N. 7943/2016 R.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile
in persona del giudice istruttore, in funzione di giudice monocratico, dott.
Gaetano Negro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel giudizio iscritto al n. R.G. 7943/2016 e vertente tra
P.I. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1
tempore , elettivamente domiciliata in Latina, alla via Carducci n. 7, presso lo studio dell'Avv. Francesco di Ciollo che la rappresenta e difende come da procura in atti;

opponente
e
(c.f. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Itri presso lo studio dell'avv. Mirko Di Biase, alla via Giacomo Matteotti 126, come da procura in atti opposta

Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo in materia locatizia.
Conclusioni: cfr. note ex art. 127 ter c.p.c. sostitutive dell'udienza del
19.9.2024

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1 Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo ritualmente e tempestivamente notificato, la citava in giudizio dinanzi all'intestato Parte_1
Tribunale il al fine di ottenere la revoca del decreto Controparte_1
ingiuntivo n. 2021/2016 emesso il 18.10.2016 per la somma di € 15.000 (oltre interessi di mora, compensi e spese), per il mancato pagamento del corrispettivo convenuto tra le parti per l'utilizzo di un ostello di proprietà del durante l'esecuzione di lavori oggetto di appalto avente ad oggetto CP_1
“lavori di recupero e risanamento delle abitazioni del centro storico ed opere connesse “ giusta contratto del 12.5.2011 rep. 175 indicato in ricorso monitorio dalla opposta.
A sostegno dell'opposizione, l'opponente premetteva il collegamento negoziale tra l'accordo indicato in ricorso monitorio e l'esecuzione da parte della impresa opponente dell'appalto di lavori, stigmatizzando la mala fede e la responsabilità precontrattuale della PA per avere sospeso illegittimamente più volte i lavori, per avere indotto in errore la opponente nella stipula dell'accordo oggetto di monitorio e comunque rivendicando un controcredito nei confronti della stazione appaltante a seguito di riserve legittimamente formalizzate contro la direzione lavori, in assenza di regolare tenuta del registro di contabilità. Evidenziava ancora come, ad onta dell'accordo indicato in monitorio, di fatto la committente pubblica non metteva mai a disposizione i locali dell'ostello alla impresa odierna opponente. Deduceva inoltre la insussistenza di un valido contratto di affitto e qualificava pertanto la pretesa monitoria avversaria quale ingiustificato arricchimento per tutti i motivi evidenziati in citazione che si richiamano.
Si costituiva il il quale contestava la responsabilità Controparte_1
precontrattuale ex adverso dedotta, contestava la illegittimità delle
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sospensioni dei lavori, rivendicava la legittimità della avvenuta risoluzione del contratto di appalto per grave inadempimento della opponente, ribadiva la sussistenza di un valido accordo scritto tra le parti a fronte di un preventivo proposto dalla stessa opponente che l'ente comunale accettava. Insisteva per il rigetto della opposizione.
La causa, istruita con prove documentali e prova orale, veniva decisa alla scadenza dei termini ex art. 190 cpc (vecchio rito) concessi alla udienza cartolare di precisazione delle conclusioni del 19.09.2024
2. L'opposizione è fondata e va accolta nei termini di cui alla seguente motivazione.
3. Preliminarmente in rito occorre dare atto della dichiarazione di liquidazione giudiziale depositata dalla opponente addì 5.5.2025. Nella dichiarazione si allega sentenza dichiarativa della liquidazione giudiziale della opponente (n. 11\25 depositata il 12.2.2025). Come noto a norma dell'art. 143 del nuovo codice della crisi di impresa la declaratoria di apertura della liquidazione giudiziale determina ipso jure la interruzione del processo.
Cionondimeno la dichiarazione intervenuta dopo la precisazione delle conclusioni e dopo la scadenza dei termini ex art. 190 cpc non produce alcun effetto interruttivo del giudizio, con inopponibilità della sentenza alla massa dei creditori (cfr. Cass. civ. 7076\22).
4. Venendo al merito della controversia, viene in rilievo una fattispecie in tema di locazione di stanze all'interno di un immobile di proprietà della P.A.
Sulla necessità della forma scritta di tutte le tipologie di locazione si rimanda al dato normativo eteronomo di cui all'art. 1 comma 4 legge 431\98 e ciò a prescindere dalla qualità di P.A. del contraente.
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4.1 Con riferimento alla doglianza circa un mancato valido contratto scritto di locazione nel caso in esame, occorre rilevare che costituisce documento idoneo a verificare la conclusione del contratto tra le parti e il contenuto delle pattuizioni anche una semplice mail, alla quale può riconoscersi sostanzialmente la natura di forma scritta, secondo una visione delle norme codicistiche che tenga conto dell'evoluzione tecnologica e delle prassi negoziali più recenti, che non possono prescindere da un'interpretazione dinamica del requisito formale (interpretazione dinamica del requisito formale: arg. da Cass. 2319/1980, Cass. Sez. un. 892/1995, Cass.
