N.R.G. 14436/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Il Giudice Onorario del Tribunale di Brescia, dott. Antonio Cocchia, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 28/04/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella controversia iscritta al n.14436 del Ruolo Generale Affari Civili
Contenziosi per l'anno 2024 e promossa da Parte_1
(C.F. ), e (C.F.
[...] C.F._1 Parte_2
, elettivamente domiciliati nello studio dell'avv. C.F._2
CASSAVIA ROSSELLA che la rappresenta giusta procura – ricorrente - contro
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 CP_2
(C.F. – convenuti contumaci.
[...] C.F._4
CONCLUSIONI
Per parte RICORRENTE, In via principale di merito: per i motivi sopra esposti, accertare e dichiarare ex art. 3 del contratto e ex art. 1456 c.c.
l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo di cui in premessa, registrato presso l'Ufficio Territoriale dell'Agenzia delle Entrate di
Brescia in data 22.01.2022 al n. 000921 serie 3T, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita nel Comune di Brescia (BS), via Bonsignori n. 18-20, identificata al Catasto Fabbricati del medesimo Comune, sez. NCT, al Foglio

208, mapp. 15, sub. 31, A/3, classe 4, vani 4,5, R.C. 441,57 (appartamento), al foglio 208, mapp. 15, sub. 32, C/2, classe 7, mq 10, R.C. 26,44 (cantina) e al foglio 208, mapp. 15, sub. 27, C/6, classe 5, mq 15, R.C. 58,10 (box auto), giusta inadempimento dei conduttori e Controparte_2 CP_1
per omesso pagamento dei canoni e degli oneri accessori dal giugno
[...]
2024 al marzo 2025; per l'effetto condannare i sig.ri (C.F. Controparte_2
e (C.F. C.F._4 Controparte_1
) all'immediato rilascio dell'immobile locato, libero e C.F._3
vuoto da persone e cose e a completa disposizione dei sig.ri e Parte_1
, con ogni conseguente provvedimento di legge;
- in via subordinata di Pt_2
merito: accertato e dichiarato il grave inadempimento per grave morosità dei conduttori e in relazione al contratto Controparte_2 Controparte_1
di locazione ad uso abitativo di cui in premessa, registrato presso l'Ufficio
Territoriale dell'Agenzia delle Entrate di Brescia in data 22.01.2022 al n.
000921 serie 3T, avente ad oggetto l'unità immobiliare locata sita nel Comune di Brescia (BS), via Bonsignori n. 18-20, identificata al Catasto Fabbricati del medesimo Comune, sez. NCT, al Foglio 208, mapp. 15, sub. 31, A/3, classe 4, vani 4,5, R.C. 441,57 (appartamento), al foglio 208, mapp. 15, sub. 32, C/2, classe 7, mq 10, R.C. 26,44 (cantina) e al foglio 208, mapp. 15, sub. 27, C/6, classe 5, mq 15, R.C. 58,10 (box auto), risolvere ex art. 1453-1455 c.c. e ex art. 5 della L. n. 392/1978 il contratto di locazione de quo;
per l'effetto condannare i sig.ri (C.F. e Controparte_2 C.F._4
(C.F. ) all'immediato rilascio Controparte_1 C.F._3
dell'immobile locato, libero e vuoto da persone e cose e a completa disposizione dei sig.ri e , con ogni conseguente Parte_1 Pt_2
provvedimento di legge;
- in ogni caso: - condannare i sig.ri Controparte_2
e in solido tra loro, al pagamento in favore dei sig.ri Controparte_1
e dei canoni di locazione e degli oneri Parte_1 Parte_2 accessori riferiti alle mensilità dal giugno 2024 al marzo 2025, complessivamente ammontanti ad € 8.000,00=, nonché dei successivi canoni e/o indennità di occupazione e spese/oneri accessori che matureranno sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre ad interessi ex d.lgs. 231/2002 dalla proposizione della domanda giudiziale di sfratto per morosità sino al saldo effettivo;
- con vittoria delle competenze legali del presente giudizio, di quelle per il procedimento di sfratto per morosità e di quelle del procedimento di mediazione obbligatoria, da liquidarsi ex D.M. 55/2014 e ss. mod., oltre ad
Iva, 15% di spese generali e 4% Cassa Forense;
oltre al rimborso delle anticipazioni come documentate in atti per spese di notifica, di iscrizione a ruolo e per il procedimento di mediazione
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto ritualmente notificato alla sig.ra e Controparte_1
con atto notificato, ai sensi dell'art. 143 c.p.c., al convenuto sig. CP_2
parte attrice costituita dai sigg.ri
[...] Parte_1
e intimava ai propri conduttori lo sfratto
[...] Parte_2
per morosità dall'immobile sito in Brescia alla via Bonsignori n. 18-20, ad uso abitativo, assumendone il mancato pagamento del canone.
