N. 4986/2018 R.G.
Tribunale di Torre Annunziata Seconda sezione civile
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice monocratico del Tribunale di Torre Annunziata, seconda sezione civile, dott.
Francesco Coppola, ha pronunciato
S E N T E N Z A nel giudizio civile di 1° grado iscritto al n. 4986/2018 R.G., vertente
TRA in persona del legale rappresentante p.t., Parte_1 elettivamente domiciliata in Sorrento alla via Degli Aranci n. 35, presso lo studio dell'avvocato Emiliostefano Marzuillo, che la rappresenta e difende in virtù di procura apposta in calce all'atto di citazione.
ATTRICE
E
, domiciliati in Napoli alla via Nevio n. 102/B. Controparte_1
CONVENUTI – CONTUMACI
E
e , quali Controparte_2 Controparte_3 Controparte_1
, elettivamente domiciliate in Napoli alla via F. Florimo n. 3, presso lo studio
[...] dell'avvocato Enrico Maria Ricci, che le rappresenta e difende, unitamente all'avvocato
Cosimo Salvatore, in virtù di procura apposta in calce della comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTE
Oggetto: azione di adempimento - contratto di mediazione pag. 1

CONCLUSIONI: come da note depositate per l'udienza cartolare del 6-2-2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato mediante posta il 30-7-2018, ex legge 53/1994, evocava in giudizio , innanzi al Tribunale di Parte_1 Controparte_1
Torre Annunziata, per sentirlo condannare al pagamento della somma di euro 42.000,00, ovvero alla maggiore o minore somma ritenuta secondo giustizia, anche mediante il ricorso a criteri di equità, a titolo di provvigione spettante per l'attività di mediazione svolta, oltre interessi e rivalutazione, con vittoria di spese giudiziali.
A tal fine, deduceva che: la era iscritta al Ruolo degli Agenti Parte_1 di mediazione;
, proprietario di alcuni appartamenti siti in Sorrento al Controparte_1
Viale Montariello n. 3, le aveva conferito verbalmente incarico di mediazione immobiliare per la vendita;
in data 29-5-2017, aveva ricevuto dalla Sireon s.r.l. una formale proposta di acquisto, con allegato assegno di euro 20.000,00, con la quale offriva al promissario venditore la somma di euro 1.400.000,00 per due appartamenti (identificati catastalmente con i sub 10 e 11 del foglio 2, p.lla 800, al prezzo di euro 700,00 ciascuno); la proposta veniva illustrata all' presso la sua abitazione e alla presenza dei rappresentanti CP_1 legali della Sireon ma il convenuto non manifestava le proprie reali intenzioni, né ritirava l'assegno; in data 22-12-2017, aveva inviato lettera raccomandata Parte_1
a/r all' e alla Sireon al fine di conoscere le reali intenzioni del promissario venditore CP_1 circa la proposta d'acquisto sottopostagli e solo Sireon rispondeva, comunicando di avere sottoscritto un contratto preliminare per la compravendita dei due immobili oggetto della proposta per il prezzo ivi indicato;
in data 16-3-2018, il convenuto e Sireon concludevano l'atto di compravendita innanzi al notaio di Frattamaggiore al prezzo Per_1 originariamente offerto dall'acquirente; mentre l'acquirente aveva corrisposto la provvigione, lo stesso non aveva fatto il venditore;
sussisteva il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. per l'attività svolta.
Instauratosi il contraddittorio, (rappresentato e difeso dall'avvocato Controparte_1
Enrico Maria Ricci), contestava la domanda chiedendone il rigetto.
Interrotto il processo all'udienza del 12-1-2023, a causa del decesso del convenuto, a seguito del deposito – in data 1-2-2023 – di ricorso in riassunzione, il processo veniva riassunto nei confronti degli eredi di , ex art. 303 comma 2 c.p.c., Controparte_1 mediante notifica del ricorso e del decreto di comparizione in data 28-3-2023
pag. 2 Con comparsa di costituzione e risposta del 3-10-2023, si costituivano Controparte_3
e , quali eredi di , le quali, si riportavano alle difese del Controparte_2 Controparte_1 convenuto.

