REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione II Civile
in composizione monocratica in persona del Giudice dott. Paolo Criscuoli
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 4609 del Ruolo Generale degli Affari civili con-
tenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
CF , elettivamente domiciliata in EF (Paler- Parte_1 P.IVA_1
mo) in Piazza Bellipanni n. 32, presso lo studio dell'Avv. TAMBURO SAL-
VATORE che la rappresenta e difende per procura in calce all'atto di cita-
zione (pec: ; Email_1
– attrice –
CONTRO
cf , elettivamente domiciliata in Palermo, V. CP_1 P.IVA_2
NOTARBARTOLO n. 38, presso lo studio dell'Avv. GRIMALDI MARIA
CARLA che la rappresenta e difende per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta (pec: ; Email_2
– convenuta –
e contro
, cf , elettivamente domiciliata in CP_2 C.F._1
Palermo, V. HOUEL n. 24, presso lo studio dell'Avv. COGLITORE DARIO
che la rappresenta e difende per procura allegata alla comparsa di costi-
Tribunale di Palermo Rg.4609/2022
tuzione e risposta (pec: ; Email_3
– convenuta –
*****
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato la conveniva in Pt_1
giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo la e CP_1 Controparte_3
formulando le seguenti domande: “- ritenere e dichiarare che i contratti
preliminari di vendita stipulati da e , rogati dal CP_1 CP_2
notaio il 30 ottobre 2019, rep. n. 2191 e rep. n. 2192, sono Persona_1
assolutamente simulati e, per l'effetto, dichiararne la nullità;
- conseguentemente ordinare al Conservatore dei RR.II. di Palermo la
cancellazione delle trascrizioni dei medesimi contratti preliminari;

