R.G. n. 11472/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
III SEZIONE CIVILE
nella persona del Giudice unico dott. Gaetano Cataldo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa inscritta al n. in epigrafe, promossa da:
in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e Parte_1 difeso dall'avv. Giuseppe Rapisarda;

CONTRO
nato a [...] il [...] (C. F.: ), Controparte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Santi Maria Antonio Terranova;

Conclusioni: in motivazione.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il ha convenuto in giudizio innanzi all'intestato Tribunale il sig. Parte_2 CP_1 per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “ Riportare i luoghi descritti con la
[...] sentenza 2550/14 del Tribunale di Catania all'integrale pristino ed originario stato di semplice terrazza di copertura, illegittimamente rimossi come da richiamata sentenza che ha accertato il mutamento radicale dell'originaria sagoma esterna ed interna dell'edificio, nonché il ripristino della pensilina attesa la inclusione alla proprietà esclusiva del cornicione di coronamento CP_2 già parte comune”.
A tal fine l'attore ha prospettato che, con sentenza n. 2550/14 del Tribunale di Catania, il sig. CP_1
è stato condannato per il reato previsto dagli artt. 36 e segg. della legge regionale siciliana n. 71/78,

I comma e 44 lett. B del DPR n. 380/2001 perché, agendo nella qualità di proprietario costruttore ed in assenza del prescritto titolo abilitativo (concessione edificatoria e permesso di costruire), realizzava la chiusura di circa 50 mq. della terrazza sovrastante l'immobile sito in Catania, piazza P. Lupo 8, con realizzazione di una nuova cubatura mediante tamponamenti verticali ed orizzontali con pannelli termocoibentanti fissati al pavimento con piastre imbullonate. Opere queste da ritenersi, pertanto, non precarie in quanto struttura destinata in modo stabile ad uso abitativo.
L'attore ha, inoltre, prospettato che anche il muretto perimetrale della terrazza risulta essere stato demolito con conseguente mutamento della sagoma interna ed esterna dell'edificio. Lamenta, infine,
l'illegittima occupazione, da parte del , della pensilina condominiale avvenuta mediante CP_1 apertura di varco sul muro perimetrale della terrazza ed apposizione di ringhiera in ferro lungo la mensola latero – cemento posta sul lato sud del terrazzo medesimo.
Il sig. si è costituito in giudizio e ha chiesto il rigetto della avversa domanda eccependo che, CP_1
a seguito dell'emissione della sentenza penale, egli ha provveduto alla demolizione delle opere abusive di cui alla predetta sentenza, in specie la verand;
indi ha rilevato come la stessa sentenza nessun riferimento contiene ai muretti laterali di recinzione della terrazza. Quanto alla pensilina pavimentata e recintata dallo stesso sig. , egli afferma la legittimità degli CP_2 CP_1 interventi sulla stessa realizzati (appunto pavimentazione e apposizione di ringhiera metallica con annessa apertura di varco sul muro perimetrale sì da consentirvi l'accesso) trattandosi di porzione dell'edificio in proprietà esclusiva dello stesso e non essendo stata la stessa pensilina affatto contemplata nel giudicato penale di condanna.
Chiesti ed assegnati i termini prodromici alla cristallizzazione del thema decidendum e del thema probandum, la causa è stata istruita mediante l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti;
è stata altresì espletata C. T. U., a cura dell'Ing. al fine di verificare lo stato dei luoghi e Per_1
l'effettiva sussistenza delle violazioni e degli abusi indicati negli scritti difensivi di parte attrice.
All'udienza del 11 febbraio 2025, sulle conclusioni delle parti di integrale riproposizione delle precedenti difese ed eccezioni, la causa è stata posta in decisione.
***
La domanda avanzata dal non merita accoglimento per le ragioni che di seguito si Parte_1 espongono.
Di rilievo dirimente, ai fini della risoluzione della presente controversia, risulta quanto riportato dal c. t. u. Ing. nel proprio elaborato peritale ove si legge: “In occasione del sopralluogo del Per_1
16.05.2022 ho potuto accertare quanto segue: A. la struttura che era stata realizzata dal convenuto è stata, in effetti, totalmente smontata ed i vari pezzi si trovano poggiati sul pavimento della terrazza, protetti dai pannelli di termo-copertura.”. Dall'elaborato peritale emerge, dunque, come il CP_1 abbia provveduto a demolire e rimuovere la veranda e ciò in ottemperanza all'ordine di demolizione, comminato nei suoi riguardi, di cui alla sentenza penale richiamata da parte attrice.
Nell'elaborato peritale si legge ancora. “B. Il convenuto ha altresì: - ridotto l'altezza del muro perimetrale est della terrazza;
- parzialmente demolito il parapetto che delimitava da sud la terrazza stessa;
- pavimentato la mantovana esistente in aggetto sul prospetto sud;