2. In via preliminare, deve essere respinta l'eccezione di carenza di legittimazione attiva.
Secondo la tesi di parte convenuta, la richiesta di pagamento della provvigione non poteva essere proposta in quanto la società attrice non aveva alcun titolo idoneo al diritto preteso, non essendo la stessa effettiva destinataria dell'incarico a vendere gli immobili.
Precisato che la questione ha ad oggetto la titolarità attiva, e quindi la fondatezza nel merito della domanda e non la legittimazione attiva - che, come quella passiva, deve essere valutata in base alla prospettazione contenuta nella domanda nella quale l'attore deve affermare di essere titolare del diritto in giudizio e, quanto alla titolarità passiva dell'azione, che il soggetto convenuto è il titolare dell'obbligo o della diversa situazione passiva dedotta in giudizio (cfr. Cass. civ., sez. un., n. 2951 del 16-2-2016), l'eccezione risulta del tutto infondata.
Invero, l'azione è stata proposta dall'attrice per l'attività di mediazione da essa svolta su incarico di , in riferimento alla vendita degli immobili oggetto del Controparte_1 contratto definitivo del 16.3.2018 e ciò è sufficiente per ritenere l'attrice legittimata attivamente (nonché il convenuto e, poi, i suoi eredi, ex art. 110 c.p.c., legittimati passivamente).

3. Nel merito, occorre precisare che il diritto del mediatore al pagamento della provvigione sorge con la conclusione dell'affare, ovvero allorquando “tra le parti, poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932
c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato” (cfr. Cass. civ. 30083/2019; Cass. civ. 4628/2015;
Cass. civ. n. 17396/2022).
Più in particolare, il diritto alla provvigione sussiste “tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in pag. 3 relazione” delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto;
sicché, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. n. 24950 del 6-
12-2016; cfr. anche Cass. civ. 9884/2008).
Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755 co.1 c.c.., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto, e incombe sul mediatore la relativa prova (Cass. civ., 8-1-2024 n. 538; Cass. civ., 2-2-2023 n. 3165); quindi è necessario e sufficiente che l'attività del mediatore abbia costituito l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi la conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario
(Cass. civ., 8-4-2022 n. 11443; Cass. civ., 16-1-2018 n. 869; Cass. civ., 10-4-2025, n.
9396; v. anche. Tribunale Nola sez. I, 16-5-2024, n.1546).
Per contro, deve escludersi il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un c.d. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento (Cass. civ. 11-3-2021, n. 6815).
Sotto il profilo dell'onere della prova, quando l'agente immobiliare invoca la qualifica di mediatore per richiedere il rimborso delle spese ed il pagamento della provvigione deve provare l'esistenza di un'attività del mediatore astrattamente dotata del carattere di completezza ai fini della conclusione dell'affare, nonché l'esistenza di un affare concluso tra le parti messe in relazione dal medesimo. Dimostrati tali elementi la sussistenza del nesso causale dovrebbe essere desunta in forza di una mera presunzione semplice.
pag. 4 4. Tanto premesso, nel caso di specie, l'attrice, a sostegno della sua pretesa, ha dedotto di aver raccolto la proposta di Sireon s.r.l. per l'acquisto di due appartamenti e di aver portato questa a conoscenza di , che non la accettava ma che, Controparte_1 tuttavia, si avvaleva dell'opera della intermediaria concludendo il contratto definitivo di vendita alle medesime condizioni e con lo stesso acquirente indicato nella suindicata proposta.
ha replicato affermando di non aver mai avuto rapporti con l'attrice, Controparte_1 essendosi avvalso per la vendita di alcuni immobili, in precedenza, di
[...]
, conosciuta come “ ”, con la quale vi era l'accordo, in caso di vendita, CP_4 CP_5 che il compenso era dovuto solo dall'acquirente; anche nella fattispecie aveva avuto rapporti solo con la con la quale i rapporti si erano interrotti per aver questa CP_4 proposta una vendita a condizioni improponibili (quali la ritenzione del deposito fiduciario da parte della stessa, la concessione dell'immediato possesso materiale dell'immobile da parte del proponente al solo preliminare e la sottoposizione a condizione risolutiva, meramente potestativa, della vendita alla concessione del mutuo).
L' , quindi, aveva preteso la restituzione di tutte le chiavi possedute dalla CP_1
e poi aveva ricevuto, dalla una proposta d'acquisto CP_4 Parte_1 completamente diversa da quella in precedenza sottopostagli, trasmessa nel solo malcelato tentativo “di mettere a posto le carte” per la proposizione di un eventuale giudizio.
Pertanto, secondo il convenuto, la vendita era poi avvenuta solo a seguito dei contatti tra la futura acquirente e il difensore del convenuto.

