N. R.G. 6066/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
nella persona del Giudice monocratico, dott.ssa Fulvia Esposito, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 6066 del Ruolo Generale degli Affari Civili dell'anno 2024, vertente
TRA
, C.F. , con il patrocinio dell'Avv. Maria Nucifora, Parte_1 C.F._1 giusta procura in atti
- attrice
E
, C.F. , con il patrocinio dell'Avv. Greta Perfetti, Controparte_1 C.F._2 giusta procura in atti
- convenuto
OGGETTO: occupazione senza titolo di immobile;

CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, parte attrice adiva l'intestato Tribunale chiedendo di “A) accertata la proprietà dell'immobile in capo alla signora e conseguentemente Parte_1 l'illegittima occupazione da parte del IG. condannare il IG. Controparte_1 P_
alla immediata restituzione dello stesso immobile, libero di persone e cose, e con ogni onere e
[...] spesa a carico del medesimo;
B) in ogni caso, per i motivi esposti in narrativa, condannare il IG.
al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. e al pagamento dell'indennità di Controparte_1 occupazione nella misura di euro 4.800,00 alla data di notifica della presente citazione, salvo ulteriori importi maturandi, o comunque nella somma maggiore o minore da accertarsi in corso di causa, oltre gli interessi legali di cui all'art. 1284 comma IV. c.c. e rivalutazione, dal dì del dovuto fino all'effettiva pagina 1 di 7 liberazione; C) in subordine, per i motivi esposti in narrativa, condannare il IG. Controparte_2 al pagamento dell'indennizzo ex art. 2041 c.c. da quantificarsi sempre in via equitativa o, comunque, in corso di causa;
E) in ogni caso, con vittoria di compensi, oltre esborsi e rimborso forfettario delle spese come per legge”.
Nella specie, la – premesso di essere proprietaria dell'immobile ubicato in Roma, alla Parte_1 Via Enrico Cialdini, n. 14 scala A, piano III, interno 5, nel quale viveva il figlio fino CP_3 alla di lui morte avvenuta il 03 maggio 2023 – esponeva:
- che, in data 16 dicembre 2020, il IG. depositava domanda di dichiarazione di Controparte_1 residenza nell'immobile sopraindicato e, in virtù di tale istanza, la Polizia locale del Comune di Roma eseguiva un sopralluogo per “iscrizione anagrafica”, a seguito del quale accertava che il IG.
abitava in Via Enrico Cialdini, che l'alloggio era anche abitato dal figlio della IG.ra P_
, e che il vi permaneva quale “ospite”; Parte_1 CP_3 P_
- che, in data 03 maggio 2023, il figlio della IG.ra veniva a mancare e, dopo la morte, ella Parte_1 invitava ripetutamente il IG. a rilasciare l'immobile, senza ottenere alcun risultato;
P_
- che, in data 20 giugno 2023, la IG.ra depositava presso il Municipio “Roma 1 centro” la Parte_1 richiesta di cancellazione anagrafica del IG. dall'indirizzo di Via Enrico Cialdini, n. P_ 14, con Protocollo CA/2023/121784, sollecitandone la lavorazione a mezzo del proprio procuratore con pec del 02 ottobre 2023;
- che l'Ufficio “cambi di residenza” del Comune di Roma riscontrava il sollecito, rispondendo che
“… la pratica è stata lavorata, è stata aperta una procedura di irreperibilità ma poi successivamente chiusa per ritorno positivo dell'accertamento della polizia locale …”;
- che, in data 04 ottobre 2023, il procuratore della depositava domanda di cancellazione Parte_1 anagrafica del IG. al Municipio Roma 1, dichiarando di volere revocare Controparte_1 l'“ospitalità”, trasmettendola per conoscenza all'ufficio cambi di residenza;

- che la IG.ra oltre a depositare le suddette istanze presso gli uffici del Comune di Roma, Parte_1 invitava il IG. a liberare l'immobile per il venir meno di qualsiasi titolo di P_ legittimazione sia con raccomandata A/R del 17 luglio 2023, restituita al mittente per compiuta giacenza, sia con raccomandata A/R del 26 settembre 2023, anche quest'ultima restituita al mittente per compiuta giacenza;

- che vanamente era stata esperita la procedura di mediazione, vista la mancata partecipazione del
, il quale continuava ad occupare l'immobile abusivamente e senza versare alcun P_ corrispettivo.
