N. R.G. 951/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Damiano Dazzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. r.g. 951/2023 promossa da:

Controparte_1 Controparte_2
in persona dell'amministratore pro tempore Controparte_3 CP_4
, con il patrocinio dell'avv. BERTOZZI MIRCO, elettivamente domiciliati presso lo studio del
[...]
predetto difensore, in PIAZZALE MARCONI n. 7, NOVELLARA (RE);
ATTORI contro
, in persona del Controparte_5
legale rappresentante pro tempore con il patrocinio dell'avv. CAMELLINI Controparte_6
VERONICA e dell'avv. MARCONI ANDREA, elettivamente domiciliata presso lo studio dei predetti difensori, in VIALE ISONZO N. 1, REGGIO EMILIA;

CONVENUTA
, con il patrocinio dell'avv. GIRARDI ANDREA, e dell'avv. CODROICO CP_7
ANDREA, elettivamente domiciliato presso lo studio dei predetti difensori, in VIA BRENNERO 139,
38121 TRENTO;

CONVENUTO

pagina 1 di 15 , con il patrocinio dell'avv. NARDOMARINO NICOLA, elettivamente CP_8
domiciliato presso lo studio del predetto difensore, in VIA SACCO E VANZETTI N. 3/1,
GUASTALLA (RE);
CONVENUTO

, in persona del legale rappresentante pro tempore , con il CP_9 Controparte_10 patrocinio dell'avv. TORRESANI ENRICO MARIA e dell'avv. AVIGNI ALESSIA, elettivamente domiciliata presso lo studio dei predetti difensori, in VIA CIRCONVALLAZIONE FOSSE 56,
VIADANA;
TERZA CHIAMATA

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di precisazione delle conclusioni depositate in vista dell'udienza in trattazione scritta del 06/02/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.
La controversia trae origine da lavori di manutenzione straordinaria di ripristino dell'impermeabilizzazione dell'area cortiliva sita in Guastalla (RE), e di CP_11 CP_3
rifacimento della superficie posta a copertura delle autorimesse interrate, da tempo affette da problematiche di infiltrazioni.
In particolare e relativamente a tali lavori, committente è il geom. , il quale, in qualità di CP_7 amministratore pro tempore dei IN ”, , “San LO e Controparte_1 CP_2 del INo , aveva stipulato con l'impresa appaltatrice Controparte_3 Controparte_5
il contratto di appalto del 01/08/2018; progettista e direttore dei lavori è il geom. ; CP_8
l'appaltatrice, come si è detto, è la infine la Controparte_5 CP_5 CP_5
subappaltatrice a cui era stata affidata l'esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione (tramite un particolare isolante denominato poliurea) è la CP_9
Ciò posto, i tre attori ”, , , in Parte_1 CP_2 Controparte_3
persona della loro amministratrice condominiale pro tempore con atto di citazione CP_4
[... ritualmente notificato, convenendo in giudizio l'impresa appaltatrice Controparte_5
il Direttore Lavori geom. , e l'ex amministratore condominiale Controparte_5 CP_8
hanno dedotto: CP_12 CP_7
pagina 2 di 15 - con riguardo al progettista e direttore dei lavori una “violazione del mandato per CP_8
conflitto di interessi” in sede di scelta dell'impresa appaltatrice, una responsabilità del CP_8
quale progettista nella esecuzione del progetto per essere stato il progetto affetto da scelte tecniche errate;

- con riguardo all'ex amministratore condominiale , una sua responsabilità per aver CP_7 scelto l'impresa appaltatrice e stipulato con essa il contratto di appalto senza essere stato preventivamente autorizzato dall'assemblea condominiale;

- con riguardo all'impresa appaltatrice una sua responsabilità per non aver Controparte_5
completato i lavori oggetto di appalto, per averli realizzati non a regola d'arte, per aver subappaltato le opere alla senza che fosse intervenuta l'autorizzazione del CP_9
committente prescritta dall'art. 6 del contratto di appalto, ed infine per avere l'impresa appaltatrice incassato un corrispettivo (€ 76.149,70) superiore a quello previsto dal contratto, senza che fosse stato stipulato alcun accordo di revisione del prezzo in origine concordato, in violazione della “immutabilità del prezzo” stabilita nell'art. 2 del contratto di appalto.
Tanto premesso, i tre IN attori hanno convenuto in giudizio la Controparte_5
il geom. ed il geom. per sentirli condannare, in
[...] CP_8 CP_7 solido tra loro, al pagamento della somma che sarebbe stata accertata come dovuta “a titolo di rifusione dell'indebito già corrisposto e di risarcimento del danno”, ed in via subordinata aggiungendo a queste ultime domande anche una domanda di “risoluzione (per inadempimento) dei contratti stipulati” con ciascuna delle parti convenute.
