 di proprietà dello Stato, tuttavia, dal raffronto tra l'aggiornato mappale e la reale situazione dei luoghi, a prima vista non collimanti, sorgevano dubbi nei proprietari, i quali davano pertanto incarico ad un nuovo/diverso tecnico (il geom.
[...]
di RE) al fine di accertare, appunto, l'esatto posizionamento in mappa del Tes_1 fabbricato;

- nella relazione tecnica dd. 06.04.2021 [v. doc. 8), il geom. rilevava le seguenti CP_8 incongruenze (difetti): 1) l'angolo sud-est del fabbricato in questione trasborda nel mappale n.
39 (di proprietà del Demanio Pubblico dello Stato, Opere Idrauliche, di l categoria, gestito dal
Consorzio di Bonifica Adige Po di Rovigo), per una larghezza di circa mI. 1,00 e per una lunghezza di circa mI. 5,00; 2) il confine ovest, materializzato con la recinzione che delimita il cortile di pertinenza del fabbricato, non risulta corrispondere al confine catastale (in mappa è obliquo rispetto al fabbricato oggetto del rilievo, mentre in realtà è parallelo). Il tecnico concludeva, infime, dichiarando che: "il posizionamento in mappa del fabbricato in questione, come risultante dal tipo mappale Pregeo catastalmente approvato dall'Agenzia del Territorio di
Rovigo, non risulta corretto in quanto il medesimo fabbricato ricade parzialmente, oltre che sul mappale 107 di proprietà dei signori e e sul (nuovo) mappale 208 di proprietà del Pt_2 Pt_1 pagina 5 di 20 Demanio dello Stato, anche sul mappale 39, sempre di proprietà del Demanio dello Stato ma sottoposto al vincolo idraulico, mappale quest'ultimo non oggetto della domanda di sdemanializzazione presentata dai medesimi signori oggi in corso di istruttoria. Parte_3
L'eventuale provvedimento di accoglimento della relativa domanda risulterebbe pertanto viziato in quanto lascerebbe di fatto una porzione di fabbricato (quella incidente sul mappale
39, per ultimo richiamato) ancora in proprietà del demanio dello Stato"
- l'allineamento catastale redatto (e proposto) dal tecnico geom. - quale Controparte_4 operazione preliminare all'inoltro della domanda finale di sdemanializzazione – risulta non corretto, in quanto realizzato attraverso una fittizia traslazione del fabbricato in questione, non corrispondente allo stato reale dei luoghi, tale da far apparire la porzione dell'immobile - non incidente sulla proprietà privata del mappale n. 107 - ricadente invece per l'intero sul "nuovo" mappale n. 208 (a nord), il solo oggetto di sdemanializzazione, e non più (per ulteriore porzione) sul mappale n. 39 (a sud);
Con
- gli stessi acquirenti segnalavano l'incongruenza sopra rilevata all' Agenzia Demanio,
Direzione Regionale Veneto, e al Consorzio di Bonifica, Adige Po, a mezzo lettera dd.
05.08.2021, inviata con pec, con la quale chiedevano, nell'ambito della relativa domanda di sdemanializzazione, la verifica del corretto posizionamento in mappa del fabbricato in questione, allegando la relazione tecnica dd. 06.04.2021 del geom. D. Chieregato;

- il Consorzio di Bonifica Adige Po, in riscontro alla suindicata segnalazione, rispondeva con lettera dd 15.09.2021, affermando che: " ( . .) risulta difficilmente praticabile la pratica di sdemanializzazione di parte di superficie di tale immobile ( . .) non consente la rinuncia della porzione di sedime idraulico a favore di privati (porzione particella 39)" [doc. 10);
- l' , Direzione Regionale Veneto - peraltro sollecitata nella risposta nel Controparte_6 dicembre 2021 e nel febbraio 2022 - rispondeva a sua volta con la lettera in data 08.03.2022, prot N. 3231, a firma del direttore Regionale Veneto, con la quale comunicava alla ditta Fiorati
e TU (nonché per conoscenza al Consorzio di Bonifica Adige Po, al Genio Civile di Rovigo e al Comune di Adria, Ufficio Edilizia Privata-Pianificazione) il diniego dell' accoglimento della domanda di sdemanializzazione, dichiarando che non intendeva proseguire nella relativa procedura, con conseguente rigetto della relativa domanda;

- gli stessi attori, essendosi così verificato l'evento (negativo) dedotto nel suindicato atto di pagina 6 di 20 transazione del 03.12.2014 - con conseguente sua inefficacia e libertà degli stessi acquirenti di intraprendere qualsiasi iniziativa, anche giudiziaria, atutela dei propri diritti - insistevano nei confronti dei venditori nella loro originaria volontà di far accertare e dichiarare la nullità dell'atto di compravendita del 15.07.2004 (per vendita di bene incommerciabile), con i conseguenti effetti della restituzione del prezzo versato, oltre il rimborso degli oneri sopportati per la ristrutturazione dell'immobile e delle ulteriori spese e poste risarcitorie, con retrocessione della medesima unità immobiliare a favore dei venditori [v. doc. 12];
- poiché nessun riscontro riceveva la suindicata richiesta, gli odierni attori attivavano pertanto specifica procedura di mediazione avanti la Camera Arbitrale di Venezia, nella competente sede territoriale di Rovigo, che si concludeva con verbale negativo del 21.09.2022 [v. doc. 13].
