Rg n. 2869/23
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DLE POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI AR Giudice dott.ssa Susanna Zanda Ha pronunciato la seguente SENTENZA Ex art. 281 sexies c.p.c. In esito a trattazione scritta del 1° ottobre 2025
con sede in Sassari, Viale Porto Torres n. 66, Codice Fiscale e numero Parte_1 d'iscrizione al Registro delle Imprese di Sassari in persona dell'amministratore unico P.IVA_1 e legale rappresentante pro tempore , nata a [...] il [...], ivi residente in [...], domiciliata per la carica in Sassari, ove sopra, presso la sede sociale, statutariamente munita dei poteri necessari, ai fini del presente procedimento elett.te domiciliata in Sassari, via Torres n. 27, presso e nello studio dell'Avv. Vanni Maria Oggiano (Codice Fiscale
– PEC che l'assiste, rappresenta e CodiceFiscale_1 Email_1 difende, giusta procura ad litem apposta in calce al presente atto;
Ricorrente
società in persona del legale rappresentante sig. Controparte_1 CP_2 C.F. , nato a [...] il [...], P.I. , con sede in CodiceFiscale_2 P.IVA_2 07100 Sassari (SS), Z.I. Predda Niedda Nord Strada n°1, elettivamente domiciliata ad ogni effetto di legge in Sassari (SS), nella Via Principessa Jolanda n°17, presso e nello studio dell'Avv. Giuseppe Tiana (C.F. ), giusta procura speciale allegata al presente atto CodiceFiscale_3 telematico, e che autorizza che le comunicazioni e notificazioni nel corso del procedimento siano effettuate al seguente indirizzo di Posta Elettronica Certificata (PEC) iscritto nel Re.G.Ind.E.
Email_2 resistente
di seguito “ o la Controparte_3 CP_3
“Cessionaria”), con sede in OL alla via Santa Brigida n. 39, capitale sociale interamente sottoscritto e versato, Euro 655.153.674,00, codice fiscale e numero di iscrizione nel Registro delle Imprese di OL , iscritta all'albo unico degli intermediari finanziari di cui all'art. P.IVA_3 106 del D.Lgs. n. 385/1993 (doc. 1), nella sua qualità di Cessionaria dei crediti di CP_4 (di seguito la “Cedente”), come da avviso pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della
[...] Repubblica Italiana del 22 dicembre 2022 n. 148 – Parte Seconda (doc. 2) in persona del suo procuratore speciale Avv. nato ad [...] il [...] (C.F. Controparte_5
, giusta procura speciale conferita con atto autenticato dal notaio C.F._4 Per_1 in data 2 febbraio 2024 rep. 31830, racc. 29428 (doc. 3), elettivamente domiciliata in Roma,
[...] in Via del Tempio n. 1 presso lo studio dell'Avv. Claudio Mauriello (C.F. ) C.F._5 dal quale è rappresentata e difesa come da procura su foglio separato allegata al presente atto. Ai sensi dell'art. 37, comma 3 bis, del D.L. 98/11, l'Avv. Claudio Mauriello indica il seguente numero di fax e la seguente casella di posta elettronica certificata per eventuali comunicazioni di cancelleria e/o per notifiche: pec: – fax: 0694446083. Email_3 Resistente

CONCLUSIONI Nell'interesse della parte ricorrente:
- previa declaratoria che l'odierna società ricorrente conduce in locazione l'immobile per cui oggi è causa, in forza di scrittura privata autenticata, nelle sottoscrizioni, dal Notaio di Persona_2 Ghilarza in data 1 giugno 2012 rep. n. 48/42, registrata a Sassari in data 11 giugno 2012 al n. 1569, quivi trascritta in data 20 giugno 2012, casella 8685, articolo 6794 e quindi in epoca antecedente alla trascrizione del pignoramento immobiliare trascritto a Sassari in data 11 luglio 2019, casella 9697, articolo 7318, dichiararsi l'efficacia e l'opponibilità, del predetto contratto di locazione, sia nei confronti della società quale cessionaria del Controparte_3 credito già vantato dalla società nonché nei confronti della società Controparte_4 aggiudicataria Controparte_6
, quale aggiudicataria dell'immobile in oggetto, per effetto del Decreto di
[...] trasferimento n. 173/2023, emesso dal Tribunale Civile di Sassari – Esecuzione Im-mobiliare n. 98/2019 R.G.E. in data 22 giugno 2023;
- riconoscersi, in capo all'odierna società ricorrente, il diritto di prelazione sopra indicato e, giusta il combinato disposto dagli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, accogliere la domanda di riscatto, dell'immobile oggetto di causa, come sopra formulata e con versamento del prezzo e di ogni altro onere e accessorio per legge, entro i termini di legge previsti.