Pertanto, deduceva:
- che, a far data dal 17 luglio 2023, il IG. sta occupando illegittimamente Controparte_1
l'immobile di proprietà della IG.ra , in assenza di contratto di locazione o di Parte_1 comodato o altro titolo;

- che l'occupazione è a tutt'oggi perdurante, nonostante le numerose diffide e istanze anche di cancellazione dall'anagrafe della popolazione residente per il venir meno della ospitalità;
- che la condotta illegittima del IG. , il quale abita all'interno di un immobile di P_ proprietà altrui, integra la fattispecie di cui all'art. 2043 c.c. e, in particolare, il danno subito dall'attrice – la quale ha interesse alla liberazione e restituzione dell'appartamento e di quanto in esso custodito – consiste nella lesione del diritto di proprietà e nell'utilizzo e godimento di una res senza il consenso del proprietario, da cui consegue il diritto dell'attrice a vedersi corrisposta un'indennità di occupazione, da quantificare in euro 800,00 mensili con riguardo all'intero periodo di occupazione abusiva.
pagina 2 di 7 Con decreto in data 08.05.2025, veniva dichiarata la contumacia del convenuto ed erano assegnati i termini ex art. 171-ter c.p.c., con rinvio della causa all'udienza del 12.07.2024.
Nelle more, con comparsa di costituzione del 26.06.2024, si costituiva in giudizio il convenuto chiedendo di “➢ nel merito, rigettare la domanda attrice, in quanto infondata in fatto ed in diritto;
➢ sempre nel merito in subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda attorea, sospendere l'esecutività di qualsivoglia procedimento per il termine di 18 mesi ovvero per il diverso periodo che sarà ritenuto congruo in corso di giudizio, a motivo della grave situazione clinica in cui versa il IG. ; ➢ in ogni caso, con vittoria di spese e compensi di lite”. P_
In proposito, il – premesso di risiedere formalmente presso l'immobile di Via Cialdini P_ a far data dal dicembre 2020, come riportato dalla stessa parte attrice – esponeva:
- che il motivo della coabitazione con il IG. era lo svolgimento – sia pure in nero – CP_3 dell'attività di badante convivente in favore del figlio della IG.ra già a far data dal 01 Parte_1 gennaio 2012 e sino al decesso di quest'ultimo, come emerge dalla dichiarazione di residenza, sottoscritta dall'odierna attrice e dalla stessa prodotta;

- che, a seguito del decesso del IG. egli non aveva ricevuto alcun atto ovvero CP_3 comunicazione di intervenuta cessazione del rapporto in essere, con conseguente infondatezza della pretesa assenza di titolo legittimante l'occupazione dell'immobile.
Quindi, deduceva:
- che il rapporto di lavoro con il badante prosegue in capo agli eredi finché questi non manifestino l'intenzione di risolverlo, persistendo, dunque, medio tempore il diritto a rimanere nell'appartamento ove si è prestata assistenza;

- che, pertanto, non è dovuta alcuna indennità di occupazione, né trova fondamento la richiesta di risarcimento del danno, attesa la piena legittimità dell'occupazione.
Rappresentava, inoltre, di versare in condizioni di salute particolarmente critiche, con conseguente impossibilità a reperire un nuovo alloggio e, per tale ragione, chiedeva il differimento di qualsivoglia procedura esecutiva volta al rilascio dell'immobile.
