REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli – undicesima sezione civile - nella persona del Giudice dott. Ciro
Caccaviello ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7271 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno
2021 avente ad oggetto:
inadempimento contrattuale
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Napoli, alla Via Cardinale Guglielmo Sanfelice n. 38 presso lo studio dell'Avv. Gaetano
Caggiano (C.F. ) dal quale è rappresentato e difeso in virtù di C.F._2
procura allegata al ricorso introduttivo
RICORRENTE
E
(C.F. ) elettivamente domiciliato in Napoli, Controparte_1 C.F._3
al Viale A. Gramsci n. 17/B presso lo studio dell'Avv. Antonio Actis (C.F.
dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura allegata alla C.F._4
comparsa di costituzione e risposta.
RESISTENTE
NONCHE'
Controparte_2 RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Il procuratore del ricorrente chiedeva dichiararsi la risoluzione dei contratti preliminari stipulati e, per l'effetto, condannarsi il Sig. e la Controparte_1 CP_2
alternativamente o in solido tra loro, alla restituzione in favore del sig.
[...]
della somma di € 178.700,00 oltre interessi legali e/o moratori e rivalutazione Parte_1
monetaria, nonché al risarcimento di tutti i danni subiti, il tutto con vittoria di spese ed attribuzione.
Il procuratore del resistente chiedeva il rigetto della domanda e, in Controparte_1
subordine, condannarsi esclusivamente la quale unica effettiva Controparte_3
responsabile, il tutto con vittoria di spese ed attribuzione
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 19.3.21 il Sig. conveniva in giudizio il Sig. Parte_1
e la società di risparmio . Controparte_1 CP_2
Il ricorrente, premesso che:
in data 15.10.2010 sottoscriveva con un preliminare di vendita avente ad Controparte_1
oggetto due unità immobiliari ricadenti nell'ex stabilimento Interfan sito in Napoli, alla Via
Argine ai Granili n. 88 e censiti nel catasto Terreni del Comune di Napoli al foglio 166, p.lla
14, ente urbano e catasto fabbricati Comune di Napoli, sez. SGO, fg. 6, p.lla 14;
si impegnava ad acquistare dal sig. le porzioni/unità immobiliari identificate nei CP_1
lotti nn. B68 (primo piano) e D1, 5° livello dell'allegato 4 di cui al contratto preliminare;

nel preliminare veniva, altresì, precisato che il sig. non era ancora proprietario CP_1
delle unità immobiliari promesse in vendita in quanto questi era, a sua volta, promissario acquirente delle stesse in forza di un contratto preliminare di compravendita stipulato con la
Controparte_4 con le medesime modalità di cui sopra si impegnava ad acquistare anche un'altra porzione immobiliare corrispondente al lotto identificato al n. A130 locale Bar sub. 5 come specificato all'allegato 4 del preliminare questa volta subentrando alla società Royal
Ricami, promissaria acquirente del sig. del lotto in questione;
CP_1
versava alla a mezzo del notaio una caparra Controparte_4 Per_1
confirmatoria di € 64.500,00 per l'acquisto dei lotti contraddistinti come B68 e D1;
versava, altresì, € 118.000,00 alla Royal Ricami per subentrare nel contratto preliminare relativo al lotto A130 oltre ad € 1.200 per spese notarili;

la data prevista per la stipula dei definitivi tra e era il 30/06/2011; CP_4 CP_1
i contratti preliminari in questione prevedevano tra le condizioni sospensive l'ottenimento da parte della del certificato di agibilità e del certificato di prevenzione incendi, CP_4
nonché la modifica della destinazione d'uso dell'immobile e delle categorie catastali C/1 ed
A/1;
nel 2013, dopo una serie di ritardi e proroghe, il apprendeva dal che Parte_1 CP_1
l'intero stabilimento ex Interfan era inalienabile per gravi violazioni delle norme in materia edilizia;

nel marzo 2013 alla succedeva, per fusione mediante Controparte_4
incorporazione, la Controparte_3
deduceva che:
il resistente è responsabile del mancato trasferimento dei lotti promessi in vendita ed ha omesso di riferire circostanze fondamentali che ostavano al loro trasferimento al ricorrente;

il resistente non si è minimamente impegnato al fine di eliminare gli abusi e conseguire quelle licenze/concessioni edilizie utili a garantire il trasferimento dei suddetti lotti;
in esecuzione del predetto contratto preliminare ha pagato al ed alla la CP_1 CP_4
somma complessiva di € 178.800,00, rimanendo dunque privato di ingenti fondi e senza divenire proprietario di alcunché;
chiedeva quindi accertarsi e dichiararsi la risoluzione dei contratti preliminari stipulati e, per l'effetto, condannarsi il Sig. e la alternativamente o in Controparte_1 CP_2
solido tra loro, alla restituzione in favore del sig. della somma di € Parte_1
178.700,00 oltre interessi legali e/o moratori e rivalutazione monetaria nonché al risarcimento di tutti i danni subiti, il tutto con vittoria di spese ed attribuzione.
Si costituiva ritualmente il resistente e contestava la domanda dell'attore, Controparte_1
deducendo in via preliminare che:
è intervenuta la prescrizione per il diritto vantato dal resistente che non ha fornito idonea prova dell'adeguata sospensione dei termini;