- Il tutto, comunque, con vittoria di spese e competenze di Avvocato.
Nell'interesse della : CP_1
1) rigettare la richiesta di sentenza declaratoria di opponibilità di contratto di locazione ultranovennale dell'immobile come individuato nel ricorso introduttivo nei confronti della procedura e nei confronti del soggetto aggiudicatario, la società Controparte_1
2) rigettare la richiesta di riconoscimento di diritto di prelazione della società ricorrente e la conseguente domanda di riscatto dell'immobile oggetto di causa ai sensi del combinato disposto degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392;
3) con vittoria delle spese e dei compensi professionali oltre accessori di Legge.
Contro Nell'interesse della parte resistente O:
- conferma dell'ordinanza di liberazione emessa dall'Ill.mo Giudice adito;

- che per l'effetto, l'Ill.mo Giudice adito voglia assumere ogni altro provvedimento in merito al prosieguo della presente procedura esecutiva.
FATTO E DIRITTO
Con l'odierno ricorso per la soc. agisce contro Parte_3 Parte_1 l'aggiudicataria dell'immobile che le era stato locato nel 2012 da “Sassari Ristrutturazioni S.r.l. (già e.C. , debitrice esecutata dal Banco di Sardegna, al fine di ottenere sentenza che CP_8 Parte_1 dichiari l'opponibilità del contratto di locazione, scadente al 2037 nei confronti dell'aggiudicataria del bene, nonché il diritto di prelazione della conduttrice odierna ricorrente per il prezzo di aggiudicazione di euro 262 mila del medesimo bene locato (doc. 9). A tal fine ha esposto che il suo contratto di locazione debitamente trascritto prima ancora del pignoramento del creditore procedente in danno della locatrice E.C. scadeva al 2037 e che CP_8 per espressa pattuizione era stato previsto che in caso di vendita, la conduttrice aveva il diritto ad essere preferita agli altri acquirenti a parità di prezzo offerto. In particolare, ha esposto che con scrittura privata autenticata nelle sottoscrizioni dal Notaio
[...] di Ghilarza in data 1 giugno 2012 rep. n. 48/42, registrata a Sassari in data 11 giugno Persona_2 2012 al n. 1569, quivi trascritta in data 20 giugno 2012, casella 8685, articolo 6794 (Doc. 1), la società ha concesso in locazione, all'odierna società ricorrente CP_8 Controparte_9 Parte_1
“l'unità immobiliare sita in Sassari, Viale Porto Torres nn. 64 e 68, composta n. 2 fabbricati a
[...] destinazione industriale/commerciale aventi una superficie coperta di 1600 (milleseicento) mq. circa, più un'area scoperta di pertinenza, della superficie complessiva di 1200 (milleduecento) mq. circa, nell'insieme confinante con Viale Porto Torres, proprietà , proprietà Pt_4 Pt_5 Detta unità immobiliare è censita nel Catasto edilizio urbano del Comune di Sassari al Foglio 69, Particella 14, subalterni:
- 1, zona cens. 2, viale Porto Torres n. 66, piano T-1, categoria D/8, rendita Euro 4.648,11;
- 2, zona cens 2, categoria D/8, zona Industriale Predda Niedda, piano 1, Rendita Euro 4.648,11”; il tutto, come più esattamente e graficamente rappresentato nelle due planimetrie allegate, rispettivamente, sotto le lettere “A” e “B” al contratto di locazione in oggetto. La durata della locazione è stata convenuta in anni 24, 8 mesi e 21 giorni, con inizio dalla data del 10 maggio 2012 e scadenza alla data del 31 gennaio 2037; scadenza, da intendersi tacitamente rinnovata per un ulteriore uguale periodo, ove una delle parti non avesse comunicato, all'altra, disdetta scritta a mezzo di lettera raccomandata, al-meno 6 mesi prima della scadenza, con divieto al locatore di recedere anticipatamente, prima del termine convenuto, fatto salvo il pagamento di un'indennità, a titolo di penale, pari al canone annuale, moltiplicato per le annualità restanti alla scadenza naturale del contratto e restando salvo, in ogni caso, il