N. R.G. 21266/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Piergiorgio Donati ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 21266/2019 promossa da:
, con il patrocinio dell'avv. SARTORIO LISA Parte_1 C.F._1 e dell'avv. VINCENZI DELIA, elettivamente domiciliato presso il difensore in VIA GARIBALDI 7 40124 BOLOGNA
ATTORE/I contro
), con il patrocinio dell'avv. CENNI Controparte_1 P.IVA_1
PIER FRANCESCO MARIA, elettivamente domiciliato in VIA S. P. GRISOLOGO N. 26 40026 IMOLA presso il difensore
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione del 12.12.2019 proponeva opposizione al precetto notificato Parte_1 in data 25.11.2019 da con il quale la società opposta Controparte_2 intimava il rilascio dell'immobile sito in Via Bombardini n. 2, Imola (BO).
Va premesso come in virtù di susseguenti scritture private, si impegnasse a realizzare e CP_2 vendere un immobile, sito in Imola alla Via F.lli Giovannini n.45, al sig. quale promittente Parte_1 acquirente.
Ad un primo impegno contrattuale del 24.10.2009 si perveniva, tramite ulteriori accordi preliminari ed integrazioni, al rogito redatto in data 02.04.2014 dal notaio dott. con cui si conveniva la Per_1 permuta tra l'immobile di via Giovannini n. 45, realizzato da e l'immobile di proprietà dello CP_2 stesso sito in via Bombardini n. 2 (valutato €.100.000,00), atto da intendersi quale saldo della Parte_1 compravendita, successivamente agli esborsi già effettuati dal promittente acquirente: €.100.000,00 versati il 18.11.2009 come caparra confirmatoria, €.52.000,00 in data 15.05.2012 ed €.17.060,00 versati il 02.04.2014 contestualmente la cennata permuta.
pagina 1 di 7 In occasione della sottoscrizione del rogito veniva fissata anche la data del 02.07.2014 quale termine ultimo per la consegna dell'immobile compravenduto e nel medesimo termine era previsto il rilascio dell'immobile permutato.
Successivamente la scadenza concordata, il sig. , dall'agosto 2014, muoveva una serie di Parte_1 contestazioni (tempestivamente poste in essere) circa la sussistenza di difetti e vizi nell'opera, anche sotto il profilo urbanistico-amministrativo, tali da non ritenere completata l'opera e comunque difforme alla regola d'arte¹.
Riteneva quindi di reagire al dedotto inadempimento disattendendo la consegna dell'immobile permutato di via Bombardini, così permanendo nel possesso (o meglio, nella detenzione) dello stesso, ponendo in essere un'autotutela di fatto, a posteriori spiegata con la formula dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. Il mancato adempimento della propria prestazione dell'attore opponente (ovvero la consegna dell'immobile di via Bombardini), si assumeva, infatti, del tutto proporzionato rispetto all'inadempimento della società immobiliare in quanto i vizi, i difetti e le difformità riscontrate nell'immobile compravenduto si ritenevano essere superiori, in termini economici, rispetto al valore dell'immobile oggetto di permuta.
Le interlocuzioni nel frattempo intervenute tra il promittente venditore (anche ditta appaltatrice) e il non davano alcun esito, determinando il primo a dare esecuzione all'atto pubblico di permuta Parte_1 preannunciando l'azione con rituale atto di precetto.
L'opponente eccepiva quindi, in via preliminare, la nullità dell'atto: il titolo esecutivo – atto di rogito relativo alla cennata permuta immobiliare del 2 aprile 2014 – non sarebbe mai stato ritualmente notificato, rendendo così invalido il precetto.
Nel merito si eccepiva l'inadempimento contrattuale: la società non avrebbe rispettato gli CP_2 obblighi derivanti dal contratto di compravendita, consegnando l'immobile di via F.lli Giovannini n. 45 incompleto e con gravi vizi e difetti. In tal senso, risulta correttamente esperita l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. tramite il rifiuto del sig. di lasciare l'immobile di via Parte_1 Bombardini n. 2, che costituiva parte del prezzo della permuta. Inoltre, l'opponente chiedeva il risarcimento per i danni subiti, inclusi quelli derivanti dalla ritardata consegna e dai vizi dell'immobile.
