N. R.G. 3661/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Milano
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott.ssa
IM MO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3661/2024 promossa da:
(c.f. , in persona dell'Amministratore Sig. Parte_1 P.IVA_1
, nonché per il Sig. in proprio, entrambi elettivamente Parte_2 Parte_2
domiciliati in Roma Via Piemonte 39/a presso lo studio dell'Avv. Edmondo Tomaselli (c.f.
), che li rappresenta e difende come da procure alle liti in calce C.F._1
all'atto di citazione
Parte attrice opponente contro
(c.f./partita iva ), in persona del Presidente del CdA, CP_1 P.IVA_2 [...]
, con sede legale in Milano, via Locchi 3, rappresentata e difesa, anche CP_2
disgiuntamente, dall'avv. Lorenzo Mosso (c.f. ) e dall'avv. Silvia C.F._2
OV (c.f. ) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei C.F._3
difensori in Milano, via Cosimo del Fante 16, in forza di procura speciale allegata al ricorso per ingiunzione
Parte convenuta opposta
Conclusioni delle parti:
pagina 1 di 9 parte attrice:
Questa difesa riportandosi ai propri scritti difensivi, insiste nell'accoglimento della domanda e in particolare sulla nullità del contratto in quanto la era Parte_1
nell'impossibilità di poter aprire un'agenzia immobiliare mancando tutti i requisiti previsti dalla Legge e, in particolare, l'agente titolare avrebbe dovuto seguire un corso di agente immobiliare, di minimo 200 ore, con superamento dell'esame; stante la nullità del contratto ne consegue la nullità del decreto ingiuntivo opposto.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore.
Parte convenuta:
Nel merito
- rigettare l'opposizione avversaria perché infondata in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare in toto il decreto ingiuntivo opposto n. 18501/2023 emesso dal Tribunale di
Milano il 6 dicembre 2023.
In via subordinata
- nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, dell'opposizione, condannare e al pagamento dell'importo di euro Parte_1 Parte_2
20.127,20, oltre interessi ex D. Lgs. 231/02 o di quella diversa somma che dovesse ritenersi di giustizia all'esito del giudizio.
In ogni caso
- Con vittoria di spese e compensi professionali, maggiorati del 30% in considerazione dell'uso dei link ipertestuali, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 22.1.2024 e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio avanti il Tribunale di Milano proponendo CP_1
opposizione avverso il decreto n. 18501/2023 emesso dal Tribunale di Milano in data pagina 2 di 9 6.12.2023 con cui veniva loro ingiunto il pagamento della somma di euro 20.127,00, oltre interessi e spese della procedura monitoria in favore di CP_1
Con ricorso per ingiunzione veva allegato che: CP_1
- in data 10 marzo 2021 società licenziataria esclusiva per l'Italia del CP_1
marchio RE/MAX e del relativo sistema per lo sviluppo e il funzionamento di agenzie immobiliari, in qualità di affiliante, ed in qualità di Parte_1
affiliata, avevano sottoscritto un contratto di franchising, della durata di anni cinque, con cui veniva concesso all'affiliata di aprire nella città di Servigliano un'agenzia immobiliare affiliata a RE/MAX;
- in quell'occasione aveva prestato garanzia per l'adempimento delle Parte_2
prestazioni relative agli obblighi assunti dall'affiliata;
- nel corso del tempo, l'affiliata si rendeva inadempiente al pagamento dei corrispettivi dovuti;

- inviava ad diffidava ad adempiere e poi si CP_1 Parte_1
avvaleva della clausola risolutiva espressa, ponendo termine al contratto;

- era dunque debitrice della somma di euro 20.127,20, di cui euro Parte_1
13.127,20, a titolo di corrispettivi contrattuali non pagati oltre interessi, ed euro
7.000,00 a titolo di penale per la risoluzione anticipata del contratto.
In atto di citazione e si opponevano al decreto Parte_1 Parte_2
ingiuntivo, eccependo:
- la nullità del contratto di franchising, poiché alla firma del contratto , Parte_2
amministratore di non era in possesso dei requisiti di legge per Parte_1
svolgere l'attività di agente immobiliare né li acquisiva successivamente e CP_1
sarebbe stata inadempiente per non aver verificato l'assenza dei requisiti. Proprio per l'assenza dei requisiti gli opponenti non potevano dare corso all'apertura di agenzia immobiliare;