diritto del conduttore al risarcimento del danno per anticipata interruzione dell'attività, oltre a tutti quelli dimostrabili in sede giudiziaria (Doc. 1 citato – art. 2). Giusta quanto previsto all'art. 3) del sottoscritto contratto, il prezzo è stato convenuto in Euro 60.000,00 annui, da pagarsi in n. 12 rate anticipate di Euro 5.000,00, la prima da versarsi al momento della firma del contratto, con scadenza il giorno 20 di ogni mese, ciascuna, al domicilio del locatore o a mezzo bonifico su conto corrente intestato al locatore e da questi preventivamente comunicato al conduttore, oltre al rimborso degli oneri accessori di cui all'art. 9 della L. 392/78 e, con espressa pattuizione che, dall'inizio del secondo anno, il canone di locazione sarebbe stato aggiornato annual-mente ed automaticamente, senza bisogno di ulteriori comunicazioni, nella misura massima consentita dalla legge in relazione all'intervenuta variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai ed impiegati. Di seguito: giusta quanto previsto dall'art. 8) del sottoscritto contratto, “Per ogni altra controversia inerente all'esecuzione del presente contratto, sarà esclusivamente e inderogabilmente competente il foro di Sassari. Il conduttore ha diritto di prelazione in caso di vendita dell'unità immobiliare”. Peraltro, vi è da evidenziare che, in forza di accordo intervenuto con scrittura privata in data 14 aprile 2014, registrata in data 8 maggio 2014 (Doc. 1a), il canone di loca-zione è stato ridotto ad Euro 30.000,00 annui, I.V.A. compresa. In seno all'esecuzione immobiliare, pendente nanti l'intestato Tribunale e distinta con il n. 98/2019 R.G.E., ab origine intrapresa dalla società Banco di Sardegna S.p.A., con-tro la società Sassari Ristrutturazioni S.r.l. (già , in forza del pignoramento trascritto a CP_8 Controparte_9 Sassari in data 11 luglio 2019, casella 9697, articolo 7318 (e quindi successivamente alla trascrizione del contratto di locazione ultranovennale di cui sopra, avvenuta in data 20 giugno 2012, al numero 6794 di formalità), la società Controparte_6
ha acquistato la piena proprietà di quanto oggetto di locazione ovvero di quanto segue,
[...] così come testual-mente riportato nel Decreto di trasferimento n. 173/2023 in data 22 giugno 2023 (Doc. 2) e precisamente: “Fabbricato ad uso industriale (capannone) sito in Sassari, Viale Porto Torres n. 66, distinto al NCEU al foglio 69, mappali 161 sub 1 e 161 sub 2, cat.D/8, mq. 1865,60 (Catasto terreni foglio 69, mappale161), per l'intera proprietà”. E per la verità, quanto oggetto di esecuzione risulta pervenuto, alla società Sassari Ristrutturazioni S.r.l. (già , quanto alla particella 161 sub. 1 (già distinta in Catasto con il CP_8 Controparte_9 mappale 14 sub. 1), in forza dell'atto a rogito Notaio di Sassari in data 31 Persona_3 marzo 2006 rep. n. 260529/27211, trascritto a Sassari il 5 aprile 2006 al n. 4214 di formalità; e, quanto alla particella 161 sub. 2 (già distinta in Catasto con il mappale 14 sub. 2), in forza dell'atto a rogito dello stesso Notaio di Sassari 9 marzo 2006 rep. n. 260333/27172, Persona_3 tra-scritto a Sassari il 10 marzo 2006 al n. 3053 di formalità. Il tutto, come risultante dalla certificazione notarile sostitutiva della certificazione sto-rica ipotecaria e catastale ex art. 567 c.p.c., sottoscritta dal Notaio di Bologna in data 26 Persona_4 agosto 2019 (Doc. 3), versata in atti dell'Esecuzione Immobiliare in oggetto e dalla quale si evince, per quanto qui interessa, la pubblicazione delle seguenti formalità pregiudizievoli e precisamente:
- verbale di pignoramento immobiliare trascritto a Sassari in data 11 luglio 2019, casella 9697, articolo 7318, a favore della società Banco di Sardegna S.p.A. e contro la società Sassari Ristrutturazioni S.r.l.;
