N. 1551 /2020 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Patti sezione prima
Il Tribunale, nella persona del giudice dott.ssa Rosalia Russo Femminella ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I° grado iscritta al N. 1551 /2020 R.G. promossa
DA
, , elettivamente domiciliato in Via Orti Parte_1 C.F._1
N.3 98066 Patti ITALIA presso lo studio dell'avv. CONDIPODERO
MARCHETTA GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende per procura in atti
ATTORE
CONTRO
, elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2 presso lo studio dell'avv. che lo rappresenta e difende per procura in atti
E
3 A c.f. in persona del legale Controparte_2 P.IVA_1 rappresentante pro tempore con sede in Brolo, Piazza dei Vespri Siciliani
n. 22,
CONVENUTI
Oggetto: contratti e obbligazioni varie
In fatto e in diritto
Con atto di citazione notificato in data 20.10.2020, Parte_1 conveniva in giudizio e la società Controparte_1 Controparte_3 premettendo che:

1 - la società RE s.r.l., di cui l'attore è rappresentate legale, era stata parte conduttrice di una locazione commerciale di un immobile sito in
Piazza Duca degli Abruzzi in Capo d'Orlando, ove aveva svolto l'attività di bar, pizzeria e fast food;

- nel corso della locazione, l'immobile era stato venduto dalla precedente proprietaria a , il quale aveva manifestato Controparte_1 la propria intenzione di non rinnovare la locazione;

- in data 19.12.2016, a tacitazione di due giudizi reciprocamente azionati dal dal gli stessi avevano stipulato una scrittura privata Pt_1 CP_1
e un contestuale preliminare di vendita di cosa futura mediante il quale il i era impegnato a vendere a persona da nominare da parte CP_1 del 'immobile commerciale sopra identificato, previa demolizione Pt_1
e riedificazione dello stesso;

- in data 06.08.2020, il aveva ricevuto comunicazione di Pt_1 ultimazione dei lavori con l'invito a fissare un appuntamento da un notaio dallo stesso scelto per la stipula del definitivo, secondo le condizioni contenute nel preliminare del 2016;
- in tale occasione il eniva a conoscenza del fatto che nel 2018 il Pt_1 aveva ceduto l'immobile alla e, per tale CP_1 Controparte_3 motivo, lamentava una riduzione delle garanzie in capo al promissario acquirente;

- l'immobile, a seguito della riedificazione, presentava inoltre delle difformità rispetto a quanto convenuto nel preliminare, rappresentate dalla realizzazione di un ascensore al centro della sala e dall'eliminazione di un locale di sgombero di 20 mq, precedentemente previsto a servizio dell'attività commerciale;

- tali modifiche creavano, inoltre, problemi per la risistemazione dei mobili che esistevano prima nello stesso locale, molti dei quali non potevano essere rimessi al loro originario posto, proprio per la presenza del vano ascensore, con il conseguente onere in capo alla società di cui l'attore è rappresentante legale di ricomprare altri mobili.
2 Tanto premesso, l'attore rassegnava le seguenti conclusioni:
“

1. RITENERE E DICHIARARE che il magazzino commerciale sito in Capo
d'Orlando Piazza Duca degli Abruzzi n. 10 in catasto al foglio di mappa
n.1 particella 90 sub 8 cat. C/1 deve essere trasferito a o a Parte_1 persona da nominare per il prezzo convenuto di euro 3.300 al metro quadro.


2. Ritenere e dichiarare che accetta di acquistare Parte_1
l'immobile commerciale sito in Capo d'Orlando foglio 1 part. 90 sub 8 per il prezzo convenuto nel preliminare del 19.12.2016 richiamato nel corpo del presente atto, previo spostamento dell'ascensore realizzato nell'area della bottega commerciale e previa realizzazione del locale di sgombero di mq 20 per compre previsto nel preliminare del 19.12.2016.