- apposto sul perimetro della mantovana una ringhiera metallica. Gli interventi risultano autorizzati dal Comune con provvedimento dirigenziale n. 237/08, in atti. Il ne contesta la legittimità, in quanto, a Parte_1 proprio giudizio, il si sarebbe appropriato arbitrariamente di un bene condominiale, la CP_1 mantovana inaccessibile, annettendola alla propria terrazza e, di fatto, trasformandola in un balcone, accessibile, oltretutto modificando i muri perimetrali, di proprietà . In ordine a questa CP_2 seconda tipologia di interventi, il c. t. u. ha accertato che: “gli stessi sono stati eseguiti come da progetto. Quindi: - il muro perimetrale ad est è stato abbassato dagli originari ml 1,65 all'attuale metro. La configurazione dei luoghi originaria è visibile nella foto 5, che raffigura la terrazza sul corpo nord dell'edificio, quello con accesso dal civico 3 della piazza;
- il parapetto a sud è stato parzialmente demolito (il varco previsto in progetto di ml 2,00 è stato poi ampliato a ml 6,50 circa, previa comunicazione del 17.12.2009); - la mantovana è stata pavimentata e vi è stata apposta una ringhiera metallica ed è stata quindi resa accessibile”.
Orbene, il convenuto afferma la legittimità e la regolarità di questi ultimi interventi avendo operato su porzioni di edificio di sua esclusiva proprietà. Affermazione, questa, contestata da parte attrice che ne sostiene, invece, la natura condominiale.
Sul punto, occorre richiamare quella giurisprudenza di legittimità secondo la quale i balconi aggettanti “sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono;
e non svolgendo alcuna funzione di sostegno , né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei paini sovrapposti, e , quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani;
ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Cass. n. 15913/2007; Cass. n. 14576/2004; Cass. n.
6624/2012).
Dal principio sopra richiamato, si può desumere quello più ampio e generale secondo cui ogni elemento architettonico che sporge dalla facciata dell'edificio condominiale, non assolvendo ad alcuna funzione di protezione e copertura degli appartamenti sottostanti, si considera prolungamento dell'appartamento cui pertengono e, di conseguenza, di proprietà del titolare di quest'ultimo. Ciò chiarito, nel caso di specie, va rilevato che la terrazza (dalla quale soltanto è possibile accedere alla “mantovana”, ora pavimentata e recintata, di cui è causa) appartiene al convenuto, in quanto a questi trasferita dai costruttori dell'edificio condominiale una volta venuta meno la possibilità di sopraelevare non essendo stata ottenuta alcuna concessione in variante. Come pure appartiene al l'appartamento sottostante la terrazza medesima. CP_1
Ebbene, poiché la superficie per cui è causa costituisce un prolungamento della terrazza del convenuto e, in ultima analisi, un prolungamento dell'appartamento del convenuto, il regime giuridico della stessa va individuato analogicamente in base ai principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità per i balconi aggettanti, con la conseguenza che la stessa superficie deve considerarsi oggetto del diritto di proprietà esclusiva del convenuto.
Si consideri, peraltro, che secondo l'art. 1117 comma 1 n. 1) c.c., “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti,
i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.
Si evince come la disposizione richiamata pone una presunzione di condominialità per i lastrici solari, non anche per le terrazze o i balconi, e sottratta alla presunzione di condominialità può considerarsi anche la “mantovana” e/o “sporto” per cui è causa non assolvendo la stessa alcuna funzione di sostegno né essendo al servizio delle singole unità immobiliari al fine di rispondere ad esigenze collettive.
Alla luce delle superiori considerazioni la domanda spiegata dal non Parte_3 può, come anticipato, trovare accoglimento.
Il regime delle spese processuali è regolato dal principio della soccombenza sicché parte attrice deve rinfondere il convenuto delle spese di lite. Tali spese, quanto ai compensi di difesa, vanno liquidate, tenuto conto dell'attività processuale svolta, secondo i valori medi, ex d. m. 55/2014 (sì come aggiornati con d. m. 147/2022) nella somma di euro 2.552,00 per onorari oltre spese generali 15%, c.
p. a. ed i. v. a., se dovuta, come per legge. Da porsi definitivamente a carico del anche Parte_1 le spese di c.t. u.
P. t. m.
Il dott. Gaetano Cataldo, definitivamente pronunziando nella causa iscritta al n. in epigrafe, rigetta la domanda di cui all'atto di citazione;
condanna il a rifondere Controparte_3 delle spese di lite, che liquida in Euro 2.552,00, oltre c. p. c. e i. v. a. come per Controparte_1 legge, rimborso a forfait come da d. m. cit.; pone definitivamente a carico del Condominio attore le spese di c. t. u.
Catania, 11 giugno 2025
Il g. u.
Dott. Gaetano Cataldo