Sentenza n. 62/2026
Depositata il 16/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BARI Sezione 4, riunita in udienza il 15/12/2025 alle ore
09:00 in composizione monocratica:
BALDASSARRE DOMENICO, Giudice monocratico in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1844/2025 depositato il 24/07/2025

proposto da

Ricorrente 1 & C. - P.IVA 1
Difeso da
Dott. Difensore 1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Barletta-Andria-Trani - Via Don Luigi Filannino, N. 6 76121 Barletta BT
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2023 1T 001428 000 ARCHIVO+NOT 2023
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2023 1T 001428 000 REGISTRO 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2876/2025 depositato il 15/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La ricorrente società impugnava l'avviso di rettifica e liquidazione n. 2023/1T/001428/000 emesso dall'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale Bat - Ufficio territoriale di Trani, notificato il 24/4/2025, portante una pretesa di complessivi euro 4.807,45 a titolo di maggiore imposta di registro di euro
3.498,03 oltre accessori, a seguito rettifica del valore dichiarato per l'immobile sito in Società 1 alla
Indirizzo_1, civ. 7, censito nel Catasto Fabbricati al foglio Numero_x, particella Numero_xx, subalterno 2 - Piano T.
Categoria C/1, mq 78, compravenduto in data 8.5.23, giusta atto pubblico registrato a Trani il 25.5.2023 al n. 001428 serie 1T.
Premetteva che:
al fine di evitare l'instaurazione della fase contenziosa, durante la fase di contraddittorio preventivo, con perizia di parte, aveva tentato di addivenire ad un accordo, che non era però andato a buon fine;

per la stima di euro 1.467,00/mq. l'Ufficio aveva preso in considerazione un solo atto comparativo, stipulato nel 2020, relativo ad un locale commerciale sito sulla stessa Indirizzo_1, al civico 38, che rientra nel foglio Numero_x, di mq 75 e valore di vendita pari a euro 110.000, senza però descrivere lo stato di fatto dell'immobile oggetto di comparazione, mentre, in base ad una nuova perizia di Parte offerta in visione in uno al ricorso introduttivo, si affermava che, in sede di sopralluogo svolto il giorno 3.10.2024, l'immobile oggetto del presente gravame si presentava in mediocre stato di manutenzione;
che l'elaborato fotografico allegato manifesta una assente manutenzione ordinaria oltre all'assenza di servizi igienico sanitari e impianto elettrico non a norma. Nella valutazione, eseguita con metodo sintetico-comparativo pluriparametrico (c.d. M.C.A.), si era tenuto conto della situazione in cui versa l'immobile;
La stima era stata eseguita, quindi, con M.C.A. basato sul confronto con immobili similari, di prezzo noto desunto da indagini di mercato esperite in zona, nonché da valori ricavati dagli atti di compravendita degli immobili compravenduti nella stessa zona, adottando quale parametro il metro quadrato di superficie lorda vendibile;

la precedente perizia riportava dei dati estrapolati dalla Banca Dati Nazionale dell'Osservatorio
Immobiliare, che per il primo semestre 2023 prevedevano che un locale commerciale in condizioni normali quotasse tra euro 1.100 ed euro 1.600; inferiore, quindi al prezzo stimato dall'ufficio, nonostante l'immobile oggetto di ricorso non fosse in condizioni normali, ma in condizioni di assoluta precarietà.
Tutto ciò premesso, eccepiva violazione dell'art. 7, legge 212/2000.
Previa richiesta di sospensione degli effetti dell'atto impugnato, cui nel prosieguo rinunciava, concludeva per sentir accertare e dichiarare la sua inefficacia.
Con vittoria delle spese del giudizio.
Con controdeduzioni la resistente Agenzia delle Entrate in via preliminare rappresentava che:
a fronte di un valore dichiarato in atto di euro 29.000,00, (esso Ufficio) aveva avviato l'attività istruttoria sulla base delle argomentazioni rappresentate nello schema d'atto notificato in data 10.1.2025, in riferimento alle quali la contribuente, odierna ricorrente, in data 4.4.2025 aveva presentato un'istanza con allegata perizia con la quale attribuiva autonomamente all'immobile il valore di euro 78.000,00, su cui versava le imposte mediante ravvedimento operoso;

Tale perizia non veniva accolta, poiché il metodo comparativo basato sul confronto con immobili similari compravenduti nella stessa zona citava un immobile situato in un diverso comune e, segnatamente, in quello di Terlizzi, nonché ulteriori n. 2 atti di compravendita: di dicembre 2023 con superficie di 45 mq al prezzo di euro 65.000,00 e di giugno 2020 con superficie di 75 mq al prezzo di euro
110.000,00, che non potevano essere presi in considerazione, sia perché non erano identificati da alcun numero di registrazione, né da altro riferimento e recavano una descrizione assolutamente vaga, imprecisa e carente, sia perché riferiti ad un periodo successivo alla stipula dell'atto in esame (maggio
2023), mentre per la valutazione comparativa occorre prendere in considerazione atti stipulati nei tre anni precedenti;