Costituendosi in giudizio, la convenuta ha eccepito in via preliminare Controparte_5
“l'improcedibilità della presente causa per mancato invito alla negoziazione assistita”; nel merito ha chiesto di respingere le domande attoree, ed in via riconvenzionale ha domandato la condanna degli attori al pagamento del residuo corrispettivo di appalto, pari ad € 34.650,00 oltre interessi, e contestualmente una declaratoria di risoluzione del contratto di appalto per inadempimento dei
IN attori;
infine, ha chiesto ed ottenuto la chiamata in garanzia della subappaltatrice CP_9
per essere dalla stessa manlevata in ipotesi di condanna.
[...]
Gli altri due convenuti e , costituendosi in giudizio, hanno chiesto di CP_7 CP_8
respingere le domande attoree, ed il geom. in via riconvenzionale, ha altresì domandato la CP_8 condanna di parte attrice al pagamento della somma di € 4.355,40 oltre interessi, a titolo di compenso dovuto per l'opera prestata quale progettista e direttore dei lavori.
La terza chiamata costituendosi in giudizio, si è opposta alla domanda di manleva svolta CP_9
nei suoi confronti da eccependo la decadenza dalla garanzia ex art. 1670 c.c., ed Controparte_5
pagina 3 di 15 opponendosi comunque a qualsivoglia ipotesi di sua condanna nei confronti degli attori, non potendo il committente agire direttamente nei confronti del subappaltatore in assenza di un rapporto diretto tra i due. La terza chiamata ha chiesto infine la condanna di al risarcimento del danno Controparte_5
per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.
Le conclusioni sono state poi modificate dai IN attori nella loro memoria ex art. 183, comma 6,
n. 1 c.p.c., nel senso che gli attori, in via principale, hanno chiesto la risoluzione per inadempimento dei contratti stipulati con ciascuna delle parti convenute, nonché la condanna dei convenuti, in solido, al pagamento della somma che sarebbe stata accertata come dovuta “a titolo di rifusione dell'indebito già corrisposto e di risarcimento del danno”, e con riguardo alla domanda riconvenzionale svolta da si sono opposti al suo accoglimento eccependo l'esistenza della clausola Controparte_5 compromissoria contenuta nell'art. 18 del contratto di appalto;
in via subordinata, in caso di ritenuta insussistenza dei presupposti per la declaratoria di risoluzione contrattuale domandata in via principale, hanno domandato la condanna dei convenuti in solido “a titolo di rifusione dell'indebito già corrisposto e di risarcimento del danno”, ferma restando l'opposizione all'accoglimento della domanda riconvenzionale di opponendo l'esistenza della clausola compromissoria Controparte_5 contenuta nell'art. 18 del contratto di appalto.
La controversia, per la quale sono stati acquisiti i due fascicoli degli ATP ante causam iscritti ai numeri di RG 5655/2015 e 3275/2021, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 06/02/2025, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
2.
Fatte queste premesse, si esaminano le singole domande.
Gli attori hanno formulato nei confronti della impresa appaltatrice convenuta, una Controparte_5
domanda di risoluzione del contratto per inadempimento con ripetizione di indebito e risarcimento del danno, e pur non avendo specificato quale sia il contratto di cui hanno chiesto la risoluzione, si desume dagli atti trattarsi del contratto di appalto del 01/08/2018.
Invero, l'unico contratto che risulta stipulato con è il contratto di appalto del Controparte_5
01/08/2018, avente ad oggetto lavori di manutenzione straordinaria di area cortiliva, cosicché, pur non essendo specificato nelle conclusioni attoree, si desume che la responsabilità contrattuale fatta valere da parte attrice nei confronti di si fondi sul predetto contratto di appalto. Controparte_5
A tal riguardo, la convenuta ha formulato in via riconvenzionale nei confronti Controparte_5
degli attori domanda di risoluzione del contratto di appalto imputando l'inadempimento del contratto pagina 4 di 15 agli attori, ed ha formulato domanda di loro condanna al pagamento del residuo compenso di appalto ancora dovuto, pari ad € 34.650,00, oltre al risarcimento del danno per le spese di ATP.
A fronte della domanda riconvenzionale formulata da nella comparsa di Controparte_5
costituzione e risposta, gli attori, nella loro prima memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., hanno opposto l'esistenza della clausola compromissoria contenuta nell'art. 18 del contratto di appalto, e
[...]
in sede di precisazione delle conclusioni (v. precisazione delle conclusioni per Controparte_5
udienza del 06/02/2025), ha chiesto di accertare e dichiarare la mancata attivazione da parte degli attori della clausola arbitrale contenuta nel contratto stipulato con Controparte_5
Ciò posto, l'art. 18 del contratto di appalto oggetto di causa contiene la seguente clausola compromissoria:
Art. 18 – Clausola compromissoria
“Le parti convengono di deferire ad arbitri qualsiasi controversia o contestazione dovesse insorgere per l'interpretazione del presente contratto, per la sua esecuzione e per la liquidazione del prezzo, nonché in sede di verifica o collaudo dell'opera. Pertanto ciascuna delle parti nominerà un arbitro ed i due arbitri nomineranno a loro volta un terzo arbitro;
in mancanza di accordo per questa nomina il terzo arbitro sarà nominato dal Presidente del Collegio dei Geometri della Provincia di Reggio
Emilia” (documento attoreo n. 7).