- condannare le convenute, in solido tra loro, al pagamento delle spese e
dei compensi di causa, oltre rimborso forfettario spese generali, C.P.A.”
All'uopo esponeva che con scambio di lettere commerciali del 19 no-
vembre 2009, poi trasfuse nel 2011 in atto pubblico, aveva acquistato
“pro soluto” dalla alcuni crediti, tra i quali quelli Controparte_4
derivanti dal decreto ingiuntivo n. 151/88 e dal decreto ingiuntivo n.
155/88 emessi il 12 dicembre 1988 dal Presidente del Tribunale di Ter-
mini Imerese, crediti garantiti da ipoteche e da fideiussioni dei signori e Pt_2 Parte_3
Inoltre la società attrice, con atto rogato dal notaio il 22 Persona_2
gennaio 2020, registrato a Palermo il 7 febbraio 2020 al n. 3696, serie 1
T, procedeva alla ricognizione per atto pubblico della cessione pro soluto,
precedentemente conclusa mediante scambio di lettere commerciali, dei
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crediti acquistati dalla Italfondiario s.p.a., quale procuratrice di
[...]
aventi titolo nei decreti ingiuntivi n. 2487/1988 e CP_5
2488/1988 emessi dal Tribunale di Palermo in data 10 dicembre 1988,
rep n. 4726 e rep. n. 4725, indicando come data produttiva degli effetti della cessione il 18 novembre 2019.
Part La , in forza dei precisati decreti ingiuntivi nelle date del 7 luglio e del 27 luglio 2020, iscriveva ipoteca in estensione su beni dei fideiussori e (nato il [...]), tra i quali le unità Pt_2 Parte_3
negoziali n. 5 e n. 6, relative all'area edificabile sita a EF tra Piazza
Diaz e Via Cavour.
Al contempo, con atto del notaio del 10 aprile 2019, Persona_3
rep. n.4881, vendeva alla , società costituita Parte_3 CP_1
dalla sorella e dalla moglie del che acquistava, la quota indivisa Per_4
di 1/2 della sopra cennata area edificabile sita in EF tra Piazza Diaz e
Via Cavour, identificata con le particelle 865, 866, del foglio di mappa 1
del Catasto Fabbricati di quel comune, e con le particelle 41, 152 e 181
del Catasto Terreni, nonché la quota indivisa di 2/5 dell'area edificabile,
con stessa ubicazione, identificata con la particella 31 del foglio di mappa
1 del Catasto Terreni del detto Comune, per il prezzo dichiarato di €
80.430,00, che veniva pagato mediante parziale compensazione del credi-
to (di maggiore importo) vantato dalla società nei confronti del ven- CP_1
ditore e da essa società acquistato da Tiberius SPV s.r.l. con scrittura pri-
vata del 25 febbraio 2019, autenticata nelle firme dal notaio Persona_5
, rep. n. 4773.
[...]
Il rogito del 10 aprile 2019 era stato preceduto, di pochi giorni, dalla
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“dichiarazione ricognitoria di diritti reali” resa il 3 aprile 2019 da Parte_3
al medesimo Notaio con la quale lo stesso affermava
[...] Per_3
unilateralmente di essere titolare dei sopra precisati diritti immobiliari.
Il 17 ottobre 2019, la Lune - 13 giorni dopo aver ricevuto la notifica-
zione di un atto di citazione ex art. 2901 cc in relazione alla compravendi-
ta del 10.4.19 - con due distinti contratti del 30 ottobre 2019, rogati dal notaio , rep. n. 2191 e rep. n. 2192, trascritti entrambi il 31 Persona_1
ottobre 2019, l'uno ai nn. 48229/37174 e l'altro ai nn. 48248/37190, si obbligava a vendere a , per il prezzo complessivo di € CP_2
90.000,00, gli stessi cespiti immobiliari acquistati con il rogito del notaio del 10 aprile 2019. Per_3
Deduceva, quindi, che i citati preliminari erano simulati in quanto volti esclusivamente a rendere vana l'azione revocatoria già avviata in relazione alla compravendita dell'aprile del 2019.
Esponeva, quanto all'interesse ad agire, che i precisati preliminari di vendita, a causa dell'effetto prenotativo derivante dalla loro trascrizione nei registri immobiliari in data antecedente alla trascrizione della doman-
Part da revocatoria proposta da , pregiudicavano gli interessi di quest'ultima che, anche in caso di accoglimento della predetta domanda revocatoria, vedrebbe prevalere gli apparenti diritti della altrettanto appa-
rente promissaria acquirente , ove seguisse la trascrizione del con- CP_2
tratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei preliminari, ovvero della sentenza che accogliesse la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dei medesimi preliminari (art. 2645 bis, 2° comma, c.c.).
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Quanto al merito deduceva la sussistenza di elementi gravi, precisi e concordanti.
La tempistica degli atti (a fronte della notificazione del 17.10.2019
dell'atto di citazione per revocatoria, la ha sottoscritto i preliminari il CP_1
30.10.19, trascrivendoli il giorno dopo), la esiguità del prezzo, il rapporto parentale tra il e le socie della le quali non avevano Pt_3 CP_1
precedente esperienza imprenditoriale in ambito immobiliare, nonché
l'assenza di pubblicità circa la potenziale vendita dei cespiti.
Anche l'atto, peraltro, conteneva pattuizioni peculiari: una caparra di soli 1000,00 euro, il mancato accertamento di eventuali gravami risultan-
ti sui beni, il termine di vendita di oltre 3 anni.
Concludeva, quindi, come sopra riportato.
Ritualmente costituitasi, la convenuta contestando le allega- CP_6
zioni di parte attrice, chiedeva il rigetto delle domande di parte attrice,
con vittoria di spese.
Deduceva, al riguardo, che, oltre la infondatezza dell'azione revocatoria incoata dalla in altro giudizio, gli atti oggetto del presente giudi- Pt_1
zio erano validi, efficaci e non simulati.
Part
Comunque priva di interesse l' ad agire nel presente giudizio;
gli atti oggetto della domanda avevano infatti effetti meramente obbligatori e quello reale dell'aprile del 2019 è già oggetto di altro giudizio;
l'interesse,
dunque, è al più condizionato all'esito di quel giudizio.
Ritualmente costituitasi, la convenuta , contestando le Controparte_3
allegazioni di parte attrice, concludeva come segue: “in ogni caso, accerta-
re e dichiarare la carenza di interesse ad agire di parte attrice nell'odierno
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giudizio e per l'effetto dichiarare inammissibile la domanda attorea.
Nel merito,
rigettare le domande avanzate da parte attrice perché infondate, non
provate e/o immotivate in fatto ed in diritto con ogni conseguente statuizio-
ne di legge;

