REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 15748 dell'anno 2022 vertente tra
Roma (c.f. , Parte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma alla Via Antonio Magarotto n. 36/C, presso lo studio dell'Avv. Marco Coscia che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti attore
e
(c.f./p.iva , in persona del legale CP_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla
Via Merulana n. 38, presso lo studio degli Avv.ti Anna Ricciardi e
AL AL che la rappresentano e difendono in forza di procura in atti convenuta nonché
(c.f. ), elettivamente domiciliata CP_2 CodiceFiscale_1 in Roma alla Via Tunisi n. 4, presso lo studio dell'Avv. Paolo Dalla
Grana che la rappresenta e difende in forza di procura in atti terza chiamata

(c.f. ), residente in [...]alla CP_3 CodiceFiscale_2 [...]
Parte_1 terza chiamata-contumace Oggetto: contratto di appalto
CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 15 aprile 2025, le parti costituite hanno così precisato le conclusioni:
per il in Roma: Parte_1
“Voglia l'ill.mo Giudice monocratico adito:
• accogliere le conclusioni e alle istanze formulate nel ricorso introduttivo e nelle successive memorie ex art. 183, 6° co., c.p.c.
(nella formulazione precedente alla riforma “Cartabia”) nonché nelle note di trattazione scritta, il cui contenuto è da considerarsi qui integralmente trascritto;

• rigettare le deduzioni, eccezioni e domande, anche istruttorie, formulate dalla e dalla sig.ra , nei rispettivi CP_1 CP_2 atti difensivi e reiterate nelle note di udienza;

• trattenere la causa in decisione, assegnando il termine breve, ex art. 190, 2° co., c.p.c. (nella formulazione precedente alla riforma
“Cartabia”), per il deposito della comparsa conclusionale e delle successive note di replica.”
per la : CP_1
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, Respinta ogni contraria domanda, istanza, ed eccezione,
NEL MERITO ED IN VIA RICONVENZIONALE
- accertare e dichiarare per i motivi tutti sopra esposti
l'inadempimento del e per Parte_1 Pt_1
l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di appalto per cui
è causa;

- Condannare il attore e le sigg.re e Parte_1 CP_3 [...]
ciascuno per le quote di rispettiva competenza, al CP_2 pagamento in favore della del corrispettivo alla stessa CP_1 dovuto e non corrisposto per le opere eseguite quantificato nella misura complessiva di € 24.686,95 (oltre IVA di legge) il tutto come determinato in narrativa, ovvero nella diversa maggiore o minore misura che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi dalle singole scadenze sino al saldo;

- Nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenesse dovuta al
attore una penale per il ritardo nella ultimazione di Parte_1 lavori, disporsi che l'importo ex adverso richiesto a tale titolo venga ridotto equamente a norma dell'art. 1384 c.c;
- Disporsi la compensazione tra le somme dichiarate dovute dalla società convenuta al e le Parte_1 somme dichiarate dovute dall'attore e dai terzi chiamati alla società convenuta;

- In ogni caso con vittoria di spese, compensi di lite, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
In via istruttoria chiede ammettersi CTU volta a verificare il rapporto di consequenzialità tra i lavori di rifacimento del collettore fognario e le lavorazioni non ultimate di cui al contratto de quo”.

per : CP_2
“Voglia il Tribunale accertare e dichiarare la responsabilità della società per mancato e/o parziale e/o non corretto CP_1 adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto di appalto dalla medesima stipulato con il Parte_1 Parte_1 per le causali di fatto e di diritto esposte in atti e per l'effetto condannare la predetta società al risarcimento dei danni patiti e patiendi dal ricorrente e dai singoli condomini, Parte_1 quantificati in € 93.453,00, ovvero in quella diversa maggiore o minore somma che emergerà in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia. Voglia altresì rigettare le domande rivolte dalla resistente nei confronti della terza chiamata CP_1 CP_2
, e per l'effetto accertare e dichiarare che nulla è dovuto da
[...] quest'ultima a favore della medesima odierna resistente, per le causali di fatto e di diritto di cui in narrativa.
IN SUBORDINE Nella denegata e non creduta ipotesi in cui si dovese ritenere sussistente il credito vantato dalla nei confronti CP_1 della terza chiamata, ridursi in ogni caso la somma dovuta da quest'ultima alla luce dei versamenti effettuati e degli importi percepiti dal Condominio in virtù del pignoramento e delle altre eventuali azioni esecutive medio tempore intraprese sempre per crediti condominiali, in virtù delle causali di fatto e di diritto sopra illustrate.
Con vittoria di spese ed onorari.”
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 1° marzo
2022 il sito in Roma alla Parte_2 Parte_1
(di seguito anche il per brevità) ha adito il
[...] Parte_1
Tribunale di Roma per sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“Voglia, l'Ill.mo Giudice adito contrariis reiectis, nel merito:
1) In via principale:
1.1) accertare e dichiarare la responsabilità della CP_1 nei confronti dell'odierno Attore, per il mancato e/o non corretto adempimento delle proprie obbligazioni contrattuali, così come descritto e argomentato nella premessa in fatto e nei suesposti motivi in diritto e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto di appalto sottoscritto in data 5 agosto 2019.
1.2) Per l'effetto di cui al punto precedente, condannare la CP_1
a corrispondere, in favore del
[...] Parte_3
in persona dell'Amministratore p.t., a titolo
[...] di risarcimento dei danni patrimoniali causati dal mancato e/o non corretto adempimento delle proprie obbligazioni contrattuali, i suddetti importi:
1.2.1) € 92.655,00 (Euro novantaduemilaseicentocinquantacinque/00) a titolo di penale dovuta per i 213 (duecentotredici) giorni di ritardo accumulati dalla data fissata come nuovo termine di ultimazione dei lavori (30/03/2021) sino alla data di comunicazione di risoluzione del contratto di appalto inviata dal e alla (29 ottobre 2021), ai Parte_1 CP_1 sensi dell'art. 11, 1° comma, del contratto di appalto, ovvero la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, ai sensi dell'art.
1226 c.c.
1.2.2) € 558,00 (Euro cinquecentocinquantotto/00), a titolo di risarcimento danni subiti dal condomino costretto a CP_4 pagare un parcheggio privato per indisponibilità del cortile condominiale (Doc. 22);
1.2.3) € 240,00 (Euro duecentoquaranta/00), a titolo di risarcimento danni subiti dal alle zanzariere Parte_4 delle finestre del proprio appartamento, a causa della negligenza della durante l'effettuazione dei lavori (Doc.ti 16 e 24); CP_1 pari a complessivi € 93.453,00 (Euro novantatremilaquattrocentocinquantatre/00), ovvero la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, ai sensi dell'art. 1226 c.c., oltre interessi moratori legali successivi ex art. 1284, 4° co.,
c.c. (così come modificato dall'art. 17 del D.L. 132/2014, convertito, con modificazioni, nella Legge n. 162/2014), nella misura pari a quella prevista dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, con decorrenza dalla domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo.
1.3) Accertare e dichiarare la responsabilità della CP_1 nei confronti dell'odierno Attore, per violazione del principio di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto di appalto, così come descritto e argomentato nella premessa in fatto e nei motivi in diritto suesposti;