- locazione ultranovennale (sopra riportata) trascritta a Sassari in data 20 giugno 2012, casella 8685, articolo 6794, a favore dell'odierna società ricorrente e contro la società CP_8 Controparte_9
(ora Sassari Ristrutturazioni S.r.l.). Dalla predetta certificazione notarile si evince inoltre, per quanto qui interessa, l'iscri-zione delle seguenti ipoteche:
- ipoteca volontaria iscritta a Sassari in data 27 maggio 2010, casella 8699, articolo 2255, a favore della società Banca di Sassari S.p.A. e contro la società (ora Sassari CP_8 Controparte_9
Ristrutturazioni S.r.l.), per Euro 700.000,00, a garanzia del mutuo condizionato di Euro 350.000,00, a rogito Notaio di Sassari in data 26 maggio 2010 rep. n. 141157/49771; Persona_5
- ipoteca volontaria iscritta a Sassari in data 10 marzo 2006, casella 4679, articolo 805, a favore della società Banca di Sassari S.p.A. e contro la società (ora Sassari CP_8 Controparte_9 Ristrutturazioni S.r.l.), relativamente alla particella 14 sub. 2 (ora 161 sub. 2) e contro , CP_10 nato a [...] in data [...], relativa-mente alla particella 14 sub. 1 (ora 161 sub. 1), per Euro 2.690.000,00, a garanzia del mutuo condizionato di Euro 1.345.000,00, a rogito Notaio di Sassari in data 9 marzo 2006 rep. n. 260334/27173. Persona_3 Pignoramento ed ipoteche tutte, di cui il Giudice dell'Esecuzione, contestualmente all'emissione del Decreto di Trasferimento sopra indicato (Doc. 2 citato), ne ha ordinato la cancellazione. Ancora: 1) – l'odierna società ricorrente, con atto definito “Opposizione di Terzo ex art. 617 c.p.c.” (Doc. 4), premesso che in data 13 giugno 2023 aveva ricevuto comunicazione del Giudice dell'Esecuzione (Doc. 5) con la quale si ordinava il rilascio, a favore del Custode Giudiziario, delle porzioni immobiliari in oggetto, ostentando l'esistenza e la trascrizione, anteriore al pignoramento, del contratto di locazione ultranovennale di cui sopra (Doc. 1 citato), richiedeva al Giudice dell'Esecuzione in via cautelare la sospensione dell'efficacia dell'Ordinanza di liberazione e, nel merito, la revoca dell'Ordinanza di liberazione di quanto oggi oggetto di causa;

2) – con successivo atto in data 25 settembre 2023, definito “Istanza per proroga del termine di liberazione” (Doc. 6), l'odierna società ricorrente, premesso che in data 1 agosto 2023 aveva depositato istanza volta alla sospensione dell'esecuzione dell'Ordine di liberazione e che, in data 13 settembre 2023, l'Istituto Vendite Giudiziarie (I.V.G.) aveva dato avvio all'esecuzione dell'ordine di liberazione, concedendo 31 giorni per la completa liberazione del capannone (Doc. 7), richiedeva che il G.E. sospendesse l'ese-cuzione del provvedimento di liberazione, con concessione di termine fino al 31 dicem-bre 2023 per rilasciare l'immobile in oggetto, libero e vuoto da persone e cose;

3) – il G.E., all'udienza del 28 settembre 2023 (Doc. 8), concedeva alla società odierna ricorrente il termine di 3 mesi per il rilascio dell'immobile ovvero fino alla data del 31 dicembre 2023. È comunque intendimento, dell'odierna società ricorrente, nonostante quanto sopra riportato, quello di richiedere Sentenza che dichiari, comunque, giusta quanto meglio in appresso esposto, l'efficacia e l'opponibilità del contratto di locazione immobiliare sopra citato (Doc. 1), nei confronti del creditore procedente (ancorché creditore ipote-cario) e, quindi, alla società aggiudicataria. Nondimeno, vi è comunque da evidenziare che, giusta quanto meglio in appresso espo-sto, in diritto, l'odierna società ricorrente ha diritto di prelazione su quanto in oggetto;
diritto, che comunque intende esercitare, offrendo il prezzo di aggiudicazione, pari ad Euro 262.500,00, oltre oneri e accessori come per legge, per il riscatto dell'immobile oggetto di causa (Doc. 9). Ha concluso ut supra.
