N. R.G. 1634/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli – Quarta Sezione Civile -, in composizione monocratica ed in persona della dott.ssa EN VA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 1634/2022, avente ad oggetto: responsabilità extracontrattuale.
TRA
(C.F.: ) nata a [...] il Parte_1 C.F._1
05.09.1953, (C.F. ) nata a [...] Parte_2 C.F._2
il 01.07.1967, (C.F: ) nato a Parte_3 C.F._3
Napoli il 17.07.2003 tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Marco Scisci, presso il cui studio elettivamente domiciliano in Napoli alla Via Carlo Poerio n.53;

ATTORI
E
Controparte_1
(C.F.: , in persona dell' amministratore p.t., Arch. P.IVA_1 CP_2
rappresentato e difeso dall' avv. Raffaele Savastano, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, alla via Pietro Castellino n. 179;
CONVENUTO

Conclusioni : come da note scritte depositate dagli attori in data 26.06.2025 e dal
1 convenuto in data 26.06.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132
c.p.c. così come inciso dall'art. 45, comma 17 legge 18.6.2009, n. 69.
Con atto opposizione a delibera condominiale innanzi al Tribunale in epigrafe,
, ed , nelle rispettive qualità Parte_1 Parte_2 Parte_3
di usufruttuarie e nudo proprietario di appartamento nel Condominio di via A.
Mancini 24, Napoli, chiedevano dichiararsi la nullità, inefficacia, invalidità, inesistenza e/o annullabilità della delibera assembleare del 21.6.2021, e di quella successiva del 26/11/2021, con le quali si era disposto circa l'utilizzo del cortile
(viale) condominiale e, per l'effetto, dichiarare improduttiva di effetti giuridici la richiesta di consegna delle chiavi di accesso al detto viale.
Gli odierni attori eccepivano:

1. Omessa convocazione di 2. Parte_3
Carenza ordine del giorno delibera 21/6/2021; 3. Carenza maggioranza delibera;
4.
Non condominialità del viale;

5. Contrarietà a norma di legge;

6. Eccesso di potere;
7.
Sussistenza di Condominio parziale con diversa composizione maggioranza;
8.
Insussistenza di beni in comunione. Chiedevano preliminarmente la sospensione della delibera impugnata, asserendo sussisterne i presupposti.
Rassegnavano le seguenti conclusioni: “a) in via preliminare, sospendere
l'esecuzione della delibera impugnata ai sensi dell'art. 1137, comma 2° c.c.; nel merito b) accertare e dichiarare la nullità, l'inefficacia, l'invalidità, l'inesistenza e/o
l'inopponibilità nei confronti degli istanti delle delibere assembleari attinenti la regolamentazione e l'uso del viale di accesso di Via Mancini 26 da parte del
per tutto quanto dedotto in premessa e per l'effetto Controparte_1
dichiarare improduttiva di effetti giuridici la richiesta di consegna delle chiavi di accesso al detto viale;

In ogni caso accertare e dichiarare la nullità, l'inefficacia, l'invalidità, l'inesistenza
e /o l'annullabilità della delibera assembleare adottata nella seduta del 21.06.2021 e
2 di quelle successivi per i motivi di cui in premessa e con tutte le conseguenze di legge;
d) adottare ogni altro provvedimento utile e conseguenziale”.
In data 05.05.2022 si costituiva in giudizio il il quale Controparte_1
preliminarmente eccepiva l'improcedibilità, l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda .Impugnava contestualmente la documentazione ex adverso prodotta, inammissibile, inconferente, irrilevante sulla questione oggetto di causa.
Preliminarmente il eccepiva anche l'improcedibilità del giudizio per CP_1
mancato esperimento della mediazione obbligatoria. Deduceva, infine, l'insussistenza dei presupposti per la sospensione di efficacia della delibera.
Così concludeva il convenuto : “

1. Rigettare l'opposizione a delibera CP_1
condominiale, improcedibile e inammissibile per tutti i motivi esposti in rito, con conferma della validità ed efficacia della delibera del 21/6/2021 ed in ogni caso della delibera del 26/11/2021; 2. Rigettare l'opposizione a delibera condominiale, inammissibile ed infondata per tutti i motivi di merito esposti, con conferma della validità ed efficacia della delibera del 21/6/2021 ed in ogni caso della delibera del
26/11/2021. 3. Condannare gli opponenti al risarcimento danni a favore del
Condominio per responsabilità processuale aggravata ex art.96 c.p.c., da liquidarsi in via equitativa.

