N. R.G. 352/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LATINA
I Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Pier Luigi De Cinti
pronunzia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 352/2021 promossa
d a
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. ZINI ADOLFO e dell'avv. DI PONTE ANTONIETTA ( ), elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico C.F._2 presso il difensore avv. ZINI ADOLFO
ATTORE
c o n t r o
(C.F. ), con il patrocinio CP_1 C.F._3 dell'avv. PASQUALI FABIO, elettivamente domiciliato C/O PERRINO L. VIA PRIVERNO 51 04100 LATINA presso il difensore avv. PASQUALI
FABIO
(C.F. , con il Controparte_2 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. e dell'avv. PECCI DARIO ( ), C.F._4 elettivamente domiciliato in VIA MARCONI 46 04011 APRILIA presso il difensore avv. PECCI DARIO
CONVENUTI
Oggetto: recesso contrattuale
pagina 1 di 7
Conclusioni: come rassegnate all'udienza del 03 dicembre 2024
IN FATTO
Con atto di citazione premesso d'aver stipulato in data 03 Parte_1 novembre 2020 una proposta irrevocabile per l'acquisto di un appartamento ed un locale ad uso autorimessa, sito in Aprilia Via Piemonte 50, al prezzo di
€ 128.000,00, lamentava come l'agenzia immobiliare gli avesse, in data 06 novembre 2020, richiesto telefonicamente di sottoscrivere un'ulteriore proposta d'acquisto ad un prezzo superiore di € 3.000,00, non essendo stata la sua proposta accettata dalla venditrice, minacciandolo, altrimenti, di fargli perdere la caparra di € 5.000,00 e rivolgendogli vari epiteti offensivi;
che, con raccomandata del 10 novembre 2020, comunicava, pertanto, alla
[...] la sua volontà, a fronte della mancata accettazione della Controparte_2 propria proposta, di ottenere la restituzione dell'assegno consegnato a titolo di caparra;
che, peraltro, nel corso di un colloquio con l'avv. Di Ponte, l'incaricata dell'agenzia immobiliare aveva negato la circostanza della mancata accettazione della proposta d'acquisto da parte della venditrice, affermando, al contrario, come tale proposta fosse stata accettata;
che, infatti, con raccomandata del 10 novembre 2020, era formalmente comunicata al l'intervenuta accettazione della proposta d'acquisto in data 04 Pt_1 novembre 2020; che, pur a fronte del comportamento sopra stigmatizzato, l'attore si attivava al fine dell'erogazione del mutuo, chiedendo a tal fine ai convenuti la documentazione relativa all'immobile dalla quale, comunque solo parzialmente consegnata, risultava la presenza di un abuso edilizio;
che la banca rifiutava la concessione del mutuo per ragioni legate alla Pt_2 sua capacità reddituale ed alle tempistiche richieste nella proposta d'acquisto; che, conseguentemente, il essendosi avverata la condizione Pt_1 sospensiva cui era subordinata la proposta, chiedeva nuovamente la restituzione della caparra di € 5.000,00 ribadendo, anche a fronte della condotta illecita posta in essere dalle convenute, il comunicato recesso;
che, per tutta risposta, la comunicava la validità del Controparte_2 contratto e chiedeva la corresponsione della provvigione sicchè conveniva la venditrice e la per sentir, in via CP_1 Controparte_2 principale, accertare l'obbligo della prima di restituire la caparra di € 5.000,00 a fronte dell'inefficacia del contratto per il mancato avveramento della condizione sospensiva, in via subordinata per l'accertamento pagina 2 di 7 dell'inadempimento dei convenuti e del loro obbligo alla corresponsione del doppio della caparra versata, in via ulteriormente subordinata per l'accertamento del venire meno della presupposizione, della conseguente legittimità del recesso e dell'obbligo restitutorio della caparra da parte della percipiente ed, in ogni caso, per la condanna dei convenuti al risarcimento del danno morale patito dall'attore stante la rilevanza penale dei fatti riportati nonché per l'accertamento dell'inesistenza dell'obbligo del al Pt_1 pagamento della provvigione.
Costituendosi contestava la fondatezza degli assunti attorei CP_1 concludendo in via preliminare per l'improcedibilità della domanda per difetto del tentativo obbligatorio di mediazione ovvero di negoziazione assistita ovvero, nel merito, per il rigetto delle domande ex adverso spiegate.
Costituendosi la contestata l'avversa Controparte_2 ricostruzione dei fatti e la fondatezza delle conclusioni trattene, concludeva per l'improcedibilità delle domande in assenza del previo tentativo obbligatorio di conciliazione ovvero per il loro rigetto nel merito, riconvenzionalmente avanzando la richiesta di condanna dell'attore al pagamento della provvigione di € 6.100,00, comprensiva d'iva.