DIFESA EXCELSIOR HOUSE SOC. A RESPONSABILITA' LIMITATA SEMPLIFICATA

A) la società AR RU S.R.L., in persona dell'amministratore p.t. (P.I.
), con sede in Sassari (SS) nella Via Predda Niedda n°37, proprietaria per l'intero del P.IVA_4 Fabbricato ad uso industriale (capannone) sito in Sassari (SS), Viale Porto Torres n°66, distinto al NCEU al foglio 69, mappali 161 sub 1 e 161 sub 2, cat. D/8, mq. 1865,60 (Catasto terreni foglio 69, mappale161), risultava debitore della società con Controparte_3 sede in OL (NA), via Santa Brigida n°39, Codice Fiscale e numero d'iscrizione al Registro delle Imprese di OL , quale cessionaria della società (docc. 1-3); P.IVA_3 Controparte_4 B) all'esito dell'intervento di creditori ulteriori (docc. 4-6) nel procedimento iscritto al num. R.G. 98/2019 E.I., il Tribunale di Sassari, con Decreto di Trasferimento n°173/2023 del 22/06/2023 (doc. 7), dichiarava il trasferimento per aggiudicazione del predetto immobile oggetto di pignoramento immobiliare (docc. 8-9) in favore dell'aggiudicatario società in CP_1 CP_1 persona del legale rappresentante sig. C.F. , nato a CP_2 CodiceFiscale_2 Sassari (SS) il 22/04/1983, P.I. , con sede in 07100 Sassari (SS), Z.I. Predda Niedda P.IVA_2 Nord Strada n°1; C) la società C.F. , con sede in Sassari (SS) viale Porto Torres Parte_1 P.IVA_1 n°66, affermato conduttore dell'immobile aggiudicato, ricevuta il 13/06/2023 comunicazione del Giudice dell'Esecuzione che ne ordinava il rilascio in favore del Custode Giudiziario (doc. 10), proponeva opposizione di terzo ex art. 617 c.p.c. (doc. 11) allegando la trascrizione di contratto di locazione ultranovennale anteriore al pignoramento e la sua opponibilità alla procedura esecutiva;
D) la società C.F. , con sede in Sassari (SS) viale Porto Torres Parte_1 P.IVA_1 n°66, in data 25/09/2023, depositava istanza per proroga del termine di liberazione (doc. 12) allegando che in data 13/09/2023 l'Istituto Vendite Giudiziarie aveva dato esecuzione dell'ordine di liberazione, concedendo 31 giorni per la completa liberazione del capannone;
E) all'udienza del 28/09/2023 il procuratore dell'opponente chiedeva espressamente la concessione di un termine per “il rilascio dell'immobile da parte degli occupanti, termine che consentirebbe lo smontaggio dei macchinari presenti e il loro trasferimento in altro immobile” e il Giudice dell'Esecuzione concedeva l'invocato termine per il rilascio al 31/12/2023 (doc. 13); F) con ricorso ex artt. 281 decies e undecies c.p.c. del 13/11/2023, iscritto al num. R.G. 2869/2023 del Tribunale di Sassari, udienza del 28/02/2024 (doc. 14), la società C.F. Parte_1
, con sede in Sassari (SS) viale Porto Torres n°66 richiedeva dichiararsi l'efficacia e P.IVA_1 l'opponibilità del contratto di locazione del 1/06/2012, registrato il 11/06/2012 e trascritto il 20/06/2012, sia nei confronti della società quale Controparte_3 cessionaria del credito già vantato dalla società nonché nei confronti della Controparte_4 società aggiudicataria e riconoscersi il diritto di prelazione e accogliere la Controparte_1 domanda di riscatto in favore della società ricorrente;