3. In via ancora piu' subordinata, qualora l'ascensore non possa essere spostato dall'area della bottega commerciale e qualora il locale di sgombero di mq 20 non possa piu' essere realizzato , riconoscere una decurtazione nel prezzo di acquisto di euro 150.000,00
(centocinquamila/00) per come infra spiegato e conseguentemente emettere sentenza ex artl 2932 c.c. - con la quale venga trasferita la proprietà della bottega commerciale sita in Capo d'Orlando foglio 1 par. 90 sub 8 per il prezzo di euro 3.300 al q, previa decurtazione della somma di euro 150.000,00 da riconoscere a favore del per Parte_1
i motivi di cui infra o quell'altra maggiore o minore somma che il Tribunale ritenga conforme a giustizia. Ed in ogni caso nell'atto di trasferimento coattivo stabilire che il Dr. è responsabile in solido con Controparte_1 la per tutti gli obblighi che per legge gravano sul Controparte_3 venditore.


4. Ancora piu' in via subordinata, ritenere e dichiarare che il Tribunale voglia emettere sentenza ex art. 2932 c.c. - con la quale venga trasferita la proprieta' della bottega commerciale sita in Capo d'Orlando f. 1 part.
90 sub 8 per il prezzo che il Tribunale riterra' opportuno a seguito di tutte
3 le richieste di danno e di riduzione prezzo avanzate dal col Parte_1 presente atto.


5. Ancora in via piu' subordinata, qualora il Tribunale dovesse ritenere che il promittente venditore dr. e la Controparte_1 [...] nella loro condotta non abbiano violato gli obblighi Controparte_4 contrattuali sanciti nel preliminare del 19.12.2016 dare atto che Pt_1
si dichiara disponibile a stipulare l'atto pubblico a favore da
[...] persona da nominare per il prezzo concordato e presso il Notaio
con studio in Patti via Francesco Crispi. Persona_1