Alla prima udienza compariva personalmente la sola sig.ra CP_1
in relazione alla quale il Giudice rilevava la regolare notifica
[...]
dell'atto di citazione ricevuto a mani proprie in data 26.09.2024; per quanto concerne il sig. visto che la notifica si era perfezionata ex Controparte_2
art. 143 c.p.c. non potendo addivenire alla convalida dello sfratto ai sensi dell'art. 667 c.p.c., veniva disposto il mutamento di rito con onere per parte attrice di notificare l'ordinanza del mutamento di rito all'intimato.
Verificata la regolarità della notifica all'intimato, la causa veniva decisa come segue.
MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda di parte attrice è fondata.
Preliminarmente, si osserva che nel caso di specie la notifica dell'atto introduttivo si è perfezionata ai sensi dell'art. 143 c.p.c., avendo l'intimante dimostrato l'impossibilità di reperire l'intimato presso l'ultimo domicilio noto o altrove.
Tuttavia, tale mezzo di notificazione legale, idoneo e sufficiente per radicare un giudizio ordinario, mal si concilia con il procedimento speciale di convalida di sfratto, in quanto sarebbe impossibile inviare l'ulteriore avviso ai sensi dell'art. 660 ultimo comma c.p.c. all'intimato che abbia residenza, domicilio e dimora sconosciuti. Per quanto l'art. 660 c.p.c. non escluda esplicitamente la notifica ex art. 143 c.p.c. quale regolare strumento per instaurare il giudizio, si osserva che questo è incompatibile con il principio informatore della norma che, per la validità della notifica esige l'effettiva conoscenza dell'atto da parte dell'intimato, non soddisfatta mediante una notifica presso la casa comunale dell'ultimo indirizzo di residenza. La Corte
Costituzionale, con sentenza del 17.1.2000 n. 15, ha dichiarato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 660 ultimo comma c.p.c. sollevata dal Pretore di Reggio Calabria con ordinanza del 10.7.1998, nella parte in cui non esclude la necessità per l'Ufficiale Giudiziario di spedire avviso all'intimato a mezzo di lettera raccomandata allegando all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione nell'ipotesi in cui la notifica dell'atto di citazione per la convalida di sfratto sia avvenuta ai sensi dell'art. 143 c.p.c. Il Giudice rimettente aveva ravvisato un contrasto con l'art. 3 della Carta Costituzionale, per l'irragionevole disparità di trattamento rispetto all'ipotesi di notificazione dell'intimazione di sfratto ai sensi dell'art. 140 c.p.c., la quale dà ugualmente luogo ad una presunzione di conoscenza legale e non una conoscenza effettiva dell'atto di intimazione. La
Corte non ha ravvisato l'asserita irragionevolezza della scelta legislativa che di fatto inibisce il ricorso al procedimento di convalida nell'ipotesi in cui la notifica si può perfezionare solo ex art. 143 c.p.c., ed ha affermato che nell'ipotesi di notifica effettuata ai sensi dell'art. 140 c.p.c. si realizza una maggiore probabilità di conoscenza dell'atto, essendo l'irreperibilità dell'intimato solo soggettiva e, dunque, parimenti necessario l'ulteriore avviso previsto dal disposto normativo dell'art. 660 c.p.c. Infine, la Corte
Costituzionale ha osservato che nella fattispecie la tutela del locatore è comunque assicurata, potendo essere fatte valere le ragioni di quest'ultimo in un ordinario giudizio di cognizione.