Parte attrice, a pag. 19 dell'atto di citazione, aveva accennato ad una nullità della succitata clausola compromissoria, in quanto non specificatamente ed autonomamente sottoscritta ai sensi dell'art. 1341, comma 2, c.c.
Ora, in disparte l'infondatezza del rilievo attoreo secondo cui la clausola compromissoria in questione non sarebbe valida ed efficace per difetto di specifica sottoscrizione ex art. 1341 c.c.: infatti,
l'applicazione dell'art. 1341 c.c. è subordinata all'inserimento delle clausole cd. onerose all'interno di moduli o formulari, cioè di contratti destinati a disciplinare in modo uniforme una molteplicità di rapporti, ovvero di condizioni generali di contratto, cioè predisposte genericamente ed astrattamente applicabili a tutti i rapporti di una certa tipologia contrattuale;
nel caso di specie, è evidente dalla stesura e dal contenuto letterale del contratto di appalto del 01/08/2018, che non ricorra la fattispecie descritta.
Tanto premesso, deve comunque ritenersi che parte attrice abbia rinunciato, già con la prima memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. e poi ancora in sede di precisazione delle conclusioni, alla propria eccezione di nullità della clausola compromissoria in questione, avendo invece invocato proprio l'applicazione di quella stessa clausola arbitrale con riguardo alla pretesa creditoria riconvenzionale avanzata nei suoi confronti da Controparte_5
pagina 5 di 15 E' evidente, dunque, che vi sia una manifesta inconciliabilità, sul piano logico e giuridico, tra una prima ed accennata eccezione di nullità della clausola compromissoria (cfr. pag. 19 dell'atto di citazione), e la successiva richiesta, proveniente dalla stessa parte attrice, di applicazione della clausola compromissoria in esame (cfr. conclusioni attoree di cui alla memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c.), non potendo la parte prima eccepire la nullità della clausola arbitrale, e poi nel prosieguo chiederne l'applicazione.
Pertanto, l'eccezione di nullità della clausola compromissoria in origine accennata nell'atto di citazione, deve intendersi come non proposta o comunque rinunciata, posto che la parte attrice ha chiesto poi, con la prima memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. ed anche in sede di precisazione delle conclusioni, l'applicazione della stessa clausola compromissoria.
L'eccezione di compromesso integra una questione di competenza, non è assimilabile ad una eccezione di competenza funzionale bensì ad una eccezione di incompetenza per territorio semplice;
deve considerarsi, nel caso concreto, tempestivamente proposta dalla parte attrice nelle conclusioni della memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., in quanto sollevata in seguito alla domanda riconvenzionale formulata nella comparsa di costituzione e risposta dalla convenuta Controparte_5
Quest'ultima, in sede di precisazione delle conclusioni, ha chiesto di accertare e dichiarare la mancata attivazione da parte degli attori della clausola arbitrale con e di “dichiarare Controparte_5
l'improcedibilità della presente causa iniziata dagli attori nei confronti di senza Controparte_5 attivazione della clausola arbitrale”.
Contrariamente a quanto indicato da nel proprio foglio di precisazione delle Controparte_5
conclusioni, non si pone in realtà un problema di proponibilità della domanda;
si pone invece esclusivamente un problema di competenza, così come confermato dall'articolo 819 ter c.p.c., alla stregua del quale costituisce una questione di competenza stabilire se la controversia sia devoluta alla cognizione del giudice ordinario od a quella arbitrale (cfr. Cassazione civile, sez. III, 29/08/2008, n.
21926).
Esaminate le conclusioni così come precisate dalle parti in vista dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 06/02/2025, è comunque constatabile una sostanziale adesione della convenuta
[...] alla richiesta attorea di applicazione della clausola arbitrale (“In via preliminare … Controparte_5
Accertare e dichiarare la mancata attivazione da parte degli odierni attori, nel presente giudizio e in quello di ATP, della clausola arbitrale con …. dichiarare l'improcedibilità della Controparte_5
presente causa iniziata dagli attori nei confronti di senza attivazione della Controparte_5 clausola arbitrale”), e proprio perché trattasi di profilo di competenza, trova applicazione la fattispecie di cui all'art. 38 co. 2 c.p.c., che in caso di adesione delle parti all'indicazione del giudice competente pagina 6 di 15 richiama l'ipotesi di riassunzione della causa, avanti al giudice indicato dalle parti stesse (collegio arbitrale) secondo le modalità di cui all'art. 50 c.p.c.