Espletata, quindi, l'attività istruttoria, la causa, sulle conclusioni rassegnate all'udienza del 03 dicembre 2024, era definitivamente decisa in data 03 marzo 2025.
IN DIRITTO
Preliminarmente, in merito alle eccezioni d'improcedibilità delle domande attoree, si richiamano le considerazioni di cui all'ordinanza del 03 dicembre
2021.
Quanto all'eccezione d'improcedibilità della riconvenzionale per il mancato previo esperimento del tentativo di negoziazione assistita, con recentissima pronunzia a sezioni unite n°3452/2024, la Suprema Corte ha escluso tale necessità nel caso di formulazione di una domanda riconvenzionale, e, coerentemente, il medesimo indirizzo è applicabile per l'ipotesi similare della negoziazione assistita, essendo identica la ratio per entrambe le fattispecie.
Nel merito della domanda attorea avanzata in via principale, il assume Pt_1
l'inefficacia della proposta contrattuale, dallo stesso formulata, per effetto dell'avverarsi della condizione sospensiva rappresentata dalla mancata pagina 3 di 7 erogazione del mutuo.
Infatti, a tenore della proposta d'acquisto del 03 novembre 2020, il saldo del prezzo d'acquisto dell'immobile avrebbe dovuto essere corrisposto mediante il “netto ricavo di mutuo ipotecario o finanziamento da parte di società di leasing o di altro ente finanziatore scelto dal proponente” [doc. 1) allegato alla citazione].
A termini del documento 2), sempre allegato alla citazione e parimenti datato 03 novembre 2020, la proposta d'acquisto era espressamente condizionata sospensivamente “all'ottenimento entro il 26 novembre 2020 della delibera tecnico legale di mutuo ipotecario”.
Orbene, a dimostrazione del mancato avveramento della condizione sospensiva, l'attore adduce l'esito negativo della sua richiesta di concessione del mutuo, come da documento 13) allegato all'atto introduttivo e datato 17 novembre 2020, con il quale la gli comunica “che non è CP_3 possibile accogliere la sua richiesta di credito sia per valutazioni legate alla sua capacità reddituale sia per le tempistiche richieste”.
A tenore, poi, dell'accettazione della proposta d'acquisto vergata in calce alla proposta stessa dalla venditrice e datata 04 novembre 2020 CP_1
[documento 6) allegato alla citazione], la promittente venditrice era perfettamente consapevole della condizione sospensiva apposta alla proposta formulata dal e delle conseguenze derivate dal mancato ottenimento Pt_1 del mutuo.
Conseguentemente la condizione sospensiva rappresentata dalla concessione del mutuo è da considerare non avverata, con relativa inefficacia ex tunc della proposta d'acquisto formulata dall'attore e, conseguentemente, del contratto, ai sensi dell'art. 1360 c.c..
Diversamente, è invalida l'ulteriore condizione sospensiva rappresentata dall'obbligo imposto all'attore di consegnare copia della domanda di erogazione del mutuo, sia alla proprietaria dell'immobile che all'agenzia, entro i successivi cinque giorni lavorativi dalla sua presentazione, previsto in forza della medesima proposta d'acquisto di cui all'allegato 2) alla citazione.
Dipendendo, infatti, tale obbligo dalla mera volontà dell'obbligato, esso soggiace alla sanzione di nullità prevista dall'art. 1355 c.c., quale rilevabile anche d'ufficio.
pagina 4 di 7 In ogni caso, ove si considerasse valida tale pattuizione, anche l'ulteriore condizione sospensiva in essa contemplata si avrebbe per non avverata a fronte della pacifica, mancata consegna della documentazione, con ulteriore conferma dell'inefficacia retroattiva della proposta d'acquisto.
A ciò consegue, quindi, l'obbligo restitutorio della caparra confirmatoria versata dall'attore nell'importo di € 5.000,00.
Orbene, a tenore del punto 2a) della proposta d'acquisto del 03 novembre 2020, era obbligo della depositaria dell'assegno di € 5.000,00, tale Per_1 incaricata della consegnare l'assegno
[...] Controparte_2 ricevuto dal alla proprietaria venditrice “ad avvenuta conoscenza da Pt_1 parte del Proponente dell'accettazione della presente proposta o in caso di proposta sottoposta a condizione, all'avveramento della stessa”.
A tenore della stessa comparsa di costituzione della [vedasi alla pag. CP_1
4)] e del documento 3) del 14 gennaio 2021 ad essa allegato, è dimostrata la ricezione da parte della dell'assegno emesso dal ed il suo CP_1 Pt_1 incasso sicchè ella è la destinataria del relativo obbligo restitutorio, comprensivo degli interessi legali dalla data di costituzione in mora e sino al saldo.