Per tali motivi, gli odierni attori promuovevano il presente giudizio, sostenendo che il contratto di compravendita datato 15/7/2004, stipulato con i convenuti a mezzo di rogito notarile a ministero del
Dott. P. di Rovigo sarebbe nullo per impossibilità giuridica dell'oggetto, atteso che il bene Per_1 immobile da essi acquistato in tale sede si sarebbe rivelato successivamente parzialmente edificato su area demaniale e che il rigetto della concordata successiva istanza di sdemanializzazione della porzione interessata avrebbe reso l'intero bene incommerciabile.
Si costituivano e ( con domanda riconvenzionale), i quali CP_1 CP_2 contestavano integralmente tutto quanto ex adverso dedotto e richiesto dagli attori con il proprio atto introduttivo, chiedendone l'integrale rigetto.
In particolare, i convenuti deducevano che:
- non vi era impossibilità originaria dell'oggetto al momento del rogito notarile di compravendita
(15/7/2004), infatti, il bene immobile non presentava alcun vizio o difetto invalidante, né poteva dirsi un bene demaniale o incommerciabile, tanto è vero che il notaio rogante procedeva alla stipulazione senza alcun intoppo, questione o contestazione;

- l'atto notarile prevedeva già l'uso del piccolo tratto demaniale insistente sul mappale 100, questione che di certo non impediva la commerciabilità del bene, tanto è vero che successivamente veniva rilasciato senza alcun problema sia il permesso di costruire, che - come noto - prevede necessarie rilevazioni e l'istruttoria necessaria, a conferma del fatto che tale uso nulla ostasse, sia la concessione idraulica d'uso.
pagina 7 di 20 - non corrisponde al vero che vi siano vizi nello svolgimento della pratica di sdemanializzazione, ma che il suo esito sia stato determinato da due circostanze attribuibili esclusivamente agli attori, consistite A) nell'avere denunciato altre misurazioni di parte, nonostante quanto già oggetto di accertamento da parte del a sopralluogo già effettuato, assunte dunque CP_6 come “confessorie” dall'ente, e B) nell'avere svolto opere edili senza la necessaria autorizzazione consorziale, dunque abusive;

- il bene oggetto di compravendita non possa dirsi automaticamente di tipo demaniale ed incommerciabile, anzi è vero il contrario, tanto più che la situazione poteva e può ancora essere oggetto di valutazione e di opportune azioni amministrative e/o civilistiche.
Istruita la causa in via documentale e tramite CTU, con ordinanza del 16/04/2025 la causa veniva ritenuta matura per la decisione e veniva fissata l'udienza di rimessione della causa in decisione per il giorno 9 luglio 2025 assegnando alle parti i termini perentori ex art. 189 c.p.c..
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1. Sulla domanda di nullità del contratto di compravendita.
Ai sensi di quanto previsto dall'art. 829 c.c. “Il passaggio dei beni dal demanio pubblico al patrimonio dello Stato dev'essere dichiarato dall'autorita' amministrativa. Dell'atto deve essere dato annunzio nella Gazzetta Ufficiale del Regno. Per quanto riguarda i beni delle provincie dei comuni, il provvedimento che dichiara il passaggio al patrimonio dev'essere pubblicato nei modi stabiliti per i regolamenti comunali e provinciali”.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, l'art. 829 c.c., si pone in continuità con l'antecedente rappresentato dall'art. 429 c.c. del 1865 nel senso che prevede che il passaggio di un bene dal demanio pubblico al patrimonio disponibile dello Stato può essere semplicemente dichiarato dall'autorità amministrativa, con ciò riconoscendo espressamente al provvedimento di declassificazione natura esclusivamente dichiarativa, cioè soltanto ricognitiva della perdita della destinazione ad uso pubblico del bene. Conseguentemente il passaggio del bene pubblico al patrimonio disponibile dello Stato consegue direttamente al realizzarsi del fatto della perdita della destinazione pubblica del bene, cosiddetta sdemanializzazione tacita, locuzione che evidenzia come la declassificazione prescinde dal provvedimento dell'autorità amministrativa, diversamente da quanto invece previsto dall'art. 35 c.n., per il demanio marittimo e dall'art. 947, comma 3, c.c., per il demanio idrico (Cass. SS.UU.
pagina 8 di 20 7739/2020).
Con riferimento alle ultime due categorie di beni demaniali menzionati, la sdemanializzazione non può avvenire tacitamente, ossia per non essere più il bene adibito all'uso pubblico, ma solo in forza di una legge, ovvero mediante un espresso e formale provvedimento, avente carattere costitutivo, della competente autorità amministrativa.
In tale ipotesi, dunque, fino a che non dovesse sopraggiungere un formale provvedimento di sdemanializzazione, i beni in questione rimarrebbero soggetti al regime di cui all'art. 823, comma 1,
c.c. e come tali sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi.
