Tribunale Ordinario di Siena
Causa R.G. 178 /2021 Oggi 14 luglio 2025 alle ore 11,00 innanzi al giudice o.p. Dott.ssa HI LA
Scarselli, mediante l'applicativo “Teams”, sono comparsi: gli Avv.ti. Luca Ercoli e
Rebecca Mori, noti all'Ufficio per la parte attrice e l'Avv. Raffaele Borrello, noto all'Ufficio, per la parte convenuta e l'Avv. Paolo Lorenzini, noto all'Ufficio, per il terzo chiamato ed alle ore 11,07 compaiono anche gli Avv.ti Giovanni CP_1
Con Bottazzoli e Mariachiara Brunetti, noti all'Ufficio, per la terza chiamata . I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del Giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza.
Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni e discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti depositati ed a tutto quanto ivi dedotto, eccepito, rilevato, contestato, richiesto e concluso, anche in via preliminare o pregiudiziale, nonchè istruttoria, contestando ed opponendosi alle avverse difese e pretese tutte anche, in via preliminare o pregiudiziale, nonchè istruttoria, insistendo per l'accoglimento della propria domanda ed il rigetto di quella avversaria. In punto di spese e per la quantificazione delle stesse l'Avvocato Borrello insiste per la condanna come da nota spese depositata, mentre gli altri procuratori sul punto si rimettono a giustizia.
Inoltre, l'Avv. Borrello fa presente che nella nota spese è sfuggita l'indicazione di
€.518,00 quale contributo spese ai fini della chiamata in causa chiedendo che detto importo venga aggiunto alle spese già documentate. I difensori chiedono di essere esonerati dal presenziare alla lettura del dispositivo. Il giudice prende atto, autorizza quanto richiesto e si ritira in camera di conSIlio (poi sospesa dalle ore 12,29 alle ore
1 12,46 per causa R.G. 2245/22, ancora sospesa dalle ore 12,59 alle ore 13,52 per cause R.G. 528/23, 1656/24 e 1369/08 ex , di nuovo sospesa dalle ore CP_3
14,29 alle ore 14,53 per causa R.G. 1031/25) per la decisione della causa, precisando che provvederà a dare lettura del dispositivo, anche in assenza delle parti, mediante deposito della sentenza in PCT dandone atto a verbale con indicazione dell'orario di deposito. Su invito del Giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente fino a questo momento (ore 11,17).
Alle ore 20,12 il giudice anche in assenza delle parti procede a dare lettura del dispositivo e del verbale di udienza mediante deposito in PCT come emerge dall'orario di deposito stesso. Verbale chiuso alle ore 20,13
Il Giudice
Dott.ssa HI LA Scarselli
T
Tribunale Ordinario di Siena
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Siena , in composizione monocratica, in persona della
giudice o.p. dott.sa HI LA Scarselli , ha pronunciato la seguente

SENTENZA EX ART. 281 SEXIES C.P.C. nella causa civile iscritta al n° 178 /2021 R.G.A.C., Oggetto: Vendita di cose immobili
2
promossa da:
e , residenti in [...], entrambi rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2
dagli avvocati Luca Ercoli e Rebecca Mori ed elettivamente domiciliati presso e nel loro studio in Siena, Via Montanini n. 54, per procura allegata all'atto di citazione
PARTE ATTRICE
contro
e quali eredi di , Controparte_4 CP_5 Persona_1
residenti il primo in Siena e la seconda in San Rocco a Pilli (SI), e CP_6
, in proprio e quali eredi di , residente la CP_7 Persona_1
prima a San Giovanni Valdarno e la seconda a Castelnuovo DE (SI), tutti rappresentati e difesi dagli avvocati Antonella Caldelli e Raffaele Borrello ed elettivamente domiciliati presso e nel loro studio in via Giuseppe Garibaldi 43,