1.4) per l'effetto di cui al punto 1.3), condannare la CP_1
a corrispondere, in favore del a titolo di
[...] Parte_1 risarcimento dei danni non patrimoniali subiti, l'importo forfettario pari ad € 10.000,00 (Euro diecimila/00), o la maggiore
o minore somma liquidata in via equitativa, ai sensi dell'art. 1226
c.c., oltre interessi moratori legali successivi ex art. 1284, 4° co., c.c. (così come modificato dall'art. 17 del D.L. 132/2014, convertito, con modificazioni, nella Legge n. 162/2014), nella misura pari a quella prevista dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, con decorrenza dalla domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo.
2) In via subordinata, in caso di mancato o parziale accoglimento delle richieste formulate nei punti 1.3) e 1.4), accogliere comunque le richieste indicate ai punti 1.1) e 1.2).
3) In via ulteriormente subordinata, in caso di mancato o parziale accoglimento delle richieste formulate nei punti 1.2.2, 1.2.3), 1.3)
e 1.4), accogliere comunque le richieste indicate ai punti 1.1),
1.2) e 1.2.1).
In ogni caso, con vittoria di spese, spese processuali, spese generali e compensi professionali, oltre I.V.A. a C.P.A. come da allegata nota spese”.
A fondamento delle domande la parte attrice in punto di fatto ha esposto che:
- in data 5 agosto 2019 il ha stipulato con la Parte_1 CP_1
un contratto di appalto avente ad oggetto i lavori di
[...] manutenzione ordinaria dell'immobile sito in Roma alla Parte_1
;
[...]
- nel contratto di appalto le parti hanno previsto che: la CP_1 avrebbe provveduto alla “manutenzione e conservazione delle opere sino alla consegna delle medesime” (art. 9); la durata dei lavori sarebbe stata di 240 (duecentoquaranta) giorni naturali e consecutivi, con inizio il 16 settembre 2019 e termine il 13 maggio
2020 (art. 10); la avrebbe dovuto corrispondere una CP_1 penale giornaliera di € 435,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dei lavori e il Committente, in caso di ritardi superiori ad 1/3 della durata stabilita imputabili alla società appaltatrice, avrebbe potuto richiedere la risoluzione del contratto, nonché il risarcimento dei danni subiti (art. 11); la avrebbe assunto la piena responsabilità CP_1 dell'esecuzione delle opere, nonché l'obbligo di intervenire, a richiesta del Committente, per realizzare tutti i lavori che avrebbero presentato carenze esecutive (art. 15); qualora la società appaltatrice non fosse intervenuta entro il termine di 60 giorni, il avrebbe potuto affidare ad altre imprese l'attuazione Parte_1 degli lavori rimasti incompiuti/eseguiti non a regola d'arte, sospendendo contestualmente il pagamento delle rate in favore della
(art. 15 comma 3); per ogni sopralluogo sarebbe stato redatto CP_1 il relativo verbale, firmato sia dall'impresa che dal Direttore dei lavori e, qualora nel corso dei lavori quest'ultimo avesse accertato che l'esecuzione degli stessi non fosse proseguita secondo le condizioni stabilite dal contratto, il Committente avrebbe potuto fissare un congruo termine entro il quale la società appaltatrice avrebbe dovuto conformarsi alle medesime condizioni (art. 16); in caso di grave inadempimento da parte dell'impresa appaltatrice – o delle altre ipotesi previste nel contratto – il Committente avrebbe potuto richiedere la risoluzione del contratto, dandone comunicazione alla società appaltatrice, allegando i motivi e un'apposita relazione tecnica, in caso di negligenza nell'esecuzione dei lavori (art. 18); alla sarebbero spettati CP_1 unicamente i compensi e le spese per i lavori già eseguiti, senza alcun onere aggiuntivo, fermo restando l'obbligo della società appaltatrice di risarcire il Condominio di tutti i danni conseguenti alla risoluzione contrattuale (art. 18 comma 2);
- i lavori sono iniziati in data 16 settembre 2019 – come stabilito nel contratto – e sono stati predisposti dal Direttore dei lavori n. 3 SAL nelle date 6 maggio 2020, 30 giugno 2020 e 21 gennaio 2021;
- tuttavia, dopo considerevoli ritardi nell'effettuazione degli stessi – a causa dell'avvento della pandemia da “Covid 19”, dei giorni festivi e di pioggia e dei giorni di proroga concessi in seguito alla previsione di ulteriori lavori extracontrattuali – il
Direttore dei lavori, su richiesta della ha concesso CP_1 alla stessa una consistente proroga (con l'accettazione del
Condominio) del termine (già scaduto) di ultimazione dei lavori, dal
13 maggio 2020 al 30 marzo 2021 a condizione che la stessa appaltatrice non accampasse successivamente alcuna scusa nella realizzazione dei lavori;

- in seguito alla concessione del nuovo termine, la CP_1 ha effettuato i lavori utilizzando solamente 1 o 2 operai al giorno, in luogo dei 6/7 impiegati all'inizio dei lavori e, nonostante i continui solleciti verbali da parte del Direttore dei lavori e del
Committente, non ha ultimato i lavori neanche entro il nuovo termine del 30 marzo 2021;
- in data 1° marzo 2021 il Direttore dei Lavori ha incontrato l'Amministratore del Condominio e il Sig. per discutere Parte_5 in merito all'esito della video-ispezione dell'impianto fognario effettuata alcune settimane prima, che aveva accertato uno stato delle fognature non ottimale;

- in tale sede, il Direttore dei lavori ha consegnato ad entrambe le parti il computo metrico relativo all'impianto fognario sottostante il cortile , comunicando la facoltà (non CP_5
l'esigenza), da parte del Committente, di effettuare dei lavori extracontrattuali di miglioramento del medesimo, preliminari rispetto a quelli (previsti nel contratto) di rifacimento della pavimentazione del cortile CP_5
- durante tale incontro, il Direttore dei lavori ha chiesto al
Sig. di comunicare preventivamente la disponibilità Parte_5 della società appaltatrice ad effettuarli conformemente ai costi e alle modalità esecutive indicate nel computo metrico ricevuto;

- tuttavia, nelle settimane seguenti, la convenuta non ha comunicato la propria disponibilità ad effettuare tali lavori, che dunque non sono stati autorizzati né dal Condominio, né dal Direttore dei lavori;

- in data 26 maggio 2021, la convenuta – dopo quasi due mesi di ritardo rispetto al termine suindicato – ha abbandonato incredibilmente il cantiere da un giorno all'altro, lasciando incustoditi sia l'immobile che le relative pertinenze, senza avvertire né il Direttore dei lavori né il Parte_1
- successivamente, in data 8 giugno 2021, la ha CP_1 inviato una PEC al Condominio, ammettendo il grave ritardo nell'esecuzione dei lavori e comunicando al contempo di voler risolvere consensualmente il contratto di appalto, con conseguente compensazione delle spese e dei crediti vantati da entrambe le parti;

