REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Contenzioso CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Mario Venditti ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1684/2023 promossa da:
(C.F.: , elettivamente domiciliata a Follonica, Parte_1 C.F._1 via Manzoni n. 24, presso lo studio dell'avv. Davide Novelli, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata al ricorso;

RICORRENTE - OPPONENTE

contro

:
(C.F.: ), (C.F.: CP_1 C.F._2 CP_2
) e (C.F.: ), C.F._3 Controparte_3 C.F._4 elettivamente domiciliati a Follonica, via Amorotti n. 2/A, presso lo studio dell'avv.
Daniele Burgassi, che li rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata al ricorso monitorio;

RESISTENTI - OPPOSTI
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 10.9.2025.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO
Oggetto del contendere è l'opposizione proposta da avverso il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 419/23 (RG: 1119/2023) emesso dal Tribunale di Grosseto il 9.7.2023 in favore di sigg. per l'importo di € 13.632,75, a titolo di insoluto di canoni (€ CP_1
pagina 1 di 8 11.380,00) e oneri condominiali (€ 2.252,75) afferenti a un contratto di locazione abitativa intercorso da gennaio 2014 a gennaio 2022, con restituzione dell'immobile conseguita solo forzosamente a marzo 2023, dopo la convalida di sfratto per finita locazione pronunciata dall'intestato Tribunale nel mese di ottobre 2022.
Impugnato il suddetto titolo, l'opponente eccepiva in via preliminare l'omesso esperimento della mediazione e, nel merito, ne chiedeva la revoca, contestando la pretesa ingiunzionale per insussistenza del credito azionato e del diritto all'indennità occupativa, segnalando d'aver già sgomberato l'immobile a settembre 2021.
Si costituivano in giudizio i sigg. per contestare integralmente l'opposizione e CP_1 chiederne il rigetto.
Con ordinanza riservata del 30.11.2023, il Giudice respingeva l'istanza di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e invitava le parti a esperire la mediazione obbligatoria prevista dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
Esitata negativamente la procedura mediatizia, la causa veniva istruita con l'assunzione delle prove orali ammesse e decisa all'esito dell'udienza cartolare del
10.9.2025, a seguito del deposito di note conclusive.
*****


1. I fatti di causa.
Dalla documentazione versata in atti emerge che i sigg. , e CP_1 CP_2
, con contratto del 13.1.2014, locarono a e CP_3 Parte_1 Per_1
- quest'ultimo deceduto a novembre 2021 (all. 5 della comparsa di
[...] risposta) - l'abitazione sita in Follonica, via Verdi n. 3, per la durata di anni 4+4, al canone mensile di € 450,00 (all. 1 della comparsa).
Risulta altresì che i locatori, in vista della naturale scadenza del contratto al
12.1.2022, inviarono alla controparte diniego al rinnovo del rapporto (all.ti 2 e 3 della comparsa), chiedendo la restituzione dell'immobile, successivamente adendo il
Tribunale di Grosseto al fine di ottenere la convalida di sfratto per finita locazione, lamentando l'inadempimento della conduttrice al rilascio del bene e anche una morosità risalente all'anno 2017 (all.ti 9 e 10 del ricorso).
Gli ingiungenti assumono d'aver guadagnato la reimmissione in possesso dell'immobile solo in data 9.3.2023, per mezzo di intervento dell'ufficiale giudiziario pagina 2 di 8 (all.ti 11 e 12 della comparsa), e continuando a dolersi della morosità accumulata dalla conduttrice, per un totale di € 5.080,00, e dell'omesso pagamento delle indennità di occupazione maturate dalla scadenza del contratto sino al rilascio effettivo, per un complessivo di € 6.300,00, nonché del mancato rimborso degli oneri condominiali, per un totale di € 2.252,75 (all. 5 del ricorso), hanno chiesto l'emissione del decreto ingiuntivo per l'importo di € 13.632,75, oltre interessi e spese della procedura.