6. Con vittoria di spese e compensi oltre accessori di legge”.
Si costituiva , il quale contestava tutti gli assunti attorei Controparte_1
e chiedeva il rigetto delle domande spiegate dal Pt_1
Rimaneva, invece, contumace la CP_5 Controparte_4
Nelle rispettive memorie 183, comma 6, n. 1, c.p.c., l'attore e il convenuto costituito modificavano le proprie domande. In particolare, il hiedeva di: “Dare atto che l'atto di citazione è stato trascritto Pt_1 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Messina il 2 novembre 2020
e sebbene esistesse la citazione regolarmente trascritta la società 3 A in data 31 agosto 2021 (in corso di causa) ha venduto l'immobile alla società EL AC srl e conseguentemente nella sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. si deve dare atto di tale ulteriore vendita cosicchè si deve ordinare comunque ed in ogni caso al
Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere la emittenda sentenza
a favore dell'RE srl con le statuizioni di legge che ne conseguono”; mentre parte convenuta, facendo rilevare la sopravvenuta gravità dell'inadempimento del promissario acquirente, dovuta alla mancata stipula del preliminare, modificava le conclusioni già rassegnate chiedendo di: “accertare, ritenere e dichiarare l'inammissibilità improcedibilità ed infondatezza delle domande attore per tutti i motivi di fatto e di diritto svolti nel presente atto ivi compresa la inammissibilità ed improcedibilità della domanda ai sensi dell'articolo 2932 CC e per il
4 grave persistente inadempimento e quindi la risoluzione del contratto per fatto e colpa del medesimo attore il tutto anche ai sensi degli articoli
1453 e 1460 codice civile”.
A seguito del deposito delle memorie istruttorie, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e, all'udienza del 27.11.2024, veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.
Tanto premesso in fatto, va preliminarmente dichiarata l'inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del avanzata dal convenuto per la prima volta nella memoria ex art. Pt_1
183, comma 6, n. 1 c.p.c., in ragione della tardività della stessa, poiché costituente domanda riconvenzionale soggetta alle preclusioni di legge.
Ed invero, l'esercizio dello ius variandi previsto dall'art. 1453, comma 2
c.c. e invocato dal presuppone la necessaria formulazione di CP_1 una rituale domanda di adempimento nei termini di legge, circostanza assente nel caso di specie, atteso che, nella comparsa di risposta, il convenuto si è limitato a chiedere il rigetto delle domande attoree ma non ha formulato nessuna autonoma domanda riconvenzionale di adempimento che giustificasse una modifica della stessa nel corso del giudizio.
Passando alle domande di parte attrice si evidenzia quanto segue.
La prima domanda è inammissibile attesa la carenza di interesse ad agire dell'attore relativamente alla stessa.
Sul punto è sufficiente sottolineare che il diritto ad acquistare il bene nel rispetto delle condizioni stabilite nel preliminare era già presente nella sfera giuridica dell'attore in forza dello stesso preliminare e non era contestato da parte convenuta, la quale aveva diligentemente inviato comunicazione al er addivenire alla stipula del definitivo, sicché Pt_1
l'attore ben avrebbe potuto procedere alla stipula del contratto definitivo senza necessità di adire il Tribunale in tal senso.
5 Va, altresì, rigettata la domanda che subordina l'acquisto del bene da parte del promissario acquirente allo spostamento del vano ascensore e al ripristino del locale di sgombero.
Ed invero, in merito alle modifiche riscontrate nell'immobile a seguito della nuova edificazione si evidenzia che nel preliminare erano stati espressamente fatti salvi “variazioni o impedimenti dovuti all'approvazione del progetto non derivanti dalla volontà del dott.
/o del costruttore”. (cfr. contratto preliminare del 19.12.16) CP_1
A tal riguardo, non vi è prova che il o la 3 CP_1 Controparte_4 abbiano imposto le modifiche lamentate dal riguardanti la Pt_1 collocazione del vano ascensore e l'eliminazione della pertinenza presente nel pregresso edificio. Ne deriva che tali modifiche non sono addebitabili al promittente venditore e che, pertanto, nessun inadempimento in tal senso può essere allo stesso imputato.
Dall'assenza di condotte inadempienti da parte del convenuto, deriva, altresì, il rigetto della domanda di riduzione del prezzo stabilito nel preliminare.
Come già chiarito, infatti, le parti non hanno subordinato l'obbligo di stipula del definitivo alla circostanza che, a seguito della riedificazione,
l'immobile avesse l'identica conformazione di prima, al contrario, mediante la clausola sopra citata, hanno espressamente accettato la possibilità che i locali subissero delle modifiche.
Anche in ragione di ciò, a nulla rileva la circostanza relativa al presunto onere dell'attore di dover riacquistare parte dei mobili in ragione della nuova struttura dell'immobile.
Infine, sempre in relazione alla chiesta riduzione del prezzo pattuito, è opportuno evidenziare che la vendita è stata fissata a misura, pertanto le diverse dimensioni del locale, derivanti dalla collocazione del vano ascensore e dall'eliminazione del locale di sgombero, sarebbero state adeguatamente prese in considerazione e avrebbero comportato una proporzionale riduzione del prezzo di vendita.
6 Passando alla lamentata cessione dell'immobile dal alla 3 CP_1 [...]
avvenuta nelle more del preliminare, si espone quanto Controparte_4 segue.
Come riconosciuto dallo stesso una volta ultimati i lavori di Pt_1 riedificazione dell'immobile sito in Piazza Duca degli Abruzzi in Capo
d'Orlando, il e la inviavano lettera CP_1 Controparte_6 raccomandata all'odierno attore per addivenire alla stipula del contratto definitivo, secondo le condizioni stabilite nel preliminare.
