N. R.G. 11584/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 11584/2021 tra
Parte_1

Pt_2 Parte_3

[...] Parte_4

[...] Pt_1

Pt_5 Parte_6
[...] Pt_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 3 febbraio 2025 chiamata la causa ad ore 9,00 innanzi al dott. Dora Sciortino, sono comparsi:
Per l'avv. e l'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA Parte_1 C.F._1
BRUNETTO LATINI N 11 90141 PALERMO;
, oggi sostituito dall'avv. Per l'avv. e l'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA CP_2 C.F._1 BRUNETTO LATINI N 11 90141 PALERMO;
, oggi sostituito dall'avv. Per l'avv. e l'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA Parte_3 C.F._1
BRUNETTO LATINI N 11 90141 PALERMO;
, oggi sostituito dall'avv. Per l'avv. e l'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA Parte_4 C.F._1 BRUNETTO LATINI N 11 90141 PALERMO;
, oggi sostituito dall'avv. Per l'avv. e l'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA Controparte_3 C.F._1
BRUNETTO LATINI, 11 90141 PALERMO;
, oggi sostituito dall'avv. Per l'avv. e l'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA Parte_6 C.F._1 BRUNETTO LATINI N 11 90141 PALERMO;
, oggi sostituito dall'avv.
Per 'avv. SCHEMBRI VALERIO , Controparte_1
Entrambi i procuratori discutono come in note conclusive e chiedono che la causa venga decisa. L'avv. SC preliminarmente chiede il richiamo del ctu per le motivazioni di cui in memoria e note conclusive. L'avv. Miraglia si oppone e chiede che la causa venga decisa.
Il G.I. pagina 1 di 15 alle ore 18,00, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Dora Sciortino ha pronunciato ex art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11584/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. e Parte_1 C.F._2 dell'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA BRUNETTO C.F._1
LATINI N 11 90141 PALERMO;
, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. e CP_2 C.F._3 dell'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA BRUNETTO C.F._1
LATINI N 11 90141 PALERMO;
, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
pagina 2 di 15 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_3 C.F._4
e dell'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA BRUNETTO C.F._1
LATINI N 11 90141 PALERMO;
, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. e Parte_4 C.F._5 dell'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA BRUNETTO C.F._1
LATINI N 11 90141 PALERMO;
, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. e Controparte_3 C.F._6 dell'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA BRUNETTO C.F._1
LATINI, 11 90141 PALERMO;
, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_6 C.F._7
e dell'avv. MIRAGLIA ALFREDO ( VIA BRUNETTO C.F._1
LATINI N 11 90141 PALERMO;
, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv.
ATTORE/I
contro
(C.F. , con il patrocinio Controparte_1 C.F._8 dell'avv. SCHEMBRI VALERIO , elettivamente domiciliato in P.ZZA VITTORIO
EMANUELE ORLANDO N.6 PALERMO presso il difensore avv. SCHEMBRI
VALERIO
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note conclusive e verbale d'udienza.
Dando lettura del seguente
DISPOSITIVO
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale formulata dal resistente nella memoria integrativa del 16.02.2022 volta ad ottenere la condanna di parte ricorrente al pagina 3 di 15 risarcimento dei danni subiti dalla Sig.ra derivanti dalla prematura interruzione CP_1 del rapporto di locazione per le spese di trasloco, quantificate in complessive €.