5. Ciò evidenziato, il Tribunale reputa che abbia assolto Parte_1 all'onere della prova posto a suo carico, avendo dimostrato di aver messo in contatto il venditore e l'acquirente e che a seguito di ciò sia avvenuta la conclusione dell'affare.
Oltre a non essere stato specificamente contestato che Sireon s.r.l. sia stata messa in contatto con grazie all'attività di intermediazione svolta dall'attrice, il cui Controparte_1 legale rappresentante è (anche) (cfr. visura camerale sub 2), dalla Controparte_4 documentazione prodotta risulta provata tale circostanza.
Invero, l'attrice ha prodotto la proposta di acquisto del 29-5-2017 recante l'intestazione della società, sottoscritta dalla proponente e dalla società attrice, nonché l'assegno di euro
20.000,00 del 29-5-2017 emesso da Sireon Tour e intestato all' , nonché il contratto CP_1
pag. 5 definitivo del 16-3-2018 (cfr. sub 6) avente ad oggetto la vendita dei medesimi beni descritti nella proposta d'acquisto (appartamenti siti in Sorrento, in via Montariello n. 3 posti al secondo piano, interni 10 e 11) e allo stesso prezzo ivi indicato (euro 700.000,00 per ciascuno dei due immobili).
Inoltre, nel contratto definitivo di compravendita, è espressamente precisato (nella parte relativa al prezzo, all'art. 2) che l'acquirente, ai fini della compravendita, si era avvalsa dell'attività della . Parte_1
Di contro, parte convenuta nulla ha provato in ordine alla esistenza dei prospettati accordi con la sola e non con la società di cui è amministratrice, né Controparte_4 in ordine all'allegato accordo relativo alla esclusione dell'obbligo di pagamento della provvigione.
Inoltre, non può considerarsi argomento di prova utile per sostenere la tesi del convenuto, l'avvenuta restituzione delle chiavi possedute dalla , atteso che dal CP_4 contenuto del verbale redatto in tale occasione emerge che il legale dell' riceveva CP_1 le chiavi dalla società attrice, la quale – contrariamente a quanto da questi sostenuto - aveva avuto mandato dall' per la vendita di 17 appartamenti, e che la restituzione CP_1 avveniva il 9-10-2017, ovvero diversi mesi dopo la proposta e la messa in contatto con la società che poi aveva acquistato gli immobili qualche mese dopo.
Ulteriore conferma di tali emergenze emerge dalla richiesta di riscontro della proposta, inviata dall'attrice al convenuto, mediante raccomandata a.r., ricevuta il 28-12-2017, e dalla costituzione in mora ricevuta il 28-5-2018.
Infine, la prova della fondatezza della domanda è stata fornita anche dalle dichiarazioni rese dai testimoni ( , e ), i quali, in Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3 modo preciso e dettagliato, hanno confermato che la compravendita degli immobili di proprietà dell' era avvenuta a seguito dell'attività di intermediazione della Controparte_1
, che aveva provveduto a mettere in contatto le parti e che poi la Parte_1
Sireon aveva formulato la proposta di acquisto.