nel merito che:
le gravi irregolarità urbanistiche che hanno reso incommerciabile l'intero complesso immobiliare sono da attribuirsi esclusivamente alla CP_4
le somme versate dal ricorrente sono state depositate fiduciariamente presso il notaio e da qui girate direttamente sul conto di ragion per cui il Persona_2 CP_4
resistente non ne ha mai avuto disponibilità;
chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda e, in subordine, condannarsi esclusivamente la quale unica effettiva responsabile, il tutto con vittoria di spese ed Controparte_3
attribuzione.
La resistente ritualmente citata, non si Controparte_5
costituiva e ne veniva dichiarata la contumacia.
Con ordinanza del 26.1.2023, viste le istanze istruttorie avanzate dalle parti, veniva disposto il mutamento del rito. Concessi i termini ex. art. 183 c.p.c. e prodotta varia documentazione, sulla base delle conclusioni in epigrafe riportate la causa veniva riservata per la decisione all'udienza dell'1.10.2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare va rigettata l'eccezione di prescrizione del diritto vantato dal ricorrente atteso che l'impossibilità di ottenere il trasferimento della proprietà è emersa solo nel 2013, quando si è verificata l'adozione di provvedimenti amministrativi e giudiziari che hanno accertato la totale inalienabilità del complesso immobiliare "Ex Stabilimento Interfan".
Orbene, ai sensi dell'art. 2935 cc, la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere per cui il ricorso spiegato dal depositato nel Parte_1
2021, rientra pienamente nel termine decennale di cui all'art. 2946 c.c. e risulta, pertanto,
tempestivo.
Venendo al merito della questione il mancato trasferimento dei lotti per cui è causa è da ascrivere agli inadempimenti dei convenuti che risultano dimostrati dalla mancata esecuzione degli obblighi contrattuali derivanti dai contratti preliminari.
Al riguardo va premesso che, secondo quanto disposto dalla Cassazione (vedasi Cass. Civ.
SS.UU. n. 11624/2006), il promittente venditore è obbligato a garantire al promissario acquirente il trasferimento della proprietà del bene promesso in vendita, anche quando non sia inizialmente proprietario. Tale obbligo comporta l'acquisizione del bene dal proprietario originario e l'adozione di tutte le misure necessarie a garantire la commerciabilità del bene, incluse le autorizzazioni urbanistiche.
Nel caso di specie i convenuti non solo non hanno adempiuto al trasferimento del bene ma non hanno nemmeno chiaramente informato il ricorrente della gravità delle irregolarità edilizie gravanti sull'immobile, rendendo impossibile la stipula dei contratti definitivi.
In merito alle difformità urbanistiche, i documenti acquisiti dimostrano che l'intero complesso immobiliare era gravato da notevoli abusi edilizi, accertati dapprima da un sequestro preventivo emesso dal GIP del Tribunale di Napoli nel 2012 e, successivamente,
da un ordine di demolizione emesso dal Controparte_6
Tali abusi rendevano non commerciabili gli immobili di cui si discorre e, dunque, inidonei ad essere trasferiti.
Sebbene il abbia imputato tali circostanze alla CP_1 Controparte_4
la giurisprudenza (Cass. Civ. n. 27129/2006) dispone che il promittente venditore è
comunque responsabile nei confronti del promissario acquirente, salvo espressa esenzione pattizia.
Il afferma di non aver mai avuto la disponibilità delle somme in questione, versate CP_1
al notaio ma tale era la modalità prevista per il versamento della caparra nel contratto Per_1
preliminare stipulato.
I contratti in questione vanno, pertanto, dichiarati risolti per inadempimento dei promittenti alienanti.
Ai sensi dell'art. 1385 comma ° cc i resistenti vanno, conseguentemente, condannati al pagamento della somma di € 178.700,00, il cui versamento non è contestato, a titolo di restituzione della caparra confirmatoria e di risarcimento del danno per le somme versate ad altro titolo.
Su tale somma saranno, inoltre, dovuti gli interessi al tasso legale dalla domanda.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come dal dispositivo con attribuzione.
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 Controparte_7
con ricorso depositato il 19.3.21, così provvede:
[...]

1. dichiara risolti per inadempimento dei resistenti i contratti preliminari in questione;

2. condanna i resistenti, in solido fra loro, al pagamento, in favore del ricorrente, della somma di euro 178.700,00 oltre interessi al tasso legale dalla domanda;

3. condanna i resistenti al pagamento delle spese di giudizio, che si liquidano in euro
11.268 per onorario ed euro 406,50 per spese oltre s.g., IVA e CPA con attribuzione all'Avv. Gaetano Caggiano.
Così deciso in Napoli, il 9.1.2025
IL GIUDICE
(Dott. Ciro Caccaviello)