- con PEC del 3 luglio 2021 il per il tramite del Parte_1 proprio legale, ha riscontrato la missiva della convenuta comunicando in primo luogo, l'insussistenza di motivazioni legalmente e/o contrattualmente valide che giustificassero la decisione di sospendere unilateralmente i lavori di manutenzione dello stabile di e di lasciare incustodito Parte_1 il cantiere, considerato altresì il grave ritardo nell'effettuazione degli stessi rispetto al nuovo termine fissato nel verbale del 4 febbraio;

- ed infatti, dallo stato finale dei lavori predisposto dal
Direttore dei lavori in data 21 giugno 2021, risultavano ancora non iniziati/completati, tra gli altri, i seguenti lavori contrattuali: pulizia pareti piano terra (non iniziato); inertizzazione, taglio e smaltimento serbatoio gasolio (non completato); rifacimento pavimentazione carrabile esterna (non iniziato); ripristino/manutenzione parapetto metallico rampa di accesso, cancelli d'ingresso, grate metalliche e tubazioni verticali gas ed acqua (non completato); pulizia rivestimento rampa vialetto di accesso e muretto esterno perimetrale (non ultimato); sistemazione cavi antenna e riparazione zanzariere appartamento condomino
Centrone (non iniziato);
- con la medesima PEC del 3 luglio 2021 il ha intimato Parte_1 alla convenuta: di riprendere immediatamente, nel primo giorno feriale utile, l'esecuzione dei lavori sopra indicati e il possesso del cantiere lasciato incustodito;
di comunicare a mezzo PEC, entro e non oltre 5 (cinque) giorni dal ricevimento della missiva,
l'eventuale disponibilità ad eseguire i lavori di rifacimento dell'impianto fognario in conformità al computo metrico consegnato dal Direttore dei lavori in data 1° marzo 2021; di completare tutti i lavori sopra indicati, assegnando un termine essenziale di 30
(trenta) giorni dal ricevimento della missiva, ritenuto congruo anche dal Direttore dei lavori;

- tuttavia, con PEC del 22 luglio 2021, la ha CP_1 riscontrato la precedente missiva del Committente, richiedendo i disegni esecutivi e il computo metrico dell'impianto fognario
(nonostante fosse stato consegnato dal Direttore dei lavori al Sig. in data 1° marzo 2021 ed inviato nuovamente dal CP_1 Parte_1 con pec del 3 luglio 2021), al fine di “poter redigere un'offerta aggiornata e completa”;
- successivamente, con PEC del 30 luglio 2021 il legale del ha comunicato alla di aver richiesto Parte_1 CP_1
l'intervento del Direttore dei Lavori, Ing. , il quale Controparte_6 con nota del 28 luglio 2021 ha ritenuto giuridicamente e tecnicamente infondate le contestazioni avanzate dalla società appaltatrice;
con la stessa pec è stata rinnovata formalmente l'intimazione, già formulata alla convenuta in data 3 luglio 2021, di riprendere immediatamente il possesso del cantiere lasciato incustodito e di completare tutti i lavori entro e non oltre il 15 agosto 2021;
- tuttavia, con successiva PEC del 10 agosto 2021, la CP_1 ha riscontrato la precedente PEC di controparte, richiedendo al
Condominio di formulare alla società una “richiesta di preventivo” per effettuare i lavori della fognatura e nello stesso tempo ribadendo la volontà di risolvere il rapporto contrattuale;

- successivamente, con PEC del 29 ottobre 2021, il Parte_1 mediante il proprio legale, preso atto della volontà della convenuta di non riprendere il possesso del cantiere lasciato illegittimamente incustodito e di adempiere le obbligazioni contrattuali entro i termini essenziali assegnati, ha comunicato alla la CP_1 risoluzione unilaterale del contratto di appalto – considerato anche il ritardo maturato nell'esecuzione dei lavori superiore ad 1/3 della durata complessiva degli stessi, ai sensi dell'art. 11 del contratto di appalto – richiedendo contestualmente il risarcimento di tutti i danni subiti in via diretta e/o indiretta a causa della condotta inadempiente posta in essere dalla società appaltatrice, inclusa la penale dovuta per ogni giorno di ritardo dalla data prevista per l'ultimazione dei lavori;

- in data 30 novembre 2021 l'Avv. AL, per conto della CP_1
, ha contestato il contenuto della diffida di cui sopra e gli
[...] importi richiesti.
Tutto ciò premesso il in punto di diritto ha denunciato Parte_1 la responsabilità contrattuale della per mancato e/o CP_1 non corretto adempimento delle obbligazioni previste nel contratto di appalto e segnatamente: per non aver completato i lavori previsti nel contratto, come accertato dal Direttore dei lavori nello Stato finale dei lavori, datato 21 giugno 2021; per aver abbandonato il cantiere senza alcuna autorizzazione da parte del Committente o del
Direttore dei lavori e senza alcuna motivazione giuridicamente legittima;
per aver rifiutato di riprendere possesso del cantiere e di realizzare le opere rimaste incompiute, nonostante le numerose diffide formulate dal , ai sensi dell'art. 1454 c.c.; per Parte_1 aver rifiutato di corrispondere la penale pari ad € 92.655,00, dovuta in conseguenza dei 213 giorni di ritardo accumulati dalla data fissata come nuovo termine di ultimazione dei lavori (30/03/2021) sino alla data di invio alla , da parte del Condominio, CP_1 della comunicazione di risoluzione del contratto di appalto
(29/10/2021).
La parte attrice ha quindi affermato il diritto di ottenere la risoluzione del contratto di appalto sottoscritto in data 5 agosto
2019, nonché il risarcimento dei danni subiti a causa della responsabilità contrattuale della società appaltatrice quantificati in complessivi € 103.453,00 e precisamente € 10.000,00 per i pregiudizi di natura non patrimoniale conseguenti alla condotta contraria al principio di correttezza e buona fede posta in essere dalla convenuta ed € 103.453,00 per i danni patrimoniali di cui: €
92.655,00 a titolo di penale, calcolata su n. 213 giorni di ritardo;

€ 558,00 per i danni subiti dal condomino costretto CP_4
a pagare un parcheggio privato per indisponibilità del cortile condominiale;
€ 240,00 per i danni subiti dal condominio CP_7
alle zanzariere delle finestre del proprio appartamento
[...] danneggiate dagli operai della durante l'esecuzione CP_1 dei lavori di manutenzione.