4. Condannare , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
al pagamento di spese e compensi di giudizio con attribuzione al
[...]
sottoscritto procuratore e difensore antistatario. In via preliminare rigettare in ogni caso la richiesta di sospensione di efficacia della delibera non sussistendone i presupposti di legge come rilevato”.
Incardinato il giudizio, all'udienza del 10.05.2024 il Giudice ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni alla data del
17.02.2025, ove la causa veniva trattenuta in decisione con i termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c.
In via preliminare si rappresenta che la domanda risulta pienamente procedibile, avendo le parti istanti adempiuto all'onere di attivare il procedimento di mediazione obbligatoria ai sensi del decreto legislativo vigente in materia D.lgs. n. 28/2010.
3 Invero, all'udienza del 27.05.2022 il Giudice, rilevata la mancata attivazione del procedimento di mediazione da parte di ed Parte_2 Parte_3
concedeva agli stessi termine perentorio di giorni 15 per l'attivazione dello stesso. Il procedimento veniva attivato in data 03.06.2022 con esito negativo in data
30.09.2022.
Sul punto, va rilevato che l'avvio di due procedimenti di mediazione separati da parte delle diverse parti in lite è valido . La giurisprudenza ha chiarito che è legittimo attivare la mediazione anche se presentata da più soggetti distinti , purché le domande siano oggettivamente connesse e relative allo stesso contenzioso (cfr. Trib. Firenze sent. nr. 1838 del 2024).
Anche l'eccezione di difetto di competenza per materia non coglie nel segno posto che non vertesi , nell'ipotesi in esame, nel caso di controversia relativa alla modalità
d'uso dei servizi di condominio, atteso che gli attori non contestano le modalità di uso di un bene comune , ma impugnano la delibera deducendo che si è deciso in merito ad un bene di proprietà esclusiva.
Parimenti, non può pronunciarsi la cessata materia del contendere in ordine alla impugnativa della prima delibera del 21 giugno 2021 che è stata sostituita da quella del 26 novembre 2021.
Invero, com'è noto, la cessazione della materia del contendere presuppone che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano al giudice conclusioni conformi in tal senso potendo, al più derivare un contrasto solo sulle spese di lite (cfr. Cass.civ.
21757/21 ).
Nel caso di specie, parti attrici hanno contestato l'intervenuta cessazione della materia del contendere non presentando pertanto conclusioni conformi sul punto.
Di conseguenza , potrebbe , al più, parlarsi di difetto di interesse ad agire degli attori in ordine alla impugnativa della delibera del 21.06.21 che è stata sostituita da quella meramente confermativa del 26..11.21.
Non v'è dubbio, tuttavia, che in riferimento a tale seconda delibera del 26.11.21
4 permanga l'interesse ad agire degli attori posto che detta delibera riproduce i medesimi contenuti di quella precedente .
Nel merito la domanda degli attori deve ritenersi fondata e va accolta.
In primo luogo, va evidenziato che l'art.1117 c.c. consente all'autonomia privata di disporre espressamente, al momento della formazione del condominio, un diverso regime delle parti di uso comune , nel senso cioè di sottrarre alla condominialità parti elencate in tale norma (cfr. Cass. civ. n.6036 del 1995; conf. Cass. civ. n.7889 del
2000).
Da ciò deriva che la presunzione di condominialità di un bene di cui all'art.1117 c.c. può essere superata da un titolo contrario , da individuarsi nel primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare da parte dell'originario proprietario unico.
Nel caso in esame, l'atto di divisione el 1933 e l'atto del 1934 hanno Per_1 Per_2
espressamente attribuito la proprietà esclusiva del viale unitamente al quartino interno 3.
Peraltro, anche la planimetria catastale del 1939 rappresenta il viale per cui è causa, come facente parte integrante dell'unità immobiliare.
La natura privata del viale è, altresì, confermata da tutti i successivi atti di trasferimenti degli immobili del fabbricato che indicano il viale come “proprietà privata” nei confini con gli altri immobili.
A ciò va aggiunto che anche la conformazione e l'uso del bene depongono per la sua natura di bene di proprietà esclusiva .
Infatti, il viale serve esclusivamente di accesso al quartino interno 3, senza alcuna funzione di utilità per gli altri condomini che , secondo l'assunto degli attori, non contestato dal , non ne hanno mai avuto accesso diretto nel corso di quasi CP_1
un secolo.
Da ciò consegue che la delibera deve ritenersi nulla per impossibilità dell'oggetto per aver pronunciato in materia di beni di proprietà esclusiva e, quindi, con difetto di attribuzioni. Sul punto, la giurisprudenza ha affermato :”l'assemblea non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi,
5 giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea… , ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi” (cfr.
Trib. Bari sent. nr. 3557 del 7.10.2025).
