REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Lidia del Monaco, ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 7752/2018 R.G. promossa da:
, con il patrocinio dell'avv. Vincenzo Matera, Parte_1
attrice contro contumace CP_1
convenuta
CONCLUSIONI
come da note depositate per l'udienza del 04.06.2025 – sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. – ivi da intendersi integralmente riportate e trascritte
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si procede alla redazione della presente sentenza senza la parte sullo svolgimento del processo ai sensi dell'art. 45 co. 17 l. 69/2009.Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della decisione
(cfr. il combinato disposto degli artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto ritualmente notificato ha citato in giudizio la Parte_1 CP_1 chiedendo l'accoglimento delle conclusioni di seguito riportate “accertare e dichiarare e, per l'effetto, condannare la in persona del legale rappresentante p.t., al risarcimento dei danni patiti CP_1
e patiendi dalla sig.ra , quantificati complessivamente in euro 86.508,80 nonché Parte_1 interessi e danno da svalutazione monetaria, salvo quell'atra somma ritenuta di giustizia;
condannare la alla refusione delle spese e competenze del presente giudizio da distrarsi in favore CP_1 dello scrivente difensore antistatario”.
A sostegno della domanda parte attorea ha allegato che: con atto di compravendita del
21/05/2013 (Rep. 67542 e registrato a Bari in data 29/05/2013 al n. 14464/1T) a firma del Notaio dott.ssa , acquistava dalla in persona del legale rappresentante Persona_1 CP_1
p.t., l'immobile sito in Bari - Santo Spirito al Lungomare Cristoforo Colombo n.40, piano terra, identificato in Catasto Fabbricati del Comune di Bari (cod. A662) al foglio 3, particella 22, sub 9, formalmente al prezzo di € 53.500,00 oltre IVA (per un ammontare di € 58.850,00,ma di fatto al prezzo corrisposto di € 73.850,00); al momento dell'acquisto la venditrice si obbligava a sostenere le spese di manutenzione straordinaria del prospetto principale dello stabile prospiciente il Lungomare
Cristoforo Colombo ed i costi di allaccio alla rete idrica e fognaria condominiale, già deliberati;
nonostante i reiterati solleciti le anzidette obbligazioni non venivano adempiute;
all'esito di approfondimenti tecnici emergevano incongruenze anche in relazione ai titoli urbanistici, alla difformità fra lo stato dei luoghi e alla documentazione catastale, che la esponevano ad ingenti spese;

i danni, comprensivi del mancato godimento del bene, venivano quantificati dal consulente tecnico di parte in misura pari ad euro 86.508,80 oggetto della domanda avanzata in questa sede.
La seppur ritualmente citata non si è costituita in giudizio, motivo per il quale CP_1
ne è stata dichiarata la contumacia (cfr. ord. del 17.10.2018).
La causa è stata istruita mediante interrogatorio formale del legale rappresentante della convenuta e CTU estimativa;
matura per la decisione è stata definita all'esito della udienza celebrata in forma cartolare il 04.06.2025.
La domanda è meritevole di accoglimento per quanto di ragione.
L'arch. nel corso dell'interrogatorio formale svoltosi durante l'udienza Controparte_2
celebrata l'11.09.2019, ha ammesso di essersi impegnato al rifacimento della facciata esterna dell'immobile ed all'allaccio alla rete idrica e fognaria a cura e spese della ha dato atto CP_1
della condizione di inutilizzabilità del bene e della difformità tra lo stato dei luoghi e quanto rappresentato nella piantina allegata all'atto di compravendita [“ (…) confermo la circostanza sub G) che mi viene letta, ma di ciò era a conoscenza l'attrice in quanto avevamo presentato al un CP_3 progetto per la manutenzione straordinaria che non abbiamo potuto realizzare per sopraggiunte difficoltà della La piantina allegata all'atto di compravendita rappresenta l'immobile così come sarebbe CP_1 stato a seguito dei lavori e, per non addossare le spese di accatastamento a carico della sig.ra Pt_1 concordammo di allegare all'atto notarile quella piantina”].
Tanto premesso, e ritenuto ultroneo l'espletamento della prova testimoniale stanti gli esiti della prova per interpello, è stata disposta consulenza tecnica di Ufficio finalizzata a quantificare: a)
i costi necessari alla manutenzione straordinaria della facciata esterna dell'immobile; b) i costi da sostenersi per i collegamenti alla rete idrica e fognaria;
c) i costi di rifacimento degli ambienti interni;