L'adesione all'eccezione di compromesso comporta l'esclusione di ogni potere del giudice ordinario di decidere sulla competenza e conseguentemente di pronunciarsi sulle spese processuali relative alla fase svoltasi davanti a lui, dovendovi provvedere il collegio arbitrale al quale è rimessa la causa.
Preso atto dunque che gli attori e la convenuta hanno chiesto nelle loro Controparte_5 conclusioni l'applicazione della clausola di arbitrato, e dovendosi quindi entrambe le parti considerare concordi sul profilo della competenza arbitrale ai sensi e per gli effetti dell'art. 38, comma 2, c.p.c.,

per questi motivi

deve fissarsi, con riguardo al rapporto processuale tra attori e Controparte_5
termine di tre mesi per la riassunzione davanti al giudice competente (collegio arbitrale), senza pronuncia sulle spese della presente fase, dovendovi provvedere il giudice al quale la causa è rimessa, posto che è escluso ogni potere del giudice adito di decidere sulla competenza (v. infra, in merito alla regolamentazione delle spese di lite).
3.
Per effetto delle considerazioni che precedono, rimane assorbita la domanda di manleva svolta da
[...]
nei confronti della subappaltatrice Controparte_5 CP_9
4.
Venendo ora ad esaminare le domande proposte dagli attori nei confronti del progettista e direttore lavori convenuto , va preliminarmente respinta l'eccezione di quest'ultimo, ribadita CP_8 anche in sede di precisazione delle conclusioni, di improcedibilità “per mancanza della negoziazione assistita”.
La causa è infatti di valore indeterminabile, e dunque non assoggettata a negoziazione assistita quale condizione di procedibilità della domanda.
Anche l'eccezione del convenuto sollevata a pag. 17 della sua comparsa costitutiva, di CP_8
“mancanza di legittimazione attiva ad agire” in capo all'amministratrice condominiale pro tempore è infondata. Pur vero infatti che l'art. 1129, comma 14, c.c. prevede che l'amministratore condominiale
(nella specie , all'atto dell'accettazione della nomina, debba specificare analiticamente CP_4
il compenso a pena di nullità della delibera assembleare di nomina;
tuttavia, legittimato ad impugnare una delibera asseritamente nulla non è di certo un terzo (quale il geom. , essendo invece CP_8
legittimati a far valere detta eventuale nullità i soli condòmini, quindi qualunque condomino che avesse, per ipotesi, interesse a farne accertare la nullità. L'asserita nullità della delibera di nomina non pagina 7 di 15 può pertanto incidere sulla legittimazione attiva dell'amministratore pro tempore ad CP_4
agire in giudizio per conto dei IN odierni attori.
Ciò chiarito, e passando al merito, il ha ricoperto nella vicenda che occupa il ruolo di progettista CP_8
e di direttore dei lavori.
L'assemblea condominiale del 20/04/2017, come si legge nel relativo verbale al punto 3), aveva deliberato, all'unanimità, “di conferire al geom. ampio mandato per la scelta della CP_8 tipologia di intervento da realizzare e per la scelta dell'impresa” (documento attoreo n. 4).
Parte attrice ha contestato, testualmente, una “violazione del mandato per conflitto di interessi di
richiamando l'art. 1394 c.c., addebitando al di aver scelto una impresa appaltatrice (la CP_8 CP_8
) “in un contesto di conflitto di interessi”. Controparte_5
Al riguardo è dirimente osservare che - stando alla causa petendi dedotta, rappresentata in tema di conflitto di interessi dal richiamo all'art. 1394 c.c. (cfr. pag. 12 dell'atto di citazione) - l'unica conseguenza ipotizzabile per un eventuale conflitto di interessi sarebbe l'annullamento del contratto di appalto concluso tra l'amministratore in rappresentanza dei IN e l'impresa appaltatrice
[...]
annullamento che, tuttavia, non è stato oggetto di domanda da parte degli attori nelle loro CP_5
conclusioni, e che dunque per il principio della domanda e di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato (art. 112 c.p.c.) non potrebbe di certo essere ora pronunciato dal Giudice, anche perché, nel caso concreto, il contratto che dovrebbe essere annullato non è stato concluso da quello che gli attori definiscono come il rappresentante mandatario in conflitto di interessi (il geom. , bensì è stato CP_8
concluso dal geom. (in qualità di amministratore condominiale pro tempore). CP_7
Parte attrice, inoltre, nel contestare l'operato del geom. quale progettista e direttore lavori, CP_8
richiama erroneamente le norme sull'esecuzione del mandato (cfr. pag. 14 dell'atto di citazione), quando invece il rapporto contrattuale con il è qualificabile come contratto d'opera, che trova la CP_8
sua fonte normativa negli artt. 2230 e segg. c.c., con riferimento alla prestazione d'opera professionale svolta dal per aver egli assunto l'incarico di progettista e di direttore dei lavori oggetto CP_8
dell'appalto per cui è causa, riguardante come si è detto opere di manutenzione straordinaria di impermeabilizzazione di una porzione di area cortiliva sovrastante le autorimesse CP_11
interrate di pertinenza dei dierni attori. Parte_1
Ebbene, dalla CTU del Geom. svolta nel procedimento di accertamento tecnico Parte_2
preventivo RG 3275/2021, il cui fascicolo è stato ritualmente acquisito agli atti del presente giudizio, non è emerso nessun difetto di progettazione imputabile al geom. né una responsabilità del CP_8
direttore dei lavori per omessa vigilanza, quanto piuttosto una situazione di inerzia dei condomini protrattasi nel tempo in merito alle scelte ed alle decisioni da adottare per completare i lavori di pagina 8 di 15 impermeabilizzazione delle parti comuni (cfr. pag. 15 CTU geom. RG 3275/2021, documento Pt_2
attoreo n. 72).