conseguentemente, il ravvedimento operato dal ricorrente - con il quale si autodeterminava in euro
78.000,000 il valore imponibile dell'immobile oggetto del controllo - veniva considerato dall'Ufficio solo parziale a fronte del valore accertato di euro 114.426,00.
Circa, poi, l'atto da esso Ufficio assunto a parametro, rappresentava che era molto simile a quello oggetto del presente gravame, in quanto insistente sullo stesso foglio di mappa Numero_x del Comune di Bisceglie nonché perfettamente in linea con le risultanze anche della banca dati OMI nel periodo di riferimento.
Concludeva per sentir dichiarare il rigetto del ricorso, con vittoria delle spese del giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In tema di imposta di registro, un avviso di rettifica deve ritenersi adeguatamente motivato laddove, ai sensi e per gli effetti dell'art. 51, comma 3, DPR 131/1986, riproduca il contenuto essenziale degli atti utilizzati come termini di comparazione, con la specificazione che trattasi di valori dichiarati o accertati, fatta ovviamente salva per il contribuente la facoltà di opporre una diversa valutazione.
Per cui, il valore in comparazione assunto dall'Ufficio potrebbe essere oggetto di una successiva valutazione di merito finalizzata alla verifica della sufficienza sul piano probatorio degli elementi offerti dall'Amministrazione a sostegno della propria rettifica.
Da qui, diversamente rispetto a quanto eccepito dalla ricorrente, nella fattispecie non è sussistita alcuna violazione dell'art. 7, legge 212/2000, atteso che la contribuente, odierna ricorrente, è stata posta nelle condizioni di esercitare compiutamente il proprio diritto di difesa, come desumibile dalla dimostrata assoluta conoscenza e comprensione dei fatti e dei criteri posti a base dell'avviso di rettifica di valore, che la medesima ha peraltro cercato di contrastare.
Del resto, il contenuto essenziale dell'obbligo della motivazione consiste:
da un lato: nell'indicazione dei suoi presupposti fattuali;
ovverosia: gli elementi e i dati di fatto che sono stati acquisiti in sede istruttoria e che hanno costituito oggetto di valutazione ai fini dell'adozione dell'atto terminale;

dall'altro: nell'esternazione delle ragioni giuridiche ad esso sottese;
ovverosia: le norme e i principi ritenuti applicabili al caso di specie;
condizioni che nella fattispecie risultano essere state più che sufficientemente rispettate da parte dall'ente impositore.
Peraltro, sul punto non può non considerarsi la teoria della c.d. provocatio ad opponendum, nel senso che buona parte della giurisprudenza, pur non escludendo tout court la necessità della motivazione, ritiene comunque adempiuto il relativo obbligo allorquando l'avviso ponga il contribuente in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestarne efficacemente l'an e il quantum debeatur (Cassazione Civile, Sez. I, sentenza numero 1209/2000; Cassazione Civile, Sezione Tributaria numero 27800/2019).
Ciò premesso in punto di diritto, questo giudice rileva che l'atto comparativo selezionato dall'Ufficio per la rettifica qui impugnata - determinato in euro 1.467,00/mq, come riveniente dal rapporto tra il prezzo di compravendita di euro 110.000,00 e la superficie catastale di 75 mq. - è relativo ad un immobile ubicato nel comune di Bisceglie, alla Indirizzo_2; ovverosia: nella stessa via dell'immobile accertato, nella specie ubicato al civico 7.
Conseguentemente, per l'immobile oggetto del presente gravame, tenuto conto della sua superficie catastale di mq. 78, l'Ufficio ha accertato un valore di euro 114.426,00.
Inoltre, come opposto dall'Ufficio e non contrastato dalla ricorrente, entrambi gli immobili insistono sul fronte mare del porticciolo di Bisceglie, zona di particolare pregio commerciale, legata al recente significativo sviluppo turistico di molteplici attività di ristorazione.
Per cui, la rettifica che qui occupa si appalesa immune di vizi.
Ciò premesso, con la nuova perizia allegata al ricorso la ricorrente richiama a suo favore la compravendita di un immobile della stessa zona, ma ubicato su di una diversa via interna e, segnatamente, alla Indirizzo_3, in cui il valore sarebbe stato determinato in euro 924,62/mq. che, però l'Ufficio ritiene del tutto privo di ogni fondamento logico-matematico.
Ciò in quanto, in tale perizia vengono proposti due parametri denominati:
comparabile "A": con valore unitario di euro 1.467,00/mq. (i.e. quello assunto a riferimento
•
dall'Ufficio);
comparabile "B": con valore unitario pari ad euro 1.702,00/mq., come portato dal rapporto tra il prezzo di vendita di euro 80.000,00 per una superficie di 47 mq..
Sicché, la media dei due parametri citati nella perizia offerta dalla ricorrente conduce ad un valore di euro
1.584,40/mq. indicato dallo stesso tecnico in calce alla pagina Numero_x del suo elaborato tecnico, addirittura superiore rispetto al valore unitario rettificato di euro 1.467,00/mq. accertato dall'Ufficio.
Circa, poi, le prospettate pessime condizioni dell'immobile oggetto del presente gravame, questo giudice le ritiene ininfluenti ai fini di una eventuale riduzione della stima in rettifica, posto che anche nell'atto di compravendita costituente il parametro "B" le condizioni dell'immobile vengono definite pessime.
Parimenti priva di pregio si appalesa l'ulteriore obiezione di parte ricorrente – secondo cui i valori OMI del primo semestre 2023 prevedevano per un locale commerciale in condizioni normali un prezzo di vendita tra euro 1.100,00 ed euro 1.600,00 al mq. - poiché il valore stimato ed accertato dall'Ufficio, pari a euro
1.467,00/mq. si alloca all'interno dell'intervallo dei richiamati valori OMI.
Da qui, consegue il rigetto del ricorso.
Le spese seguono la soccombenza, come liquidate nel dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in euro 800,00, oltre oneri accessori, se dovuti.