2. Con comparsa depositata in data 23 settembre 2022 si è costituita in giudizio la la quale ha contestato la CP_1 fondatezza di tutte le domande avversarie.
La società convenuta in primo luogo ha affermato che i ritardi nella effettuazione dei lavori non erano a lei imputabili bensì al committente. Al riguardo ha dedotto che: Parte_1 - la proroga del termine di ultimazione dei lavori dal 13 maggio
2020 (previsto in contratto) al 30 marzo 2021 (concordato nel verbale del 4 febbraio 2021) è stata determinata dalle misure restrittive introdotte a seguito della pandemia da Covid, dai giorni di pioggia, dai giorni di interruzione nei periodi festivi e dai giorni di proroga concessi in relazione alle lavorazioni extracontrattuali richieste dal;
Parte_1
- il ritardo successivo è stato determinato esclusivamente dall'inadempimento del committente, che non ha corrisposto le rate dovute per il pagamento del prezzo nei termini concordati, oltre che dalla indecisione dello stesso circa il rifacimento di Parte_1 un tratto dell'impianto fognario, le cui tubazioni, allocate sotto la pavimentazione carrabile esterna dell'edificio CP_5 all'esito di una specifica video ispezione, erano risultate compromesse;

- contrariamente a quanto ex adverso sostenuto, la questione inerente i lavori concernenti il tratto fognario non è stata affrontata per la prima volta il 1° marzo 2021, ma è stata discussa in seno al sin dalla stipula del contratto di appalto, Parte_1 come si evince: dal SAL datato 6 maggio 2020 dove è annotata l'effettuazione da parte della società convenuta della video ispezione dei collettori fognari e si fa espressa menzione della intenzione del di predisporre un adeguato progetto per Parte_1 la loro sostituzione (richiamata anche nei due SAL successivi); dal fatto che la voce relativa alla video ispezione dei collettori fognari è stata prevista tra i lavori contrattuali ed è stata inserita nella offerta economica presentata dalla a CP_1 maggio 2019, quando è stato evidenziato un mal funzionamento dell'impianto e considerata la eventualità di un intervento manutentivo;

- il ritardo nella ultimazione dei lavori è stato quindi determinato dai continui ripensamenti della committenza circa l'intervento che avrebbe dovuto interessare l'impianto fognario, rispetto al quale la società convenuta ha da subito dichiarato la propria disponibilità, ma in merito al quale le parti non hanno raggiunto un accordo economico e ciò a causa della illegittima pretesa del di imporre alla ditta un computo metrico Parte_1
(quello datato 1° marzo 2022), predisposto unilateralmente dal
Direttore dei lavori, come comprovato dal contenuto della Pec

3.7.2021 dell'avv. ; CP_4
- l'inertizzazione, il taglio e lo smaltimento del serbatoio del gasolio, era già stato completato (come comprovato dalla fattura allegata alla comparsa di costituzione);
- per provvedere alla sostituzione dei collettori fognari (tubi e cavi interrati, pozzetti, chiusini di ispezione etc) sarebbe stato necessario effettuare interventi (nella fattispecie scavi) che avrebbero necessariamente interessato direttamente o indirettamente gli spazi condominiali esterni e le limitrofe porzioni dell'edificio condominiale, imponendo l'interruzione di quelle opere che avrebbero avuto oggetto detti spazi e porzioni, come precisato dalla CP_1
nella comunicazione via Pec del 10.8.2021;
[...]
- la stessa parte attrice (e la D.L.) ha ammesso che i lavori della rete fognaria erano preliminari rispetto ai lavori di rifacimento della pavimentazione carrabile esterna riservandosi di CP_5 rivolgersi ad un'altra società, nel caso di mancato accordo con la
, motivo per il quale la convenuta, in tale evenienza, CP_1 non avrebbe potuto nemmeno concludere gli altri lavori non ancora completati (previsti nel contratto) primo fra tutti il rifacimento della pavimentazione del cortile CP_5
- per tale motivo la con la Pec di giugno 2021, nel CP_1 lamentare il mancato integrale pagamento del prezzo a decorrere da ottobre 2020 (rectius luglio 2020) e le prevedibili ulteriori perdite economiche che il perdurare di tale inadempimento le avrebbe causato, ha correttamente e coerentemente proposto al attore di Parte_1 risolvere consensualmente il contratto, formalizzando così una proposta che avrebbe contemperato e preservato i reciproci interessi.
La società convenuta ha poi eccepito l'inadempimento del all'obbligo di pagare il prezzo ed al riguardo ha dedotto Parte_1 che: - la clausola - prevista dall'art. 5 del contratto di appalto - con la quale è escluso tra i partecipanti al condominio il vincolo di solidarietà per i pagamenti relativi ai lavori eseguiti impedisce alla convenuta soltanto di promuovere nei confronti del Parte_1
(oltre che, naturaliter, nei confronti dei singoli condòmini in regola con i versamenti dei ratei contributivi) l'azione per il pagamento, ovvero l'azione costitutiva di condanna, ma non esclude la legittimazione passiva del il quale, in quanto parte Parte_1 contrattuale, può e deve essere investito della domanda relativa all'accertamento e alla quantificazione dell'inadempimento relativo al mancato pagamento del prezzo;

- secondo l'art. 4 del contratto de quo, il corrispettivo deve essere corrisposto secondo modalità che prevedono il pagamento di un acconto pari al 10% del prezzo (€ 17.313,41 iva esclusa - corrisposto ad agosto 2019) e 24 ratei prefissati dell'importo di €
6.515,03 (Iva esclusa) da pagarsi entro il 30 di ogni mese a decorrere dal mese di ottobre 2019;
- il Condominio attore a far data dal mese di luglio 2020 non ha corrisposto puntualmente alla i ratei mensili CP_1 nell'importo prefissato;

