N. R.G. 1169/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alfredo De Leonardis ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 1169/2024 promossa da
(P. IVA ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Sergio della Volpe, del Foro di Napoli Nord
-PARTE ATTRICE- contro
(P. IVA ), in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Angelo Fiumara, del Foro di Roma
-PARTE CONVENUTA-
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CONCLUSIONI DELLE PARTI:
PER PARTE ATTRICE:
“Voglia il Giudice adito:
a) accertare l'inadempimento della a seguito del mancato pagamento del compenso mensile CP_1 ovvero del deterioramento dell'immobile ovvero, in subordine, del mancato versamento del corrispettivo dell'opzione;
b) dichiarare, conseguentemente, risolto il contratto del 26/1/15 e registrato il 23/2/15, avente ad oggetto il deposito commerciale di prodotti energetici, sito nel comune di Montichiari alla via Campagna di
Brescia n. 3; c) condannare la subentrata nel predetto contratto di locazione, al rilascio dell'immobile; CP_1
d) dichiarare improcedibile la domanda riconvenzionale;

e) in via subordinata rigettare la domanda riconvenzionale;

f) munire la sentenza di clausola di provvisoria esecuzione.
Vittoria di spese.
Conclusioni istruttorie
In via istruttoria si chiede:
1) preliminarmente ammettersi la prova per testi articolata nelle memorie, con i testi indicati;

2) ammettersi l'ispezione dei luoghi (richiesti nelle memorie di controrepliche) alla luce dell'intervento dei C.C. ovvero ammettere CTU al fine di verificare l'attuale stato dei luoghi;

3) disporsi l'acquisizione del rapporto dei C.C. di Montichiari intervenuti tra il 24 ed il 25 ottobre
2024”.
PER PARTE CONVENUTA:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
- in via istruttoria ammettersi i mezzi istruttori articolati nella memoria ex art. 171 ter n. 2 e n. 3 c.p.c. che qui si intendono ribaditi e trascritti.
-nel merito, rigettare il ricorso promosso della per tutti i motivi in fatto ed in Parte_1 diritto sopra esposti.
- in via riconvenzionale dichiarare il grave inadempimento della ed emettere