condannare parte attrice al pagamento delle spese e dei compensi del
presente giudizio”.
Deduceva, al riguardo, che l'attrice era priva di interesse ad agire, in quanto lo stesso era ipotetico e condizionato all'esito della domanda revo-
catoria proposta con altro giudizio;
comunque gli atti erano validi ed effi-
caci, avendovi le parti dato integrale esecuzione, con valore dell'operazione commerciale congruo rispetto ai cespiti.
Nel corso del processo veniva svolta attività istruttoria documentale,
con un ordine di esibizione.
Mutato il giudicante, in esito all'udienza del 27.2.24, sostituita dal de-
posito di note scritte di udienza, la causa, intese le conclusioni delle parti,
veniva posta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc.
****
Va, in primo luogo, rilevato che, rispetto alla originaria prospettazione attorea, in merito alla sussistenza dell'interesse ad agire ed alla natura simulata degli atti oggetto della domanda attorea, nel corso del processo sono sopravvenuti due fatti:

1- con sentenza n. 5541/2022 di questo Tribunale è stato definito il giudizio introdotto con atto di citazione dell'odierna attrice, quale creditri-
ce di notificato il 17 ottobre 2019 a quest'ultimo ed Parte_3
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alla Lune, perché fosse dichiarata, ai sensi dell'art. 2901 c.c., la ineffica-
cia dell'atto in Notar del 10 aprile 2019 (doc. 53 prodotto con la Per_3
memoria ex art. 183, 6° comma n.3, c.p.c. di parte attrice;
sentenza che la stessa parte attrice ha allegato essere stata appellata dai convenuti,
con giudizio pendente dinanzi la Corte di Appello di Palermo);

