N. R.G. 322/2010
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VALLO DELLA LUCANIA
Unica CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice, dott. Alessia Annunziata, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 322/2010 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. elettivamente domiciliata presso lo Parte_2 studio del predetto difensore
OPPONENTE
contro
(P.IVA. in persona del Controparte_1 P.IVA_1 legale rapp.te p.t., con il patrocinio dell'avv. FRANCESCO BARONE, elettivamente domiciliata presso lo studio del predetto difensore
OPPOSTA
Conclusioni
La parte opponente concludeva per l'accoglimento della formulata opposizione, revoca del decreto ingiuntivo opposto nonché accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, con vittoria di spese.
pagina 1 di 8 La parte opposta ha concluso, in rito, per l'improcedibilità dell'opposizione; nel merito, per l'infondatezza dell'opposizione e per il rigetto della spiegata domanda riconvenzionale, con vittoria di spese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione iscritto a ruolo in data 3/3/2010 e notificato in data
18/2/2010, formulava opposizione al decreto ingiuntivo n. Parte_1
392/2009 emesso dal Tribunale di Vallo della Lucania in data 4/12/2009 e notificato il 15/1/2010, con cui gli si ingiungeva il pagamento di € 8.400,00.
In particolare, l'odierna opponente evidenziava: che, in data 30/06/2009, sottoscriveva, presso la società una proposta Controparte_1
d'acquisto avente ad oggetto un immobile ubicato in alla via CP_1
Amendola n.34, “Condominio Licinia”, per l'importo pari ad € 250.000,00; che, nell'ambito della proposta d'acquisto, l'opponente si impegnava a versare un importo “da definire in seguito”, in favore della società opposta, per l'attività di mediazione che la stessa si apprestava a svolgere;
che, una volta pervenuta l'accettazione da parte del proprietario dell'immobile oggetto della proposta d'acquisto, , Parte_3 Parte_1 versava € 5.000,00, a mezzo assegno bancario n. 7016666729, a titolo di caparra;
che, in data 10/8/2009, e Parte_1 Parte_3 sottoscrivevano una risoluzione consensuale del contratto, con cui l'odierna opponente rinunciava alla restituzione dell'importo versato a titolo di caparra;
che, sempre nell'ambito della risoluzione consensuale, le parti esoneravano l'agenzia immobiliare da ogni responsabilità e, contestualmente, confermavano il loro obbligo al pagamento dei corrispettivi pattuiti;
che, tuttavia, tale conferma non poteva essere invocata dall'odierna opposta, risultando priva di sottoscrizione dell'agenzia immobiliare stessa;
che tanto la proposta d'acquisto quanto l'attività di mediazione erano nulle poiché, a seguito del sopralluogo effettuato in data
30/6/2009 dal geometra quale direttore dei lavori per la Pt_4 manutenzione straordinaria del Comune di venivano constatate CP_1 gravi carenze strutturali dell'intero fabbricato di cui fa parte l'immobile pagina 2 di 8 oggetto della proposta d'acquisto; che, alla luce di tali verifiche, l'assemblea straordinaria del Condominio Licinia approvava all'unanimità l'esecuzione dei lavori necessari alla messa in sicurezza;
che l'odierna opponente, venuta a conoscenza delle gravi carenze strutturali dell'immobile, comunicava a la sua intenzione di non voler più acquistare lo stesso;
che Parte_3 tali gravi vizi erano sicuramente già noti tanto al venditore quanto al mediatore;
che, inoltre, la documentazione allegata da controparte risultava inidonea ai fini dell'emissione del decreto ingiuntivo, in quanto la proposta d'acquisto non recava la sottoscrizione dell'agenzia immobiliare e nell'ambito della stessa non veniva definito alcun importo per l'attività di mediazione;
che, infine e in via riconvenzionale, aveva Parte_1 diritto sia alla restituzione del doppio della caparra versata, non essendosi concretizzata la proposta d'acquisto non per sua responsabilità, sia al risarcimento dei danni cagionati dall'odierna opposta per aver proposto in vendita un immobile con gravi carenze strutturali, presentandolo in perfetto stato d'uso, privo di oneri, vincoli vizi ed evizioni.
Su tali basi, concludeva, dunque, l'opponente perché l'adito Tribunale volesse revocare il decreto ingiuntivo n. 392/2009 e accogliere la domanda riconvenzionale, con vittoria di spese.