Siena, come da procura allegata all'atto di costituzione nel procedimento riassunto
PARTE CONVENUTA
in contraddittorio con
residente in [...], rappresentato e difeso dall'avvocato Paolo Controparte_8
Lorenzini ed elettivamente domiciliato presso e nel suo studio in Siena, via di Porta
Giustizia n. 21, come da procura allegata alla comparsa di costituzione

CP_9
con la chiamata in causa di
con sede in Milano, in persona del legale rappresentante pro Controparte_10
tempore rappresentato e difeso dagli avvocati Giovanni Bottazzoli e Mariachiara
Brunetti ed elettivamente domiciliato presso e nel loro studio in Milano, viale Monza
n. 156, come da procura allegata all'atto di costituzione
3 TERZA CHIAMATA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_2 Parte_1
hanno convenuto in giudizio e Persona_1 CP_6 CP_7
per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni:” Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, - accertato il grave inadempimento contrattuale delle convenute, consistito nell'aver venduto agli attori, giusto contratto ai Rogiti del Notaio n. di repertorio Per_2
47076 e n. di raccolta 23327 di data 19/09/2014, un bene privo delle qualità dichiarate con conseguente configurazione di un aliud pro alio nella compravendita dell'immobile sito in Comune di
Sovicille, Loc. San Rocco a Pilli, Via Strada n. 130, - condannare in solido tra di loro le Sig.re
, e al risarcimento dei danni subiti dagli attori e Controparte_11 CP_6 CP_7
quantificati in complessivi €. 44.782,90, o quella maggiore o minore somma che dovesse risultare di giustizia e/o ragione, di cui € 29.782,90 pari alla differenza tra il prezzo corrisposto per l'acquisto dell'immobile ed il valore effettivo del medesimo alla luce delle reali caratteristiche dallo stesso possedute ed € 15.000,00 quale rifusione della somma che gli attori hanno dovuto riconoscere, in occasione della successiva vendita ai propri acquirenti, a titolo di indennizzo per effetto del derivato proprio inadempimento, consistito nel non aver potuto fornire il promesso certificato di abitabilità del bene compravenduto;
- con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio.”.
Si sono costituite in giudizio e Persona_1 CP_6 [...]
contestando recisamente le avverse domande ed insistendo per CP_7
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: ” Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Siena,
ogni diversa istanza disattesa e respinta per le causali tutte di cui in narrativa e per
quelle che dovessero emergere all'esito del giudizio così' provvedere: “In via
preliminare di rito accertare e dichiarare che le SI.re sono prive di Per_1
legittimazione passiva con conseguente pronuncia di estromissione delle convenute
4 dal presente giudizio e conseguente estinzione del procedimento incardinato e
condanna degli attori al pagamento di tutte le spese processuali ivi comprese quelle
ex art. 96 c.p.c.; Sempre in via preliminare, visti gli articoli 167 e 269 C.p.c.,
autorizzare la chiamata in causa del GE. nato a [...] il CP_12
27.01.1965 (C.F. ), con studio in Sovicille (SI), via Po n. 2 e CodiceFiscale_1
residente in [...] e, per l'effetto, differire la prima udienza di
comparizione per consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui
all'art.163 bis c.p.c. In via pregiudiziale accertare e dichiarare l'improcedibilità
dell'azione per le ragioni esposte in narrativa e, per l'effetto, sospendere il presente
giudizio in attesa dell'esperimento del tentativo di conciliazione della controversia
tra le parti in causa;
Nel merito rilevare la tardività dell'azione ai sensi dell'art.