2- la stipula dei contratti definitivi di compravendita, in esecuzione dei preliminari oggetto della domanda attorea (rep. n. 3037 Racc n. 2092 e rep. n. 3038 e Racc. n. 2093, stipulati in data 21.10.2022 e trascritti il
24.10.2022, in atti), col versamento del corrispettivo pattuito.
La prima circostanza corrobora ulteriormente la originaria sussistenza di un interesse ad agire in capo all'attrice.
E' noto, in punto di diritto, che l'interesse ad agire costituisce una condizione dell'azione che può anche sopravvenire nel corso del giudizio,
sicché è sufficiente che esso sussista al momento della decisione, poiché
la sua sopravvenienza rende proponibile l'azione ab origine, indipenden- temente dal momento in cui si verifichi (in tal senso da ultimo Cass.Civ.
Sez. 3, Ordinanza n. 4762 del 22/02/2024 ove si insegna che: “è configu-
rabile l'interesse del garantito ad esercitare l'azione di garanzia in un giu-
dizio distinto da quello in cui sia stata proposta la domanda principale, an-
che in assenza di giudicato sul rapporto di responsabilità, essendo ammes-
se sentenze di condanna condizionate ad un evento futuro, incerto e non
richiedente ulteriori accertamenti di merito, come il passaggio in giudicato
della sentenza di condanna sulla domanda di responsabilità”).
Ebbene, nel caso in esame, il rilievo della incidenza dell'effetto prenota-
tivo dell'azione revocatoria (rectius della trascrizione dell'atto di citazione
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del relativo giudizio) in caso di inefficacia del contratto di compravendita ricevuto dal notaio il 10 aprile 2019, rep. 4881 racc. Persona_3
4084 tra e la nonché dell'effetto utile di tale Controparte_7 CP_1
azione giustificava, in applicazione del citato principio di diritto circa la possibilità di una pronuncia condizionata ad evento futuro, la sussistenza di un interesse ad agire, concreto ed attuale, dell'attrice nel presente giu-
dizio volto ad far dichiarare la nullità dei contratti preliminari, pure tra-
scritti, tra la e la aventi ad oggetto le medesime aree. CP_1 CP_3
Interesse, come detto, ulteriormente corroborato dall'esito del primo grado del giudizio.
La seconda circostanza, invece, è significativa, unitamente agli ulteriori elementi già emersi nel corso della istruttoria, per affermare la infonda-
tezza dell'azione di simulazione dei citati contratti preliminari proposta da parte attrice.
Le parti dei predetti contratti preliminari, infatti, vi hanno dato inte-
grale esecuzione, sottoscrivendo, appunto, i contratti cd definitivi e dando anche prova di aver versato il relativo corrispettivo.
Fatti che depongono in senso contrario rispetto alla prospettazione at-
torea.
La , inoltre, ha provato di aver esercitato le facoltà del proprieta- CP_2
rio, partecipando nel 2023 ad una assemblea convocata tra i comproprie-
tari del cespite per disciplinarne la gestione.
E' vero, in punto di diritto, che, in tema di simulazione assoluta di contratti proposta da terzi estranei al negozio, la decisione può essere fondata su elementi presuntivi - da ultimo Cass.Civ. Sez. 2 - , Ord. n.
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36478 del 24/11/2021-, ma nel caso in esame tali elementi – indiziari-
circa la cronologia, per lo più, di atti ed eventi riferibili al dante causa del-
la sono, come detto, superati dalla prova delle piena ed integra- CP_1
le esecuzione del programma negoziale previsto nei contratti preliminari.
Circostanze, oggetto di prova diretta, che rendono inconducenti le alle-
gazioni di parte attrice, che, invero, scadono al più motivi interni alle par-
ti, non idonei a provare la nolontà dei paciscenti in merito ai contratti preliminari (sul thema probandum nel caso di azione di simulazione asso-
luta si veda Cass.Civ., sez. 3, Sent. n. 13345 del 30/06/2015).
Quanto, infine, all' elemento -intrinseco agli atti- addotto da parte at-
trice –e cioè la incongruità del prezzo – va rilevato che agli atti “definitivi”
di compravendita è stato allegato il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di EF nel 2022 dal quale si evince che l'area ha destinazione residenziale, ma, al contempo, che, oltre la vigenza di un vincolo sismico e paesaggistico, la “possibilità edificatoria dell'area è già
ampiamente superata”.
Circostanza che, all'evidenza, incide significativamente sul valore del cespite oggetto di compravendita (oltre la intuitiva circostanza che il valo-
re commerciale di una quota indivisa è inferiore e non proporzionale ri-
spetto al valore dell'intero cespite).
Poco conducenti, per l'epoca di realizzazione -2005- la ctu predisposta nel giudizio di esecuzione rg.177/90 Tribunale di Termini Imerese, offerta in produzione da parte attrice, nonché quella più recente predisposta nel giudizio per revocatoria rg 17508/2019 di questo Tribunale.
In tale elaborato, infatti, si ritiene errato il certificato di destinazione
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urbanistica del 2019, quanto alla dichiarata inedificabilità.
Tale indicazione è invero contenuta, come esposto, anche nel certifica-
to di destinazione urbanistica del 2022, atto che deve ritenersi legittimo per la presunzione “iuris tantum” che sorregge tutti gli atti amministrativi
(atto che peraltro non è oggetto del presente giudizio e quindi non potreb-
be neanche essere disapplicato).
Le domande di parte attrice, dunque, in considerazione di quanto so-
pra esposto, sono risultate infondate.
In base al principio della soccombenza, le spese del giudizio vanno po-
ste a carico di parte attrice e si liquidano nella misura indicata in disposi-
tivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività in concreto svolta, nelle fasi del giudizio, alla luce dei parametri di cui al DMG
55/2014, disponendone la distrazione in favore dell'avv.Dario Coglitore,
quanto a quelle della convenuta . CP_2

P.Q.M.

Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, definitivamente pronunciando:
− Rigetta le domande proposte dalla nei confronti della Pt_1 [...]
e di con l'atto di citazione del 30.3.22; CP_1 CP_2
− condanna la al pagamento delle spese del giudizio di Pt_1 CP_2
, liquidate in complessivi euro 7000,00, oltre le spese generali al
[...]
15%, I.V.A. e C.P.A. nella misura legalmente dovuta, disponendone la di-
strazione in favore dell'avv.Dario Coglitore;

− condanna la al pagamento in favore della delle Pt_1 CP_1
spese del giudizio, liquidate in complessivi euro 7000,00, oltre le spese
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generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. nella misura legalmente dovuta.
Così deciso in Palermo in data 19/7/2024.
Il Giudice
dott. Paolo Criscuoli
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