G) con ricorso per sequestro giudiziario in corso di causa del 30/11/2023, iscritto al num. R.G. 2869-1/2023, udienza del 29/01/2024 (doc. 15), la società C.F. , Parte_1 P.IVA_1 con sede in Sassari (SS) viale Porto Torres n°66, per le ragioni di cui sopra nonché per le allegate esigenze cautelari di tutela dei propri dipendenti e di esecuzione delle commesse in corso, richiedeva disporsi sequestro giudiziario dell'immobile in contestazione consentendo alla società ricorrente di esercitare la propria impresa nel predetto immobile, cui la società odierna resistente si opponeva con memoria difensiva del 13/01/2023 (doc. 16); H) in data 12/01/2024 l'Istituto Vendite Giudiziarie con il patrocinio dell'Avv. Luca Barroccu e l'intervento della Forza Pubblica prendeva possesso dell'immobile e procedeva alla sostituzione delle serrature richiedendo determinazioni al G.E. in merito ai beni mobili presenti all'interno del capannone (doc. 17); I) con provvedimento in data 23/01/2024 il G.E. autorizzava la liberazione dell'immobile aggiudicato dai beni mobili presenti al suo interno (doc. 18). La società ha dedotto l'inopponibilità del contratto di affitto al creditore procedente che avesse un'ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione dle contratto di affitto, e l'inopponibilità dlela prelazione ivi prevista. L'inopponibilità è stata fondata sul fatto che ciò che conta è il fatto che il creditore procedente avesse un'ipoteca dle 2006 anteriore al contratto di affitto. Per quanto concerne la prelazione ha dedotto che non trovano applicazione alla vendita forzata le norme di cui agli artt. 38 e 39 legge 292/78 e che nella vendita coattiva non basta al conduttore offrire lo stesso importo indicato dal miglior offerente, dovendo egli eseguire necessariamente un rilancio, ma questo ulteriore sacrificio che a lui viene chiesto è probabilmente giustificato in funzione della esigenza di migliore tutela delle ragioni del ceto creditorio. Conseguentemente infondata la domanda di riscatto dell'immobile oggetto di causa ai sensi del combinato disposto degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392.
DIFESA AM.CO
ControCo La legittimazione della si basa sul contratto di cessione concluso in data 30 novembre 2022, con efficacia giuridica decorrente dal 15 dicembre 2022 ed efficacia economica decorrente dal 1° gennaio 2022, la Cedente ha ceduto ad in blocco ex art. 58 del Testo Unico Bancario CP_3 e pro-soluto, un portafoglio di crediti classificati come deteriorati alla data del 30 novembre 2022;
- per effetto della predetta cessione, è subentrata nella titolarità del credito già vantato CP_3 dalla Cedente nei confronti di AR RU (NDG 790027357), con tutte le relative garanzie. Ha confermato che l'opposizione della ricorrente si riferisce al fabbricato sito in Sassari, Viale Porto Torres n. 66, distinto al N.C.E.U. al F. 69, mappale 161, sub 1 e 2 , Categoria D/8, di mq 1865,60 oggetto dell'esecuzione in epigrafe (di seguito, anche, “l'immobile”);
- detto immobile, come noto all'Ill.mo Giudice adito, è stato oggetto di aggiudicazione nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare incardinata da cessionaria di CP_3 [...]
– già Banco di Sardegna S.p.A.), recante n.r.g.e. 98/2019, Controparte_12 da parte della società Controparte_6 [...]