- la nullità del contratto di fideiussione stipulato in data 10 marzo 2021 da CP_1
e per violazione della disciplina antitrust. Così gli opponenti: “In particolare Parte_2
la Banca d'Italia con provvedimento n. 55 del 02.05.2005 ha dichiarato contrarie alla pagina 3 di 9 disciplina antitrust (art. 2 L. 287/1990) tre clausole contenute negli schemi negoziali predisposti dall'ABI per il contratto di fideiussione omnibus, che qui si riportano:

1. Clausola di reviviscenza

2. Clausola di rinuncia ai termini ex art. 1957 c.c.

3. Clausola di sopravvivenza
Dall'esame del contratto di fideiussione depositato nel giudizio monitorio e che ivi si allega nuovamente si evince la presenza all'art. 2 lett. b) della clausola di rinuncia ai termini di cui all'art. 1957 c.c., pertanto tale contratto di fideiussione è nullo.
Pertanto essendo contraria alla disciplina antitrust la clausola di rinuncia ai termini di cui all'art. 1957 la società creditric proprio ai sensi dell'art. 1957 c.c. avrebbe CP_1
dovuto agire nei confronti del debitore entro sei mesi.
Infatti lo stesso art. 1957 c.c. espressamente prevede “il fideiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell'obbligazione principale, purchè il creditore entro sei mesi abbia proposto le sue istanze contro il debitore e le abbia con diligenza continuate”.
La società in data 16.02.2023 diffidava formalmente ad CP_1 Parte_1
adempiere e si avvaleva della clausola risolutiva espressa prevista dal contratto;
per poi agire solo nel mese di Ottobre 2023 con ricorso per decreto ingiuntivo, quindi ben oltre i termini di cui all'art. 1957 c.c.
La società creditrice si è infatti limitata semplicemente a trasmettere due diffide, Febbraio
e Agosto 2023, due atti stragiudiziali che come da orientamento ormai consolidato in giurisprudenza non hanno l'effetto di impedire il termine di decadenza di cui all'art. 1957
c.c. Sul tema infatti la Corte di Cassazione ha precisato che “il termine istanza si riferisce ai veri mezzi di tutela giurisdizionale del diritto di credito, in via di cognizione o di esecuzione, che possano ritenersi esperibili al fine di conseguire il pagamento, indipendentemente dal loro esito e dalla loro idoneità ad sortire il risultato sperato”
(Cass. 1724/2016).
Ne deriva quindi che affinchè venga impedito il termine di decadenza non è sufficiente un atto stragiudiziale e, meno che mai, una missiva con la quale venga richiesto al debitore se e in che modo egli intenda adempiere la sua obbligazione.
pagina 4 di 9 Pertanto il decreto ingiuntivo opposto deve essere revocato perché nullo nei confronti del fideiussore Sig. per i motivi su indicati e revocato per entrambi gli Parte_2
opponenti in quanto il contratto di franchising, dagli stessi sottoscritto, è da considerarsi nullo per carenza dei presupposti di Legge poiché la controprestazione, come ampiamente spiegato, era impossibile”.
Gli opponenti chiedevano la revoca del decreto ingiuntivo con vittoria delle spese del giudizio.
Si costituiva in giudizio in data 8.5.2024 che contestava tutto quanto ex CP_1
adverso sostenuto e precisava:
- che “Nei primi mesi del 2021 tra le parti intervenivano plurimi contatti e riunioni, aventi ad oggetto un'approfondita presentazione del Sistema Operativo e della rete di , al fine di valutare l'eventuale opportunità per di CP_1 Parte_2
sottoscrivere un contratto di affiliazione con l'opposta. svolgeva, Parte_2
infatti, attività nel settore assicurativo (non era pensionato, come asserisce controparte) e aveva manifestato la propria intenzione di avviare una nuova attività nel settore della mediazione immobiliare. In tali occasioni, CP_1
dava compiuta esecuzione agli obblighi di disclosure in ottemperanza alla L.
129/2004 (c.d. Legge sul Franchising), fornendo le informazioni e i documenti previsti ex lege, tra i quali la copia del contratto di affiliazione”;
- che “In sede di Contratto, gli affiliati chiedevano ed ottenevano (i) di indicare quale data di apertura dell'agenzia affiliata RE/MAX, il 31.12.2021; nonché (ii) di versare il
Corrispettivo Iniziale di Affiliazione, pari complessivamente a euro 7.000,00, in via dilazionata, con tre rate di euro prima rata di euro 1.500,00 alla sottoscrizione, tre ulteriori rate di euro 1.500,00 e l'ultima di euro 2.500,00 (cfr. Allegato E al