A nulla rileva che il promittente venditore abbia ceduto l'immobile alla
3 atteso che, come è noto, il preliminare è un contratto Controparte_4 da cui derivano effetti meramente obbligatori - nella specie rappresentati dalla stipula del definitivo, mediante l'effettivo e corretto trasferimento della proprietà del bene - in ragione dei quali, tale contratto si identifica non solo in una promessa di consensi ma anche in una promessa di prestazioni finali.
Sul punto si richiama il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità in base al quale “in tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. Pertanto, il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela.” (cfr. Cass. civ. n. 4164/2015).
Tale orientamento riprende quanto già chiarito dalle SS.UU. 11624/2006, le quali hanno inoltre precisato che nel preliminare di vendita di cosa altrui – in ragione della natura giuridica dello stesso, per come sopra
7 evidenziata - la circostanza che il bene appartenga ad altri non si traduce affatto in una riduzione di tutela per il compratore relativamente alle garanzie che discendono dalla disciplina della vendita, poiché la conclusione del definitivo non assorbe, né esaurisce gli effetti del preliminare, il quale continua a regolare i rapporti tra le parti, sicché il promittente alienante resta responsabile per tutte le garanzie che ne derivano: «mentre il consenso manifestato dai promittenti è diretto alla conclusione del contratto definitivo, quello che si forma tra il terzo proprietario ed il compratore determina l'effetto traslativo della proprietà della cosa;
in ogni caso, il contratto di compravendita intercorre tra gli originari promittenti, e venditore è pur sempre il promittente della vendita, di modo che su di lui ricadono tutte le obbligazioni connesse a tale sua qualità, come quelle della consegna della cosa, della garanzia per l'evizione e della garanzia per i vizi» (cfr.
Cass., sez. 2, sent. n. 12004 del 01.07.2004; Cass. 27 novembre 2001
n. 15035 e Tribunale di Forlì, sent. n. 150/2021).
Ne deriva che il promissario acquirente non vanta “un interesse giuridicamente rilevante all'adempimento personale da parte del promittente venditore, il quale come detto conserva la posizione di unico venditore obbligato a prestare le garanzie di legge. Da ciò consegue che lo status soggettivo del promittente acquirente si rivela sostanzialmente irrilevante, mentre conta il suo comportamento nel corso della pendenza del contratto” (cfr. Tribunale di Bologna, sent. n.
1262/2016).
Applicando i principi sopra esposti al caso di specie, va riconosciuto, anche sotto tale profilo, il corretto adempimento, da parte del CP_1 delle obbligazioni nascenti dal preliminare, atteso che il terzo titolare del diritto di proprietà aveva invitato il lla stipula del definitivo, e va Pt_1 altresì riscontrata l'ininfluenza a tutti gli effetti della cessione dell'immobile dal lla 3 A costruzioni s.r.l. CP_1
8 Ciò posto, va altresì dichiarata l'inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c., in considerazione della mancanza dei requisiti richiesti dalla legge ai fini dell'esperibilità di tale azione. Infatti, la superiore norma presuppone l'inadempimento della parte che deve eseguire la prestazione. Nel caso di specie, non solo al momento della proposizione della domanda non era ancora decorso il termine per l'adempimento – circostanza che, di per sé sola, impedisce la configurazione di qualsivoglia inadempimento - ma, come sopra ampiamente analizzato, il promittente venditore, per parte sua, aveva diligentemente manifestato la propria volontà di concludere il contratto definitivo, nel rispetto di quanto convenuto nel preliminare.
Tanto premesso, va rigettata la domanda di esecuzione del contratto in forma specifica, e va, conseguentemente ordinata la cancellazione della trascrizione della relativa domanda da parte della Conservatoria dei registri Immobiliari.
Infine, con riferimento all'ultima domanda del atteso il rigetto di Pt_1 tutte le altre domande dallo stesso formulate, si prende atto della disponibilità dell'attore a stipulare il contratto definitivo alle stesse condizioni del preliminare presso il Notaio , come Persona_1 indicato al n. 5 delle conclusioni dell'atto di citazione, ove ciò sia ancora possibile.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo in base ai parametri minimi di cui al D.M. 55/2014 e s.m.i., avuto riguardo al valore della causa, al tenore delle questioni trattate e all'attività processuale svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Patti, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1551/2020 R.G, disattesa e assorbita ogni altra istanza eccezione e difesa, così provvede:
- Dichiara la contumacia di Controparte_3

9 - Rigetta, perché tardiva la domanda riconvenzionale del convenuto di risoluzione del preliminare;

- Rigetta le domande dai numeri 1 a 4 avanzate dall'attore nell'atto introduttivo;

- Da atto della disponibilità dell'attore a stipulare il contratto definitivo alle condizioni previste dal preliminare del 19.12.2016, presso il Notaio;
Persona_1
- Ordina all'attore la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale;

- Condanna l'attore al pagamento in favore del di € CP_1
3.809,00 per compensi di cui € 2.356,00 da distrarsi a favore del procuratore antistatario, avv. Massimiliano Fabio, limitatamente alle fasi da questo svolte, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;

- Nulla sulle spese con riferimento alla stante la Controparte_4 sua contumacia
Patti, 21/03/2025
Il Giudice
Rosalia Russo Femminella

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