- ed infatti il ha versato solo un acconto (pari ad € Parte_1
5.413,71 iva esclusa) sulle 11 rate maturate da luglio 2020 a maggio
2021, come contestato con la Pec del 08.6.2021, ed ha omesso il pagamento delle ultime quattro rate, così come preannunciato con PEC del 3 luglio 2021;
- le 11 rate non saldate dal sono state parzialmente Parte_1 pagate quanto ad € 4.556,05 (iva esclusa) dalla condomina sig.ra e quanto ad € 214,04 (iva esclusa) dalla condomina sig.ra CP_3 [...]
; CP_2
- il Condominio attore al momento delle diffide inoltrate alla convenuta era inadempiente, risultando debitore nei confronti della della somma di € 23.940,11 (oltre Iva ed interessi CP_1 maturati dalle singole scadenze): infatti, rispetto al valore complessivo dei lavori eseguiti alla data del 21 giugno 2021 determinato dal direttore dei lavori nell'importo di € 164.269,69 (iva esclusa), al quale va aggiunto il corrispettivo di € 2.500,00
(Iva esclusa) dovuto per l'inertizzazione, il taglio e lo smaltimento del serbatoio del gasolio, la aveva percepito il minor CP_1 importo di € 140.329,58 (Iva esclusa), di cui € 135.559,49 (Iva esclusa) corrisposto dal Condominio, € 4.556,05 (iva esclusa) corrisposto dalla condomina sig.ra ed € 214,04 (iva esclusa) CP_3 corrisposto dalla condomina sig.ra CP_2
- la risoluzione del contratto de quo deve essere quindi imputata in via esclusiva all'inadempimento del committente, il quale a decorrere dal mese di luglio 2020 non aveva corrisposto il prezzo nei termini concordati, risultando debitore nei confronti della della somma di € 23.940,11 (Iva esclusa). CP_1
Quanto alle voci di danno affermate da controparte la società convenuta ha negato di aver improvvisamente abbandonato il cantiere, di aver danneggiato le zanzariere dell'appartamento del Parte_1
e di aver impedito ai condomini l'utilizzo dell'area Pt_4 carrabile e dell'ex locale caldaia. In proposito ha dedotto che: le foto ex adverso prodotte non ritraggono oggetti o attrezzi della gli “estratti dei verbali di assemblea” non hanno CP_1 alcuna rilevanza probatoria, in quanto provenienti e formati dalla stessa parte che intende valersene e prodotti per altro in una copia fotostatica di cui ha contestato la conformità agli originali;
il contenuto della relazione tecnica predisposta dal direttore dei lavori il 28.7.2021, costituendo una mera allegazione difensiva a contenuto tecnico, è priva di autonomo valore probatorio;
rispetto a tali voci di danno asseritamente provocati a singoli condomini il non ha alcuna legittimazione ad agire. Parte_1
La società convenuta infine ha eccepito la manifesta eccessività ed iniquità della penale ex adverso rivendicata rispetto al valore dei lavori eseguiti ammontante ad € 164.269,69 oltre iva.
La convenuta ha chiesto di essere autorizzata a chiamare in causa le due condomine morose, segnalate dall'amministratore del condominio attore, sigg.re e ed ha CP_3 CP_2 concluso chiedendo: di dichiarare la risoluzione del contratto di appalto per inadempimento del Condominio attore;
di condannare quest'ultimo e le sigg.re e ciascuno CP_3 CP_2 per le quote di rispettiva competenza, al pagamento del corrispettivo dovuto alla convenuta e non corrisposto per le opere eseguite quantificato nella misura complessiva di € 23.940,11 (oltre IVA) ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia, oltre interessi dalle singole scadenze sino al saldo;
di ridurre equamente a norma dell'art. 1384 c.c. la penale per il ritardo ove ritenuta applicabile;
di disporre la compensazione tra le somme dichiarate dovute dalla società convenuta al Condominio e le somme dichiarate dovute dall'attore e dai terzi chiamati alla società convenuta.

3. Autorizzata la chiamata in causa dei terzi la ha CP_1 provveduto a citare in giudizio sia la sig.ra che CP_3 sig.ra . CP_2

4. Con comparsa depositata in data 27 gennaio 2023 si è costituita in giudizio la quale in primo luogo ha aderito alle CP_2 difese e alle domande tutte formulate dal nei confronti Parte_1 della convenuta.
La terza chiamata ha poi eccepito: di aver versato direttamente alla la somma di € 1.236,56 in data 19/12/2020, la CP_1 somma di € 100,00 in data 04/03/2021 e la somma di € 200,00 in data
24/05/2021 e quindi complessivamente € 1.536,56 e non € 214,04 (IVA esclusa) come erroneamente indicato dalla convenuta;
di essere stata attinta da un decreto ingiuntivo e da un successivo pignoramento mobiliare presso terzi, intrapresi dal attore per debiti Parte_1 maturati verso lo stesso, anche con riferimento alle spese per i lavori di cui è causa.
La sig.ra ha concluso chiedendo di: accertare e dichiarare CP_2 la responsabilità della per mancato e/o parziale e/o CP_1 non corretto adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto di appalto stipulato con il e, per l'effetto, condannare Parte_1 la società convenuta al risarcimento dei danni patiti e patiendi dal attore e dai singoli condomini, quantificati in € Parte_1
93.453,00, ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia;
rigettare in toto le domande rivolte dalla nei CP_1 confronti della terza chiamata in subordine ridurre CP_2 la somma dovuta da quest'ultima alla luce dei versamenti effettuati a favore della e degli importi percepiti dal Condominio CP_1 odierno attore in virtù del pignoramento e delle altre eventuali azioni esecutive medio tempore intraprese nei confronti sempre della terza chiamata per crediti condominiali.

5. Pur ritualmente citata la sig.ra non si è CP_3 costituita ed è stata dichiarata contumace.

6. Disposto il mutamento del rito da sommario ad ordinario e concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c. (nel testo vigente ratione temporis), la causa è stata istruita attraverso l'acquisizione di documenti senza l'ammissione degli ulteriori mezzi di prova richiesti dalle parti.
All'udienza del 15 aprile 2025, tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni delle parti riportate in epigrafe rassegnate mediante il deposito di note scritte, la causa
è stata trattenuta in decisione, previa concessione del termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e del successivo termine di giorni 20 per il deposito di memorie di replica.
*******