In dottrina, però, si è dubitativamente affermato che il divieto, di fatto operato, di notifica ai sensi dell'art. 143 c.p.c. appare ispirato ad una eccessiva cautela in relazione al comportamento delle parti. Infatti, a fronte dell'ordinaria diligenza dell'intimante che ha eseguito le ricerche del domicilio del conduttore, quest'ultimo si è allontanato per una destinazione sconosciuta, mettendosi volontariamente nella condizione di non poter ricevere utilmente l'avviso ex art. 660 c.p.c. Pertanto, non è mancata l'opinione di chi ha ritenuto che l'omesso avviso di cui all'art. 660 cit. non costituisca irregolarità della notifica allorquando l'omissione dipenda da fatto del conduttore. Anche la giurisprudenza di merito si è espressa sul punto, ed in proposito si rammenta la pronunzia della Pretura di Roma del 20.03.1997. In tale provvedimento giudiziario si è rimarcato come la notifica dell'intimazione di sfratto, effettuata secondo le modalità previste per le persone di residenza, dimora e domicilio sconosciuti, fosse incompatibile con la struttura del procedimento di convalida, ma tuttavia idonea, esaurita la fase sommaria, ad introdurre validamente un giudizio di cognizione ordinario in punto di risoluzione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento del canone pattuito. Il Pretore di Roma, inoltre, ha evidenziato che, ricorrendo tale forma di notificazione, il
Giudice non fosse legittimato ad emettere il provvedimento di convalida, a meno che l'intimato si presenti in udienza e non si opponga, ma fosse tenuto a trasformare il rito per consentire lo svolgimento della fase di merito ordinaria e decidere con sentenza sulla domanda spiegata. A conferma di quanto sopra, si rammenta la sentenza del Tribunale di Roma del 30.06.1984, la quale, alla luce di quanto disposto dall'art. 668 c.p.c., dopo aver considerato che l'intimazione di sfratto era stata convalidata in assenza dell'intimato e che vi era la fondata probabilità che l'intimato non avesse avuto conoscenza dello speciale procedimento di sfratto, ha statuito che quest'ultimo è legittimato ad esperire il rimedio dell'opposizione tardiva. In particolare, questa forma di opposizione deve ritenersi ammissibile ove all'intimato era stato notificato l'atto introduttivo ai sensi dell'art. 143 c.p.c., cosicché egli non aveva avuto effettiva conoscenza dell'udienza di convalida. Pertanto, poiché la notifica effettuata nel rispetto dell'art. 143 c.p.c. costituisce solo una finzione legale di conoscenza, nell'ipotesi di trasferimento del conduttore per un luogo ignoto, si ritiene che non possa azionarsi lo speciale procedimento di convalida di sfratto. Infatti, ai sensi dell'art. 663 c.p.c. il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione se risulta o appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa. Occorre, pertanto, fare ricorso all'ordinario procedimento di cognizione, ove trovano applicazione le norme generali in tema di notificazioni.
A seguito del mutamento del rito e del tentativo negativo di mediazione obbligatoria, dunque, esaminando la domanda principale di parte attrice nella fase a cognizione ordinaria, si evidenzia che la stessa è fondata. Invero, parte attrice ha fornito in giudizio la prova documentale dell'esistenza del contratto di locazione stipulato inter partes, da cui scaturisce l'obbligazione principale del conduttore, odierno convenuto, di corrispondere il pattuito canone mensile al locatore. Il ritardo del conduttore nel pagamento del canone, protrattosi per più di venti giorni rispetto alla scadenza pattuita, deve essere valutato alla luce dei criteri dell'art. 5 della Legge n. 392/1978, e dall'interesse del locatore al puntuale adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione come grave inadempimento idoneo alla declaratoria di risoluzione del contratto di locazione.