Del resto è fermo principio della Suprema Corte di Cassazione quello della intrasferibilità da privato ad un altro privato di un bene demaniale, tant'è che non può neanche esser invocata l'usucapione decennale (che presuppone l'acquisto in buona fede di un immobile a non domino e postula la identità tra la zona alienata e quella posseduta, nonché la trascrizione del titolo, il quale deve specificamente riguardare l'immobile che si è inteso con essa trasferire e del quale si sostiene l'acquisto per decorso del decennio, in modo che, attraverso la trascrizione e la perfetta corrispondenza tra l'oggetto del titolo e quello del possesso, i terzi interessati siano posti in grado di conoscere in maniera sicura ed autentica l'acquisto per usucapione che dell'immobile venga facendo il possessore: Cass. 17 gennaio 2014, n.
874), non rilevando l'atto traslativo fra privati neppure dalla successiva ed eventuale data di sdemanializzazione del bene, in quanto derivante da atto nullo per impossibilità dell'oggetto (Cass. 20 aprile 2001 n. 5894, Cass. 27 settembre 1996 n. 8528, Cass. 1234 del 1973 e Cass. 2486 del 1964).
Quanto affermato dalla Suprema Corte trova applicazione anche in caso di manufatto costruito su area demaniale, il quale, per ciò stesso ne fa parte in forza del generale principio dell'accessione di cui all'articolo 934 c.p.c., cui non si sottraggono i beni demaniali (Cass. 14791/2009).
Ed invero l'occupazione (parziale) di suolo demaniale con il fabbricato costituisce certamente causa ostativa al rilascio di concessione in sanatoria, atteso che le disposizioni della legge 28 febbraio 1985 n.
47, sul cosiddetto condono edilizio, riguardano i procedimenti inerenti ad opere abusive, costruite senza licenza o concessione od in contrasto con essa, che siano suscettibili di sanatoria a norma degli artt. 31
e segg. della legge medesima, e pertanto non sono invocabili in controversia attinente a costruzioni abusive in quanto realizzate su terreni demaniali (Cass.Ss.Uu.427/1988: Cass. 9476/1995). Un manufatto costruito su area demaniale, infatti, ne fa per ciò stesso parte, in forza del generale principio dell'accessione di cui all'art. 934 c.c., cui non si sottraggono i beni demaniali (Cass. 14791/2009) (Sez.
pagina 9 di 20 2 - , Sentenza n. 2528 del 31/01/2017).
Orbene, applicando i sinteticamente suesposti principi alla fattispecie in esame si osserva quanto segue.
Si evidenzia che il CTU ha verificato una mancata corrispondenza del posizionamento del fabbricato, accertando altresì uno sconfinamento dell'immobile sul mappale 208 a nord e sul mappale 39 a sud.
In particolare, il CTU ha dichiarato che:
- “Trattasi di fabbricato residenziale edificato nell'anno 1959 in base al nulla osta per esecuzione di lavori edili n.67/59 rilasciato dal Comune di Adria in data 31.07.1959 e completamente riattato in tempi successivi con permesso di costruire n.PC05/000065 rilasciato dal Comune di Adria datato 12.08.2005. Nel merito dei provvedimenti edilizi summenzionati, corre il caso di evidenziare che il fabbricato licenziato nell'anno 1959 presenta, come è possibile dedurre dall'elaborato grafico allegato al titolo edilizio, consistenza diversa da quello poi rappresentato nelle tavole grafiche accluse al P.d.C. del
2005. Nel progetto originario, infatti, non risulta rappresentato il corpo di fabbrica elevato su un unico piano fuori terra, eseguito in aderenza al fabbricato principale lungo il suo lato est.
Dalla documentazione resa disponibile dall'Ufficio Tecnico del Comune di Adria e della quale ne è stata assunta copia, non appaiono esservi sanatorie od altri titoli edilizi che ne comprovino la regolarizzazione o l'autorizzazione alla sua realizzazione”;
- “ … Dall'inserimento summenzionato (linee di colore rosso), è stata riscontrata la mancata corrispondenza del posizionamento del fabbricato di cui è causa (non ancora presente nella mappa d'impianto) con la sua rappresentazione grafica riportata nella mappa attuale, poiché debordante sia a nord (sul mapp.208) sia a sud (sul mapp.39). Da rilevare, infine, che la linea di confine ovest del mappale 107 (generata con il tipo di frazionamento allegato alla nota di voltura n.241 dell'anno 1959 (all.n.7)), in loco non appare essere materializzata correttamente, poiché i dati metrici riportati nel TF/59 summenzionato, in base ai quali vengono fissati i suoi vertici nord e sud rispetto ai punti di origine sul mapp.30 d'impianto, non trovano congruenza con le risultanze del rilievo strumentale effettuato nel corso del sopralluogo. Conseguentemente, non attendibile, appare risultare l'inserimento in mappa effettuato con il T.M. allegato alla denuncia di cambiamento (mod.3SPC) n.76 del 30.01.1976.
(all.n.8)
pagina 10 di 20 - “… dalla verifica effettuata, è stata definita, per lo sconfinamento a nord sul mapp. 208, una superficie grafica pari a mq.2,03 e, per lo sconfinamento a sud sul mapp. 39, di mq.5,62.