2.928,00, nonché al risarcimento dei danni non patrimoniali conseguenti all'illecito per lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione ed al diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, condannando gli stessi al risarcimento dei danni non patrimoniali da liquidarsi in via equitativa;

dichiara risolto per grave inadempimento di il contratto di Controparte_1
locazione stipulato in data 17.11.2011;
dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio;

condanna a corrispondere in favore di parte ricorrente Controparte_1
l'importo di € 3.882,00 a titolo di canoni di locazione per i mesi di aprile -dicembre
2021, oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo e gli aggiornamenti istat a far data da giugno 2021 fino a dicembre 2021, oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo;

rigetta l'eccezione di difetto di legittimazione attiva di parte ricorrente;

rigetta le domande formulate da parte resistente nella comparsa di costituzione;

condanna altresì la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 2552,00 per compensi, € 86,41 per spese, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % per spese generali;

pone definitivamente a carico di parte resistente le spese di ctu.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 30.06.2021 , , CP_2 Controparte_3
, e citavano in Parte_1 Parte_6 Parte_4 Parte_3
giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo e, premesso di essere Controparte_1
subentrati nel contratto di locazione per uso abitativo stipulato da , loro Parte_7
dante causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo, fraz. Mondello, via Saffo 17, per il canone mensile di € 550,00, giusta contratto del 17.11.2011, dedotto che il canone pagina 4 di 15 aggiornato era pari ad € 579,00, che la conduttrice non aveva mai corrisposto gli aggiornamenti, che si era resa morosa nel pagamento dei canoni per i mesi di marzo e aprile 2021 ed aveva corrisposto il minor importo di € 190,62 per il mese di maggio
2021, accumulando una morosità di € 2098,38, di cui € 1546,38 per canoni scaduti ed €
552,00 per aggiornamenti istat non versati, chiedeva la convalida, la condanna della convenuta al rilascio dell'immobile e l'emissione del decreto ingiuntivo, con vittoria di spese del giudizio.
Si costituiva opponendosi allo sfratto. Controparte_1
Eccepiva l'inadempimento dei locatori che avevano omesso di eseguire gli interventi di natura strutturale necessari a garantire il pieno godimento dell'immobile, contestava la morosità relativa al mese di marzo 2021, poiché il canone era stato versato in data
23.03.2021 e che in conseguenza della parziale inutilizzabilità dell'immobile aveva corrisposto un canone ridotto per il mese di aprile 2021, che all'esito della perizia redatta dall'ing. era stata accertata la totale mancanza di Persona_1
manutenzione straordinaria degli elementi strutturali quali pilastri, travi, cornicioni, classificabili tra le parti comuni dell'edificio e del balcone esterno dell'immobile prospiciente la via Saffo, nonché la presenza di lesioni nella muratura di tamponamento della camera da letto, nelle travi del solaiodi coperturadel soggiorno, infiltrazioni nella copertura del vano cucina, fessurazioni nel pavimento e delle anomalie da un punto di vista urbanistico.
Eccepiva ancora la carenza di legittimazione attiva e di rappresentanza anche processuale degli intimanti in relazione alla quota di canone spettante agli altri comproprietari e contestava l'illegittimità della pretesa di adeguamento istat per i canoni antecedenti alla nota del 17.05.2021 con cui era stato richiesto l'adeguamento.
Allegava, infine, che la quota del 50% del canone di locazione spettante agli intimanti per le mensilità di aprile, maggio, giugno, luglio e agosto 2021 era stata regolarmente pagata, come da bonifici allegati e chiedeva: i) il rigetto delle domande spiegata da parte attrice, ii) di dichiarare la carenza di legittimazione attiva e/o il difetto di rappresentanza, anche processuale, degli intimanti in relazione al procedimento sommario attivato, nonché in relazione alla pretesa di riscuotere la quota di 1/3 del canone mensile di locazione spettante ai restanti comproprietari, Sig.ri Pt_1 pagina 5 di 15 il Sig. , Sig.ri , e Parte_8 Parte_9 Parte_10 Parte_11 [...]
, iii) di dichiarare che il grave inadempimento dei locatori conseguente alla Pt_12 mancata esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria sia all'interno dell'appartamento, che nelle parti condominiali, indispensabili per eliminare il pericolo di nocumento a persone e cose, nonché la mancata consegna del locale pertinenziale,
avevano determinato una notevole limitazione del godimento dell'immobile locato e conseguentemente di dichiarare legittima l'autoriduzione del canone operata dalla stessa in autotutela, di condannare i locatori al risarcimento del danno non patrimoniale da liquidarsi in via equitativa e di ritenere illegittima la pretesa di adeguamento del canone antecedentemente al 17.05.2021 ed insussistente per il periodo successivo, con vittoria di spese del giudizio.