Gli attori, nelle loro conclusioni, con riguardo al convenuto hanno formulato domande CP_8
estremamente generiche, perché non hanno specificato di quale contratto hanno chiesto la risoluzione per inadempimento, se la risoluzione del contratto d'opera professionale, ovvero la risoluzione del menzionato mandato, ovvero ancora la risoluzione di entrambi i contratti.
Dalle stesse conclusioni attoree non si ricava altresì quali somme indebite il avrebbe incassato e CP_8
dovrebbe restituire a titolo di ripetizione di indebito oggettivo (art. 2033 c.c.), come domandato.
Il contratto d'opera professionale ed il mandato non potrebbero comunque essere dichiarati risolti, non solo in quanto, per le ragioni sopra esposte, non è ravvisabile alcun grave inadempimento del geom. che giustificherebbe una declaratoria di risoluzione contrattuale (ad es. una eventuale erroneità CP_8
del progetto o una omessa vigilanza del direttore lavori), ma anche perché gli attori, in persona del nuovo amministratore con missiva del 19/03/2020 già avevano comunicato al CP_4 CP_8
“la revoca di detto mandato con decorrenza immediata, causa la sopravvenuta mancanza di fiducia”
(documento H fasc. , da valere dunque come recesso del committente dal contratto d'opera. CP_8
In ogni caso, non essendo ravvisabile, per le considerazioni che precedono, alcun inadempimento in capo al né in qualità di progettista né in qualità di direttore dei lavori, anche la domanda degli CP_8
attori di risarcimento del danno, così come le altre domande svolte nei suoi confronti, vanno respinte in quanto infondate.
Il geom. di contro, ha formulato domanda riconvenzionale, chiedendo la condanna di parte CP_8 attrice al pagamento della somma di € 4.355,40 oltre interessi, a titolo di saldo del compenso dovuto per l'opera dallo stesso prestata quale progettista e direttore dei lavori, nonché la condanna degli attori alla rifusione delle spese legali sostenute in sede di ATP nella misura di € 3.754,67.
Quanto alla prima riconvenzionale, la domanda non può essere accolta, atteso che, contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto, non si è verificata alcuna confessione né in sede giudiziale né in sede stragiudiziale, circa la debenza da parte degli attori del predetto saldo di € 4.355,40, confessione della quale non vi è alcuna prova in atti;
e in ogni caso sono stati prodotti, a supporto della domanda di condanna al pagamento di € 4.355,40, un preventivo non sottoscritto ed una mera fattura (la n.
73/2017), ossia documentazione che non costituirebbe prova sufficiente nemmeno ai fini dell'emissione di un decreto ingiuntivo (documento P, fasc. Lirani).
Quanto invece alla domanda del di rifusione delle spese legali sostenute in sede di ATP, va CP_8 richiamato l'insegnamento ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui le spese dell'accertamento tecnico preventivo devono essere prese in considerazione nel successivo giudizio di pagina 9 di 15 merito, ove l'accertamento tecnico viene acquisito, come spese giudiziali, da regolare dunque secondo il principio di soccombenza (ex multis Cass. n. 15672/2005, Cass. n. 14268/2017).
Pertanto, per ogni decisione sul punto, si rimanda al paragrafo finale dedicato alla regolamentazione delle spese di lite tra le parti.
5.
Passando ad esaminare le domande svolte dai IN attori nei confronti del convenuto CP_7
ex amministratore dei IN in questione, gli attori hanno chiesto, in via principale, la
[...]
risoluzione per inadempimento del contratto stipulato con il geom. . CP_7
Il rapporto negoziale intercorso tra i condomini e l'amministratore è riconducibile alla fattispecie del rapporto di mandato.
La domanda attorea di risoluzione del contratto di mandato è infondata, se non altro per la dirimente ragione che il mandato all'amministratore è stato revocato con delibera dell'assemblea CP_7
condominiale del 06/05/2019 (doc. attoreo n. 39), e quindi il rapporto contrattuale di mandato già risulta sciolto da parecchi anni.