2. L'obbligazione del pagamento del corrispettivo negoziale e
l'occupazione dell'immobile.
Nel ricorso in opposizione, la sembra timidamente accennare all'inesistenza Parte_1 di proprie obbligazione riferibili al contratto firmato con i resistenti per non aver mai abitato la casa, e ad ogni modo àncora la liberazione completa della stessa nel mese di settembre 2021, denunciando la mancata cooperazione dei locatori alla riconsegna delle chiavi più volte offertagli.
I due assunti non hanno pregio.
Quanto al primo, a nulla rileva se la abitasse stabilmente l'appartamento Parte_1 affittato o risiedesse altrove - circostanza peraltro mai rivelata prima dell'odierno giudizio -, stante la sua qualità di conduttore ed essendo pacifico che vantasse la disponibilità delle chiavi e provvide a versare quantomeno la cauzione.
In ordine al secondo, deve ritenersi che parte conduttrice abbia riconsegnato l'immobile soltanto in data 9.3.2022, a seguito dell'intervento dell'ufficiale giudiziario che redasse il verbale di rilascio coadiuvato dal fabbro.
Come noto, difatti, in tema di riconsegna dell'immobile locato, “mentre l'adozione della complessa procedura di cui all'art. 1216 c.c. e art. 1209 c.c., comma 2, costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è
pagina 3 di 8 tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione” (cfr. ex multis Cass. n. 7423/2017).
Nel caso in esame, non v'è prova di una formale costituzione in mora dei locatori, né può ritenersi che l'invio di due mail da parte del legale della condizionante Parte_1 la disponibilità di quest'ultima a riconsegnare le chiavi dell'abitazione alla rinuncia avversaria nell'azionare pretese economiche relative a canoni e oneri condominiali
(all. 11 dell'opposizione e all. 21 della comparsa), possa avere il valore di offerta reale seria e pertanto idonea a evitare la mora del conduttore.
La versione della sig.ra infine, collide con la sua mancata comparizione Parte_1 all'udienza di convalida dello sfratto del 12.10.2022, occasione in cui ben avrebbe potuto formalizzare la dedotta volontà incondizionata di restituire l'immobile.
Senza tralasciare il fatto che il giudicato formatosi in relazione all'ordinanza di convalida copre ogni questione inerente non solo all'esistenza, alla validità e alla risoluzione del contratto, ma anche al possesso di fatto della cosa locata e ai fatti impeditivi o estintivi degli obblighi contrattuali anteriori all'ordinanza di convalida, che, pertanto, si sarebbero dovuti far valere nel corso del relativo procedimento con l'opposizione alla convalida dello sfratto.


3. La morosità per canoni accumulata durante la vigenza del contratto.
Nel ricorso in opposizione, la ha fornito un prospetto riepilogativo di tutti i Parte_1 pagamenti dei canoni eseguiti in corso di rapporto, dal 2014 al 2021, munito della rispettiva contabilità, e ha contestato la quantificazione del debito operata da controparte, sostenendo che almeno una mensilità sia suscettibile d'essere compensata con il deposito cauzionale e che il pagamento in misura ridotta di due canoni dell'anno 2015 (€ 400,00, anziché € 450,00) sia stato concordato dai contraenti per spese affrontate dal conduttore per eliminare la presenza di muffa nell'appartamento e riparare il citofono.
Tralasciando la contabilità inerente al periodo compreso fra la genesi del rapporto e il mese di maggio 2017, su cui non è stata fatta valere dai locatori alcuna pretesa creditoria, giova rilevare anzitutto la piena sovrapponibilità di quella relativa al triennio 2019-2021 (all.ti 7-9 dell'opposizione) con la contabilità offerta dai resistenti opposti (all.ti 17-19 della comparsa), affiorando pagamenti complessivi per € pagina 4 di 8 12.580,00 rispetto a un dovuto di € 16.200,00, con un conseguente insoluto pari ad
€ 3.620,00.
Combacia, altresì, la contabilità delle parti relativa al periodo maggio-dicembre 2017
(all. 5 dell'opposizione e all. 15 della comparsa), apparendo versamenti per complessivi € 3.109,00 rispetto a un dovuto di € 3.600,00, con un conseguente insoluto pari ad € 491,00.
Il divario contabile tra le parti, quindi, riguarda esclusivamente l'anno 2018, dal momento che la ricorrente deduce pagamenti per € 5.370,00, mentre i resistenti per
€ 4.050,00, cifra quest'ultima che deve tuttavia ritenersi senz'altro corretta alla luce delle contabili di bonifico prodotte dalla (all. 6 dell'opposizione) riscontrabili Parte_1 nell'estratto conto depositato dai sigg. (all.ti 14 e 16 della comparsa); CP_1
l'insoluto per l'anno 2018, dunque, ammonta ad € 1.350,00.
L'entità della morosità maturata in costanza di rapporto ricavabile dai documenti sopra citati, quindi, ascende alla somma di € 5.461,00 (€ 3.620,00 + € 491,00 + €
1.350,00), perfino superiore a quella lamentata nel ricorso per decreto ingiuntivo, pari ad € 5.080,00.
Su tale versante, quindi, la spiegata opposizione deve ritenersi infondata.


4. L'indennità da illegittima occupazione posteriore alla scadenza del contratto.
L'art. 1591 c.c. prevede che il conduttore in mora nella restituzione dell'immobile è tenuto a corrispondere al locatore il parametro di riferimento del canone pattuito fino al momento della riconsegna, che costituisce una misura del danno presunto.
Nel caso in esame, come esposto, i locatori inviarono alla parte conduttrice rituale disdetta del contratto alla sua naturale scadenza, ritrovandosi poi costretti a chiedere il rilascio forzoso dell'appartamento, avvenuto soltanto il 9.3.2023, con il precipitato che la avrebbe dovuto versare ai locatori il corrispettivo fino a tale data. Parte_1
Nulla, per converso, impedisce il frazionamento del corrispettivo mensile in relazione ai giorni di reale occupazione dell'immobile locato, in quanto l'art. 1591 c.c. si riferisce alla riconsegna effettiva del bene, momento che segna la riacquisita disponibilità dell'immobile in favore del locatore, salvo il diritto a conseguire il maggior danno, se provato. pagina 5 di 8 Nella specie, l'indennità di occupazione ha riguardato un periodo di quasi quattordici mesi (dal 13.1.2022 al 9.3.2023), sicché dall'importo stimato dai locatori pari ad €
6.300,00 va detratta la somma di € 45,00, pari al corrispettivo dovuto per quei tre giorni in cui la detenzione del fondo era tornata in capo agli odierni resistenti, per un totale di € 6.255,00.