contro

Parte_1 la in persona del legale rappresentante pro tempore, e in favore della Parte_1 CP_1 sentenza traslativa che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto d'uso con opzione
d'acquisto e trasferisca alla la proprietà del compendio immobiliare identificato al catasto del CP_1 comune di Montichiari Via Campagna di Brescia n 3 al foglio 9 :1) p.lla 13, sub 1 cat. d/1 p.lla 13 sub 2 cat a/3;39 p.lla13 sub 3 bene comune non censibile sub 1e 2, sopra descritto a fronte del saldo di euro
3.893,00;
- in via riconvenzionale gradata dichiarare la risoluzione del contratto de quo per grave inadempimento della per violazione dei doveri di correttezza e di buona fede contrattuale;
per Parte_1
l'effetto condannare la ricorrente alla restituzione in favore della delle somme indebitamente CP_1 versate ammontanti ad Euro 850.000,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze, ovvero nella somma maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia.
Ci si riserva di agire in separato giudizio per il risarcimento danni.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
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FATTO E DIRITTO
Si espone qui di seguito una concisa narrativa della vicenda che ha formato oggetto del giudizio, nelle sue premesse sostanziali e nei suoi risvolti processuali, nonché una sintetica prospettazione delle ragioni di diritto che determinano la decisione.
Avendo cura di precisare che “ai fini dell'adeguata motivazione della sentenza, secondo le indicazioni desumibili dal combinato disposto dagli artt. 132, secondo comma, n. 4, 115 e 116 cod. proc. civ., è necessario che il raggiunto convincimento del giudice risulti da un esame logico e coerente di quelle che, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, siano state ritenute di per sé sole idonee e sufficienti a giustificarlo, mentre non si deve dar conto dell'esito dell'esame di tutte le prove prospettate o comunque acquisite” (Cass. civ., Sez. II, 4.3.2011, n. 5241. Cfr. altresì Cass. civ., Sez.
II, 12.4.2011, ord. n. 8294; Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 2/8/2016, Rv. 641328 - 01:
“l'esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull'attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata”).
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§ 1. ha proposto ricorso nei confronti di chiedendo la Parte_1 Controparte_1 risoluzione del contratto stipulato in data 26.1.2015 di cessione d'uso di un deposito commerciale, sito nel Comune di Montichiari, via Campagna di Brescia 3, a causa delle condotte inadempienti tenute dalla convenuta, consistite nell'omesso pagamento dei canoni oltre che nella mancata manutenzione del bene. si è costituita in giudizio, contestando il contenuto del ricorso e chiedendone il Controparte_1 rigetto. A tal fine, oltre a negare gli inadempimenti dedotti dalla controparte, ha eccepito di essere divenuta proprietaria dell'immobile di cui al predetto contratto a seguito dell'esercizio del diritto di opzione di acquisto previsto da un accordo a esso collegato. Pertanto, ha formulato domanda riconvenzionale, chiedendo l'emissione di sentenza traslativa ex art. 2932
c.c. (a fronte del pagamento del saldo dovuto). In subordine, ha chiesto la risoluzione del
3 contratto a causa dell'inadempimento di e la restituzione delle somme Parte_1 versate a suo favore (pari a € 850.000,00 oltre interessi).
A scioglimento della riserva assunta alla prima udienza è stata rigettata l'istanza di integrazione del contraddittorio nei confronti del fallimento avanzata dalla Controparte_2 ricorrente (in relazione alla domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta) e disposto il mutamento del rito da speciale a ordinario (cfr. ord. 8.7.2024).
Dopo il deposito delle memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. la causa è stata ritenuta matura per la decisione senza necessità di attività istruttoria e, pertanto, è stata fissata udienza di rimessione in decisione ai sensi dell'art. 281 quinquies, co. 1 c.p.c. (cfr. ord. 27.1.2025).
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§ 2. Così ricostruito l'iter processuale, si ritiene opportuno premettere all'analisi del merito un breve riepilogo dei fatti per cui è causa:
- in data 26.1.2015 in qualità di concedente, e Controparte_2 Controparte_3
(poi divenuta , in qualità di conduttrice, hanno
[...] Controparte_4 stipulato un contratto di cessione d'uso avente a oggetto un deposito commerciale di prodotti energetici sito nel Comune di Montichiari, via Campagna di Brescia 3; a questo risulta collegato un contratto di opzione, che prevede la possibilità per la conduttrice di acquistare il deposito entro il termine di dieci anni dalla stipula (cfr. doc. 1 fasc. att., docc. 3 e 4 fasc. conv.);
- il Tribunale di Brescia, con sentenza n. 115/2020 del 21.9.2020, ha dichiarato il fallimento di
La curatela, con atto del 18.2.2021, ha ceduto a il ramo Controparte_3 Controparte_1
d'azienda corrente in Montichiari, in via Campagna di Brescia 3 avente a oggetto “l'attività di magazzino e di commercio all'ingrosso di carburanti e lubrificanti anche con nazionalizzazione in loco, comprendente i beni meglio descritti ed individuati nelle perizie agli atti della procedura fallimentare redatte dal dott. e dall'Ing. ed in particolare da arredi, mobili e Persona_1 Persona_2 macchine d'ufficio, attrezzature, macchinari e dall'impiantistica impiegata per la movimentazione dei carburanti, merci ed automezzi di cui infra, unitamente alle licenze ed ai provvedimenti autorizzativi per l'esercizio dell'attività aziendale” (doc. 2 fasc. conv.);
- per effetto di tale cessione è subentrata nei contratti stipulati per l'esercizio del ramo CP_1
d'azienda, tra i quali quello di cessione d'uso del deposito di prodotti energetici, a suo tempo stipulato con;
CP_2
- in data 23.2.2021 ha comunicato ad (all'epoca in liquidazione) CP_1 CP_2
l'esercizio del diritto di opzione d'acquisto, dichiarando di subentrare pertanto nella titolarità del bene (cfr. doc. 7 fasc. conv.);