1495 c.c. e, in ogni caso, rigettare tutte le domande proposte nei confronti delle
SI.re , , perché infondate in fatto Persona_1 CP_6 CP_7
ed in diritto, per le ragioni di cui in narrativa e, per l'effetto confermare che i SI.ri
e hanno acquistato l'immobile ben consapevoli del Parte_3 Parte_2
reale stato dello stesso, della rispondenza tra quanto rappresentato nelle planimetrie
con quanto affermato nel titolo di acquisto, come è evincibile dal rogito del Notaio
in Siena data 19.09.2014 (n. di repertorio 47076 e n. di raccolta Persona_3
23327) e dalla produzione documentale prodotta in atti da controparte, per le
ragioni di cui in narrativa;
In ogni caso rigettare ogni e qualsiasi domanda proposta
da parte attrice nei confronti delle SI.re , , Persona_1 CP_6 [...]
perché infondate in fatto ed in diritto, oltre che non provate e, per le ragioni CP_7
sopra esposte, condannare i SI.ri e ai sensi dell'art. 96 c.p.c. In via Pt_2 Pt_3
subordinata, in caso di accoglimento anche parziale della domanda attorea,
accertare e dichiarare il GE quale tecnico incaricato nel 2014 CP_12
5 dalla SI.ra , e precedentemente Persona_1 CP_6 CP_7
alla stipula del contratto di compravendita del 19.09.2014 intercorso con i SI.ri
e , tenuto a manlevare le stesse da ogni e qualsiasi Parte_3 Parte_2
conseguenza pregiudizievole derivante dal presente giudizio, con ogni
consequenziale pronuncia..”.
Autorizzata la chiamata in causa si è costituito in giudizio anche CP_8
contestando ed opponendosi alle avverse difese e pretese tutte, chiedendo
[...]
autorizzarsi la chiamata in causa della propri compagnia di assicurazione ed insistendo per l'accoglimento delle seguenti conclusioni “Voglia l'Ecc.mo Tribunale
di Siena, ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa, in accoglimento
delle deduzioni ed eccezioni premessa sollevate, respingere le domande avanzate
perchè infondate in fatto ed in diritto e sfornite di prova. In subordine: qualora
fossero accertate e ritenute sussistenti responsabilità di natura professionale in capo
al GE. condannare la compagnia a rilevare Controparte_8 CP_10
indenne il suddetto professionista dalle pretese delle controparti. Per effetto della
garanzia denominata TUTELA GIUDIZIARIA condannare la compagnia
[...]
a rilevare indenne il GE. delle spese legali e peritali che CP_10 Controparte_8
lo stesso dovrà sostenere per tutelare i propri diritti. In ogni caso, con vittoria di
spese, diritti ed onorari di causa.”
Autorizzata anche detta chiamata in causa si è costituita in giudizio anche in persona del legale rappresentante pro tempore, contestando ed Controparte_10
opponendosi alle avverse difese e pretese ed insistendo per l'accoglimento delle seguenti conclusioni “Piaccia al Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare:
Nel merito: rigettare le domande tutte ex adverso formulate perché infondate e/o
improvate in fatto ed in diritto per le motivazione esposte nel presente atto e
6 comunque perché illegittime e/o prescritte e/o decadute e/o infondate nella misura in
cui risulta l'applicabilità del disposto di cui all'art. 1227 c.c., comunque nel rispetto
delle quote di corresponsabilità di tutte le parti del presente processo, e
conseguentemente accertare e dichiarare la sussistenza e la misura della copertura
assicurativa in virtù della polizza prodotta e pertanto, ricondurre nell'alveo ed entro
i limiti della effettiva garanzia prestata la eventuale richiesta di manleva proposta
dall'assicurato tenuto altresì conto delle condizioni di polizza, ivi compresi
massimali, scoperti ed eventuali franchigie;
In ogni caso : con vittoria di spese,
diritti ed onorari di causa.”
Nelle more è deceduta come da certificato di morte Persona_1
in atti, ed il giudice ha dichiarato interrotta la causa, che successivamente è stata riassunta ad opera di parte attrice ed all'esito della riassunzione si sono costituiti anche e , quali eredi di Controparte_4 CP_5 Persona_1
unitamente a e in proprio e nella loro qualità. CP_6 CP_7
La causa è stata, quindi, istruita mediante produzione documentale ed espletamento di CTU, all'esito della quale, rigettate le ulteriori richieste istruttorie,
come da provvedimento ex art. 127ter c.p.c. del 13.04.2024 e ritenuta la causa pronta e matura per la decisione, è stata fissata udienza di precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 21 ottobre 2024 il giudice assegnatario della causa, ritenuto di poter decidere la stessa ex art. 281sexies c.pc., ha fatto precisare alle parti le conclusioni e rinviato per la discussione e decisione all'udienza del 14 luglio 2025,
assegnando termine per il deposito di eventuali note concesse anche ai fini della discussione.