In esito all'udienza di prima comparizione delle parti del 12.07.2024 (rinviata d'ufficio per l'incombente al 24.10.2024), con ordinanza resa in data 08.11.2024 – revocata preliminarmente la contumacia del convenuto;
ritenuta l'inammissibilità delle richieste istruttorie della parte attrice e non accoglibile l'istanza di immediato rilascio ex art. 186-quater c.p.c. giacché coincidente con il merito del giudizio;
riservata, inoltre, alla decisione ogni valutazione in merito all'utilizzabilità e rilevanza della documentazione prodotta dal convenuto – veniva fissata l'udienza del 19.06.2025 per la rimessione della causa in decisione, previa assegnazione dei termini ex art. 189 c.p.c. di giorni 60-30-15.
Con ordinanza del 16.09.2025, ritenuta l'insussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'istituto della sospensione ex art. 295 c.p.c. invocata dal convenuto nelle memorie ex art. 189 c.p.c., la causa veniva trattenuta in decisione.
2. Preliminarmente, si conferma quanto già disposto nell'ordinanza dell'08.11.2024 circa l'inammissibilità delle istanze istruttorie della parte attrice per le ragioni ivi esposte.
Quanto, poi, all'utilizzabilità della documentazione depositata dalla parte convenuta in allegato alla comparsa di costituzione del 26.06.2024 e alla nota non autorizzata del 23.10.2024 (rispettivamente: pagina 3 di 7 certificati medici di degenza – recanti data successiva alla ricezione dell'atto di citazione: cfr. esiti notifica del 29.02.2024 – e verbale per il riconoscimento dell'invalidità civile), è sufficiente osservare che la costituzione del è avvenuta dopo la scadenza del termine per il deposito delle P_ memorie ex art. 171-ter c.p.c. (cfr. Cassazione civile sez. II, 03/01/2024, n. 108: La costituzione tardiva consente la produzione di documenti nuovi limitatamente a quelli per i quali non sia intervenuta la decadenza processuale - “In tema di processo civile, la costituzione tardiva ex art. 293 c.p.c., consente al contumace la produzione di documenti nuovi limitatamente a quelli per i quali, al momento del loro deposito, non sia intervenuta la relativa decadenza processuale e dunque senza la necessità di invocare l'art. 294 c.p.c., il quale, diversamente, consente al contumace di essere rimesso in termini rispetto ad attività che gli sarebbero precluse, dimostrando la sussistenza di un impedimento a lui non imputabile”), peraltro in assenza di istanza di rimessione in termini ex artt. 153 e 294 c.p.c. (cfr. in particolare Cassazione civile sez. II, 17/02/2025, n. 4034: La rimessione in termini presuppone che la parte incorsa nella decadenza per causa ad essa non imputabile si attivi con tempestività - “L'istituto della rimessione in termini, ex art. 153, comma 2, c.p.c., presuppone che la parte incorsa nella decadenza per causa ad essa non imputabile si attivi con tempestività e, cioè, in un termine ragionevolmente contenuto e rispettoso del principio della durata ragionevole del processo”), con conseguente operatività delle preclusioni di rito;
si tratta, in ogni caso, di documentazione non dirimente ai fini della decisione per le ragioni che si esporranno nel prosieguo.