Veniva altresì contestualmente avanzata istanza cautelare di sospensione dell'esecuzione ex art. 624 c.p.c., motivata dalla situazione abitativa e di salute del e della moglie, istanza peraltro Parte_1 condivisa dalla controparte.
Concludeva chiedendo di accertare l'inadempimento dello dichiarare Controparte_2 la nullità del precetto e condannare la venditrice al risarcimento dei danni che si riservava di quantificare in corso di causa, in ogni caso invocando, a tal fine, la clausola inserita nella scrittura privata del 18.11.2011, integrativa del contratto preliminare, in forza della quale veniva stabilita una pagina 2 di 7 penale giornaliera di €.1.000,00 in caso di ritardo nella consegna dell'immobile (doc.6 fasc.opponente).
si costituiva, quindi, in giudizio, contestando le richieste dell'attore, Controparte_2 siccome infondate in relazione all'assunto perfetto adempimento avendo controparte largamente sovradimensionato i contestati vizi e difetti. Proponeva, quindi, domanda riconvenzionale per il rimborso degli oneri condominiali dell'immobile di Via F.lli Giovannini e un'indennità per l'illegittima occupazione dell'immobile di Via Bombardini.
Depositate le memorie ex art. 183 comma 6° c.p.c., venivano ammesse prove per testi ed interrogatorio formale e quindi dato ingresso a CTU al fine di accertare i vizi e difetti dell'immobile di Via Giovannini, e verificare la conformità edilizia.
Successivamente il deposito dell'elaborato peritale, i procuratori delle parti precisavano le conclusioni pervenendo la causa in decisione nelle forme di cui all'art. 281 sexies comma 3° cpc.
* * *
L'opposizione va parzialmente accolta per le motivazioni che seguono.
Va rigettata l'eccezione preliminare di nullità del precetto in relazione alla dedotta inesistenza e/o nullità della notifica dell'atto di permuta spedito in formula esecutiva. Ad avviso dell'opponente, infatti, l'atto di precetto intimante il rilascio dell'immobile di via Bombardini n. 2 in Imola, veniva notificato privo del titolo esecutivo.
A prescindere dai profili fiscali, gli estremi formali costituiti dalla espressione secondo cui il titolo esecutivo viene “notificato contestualmente al presente atto di precetto” accompagnato dalla attestazione dell'incaricato del servizio postale di corrispondenza tra l'originale e la copia dell'atto da notificare, sono sufficienti a ritenere l'incombente validamente eseguito. La relativa contestazione andrebbe comunque sollevata utilmente mediante querela di falso.
Nel merito va, innanzitutto, ravvisata l'inadempienza del costruttore/venditore in relazione all'immobile realizzato in Via F.lli Giovannini.
Dall'istruttoria espletata e dalla consulenza tecnica d'ufficio emerge infatti la presenza di vizi e difetti nell'immobile oggetto di compravendita, che incidono significativamente sull'equilibrio contrattuale. In particolare, vengono evidenziate dalla CTU, a cui si rimanda espressamente, dovendo sostanzialmente condividersi le motivate conclusioni (salvo quanto si dirà in seguito in relazione alla mancata quantificazione delle ravvisate criticità).
I difetti riscontrati nell'immobile – e tempestivamente contestati dall'attore che, quindi, non incorre in alcuna decadenza – in variazione rispetto a quanto convenuto, ascrivibili ad una non corretta esecuzione dell'opera sono i seguenti.