(all.n.10)“
- a superficie dell'intera area (mapp. 107, 208 e 39 parte) risulta pari a complessivi mq 318,00, distinguendo tra l'area goduta in concessione idraulica del Consorzio Bonifica Adige Po di
Rovigo n. 69 del 19.02.2018 che è di mq 190 circa, al netto della superficie di mq 128 dell'area di proprietà (mapp. 107). Anche il CTU rileva, conformemente alla scrivente difesa, che la detta concessione riguarda l'utilizzazione di un'area demaniale annessa all'area cortiliva (del mapp. 107), esclusivamente mediante la realizzazione di recinzione e passaggio carrabile (senza, ovviamente, possibilità di ulteriore e diverso suo uso e/o utilizzo);
- “… Nel merito della procedura di sdemanializzazione di porzione del mappale n. 39, già nell'anno 2021 il Consorzio di Bonifica Adige Po aveva comunicato all'attuale parte attrice che “trattandosi di immobile strettamente connesso con l'opera idraulica (confinante con il ciglio)” risultava “difficilmente praticabile la procedura di sdemanializzazione di parte di superficie di tale immobile” in considerazione anche della circostanza che “le distanze tra il ciglio del citato canale demaniale ed il fabbricato non consente la rinuncia della porzione di sedime idraulico a favore di terzi (porzione della particella 39).” (vedi lettera/parere dd.
15.09.2021, sub doc.10, attori, cit.). “Quanto al mappale n. 208 (per il quale era stata depositata richiesta di sdemanializzazione da parte attrice), nell'anno 2022, l'
[...]
, precisando che la gestione delle aree di demanio Controparte_9 idrico, bonifica e marittimo esulava dalle competenze dell' , essendo di esclusiva CP_6 responsabilità degli gestori (nel caso in oggetto il Consorzio di Bonifica Adige Po), sulla scorta di quanto sottolineato dal Consorzio medesimo che “il canale Adigetto è un'importante opera irrigua al servizio di un vasto territorio ed il tratto in questione è interessato da un progetto di sistemazione definitiva in corso di approvazione”, rigettava la domanda presentata dall'attuale parte attrice.”
Sulle risposte che sono seguite all'interpello del CTU agli Enti interessati, nella relazione peritale si rappresenta che: ricevendo dall'Agenzia del Demanio-Direzione Regione Veneto comunicazione con la quale è stato ribadito, con riferimento al mapp.208, quanto segue: “Inoltre, si fa presente che
l'eventuale procedura di alienazione ai sensi della L.212/03 non può essere perfezionata, in quanto
l'area è sottoposta a vincolo ambientale e i titoli edilizi necessari per la realizzazione delle opere sono
pagina 11 di 20 attualmente oggetto di verifica da parte del Consorzio di Bonifica”. (all.n.11) Per quanto riguarda il
Consorzio di Bonifica Adige Po di Rovigo, sebbene alla data attuale non sia ancora giunto alcun formale riscontro nel merito della richiesta inviata, a seguito dell'incontro sostenuto in data odierna con il funzionario dirigente del settore “Concessioni ed i tecnici dell'Ente, è stato Parte_4 possibile acquisire le indicazioni di seguito riportate: - il tratto del Naviglio Adigetto su cui prospetta
l'immobile oggetto di causa, è interessato dal progetto che prevede il “completamento del sistema di canali Adigetto-Scortico Malopera ed opere idrauliche connesse per l'irrigazione di 50.000 ettari –
Appalto lavori lotto 3 – Adigetto da Rovigo a – Progetto esecutivo CUP Controparte_10
F57H21005880001 – Riferimento da ultimarsi entro l'anno 2025; per CodiceFiscale_5 quanto riguarda il mappale 208, da parte dell'Ente non sembrano esservi preclusioni sulla sua possibile sdemanializzazione;
- per ciò che riguarda il mapp.39 (parte), invece, solo per la superficie a stretto servizio del sedime del fabbricato, la verifica della possibile sdemanializzazione è inserita all'ordine del giorno della Commissione Demanio che si terrà il giorno 12 o il giorno 19 del corrente mese. Sull'esito positivo o meno della procedura di sdemanializzazione e per la quantificazione della spesa ad essa relativa (in caso di esito positivo), si dovrà pertanto attendere la decisione che assumerà la Commissione Demanio del Consorzio di Bonifica Adige Po di Rovigo.”
In conclusione, una porzione del compendio immobiliare compravenduto deve ritenersi abusiva, poiché edificata su terreno demaniale, stante inoltre che la concessione consortile disciplina la possibilità di utilizzo di detta area demaniale, adiacente alla superficie cortiliva (terreno) del fabbricato, al solo fine della sua delimitazione con recinzione e del passaggio all'interno di essa, non autorizzando a posteriori la illegittima esistenza della porzione di fabbricato abusivamente realizzato e ricadente parzialmente, oltre che sul (nuovo) mappale 208 a nord, anche sul mappale n. 39 a sud.
Non rivestono alcun pregio giuridico le contestazioni sollevate da parte convenuta in ordine alle
“vicende urbanistiche” successive al rogito (il permesso a costruire, l'accatastamento, la concessione idraulica del 2018), in quanto trattandosi di bene parzialmente demaniale e, dunque, intrasferibile,
l'atto di trasferimento deve ritenersi, nullo per impossibilità dell'oggetto.
Merita, infatti, ricordare che al carattere abusivo della costruzione derivante dalla (parziale) occupazione di un'area demaniale consegue la nullità della vendita per mancanza di una "causa adquirendi" per l'accertata incommerciabilità del bene (cfr. Cass. 16757/2014, in materia di realizzazione del manufatto su terreno demaniale) (Sez. 2 - , Sentenza n. 2528 del 31/01/2017).