d) i costi di adeguamento dei titoli urbanistici e della documentazione catastale;
e) il danno subito dalla attrice per il mancato godimento del cespite a far data dal 29/05/2013; f) il costo dei lavori di adeguamento degli impianti idrico e fognante. In relazione al quesito sub a) il CTU ha rappresentato “Detto fabbricato si eleva di un piano sul piano terra, realizzato in fasi successive nell'applicazione delle tecniche afferenti al repertorio delle costruzioni murarie, con due accessi diretti sul fronte mare, per le unità immobiliari a piano terra, e con un accesso al primo piano sul fronte interno, quest'ultimo servito dalla scala esterna posta nell'atrio antistante, con accesso da Via Torino al civico 8. Nell'indagine visiva della condizione attuale, descritta nella documentazione fotografica (…) è possibile riconoscere la presenza di manifestazioni di degrado, visibili sui paramenti esterni dell'intero fabbricato, che di fatto rimane disabitato e necessita di interventi di risanamento e manutenzione di grado significativo. In particolare, segni dovuti a varie forme di deterioramento sono visibili sulle superfici della facciata esterna che affaccia sul fronte mare, sia sulle parti lapidee e sia sulle superfici intonacate, al piano terra e al piano superiore” ed ha quantificato i costi necessari alla manutenzione straordinaria ed alla messa in sicurezza in euro 13.900,00 [comprensivi di oneri della sicurezza, direzione lavori, coordinamento sicurezza progettazione esecuzione, spese DL e coordinamento sicurezza, contributo previdenziale] a cui deve aggiungersi l'IVA, come per legge.
In relazione al quesito sub b) il CTU ha quantificato il costo per l'allacciamento dell'unità alla rete idrica e fognaria in euro 6.000,00 a cui deve aggiungersi l'IVA, come per legge.
In relazione al quesito sub c) il consulente ha stimato i costi in euro 24.600,00 – come rettificata in sede di replica alle osservazioni del CTP - comprensivi degli oneri relativi alla sicurezza ed alla direzione dei lavori, a cui deve aggiungersi l'IVA, come per legge.
In relazione al quesito sub d) “quantifichi e accerti il costo dei lavori per l'adeguamento dei titoli urbanistici e della documentazione catastale” il C.T.U. è pervenuto all'importo di euro 1.585,00 oltre oneri IVA, come per legge.
In merito al quesito sub e) “quantifichi e accerti l'ammontare del danno subito dalla sig.ra
in relazione al mancato godimento dell'immobile dal 29/05/2013 ad oggi” il CTU, sulla Pt_1 scorta dell'analisi del mercato immobiliare locale delle locazioni [“applicando i dovuti parametri di valutazione riferiti alle caratteristiche intrinseche dell'immobile, è possibile assimilare detto immobile alla tipologia delle abitazioni di tipo economico indicate nelle pubblicazioni OMI, considerando i dati riportati per i valori minimi (…) si ricava il canone unitario medio minimo dal II° semestre 2017 al II° semestre 2019, pari a 3,746 €/mq/mese. Considerata la Superficie Commerciale dell'immobile pari a mq 38, si ottiene il valore del relativo canone mensile medio = €/mq/mese 3,746
x mq 38 = €/mese 142,00 circa (…) considerato il tempo necessario per l'esecuzione delle opere atte a consentire l'uso abitativo dell'immobile, da eseguire a cura e spese della società venditrice entro il mese di settembre 2013, come indicate nell'atto di compravendita, si computano n.75 mensilità fino al termine del II° semestre 2019, per la somma complessiva di € 10.650,00 (…) Alla data della presente perizia, si considerano altresì i canoni delle prime due mensilità dell'anno in corso, calcolati secondo i valori unitari del II° semestre 2019, di importo mensile pari a € 190,00 ciascuno, da cui si ottiene il valore complessivo della rendita di locazione ipotizzata, a partire dal mese di ottobre 2013, calcolata di importo pari a € 11.030,00, cui si applica la riduzione del 10% per le spese di manutenzione”] è giunto all'importo complessivo di euro € 9.900,00.
Preme evidenziare che, al momento della instaurazione del giudizio, parte attorea ha limitato la domanda al danno patrimoniale da mancata fruizione del bene al 31.12.2017 pervenendo all'importo totale di euro 86.508,80 ( di cui euro 10.935,05 richiesti a tale titolo), senza estendere l'indagine al danno che sarebbe maturato a seguito della proposizione del giudizio e sino alla effettiva fruizione del cespite;
solo in sede di note conclusive autorizzate – e, dunque, tardivamente - ha chiesto “l'ammontare complessivo maturato sino ad oggi”.
Ne consegue, in applicazione del disposto di cui all'art. 112 c.p.c., che in favore dell'attrice possa riconoscersi, secondo le modalità di computo adottate dal CTU, l'importo a far data dal mese di ottobre dell'anno 2013 al mese di dicembre dell'anno 2017 pari ad euro 7.242,00 cui si applica la decurtazione del 10% per le spese di manutenzione per un importo finale pari ad euro 6.517.80 oltre agli interessi legali sul capitale annualmente rivalutato in base agli indici ISTAT.
In relazione al quesito sub f) “quantifichi e accerti il costo dei lavori per l'adeguamento degli impianti idrico e fognante” il CTU ha richiamato le risultanze della indagine espletata in ordine al quesito sub c) e ciò in quanto “le opere e i costi richiesti per l'adeguamento degli impianti idrico e fognante sono stati inclusi tra le valutazioni riguardanti interamente le opere di rifacimento degli ambienti interni”.
In ordine alla rimozione dei sali dalle superfici murarie esterne ed interne il CTU ha avuto modo di rilevare che lo stesso CTP, in sede di osservazioni, ha riconosciuto utile l'azione meccanica di rimozione degli strati di superficie nelle lavorazioni di pulitura dei manufatti, eseguite secondo modalità specifiche per le superfici lapidee, e con rimozione degli strati di finitura presenti sulle parti esterne dei paramenti murari.
Per quanto attiene ai valori adoperati dal CTU per il computo del danno da mancato godimento del manufatto l'ausiliario, in sede di repliche alle osservazioni del C.T.P., ha avuto modo di precisare
“in merito all'osservazione del CTP, riguardante il valore del canone di riferimento adottato per le valutazioni descritte nella bozza di c.t.u., occorre evidenziare che, pur nella posizione in cui si colloca l'immobile, ipotizzando l'avvenuta esecuzione delle opere promesse dal venditore, nonché valutate nella presente perizia, non varia l'effettiva consistenza e la configurazione degli ambienti, che non esprimono particolari potenzialità secondo gli standard contemporanei per l'uso abitativo, così come accade per gli immobili di caratteristiche analoghe presenti in zona, cui corrispondono i valori adoperati per le valutazioni eseguite, per le quali non si rilevano elementi che possano richiedere la revisione dei valori stimati”. Parte attorea non ha, peraltro, fornito alcun elemento utile a dimostrare che l'immobile avrebbe potuto esprimere una maggiore redditività.
Da quanto premesso consegue che in favore di debbano riconoscersi: Parte_1
- euro 46.085,00 oltre interessi al tasso legale, dal 21.5.2013 alla liquidazione, sulla somma dapprima devalutata ed annualmente progressivamente rivalutata (cfr. Cass. SS.UU.
1712/1995); dal giorno della presente pronuncia e fino al soddisfo sono dovuti gli interessi al tasso legale;