A tale udienza la causa è stata discussa e, previa camera di conSIlio,
contestualmente decisa come di seguito illustrato.
7 MOTIVI DELLA DECISIONE
Breve riassunto dei fatti di causa
Nell'introdurre il giudizio parte attrice ha lamentato un grave inadempimento addebitabile alle convenute, che al momento della vendita dell'immobile con atto di compravendita del 19 settembre 2014 ai rogiti del Notaio detto immobile Per_3
sarebbe stato affetto da vizi insanabili e tali da costituire un aliud pro alio. Detti vizi,
poiché insanabili avrebbero compromesso la successiva vendita di detto immobile da parte degli odierni attori a terzi, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate.
Si sono costituite le convenute eccependo il difetto di legittimazione passiva in quanto parti estranee alla vicenda intercorsa tra e Parte_4
in considerazione del fatto che al momento della Controparte_13
compravendita intercorsa originariamente fra la parte attrice e le convenute di cui alla compravendita del 19.09.2014 con rogito del Notaio in Siena Persona_3
(n. di repertorio 47076 e n. di raccolta 23327) espressamente prevedeva :“la parte
acquirente assume sopra di se l'obbligo di eseguire le opere di adeguamento
impianti e di restauro, quali previste dai titoli abilitativi sopra richiamati, rilevando
indenni le venditrici da ogni conseguente obbligo, responsabilità e o molestia restando gli acquirenti obbligati all'ottenimento della certificazione di abitabilità.”.
Hanno, poi, eccepito l'improcedibilità della citazione per mancato espletamento della fase prodromica ostativa. Nel merito ha eccepito l'insussistenza dei vizi lamentati e l'insussistenza della garanzia ex art. 1490 c.c. come eccepita ex adverso, lamentando, altresì, l'errata qualificazione del danno, insistendo per la condanna ex art. 96 c.cp.. In subordine ed in denegata ipotesi di accoglimento ha
8 chiesto la chiamata in causa del GEetra per essere rilevate indenne da CP_1
qualsivoglia condanna in virtù della emananda sentenza.
Si è costituito il GE. eccependo l'intervenuta prescrizione ex art. CP_1
1495 c.c., l'insussistenza dei lamentati vizi, con conseguente infondatezza della domanda di parte attrice. Ha, poi, contestato la quantificazione del danno,
l'insussistenza del nesso causale fra il danno lamentato e l'attività svolta dal
GEetra Ha, infine, avanzato in denegata ipotesi di una qualche CP_1
condanna nei propri confronti, domanda di manleva verso la propria compagnia di assicurazione, chiedendo autorizzarsi a tal fine la chiamata in causa della stessa.
Si è costituita, infine, in persona del legale Controparte_10
rappresentante pro tempore, contestando la sussistenza dei vizi e danni lamentati dalla parte attrice, l'intervenuta prescrizione e nel caso di denegata condanna del proprio assicurato limitare la manleva alla stretta percentuale di responsabilità
accertata in capo al CP_1
Questi, in estrema sintesi, i fatti di causa.
Sulla sussistenza o meno dei vizi lamentati
La presente causa viene decisa in base al principio della questione più
liquida.