Con comparsa di risposta depositata in data 21/05/2010, si costituiva in giudizio contestando in fatto ed in diritto la Controparte_1 prospettazione dell'opponente e chiedendo il rigetto dell'opposizione.
In particolare, la parte opposta deduceva: che l'atto di citazione in opposizione veniva notificato alla società creditrice, odierna opposta, oltre il termine di 40 giorni previsto dal codice di rito;
nel merito, che Parte_1 conferiva incarico di mediazione all'odierna opposta per l'acquisto di
[...] un immobile sito in che, in data 30/6/2009, l'odierna opponente CP_1 sottoscriveva una proposta d'acquisto che veniva accettata dal venditore,
, in data 6/7/2009; che, pertanto, l'incarico di mediazione Parte_3 veniva assolto e, di conseguenza, maturava il diritto alla provvigione;
che, successivamente, a seguito di ulteriori valutazioni di , Parte_1 quest'ultima sottoscriveva, d'accordo con il promittente venditore, una pagina 3 di 8 risoluzione consensuale di contratto;
che, nell'ambito di tale risoluzione consensuale di contratto, l'odierna opponente sollevava l'agenzia immobiliare da qualsiasi responsabilità che sarebbe potuta insorgere e, contestualmente, confermava esplicitamente il suo obbligo di pagamento della provvigione;
che sottoscriveva una separata Parte_1 dichiarazione, datata 30/6/2009, con cui si impegnava a pagare l'importo di
€ 7.000,00 per l'attività di mediazione svolta dall'agenzia immobiliare;
che la circostanza per cui la società opposta avrebbe taciuto le carenze strutturali dell'immobile era infondata, in quanto nella proposta d'acquisto veniva previsto che le spese relative ai lavori di ristrutturazione in opera di svolgimento sarebbero state esclusivamente a carico della parte venditrice;
che, per giunta, era conduttrice dell'immobile oggetto Parte_1 della proposta d'acquisto da oltre venti anni, in forza di un contratto di locazione stipulato dal coniuge dell'odierna opponente in data 01/08/2002 e regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di il CP_1
29/8/2002; che, pertanto, l'odierna opponente era ben consapevole delle condizioni dell'immobile oggetto della proposta d'acquisto.
Concludeva, pertanto, la parte opposta perché il Tribunale volesse accertare e dichiarare la tardività della costituzione dell'opponente e per l'effetto dichiarare l'improcedibilità dell'azione, con conferma del decreto ingiuntivo n. 392/2009; nel merito, dichiarare infondata l'opposizione confermando il decreto ingiuntivo, rigettare la domanda riconvenzionale proposta da parte opponente;
con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio e della fase monitoria.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c., soltanto la parte opposta provvedeva al deposito delle relative memorie.
A seguito di una serie di rinvii, mutato più volte il magistrato, il Tribunale, ritenuta la causa matura per la decisione, la tratteneva in decisione con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Si premette che la presente motivazione viene redatta sulla base del principio della ragione più liquida, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., in pagina 4 di 8 applicazione del quale deve ritenersi consentito al giudice di esaminare un motivo di merito, suscettibile di assicurare la definizione del giudizio, anche in presenza di una questione pregiudiziale (Cass. S.U. n. 9936 del
2014). Il principio della “ragione più liquida”, imponendo un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico -sistematica, consente, infatti, di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, di cui all'art. 276 c.p.c., in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall'art. 111 Cost., con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione – anche se logicamente subordinata – senza che sia necessario esaminare previamente le altre (Cass. n. 12002 del 2014).
L'opposizione è infondata e, pertanto, non merita accoglimento.
Preliminarmente, bisogna evidenziare che, ai sensi dell'art. 1755 c.c., il diritto dell'agente alla provvigione per l'opera svolta si perfeziona "se
l'affare è concluso per effetto del suo intervento". Occorrono dunque due elementi: che l'affare oggetto della mediazione giunga a conclusione e che detta conclusione sia stata determinata dall'intervento del mediatore, nel senso che la sua azione si ponga come antecedente causale del perfezionarsi dell'affare. Secondo il costante e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità "ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata" (Cass.sent.n.869/18), non essendo necessario che egli debba partecipare attivamente anche alle successive trattative.