Con ordinanza del 3.09.2021 veniva disattesa la richiesta di convalida e veniva, altresì,
disposto il mutamento di rito da sommario a speciale locatizio.
Esperito senza esito il procedimento di mediazione e disposta la ctu, la causa veniva discussa e decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c..
Preliminarmente va dichiarata cessata la materia del contendere in ordine alla richiesta di rilascio formulata da parte ricorrente, poiché l'immobile è stato rilasciato in data
28.12.2021 come da verbale di consegna in atti.
Ed ancora in via preliminare va dichiarata inammissibile, in quanto domanda nuova e non preceduta dalla richiesta di spostamento di udienza ai sensi dell'art. 418 cpc la domanda riconvenzionale formulata per la prima volta nella memoria integrativa del
16.02.2022.
Con la suddetta domanda parte resistente ha chiesto per la prima volta la condanna di parte ricorrente al risarcimento dei danni subiti dalla sig.ra derivanti dalla CP_1
prematura interruzione del rapporto di locazione per le spese di trasloco, quantificate in complessive €. 2.928,00, nonché al risarcimento dei danni non patrimoniali conseguenti all'illecito per lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione ed al diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, condannando gli stessi al risarcimento dei danni non patrimoniali da liquidarsi in via equitativa.
pagina 6 di 15 Nel merito, la domanda di parte ricorrente volta ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice è fondata e va accolta.
E' pacifica acquisizione giurisprudenziale che il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito di astenersi dal versare il corrispettivo, ancorché tale decisione sia assunta come ricollegabile al fatto del locatore, atteso che l'art.1460 c.c. legittima la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione soltanto allorché manchi completamente la prestazione della controparte e quindi solo nell'ipotesi in cui il conduttore sia privato della disponibilità e della facoltà di godimento del bene, ipotesi allegata da parte resistente nel caso in esame. (tra le altre, Cass. Civ. n. 18987/2016).
In particolare, parte resistente ha allegato il grave inadempimento del locatore, poiché avrebbe, a suo dire, omesso di effettuare le opere di straordinaria manutenzione nell'immobile oggetto di causa per rimuovere i vizi strutturali che impedivano il normale godimento dell'immobile, quali le lesioni degli elementi strutturali dell'edificio, ossia i pilastri, travi, cornicioni e dell'immobile e in particolare del balcone esterno dell'immobile prospiciente la via Saffo, nonché non avrebbe eseguito i lavori per eliminare la presenza di lesioni nella muratura di tamponamento della camera da letto, nelle travi del solaiodi coperturadel soggiorno, infiltrazioni nella copertura del vano cucina, fessurazioni nel pavimento e delle anomalie da un punto di vista urbanistico.
Adduceva, dunque, che, nonostante i vari solleciti, il locatore non aveva eseguito le opere di manutenzione necessarie a ripristinare gli elementi strutturali dell'immobile e che aveva provveduto a versare il canone nella misura ridotta a fronte del ridotto godimento dell'immobile.
Eccepiva, perciò, il grave inadempimento del locatore circa l'obbligo di eseguire le riparazioni necessarie ai sensi dell'art. 1576 c.c. e chiedeva di dichiarare la legittimità
della riduzione del canone ed il diritto ad ottenere risarcimento del danno non patrimoniale.
La domanda di parte resistente è infondata per i motivi che seguono.
In proposito, va ricordato che l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni pagina 7 di 15 necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581
c.c. per i vizi della cosa locata (Cass. Civ., sez. III n. 12712 del 25.05.2010).
Invero, secondo giurisprudenza consolidata costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art.1578 c.c.- la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art.1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento – quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (Cass. Civ. n.24459/2011; Cass. Civ. n.
11198/2007; Cass. Civ. 11514/2008; Cass. Civ. n. 8942/2006; Cass. Civ. n.5682/2001).
In sostanza, costituisce vizio della cosa locata qualsiasi alterazione o difetto che investe la struttura materiale della cosa – nella sua composizione, nel suo aspetto ovvero soltanto nel suo funzionamento-incidendone negativamente sull'integrità della res in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se tale difetto risulti eliminabile o si sia manifestato successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
Diversamente, costituisce “guasto” qualsiasi alterazione transitoria e connaturale al godimento della cosa (derivante ad esempio da vetustà o dall'uso) che parimenti comporta una diminuzione dell'utilizzabilità della stessa e che può essere eliminata mediante opere di riparazione.