a) “Sono apparse evidenti tracce d'infiltrazioni a soffitto in corrispondenza del «Giunto sismico S=10cm» di separazione fra la struttura dell'edificio e quella del «corsello carrabile interrato di accesso alle autorimesse private» subito all'interno dell'«accesso carrabile» all'Autorimessa tramite basculante, che poi colano copiosamente soprattutto sulla parete in conglomerato cementizio armato sinistra lato interno ed in misura minore sul fianco della parete del corsello e sull'architrave della porta anch'esse della medesima composizione. Si ritiene che la probabile causa sia imputabile alla non perfetta tenuta del drenaggio della sabbia di allettamento con teli in «PVC»” (p.110 CTU);
b) i parapetti dei terrazzi al piano primo sono risultati carenti in altezza, in un caso anche oltre la tolleranza costruttiva, si ritiene per difetti di posa in opera (p.112 CTU);
c) negli scuri esterni in legno sono stati riscontrati difetti di chiusura: si è ritiene che la causa dovesse rinvenirsi nello “scarso quantitativo di collante nei vari tipi di unione fra doghe e fra elementi in legno che li compongono, oltre ad un erroneo posizionamento in un caso del piolo metallico di aggancio del pagina 3 di 7 sistema di chiusura”;
c) è stata constata la presenza, nell'area esterna, di un abbassamento considerevole del terreno con affossamenti limitrofi al marciapiede: “si ritiene che la probabile causa sia il dilavamento delle acque meteoriche, provenienti dalle zone pavimentate, non captate da una caditoia, pur prevista in progetto, ma non realizzata”;
d) il corsello pedonale comune è stato valutato “sconnesso e non agibile, mentre nei percorsi pedonali e carrabili al piano terra è stata constatata la presenza di avvallamenti longitudinali e disconnessioni nella pavimentazione in masselli autobloccanti di calcestruzzo: “si ritiene che le probabili cause siano l'ampiezza dei giunti inferiore a 3 mm (posa accostata), il contenimento laterale assente o non adeguato o, dove previsto, insufficiente e le pesanti sollecitazioni con carichi non uniformi di mezzi di cantiere”2 (p.113 CTU);
e) si è constatata nella muratura sotto la canna fumaria traccia di un'infiltrazione, contenuta e pressoché stabile, che ha colato fino al livello del pavimento, dove, si è espansa, coinvolgendo anche la parete trasversale: “si ritiene che la probabile causa sia stata l'imperfetta tenuta in copertura dell'impermeabilizzazione della discontinuità generata dal passaggio della canna fumaria e che la presenza del cappotto esterno non abbia favorito l'asciugatura della muratura per evaporazione” (p.115 CTU).
Ulteriori elementi significativi che contribuiscono a definire la gravità dell'inadempimento, tale da giustificare l'eccezione dell'attore, hanno specificatamente oggetto le obbligazioni connesse al negozio della compravendita, non l'esecuzione dell'opera: profili che si compenetrano nell'ampio programma contrattuale pur mantenendo distinte le correlative prestazioni. La struttura contrattuale, infatti, va considerata complessivamente: la realizzazione dell'immobile ha quale fine la compravendita dello stesso, ed è stata, negozialmente, perfezionata tramite l'atto di permuta del 2 aprile 2014.
Viene, quindi, correttamente sollevato il tema del passaggio di proprietà delle parti comuni dell'edificio, ed in particolare del corsello carrabile interrato di accesso alle autorimesse private e del corsello pedonale di accesso all'abitazione: “La circostanza per cui ancora oggi (a distanza di più di dieci anni dal rogito) tali parti siano incomplete e, parallelamente, le uniche attraverso le quali i condomini, tra cui il sig. , possono accedere sia alle proprie abitazioni sia alle autorimesse Parte_1 (e che su di esse non vi sia nemmeno una servitù), costituisce una grave inadempienza della convenuta rispetto agli accordi contrattuali nonché un pericoloso problema in tema di sicurezza. Alla luce di ciò, viene di fatto confermato che il sig. non ha la disponibilità delle parti comuni” (v. note Parte_1 conclusive attore).
Com'è noto l'articolo 1117 c.c. individua le parti dell'edificio che si presumono di proprietà comune, in quanto solitamente destinati a servire l'intero condominio. Si suddividono in tre categorie: beni comuni necessari, di pertinenza e accessori.
Tuttavia l'elencazione dei beni comuni riportata dall'art. 1117 c.c. non è tassativa né inderogabile. Possono aversi casi di condomìni nei quali vi siano beni comuni che il codice civile non ha indicato, e beni di proprietà del singolo condòmino, benché ricompresi tra i beni di cui all'art. 1117 c.c., in ogni caso, il principio di separazione tra la proprietà del singolo condòmino ed i beni comuni non implica che i beni comuni siano necessariamente di proprietà di tutti i condòmini (cd. comunione parziaria).
