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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico dott.ssa Diletta Maria Grisanti, all'udienza del 30/01/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura alle parti esonerate dalla presenza alle ore 19,15 del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;
nella controversia iscritta al n. 14092 degli affari contenziosi civili per l'anno 2023, promossa con ricorso depositato in data 17.10.2023 da
(c.f. ), elettIVmente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Marocco di Mogliano Veneto, via Terraglio n. 110, presso lo studio dell'avv. Paola
Grosini che la rappresenta e difende giusta procura in atti;



- ricorrente -

contro
(p.IV , in persona Controparte_1 P.IVA_1 del legale rappresentante p.t., elettIVmente domiciliata in Venezia – Mestre, via
Rampa Cavalcavia 1, presso lo studio del difensore Jacopo Molina, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

- resistente-
e contro
(p.IV ), in persona del legale rappresentante p.t., CP_2 P.IVA_2 elettIVmente domiciliata in Treviso, Strada Comunale delle Corti 71, presso lo studio dell'avv. Marzia Callegaro, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

-terza chiamata in causa- in punto: risoluzione di diritto del contratto di locazione per inadempimento, condanna al pagamento dei canoni insoluti e rilascio dell'immobile;
CONCLUSIONI
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All'udienza di discussione fissata per il 30/01/2025, le parti concludevano come da verbale.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ritualmente depositato e successIVmente notificato, Parte_1 adIV il presente Tribunale insistendo, in primo luogo, per l'accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale sottoscritto in data 1.05.2019 con la , per inadempimento Controparte_1 della conduttrice ex art. 1456 c.c., per aver quest'ultima ceduto il proprio ramo d'azienda, e con esso il contratto di locazione in questione - senza peraltro notificare dell'intervenuta cessione alla locatrice, come invece prescritto dall'art. 36 l. 392/78 - a a sua volta inadempiente rispetto al puntuale versamento dei canoni, CP_2 omettendo tra l'altro l'integrale corresponsione delle mensilità di agosto, settembre e ottobre 2023.
A sostegno della propria domanda, parte ricorrente deduceva, in particolare:
- di essere proprietaria dell'immobile avente destinazione commerciale sito in
Venezia (identificato catastalmente al negozio piano terra sito in San Polo
99/102 - 30125 Venezia, codice DIAAQ, Cat. U, Sez.VE, Foglio 13,
Particella 696, Sub. 46, Cat. C1);
- di aver concesso in locazione alla Controparte_1
l'immobile suddetto, giusta contratto sopracitato;

- di aver ricevuto, in data 7.11.2022, il pagamento del canone dalla CP_2 anziché dalla propria conduttrice la quale, invitata a fornire spiegazioni, si era limitata a riferire di aver ceduto il suo ramo di azienda alla società suddetta, senza tuttavia procedere all'invio della comunicazione ex art. 36, l. n.
392/1978, contenente l'indicazione di tutti gli elementi necessari ad identificare il contratto posto in essere tra conduttore e terzo, nonché tutte le altre notizie relative a quest'ultimo, al fine di consentire al locatore di manifestare entro trenta giorni dalla comunicazione la sua eventuale opposizione;

- che, tuttavia, la cessionaria si era resa sin da subito inadempiente, omettendo il puntuale e corretto pagamento di diverse mensilità di canoni di locazione e dell'imposta di registro dovuta per l'annualità 1.5.2023 – 30.4.2024, nonché omettendo di rimborsare il canone per l'occupazione di suolo pubblico;

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- di aver, dunque, sollecitato in via stragiudiziale il corretto pagamento dei canoni ad entrambe le suddette società, cedente e cessionaria;

- di aver comunicato, in data 9.10.2023, sia alla Controparte_3 sia alla società l'intenzione di avvalersi, ex art 1456 c.c., della
[...] CP_2 clausola risolutIV espressa di cui all'art 3 del contratto di locazione, con contestuale richiesta di liberazione e riconsegna dell'immobile ed intimazione di pagamento della somma di € 3.345,81 a titolo di canoni non versati per i mesi di agosto, settembre e ottobre 2023;
- che ricorrono, pertanto, i presupposti per richiedere la dichiarazione dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione in questione ai sensi dell'art. 1456 c.c., alla luce del chiaro contenuto letterale della clausola di cui all'art. 3 del contratto;