L'accoglimento della domanda formulata in via principale dall'attore, esime, quindi, dall'esame delle istanze subordinate relative all'accertamento dell'inadempimento dei convenuti e della loro conseguente condanna alla corresponsione del doppio della caparra nonché del venire meno della presupposizione, con declaratoria della legittimità del recesso esercitato dall'attore e condanna della per tale ulteriore titolo, alla restituzione CP_1 della caparra.
Quanto, poi, alla pretesa risarcitoria per danni morali conseguenti al comportamento penalmente rilevante tenuto dai convenuti nel corso delle trattative, alcuna responsabilità è anzitutto ascrivibile alla posto che CP_1 nella stessa citazione si riferisce che l'incaricata dell'agenzia ammise che l'aumento di € 3.000 non dipese da una richiesta della venditrice, peraltro in astratto del tutto legittima, bensì fu un tentativo dell'incaricata dell'agenzia immobiliare di lucrare indebitamente tale ulteriore somma [in tal senso a pag.
5) della citazione].
Del resto, tale circostanza è confermata anche dal teste . Testimone_1
pagina 5 di 7 Quanto agli epiteti offensivi rivolti dall'incaricata dell'agenzia immobiliare al ancora il teste ha confermato di aver sentito la Pt_1 Testimone_1 sig.ra rivolgere all'attore l'epiteto “sei un cretino”. Pt_3
Orbene, a termini dell'art. 2059 c.c., il risarcimento del danno non patrimoniale è dovuto in caso di lesione di un interesse costituzionalmente garantito inerente alla persona, non essendo più soggetto alla riserva di legge di cui all'art. 185 c.p. si da non presupporre la qualificabilità del fatto illecito come reato (Cass. 12593/2010; Cass. 4053/2009 tra le altre).
È evidente come l'epiteto “cretino” leda l'onore della persona si da giustificare il riconoscimento del risarcimento del pregiudizio non patrimoniale derivatone, da liquidare, ai sensi dell'art. 1226 c.c., in via equitativa attesa l'impossibilità della prova del suo preciso ammontare.
Altresì, l'art. 1228 c.c., prevede come colui che si avvalga dell'opera di terzi nell'adempimento della prestazione, risponda anche dei fatti dolosi o colposi di costoro.
Essendo, quindi, pacifico che la SI.ra , o , fosse una dipendente Pt_3 Pt_4 della [in tal senso le dichiarazioni della legale Controparte_2 rappresentate della società], essa è condannata al risarcimento del danno non patrimoniale cagionato dalla lesione all'onore dell'attore, nella misura equitativamente determinata di € 2.000,00, tenuto anche conto della diffusività dell'evento lesivo legata alla presenza di terzi che recepirono l'epiteto offensivo.
Conseguente, infine, alla sopravvenuta inefficacia della proposta d'acquisto è l'accertamento dell'inesistenza dell'obbligo del al pagamento della Pt_1 provvigione.
A termini, infatti, dell'art. 1757 c.c., Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
A fronte, poi, dell'accoglimento della domanda avanzata in via principale dall'attore, emerge l'irrilevanza delle questioni sollevate in ordine alla parziale abusività dell'immobile, oggetto della subordinata d'accertamento dell'inadempimento dei convenuti, e, conseguentemente, dell'indagine tecnica espletata, quale, peraltro, valutabile solo a posteriori.
La soccombenza di e della ne CP_1 CP_2 Controparte_2
pagina 6 di 7 giustificano, infine, la condanna alle spese di causa, liquidate in ragione del valore complessivo della causa, nonchè di quelle della ctu.
P.T.M.
Il Tribunale, in veste monocratica, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così definitivamente decide;
dichiara la sopravvenuta inefficacia ex tunc della proposta d'acquisto per l'avveramento della condizione sospensiva;
condanna alla restituzione in favore di della CP_1 Parte_1 caparra di € 5.000,00, oltre interessi legali dalla costituzione in mora e sino al saldo;
condanna al risarcimento del danno in favore Controparte_2 dell'attore che liquida in € 2.000,00, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione dalla pubblicazione della sentenza;
accerta l'inesistenza dell'obbligo dell'attore al pagamento della provvigione alla Controparte_2
rigetta la domanda della di condanna dell'attore Controparte_2 al pagamento della provvigione;
condanna i convenuti, in solido, alle spese del giudizio che, in applicazione dello scaglione tariffario compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00, liquida in favore di in € 4.000,00 per compensi ed in € 264,00 per Parte_1 esborsi, oltre spese forfettarie, iva e cpa come dovute;
pone le spese di ctu a carico definitivo dei convenuti in solido.
Latina 03 marzo 2025
Il Giudice
Dr. Pier Luigi De Cinti
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