5. Riconosciuto il diritto alla provvigione, occorre determinare la misura di questa.
Ai sensi dell'art. 1755, co. 2, c.c. la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti - in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi - sono determinate dal giudice secondo equità.
pag. 6 Per la determinazione del compenso spettante al mediatore sussiste dunque una gerarchia di fonti, al vertice della quale sta la volontà delle parti, libere di fissarne l'ammontare come meglio credono;
qualora invece le parti non si accordino preventivamente sul quantum, assumono rilievo i criteri integrativi elencati dalla legge.
La prova del contenuto di un uso normativo deve essere fornita dalla parte che ne richiede l'applicazione (Cass. civ., n. 3533/1972). Peraltro, quando gli usi siano noti al giudice, questi può farne applicazione senza richiedere la prova della loro esistenza (Cass. civ., n. 795/1964; Cass. civ., n. 406/1967; Cass. civ., ordinanza n. 11127 del 6-4-2022).
Nella specie, in difetto di accordo, devono applicarsi gli usi locali – raccolti dalla Camera di Commercio di Napoli - che prevedono l'applicazione della percentuale del 2% a carico di ciascuna parte, per cui la somma dovuta, in relazione al valore complessivo dell'affare, è quella di euro 28.000,00.
Pertanto, gli eredi di devono essere condannati – ciascuno in Controparte_1 proporzione delle rispettive quote - al pagamento della somma di euro 28.000,00, oltre interessi legali dalla domanda.
Alcuna somma può essere riconosciuta a titolo di svalutazione monetaria, vertendosi in tema di obbligazioni di valuta.

6. Le spese di lite seguono il regime della soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., e si liquidano tenuto conto della nota spese depositata ex art. 75 disp. att. c.p.c., con applicazione dei parametri medi di cui al d.m. n. 147 del 13-8-2022, in ragione del pregio delle difese, della difficoltà dell'affare, della natura della controversia, delle attività espletate, del numero e delle questioni giuridiche e di fatto trattate nonché della natura e del valore della causa, nella misura indicata in dispositivo (scaglione di riferimento, da euro 26.000,01 ad euro 52.000,00: fase studio, euro 1.701,00; fase introduttiva, euro
1.204,00; fase istruttoria: euro 1.806,00; fase decisoria, euro 2.905,00), con attribuzione in favore del difensore, ai sensi dell'art. 93 c.p.c..

P.Q.M.

Il giudice monocratico, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da
[...]
in persona del legale rappresentante p.t., nei confronti degli Parte_1 CP_1
e di e , quali eredi di , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_1
e di ogni altra istanza, eccezione, deduzione disattese, così provvede:
pag. 7 A) accoglie la domanda e, per l'effetto, condanna gli nonché CP_1 Controparte_1
e , quali eredi di , ciascuno in Controparte_2 Controparte_3 Controparte_1 proporzione delle rispettive quote, al pagamento, in favore di Parte_1
in persona del legale rappresentante p.t., della somma di 28.000,00, oltre
[...] interessi legali dalla domanda;

B) condanna gli Eredi di nonché e , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 quali eredi di , al pagamento delle spese processuali in favore di Controparte_1
in persona del legale rappresentante p.t., che liquida in Parte_1 euro 552,95 per esborsi ed euro 7.616,00 per compenso professionale, oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, i.v.a. e c.p.a., se dovuti, con attribuzione in favore dell'avvocato Emiliostefano Marzuillo, ex art. 93 c.p.c..
Torre Annunziata, 14 maggio 2025
Il giudice monocratico dott. Francesco Coppola
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