2. Sulla domanda di ripetizione di indebito. pagina 12 di 20 Partendo dall'insindacabile presupposto della nullità del contratto di compravendita del 15/7/2014 occorre dunque vagliare la fondatezza dell'ulteriore domanda di parte attrice volta ad ottenere la ripetizione del prezzo pagato e delle ulteriori somme versate in esecuzione di detto contratto.
Orbene, la dichiarazione di nullità di un contratto opera con effetti ex tunc travolgendo in tal modo tutti gli effetti giuridici medio tempore prodotti, salvo che il legislatore disponga diversamente prevedendo un regime speciale derogatorio (in tal senso l'art. 2126 c.c. in tema di contratto di lavoro). Di conseguenza, tutti i pagamenti compiuti in esecuzione di un contratto dichiarato nullo integrano altrettante ipotesi di indebito oggettivo che, ai sensi dell'art. 2033 c.c., legittimano il solvens a richiedere la ripetizione di quanto indebitamente pagato (v. Cassazione civile sez. I, 30/07/2024, (ud.
31/05/2024, dep. 30/07/2024), n.21410 “Infatti, la sentenza che pronuncia la nullità di un contratto ristabilisce fra le parti, sul piano patrimoniale, lo status quo ante come se il contratto non fosse stato mai concluso: pertanto, se il contratto nullo ha avuto esecuzione, la parte che ha effettuato la prestazione ha diritto alla restituzione, secondo le regole della ripetizione dell'indebito (cfr. già Cass.
30 dicembre 1971, n. 3788). In tal senso, qualora venga acclarata la mancanza di una causa adquirendi in ragione della dichiarazione di nullità del contratto - ma anche dell'annullamento, della risoluzione o della rescissione, o del venire comunque meno del vincolo originariamente esistente -
l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo (Cass. 1 agosto 2001, n. 10498; Cass. 10 luglio 2008, n. 18886; Cass. 7 febbraio 2011, n. 2956; Cass. 15 gennaio 2018, n. 715)”).
In punto di prescrizione dell'azione di indebito, questo giudicante condivide “l'orientamento giurisprudenziale di legittimità (sentenza 9/7/1987 n. 5978 la cui ineccepibile motivazione non è stata validamente smentita dalla successiva sentenza 12/9/2000 n. 12038 di segno contrario) secondo cui
l'accertamento con sentenza della nullità del titolo, sulla base del quale è stato effettuato un pagamento, dà luogo ad un'azione di ripetizione cui fa riferimento l'art. 1422 c.c. - di indebito oggettivo, il cui termine di prescrizione inizia a decorrere non dalla data di pronuncia della detta sentenza bensì dalla data del pagamento effettuato al momento della stipula del contratto nullo, ossia dalla data alla quale retroagisce l'accertamento della nullità. La pronuncia di nullità di un negozio è infatti di mero accertamento ed ha portata ed efficacia retroattiva con caducazione dell'atto divenuto giuridicamente irrilevante fin dall'origine con conseguente definitivo venir meno della modifica della situazione giuridica preesistente. A conferma di quanto precede è appena il caso di far riferimento al pacifico principio giurisprudenziale di questa Corte con il quale è stato affermato che la prescrizione decennale del diritto alla ripetizione di quanto pagato, in applicazione di una norma pagina 13 di 20 successivamente dichiarata incostituzionale - con sentenza avente efficacia retroattiva - decorre, ai sensi dell'art. 2935 c.c., dal giorno del pagamento, anziché dalla data della pronuncia
d'incostituzionalità o della pubblicazione della medesima, configurandosi la vigenza della norma viziata da incostituzionalità non ancora dichiarata come una mera difficoltà di fatto, che non impedisce la possibilità di far valere la pretesa restitutoria, e può dal titolare essere interrotta, secondo la disciplina generale (art. 2943 c.c.), anche mediante atti diversi dalla domanda giudiziale
(tra le tante, sentenze 15/3/2001 n. 3796; 1/6/2000 n. 7289; 19/5/2000 n. 6486)”( v. Cassazione civile sez. II, 13/04/2005, n.7651).
Nel caso di specie, le parti hanno sottoscritto l'atto di transazione del 03.12.2014, e sul punto occorre ricordare che la giurisprudenza di legittimità:” in materia di interruzione della prescrizione ex art.
2943 cod. civ. ha statuito che un atto, per avere efficacia interruttiva, deve contenere, oltre alla chiara indicazione del soggetto obbligato (elemento soggettivo), l'esplicitazione di una pretesa e l'intimazione
o la richiesta scritta di adempimento, idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto, nei confronti del soggetto indicato, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora (elemento oggettivo). Quest'ultimo requisito non è soggetto a rigore di forme, all'infuori della scrittura, e, quindi, non richiede l'uso di formule solenni né l'osservanza di particolari adempimenti, essendo sufficiente che il creditore manifesti chiaramente, con un qualsiasi scritto diretto al debitore e portato comunque a sua conoscenza, la volontà di ottenere dal medesimo il soddisfacimento del proprio diritto. Ne consegue che non è ravvisabile tale requisito in semplici sollecitazioni prive di carattere di intimazione e di espressa richiesta di adempimento al debitore
(Cass. 17123/2015, 3371/2010)”(v. Cass. Civile, Sez. 6, Ord. del 14/06/2018 n. 15714).