Quanto alla domanda svolta dagli attori nei confronti dell'ex amministratore di risarcimento dei CP_7
danni, occorre verificare non solo se vi sia stato inadempimento ai doveri di amministratore ed alle obbligazioni derivanti dal contratto di mandato, ma anche la sussistenza di un danno, patito dagli attori, che sia causalmente riconducibile a detto inadempimento: dunque, sostanzialmente, la prova di un nesso di causa-effetto tra inadempimento e danno.
Va innanzitutto rilevato che l'assemblea condominiale aveva conferito ampio mandato al direttore dei lavori geom. per la scelta della tipologia di intervento di impermeabilizzazione da realizzare e CP_8 per la scelta dell'impresa appaltatrice cui affidare i lavori di manutenzione straordinaria di impermeabilizzazione (si veda infatti il verbale dell'assemblea condominiale del 20/04/2017 di cui al doc. attoreo n. 4).
La scelta dell'impresa appaltatrice era quindi, per volontà stessa dei condomini, di competenza esclusiva del direttore lavori, a ciò autorizzato dall'assemblea condominiale del 20/04/2017.
L'assemblea condominiale del 29/05/2018 (punto 2 del verbale) ha deliberato, all'unanimità, di eseguire i lavori come da “ipotesi B” del precedente verbale del 07/05/2018, con l'aggiunta della demolizione dei muretti perimetrali delle aiuole (doc. attoreo n. 6); in particolare:
pagina 10 di 15 - l'ipotesi “A” limitava l'intervento alla sola zona individuata dal Consulente Tecnico d'Ufficio
Ing. nominato in occasione dell'Accertamento Tecnico Preventivo RG Persona_1
5655/2015, ed i relativi preventivi oscillavano tra € 63.000,00 ed € 69.500,00;
- l'ipotesi “B”, prevedeva invece l'estensione dei lavori all'intera area del giardino in comune tra e , ed i relativi preventivi Controparte_2 Controparte_13 oscillavano tra € 63.500,00 ed € 75.300,00 (doc. 2 fasc. convenuto . CP_7
L'assemblea condominiale, come si è detto, in data 29/05/2018 ha scelto all'unanimità l'ipotesi B (doc. attoreo n. 6).
Pertanto, proprio sulla scorta di quanto deliberato all'unanimità dall'assemblea con delibera del
29/05/2018, e contrariamente a quanto sostenuto dagli attori, non può dirsi che la stipula del contratto di appalto del 01/08/2018 con la avente ad oggetto i lavori di manutenzione Controparte_5 straordinaria dell'area cortiliva non fosse stata autorizzata preventivamente CP_11 dall'assemblea CP_11
I condomini erano stati quindi previamente informati in ordine alla tipologia di intervento ed al costo preventivato (cfr. verbali delle assemblee condominiali del 07/05/2018 e del 29/05/2018).
Non sono ravvisabili inadempimenti agli obblighi derivanti dal mandato ovvero violazioni dei doveri dell'amministratore in capo al convenuto CP_7
In presenza di un Direttore dei Lavori, non rientrava poi di certo tra le competenze del geom. CP_7 quella di verificare la corrispondenza al progetto delle opere eseguite dall'impresa appaltatrice
[...]
e comunque, come si è detto più sopra, dalla CTU del geom. depositata all'esito CP_5 Pt_2 dell'ATP 3275/2021 non sono emersi né vizi progettuali né errate scelte progettuali.
Con riferimento al subappalto alla , che secondo la tesi attorea non sarebbe stato autorizzato CP_9
dal committente, la responsabilità, se per ipotesi ritenuta sussistente, dovrebbe semmai ricadere sull'impresa appaltatrice che secondo quanto dedotto dagli attori avrebbe Controparte_5
subappaltato alcuni lavori alla senza essere stata preventivamente autorizzata dalla parte CP_9
committente; quindi, rispetto alla questione del subappalto non autorizzato, dovrebbe rimanere estraneo il geom. CP_7
In ogni caso, in linea generale, al fine di poter ottenere dall'amministratore condominiale il risarcimento del danno, non è sufficiente la sola condotta asseritamente negligente dell'amministratore di condominio, ma è necessaria la prova dell'ulteriore elemento costitutivo della pretesa risarcitoria, rappresentato dal nesso casuale tra detta asserita condotta negligente e la perdita patrimoniale che parte attrice lamenta di aver patito.
pagina 11 di 15 In altri termini, nel caso concreto, anche a voler ipotizzare che le condotte poste in essere dal precedente amministratore integrino una violazione dei doveri imposti dall'art. 1130 c.c. e dalle CP_7
norme sul mandato, va provato il danno, e che esso sia causalmente correlabile a tali asserite violazioni.