- di essersi vista costretta, persistendo l'inadempimento della conduttrice, ad introdurre il presente giudizio, al fine di ottenere altresì la liberazione e riconsegna dell'immobile e il pagamento della somma di € 3.345,81 a titolo di canoni non versati, relativi alle mensilità di agosto, settembre ed ottobre 2023
(oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo), nonché della somma di €
1.115,27 mensile a titolo di indennità di occupazione sino alla riconsegna effettIV.
Si costituIV in giudizio la insistendo, in Controparte_1 principalità, per il rigetto delle domande proposte dalla ricorrente, affermando innanzitutto di aver regolarmente comunicato alla locatrice a mezzo whatsapp
l'intervenuta cessione del ramo d'azienda (e del contratto di locazione in questione) a favore della e precisando che, essendo quest'ultima l'attuale detentrice CP_2 dell'azienda e dell'immobile locato, essa deve ritenersi essere tenuta in via esclusIV a corrispondere i canoni di locazione alla ricorrente. Alla luce di ciò, parte resistente formulava, dunque, istanza di chiamata in causa della al fine di ottenere la CP_2 sua condanna, nel caso di accoglimento delle domande della ricorrente, a corrispondere a quanto alla medesima spettante in virtù del contratto Parte_1 di locazione, tenendola indenne da ogni eventuale esborso derIVte dalla presente causa.
Regolarmente chiamata in causa, si costituIV dunque la la quale CP_2 concludeva per il rigetto delle domande formulate nei propri confronti dalla
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resistente, eccependo la nullità del contratto di cessione del ramo d'azienda – cui afferisce il contratto di locazione in questione – o comunque la relatIV risolubilità per inadempimento della cedente, con conseguente accertamento che nulla è da lei dovuto in favore della ricorrente. La terza chiamata spiegava altresì domanda riconvenzionale, insistendo per la condanna della Controparte_1
a restituire le somme versate alla locatrice, a titolo di risarcimento danni - a
[...] fronte della stipula di un contratto di cessione di ramo d'azienda nullo ovvero risolvibile per grave inadempimento della cedente - pari ad almeno 14.000,00 euro
(tale domanda è stata, infine, espressamente rinunciata con memoria depositata in data 20.01.2025).
Esperito con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione, la causa venIV rinviata per discussione e decisione all'udienza del 30.01.2025, con termine alle parti per note conclusive, in occasione delle quali parte resistente dava, tra l'altro, atto che con sentenza n. 4344/2024 del 2.12.2024 era stato dichiarato risolto dal presente
Tribunale, in diverso procedimento, il contratto di cessione di ramo d'azienda stipulato tra l' e la Controparte_1 CP_2
All'udienza di discussione del 30.01.25, le parti si richiamavano alle rispettive note conclusive, precisando parte ricorrente che l'aumento ISTAT relativo al canone di locazione deve essere applicato a far data dal giugno 2023.
Le domande proposte dalla ricorrente sono fondate e devono essere accolte nei termini che seguono.
In primo luogo, risulta fondata la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato tra e l Parte_1 [...]
in data 1.05.2019: sussistono, infatti, tutte le condizioni Controparte_1 richieste dall'art. 1456 c.c. per ritenere che, nel caso di specie, sia intervenuta una valida risoluzione stragiudiziale del contratto in questione e che, dunque, debba essere emessa, in questa sede, pronuncia di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto, in virtù di quanto previsto dall'art. 3 del contratto di locazione, contenente una clausola risolutIV espressa, a tenore della quale “trascorsi inutilmente 2 mesi dalla data stabilita per il versamento senza che esso sia stato effettuato, il locatore avrà la facoltà di chiedere la risoluzione anticipata del contratto per colpa del conduttore e
l'immediato rilascio dell'unità immobiliare ai sensi dell'art. 1456 c.c.” (cfr. doc. 1 allegato al ricorso).
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Ebbene, è pacifico che l'obbligazione di corrispondere alla ricorrente i canoni per i mesi di luglio, agosto e settembre 2023 sia rimasta inadempiuta. Tale circostanza non
è stata del resto contestata da nessuna delle parti (il suddetto inadempimento deve, inoltre, considerarsi imputabile a parte debitrice, posto che né parte resistente né la terza chiamata hanno adempiuto all'onere di provare che l'inadempimento sia stato determinato da impossibilità della prestazione derIVnte da causa a loro non imputabile).
Si osserva inoltre – sebbene si tratti di elemento non necessario ai fini di una valida risoluzione stragiudiziale, a fronte di una clausola risolutIV espressa – che il suddetto inadempimento deve altresì considerarsi grave, avuto riguardo all'interesse della creditrice, essendo quest'ultima, come documentato in atti (vedi doc. nn. da 8 a 12 allegati a ricorso), una persona anziana con un'invalidità totale, che gode di una pensione lorda di soli € 99,46 al mese e che, dunque, per il proprio mantenimento fa affidamento sugli introiti dei canoni di locazione relativi all'immobile in questione, di sua proprietà.