Va anche confermata la decisione sul diniego della sospensione del giudizio ex art. 295 c.p.c. – richiesta dal convenuto in considerazione della pendenza di una controversia fra le parti innanzi al Giudice del lavoro per l'accertamento del rapporto di lavoro subordinato del quale badante P_ del figlio della – in ragione della radicale insussistenza dei presupposti di legge, con Parte_1 particolare riguardo alla mancanza di pregiudizialità tecnica tra i due giudizi (cfr. Cassazione civile, sez. II, 17/02/2025, n. 3983: “La sospensione necessaria del processo si applica quando l'esito di un altro processo influisce sulla decisione del processo in corso - “L'istituto della sospensione necessaria del processo trova il suo fondamento giuridico nell'art. 295 del codice di procedura civile. Tale misura sospensiva viene adottata in presenza di un'altra causa dalla quale dipende la decisione del processo in corso, e si verifica nelle ipotesi in cui l'altra causa ha natura pregiudiziale nel senso più ristretto del termine. Più precisamente, l'esito del processo pregiudicante è tale da assumere rilevanza di giudicato nell'ambito del processo pregiudicato, esercitando un effetto vincolante che influenza direttamente la soluzione della controversia pendente. Questo si verifica ad esempio quando un giudizio dipende dall'accertamento di una situazione sostanziale che costituisce il fatto base di un'altra causa, o che comunque rappresenta un elemento decisivo per la stessa. La sospensione diviene uno strumento essenziale per ottenere l'uniformità dei giudicati tra diverse cause connesse, per assicurare che la risoluzione di una non confligga o non pregiudichi l'esito dell'altra. Il giudice, dunque, nell'interesse della giustizia e della coerenza degli ordinamenti giuridici, deve vigilare sull'opportunità di adottare tale provvedimento in modo da garantire che il "thema decidendum" del processo soggetto a pregiudizio sia determinato dalla decisione definita in altro processo che pregiudica il primo nel merito”).
3. Nel merito, le domande proposte dalla parte attrice meritano accoglimento nei limiti e per i motivi di seguito esposti.


3.1. Domanda di rilascio
Nella prospettazione del convenuto, la ragione della coabitazione con il figlio dell'attrice va rinvenuta nello svolgimento, in favore di questi, dell'attività di badante convivente a far data dal 01 gennaio 2012 e sino al decesso di quest'ultimo: in sostanza, il ha asserito la piena P_ legittimità della permanenza all'interno dell'immobile di proprietà della sia perché egli non Parte_1 pagina 4 di 7 avrebbe mai ricevuto alcuna comunicazione di intervenuta cessazione del rapporto di lavoro, sia perché il rapporto di lavoro proseguirebbe in capo agli eredi fino ad eventuale manifestazione contraria da parte dei medesimi;
in altri termini, ha esposto che, non essendo mai intervenuta alcuna comunicazione di cessazione del rapporto di lavoro dopo il decesso del figlio dell'attrice, il rapporto è proseguito in capo agli eredi, persistendo, dunque, medio tempore anche il diritto a permanere presso l'immobile ove egli ha prestato l'attività lavorativa.
Sintetizzando, il convenuto ha dedotto che il titolo giustificante l'occupazione dell'immobile oggetto di causa sarebbe lo svolgimento dell'attività di badante convivente in favore del figlio dell'attrice, che comporterebbe necessariamente il diritto alla permanenza nell'alloggio ove è stata prestata l'assistenza; ha ulteriormente dedotto che tale diritto non viene meno automaticamente con il decesso dell'assistito (nella fattispecie: 03.05.2023, come da certificato di cui all'all. 2 citazione), ma prosegue fino alla formale risoluzione del rapporto da parte degli eredi, secondo i principi generali in materia di rapporti di lavoro domestico;
sicché, ha argomentato ancora il convenuto, non avendo egli mai ricevuto alcuna formale comunicazione di fine rapporto, egli conserverebbe il diritto di permanere nell'immobile, vista la prosecuzione del rapporto di lavoro.
La prova documentale di quanto esposto sarebbe la “dichiarazione di residenza” del 16.02.2020 depositata da parte attrice (cfr. all. 3 citazione), dalla quale deve ricavarsi non solo la residenza del convenuto presso l'immobile oggetto di causa, ma anche lo svolgimento dell'attività lavorativa quale badante.