Ciò che infatti più rileva nel caso di specie, e che rende destituita di fondamento la domanda risarcitoria svolta dagli attori nei confronti dell' è che manchi la prova, il cui onere era a carico della parte CP_7 attrice, che i danni lamentati siano causalmente riconducibili all'operato o ad eventuali omissioni del geom. atteso che quest'ultimo è stato revocato in data 06/05/2019, e l'accertamento tecnico CP_7
preventivo terminato con la CTU del Geom. (procedimento RG 3275/2021) - unica Parte_2
prova in atti di danni derivanti dalle percolazioni del terrazzo di copertura delle autorimesse - è stato instaurato con ricorso depositato in data 28/07/2021, quindi due anni dopo che l' era stato CP_7 revocato dall'incarico di amministratore di condominio.
È evidente che il lungo lasso di tempo trascorso dopo la revoca dell'amministratore di condominio, senza che i condomini abbiano dimostrato di aver adottato alcuna decisione per completare i lavori di ripristino della pavimentazione dell'area cortiliva ha interrotto il sopra menzionato CP_11
necessario nesso causale. Il dovere in capo ai condomini, dopo la revoca del precedente amministratore avvenuta il 06/05/2019, di attivarsi al fine di assumere tutte le decisioni necessarie per portare a termine i lavori e risolvere le problematiche infiltrative, si fonda infatti sul principio generale statuito dall'art. 1227, comma 2, cod. civ.
Ne consegue che la lacuna probatoria circa la necessaria sussistenza del nesso causale tra le violazioni addebitate al precedente amministratore di condominio geom. ed i danni lamentati dagli attori, CP_7
precluda in radice, ex art. 2697 cod. civ., l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno formulata nei confronti dell' CP_7
Anche la domanda di ripetizione di indebito rivolta nei confronti dell'amministratore appare CP_7
infondata; il suo accoglimento, invero, presupporrebbe che i condomini abbiano versato all'amministratore somme di denaro senza un titolo valido ed efficace;
invece il titolo esisteva, CP_7
ed era rappresentato (almeno sino al momento della revoca del mandato avvenuta in data 06/05/2019) dal contratto di mandato intercorso tra i condomini e l'amministratore CP_7
Inoltre, in tema di mandato, se il mandante agisce in giudizio chiedendo il rendiconto delle somme versate al mandatario per l'espletamento dell'incarico e la restituzione di quelle non rendicontate, la ripartizione dell'onere della prova segue le norme dettate in tema di ripetizione di indebito e, pertanto,
l'attore è tenuto a provare sia l'avvenuto pagamento, sia la mancanza di una causa che lo giustifichi, anche nel caso di mancata presentazione del rendiconto, atteso che l'inosservanza di tale obbligo, quantunque idonea a provare l'inadempimento delle obbligazione derivanti dal mandato e dunque l'an pagina 12 di 15 della pretesa, non vale di per sé a far ritenere raggiunta, nemmeno in via presuntiva, la prova del quantum.
Ebbene, nella specie, non è provato che l'amministratore come sostenuto da parte attrice, abbia CP_7
eseguito pagamenti superiori al corrispettivo previsto nel contratto di appalto avente ad oggetto i lavori di manutenzione straordinaria dell'area cortiliva al riguardo, è sufficiente confrontare i CP_11
preventivi approvati all'unanimità per la “ipotesi B” nell'assemblea condominiale del 29/05/2018 (cfr. verbale 29/5/2018 di cui al doc. attoreo n. 6 che richiama il verbale 7/5/2018 di cui al doc. 2 fasc.
, il corrispettivo fissato a misura indicato nel Computo Metrico Estimativo allegato al contratto CP_7 di appalto ( documento n. 7 di parte attrice ), a cui occorre aggiungere l'IVA al 10%, e l'importo indicato nell'atto di citazione come versato all'impresa appaltatrice (€ 76.149,70).
Traendo dunque le conclusioni dalle superiori considerazioni, vanno respinte, in quanto infondate, le domande di risoluzione del contratto, di risarcimento del danno e di ripetizione di indebito svolte dagli attori nei confronti del convenuto CP_7
6.
Venendo infine alla regolamentazione delle spese di lite, occorre distinguere i diversi rapporti processuali.
Con riguardo alle spese di lite nel rapporto processuale tra gli attori e la convenuta Controparte_5
si è detto che, in ragione della sostanziale adesione all'applicazione della clausola arbitrale
[...]
richiesta da entrambe le parti nelle loro conclusioni, non potrà che trovare applicazione l'orientamento della Corte di Cassazione, formatosi con riferimento all'ipotesi di cui agli artt. 38 co. 2 e 50 c.p.c., secondo il quale "L'adesione all'eccezione di incompetenza territoriale proposta da controparte comporta, ai sensi dell'art. 38 cod. proc. civ., l'esclusione di ogni potere del giudice adito di decidere sulla competenza e conseguentemente di pronunciare sulle spese processuali relative alla fase svoltasi davanti a lui, dovendo provvedervi il giudice al quale è rimessa la causa" (Cass. civ. n. 25180 dell'8.11.2013; nello stesso senso, Cass. civ. n. 6106 del 20.03.2006).