Risulta poi agli atti – né è mai stato contestato – che la ricorrente, a seguito del suddetto inadempimento, abbia comunicato, in data 9.10.2023 (nel pieno rispetto delle tempistiche previste dalla clausola risolutIV espressa ex art 1456 c.c. di cui al citato art. 3 del contratto di locazione – si veda doc. 7 allegato al ricorso), sia alla che alla la propria intenzione di Controparte_1 CP_2 avvalersi della citata clausola risolutIV presente nel contratto (con contestuale richiesta di liberazione e riconsegna dell'immobile ed intimazione di pagamento della somma di € 3.345,81 a titolo di canoni non versati), così perfezionando la risoluzione del contratto in questione ex art. 1456, secondo comma, c.c. (a mente del quale “la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutIV”).
Il contratto di locazione di cui trattasi, dunque, è stato validamente risolto, a seguito dell'invio ad opera della ricorrente della citata comunicazione pec del 9.10.2023.
Quanto all'ulteriore domanda, proposta dalla ricorrente, di condanna di
[...]
al pagamento dei canoni insoluti relativi alle Controparte_1 mensilità di agosto, settembre e ottobre 2023, per un totale di Euro € 3.345,81, è anch'essa fondata e merita di essere accolta.
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Come sopra argomentato, l'inadempimento al pagamento dei canoni di locazione per le citate mensilità non è stato contestato, risultando dunque pacifico, né è stato prodotto – ma tantomeno allegato – che l'inadempimento sia stato determinato da impossibilità della prestazione derIVnte da causa non imputabile al debitore.
Sotto il profilo soggettivo, si osserva come la cessione del ramo di azienda (e del contratto di locazione in questione al medesimo afferente) effettuata dalla
[...]
nei confronti della non sia opponibile alla Controparte_1 CP_1 CP_2 ricorrente, posto che la cedente non ha provveduto – come viceversa richiesto dall'art. 36 l. 392/78 – a notificare regolarmente alla locatrice l'avvenuta cessione.
Il messaggio whatsapp di cui al doc. 3 di parte ricorrente non può, difatti, ritenersi sufficiente a costituire idonea comunicazione di avvenuta cessione del ramo d'azienda ai sensi dell'art. 36 l. 392/78, in considerazione sia del tenore letterale della norma citata (che richiede espressamente l'invio di una raccomandata con avviso di ricevimento), sia del contenuto generico del messaggio, sia ancora della relatIV incerta provenienza. D'altronde, l'art. 36 l. 392/78 prevede comunque che “nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente” - circostanza pacificamente non avvenuta nel caso di specie, “può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte”.
Per le ragioni sopra esposte, l deve essere Controparte_1 condannata al pagamento dei canoni non corrisposti nonché dell'indennità a fronte dell'occupazione dell'immobile, a decorrere dal mese di novembre 2023 (quale prima mensilità successIV all'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione) e sino alla data di effettIV riconsegna dell'immobile, per un importo pari ad Euro
1.115,27 mensili per le mensilità da novembre-maggio 2023, e pari ad Euro 1.121,96 mensili (in virtù dell'adeguamento ISTAT medio tempore intervenuto) dal mese di giugno 2023 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, in quanto la cessione del ramo d'azienda (e del contratto di locazione in questione) a favore della non CP_2 risulta, come già precisato e per le ragioni di cui sopra, opponibile alla locatrice, con la conseguenza che, a seguito della risoluzione di diritto del contratto di locazione, parte resistente risulta ancora l'unica direttamente obbligata nei confronti della ricorrente alla restituzione dell'immobile e alla corresponsione del canone/indennità di occupazione.
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infine, di essere accolta la domanda proposta dalla Pt_2 Controparte_1
al fine di essere tenuta indenne da parte della di quanto essa
[...] CP_2 sia tenuta a pagare a favore di , la quale si è peraltro limitata ad Parte_1 estendere nei confronti della terza chiamata la sola domanda di rilascio, per i titoli di cui è causa, dal momento che è la cessionaria ad aver pacificamente goduto dell'immobile per tutto il periodo in questione (ossia successIVmente ad agosto
2023) in virtù del citato contratto di cessione del ramo d'azienda (e del contratto di locazione in questione al medesimo afferente, nel quale è pacificamente subentrata in virtù di quanto pattuito dalle parti), oggi risolto per effetto della pronuncia intervenuta all'esito del diverso e separato giudizio instaurato dall'odierna resistente nei confronti della terza chiamata, a fronte della risoluzione di diritto correttamente invocata in tale sede dalla cedente a causa dell'inadempimento della cessionaria in termini di mancato pagamento del relativo corrispettivo. Il comportamento inadempiente della alle obbligazioni dalla medesima contrattualmente CP_2 assunte determina, difatti, l'onere in capo alla medesima di sopportare le conseguenze patrimoniali derIVnti dal godimento che pacificamente risulta aver fatto del bene.
Le spese di lite vengono liquidate in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 55/2014, così come modificato dal d.m. n. 147/2022, tenuto conto del valore e della complessità della controversia, nonché dell'attività effettIVmente svolta dalle parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Venezia, definitIVmente pronunciando nella causa n. 14092/23 come in epigrafe promossa, disattesa ogni eccezione contraria:
- accerta l'intervenuta risoluzione ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione stipulato in data 1.05.2019 tra parte ricorrente e parte resistente;