Contratto, cfr. doc. 1 fasc. mon.)”;
- che dava da subito regolare esecuzione al Contratto. Il franchisor CP_1
provvedeva, infatti, a: - inviare il materiale di avviamento dell'agenzia (cfr. e- mail del 5.10.2021 doc. 8); - erogare l'offerta formativa, cui CP_1 Pt_2
aveva la possibilità di accedere. Nello specifico, risulta ch abbia
[...] Parte_2
pagina 5 di 9 partecipato al Modulo 1 del corso di formazione “Your RE/MAX Franchise”, tenutosi on line l'11-12-13 aprile 2021 (cfr. docc. 9, 10, 11, 12) nonché al Modulo 2 dello stesso corso “Your RE/MAX Franchise”, costituito da cinque giornate intere dedicate ai temi attinenti allo svolgimento dell'attività di agente immobiliare (cfr. docc. 13, 14, 15, 16, 17, 17bis, 18). - fornire agli affiliati gli strumenti tecnologici per consentire loro di accedere ad ulteriori servizi di CP_3
relativi alla piattaforma di e-learning ed alle mailing list (cfr. e-mai CP_1
del 5.10.2021, doc. 19)”;
- che, quanto alla eccezione di nullità del contratto di franchising “Già in sede di consegna della documentazione precontrattuale, controparte era stata non soltanto messa a conoscenza dei principali termini contrattuali, ma aveva altresì ricevuto da dettagliate informazioni riguardanti l'oggetto dell'attività, i costi di CP_1
investimento, i possibili ricavi e, soprattutto, i requisiti necessari allo svolgimento dell'attività di intermediario immobiliare. Il rapporto di affiliazione tra le parti nasceva, pertanto, in un contesto nel quale controparte era perfettamente consapevole dei requisiti necessari allo svolgimento dell'attività di intermediazione immobiliare. Se poi controparte non è stata in grado di portare a termine le attività prodromiche all'apertura dell'agenzia, non è certo per fatto di né per una presunta invalidità del Contratto”. Peraltro “In aggiunta, CP_1
va osservato come lo schema normativo di cui alla Legge sul Franchising, preveda che il rapporto contrattuale sia sottoscritto tra due soggetti imprenditori autonomi. Come tale, l'imprenditore, assumendo la relativa alea,
è tenuto ad acquisire quanto necessario per lo svolgimento della propria attività. In forza di ciò, del tutto pretestuosa appare ora la tesi avversaria, che, per evitare il pagamento di corrispettivi contrattuali dovuti, pretende di ribaltare l'ordine delle cose, arrivando ad inficiare la validità del Contratto, peraltro dopo aver usufruito dei relativi servizi”;
- che, quanto alla eccezione di nullità della fideiussione “il testo della garanzia in parola preveda che la stessa “resterà ferma ed efficace sino al totale adempimento da parte del debitore principale”. Ciò significa che l'obbligazione pagina 6 di 9 del fideiussore si estende sino all'integrale adempimento da parte del debitore principale e non soltanto quindi sino alla scadenza dell'obbligazione principale
(…) l'azione del creditore nei confronti del fideiussore non è però soggetta a nessun termine di decadenza, essendo nella libertà delle parti prevedere una maggiore estensione dell'efficacia della fideiussione rispetto a quella fissata ordinariamente dalla legge”.
Chiedeva pertanto il rigetto dell'opposizione con conferma del decreto ingiuntivo e vittoria delle spese del giudizio.
Le parti provvedevano poi al deposito delle memorie integrative. Senza alcuna istruttoria orale, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 12.6.2025 sulle conclusioni precisate dalle parti.
*****
Dovendosi, quindi, esaminare l'ammissibilità e la fondatezza delle domande e delle difese come proposte si osserva
Occorre innanzitutto osservare che gli opponenti eccepiscono la nullità del contratto di franchising stipulato tra le parti.
In particolare gli opponenti affermano che il contratto sarebbe nullo in quanto al momento della sottoscrizione né né il suo legale rappresentante Parte_1 Pt_2
erano in possesso dei requisiti previsti ex lege per l'esercizio dell'attività di
[...]
agente immobiliare.
L'assunto non può essere condiviso.
Come si evince dalla documentazione in atti, il contratto inter partes rispetta i requisiti di legge quanto a forma e contenuto, elementi che peraltro non vengono contestati dalla controparte.