Emerge dalla espletata CTU, che sul punto è del tutto esaustiva e completa,
che sulla base di documentazione avente data certa i lamentati vizi addebitati alle convenute non sussistevano al momento della vendita intercorsa fra la parte attrice e le convenute di cui alla compravendita del 19.09.2014 con rogito del Notaio
[...]
in Siena (n. di repertorio 47076 e n. di raccolta 23327). Per_3
In particolare, osserva il CTU “Nello specifico rilevano che detti locali sono
stati sempre dichiarati come vani accessori e la destinazione a vano principale
9 (camera) veniva attribuita in concomitanza della presentazione della pratica edilizia
di fine lavori del 03-09-2014 protocollo 16155 nonostante l'assenza dei corretti
rapporti aereo-illuminanti dovuti alla presenza di finestre con dimensioni più
piccole di quelle dichiarate nella pratica.
Il sottoscritto CTU in considerazione che lo stato dei luoghi risulta
visibilmente modificato, con una importante diminuzione della superficie finestrata
di circa mezzo metro quadrato, allo stato attuale non può accertare la sussistenza o
meno delle difformità urbanistiche lamentate dagli attori alla data della
compravendita avvenuta il 19-09-2014 in quanto deve essere dimostrato quando le
dimensioni delle finestre sono state modificate…” (v. CTU pag. 9).
L'osservazione coglie nel segno va, infatti, evidenziato che parte attrice ha introdotto la causa assumendo di aver subito un danno a causa dei vizi da cui sarebbe stato affetto l'immobile già al momento della vendita ai rgiti Notaio ne Per_2
consegue che era precipuo onere probatorio gravante su detta parte provare che prima della vendita lo stato dei luoghi e dell'immobile era quello che si lamenta oggi in giudizio. Fermo ciò, va anche evidenziato, come il CTU rilevai che l'immobile de quo è stato oggetto di interventi modificativi successivi alla vendita ai rogiti Notaio rendendo impossibile accertare lo stato dei luoghi al Per_2
momento di detta vendita. Già tale circostanza comporta il rigetto della domanda attrice perché non provata.
Non solo ma il CTU evidenzia “…Premesso quanto sopra e volendo dare
una interpretazione alla documentazione presente agli atti recuperati presso
l'archivio comunale, presumo, che tale modifica sia stata effettuata dopo la
compravendita avvenuta il 19-09-2014 e probabilmente durante la ristrutturazione
effettuata dagli attori negli anni 2014- 2019.
10 Sono arrivato a tale considerazione in quanto :
- in data 03-09-2014 nell'ultima pratica edilizia presentata dalle SI.re
(convenute) e redatta del geom. (terzo chiamato) le Per_1 Controparte_8
finestre dei vani al piano secondo venivano dichiarate negli elaborati grafici
allegati con le dimensioni una di 0,95 x 1,50 e l'altra di 1,10 x 1,50.
- In data 10-12-2014, pertanto dopo l'atto di acquisto da parte degli attori,
nel deposito della CILA edilizia presentata da (attore) il tecnico Parte_2
incaricato per la ristrutturazione dell'appartamento, arch. Persona_4
dichiara negli elaborati grafici le finestre oggetto di causa con le dimensioni una
di 0,94 x 1,50 e l'atra di 1,11 x 1,50-
Tali misure delle finestre 0,94 x 1,50 e 1,11 x 1,50 rimangono invariate
negli elaborati grafici redatti sempre dall'arch. ed allegati sia Persona_4
nella SCIA del 30-05-2019 che nella fine lavori del 21-08-2019 depositati al
Comune di Sovicille da .. Esaminando inoltre le fotografie allegate CP_14
alle pratiche edilizie presentata dalle SI.re prima della compravendita si Per_1
rileva che le finestre sono in legno con avvolgibili così come lo sono nelle
fotografie allegate alla pratica edilizia CILA del 10-12-2014 presentata da
[...]
mentre le stesse attualmente si presentano in alluminio con persiane e Pt_2
quindi sostituite sicuramente dopo la compravendita del 19-09-2014……” (v.
CTU in atti)
Parte attrice non ha quindi assolto l'onere probatorio sulla stessa gravante in ordine all'an il che rende inutile procedere all'esame del quantum e la domanda deve essere integralmente rigettata e respinta perché non provata.