(di seguito, anche, “l'aggiudicataria”). CP_6
Sul merito ha osservato che il contratto di locazione, seppur trascritto precedentemente al pignoramento non è opponibile alla procedura. Dunque l'allora Banca di Sassari S.p.A. (poi cui, Controparte_13 come dimostrato con la costituzione ex art. 111 c.p.c. , in data 10/03/2006 ha iscritto CP_3 ipoteca sull'immobile (doc. 13). Tale data è di certo antecedente rispetto alla stipula e trascrizione del contratto di locazione de quo (cfr. doc. 6) che, ricordiamo a noi stessi, risale al 2012. Orbene, a norma dell'art. 2808, comma 1. c.c., l'ipoteca attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene con prevalenza rispetto ai vincoli successivi (Cass. 30 settembre 2008, n. 24332) e il diritto di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Inoltre, l'art. 2812, comma 1, c.c., diretto a sancire espressamente l'inopponibilità al creditore ipotecario dei diritti reali parziari costituiti sull'immobile successivamente all'iscrizione dell'ipoteca, risulta applicabile, anche ai diritti personali di godimento, rappresentando questi ultimi situazioni giuridiche soggettive minori e più circoscritte, alle quali, di conseguenza, l'ordinamento non può riservare una protezione maggiore di quella attribuita ai titolari dei diritti di servitù, usufrutto, uso e abitazione.
Ha citato alcune pronunzie di giurisprudenza a sostegno dei suoi assunti: “il contratto di locazione non è opponibile al creditore ipotecario, atteso che non costituisce titolo idoneo ad occupare beni immobili sottoposti ad esecuzione forzata. Nei casi in cui il procedimento esecutivo sia stato incardinato in virtù di un credito assistito da garanzia reale sul cespite staggito, non trova applicazione l'art. 2923, comma 1. c.c., ai sensi del quale le locazioni sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, atteso che quando l'espropriazione immobiliare viene incardinata per escutere un'ipoteca iscritta prima della costituzione di un diritto personale di godimento, quest'ultimo è inopponibile al creditore pignorante” (in questi termini, Tribunale di Salerno, Dott. Alessandro Brancaccio, sentenza del 05/06/2017).
Ha osservato poi che la prelazione cui il contratto de quo (cfr. doc. 6) fa riferimento, non può che essere quella spettante al locatario nell'ipotesi di vendita “fisiologica” del bene. Tale diritto non può certo spettare – e non si vede dove ciò sia riscontrato e/o riscontrabile – nell'ipotesi di vendita forzosa cagionata da esecuzione forzata (come nel caso di specie). Del resto, il citato art. 38 della legge 392/1978 espressamente prevede che: “nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato (…)”. Ha dunque concluso per:
- la conferma dell'ordinanza di liberazione emessa dall'Ill.mo Giudice adito;

- che per l'effetto, l'Ill.mo Giudice adito voglia assumere ogni altro provvedimento in merito al prosieguo della presente procedura esecutiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda della ricorrente è risultata fondata.
L'art. Art. 2923 Locazioni recita: Le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.
Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione…….omissis
In questo caso si tratta di locazione ultranovennale con data certa anteriore al pignoramento.
Dunque, poiché la locazione conclusa dalla ricorrente con la proprietaria esecutata era stata trascritta nel 2012 e dunque pacificamente e documentalmente prima della iscrizione del pignoramento (2019), il contratto di locazione è opponibile all'acquirente aggiudicatario.