- euro 6.517.80 oltre interessi legali sul capitale annualmente rivalutato in base agli indici
ISTAT.
Le spese di lite, comprese quelle di CTU di cui al decreto del 16.9.2020, sono regolate secondo soccombenza in applicazione dei parametri minimi di cui al DM n. 55/2014 ss.mm.ii.(tab. n. 2 finca n. 4) stanti l'esiguità dell'attività difensiva e la prossimità del valore della causa a quello minimo della finca di riferimento


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- accoglie la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, condanna la al CP_1 pagamento in favore di , dell'importo di euro 52.602,80 oltre come indicati Parte_1
in parte motiva, a titolo risarcitorio, e di euro 6.293,88 a titolo di esborsi sostenuti per le spese di CTP;

- condanna la alla rifusione delle spese di lite che liquida in euro 804,79 a titolo CP_1
di esborsi documentati ed in euro 7.051,50 a titolo di compensi professionali oltre rimborso forf. delle spese nella misura del 15%, CPA ed IVA, se dovuta come per legge da distrarsi in favore dell'avv. Vincenzo Matera ex art. 93 c.p.c.;
- pone definitivamente a carico della le spese di CTU salva la solidarietà esterna CP_1
di tutte le parti in causa nei confronti del CTU.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Bari, 4.6.2025
Il Giudice dott.ssa Lidia del Monaco