Il rigetto della domanda nel merito per mancato assolvimento dell'onere probatorio rende superflua l'analisi delle altre questioni
11 Sulle spese di lite
Le spese del giudizio seguono il principio della soccombenza e liquidate, fra parte attrice e parte convenuta in conformità alla nota spese depositata dall'Avv.
Borrello, verificatane la congruità alla luce dei parametri di cui al D.M. 147/22, quindi in complessivi €. 14.988,40, di cui €. 14.470,40 per onorari come da nota spese ed il resto per spese documentate in atti, oltre rimborso forfettario del 15%
IVA e CAP come per legge, se dovuti.
L'insussistenza in radice di quanto lamentato da parte attrice induce il giudice a condannare parte attrice anche al pagamento delle spese di lite nei confronti dei terzi chiamati, in considerazione del fatto che la chiamata in causa è stata necessitata dalle pretese avanzate immotivatamente da parte attrice, quindi condanna parte attrice al pagamento delle spese anche in favore di e di CP_1 Controparte_10
in persona del legale rappresentante pro tempore, liquidate, in assenza di nota spese,
sulla base dei parametri di cui al D.M. 147/22, ai medi di scaglione in considerazione del valore della causa come indicato in citazione e dell'attività processuale effettivamente espletata, quindi in €. 7.616,00 per onorari ex D.M., oltre rimborso forfettario del 15% IVA e Cap come per legge, se dovuti. Somma che parte attrice dovrà versare in favore di ciascun terzo chiamato e cui dovrà aggiungere la somma di €. 947,00, comprensiva di oneri, da versare in favore del terzo chiamato CP_1
per le spese sostenute e documentate per il proprio CTP.
Le spese di CTU, come liquidate in corso di causa, vengono definitivamente poste a carico della parte attrice con obbligo di rifondere alle altre parti quanto anticipato a tale titolo durante il giudizio.
Sulla richiesta condanna ex art. 96 c.p.c.
12 Rilevato che per decidere la causa è stato necessario disporre CTU non si ravvisano i presupposti per la richiesta condanna.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo:
- Rigetta la domanda di parte attrice in quanto non provata, come sopra motivato;

- visto l'art. 91 c.p.c. condanna parte attrice al pagamento in favore della parte convenuta delle spese di lite liquidate in complessivi €. 14.988,40,
di cui €. 14.470,40 per onorari come da nota spese ed il resto per spese documentate in atti, oltre rimborso forfettario del 15% IVA e CAP come per legge, se dovuti;

- visto l'art. 91 c.p.c. condanna parte attrice al pagamento in favore del terzo le spese di lite liquidate in complessivi €. 8.563,00, di cui CP_1
€. 7.616,00 per onorari ex D.M. 147/22 ed il resto per spese documentate in atti, oltre rimborso forfettario del 15% IVA e CAP come per legge, se dovuti;

- visto l'art. 91 c.p.c. condanna parte attrice al pagamento delle spese in favore della terza chiamata in persona del legale Controparte_10
rappresentante pro tempore liquidate in complessivi €. 7.616,00 per onorari ex D.M. 147/22, oltre rimborso forfettario del 15% IVA e CAP
come per legge, se dovuti;

- pone definitivamente a carico di parte attrice le spese di CTU e liquidate come in corso di causa con obbligo di rifondere alle altre parti quanto anticipato a tale titolo durante il giudizio;

13 - visto l'art. 52, comma V, D. Lgs. 196/03 dispone che la cancelleria, in caso di diffusione del presente provvedimento, diffusione per formazione della banca dati ovvero per gli obiettivi previsti dal PNRR, assuma provvedimenti/strumenti idonei ad omettere l´indicazione delle generalità
e degli altri dati identificativi degli interessati.
Siena lì 14 luglio 2025
Il giudice dott.ssa HI LA Scarselli
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