Incombeva, pertanto, in capo alla parte convenuta l'onere di contestare quanto sopra assunto, nonché di fornire la prova di vicende estintive del rapporto obbligatorio intercorrente tra le parti. In tal senso, invece, nulla è stato dimostrato né semplicemente dedotto.
La domanda di parte attrice di risoluzione del contratto di locazione deve essere accolta perché il comportamento delle odierne parti conduttrici convenute costituisce un inadempimento grave ed importante. Il mancato pagamento dei canoni, nel termine indicato nel contratto, ravvisa un comportamento che assume il carattere della gravità che giustifica la risoluzione del rapporto locatizio per inadempimento del conduttore. In tema di locazione, il pagamento dei canoni costituisce una delle obbligazioni primarie ed essenziali che incombono sul conduttore, per cui l'omesso pagamento alle scadenze incide su tutta l'economia del contratto stesso e rende inutile una valutazione specifica della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto. L'orientamento prevalente, avallato più volte dalla Corte di Cassazione (ex multis, sent. n. 15659/2011, nonché dalle
SS.UU. n. 13533/2001), afferma che "in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento".
Nel caso di specie, parte attrice intimante ha dedotto il proprio titolo sul bene locato, dichiarando che la morosità persiste. Nessuna situazione di forza maggiore può essere dedotta in favore della parte conduttrice convenuta, soprattutto in considerazione del fatto che la disponibilità dell'immobile locato
è rimasta in capo alla parte conduttrice, non avendo quest'ultimo offerto la restituzione delle chiavi, senza nulla corrispondere sinallagmaticamente.
Sul punto, infatti, la Corte di legittimità ha avuto modo di statuire che:
"sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede" (Cass. n. 22039/2017).
Peraltro, la Suprema Corte si è, peraltro, chiaramente espressa nel senso di considerare illegittima l'autoriduzione del canone prima dell'instaurazione del giudizio per la sua determinazione, ferma la necessità di valutare l'interesse del locatore a ricevere il canone mensilmente sino alla nuova determinazione giudiziale. Diversamente, tale comportamento costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, il quale concreta un inadempimento che, in relazione alla sua qualificazione in termini di importanza, è idoneo a produrre effetti solutori (Cass. 28.07.2004 n. 14234; Cass.

3.12.2002 n. 17161; Cass.
SSUU 23.10.1984 n. 5384).
Il contratto vien quindi risolto per grave inadempimento di parte conduttrice con condanna al rilascio. Nel caso di specie, dunque, la morosità persiste e non si comprende sul pagamento di quale canone di locazione può fare affidamento il locatore.
Pertanto, gli inadempimenti autonomamente decisi da parte conduttrice non possono certo essere giustificati. Conseguentemente, si accoglie la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento di parte conduttrice, condannando quest'ultima al rilascio dell'immobile meglio descritto in atti, libero da persone e cose entro il 30 maggio 2025, e condannando parte convenuta al pagamento dei canoni scaduti e non onorati, pari ad € 8.800,00 come da ultima memoria difensiva di parte attrice, oltre interessi legali ed ulteriori indennità di occupazione pari al canone di locazione sino all'effettivo escomio, nonché a rimborsare le spese di lite, tutto come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
Accoglie la domanda principale di parte attrice e dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes per l'immobile sito in Brescia alla via Bonsignori 18/20 per grave inadempimento di parte conduttrice e , e fissa per Controparte_2 Controparte_1
l'escomio la data del 30 maggio 2025.
Condanna parte convenuta e Controparte_2 [...]
al pagamento della somma di € 8.800,00 oltre interessi CP_1
legali, a titolo di canoni scaduti e non onorati, oltre al pagamento delle successive indennità di occupazione pari al canone locativo sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Condanna altresì parte convenuta e Controparte_2 [...]
a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si CP_1
liquidano in complessivi € 3.000,00 per le fasi giudiziali espletate e per la fase di mediazione, oltre rimborso forfetario 15%, anticipazioni giudiziali e costi documentati per la mediazione, CPA e IVA, come per legge.
Così deciso in Brescia, 28/04/2025
Il Giudice Onorario del Tribunale
Dott. Antonio Cocchia