4 - a seguito del fallimento di , dichiarato dal Tribunale di Brescia in data 3.3.2021, CP_2
è risultata aggiudicataria, nell'ambito della procedura competitiva per la Parte_1 vendita, dell'immobile sito in Montichiari, via Campagna di Brescia 3, con conseguente stipula dell'atto di compravendita in data 14.7.2022 (cfr. doc. 3 fasc. att., doc. 29 fasc. conv.);
- in data 17.3.2023 ha comunicato a l'esercizio del diritto di opzione, CP_1 Parte_1 invitando quest'ultima a dar corso al trasferimento del bene (cfr. doc. 21 fasc. conv.).
2.1 Così ricostruite le complesse vicende che hanno preceduto l'instaurazione del presente giudizio, ritiene il Tribunale che le domande di risoluzione del contratto e restituzione del bene avanzate da parte attrice siano fondate.
Le principali questioni controverse, tra loro connesse, riguardano, da un lato, la titolarità del diritto di proprietà relativamente al deposito commerciale di prodotti energetici sito in
Montichiari e, dall'altro, l'opponibilità a del patto di opzione d'acquisto. Parte_1
Al riguardo, ha reclamato la proprietà del predetto bene in forza dell'avvenuto CP_1 esercizio del diritto di opzione previsto dal contratto collegato a quello di cessione d'uso sottoscritto in data 26.1.2015 tra le parti originarie, vale a dire e CP_2 Controparte_3
(cfr. doc. 1 fasc. att., docc. 3, 4 fasc. conv.), a cui la convenuta è subentrata in qualità di acquirente del ramo d'azienda in precedenza facente capo a quest'ultima (cfr. doc. 2 fasc. conv.).
Per contro, la società attrice ha rivendicato la proprietà del medesimo bene, essendone risultata aggiudicataria nell'ambito della procedura competitiva avviata dal fallimento della con conseguente sottoscrizione dell'atto di compravendita in data 14.7.2022 CP_2
(cfr. doc. 3 fasc. att., doc. 29 fasc. conv.), evidenziando inoltre l'inopponibilità nei suoi confronti, nonché ancor prima nei confronti del fallimento (suo dante causa), del patto d'opzione invocato dalla convenuta.
Ciò premesso, si ritiene fondata la tesi prospettata da Parte_1
Infatti, come già osservato dai provvedimenti emessi da questo Tribunale in sede cautelare, che in parte qua si condividono, l'acquisto della proprietà in capo a per effetto CP_1 dell'opzione esercitata con atto del 20.2.2021 (cfr. doc. 7 fasc. conv.) non era opponibile al fallimento – né, dunque, alla società attrice, sua avente causa – in forza del combinato disposto degli artt. 45 L.F. e 2914 n. 1 c.c., stante l'omessa trascrizione nei registri immobiliari
(sul punto cfr. pag. 4 doc. 4 fasc. att., pagg. 2, 3 doc. 5 fasc. att.).
In ogni caso, la curatela del fallimento con comunicazione a mezzo Pec del CP_2
15.4.2021, aveva comunicato a la volontà di sciogliersi ai sensi dell'art. 72 L.F. dal CP_1 patto di opzione (cfr. doc. 9 fasc. conv.)
5 Al riguardo, deve precisarsi che l'eventuale illegittimità di tale atto (prospettata dalla convenuta in considerazione del fatto che il curatore non avrebbe potuto confermare la validità ed efficacia del contratto di cessione d'uso, dichiarando di sciogliersi dal solo patto di opzione, stante la natura unitaria dell'accordo) avrebbe dovuto essere contestata nell'ambito della procedura fallimentare con le modalità previste dalla legge. Fermo restando che, nella comunicazione datata 30.4.2021, era stata la stessa a dichiarare che “l'esercizio del CP_1 diritto di opzione all'acquisto del deposito assorbe totalmente quanto previsto dal punto 2.7) del regolamento di gara, escludendo qualsiasi nostra obbligazione salvo il rispetto degli impegni di cui al contratto di opzione, il quale , anche se collegato, è giuridicamente autonomo e separato dal contratto
d'uso del deposito” (doc. 10 fasc. conv.).
Alla luce di quanto sin qui osservato, deve ritenersi che la società attrice abbia acquistato il bene immobile per cui è causa senza che lo stesso fosse gravato dal patto di opzione invocato dalla convenuta, come peraltro espressamente indicato nell'atto di compravendita del
14.7.2022 stipulato tra e il fallimento (cfr. doc. 3 fasc. att., doc. Parte_1 CP_2
29 fasc. conv.: “La parte venditrice dichiara inoltre alla parte acquirente, che se ne dichiara edotta: a) che gli immobili in oggetto in Comune di Montichiari (BS) risultano interessati da: *** contratto di cessione d'uso del deposito commerciale di prodotti energetici in data 26 gennaio 2015 e durata fino al 2 febbraio 2025 a favore della società " (ora fallita), con corrispettivo annuo Controparte_4 di Euro 60.000,00 (sessantamila e zero centesimi), registrato all'Agenzia delle Entrate di Chiari il 23 febbraio 2015 al n.766 Serie 3T, nel quale è subentrata la società " , con sede in Controparte_1
Roma, in esito a cessione di ramo d'azienda per scrittura privata autenticata in data 18 febbraio 2021
n.33.960/12.440 di repertorio Notaio registrata a Brescia il 19 febbraio 2021 al n.8159 Persona_3
Serie 1T; *** contratto d'opzione per acquisto dello stesso deposito registrato all'Agenzia delle Entrate di Chiari il 23 febbraio 2015 al n.408 Serie 3T, in relazione al quale, come riportato nel bando di gara, giusta autorizzazione degli Organi della Procedura, la curatela dichiara di essersi sciolta e, comunque, di averne eccepito la invalidità e l'inopponibilità alla massa dei creditori, con pec in data 15 aprile