Alla luce di tale orientamento, si deve ritenere che suindicato atto transattivo costituisca un atto interruttivo della prescrizione, e ciò si deduce dal tenore letterale dell'atto in esame ove si legge che:
(pag.3, punto 4) "le parti convengono che in caso di formale diniego all'acquisizione da parte dell
... , i Sig.ri e saranno liberi di intraprendere ogni CP_11 Parte_1 Parte_2 iniziativa ritenuta opportuna, anche in sede giudiziale, e i Sig. ri e , CP_12 CP_2 eventualmente, di resistere e contestare"; (pag. 4, punto 5) "nel caso in cui, invece, venisse conseguita
l'acquisizione dell'area demaniale di cui trattasi, le parti rinunceranno ad intraprendere, per il futuro, CP_1 qualsivoglia reciproca azione. anche risarcitoria, in qualunque sede, avendo tra loro più nulla a pretendere per qualsiasi titolo, ragione o causa (. .. )".
Con l'atto di transazione de quo le parti condizionavano l'esercizio dell " iniziativa ... anche giudiziale"
pagina 14 di 20 (sub pag 3 punto 4) e/o la rinuncia "all'azione ... anche risarcitoria" (sub pag 4 punto 5) al verificarsi degli eventi, rispettivamente, negativo, della denegata acquisizione dell'area demaniale e/o, positivo, della conseguita relativa acquisizione, cosicché intendendo espressamente sospendere l'esercizio dei relativi diritti sino al momento dei suddetti accadimenti. L'evento negativo si è verificato in data
08.03.2022 con l'emissione del formale diniego alla sdemanializzazione da parte dell'
[...]
(v. doc 11). Controparte_9
Pertanto, l'azione di ripetizione di indebito ex art. 2033 c.c. non risulta prescritta.
Ne consegue che, una volta accertata la nullità di detto contratto, sono ugualmente fondate, pure, nel merito le domande restitutorie formulate dagli attori in atto di citazione, segnatamente:
a) la restituzione del prezzo all'epoca corrisposto per l'acquisto dell'immobile pari ad € 41.316,45;
b) il rimborso dei compensi, a titolo risarcitorio, per diritti, spese notarili, tasse e imposte, pari ad
€ 3.300,00;
c) il rimborso, a titolo risarcitorio, delle spese sostenute per la ristrutturazione straordinaria dell'immobile, nonché per le addizioni e miglioramenti allo stesso apportate, ammontanti, escluse le spese tecniche, a complessivi € 72.435,89 al netto dell'iva come accertato dal CTU
(punto 6.5, pagg. 22-24, CTU),
Gli attori hanno anche diritto agli interessi legali dal giorno della domanda, non potendosi ritenere provata la mala fede dell'altro contraente sulla base del fatto oggettivo della incommerciabilità del bene, che poteva anche essere ignota agli alienanti, che dal contratto di compravendita risultano aver ricevuto il bene per effetto di una successione legittima. Trattandosi di ripetizione di indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. l'attore non ha diritto alla rivalutazione monetaria.
Per quanto concerne, gli interventi di ristrutturazione, il CTU ha riscontrato alcune difformità in particolare “Pur trattandosi di opere eseguite in difformità di quanto rappresentato sull'elaborato grafico approvato con il P.d.C. n.64/05, le stesse, non avendo alterato la superficie coperta ed il volume esistente, da un punto di vista urbanistico-edilizio, appaiono essere regolarizzabili mediante
S.C.I.A. per accertamento di conformità ai sensi del D.P.R.n.380/01 e ss.mm.ii. Sebbene l'immobile ricada in area sottoposta a vincolo paesaggistico – corsi d'acqua (D.Lgs.n.42/2004 art.142, lettera C), ai sensi del D.P.R.n.31/2017, allegato A, voci A1-A2 e della Circolare applicativa del Ministero dei
Beni e delle Attività Culturali e del Turismo n.42 del 21.07.2017, per le opere difformi come sopra pagina 15 di 20 evidenziate, non appaiono sussistere i presupposti e le condizioni per ritenere necessaria
l'acquisizione della autorizzazione paesaggistica. Si renderà indispensabile, invece, acquisire il parere idraulico al Consorzio di Bonifica Adige Po di Rovigo. Nelle more del perfezionamento dell'istruttoria consortile, di cui allo stato attuale non è dato sapere quale potrebbe essere l'esito conclusivo, i costi della sanatoria per la regolarizzazione urbanistico-edilizia (e solo per questa) delle difformità riscontrate, è stato quantificato in €.5.000,00 circa, comprensivo di diritti di segreteria, sanzione amministrativa, spese tecniche ed accessorie di legge. Particolare menzione merita l'installazione dei cancelli carraio e pedonale sul fronte strada, che non appaiono essere presenti nella rappresentazione fotografica dello stato di fatto allegata alla richiesta del P.d.C. depositata nell'anno 2005. Tale intervento, realizzato in arretramento rispetto al bordo stradale (quasi da coincidere con il limite nord del mappale 107 di proprietà, come appurato con il rilievo eseguito nel corso del sopralluogo del
10.10.2024), dalla documentazione resa disponibile dall'U.T. del Comune di Adria, non appare essere dotato di regolare titolo autorizzativo, così come non appare richiamato nella relazione tecnica con la quale il tecnico progettista illustrava gli interventi da eseguire. Privo di formale autorizzazione, anche questo intervento dovrà essere oggetto di regolarizzazione urbanistico-edilizia, con previsione di spesa quantificabile indicativamente in €.3.000,00 circa, comprensiva come nel caso del fabbricato di diritti di segreteria, sanzione amministrativa, spese tecniche ed accessorie di legge. Anche per il caso in esame, si renderà necessario l'acquisizione del parere idraulico da parte del Consorzio di Bonifica”.