La mancanza dei requisiti richiesti dalla legge per lo svolgimento dell'attività di mediazione immobiliare in capo agli opponenti non è elemento del contratto di franchising previsto a pena di nullità.
pagina 7 di 9 Parimenti il mancato accertamento della sussistenza dei predetti requisiti da parte dell'affiliante non costituisce inadempimento di quest'ultimo. Occorre rilevare, anche se il profilo non è in contestazione, che l'affiliante ha assolto pienamente agli obblighi sullo stesso incombenti quanto a informativa precontrattuale. Il fatto che gli opponenti non si siano attivati per porsi nelle condizioni di svolgere l'attività di mediazione immobiliare rappresenta anzi inadempimento degli obblighi contrattuali in capo all'affiliato.
La legge che disciplina il franchising prevede che il rapporto sorga tra due soggetti imprenditori autonomi. L'imprenditore è tenuto ad acquisire quanto necessario per lo svolgimento della propria attività. Nel caso in oggetto, , pur nella piena Parte_2
consapevolezza di poter svolgere attività di intermediazione immobiliare unicamente qualora in possesso dei requisiti richiesti dalla legge, non si attivava per ottenere l'iscrizione quale agente immobiliare.
Gli opponenti hanno poi eccepito la nullità della fideiussione per violazione della disciplina antitrust.
L'eccezione è infondata.
Nel caso di specie non vi può essere dubbio sul fatto che trattasi di garanzia specifica, atteso che si impegnava a rispondere delle obbligazioni assunte da Parte_2
in relazione esclusivamente e precisamente al contratto di Parte_1
franchising sottoscritto con . Si tratta pertanto di uno specifico rapporto CP_1
negoziale oggetto di garanzia, chiaramente indicato nel documento sottoscritto.
Infine, occorre osservare che l'opposta ha documentalmente dimostrato di avere eseguito le prestazioni oggetto degli obblighi assunti. nel corso del giudizio ha prodotto CP_1
copiosa documentazione da cui si evince l'esecuzione delle prestazioni cui si era obbligata con la sottoscrizione del contratto di cui si tratta. Sono agli atti, infatti, oltre al contratto concluso tra le parti (doc. 1 monitorio) e la garanzia rilasciata da (doc.2 monitorio), i Pt_2
documenti relativi all'invio nell'ottobre 2021 agli opponenti del materiale di avviamento dell'agenzia (doc. 8), all'erogazione nel periodo aprile-maggio 2021 dell'offerta formativa a favore degli opponenti (docc. da 9 a 18), alla fornitura degli strumenti tecnologici per consentire all'affiliato di accedere ai servizi relativi alla piattaforma di e- CP_3
pagina 8 di 9 learning ed alle mailing list (doc. 19). Peraltro, l'adempimento sotto detto profilo dell'opposta non è contestato.
Quindi, gli opponenti si sono giovati ed hanno usufruito dei servizi forniti dall'opposta ma sono venuti meno agli obblighi sia di entrare in possesso dei requisiti ex lege previsti e di aprire l'agenzia nei termini contrattualmente previsti, sia di versare i corrispettivi pattuiti e precisamente il debito risulta così composto:
- euro 13.127,20 a titolo di corrispettivi contrattuali non pagati oltre ad interessi ex D.
Lgs. 231/2002: Corrispettivo Iniziale di Affiliazione, di cui all'art.

3.1.1 e all'Allegato E, i
Corrispettivi Mensili nella misura fissa mensile pattuita in conformità all'art.

3.1.2 e all'Allegato E, la Quota di Affiliazione Annuale, come prevista dall'art.

3.1.4 del contratto e dall'Allegato E;

- euro 7.000,00 a titolo di penale per la risoluzione anticipata del contratto, rispetto alla durata di cinque anni prevista dal contratto, così come indicato all'art.

5.2.3 del contratto.
Dette somme non sono peraltro contestate nel loro ammontare.
Per tutto quanto detto, l'opposizione deve essere rigettata ed il decreto ingiuntivo confermato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa:
- rigetta l'opposizione e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo opposto;

- condanna gli opponenti al pagamento delle spese di lite che ex DM 55/2014 liquida in euro 4.197,00, oltre rimborso forfettario ed oneri accessori previsti per legge.
Milano, 2.10.2025
Il giudice dott.ssa IM MO
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