7. E' pacifico tra le parti e risulta documentalmente provato che in data 5 agosto 2019 il e la hanno Parte_1 CP_1 stipulato un contratto di appalto con il quale l'attore ha affidato all'impresa convenuta i lavori di manutenzione ordinaria dell'edificio condominiale sito in Roma alla Parte_1
[...
. Allegato al fascicolo di parte attrice si rinviene sia il contratto di appalto (doc. 1) che il computo metrico (doc. 3) nel quale sono dettagliatamente descritte le lavorazioni appaltate.
Per quanto risulta dagli artt. 3 e 4 della scrittura negoziale le parti hanno adottato il sistema “a forfait” pattuendo un corrispettivo fisso ed invariabile pari ad euro 173.734,14 oltre iva da corrispondere mediante un acconto pari al 10% ovvero ad euro
17.373,41 alla firma del contratto e 24 rate mensili di euro 6.515,03 ciascuna entro il 30 di ogni mese. Nello stesso art. 3 del contratto
è stabilito che “eventuali importi aggiuntivi per lavori non previsti nell'offerta saranno concordati tra le parti” e nel successivo art. 14 è precisato che “le variazioni degli importi dei lavori in aumento
o in diminuzione devono essere ordinate esclusivamente per iscritto
e con congruo anticipo all'Appaltatore e, ove necessario, dovranno essere integrate da un accordo sui nuovi prezzi.”
La durata dei lavori è stata fissata in 240 giorni naturali e consecutivi, con inizio il 16 settembre 2019 e termine il 13 maggio
2020 (art. 10) ed è stata prevista altresì una penale di € 435,00 per ogni giorno di ritardo nonché la facoltà per il Committente, in caso di ritardi superiori ad 1/3 della durata contrattuale imputabili alla società appaltatrice, di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempimento (art. 11).
Il rapporto contrattuale ha avuto iniziale esecuzione come risulta dai tre stati di avanzamento lavori predisposti dal direttore dei lavori, ing. rispettivamente in data 6 maggio Controparte_8
2020, in data 30 giugno 2020 e in data 21 gennaio 2021 (doc.ti 5, 6
e 7 del fascicolo di parte attrice).
Risulta poi documentato che con verbale redatto in data 4 febbraio
2021 (doc. 8 del fascicolo di parte attrice) il direttore dei lavori ha concesso alla ditta appaltatrice una proroga di 34 giorni naturali e consecutivi e, di conseguenza, il termine finale è stato posticipato al 30 marzo 2021 con il consenso del Committente che ha sottoscritto il verbale per accettazione.
Ora il ha agito in giudizio per denunciare Parte_1
l'inadempimento contrattuale dell'impresa appaltatrice ed in particolare per lamentare il mancato completamento dei lavori entro il termine così come prorogato e l'abbandono del cantiere con conseguente violazione di specifici obblighi previsti dal contratto e segnatamente: l'obbligo di “provvedere alla conservazione e manutenzione delle opere sino alla consegna delle medesime” previsto dall'art. 9 lettera g;
l'obbligo di “intervenire per eseguire i lavori che dovessero presentare carenze esecutive, dietro richiesta del Committente a mezzo lettera raccomandata” (art. 15); il dovere di conformarsi alle condizioni stabilite nel contratto entro un congruo termine fissato dal Committente/Direttore dei lavori mediante comunicazione scritta, in caso di esecuzione dei lavori contraria alle predette condizioni (art. 16).
L'inadempimento dedotto dall'attore deve ritenersi provato.
Ed infatti il mancato completamento dei lavori, attestato dallo stato finale predisposto dal Direttore dei lavori in data 21 giugno
2021 (Doc. 13 del fascicolo di parte attrice), non è stato mai negato dall'impresa appaltatrice che, anzi, ha confessoriamente ammesso di aver sospeso unilateralmente l'esecuzione del contratto come, del resto, è comprovato dalla pec dell'8 giugno 2021 inviata dalla società qui convenuta all'amministratore del condominio committente
(doc. 11 del fascicolo di parte attrice), laddove si legge che “…i lavori sono momentaneamente sospesi in attesa di un celere accordo tra le parti, come da appalto, per definire correttamente le lavorazioni richieste da parte del Committente che precludono la prosecuzione della pavimentazione ivi prevista (in termini, rete fognaria)”.
Del tutto priva di pregio giuridico è la tesi di parte convenuta, secondo cui il mancato completamento delle opere e il conseguente ritardo denunciato da controparte sarebbero stati determinati dall'indecisione e dai ripensamenti della committenza circa il rifacimento di un tratto dell'impianto fognario sottostante la pavimentazione carrabile esterna dell'edificio CP_5 ricompresa nei lavori appaltati e rimasta incompiuta.
Ed invero, secondo quanto concordemente riferito dalle due parti contraenti queste ultime non hanno raggiunto un accordo su nuovi lavori non previsti nel contratto. Dalla corrispondenza allegata in atti risulta che all'impresa appaltatrice è stato soltanto richiesto di manifestare la sua disponibilità ad eseguire i lavori di rifacimento dell'impianto fognario, ma non è stato mai impartito né dal Committente, né dal direttore dei lavori un ordine per l'esecuzione di tali lavori nelle forme previste dagli artt. 2 e 14 del contratto.
Non essendosi, quindi, perfezionata alcuna variante al contratto l'odierna convenuta era tenuta a portare a compimento le opere originariamente appaltate e certamente non era legittimata a sospendere unilateralmente l'esecuzione dei lavori senza il consenso del Direttore dei lavori e/o del Committente che ancora non aveva assunto alcuna determinazione in ordine all'esecuzione del nuovo tratto fognario.
Peraltro, ad eccezione del rifacimento della pavimentazione carrabile esterna, le altre lavorazioni rimaste incompiute non erano in alcun modo collegate ai lavori relativi al tratto fognario e, dunque, potevano essere completate a prescindere da ogni decisione su questi ultimi lavori. Ciò risulta inequivocabilmente dalla nota del Direttore dei lavori del 20 luglio 2021 (doc. 16 del fascicolo di parte attrice), nelle cui conclusioni si legge testualmente:
“Le sole lavorazioni contrattuali che avrebbero dovuto essere posticipate rispetto all'esecuzione del nuovo tratto fognario, sono quelle legate al “RIFACIMENTO DELLA PAVIMENTAZIONE CARRABILE
ESTERNA”. La “ poteva tranquillamente Controparte_9 essere eseguita in una fase antecedente all'esecuzione dei lavori della pavimentazione, così come la tinteggiatura a calce delle pareti
e del soffitto del locale ex serbatoio gasolio;
le lavorazioni legate al “RIPRISTINO/MANUTENZIONE PARAPETTO METALLICO RAMPA DI ACCESSO,
CANCELLI DI INGRESSO, GRATE METALLICHE E TUBAZIONI VERTICALI GAS E
ACQUA” NON hanno una consequenzialità diretta rispetto al rifacimento della pavimentazione carrabile così come quelle legate alla “PULIZIA DEL RIVESTIMENTO DELLA RAMPA VIALETTO DI ACCESSO E DEL
MURETTO ESTERNO PERIMETRALE” in quanto le uniche lavorazioni con implicazioni dirette con le lavorazioni della pavimentazione sono quelle legate alla revisione dei cigli esterni con sostituzione delle parti rotte e/o mancanti previste nelle lavorazioni complementari alle lavorazioni della pavimentazione. Del tutto scollegate alle lavorazioni della pavimentazione risultano anche la “RIPARAZIONE di tutti i vizi, i difetti e i danni provocati (es, cantina condomino
, locale condominiale, etc.) e la “SISTEMAZIONE CAVI Parte_6
ANTENNA E RIPARAZIONE ZANZARIERE appartamento Centrone” Parte_1 già oggetto di contrattazioni dirette tra i condomini e l'Impresa formalmente non concretizzate.” Parimenti infondato è l'altro assunto di parte convenuta secondo cui il ritardo e il mancato completamento dei lavori sono stati determinati dall'inadempimento del committente che non ha Parte_1 adempiuto in maniera puntuale e compiuta all'obbligazione di pagamento del corrispettivo. In particolare la lamenta CP_1 che il non ha interamente pagato le 11 rate maturate da Parte_1 luglio 2020 a maggio 2021 a causa della morosità maturata da due condomine, sigg.re e (qui chiamate in CP_2 CP_3 causa) che hanno effettuato pagamenti parziali delle quote da loro dovute.
In proposito è sufficiente richiamare l'art. 5 del contratto di appalto, laddove l'impresa appaltatrice si è impegnata, nel caso di mancato pagamento anche parziale del corrispettivo, ad attivare qualsivoglia azione esclusivamente verso i singoli condomini inadempienti ed ha espressamente rinunciato al vincolo di solidarietà verso gli altri Condomini e verso il Parte_1
Dunque, la morosità (peraltro parziale) di soli due condomini non giustifica la sospensione dei lavori ed il mancato completamento delle opere anche in considerazione del fatto che tale sospensione non è stata preceduta da alcuna diffida scritta come previsto dall'art. 4 del contratto di appalto (laddove è disposto che “in caso di reiterato ritardo nei pagamenti delle rate … l'impresa è autorizzata alla sospensione dei lavori previa diffida da comunicare al Committente a mezzo lettera raccomandata a.r.”).
Appare, quindi, palese il grave inadempimento della società convenuta, la quale ha sospeso i lavori senza alcuna autorizzazione da parte del Committente o del Direttore dei lavori e non li ha completati nonostante le diffide formulate dal con le pec Parte_1 del 3 luglio 2021 (doc. 12 del fascicolo di parte attrice) e del 30 luglio 2021 (doc. 15 del fascicolo di parte attrice), così accumulando un ritardo superiore ad 1/3 della durata programmata e allo stesso tempo violando le disposizioni contrattuale di cui agli artt. 9 lett. g (laddove è previsto l'obbligo dell'impresa appaltatrice di “provvedere alla manutenzione e conservazione delle opere fino a consegna delle medesime”), 15 (laddove è previsto l'obbligo dell'impresa appaltatrice di “intervenire per eseguire i lavori che dovessero presentare carenze esecutive dietro richiesta del Committente a mezzo lettera raccomandata”) e 16 (laddove è previsto il dovere dell'impresa appaltatrice di conformarsi alle condizioni stabilite nel contratto entro un congruo termine fissato dal Committente/Direttore dei lavori mediante comunicazione scritta).
Il prolungato ritardo e il grave inadempimento sopra accertati rendono legittima la risoluzione del contratto di appalto comunicata dal Condominio con la pec del 29 ottobre 2021 (doc. 18 del fascicolo di parte attrice) in conformità a quanto previsto dal combinato disposto degli artt. 11 secondo comma (“Resta ferma la facoltà per il Committente, in caso di ritardi superiori ad 1/3 della durata contrattuale imputabili alla società appaltatrice, di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni effettivamente subiti a causa dell'inadempimento”) e 18 primo comma (“nel caso di grave inadempimento dell'Impresa ovvero nelle altre ipotesi espressamente previste nel presente contratto o da disposizioni di legge, il Committente potrà chiedere la risoluzione del contratto, dandone comunicazione all'Appaltatore con lettera raccomandata A.R. con specificazione dei motivi …”) del contratto.