Orbene, tali assunti sono sforniti di adeguato supporto documentale, non avendo il convenuto offerto, nel presente giudizio, sufficienti elementi – diversi dalla formale residenza nell'immobile (non contestata) – dai quali ricavare anche lo svolgimento dell'attività di badante in favore del IG. CP_3
. Non depone, invero, univocamente in tal senso la dichiarazione di cui all'allegato 3 dell'atto
[...] di citazione, a firma del . In ogni caso, i principi lavoristici richiamati dal convenuto (in P_ particolare quello per cui la morte del datore di lavoro non determina automaticamente l'estinzione del rapporto, che può proseguire in capo agli eredi, finché questi non manifestino espressamente l'intenzione di risolverlo) non si attagliano al caso di specie, non essendovi prova del contratto/rapporto di lavoro e, comunque, avendo la espressamente manifestato l'interesse all'interruzione di Parte_1 qualsivoglia relazione con il , con conseguente illegittimità della permanenza del convenuto P_ nell'immobile quantomeno a far data dal momento in cui tale dissenso è stato espresso dalla proprietaria (ossia luglio 2023, come si ricava dalla prima raccomandata inoltrata al al fine P_ del rilascio, nuovamente inviata anche nel mese di settembre 2023, di pari passo con le richieste di cancellazione anagrafica e di revoca dell'ospitalità presentate dalla al Comune di Roma); Parte_1 soprattutto, l'eventuale (dedotta) prosecuzione del rapporto di lavoro – che, comunque, non appare ricorrere nel caso in esame – non può più giustificare la permanenza del convenuto all'interno dell'immobile, palesemente invito domino e in assenza di titolo legittimante.
Dunque, premesso che non risulta documentata l'esistenza di un regolare contratto di lavoro fra le parti (circostanza pacifica anche per il convenuto, il quale ha fatto riferimento ad un rapporto “in nero”), si osserva che, anche a voler ritenere che vi fosse un rapporto non contrattualizzato, ai fini che rilevano in questo procedimento è comunque priva di pregio la tesi che ne vorrebbe ricavare la prosecuzione, in esito alla morte dell'assistito, dalla mancata espressa risoluzione da parte degli eredi e da tale prosecuzione finanche far discendere il diritto a permanere all'interno di un immobile (diverso, peraltro, da quello dell'erede con cui il dedotto rapporto lavoristico sarebbe dovuto continuare) contro la manifestata volontà del proprietario.
Ciò detto, la legittimazione all'azione esercitata – che ha natura sostanzialmente rivendicatoria, in pagina 5 di 7 quanto l'attrice ha agito per il rilascio dell'unità immobiliare non in relazione ad un precorso rapporto contrattuale con la controparte, ma deducendo a sfavore di quest'ultima la mancanza di titolo per la detenzione (cfr. Cass. S.U. n. 7305/2014; cfr. anche Cass. n. 1210/2017) – è suffragata, quanto alla proprietà della (non contestata dal convenuto) dall'atto notarile di vendita dell'immobile (cfr. Parte_1 all. 1 citazione).
Per ciò che attiene all'occupazione da parte del convenuto e alla carenza di titolo legittimante, si richiama quanto già osservato, aggiungendo che la permanenza abusiva trova riscontro nelle raccomandate con le quali la parte attrice ha chiesto il rilascio dell'immobile nel luglio e nel settembre 2023 (cfr. all. 9 e 10 citazione), nonché nella richiesta di cancellazione anagrafica del convenuto del giugno 2023 e di revoca dell'ospitalità dell'ottobre 2023 (cfr. all. 4 e 7 citazione).
Pertanto, in accoglimento della domanda di parte attrice, il convenuto va condannato all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, libero da persone e/o cose.
In proposito, si rileva l'insussistenza, nel caso di specie, dei presupposti normativi che prevedono la possibilità di procrastinare l'ordine di rilascio, con conseguente rigetto della richiesta di
“sospensione dell'esecutività” avanzata dal convenuto precipuamente in considerazione delle proprie condizioni di salute – ragione per la quale non sono dirimenti ai fini della decisione i documenti depositati dal con la comparsa di costituzione e la successiva nota in vista dell'udienza di P_ prima comparizione.