In altri termini, per il diritto del mediatore al compenso, non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare pagina 5 di 8 possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata al reperimento dell'altro contraente ovvero all'indicazione specifica dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che, però tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti (Cass.sent.n.17481/20).
Venendo, dunque, al merito della controversia, deve, innanzitutto, rilevarsi che l'incarico di mediazione conferito dalla parte opponente alla agenzia immobiliare opposta, mediante l'incarico del 30/6/2009 versato in atti, non è contestato. La conclusione dell'affare ex art. 1755 c.c., necessaria ai fini della maturazione del diritto alla provvigione, si è concretizzata con l'incontro tra la proposta d'acquisto, sottoscritta dall'odierna opponente in data 30/6/2009, e la conseguente accettazione da parte del promittente venditore, avvenuta in data 6/7/2009.
Infatti, non può assumere rilevanza il mancato perfezionamento della vendita a seguito di ulteriori valutazioni e verifiche effettuate sull'immobile oggetto della proposta d'acquisto. A tal proposito, in merito alla mancata conclusione dell'affare, che parte opponente ritiene imputabile all'agenzia immobiliare, la quale avrebbe omesso di comunicare le carenti condizioni strutturali dell'immobile, deve evidenziarsi quanto segue.
Nell'ambito della proposta d'acquisto sottoscritta dall'odierna parte opponente veniva fatta esplicita menzione dei lavori di ristrutturazione in opera di svolgimento. In particolare, sotto la sezione “note” della proposta d'acquisto versata in atti, veniva esplicitato che “le spese relative ai lavori di ristrutturazione in opera di svolgimento saranno esclusivamente a cure e spese della parte venditrice”.
Inoltre, bisogna evidenziare che, anche nella successiva risoluzione consensuale, sottoscritta dall'odierna opponente e dal promittente venditore in data 10/08/2009 e, quindi, dopo i sopralluoghi che avrebbero fatto emergere le carenze strutturali dell'immobile, le parti confermavano i loro obblighi nei confronti dell'agenzia immobiliare. Nel dettaglio, nell'ambito della scrittura, le parti sollevano l'odierna opposta da ogni eventuale pagina 6 di 8 responsabilità derivante dalla risoluzione e “...confermano l'obbligo al pagamento dei corrispettivi pattuiti”.
Infine, non è superfluo ricordare che parte opposta ha evidenziato che l'immobile per il quale veniva formalizzata proposta di acquisto da parte della odierna opponente è il medesimo appartamento che la stessa opponente conduceva in locazione sin dall'anno 2002, in forza di contratto stipulato dall'ex coniuge. Tale circostanza, per nulla contestata da parte opponente, conferma che quest'ultima era perfettamente a conoscenza delle condizioni dell'immobile ancor prima della proposta d'acquisto e tanto, peraltro, a prescindere dalla valutazione circa la effettiva sussistenza di un obbligo, in capo all'agenzia immobiliare, di controllare eventuali vizi dell'immobile oggetto dell'incontro tra proposta ed accettazione tra le parti contrattuali.
Con riferimento alla domanda riconvenzionale di parte opponente, relativa al risarcimento dei danni sofferti, nonché alla restituzione del doppio della caparra, parte opponente non ha fornito prova alcuna dei danni lamentati e, pertanto, ne va dichiarata l'infondatezza.
Invero, la parte opponente non ha neppure provveduto al deposito delle memorie istruttorie di cui all'articolo 183 comma 6 c.p.c., lasciando interamente inadempiuto l'onere della prova su di essa gravante, tanto con riferimento all'opposizione al decreto ingiuntivo quanto con riguardo agli asseriti danni patiti a causa della attività posta in essere dall'agenzia immobiliare, odierna opposta.
Dunque, l'opposizione e la domanda riconvenzionale devono ritenersi infondate e, pertanto, non meritano accoglimento.
Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza e sono quantificate sulla base dei parametri medi dello scaglione di valore di riferimento, ex D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022.


P.Q.M.


pagina 7 di 8 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
- Rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n.
392/2009 emesso dal Tribunale di Vallo della Lucania in data
04/12/2009.
- Rigetta la domanda riconvenzionale articolata da . Parte_1
- Condanna alla corresponsione, in favore di Parte_1 [...]
delle spese di lite, che si liquidano in € 5.077,00, Controparte_1 per compensi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Vallo della Lucania, 6/3/2025
Il Giudice
Alessia Annunziata
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