5. La morosità riferita agli oneri condominiali.
L'unica obiezione sollevata al riguardo dalla attiene alla non debenza del Parte_1 rimborso delle spese condominiali successive al mese di settembre 2021.
L'infondatezza della tesi sul rilascio dell'immobile prospettata dalla ricorrente conduce all'inaccoglibilità dell'opposizione su tale aspetto.
Risulta quindi dovuto l'importo rivendicato di € 2.252,75 (all. 23 della comparsa).


6. La dedotta illegittimità dell'iniziativa processuale dei locatori.
La biasima il contegno giudiziale dei locatori nell'aver incoato due distinti Parte_1 procedimenti inerenti alla medesima vicenda sostanziale: uno di convalida di sfratto e l'altro per decreto ingiuntivo.
La doglianza non coglie nel segno.
Nel procedimento avviato nell'anno 2022, di sfratto per finita locazione, era preclusa ai locatori la possibilità di avanzare domanda ingiunzionale, in quanto l'art. 664 c.c. riserva tale facoltà all'ipotesi di sfratto per morosità.


7. La compensabilità del deposito cauzionale.
I resistenti negano il diritto della a vedersi restituita la cauzione di € 450,00 Parte_1 versata al tempo del sorgere della locazione, o a poterla compensare con i canoni insoluti, ritenendo che essa sia stata impiegata per effettuare il controllo fumi della caldaia per l'anno 2022 (all. 24 della comparsa) e per acquistare un divano e un forno rispettivamente non rinvenuto e ritrovato danneggiato in sede di rilascio (all.ti
25 e 26 della comparsa).
Nulla quaestio sul diritto dei locatori a ritenere la somma di € 100,00 impiegata per la manutenzione ordinaria della caldaia che sarebbe spettata agli occupanti, stante la carenze di censure mosse dalla Parte_1 pagina 6 di 8 Per quanto concerne, invece, l'acquisto del nuovo divano, assodata la presenza di un divano nell'appartamento all'epoca della locazione e allegatane l'assenza al momento del rilascio, gravava sul conduttore ex art. 2697, co. 2 c.c. l'onere di dimostrare il contrario, anche in ordine alle effettive condizioni di quello originario.
La quota residua di € 350,00 della cauzione, ampiamente inferiore a quella spesa dai locatori, si ritiene indubbiamente proporzionata per fronteggiare la spesa necessaria ad acquistare un nuovo divano volto a rimpiazzare quello precedente, e ciò rende anche superfluo l'esame delle questioni relative al forno.
In definitiva, deve riconoscersi il diritto dei locatori a trattenere la cauzione versata dalla conduttrice, a titolo di ristoro dei danni subiti per effetto dell'inadempimento di quest'ultima.



8. Le sorti del decreto ingiuntivo e la condanna della ricorrente.
L'accoglimento, seppur parziale dell'opposizione, conduce alla revoca del decreto ingiuntivo opposto.
L'odierna opponente, però, è tenuta a corrispondere ai locatori la somma richiesta di
€ 5.080,00 per canoni scaduti e non pagati nel periodo compreso tra giugno 2017 e gennaio 2022, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, nonché quella di € 6.255,00 per indennità di occupazione maturate dal 13.1.2022 al 9.3.2023, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, e l'importo di € 2.252,75, dalla data della domanda al saldo.


9. Le spese processuali.
Le spese del procedimento monitorio rimangono in capo a chi le ha anticipate, mentre quelle dell'opposizione seguono la sostanziale soccombenza e si liquidano in dispositivo ai sensi del DM 55/2014, applicando i valori minimi per la fase istruttoria, in ragione dell'attività espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita anche formulata in via istruttoria, così dispone:
1) accoglie l'opposizione nei limiti di parte motiva e, per l'effetto, revoca il decreto pagina 7 di 8 ingiuntivo n. 419/23 (RG: 1119/2023) emesso dal Tribunale di Grosseto il 9.7.2023;
2) condanna la ricorrente a corrispondere alla parte resistente la somma di €
5.080,00 per canoni scaduti e non pagati nel periodo compreso tra giugno 2017 e gennaio 2022, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, nonché quella di € 6.255,00 per indennità di occupazione maturate dal 13.1.2022 al 9.3.2023, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, e l'importo di € 2.252,75 per oneri condominiali, dalla data della domanda al saldo;

3) condanna la ricorrente a rifondere a parte resistente le spese di lite, che liquida in € 4.237,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali (15%) come per legge.
Grosseto 10.9.2025.
Il Giudice
Mario Venditti
pagina 8 di 8