3.3. Domanda di risarcimento del danno
Considerata l'indubbia assenza di titolo in capo al convenuto a permanere all'interno dell'immobile, è riconoscibile in favore dell'attrice un danno risarcibile per l'illegittima occupazione di cui occorre quantificare la misura.
In proposito, si rammenta che, con un recente intervento nomofilattico (Cass. S.U. n. 33645/2022), la Suprema Corte, a fronte di precedenti oscillazioni interpretative, ha avuto modo di precisare che, nelle fattispecie di occupazione abusiva di immobili, chi agisce per il risarcimento (del danno emergente) ha l'onere di allegare e, in caso di contestazione (specifica) ad opera della controparte, di provare (anche mediante nozioni di fatto di comune esperienza o presunzioni semplici) la “concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa”; se, invece, si agisce per il risarcimento di un mancato guadagno, l'onere di allegazione e di prova ha ad oggetto gli specifici pregiudizi subiti, “fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato”.
Nel caso di specie, le deduzioni di parte attrice delineano il risarcimento di un danno emergente (e non di un lucro cessante, giacché parte attrice non ha fatto riferimento a specifiche opportunità di locazione e/o vendita a valori superiori a quelli di mercato, anzi espressamente richiamati) e, al contempo, soddisfano l'onere di allegazione e prova di una concreta e perduta possibilità di esercizio del godimento.
Ricorrono, dunque, in linea con i criteri dettati dalla giurisprudenza di legittimità, gli estremi per la risarcibilità di un danno emergente da lesione di concreta possibilità di godimento indiretto, per il periodo di detenzione sine titulo dell'appartamento.
L'importo del risarcimento – da determinarsi in via equitativa e da commisurare al canone locativo pagina 6 di 7 di mercato dell'immobile in esame (come confermato dalla richiamata Cass. S.U. n. 33645/2022) – deve, tuttavia, essere ridotto rispetto alla domanda.
In particolare, non emergendo ragioni contrarie, può fondatamente farsi riferimento alle quotazioni di zona dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite e documentate dalla parte attrice (cfr. all. 13 citazione) nei valori minimi;
considerati la rendita catastale, l'ampiezza, i vani e la posizione dell'immobile come da atto notarile di vendita (cfr. all. 1 citazione), è ragionevole pervenire ad un canone figurativo pari ad euro 600,00 mensili.
Per esigenze di oggettività, la decorrenza della detenzione risarcibile va fissata dal mese di luglio 2023, data dell'inoltro della prima raccomandata con cui la parte attrice ha formalmente intimato il rilascio. Ad oggi si tratta di un periodo ammontante a 26 mesi.
Deve, pertanto, computarsi una somma complessiva di € 15.600,00.
Su tale somma spettano alla parte attrice gli interessi legali, con decorrenza riferita a ciascuna mensilità (cfr. Cass. n. 11736/2013) a partire da luglio 2023, sino al soddisfo.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza della parte convenuta;
la liquidazione, come da dispositivo, è operata sulla base dei parametri regolamentari di riferimento di cui al D.M. n. 55/2014, e successive modifiche intervenute, in funzione del valore della domanda, dell'attività processuale svolta, della tipologia di questioni in fatto e in diritto trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone:
1) dichiara che parte convenuta occupa senza titolo alcuno l'immobile sito in Roma, alla Via Enrico Cialdini, n. 14 scala A, piano III, interno 5, e, per l'effetto, condanna parte convenuta al rilascio immediato dell'immobile stesso libero da persone e/o cose;

2) condanna parte convenuta a corrispondere a parte attrice a titolo risarcitorio per l'abusiva occupazione dell'unità immobiliare oggetto di causa l'importo di € 15.600,00, oltre interessi come in motivazione;

3) condanna parte convenuta al pagamento delle spese processuali della parte attrice, che liquida in complessivi € 2.200,00 per compensi professionali, oltre oneri di legge se dovuti.
Roma, 29.09.2025
Il Giudice
Fulvia Esposito



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