Dunque, il CTU ha quantificato in complessivi € 8.000 i costi della sanatoria per la regolarizzazione urbanistico-edilizia che devono essere posti a carico degli attori.


3. Sulla domanda di risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale.
Risulta sfornita di prova è la domanda proposta da parte attrice di risarcimento dei danni patiti da responsabilità precontrattuale. Parte attrice non ha allegato in cosa tali danni siano consistiti, non potendo ritenersi fondata la richiesta di un lucro cessante, in quanto priva di un riscontro probatorio.
Il richiedente non poteva prescindere dall'allegazione degli elementi di fatto dai quali desumere l'esistenza e l'entità del pregiudizio.
Inoltre, non è ravvisabile la prova della mala fede in capo ai venditori, i quali nel rogito notarile hanno espressamente dichiarato l'uso temporaneo di un tratto di terreno demaniale e tenuto altresì che la costruzione era iniziata in data anteriore al 1967.
pagina 16 di 20

4. Sulle domande in via riconvenzionale di parte convenuta.


4.1. Sulla domanda di risoluzione del contratto di transazione concluso dalle parti in data
4/12/2014. E sulle domande di risarcimento del danno.
Sulla domanda formulata dai convenuti di dichiarare la risoluzione dell'atto di transazione stipulato dalle parti in data 3.12.2014, per effetto dell'asserito grave e colpevole inadempimento in cui sarebbero incorsi gli attori, e del conseguente risarcimento per i danni subiti si osserva quanto segue.
Non è ravvisabile alcuna condotta di negligenza e di mala fede da parte degli attori, i quali avevano interesse al buon esito della pratica di sdemanializzazione.
In particolare, si ravvisa che gli attori hanno sollecitato la definizione della pratica di sdemanializzazione con lettera a.r. del 03.12.2020 (v doc. 5, attori), data in cui, oramai trascorsi quasi sei anni dall'accordo transattivo, senza che agli stessi acquirenti fosse dato conoscere la sorte in merito alla pratica di cui era stato incaricato il geom. CP_5
L'esito negativo della pratica non può essere imputato ad una condotta negligente o colpevole degli attori, bensì a ragioni tecniche, e ciò si desume anche dagli accertamenti del CTU, il quale ricorda che:
“… Nel merito della procedura di sdemanializzazione di porzione del mappale n. 39, già nell'anno
2021 il Consorzio di Bonifica Adige Po aveva comunicato all'attuale parte attrice che “trattandosi di immobile strettamente connesso con l'opera idraulica (confinante con il ciglio)” risultava
“difficilmente praticabile la procedura di sdemanializzazione di parte di superficie di tale immobile” in considerazione anche della circostanza che “le distanze tra il ciglio del citato canale demaniale ed il fabbricato non consente la rinuncia della porzione di sedime idraulico a favore di terzi (porzione della particella 39).” (vedi lettera/parere dd. 15.09.2021, sub doc.10, attori, cit.). “Quanto al mappale
n. 208 (per il quale era stata depositata richiesta di sdemanializzazione da parte attrice), nell'anno
2022, l' , precisando che la gestione delle aree di Controparte_9 demanio idrico, bonifica e marittimo esulava dalle competenze dell' , essendo di esclusiva CP_6 responsabilità degli gestori (nel caso in oggetto il Consorzio di Bonifica Adige Po), sulla scorta di quanto sottolineato dal Consorzio medesimo che “il canale Adigetto è un'importante opera irrigua al servizio di un vasto territorio ed il tratto in questione è interessato da un progetto di sistemazione definitiva in corso di approvazione”, rigettava la domanda presentata dall'attuale parte attrice.”
Dunque, dalle due risposte “ufficiali” fornite dai rispettivi Enti interessati (nel 2021, Consorzio di pagina 17 di 20 bonifica, nel 2022, Agenzia del Demanio) si evince che per entrambe le due particelle in questione non potesse essere praticata la sdemanializzazione.
Pertanto, alcuna responsabilità può essere imputata agli attori, i quali anche nella lettera fax del
18.02.2016 (v. doc. 32, conv. cit.), hanno confermato per tramite del loro avvocato la loro volontà collaborativa, riferendo che sarebbero emersi nuovi aspetti tecnici, che di fatto impedivano l'acquisizione dell'area demaniale, a tal riguardo chiedendo di “essere resi edotti mediante una relazione scritta redatta dal geom. con la quale venissero descritte e documentate le attività e le CP_5 istanze sino a quel momento svolte e presentate presso i competenti uffici, con i relativi elaborati tecnici, nonché le attività che si renderanno necessarie in futuro con i presumibili tempi di evasione delle pratiche”.