Pertanto, in accoglimento della domanda attrice deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di appalto per grave inadempimento della convenuta.
Di contro va respinta la contrapposta domanda proposta in via riconvenzionale dalla convenuta volta a far dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del Committente.
Passando ad esaminare le richieste risarcitorie avanzate dal
, anzitutto deve essere riconosciuto il diritto di Parte_1 quest'ultimo al pagamento della penale prevista dall'art. 11 del contratto di appalto per il ritardo nell'adempimento. Detta penale deve essere quantificata in € 92.655,00 tenuto conto dell'intervallo di tempo di 213 giorni intercorsi tra la data del 30 marzo 2021 fissata come nuovo termine per l'ultimazione dei lavori e la data del 29 ottobre 2021 alla quale risale la pec (doc. 18 del fascicolo di parte attrice) con cui il committente ha comunicato alla CP_1
l'intervenuta risoluzione del contratto.
[...]
Quanto alla richiesta avanzata dalla convenuta di riduzione ad equità della penale è bene premettere che per la valutazione della manifesta eccessività della clausola penale ai fini dell'art. 1384
c.c., il criterio di riferimento per il giudice è costituito dall'interesse del creditore all'adempimento e, cioè, dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sullo squilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale nel corso di rapporto, sicché non può prescindersi da una comparazione con il danno che sarebbe stato ipoteticamente risarcibile in mancanza della clausola, la quale è una predeterminazione forfettaria di tale pregiudizio (Cass. Ordinanza n. 14706 del 27/05/2024). Tuttavia,
l'esercizio del potere di riduzione della penale ad equità, attribuito al giudice dall'art. 1384 c.c., è subordinato all'assolvimento degli oneri di allegazione e prova, incombenti sulla parte, circa le circostanze rilevanti per la valutazione dell'eccessività della penale, che deve risultare "ex actis", ossia dal materiale probatorio legittimamente acquisito al processo, senza che il giudice possa ricercarlo d'ufficio (così Cass.
Ordinanza 34021 del 19/12/2019).
Nel caso di specie la si è limitata ad indicare quali CP_1 parametri di riferimento per valutare in concreto l'eccessiva onerosità della penale richiesta da controparte, da un lato, il valore complessivo dei lavori oggetto del contratto di appalto e, dall'altro, la penale prevista a carico del committente “in caso di fermo cantiere dovuto a ritardati pagamenti” (determinata nella misura di € 100,00 al giorno), ma non ha offerto altri elementi per valutare l'entità del danno che sarebbe stato ipoteticamente risarcibile in mancanza della clausola.
Né dal materiale probatorio acquisito in atti emergono ictu oculi elementi per ritenere manifestamente eccessiva la penale prevista dall'art. 11 del contratto in esame, la quale è stata approvata dall'impresa appaltatrice, che, quale soggetto professionale non rivestiva certo una posizione di “debolezza” nei confronti del Condominio, ma, anzi, era dotata della necessaria capacità per valutare la congruità della misura giornaliera pattuita per il ritardo nell'esecuzione dei lavori.
Pertanto, la penale per il ritardo sopra determinata in complessivi euro 92.655,00 non può essere ridotta ai sensi dell'art. 1384 c.c.
Quanto agli altri danni di natura patrimoniale rivendicati dall'attore – e segnatamente i danni, quantificati in € 558,00, asseritamente subiti dal condomino , costretto a pagare CP_4 un parcheggio privato per l'indisponibilità del cortile CP_5
e i danni, quantificati in € 240,00, asseritamente subiti dal alle zanzariere delle finestre del Parte_1 Controparte_7 proprio appartamento danneggiate dagli operai della CP_1 durante l'esecuzione dei lavori – si deve rilevare il difetto di legittimazione attiva del come fondatamente eccepito Parte_1 dalla parte convenuta.
Ed invero la legittimazione dell'amministratore, quale è prevista dall'art. 1130 cod. civ. per gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, non si estende oltre i limiti delle domande dirette al ripristino delle parti comuni nel loro normale stato e non comprende, quindi, la domanda di risarcimento dei danni subiti dai singoli condomini che restano nella esclusiva disponibilità di questi ultimi. Tale legittimazione non può infatti estendersi anche alla proposizione, senza alcun mandato rappresentativo da parte dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario, relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva (cfr. Cass. 17/02/2020 n. 3846 e
Cass. n. 22656 08/11/2010).
Pertanto le due voci di danno sopra indicate non possono essere liquidate.
Parimenti va disattesa la richiesta di risarcimento del danno non patrimoniale avanzata dal Parte_1
La domanda è carente già sotto il profilo assertivo, dal momento che l'attore si è limitato a prospettare in maniera del tutto generica un danno non patrimoniale conseguente alla violazione del principio di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto di appalto senza meglio precisare la natura e l'entità del pregiudizio sofferto.
Con riferimento alla suddetta categoria di danni occorre poi tener conto della sentenza n. 26972 dell'11 novembre 2008, con la quale le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che il danno non patrimoniale è risarcibile nei soli casi previsti dalla legge, i quali si dividono in due gruppi: le ipotesi in cui la risarcibilità è prevista in modo espresso (ad esempio fatto illecito integrante reato) e quelle in cui la risarcibilità, pur non essendo prevista da norma di legge ad hoc, deve ammettersi sulla base di una interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 2059 c.c., per avere il fatto illecito vulnerato in modo grave un diritto della persona direttamente tutelato dalla legge. Nella medesima sentenza le SS.UU. hanno ammesso che la prova del danno possa fornirsi anche per presunzioni semplici, fermo restando però l'onere del danneggiato di allegare gli elementi di fatto da cui desumere l'esistenza e l'entità del pregiudizio.
Ora, applicando i suddetti principi alla fattispecie in esame, in primo luogo si deve escludere che la condotta ascritta alla CP_1
integri un illecito penale che peraltro non è stato neanche
[...] allegato dall'attore. Ne consegue l'impossibilità di liquidare il danno morale ai sensi del combinato disposto degli artt. 2059 c.c.
e 185 c.p.
Come già sopra evidenziato dalle deduzioni estremamente generiche di parte attrice in ordine alla sussistenza di un danno non patrimoniale non è possibile individuare quale sia il diritto in concreto leso, né tanto meno sono stati allegati specifici elementi da cui desumere un'ingiustizia costituzionalmente qualificata almeno sotto il profilo della gravità dell'offesa.
Si deve poi rilevare l'assoluta carenza probatoria sul punto, nonostante l'onere gravante sulla parte danneggiata di fornire la prova dell'esistenza del danno e della sua riconducibilità alla condotta ascritta alla convenuta. In definitiva il credito risarcitorio vantato dal Condominio nei confronti della ammonta ad euro 92.655,00. CP_1
A sua volta l'impresa convenuta ha diritto al pagamento del saldo relativo ai lavori già eseguiti. Tale diritto, azionato in via riconvenzionale dalla convenuta, è sancito dallo stesso art. 18 del contratto di appalto che nel disciplinare la risoluzione per inadempimento dell'appaltatore riconosce il diritto di quest'ultimo al “pagamento dei lavori già eseguiti e dei materiali a pié d'opera presenti, senza alcun onere aggiuntivo”.
Per determinare l'ammontare del credito vantato dalla convenuta occorre anzitutto prendere in considerazione il valore complessivo delle opere effettivamente realizzate prima della sospensione dei lavori che sono state contabilizzate dal direttore dei lavori nello
Stato finale del 21 giugno 2021 prodotto dallo stesso committente
(doc. 13) in complessivi € 164.269,69 oltre iva. A detto importo non può essere aggiunta l'ulteriore somma di € 2.500,00 pretesa dalla quale spesa asseritamente sostenuta per CP_1
l'inertizzazione, il taglio e lo smaltimento del serbatoio del gasolio. Ciò in considerazione del fatto che, in mancanza di una specifica variante approvata nelle forme previste dagli artt. 3 ultimo comma e 14 del contratto, ogni prestazione o fornitura connessa ai lavori appaltati deve ritenersi già ricompresa nel corrispettivo originariamente pattuito e determinato “a forfait”.
Occorre poi tener conto dei pagamenti effettuati dal e Parte_1 dalle due condomine morose direttamente all'impresa appaltatrice.
Per quanto documentato dall'attore mediante le distinte di bonifico allegate alla terza memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c. (doc. 33)
i versamenti del Condominio ammontano complessivamente ad euro
149.115,40. A sua volta la sig.ra ha documentato mediante CP_2 la ricevuta datata 19 dicembre 2020 e le due distinte di bonifico rispettivamente del 3 marzo 2021 e del 24 maggio 2021 (docc. 2, 3 e
4) di aver versato alla l'importo complessivo pari ad CP_1 euro 1.536,56. Per quanto ammesso dalla stessa impresa appaltatrice quest'ultima ha ricevuto dalla sig.ra rimasta contumace, la CP_3 somma di € 4.986,69. Non si può invece tener conto degli ulteriori importi eventualmente percepiti dal Condominio in virtù delle azioni esecutive intraprese nei confronti della sig.ra in quanto non possono essere CP_2 opposti alla mancando la prova che a quest'ultima siano CP_1 stati riversati.
Pertanto il e le condomine terze chiamate risultano Parte_1 debitori nei confronti dell'impresa appaltatrice della somma complessiva di € 25.058,00 (iva inclusa) ottenuta detraendo dal valore dei lavori effettivamente realizzati (pari ad € 180.696,65 al lordo dell'iva calcolata al 10% come indicato nelle fatture prodotte dalla convenuta) gli acconti corrisposti dall'attore e dalle sigg.re e (pari complessivamente ad € CP_2 CP_3
155.638,65).
Facendo il saldo dare/avere tra le parti e, quindi, compensando il maggior credito vantato dal a titolo di penali per il Parte_1 ritardo (pari ad euro 92.655,00) con il credito vantato dall'impresa appaltatrice a saldo dei lavori già eseguiti (pari ad euro 25.058,00) la deve essere condannata a pagare in favore del CP_1
la somma di euro 67.597,00 oltre interessi legali dalla Parte_1 domanda giudiziale fino al soddisfo.