Quanto alle spese di lite sostenute dalla terza chiamata atteso che la soccombenza è CP_9
espressione del principio di causalità, trova applicazione il principio, più volte espresso dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto debba essere posto a carico dell'attore, ove la chiamata in causa del terzo si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda, operando, al riguardo, il principio di causalità della lite ed essendo a tal fine sufficiente soltanto stabilire se l'instaurazione del rapporto pagina 13 di 15 processuale fra il chiamante e il chiamato fosse giustificata dal contenuto della domanda proposta dall'attore verso il convenuto (ex multis, Cass. 2492/2016; Cass. 12301/2005).
Atteso quindi che l'individuazione della soccombenza si compie in base al principio di causalità, e nel caso concreto è evidente che l'iniziativa giudiziale intrapresa dagli attori nei confronti della convenuta abbia dato causa alla chiamata in giudizio della terza l'onere delle Controparte_5 CP_9
spese della terza chiamata, alla stregua del principio di causalità, deve essere posto a carico degli attori.
In altri termini, è evidente che la chiamata in causa della subappaltatrice fosse CP_9
giustificata, nel caso di specie, dal contenuto delle domande proposte dagli attori verso la convenuta e la chiamata in causa del terzo non risultava di certo palesemente arbitraria Controparte_5
(perché solo in quest'ultimo caso, l'onere delle spese della terza chiamata avrebbe dovuto essere posto a carico della convenuta chiamante).
Nel rapporto processuale tra gli attori ed il convenuto , è ravvisabile una reciproca CP_8
soccombenza, essendo stata respinta la domanda degli attori e la domanda riconvenzionale del convenuto. La reciproca soccombenza giustifica quindi la compensazione delle spese di lite (comprese quelle di ATP).
Nel rapporto processuale tra gli attori ed il convenuto , le spese di lite seguono la CP_7 soccombenza degli attori. Il convenuto, a tal proposito, ha concluso, testualmente, “con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio comprese spese generali 15%, C.p.a. e I.v.a. se dovuta come per legge con distrazione delle spese ex art. 93 c.p.c., in favore dei sottoscritti procuratori che si dichiarano antistatari”. Si accorda pertanto la distrazione, ai sensi dell'art. 93 c.p.c., in favore dei difensori di , avv.ti Andrea Codroico e Andrea Girardi, che si sono dichiarati CP_7
antistatari.
La liquidazione delle spese di lite viene effettuata in dispositivo sulla base dei valori medi previsti dal
DM 147/2022 per le cause di valore indeterminabile di media complessità, considerate le quattro fasi di studio, introduttiva, istruttoria-trattazione e decisionale.
Non sussistono infine i presupposti previsti dall'art. 96 c.p.c. per la condanna per lite temeraria invocata da nei confronti di non avendo quest'ultima chiamato in CP_9 Controparte_5
causa con mala fede o colpa grave, essendo stata invece, come si è detto più sopra, la CP_9
chiamata in causa del terzo giustificata dal contenuto delle domande proposte dagli attori verso la convenuta . Controparte_5


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Emilia in composizione monocratica, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:
pagina 14 di 15 1) Dichiara, con riguardo al rapporto processuale tra gli attori e la convenuta Controparte_5
la competenza arbitrale ai sensi della clausola compromissoria contenuta
[...]
nell'articolo 18 del contratto di appalto del 01/08/2018 (documento attoreo n. 7).
2) Fissa agli attori ed alla convenuta il termine di tre Controparte_5
mesi, decorrente dalla pubblicazione della presente sentenza, per la riassunzione tramite instaurazione del procedimento arbitrale di cui all'articolo 18 del contratto di appalto del 01/08/2018 (documento attoreo n. 7).
3) Respinge le domande svolte dagli attori nei confronti del convenuto . CP_8
4) Respinge le domande riconvenzionali svolte dal convenuto nei confronti degli attori. CP_8
5) Respinge le domande svolte dagli attori nei confronti del convenuto . CP_7
6) Condanna gli attori, in solido tra loro, al pagamento, in favore del convenuto , delle CP_7 spese di lite, che si liquidano in € 10.860,00 per compenso, oltre Iva, Cpa e rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% del compenso, accordando la distrazione, ai sensi dell'art. 93 c.p.c., in favore dei difensori antistatari di , avv.ti Andrea Codroico e Andrea Girardi. CP_7
7) Condanna gli attori, in solido tra loro, a pagare in favore della terza chiamata le spese CP_9 di lite, che si liquidano in € 10.860,00 per compenso, oltre Iva, Cpa e rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% del compenso.
8) Dichiara compensate le spese di lite tra gli attori ed il convenuto . CP_8
9) Nulla sulle spese di lite relative al rapporto processuale tra gli attori e la convenuta
[...]
Controparte_5
10) Respinge la domanda ex art. 96 c.p.c. svolta dalla terza chiamata nei confronti della CP_9
convenuta Controparte_5
Reggio Emilia, 2 maggio 2025
Il Giudice
dott. Damiano Dazzi
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