22223/2006 e Cass. 13916/2007).
A maggior ragione nel caso in esame appare più che idonea la forma scritta documentata in monitorio, costituita da una proposta contrattuale di uso dell'ostello della gioventù “per il periodo da settembre 2011 a luglio 2013
[omissis] di avere a disposizione, presso il Vostro Ostello, almeno n. 3 camere da adibire ad ufficio occasionale, a dormitorio e spogliatoio per l e proprie maestranze” datata 30.9.2022 e una risposta del seguente tenore “si trasmette il preventivo richiesto [omissis] uso dell'ostello della Gioventù per
l'intero periodo come da richiesta euro 15.000 “ documento recante l'accettazione della opponente.
5- In punto di qualificazione occorre definire l'accordo in esame quale contratto di locazione ad uso foresteria.
Sul tema si segnala il seguente principio di diritto: “In tema locazione di immobili, il contratto atipico di locazione ad uso di foresteria - che le parti possono, in astratto, certamente concludere, nell'esercizio della propria autonomia contrattuale, ex art. 1322, comma 2, c.c. - risponde, di norma, all'esigenza di taluni soggetti - tra i quali prevalentemente società commerciali, ma anche altre persone giuridiche o enti di fatto oppure, eccezionalmente, persone fisiche - di alloggiare temporaneamente propri
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dipendenti od ospiti, con la conseguenza, dunque, che la loro rotazione nell'immobile locato importa l'utilizzazione tendenzialmente continuativa del medesimo cosicché detto tipo di locazione non è abitativa, né primaria né transitoria, in quanto non è diretta a soddisfare alcuna esigenza abitativa del conduttore, bensì la diversa esigenza - che ne costituisce la causa - di destinare l'immobile locato a temporaneo alloggio di propri dipendenti od ospiti” (cfr. Corte appello Venezia sez. IV, 28/10/2013, n.2266).
Al precedente principio di diritto deve prestarsi osservanza nel caso in esame posto che il dedotto collegamento negoziale ravvisato dall'opponente costituisce proprio la causa delle locazioni ad uso foresteria.
Non sfuggirà che anche le locazioni di tal tipo soggiacciono all'obbligo di registrazione (cfr. ad es. Cass. civ. 12395\24).
La legge n. 311/2004 prescrive l'obbligo di registrazione del contratto di locazione a pena di nullità dello stesso con la conseguenza che il difetto di prova in ordine alla sua registrazione è idoneo a incidere sulla validità del titolo azionato in via monitoria: «in tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell'art. 1, comma
346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c.» (cfr. Cass. civ. n. 10498/2017; Sez. Un. n. 23601/2017;
Cass. civ. ord. n. 20858/2017). Tale conclusione appare condivisibile, non solo in base all'argomento testuale della predetta disciplina sulla registrazione del contratto di locazione, ma anche alla luce dell'autorevole lettura che della norma in esame ha fornito la Corte costituzionale con la sentenza n. 420/2007, ove si afferma che la norma in esame ha elevato «la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 c.c.» (cfr. C. cost. n. 420/2007).
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5.1 La mancata prova dell'avvenuta registrazione del contratto di causa impedisce pertanto ogni valutazione in ordine alla validità del titolo su cui si fonda la pretesa creditoria, con conseguente impossibilità per il locatore di far valere in giudizio i diritti che da esso derivano, inclusa l'azione per il pagamento dei canoni.
Ai predetti rilievi segue l'accoglimento dell'opposizione per il rilievo assorbente della nullità rilevata d'ufficio non dedotta dalla opponente.
5.2 Le spese di lite, rapportate al decisum e liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal
D.M. n. 147/2022, in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, devono essere compensate in ragione della definizione della controversia secondo la preliminare di merito della nullità del rapporto, non dedotta dall'opponente, e atteso l'esito della prova testimoniale eseguita che non ha fornito la prova delle domande comunque avanzate dall'opponente, attese le specifiche contestazioni della opposta.


P.Q.M.



definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così dispone:
• Dichiara la nullità del rapporto contrattuale oggetto di monitorio.
• Revoca il decreto ingiuntivo n. 2021/2016 emesso dal
Tribunale di Latina il 18.10.2016;
• Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Latina, in data 28.05.2025
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Il Giudice
Dott. Gaetano Negro
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