La Corte di Cassazione ha più volte chiarito “la diversità dei rimedi che l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di
guasti della stessa ascrivibili a difetto di manutenzione. I vizi della cosa locata (art.
1578 cod. civ.), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla
conclusione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.). Tali vizi alterano pagina 8 di 15 l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non
potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ. (Cass. civ. sez. 3, sentenza
n. 24459 del 21.11.2011; Cass. civ. sez. 3, n. 11514 del 09.05.2008; Cass. civ. sez. 3, n.
11198 del 15.05.2007; Cass. n. 5682/2001; Cass. n. 2605/95; Cass. sez. 3, Sentenza n.
12712 del 25.05.2010).
Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del
tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buona stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale” (cfr. Cass. 2013, n. 6580). La diversità della causa petendi corrente tra la domanda proposta ex art. 1575 n. 2 e 1576 c.c., e quella invece fondata sulla presenza
di vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. nasce dalla constatazione che la seconda non postula un inadempimento del locatore alle assunte obbligazioni di manutenzione della res, ma una oggettiva inidoneità strutturale all'uso della cosa stessa”.
La Corte di Cassazione con la sentenza 12712/2010 ha, ad esempio, chiarito che
“l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione
d'umidità, per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata”.
Pertanto, laddove un difetto della cosa locata sia qualificabile come «vizio», dovrà farsi applicazione della disciplina della garanzia per vizi dettata dagli artt. 1578-1581 c.c., mentre ove tale difetto si qualifichi come «guasto», si applicherà la diversa disciplina di cui agli artt. 1576-1577 c.c.
pagina 9 di 15 In particolare, l'obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto (art. 1576 c.c.) si sostanzia nel dovere del locatore di eliminare ogni deterioramento della cosa rispetto allo stato in cui essa si trovava al momento della consegna, e che abbia determinato una diminuzione del godimento, mentre la garanzia per vizi della cosa si concreta nella responsabilità gravante sul locatore per l'esigenza di un difetto nella struttura della cosa, costituente vizio della stessa, in presenza del quale egli è tenuto a subire la pretesa del conduttore di scioglimento o di modificazione del rapporto locatizio, in termini di riduzione del canone, tranne che sia dimostrato trattarsi di vizio conosciuto o facilmente riconoscibile, ma non può ritenersi tenuto ad intervenire sulla res per eliminare il vizio.
Con riferimento alla possibilità del conduttore di ottenere la riduzione del canone locatizio occorre precisare che, sebbene spesso l'immobilità del proprietario sia fonte di notevoli fastidi, questi non è legittimato ad interrompere la corresponsione o ad attuare la cosiddetta autoriduzione del canone in quanto tali condotte costituiscono un fatto arbitrario ed illegittimo, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nell'ipotesi in cui detta omissione e/o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata: l'articolo 1578 del
Codice Civile non dà al conduttore la facoltà di operare detta riduzione (e, “a fortiori”, il mancato versamento del dovuto) ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Nel caso di specie , la stessa parte resistente ha allegato che l'immobile era affetto da vizi strutturali, quali il deterioramento delle travi e dei pilastri condominiali, dei balconi, l'avvallamento del pavimento del vano cucina e le fessurazioni nel vano camera da letto, alterazioni della res che non hanno la natura di deterioramento causato dall'uso o dalla vetustà, ma che incidono sulla struttura dell'immobile e che ben possono essere qualificati vizi ai sensi dell'art. 1578 e 1581c.c..
Ciò detto, dall'istruttoria espletata , le allegazioni di parte resistente non hanno trovato conferma se non per la ridotta fruibilità del solo balcone prospiciente l'immobile condotto in locazione dalla resistente.
pagina 10 di 15 Lo stesso ctu ing. , le cui conclusioni per logicità e coerenza sono Persona_2
pienamente condivise da questo decidente, ha accertato che i danni riscontrati sono relativi alla struttura della res e non hanno inciso in modo determinante sulla fruibilità
dell'immobile.