2021”).
In ragione di ciò, nonché in applicazione del principio secondo cui il contratto ha forza di legge esclusivamente tra le parti, il patto di opzione originariamente stipulato da
[...]
e (allora entrambe in bonis) non può esplicare effetti nei confronti di CP_2 Controparte_3
Parte_1
Ciò considerato, per quanto concerne la domanda di risoluzione del contratto di cessione d'uso avanzata da parte attrice, deve rilevarsi che quest'ultima ha fornito la prova del titolo
(cfr. docc. 1, 3 fasc. att.) e ha allegato le condotte inadempienti poste in essere dalla controparte (cfr. Cass. civ., Sez. U, Sentenza n. 13533 del 30/10/2001, Rv. 549956 – 01: “In tema
6 di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per
l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento”; principio ribadito anche dalla successiva giurisprudenza, cfr. ex multis Cass. civ., Sez. 2 - , Ordinanza n. 13685 del 21/05/2019,
Rv. 654047 – 01).
La società convenuta, per contro, non ha fornito alcuna prova del corretto adempimento delle obbligazioni sulla stessa gravanti, non avendo dimostrato il pagamento dei canoni dovuti.
Inoltre, devono ritenersi altrettanto fondate le considerazioni svolte dall'attrice in merito allo stato di abbandono dell'immobile oggetto del contratto e, dunque, all'omessa esecuzione degli obblighi di manutenzione gravanti sulla convenuta, così come emerge con evidenza dalle fotografie presenti in atti.
Viceversa, non risulta credibile la tesi sostenuta da secondo cui il cattivo stato CP_1 dell'immobile e le carcasse di automobili in esso presenti, ritratte nelle predette fotografie, sarebbero riconducibili ad atti vandalici commessi poche settimane prima, considerato che le immagini presenti in atti documentano come il deposito versi in stato di completo abbandono da un considerevole lasso di tempo e non sia semplicemente stato interessato da recenti atti vandalici.
In considerazione di quanto esposto, tenuto conto dei gravi inadempimenti posti in essere dalla convenuta, deve essere dichiarata la risoluzione ex art. 1453 c.c. del 'contratto di cessione dell'uso del deposito commerciale di prodotti energetici' stipulato in data 26.1.2015, con conseguente condanna di al rilascio immediato dell'immobile oggetto del predetto CP_1 contratto, così come richiesto da (con riferimento alla richiesta di Parte_1 provvisoria esecuzione è sufficiente il richiamo all'art. 282 c.p.c.).
7 2.2 L'accoglimento della domanda attorea comporta il rigetto di quella proposta in via riconvenzionale 'principale' da parte convenuta.
Parimenti, anche la domanda riconvenzionale 'gradata' di risoluzione del contratto per violazione dei doveri di correttezza e di buona fede contrattuale da parte di Parte_1
e restituzione delle somme versate, pari a € 850.000,00 oltre interessi, non può trovare accoglimento, atteso che da un lato, alcun inadempimento è ravvisabile in capo all'attrice
(mentre invece a essere inadempiente, come visto, è proprio la convenuta), e dall'altro,
non ha fornito prova dell'effettiva corresponsione dell'importo di cui chiede la CP_1 restituzione.
Motivo per il quale non occorre soffermarsi sull'eccezione di improcedibilità sollevata da
[...] in relazione a esse. Parte_1
2.3 Da ultimo, si rileva la superfluità, ai fini della decisione, di tutte le istanze istruttorie non accolte e reiterate in sede di precisazione delle conclusioni, alla luce di quanto sinora osservato e richiamato il contenuto delle ordinanze emesse in corso di causa.
Mentre con riferimento all'istanza di parte convenuta avente a oggetto la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Brescia, dal momento che il legale rappresentante della società attrice “certamente si è introdotto all'interno dei locali al fine di scattare le foto allegate alla memoria n. 3 violando chiaramente la proprietà aziendale e cio senza autorizzazione alcuna”, si richiama quanto già osservato con l'ordinanza del 27.1.2025.
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§ 3. Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, vanno poste interamente a carico di parte convenuta.
Esse vanno liquidate, come da dispositivo, secondo i valori medi previsti dal d.m. 55/2014 per le controversie rientranti nello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata o assorbita ogni contraria istanza, deduzione, difesa o eccezione, così dispone:
- accerta e dichiara la risoluzione ex art. 1453 c.c. del 'contratto di cessione dell'uso del deposito commerciale di prodotti energetici' stipulato in data 26.1.2015 e, per l'effetto,
- dichiara tenuta e condanna al rilascio immediato dell'immobile oggetto del Controparte_1 contratto, libero da persone e cose, in favore di Parte_1
- rigetta le domande riconvenzionali proposte da Controparte_1

8 - dichiara tenuta e condanna a rimborsare a le spese Controparte_1 Parte_1 di lite che liquida in complessivi € 10.860,00 per compensi, € 545,00 per esborsi, oltre rimborso spese generali forfettario 15%, CPA e IVA come per legge.
Brescia, 24 settembre 2025
Il Giudice
Dott. Alfredo De Leonardis

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