- condanna la al pagamento in favore di Controparte_1
della somma di € 3.345,81, a titolo di canoni di locazione Parte_1 scaduti e non pagati relativi alle mensilità di agosto, settembre ed ottobre
2023, oltre a interessi sino al saldo nonché della somma pari ad euro 1.115,27 mensili a decorrere dal mese di novembre 2023 e sino al maggio 2023, e pari ad euro 1.121,96 dal mese di giugno 2023 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, il tutto oltre a interessi sino al saldo;

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- condanna la e la Controparte_1 CP_2 all'immediato rilascio dell'immobile locato libero da persone e/o cose;

- condanna a tenere indenne CP_2 Controparte_1 di quanto quest'ultima sia tenuta a pagare a favore di per i Parte_1 titoli di cui è causa, ossia della somma di € 3.345,81, a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati relativi alle mensilità di agosto, settembre ed ottobre 2023, oltre a interessi sino al saldo nonché della somma pari ad euro
1.115,27 mensili a decorrere dal mese di novembre 2023 e sino al maggio
2023, e pari ad euro 1.121,96 dal mese di giugno 2023 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile, il tutto oltre a interessi sino al saldo;

- condanna parte resistente alla rifusione in favore della ricorrente delle spese di lite che si liquidano in euro 125,00 per anticipazioni ed euro 2.547,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IV e c.p.a. come per legge;

- condanna la terza chiamata alla rifusione in favore di parte resistente delle spese di lite che si liquidano in euro 2.547,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, IV e c.p.a. come per legge.
Venezia, 30 gennaio 2025
Il Giudice dott.ssa Diletta Maria Grisanti
Provvedimento redatto con la collaborazione del dott.ssa Monica Minotto CP_4

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