Infondata è risultata, dunque, l'eccezione dei convenuti fondata sulla anteriorità della data dell'iscrizione dell'ipoteca (2006) rispetto alla data della locazione, perché appunto, la legge impone di considerare la data del pignoramento e non la data dell'iscrizione ipotecaria. D'altra parte nessuna deduzione è stata fatta dalle parti interessate circa la viltà del canone, che appare invero congruo, ammontando ad euro 60 mila annui e poi ridotto con scrittura del 2014 a 30 mila annui. Si riporta in particolare Cass. civ., sez. III, 23 marzo 2024, n. 7909 che da un lato conferma la opponibilità del contratto alla vendita forzosa, e l'importanza della data del pignoramento e non dell'ipoteca, e dall'altro prevede che solo in caso di canone vile debba soccombere l'affittuario; essa infatti recita “In caso di locazione avente per oggetto il bene pignorato e conclusa prima del pignoramento, l'adeguatezza del corrispettivo che l'art. 2923 c.c. pone, insieme ad altre, quale condizione per la sua opponibilità va considerata avendo riguardo al canone dovuto alla data del pignoramento e non a quello previsto dal contratto originariamente concluso che sia stato, nel frattempo, modificato con atto stipulato anch'esso anteriormente al pignoramento”.
Vedi conformemente ordinanza del 24 ottobre 2024 del Tribunale di Ravenna. In detta recente pronunzia si legge appunto e condivisibilmente, che non risultando alcuna norma specifica relativa all'affitto d'azienda regolatrice della opponibilità del contratto all'aggiudicatario ed in genere alla procedura esecutiva in caso di pignoramento dell'azienda trova applicazione la disciplina di cui all'art. 2923 cc. Il giudice quindi non rilevando alcuna norma derogatrice nell'ipotesi di esecuzione immobiliare, conclude per la piena applicazione la disciplina di cui all'art. 2923 cc.
Analogamente nessuna deroga si rinviene negli artt. 38 e 39 della legge 392/1978 invocata dalla parte ricorrente, le quali trovano dunque applicazione anche in caso di trasferimenti forzosi.
L'opponibilità del contratto di locazione determina anche l'opponibilità del diritto di prelazione in esso previsto, compatibile per giurisprudenza costante e visti gli artt. 38 e 39 legge 392/78, con la vendita all'asta ; ne consegue che la prelazione si intende esercitata al momento in cui i soggetti della procedura di vendita all'asta hanno avuto conoscenza della volontà della conduttrice di acquisire la proprietà dell'immobile, con preferenza rispetto a qualsiasi aggiudicatario e per lo stesso prezzo d'asta.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Con sentenza che definisce il giudizio

1. dichiara l'opponibilità del contratto di locazione sia nei confronti della società
[...]
quale cessionaria del credito già vantato dalla società Controparte_3
nonché nei confronti della società aggiudicataria Controparte_4 [...]
, quale Controparte_6 aggiudicataria del seguente immobile per effetto del Decreto di trasferimento n. 173/2023, emesso dal Tribunale Civile di Sassari – Esecuzione Im-mobiliare n. 98/2019 R.G.E. in data 22 giugno 2023 (“l'unità immobiliare sita in Sassari, Viale Porto Torres nn. 64 e 68, composta n. 2 fabbricati a destinazione industriale/commerciale aventi una superficie coperta di 1600 (milleseicento) mq. circa, più un'area scoperta di pertinenza, della superficie complessiva di 1200 (milleduecento) mq. circa, nell'insieme confinante con Viale Porto Torres, proprietà
, proprietà Pt_4 Pt_5

2. Detta unità immobiliare è censita nel Catasto edilizio urbano del Comune di Sassari al Foglio 69, Particella 14, subalterni: - 1, zona cens. 2, viale Porto Torres n. 66, piano T-1, categoria D/8, rendita Euro 4.648,11; - 2, zona cens 2, categoria D/8, zona Industriale Predda Niedda, piano 1, Rendita Euro 4.648,11”);

1. riconosce in capo all'odierna società ricorrente, il diritto di prelazione sopra indicato e, giusto il combinato disposto dagli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, accoglie la domanda di riscatto, dell'immobile oggetto di causa, con obbligo di versamento del prezzo e di ogni altro onere e accessorio previsto dalla legge entro i termini di legge previsti ut supra in ossequio alle previsioni di cui al doc. 9 allegato al ricorso.

2. Condanna i convenuti in solido a rimborsare alla ricorrente le spese del giudizio che liquida in euro 15 mila per onorari, oltre spese di contributo e marche.
Così deciso il 7 ottobre 2025.
Il Giudice dott.ssa Susanna Zanda