Ed ancora , a conferma di tale impostazione, giova richiamare la sentenza della Corte di Appello di Napoli nr. 1316/2024 che ha chiarito che quando un'area di accesso è strutturalmente e funzionalmente collegata ad una specifica unità immobiliare, non può essere automaticamente qualificata come bene condominiale.
Di qui , la presunzione di comproprietà tra i condomini di cui all'art.1117 c.c. ben può essere superata anche in mancanza di un'espressa previsione del titolo di acquisto , quando si accerti che una determinata parte dell'edificio (nella specie corridoio antistante due appartamenti) sia destinata in modo permanente a servizio e ornamento di una porzione immobiliare di proprietà esclusiva di un condomino non risultando di alcuna utilità concreta per l'uso comune (cfr. Trib. Milano 17.12.1990 ).
Orbene, va rilevato, altresì, che contrariamente a quanto sostenuto dal condominio, il
Trib. Roma con sentenza del 4 maggio 2021 ha precisato che : “ nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare , ai sensi dell'art.1137 c.c. , l'eventuale accertamento della proprietà esclusiva di un bene , sul quale l'impugnata delibera abbia inciso , è del tutto incidentale e funzionale alla decisione della causa sulla validità dell'atto collegiale”.
Non si condivide , inoltre, l'assunto del secondo cui l'atto di rettifica per CP_1
Notaio del 23.05.23 rep.13959, preceduto da approfondita relazione Per_3
notarile dell'8 maggio 2023 che ha accertato la natura privata del viale, non sia rilevante perché di epoca successiva alla delibera.
Invero, tale atto ha natura meramente ricognitiva posto che lo stesso è volto a correggere un errore materiale preesistente contenuto nell'atto di acquisto per Notaio del 16.09.2020 rep.2598 che qualificava il viale come bene condominiale, e CP_1
dunque non crea nuovi diritti, ma chiarisce quelli già esistenti.
Inoltre, il condominio richiama un giudizio possessorio preesistente tra soggetti
6 diversi ) per sostenere la natura condominiale del viale ma tale Controparte_3
giudizio coinvolgeva altri soggetti, non ha alcuna efficacia costitutiva sulla proprietà
e, in ogni caso, la sentenza conclusiva nr. 3284/2007 del Tribunale di Napoli ha chiarito che (dante causa degli attori) “ha esercitato sul viale cui si Persona_4
accede da Via Mancini 26 un possesso corrispondente al diritto di proprietà”
Infine, nessun rilievo possono assumere le dichiarazioni rese dalla attrice Parte_1
in quanto non solo fondate sull'erroneo presupposto dell'errore contenuto
[...]
nell'atto ma anche perché precedenti all'accertamento notarile della natura CP_1
privata .
In merito alla sentenza della Corte di Appello di Napoli nr.2370/1969 si rileva come la stessa sia irrilevante ai fini del giudizio.
Intanto, essa è precedente rispetto agli atti di provenienza che hanno determinato l'attuale assetto proprietario, in ogni caso nulla statuisce sulla natura del viale posto che la stessa era relativa a un giudizio possessorio al quale non ha preso parte il
Condominio.
Ciò chiarito , gli attori sono terzi acquirenti in buona fede che hanno fatto affidamento sui titoli di provenienza e sull'atto di acquisto.
Non occorre a questo punto esaminare alcuna altra questione prospettata o prospettabile (vedi validità della convocazione, ordine del giorno), stante il principio della ragione più liquida il cui pregio è stato, ancora di recente, riconosciuto dalla
Corte di legittimità e la rilevanza autonoma di ogni rilievo fin qui fatto (cfr. Cass. n.
363 del 9/1/2019; Cass. n. 11458 del 11/5/2018; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. Unite n. 9936 del 08/05/2014).
Le spese di giudizio (comprensive di compensi di mediazione obbligatoria) seguono il criterio della soccombenza e sono poste a carico del convenuto condominio e sono liquidate come da dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 55/14 come modificato dal D.M. n. 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del
08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022, in ragione del valore della controversia, applicando i parametri minimi tenuto conto della non particolare complessità delle
7 questioni trattate, in ragione dell'assenza di questioni giuridiche numerose e complesse, di una preparazione e studio della causa che non può avere richiesto un impegno significativo, in presenza di scritti difensivi che costituiscono sostanzialmente ripetizioni di quelli depositati nelle fasi antecedenti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IV Sezione civile, in persona del Giudice monocratico dott.ssa
EN VA, sulla domanda proposta da Parte_1 [...]
, così provvede: Parte_2 Parte_3
- accoglie la domanda e per l'effetto dichiara la nullità della delibera assembleare del 21 giugno 2021 avente ad oggetto l'uso turnario del viale e la consegna delle relative chiavi per impossibilità giuridica dell'oggetto;
- condanna il convenuto condominio pagamento delle spese di lite che liquida in euro 677,00 per spese ed € 3.889,00 per compensi professionali oltre i.v.a, cp.a. e rimb. forf. come per legge, con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario Avv.to Marco Scisci
Così deciso, in Napoli, in data 10.12. 2025
Il Giudice dott.ssa EN VA

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