Il ctu ha rilevato che in prossimità del balcone i danni, analoghi a quelli rappresentati ed esposti nella relazione di parte, sono da attribuire esclusivamente alle parti comuni dell'edificio essendo gli stessi insistenti sui pilastri di sostegno della pensilina di copertura e sulla trave di collegamento dei due pilastri. Inoltre, tali danni non arrecano pregiudizio statico all'immobile in quanto sono frutto del fenomeno di ossidazione dei ferri di armatura che hanno causato il distaccamento dello strato di copriferro. Lo strato di calcestruzzo che si è distaccato costituisce uno strato c.d. “copriferro” utile a salvaguardare le armature metalliche, di conseguenza tale strato non ha nessuna funzione di resistenza tale da incidere nella capacita portante delle strutture.
Per quanto riguarda l'interno dell'unita immobiliare, il C.T.U. ha riscontrato come unico danno visibile quello in prossimità di una delle due camere, in particolare quella difronte entrando dal piccolo disimpegno. Su una parete, in particolare quella perimetrale ad angolo con la parete finestrata, è presente una lesione in prossimità della congiunzione tra la muratura di tompagnamento e le parti strutturali trave-pilastro
(Fig.re 15-16-17 pag. 19-20). La lesione si estende per quasi tutta la lunghezza della parete fino alla prossimità dell'incrocio con il pilastro verticale.
Il ctu ha quindi chiarito che non si tratta di una lesione a carico delle parti strutturali,
bensì di una lesione superficiale nella zona di discontinuità tra la muratura in laterizio di chiusura perimetrale (tompagno) e la struttura in calcestruzzo. Tale congiunzione secondo il ctu probabilmente non è stata eseguita secondo i criteri della regola dell'arte delle costruzioni edili, generando in tal modo una criticità costruttiva che col passare del tempo ha manifestato la sua debolezza.
Inoltre il ctu ha accertato che nella camera non sono state rilevate presenze di infiltrazioni d'acqua nè tantomeno segni di muffe o efflorescenze legate all'umidita interna. La presenza di tale lesione sulla parete è indicata sia nella relazione tecnica di parte Doc.n.6, senza alcun riscontro fotografico, sia nell'ordinanza sindacale Doc. n.10.
L'ordinanza sindacale non dispone alcun provvedimento per l'evidenziato danno, in pagina 11 di 15 quanto l'entità di tale danno non era sufficiente a cagionare la mancata fruizione della camera, poiché non costituiva un concreto pericolo di crollo e/o distaccamento di parti pesanti di intonaco, trattandosi infatti di una lesione superficiale ai danni dello strato di intonaco e finitura.
Indi, il C.T.U., non essendoci fenomeni di degrado delle parti strutturali che avrebbero potuto generare distacchi di parti strutturali che potevano compromettere la sicurezza degli occupanti la camera, non ha rilevato alcuna possibile riduzione di fruizione della stessa.
Ne consegue che parte resistente non può invocare il grave inadempimento del locatore per non aver provveduto alle riparazioni ex art. 1576 c.c., sia perché secondo le allegazioni di parte resistente le lesioni denunciate, e non provate, comunque non avrebbero dato luogo all'obbligo di riparazione ai sensi dell'art. 1576 c.c. , ma soltanto ai rimedi esperibili ai sensi dell'art. 1581 c.c., non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali, tra l'altro non dimostrati, un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ., sia perché non sono stati riscontrati deterioramenti tali da obbligare il locatore ad eseguire i lavori.
Da qui il rigetto della domanda della resistente volta ad ottenere la dichiarazione che il grave inadempimento dei locatori conseguente alla mancata esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria sia all'interno dell'appartamento, che nelle parti condominiali, indispensabili per eliminare il pericolo di nocumento a persone e cose, nonché la mancata consegna del locale pertinenziale, hanno determinato una notevole limitazione del godimento dell'immobile locato da parte dell'inquilina.