A questo punto appare necessario ricordare come l'originaria minuta contrattuale del 24.10.2009 ² Per inciso il corsello seminterrato di accesso alle autorimesse, all'epoca del sopralluogo risultava parzialmente interdetto (accesso della parte Ovest) in quanto ingombro di materiali di cantiere, ma la struttura e la pavimentazione in masselli autobloccanti erano state realizzate, ciò che non consente di individuare un vero e proprio difetto di realizzazione, quanto una temporanea indisponibilità, che ha scarso significato ai fini che qui rilevano. pagina 4 di 7 nonché nel contratto preliminare di vendita 18.11.2009, peraltro non contestati, prevedevano espressamente la cessione, in quota millesimale, delle aree comuni a strada e verde pubblico e la realizzazione di corsello carrabile interrato di accesso alle autorimesse private, nonché la realizzazione di percorsi pedonali”, individuati tramite il richiamo all'allegato progetto nel quale venivano evidenziate le parti comuni da trasferire unitamente alla quota di comproprietà sopra gli accessori comuni del fabbricato.
Tale premessa è utile a significare come la società immobiliare non abbia, in realtà, provveduto ad indicare ed individuare puntualmente il regime dei beni in oggetto di alienazione (beni comuni o beni del ), tanto che il CTU concludeva come i percorsi pedonali e carrabili al piano terra, ed il CP_3 corsello carrabile interrato di accesso alle autorimesse private “sembra che non siano ancora parti comuni della lottizzazione, ma di proprietà della . Controparte_2
In tal senso la società convenuta non ha adempiuto alla specifica obbligazione connessa alla vendita, ed in particolare quella di far acquistare al compratore “la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto” (art. 1476 comma 2° c.c.).
Tale criticità assume maggiore peso e pregnanza laddove si è osservato come talune parti comuni, benché realizzate non fossero disponibili: la temporanea indisponibilità determina un non perfetta esecuzione benché si tratti indisponibilità relativa e transitoria.
Atteso che l'immobile risulta dotato del certificato di conformità edilizia ed agibilità (n. 23509 del 21 maggio 2013, procedimento concluso in data 30 settembre 2013, prot. n. 45356 con silenzio assenso) e che sono risultati presenti i documenti richiesti dal Regolamento Edilizio del Comune di Imola allora vigente, va inserito nel giusto contesto il ravvisato inadempimento, quale esecuzione della prestazione gravemente inesatta, e quali siano le conseguenze concrete nella fattispecie.
È bene segnalare come l'opponente abbia, a più riprese, definito grave l'inadempimento contrattuale da parte di – che non ha rispettato le obbligazioni derivanti dal contratto Controparte_2 preliminare, dall'integrazione e dal rogito di permuta del 02 aprile 2014 – tale da configurare addirittura la figura del c.d. aliud pro alio (v. note conclusive pag.10).
La prospettazione, tuttavia, ha quale finalità esclusiva l'affermazione della legittimità dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., non invocando l'attore in realtà la risoluzione contrattuale: in tal senso le conclusioni assunte dall'opponente (ma anche del convenuto che agisce in via riconvenzionale) non lasciano spazio a diverse interpretazioni.
Atteso che il mancato rilascio dell'immobile di via Bombardini è circostanza pacifica, non in contestazione, ed è anzi presupposto dell'odierno giudizio, deve, ai fini che qui rilevano, ritenersi come l'atto posto in essere dal , in via di autotutela, sia stato legittimo perché proporzionato Parte_1 all'inadempimento della controparte e non contrario a buona fede.
È bene, tuttavia, precisare come l'exceptio inademplendi sia una forma di autotutela prevista dall'ordinamento, ma che deve esercitarsi in via temporanea e provvisoria nell'ambito dei contratti a prestazioni corrispettive, status che deve comunque trovare conclusione o in un adempimento tardivo o nella risoluzione.