8. In considerazione dell'esito della lite e della parziale reciproca soccombenza le spese processuali tra tutte le parti in causa devono essere compensate per un mezzo, riversando il residuo mezzo sulla società convenuta comunque prevalentemente soccombente sia nei confronti del che delle terze chiamate. Il residuo Parte_1 mezzo deve essere liquidato in favore della parte attrice e della sig.ra (costituita in giudizio) nella misura indicata CP_2 in dispositivo, facendo applicazione dei parametri medi previsti dal
DM n. 55/14, così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022 per le cause di valore compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00.
Nulla è dovuto alla sig.ra rimasta contumace. CP_3


PQM


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede: − dichiara la risoluzione del contratto di appalto oggetto di causa per il grave inadempimento dell'appaltatrice CP_1
;
[...]
− condanna la a pagare in favore del CP_1 [...]
Roma la somma di euro 67.597,00 Parte_1 oltre interessi legali dalla domanda giudiziale fino al soddisfo;

− compensa per 1/2 le spese di lite tra le parti e condanna la convenuta a rifondere all'attore e alla terza chiamata, CP_2
, il restante mezzo liquidato per ciascuna parte in
[...] complessivi euro 7.051,50, per compensi professionali oltre al rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA come per legge;

− nulla è dovuto per spese processuali a rimasta CP_3 contumace.
Roma, lì 4 novembre 2025 il Giudice dott. Giuseppe Russo