Infatti, non vi è prova delle allegazioni di parte resistente circa la presenza di vizi strutturali tali da comportare nocumento a persone e cose e anche qualora fosse stata accertata la presenza di tali vizi strutturali non poteva essere invocato l'obbligo del locatore di eseguire le opere di manutenzione, previsto soltanto per la presenza di deterioramenti ai sensi dell'art.1576 c.c., non allegati, né tantomeno provati.
Da qui il rigetto anche della domanda posta come conseguenza dell'accertamento dell'inadempimento del locatore e volta ad ottenere ai sensi dell'art. 1460 c.c.
l'accertamento della legittima la riduzione del canone di locazione effettuata in via di pagina 12 di 15 autotutela dalla anche alla luce del contegno omissivo dei locatori, con la CP_1
richiesta di condanna degli stessi al risarcimento dei danni non patrimoniali.
Inoltre, nel contratto non si fa espresso riferimento all'uso della cantina e dunque va disattesa la domanda volta ad accertare l'inadempimento del locatore per non aver messo a disposizione della resistente la cantina e la conseguente domanda di riduzione del canone.
Parimenti infondata è l'eccezione relativa al difetto di legittimazione attiva e processuale dei ricorrenti .
È appena il caso di evidenziare che la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di statuire che “allorquando venga stipulato un contratto locativo e la posizione di locatore sia in contitolarità fra una pluralità di soggetti, i diritti nascenti dal contratto verso il conduttore e, quindi, quello di pretendere il pagamento del canone e di attivarsi all'uopo anche giudizialmente, in difetto di previsione del contratto di un esercizio congiunto, sono da ritenere esercitabili tanto congiuntamente dai colocatori, quanto dal singolo o da alcuni dei colocatori, in quanto i relativi rapporti obbligatori ex latere della parte locatrice rilevano secondo le regole generali della comunione dei diritti, in
quanto si ricollegano ed originano dalla comune manifestazione di volontà contrattuale concretatasi nella con-titolarità della posizione di parte locatrice e, pertanto, non
implicando disposizione della posizione comune, ma solo la sua attività di gestione
ordinaria, sono espressione del diritto di ciascuno all'amministrazione della posizione di contitolarità” (Cass. 27 dicembre 2016n. 27201).
Contrariamente a quanto allegato da parte resistente, nella nota dell'11.05.2021 gli eredi dell'originario locatore estromessi dalla gestione dell'immobile hanno dichiarato che,
non ricevendo il canone ed essendo estromessi dalla gestione dell'immobile, non erano tenuti a provvedere alle opere di manutenzione, senza chiedere che venisse loro corrisposta la quota di canone spettante.
Ciò detto, risulta accertato il mancato pagamento da parte della resistente dell'importo di € 3882,00 a titolo di canoni per il periodo aprile 2021 -dicembre 2021, oltre il mancato pagamento degli aggiornamenti istat a far data dal giugno 2021, essendo la richiesta di aggiornamento del maggio 2021.
pagina 13 di 15 Tale inadempimento ha i caratteri della gravità previsti dagli articoli 5 e 55 della
L.392/78 nelle ipotesi di locazione ad uso abitativo, trattandosi di un importo maggiore di due mensilità.
Il contratto di locazione va, dunque, risolto per grave inadempimento della conduttrice e va condannata a corrispondere in favore di parte ricorrente Controparte_1
l'importo di € 3882,00 a titolo di canoni per i mesi di aprile 2021-dicembre 2021 e l'aggiornamento istat del canone a far data dal giungo 2021, con interessi dalle singole scadenze al soddisfo.
Le ulteriori domande sono assorbite dalla suddetta pronuncia.
Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo (valore 5040,00)
secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014 in € 2552,00 per compensi, € 86,41 per spese, oltre iva cpa e rimborso spese generali come per legge(scaglione di valore fino ad euro
5.200,00: parametri medi per le fasi introduttiva, di studio, istruttoria e decisionale, in ragione dell'attività concretamente espletata) vanno poste a carico di parte resistente, così come le spese di ctu.
Palermo, 3 febbraio 2025
Il Giudice dott. Dora Sciortino
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