Per la verità il trasferimento della proprietà di Via Bombardini deve considerarsi già intervenuto tramite il formale atto di permuta del 2 aprile 2014, mantenendo, tuttavia, il dante causa la detenzione dell'immobile quale reazione ai fini di cui all'art. 1460 c.c. L'eccezione de facto svolta, sostanzialmente sospende l'esecuzione della prestazione della parte – nella fattispecie tramite concreta immissione nel possesso del bene immobile trasferito – nella misura in cui l'altra parte non ha adempiuto o ha adempiuto in modo inesatto. Ciò non comporta automaticamente la risoluzione del contratto, ma mira a mantenere l'equilibrio tra le prestazioni delle parti, laddove lo scopo del contratto pagina 5 di 7 può ancora essere realizzato. Nel caso in esame, quindi, l'attore ha sollevato l'eccezione di inadempimento permanendo nella detenzione dell'immobile, ma non ha anche richiesto la risoluzione del contratto per il grave inadempimento della convenuta, limitandosi a richiedere il ristoro dei danni, anche facendo leva sulla clausola penale di cui alla citata scrittura integrativa.
La legittimità della esperita exceptio inademplendi, nella fattispecie, comporta innanzitutto il rigetto della domanda di riconoscimento dell'indennità da illegittima occupazione, perché il comportamento tenuto dall'opponente nella fattispecie deve riconoscersi non contra legem e non contrario a buona fede, ritenendo anzi di esercitare in un diritto.
Non trova invece giustificazione alcuna e, tantomeno, legittimazione il mancato versamento degli oneri condominiali di Via Bombardini da parte dell'opponente, che quindi sono posti a carico dello stesso nella misura indicata puntualmente dalla società convenuta: €.33.493,58.
Va poi precisato come l'attore opponente non richieda il perfetto adempimento della prestazione (con obbligo del costruttore di realizzare le opere mancanti), ma agisca per il risarcimento del danno conseguente all'inadempimento. In tal senso va accolta la domanda posta dall'attore a cui tuttavia non va riconosciuta la penale contrattuale.
Per la precisione l'opponente, osservando come la consegna dell'immobile, originariamente prevista per il 18 novembre 2011, fosse avvenuta solo il 2 luglio 2014, con un ritardo di 488 giorni rispetto alla data già posticipata al 1° marzo 2013, pretendeva il riconoscimento della penale contrattualmente stabilita (in scrittura privata integrativa) di €.1.000,00 al giorno per il ritardo nella consegna.
Ad avviso dello scrivente l'entità della penale è da considerarsi, di per sé, eccessiva rispetto al danno effettivamente subito dall'attore (art. 1384 c.c.) perché si tratta di importo sproporzionato, non ancorato a nessun parametro concreto e posto in funzione esclusivamente deterrente: “La funzione della clausola penale è quella di stabilire preventivamente la misura del risarcimento del danno nel caso di inadempimento o ritardo nella prestazione imputabile ad una delle parti contrattuali, salvo che sia stabilito un risarcimento ulteriore, nel qual caso la clausola penale costituisce solo una liquidazione anticipata del danno complessivamente sofferto. Ne consegue che la penale contrattuale non ha (e non può avere) natura e finalità sanzionatoria o punitiva, per la tendenziale incompatibilità con il nostro ordinamento giuridico dei c.d. 'punitive damages', tant'è che se l'ammontare fissato forfetariamente dalle parti sconfina in una manifesta sproporzione quantitativa rispetto agli interessi in gioco, la penale può essere ridotta dal giudice ad equità ai sensi dell'art. 1384 c.c.” (Tribunale sez. III - Pavia, 27/04/2022, n. 580 in Redazione Giuffrè 2022).
Va poi considerato lo svolgimento e lo sviluppo del rapporto contrattuale che, a prescindere dall'epilogo patologico dello stesso, ha determinato l'esecuzione di alcune opere sono state eseguite a ristoro del ritardo e del riconosciuto abbassamento del prezzo di vendita, circostanze pacifiche e documentali.
Dev'essere a questo punto specificata l'entità dei vizi e difetti riscontrati nell'immobile di via F.lli Giovannini n.45, richiamate le premesse di merito svolte, ai fini della quantificazione del danno in base ai criteri posti dall'art. 1223 c.c., che va riconosciuto per l'inesatto adempimento del contratto, posto che lo scrivente trova condivisibili i rilievi riportati dal CTU nell'elaborato peritale, siccome frutto di puntuale indagine e valutazione alla luce delle osservazioni dei consulenti di parte (opportunamente controdedotte).