Dunque, la domanda formulata in via riconvenzionale dell'inadempimento contrattuale dell'atto di transazione del 03.12.2014 a carico degli odierni attori, anche all'esito della CTU, non può trovare accoglimento. Non è stata provata la mancata collaborazione e nemmeno la mala fede degli acquirenti.
Conseguentemente deve essere rigettata ogni ulteriore domanda risarcitoria e di restituzione di ogni spesa occorsa a carico dei convenuti per lo svolgimento della pratica di sdemanializzazione così anche tutte le generiche somme occorrende per il completamento del procedimento urbanistico, così come quelle eventuali occorrende per la volturazione a favore dagli odierni convenuti della concessione idraulica.


4.2. L'indennità di occupazione dell'immobile dal momento del rogito di acquisto dello stesso fino al momento dell'eventuale rilascio.
Il CTU quantifica l'indennità di occupazione dal 01.08.2004 al 31.10.2024 con rivalutazione ISTAT considerata al 75%, in circa € 67.238,34 (v. pagine 27-28 relazione peritale).
Tale somma dovrà essere attualizzata e quantificata nella misura, oltre all'importo di Euro 67.238,34, di ulteriori Euro 250,00 mensili oltre a rivalutazione monetaria per ogni mese successivo al 31/10/2024
e fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
È infatti provato che gli attori siano stati immessi fin da subito quali acquirenti nel possesso dell'immobile e di esso abbiano goduto e ne abbiano avuto materiale disponibilità senza alcuna interruzione, in particolare il bene che è sempre rimasto nella disponibilità e facoltà degli attori. Ne consegue che la domanda di indennità deve essere accolta. pagina 18 di 20

5. Spese.
Le spese di lite atteso il parziale accoglimento della domanda e, dunque, la sostanziale soccombenza reciproca delle parti, meritano integrale compensazione ex art. 92 c.p.c.. “La nozione di soccombenza reciproca, che consente la compensazione parziale o totale tra le parti delle spese processuali (art. 92, comma 2, c.p.c.), si verifica - anche in relazione al principio di causalità - nelle ipotesi in cui vi è una pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate e che siano state cumulate nel medesimo processo fra le stesse parti, ovvero venga accolta parzialmente l'unica domanda proposta, sia essa articolata in un unico capo o in più capi, dei quali siano stati accolti uno o alcuni e rigettati gli altri”
(Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 20888 del 22.8.2018).
Le spese di CTU, come già liquidate, devono essere poste a carico di entrambe le parti rispettivamente al 50%.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara la nullità del contratto di compravendita redatto in data 15.07.2004 dal notaio dr.
[...] di Rovigo, rep. 54.448 rog. n. 5878, e registrato all'Ufficio delle Entrate di Rovigo il Per_1
26.07.2004 al n. 1526 serie 1/A;
- condanna e in solido tra loro al pagamento in favore degli CP_1 CP_2 attori della somma quale corrispettivo per l'acquisto dell'immobile pari ad € 41.316,45, con interessi di legge decorrenti dalla data della domanda giudiziale fino al soddisfo;

- condanna e in solido tra loro al pagamento in favore degli CP_1 CP_2 attori della somma pagata dai medesimi al notaio rogante dr. di Rovigo a Persona_1 saldo di compensi/diritti notarili, spese, imposte e tasse pari ad € 3.300,00, con interessi di legge dalla domanda giudiziale fino al soddisfo;

- condanna e in solido tra loro al pagamento in favore degli CP_1 CP_2 attori della somma per le spese di ristrutturazione straordinaria dell'immobile nonché per le addizioni e miglioramenti allo stesso apportate/i, ammontanti a complessivi € 72.435,89, al netto dell'iva;
- condanna e al rilascio in favore dei convenuti, libero Parte_1 Parte_2 da persone o cose, dell'immobile oggetto del contratto, sito in Comune di Adria (RO), frazione pagina 19 di 20 Cà Emo, via Bovina n. 6, censito nel N.C.E.U. alla sezione CE, foglio 5, mappale 107, via
Bovina, p.t. 1, cat A/5, cl. 1^, vani 4,5,- R.C. € 69,72, ponendo a carico degli attori le spese per la cancellazione di ogni formalità trascritta o iscritta pregiudizievole e successiva al rogito notarile;

- condanna e in solido tra loro alla corresponsione a Parte_1 Parte_2 favore dei convenuti, a titolo di indennità per l'occupazione ed il godimento dell'immobile a far data dall'atto di compravendita, dell'importo di Euro 67.238,34 quantificata nell'elaborato peritale alla data del 31/10/2024, oltre ad Euro 250,00 mensili e rivalutazione monetaria per ogni mese successivo al 31/10/2024 e fino all'effettivo rilascio dell'immobile;
- condanna e in solido tra loro al pagamento a favore Parte_1 Parte_2 dei convenuti dell'importo indicato dal CTU a titolo di regolarizzazione urbanistica pari ad
Euro 8.000,00;
- rigetta ogni ulteriore domanda.
- compensa integralmente le spese di lite.
- pone, a carico di entrambe le parti, in pari misura, le spese della consulenza tecnica, già liquidate in via provvisoria.
Rovigo, 28 ottobre 2025
Il Giudice
dott. Benedetta Barbera
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