La relazione del CTU non contiene però valutazioni economiche in ordine ai riscontrati vizi e difformità, non quantificando economicamente i costi di ripristino o di risoluzione degli stessi. Considerato di non dover ricorrere ad un ulteriore supplemento peritale, si ritiene di poter fare riferimento, quale utile parametro qualificato, alla stima svolta dal consulente di parte attrice, Ing.
(all.392 CTU) potendo comunque ricorrere il giudice ad una valutazione equitativa Persona_2 pagina 6 di 7 laddove il danno non è provato nel suo preciso ammontare (art. 1226 c.c.).
La disamina va circoscritta a quei difetti di cui si è dato conto e che determinano il danno nella misura in cui rappresentano il costo per l'eliminazione degli stessi.
In relazione alle specifiche ricerche delle cause delle infiltrazioni e alla quantificazione dei costi per il ripristino dello stato dei luoghi nei diversi punti interessati: €. 2.935,04 ed €. 33.580,80. In relazione al ripristino dell'altezza dei parapetti: €. 8.542,20. In relazione al riscontrato abbassamento del suolo determinato dal “dilavamento delle acque meteoriche, provenienti dalle zone pavimentate, in misura proporzionale alla superficie di afflusso”: €.13.883,60. E così per un totale pari ad €. 58.941,64.
Considerando la parziale indisponibilità del corsello seminterrato coperto di avervi accesso (perché ingombro di materiali di cantiere e inagibile) e ricorrendo per ulteriori criticità riscontrate benché non dirimenti ai fini del dedotto inadempimento, si ritiene di pervenire al riconoscimento del danno in via equitativa nella misura di €.80.000,00.
In ragione della reciproca soccombenza le spese di lite vanno compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta l'eccezione preliminare di nullità del precetto opposto siccome ritualmente notificato;
conferma il diritto di di agire in via esecutiva per il rilascio Controparte_2 dell'immobile di Via Bombardini n.2 in Imola, fissando a tal fine la data del 31.10.2025 per la liberazione dell'immobile; in parziale accoglimento dell'opposizione, accerta e dichiara la legittimità dell'eccezione svolta ex art. 1460 c.c. mediante la protratta detenzione dell'immobile di Imola via Bombardini n. 2; condanna al risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale, Controparte_2 per le ragioni di cui in parte motiva, nella misura di €.80.000,00; in parzialmente accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata da Controparte_2 condanna il sig. al pagamento della somma pari ad €.33.493,58 per il
[...] Parte_1 rimborso degli oneri condominiali di Via Bombardini n.2 Imola.
Compensa integralmente le spese di lite anche in ordine alla esperita CTU da liquidata con separato provvedimento
Bologna, 31 luglio 2025
Il GOP
dott. Piergiorgio Donati
pagina 7 di 7 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Irregolarità urbanistico-giuridiche: a) mancanza di parti comuni, pur essendo parte di un complesso immobiliare;
b) corsello seminterrato di accesso alle rimesse non incluso nell'atto di compravendita e non censito catastalmente;
c) dichiarazioni tecniche non fondate, inclusa l'assenza di parti comuni e la non applicabilità delle norme antincendio, nonostante la presenza di un corsello seminterrato coperto di oltre 300 mq;
d) mancanza di certificati di sicurezza antincendio per la rimessa;
e) parapetti di scale e terrazzi inferiori ai minimi di legge;
f) tubature dell'impianto geotermico interrate nel giardino del , costituendo una servitù non segnalata. Vizi e difetti: 1) serramenti del piano sottotetto di Parte_1 dimensioni maggiori rispetto ai vani finestra, rendendoli non chiudibili;
2) abbassamento del terreno esterno con affossamenti vicino al marciapiede;
3) corsello pedonale comune sconnesso e non agibile. 4) cisterna di raccolta acqua piovana malfunzionante;
5) corsello seminterrato coperto non completato;
6) collettore idraulico del piano sottotetto montato irregolarmente e incompleto;
7) malfunzionamento dell'impianto idraulico;
8) parapetto del terrazzo con ristagno d'acqua; 9) screpolature nei giunti strutturali e infiltrazioni dalla canna fumaria nel sottotetto;
10) pavimento della rimessa non complanare.