REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE SECONDA
N.RG. 114/2023
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
Dott.ssa Caterina Passarelli Presidente
Dott. Enrico Schiavon Consigliere
Dott.ssa Elena Garbo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 114 del ruolo generale dell'anno 2023 promossa da
in persona del Presidente del CDA e legale rappresentante pro Parte_1 tempore (cod. fisc. e partita IVA ) P.IVA_1
APPELLANTE rappresentata e difesa dagli avv.ti Gavino Spiga e Adriana Romagnolo giusta procura in calce all'atto di citazione in appello
CONTRO
n persona del legale rappresentante pro tempore (Codice Controparte_1
Fiscale, P. I.V.A. e numero di iscrizione Registro Imprese Venezia P.IVA_2
APPELLATA rappresentata e difesa dagli Avv.ti Gianluca LIUT e Ilaria GIRALDO giusta procura alle liti depositata unitamente all'atto di citazione di primo grado.

OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 2097/2022 dal Tribunale di Venezia pubblicata in data 15.12.2022.
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE:
NEL MERITO
La società appellante precisa le conclusioni – nel merito – come in atto di Parte_1 citazione d'appello notificato in data 13.1.2023 ed iscritto a ruolo in data 20.1.2023:
“nel merito:
a integrale riforma della sentenza n. 2097/2022 resa a verbale di udienza del
15.12.2022 dal GU del Tribunale di Venezia – dott. Paolo Filippone – nel procedimento
RG n. 5601/2021, accogliere in toto il proposto appello per tutte le ragioni di cui in narrativa, con conseguente accoglimento – per l'effetto – delle conclusioni tutte ivi rassegnate, ossia: nel merito in via principale – I motivo di gravame:


1. accertato e dichiarato che , quale sedicente legale rappresentante Parte_2 pro tempore di ha sottoscritto il contratto preliminare di compravendita Parte_1 di immobile con data apparente 5.4.2019 con la società in Controparte_2 persona del legale rappresentante pro tempore , in violazione degli Controparte_3 artt. 7, II comma, n. 5 e 9, I comma, dello Statuto di e/o comunque, in Parte_1 violazione dell'art. 2479, II comma, n. 5) c.c. per non essere stata la stipula di tale contratto preventivamente deliberata dall'assemblea dei soci di Parte_1


2. accertato e dichiarato che ha agito in violazione dell'art. 13 dello Parte_2
Statuto di che prevede che la legale rappresentanza della società spetti al Parte_1 presidente ed al vice presidente del consiglio di amministrazione e/o, comunque, senza i necessari poteri e/o la preventiva autorizzazione del CDA;



3. accertarsi e dichiararsi – per l'effetto – la nullità e/o invalidità del contratto denominato preliminare di compravendita di immobile con data apparente 5.4.2019 concluso tra e la società per le ragioni tutte Parte_1 Controparte_2 di cui ai punti 1) e 2) che precedono e di cui in narrativa;
nel merito in via subordinata – II motivo di gravame:


4. accertato e dichiarato che ha agito in violazione dell'art. 13 dello Parte_2
Statuto di che prevede che la legale rappresentanza della società spetti al Parte_1 presidente ed al vice presidente del consiglio di amministrazione e/o, comunque, senza i necessari poteri e/o la preventiva autorizzazione del CDA;
pag. 2/28

5. accertato e dichiarato che ha intenzionalmente agito a Controparte_2 danno di Parte_1
6. accertarsi e dichiararsi l'inefficacia e/o l'inopponibilità a ai sensi Parte_1 dell'art. 2475 bis, II comma, c.c. del contratto denominato preliminare di compravendita di immobile con data apparente 5.4.2019 concluso tra stessa Pt_1
e la società per le ragioni tutte di cui ai punti 4) e 5)
[...] Controparte_2 che precedono e di cui in narrativa;
in correlazione all'accoglimento del I motivo di gravame o, in via subordinata, all'accoglimento del II motivo di gravame: nel merito - III motivo di gravame:
7. riformare la sentenza gravata per avere ritenuto - erroneamente – Parte_1 inadempiente all'obbligazione di trasferimento del proprio immobile di Jesolo (VE), via John Lennon, n 22 e di cui al contratto denominato preliminare di compravendita di immobile con data apparente 5.4.2019 concluso tra stessa e la società Parte_1

Controparte_2
° nella denegata e non creduta ipotesi in cui il contratto denominato preliminare di compravendita di immobile con data apparente 5.4.2019 concluso tra stessa Pt_1
e la società osse valido ed efficace:
[...] Controparte_2 ancora nel merito in via di ulteriore subordine – IV motivo di gravame:
8. riformare la sentenza gravata nel capo I (e relativa parte motiva) in cui ha accolto la domanda ex art. 2932 c.c. e ha trasferito, per l'effetto, in favore della società la piena proprietà dell'immobile di sito in Jesolo Controparte_1 Parte_1
(VE), vai John Lennon, n. 22 e catastalmente censito Foglio 68 – particella 20 – sub 3, per avere ritenuto - erroneamente – valida ed efficace l'electio amici ai sensi degli artt. 1401 e 1402 c.c. di cui alla missiva di di data (apparente) Controparte_2
26.1.2021 e/o in forza dell'atto di citazione e – altrettanto erroneamente - legittimata attiva ad agire per l'esecuzione in forma specifica del Controparte_1 contratto denominato preliminare di compravendita di immobile con data apparente


5.4.2019 concluso tra stessa e la società Parte_1 Controparte_2
° pag. 3/28 nella denegata e non creduta ipotesi in cui il contratto denominato preliminare di compravendita di immobile con data apparente 5.4.2019 concluso tra stessa Pt_1
e la società osse valido ed efficace:
[...] Controparte_2 ancora nel merito in via di ulteriore subordine – V motivo di gravame:
9. riformare la sentenza gravata nel capo I (e relativa parte motiva) in cui ha accolto la domanda ex art. 2932 c.c. e ha trasferito, per l'effetto, in favore della società la piena proprietà dell'immobile di sito in Jesolo Controparte_1 Parte_1
(VE), vai John Lennon, n. 22 e catastalmente censito Foglio 68 – particella 20 – sub 3, per avere disposto il predetto trasferimento in assenza di CDU e, dunque, per avere disposto un trasferimento nullo;

° nella denegatissima ipotesi in cui non trovassero accoglimento i superiori motivi di gravame e fosse confermata la sentenza gravata nel capo I (e relativa parte motiva) in cui ha accolto la domanda ex art. 2932 c.c. e ha trasferito, per l'effetto, in favore della società la piena proprietà dell'immobile di sito in Controparte_1 Parte_1
Jesolo (VE), vai John Lennon, n. 22 e catastalmente censito Foglio 68 – particella 20 – sub 3: ancora nel merito in via subordinatissima – VI motivo di gravame:
10. la società chiede – in parziale modifica di quanto statuito dal Giudice Parte_1
a quo - che detto trasferimento avvenga condizionatamente e subordinatamente al versamento del saldo prezzo di € 1.000.000,00, evento quest'ultimo da considerarsi quale condizione sospensiva dell'effetto traslativo”.
§
IN VIA ISTRUTTORIA insiste per l'espunzione dal fascicolo dei docc. da n. 28) a n. 36) Parte_1 prodotti dalla società appellata con le note scritte per l'udienza del 20.2.2024 e, in ogni caso, si oppone all'acquisizione ex art. 210 c.p.c. di tali documenti, così come alla loro esibizione in giudizio, trattandosi di documentazione adulterata e prima ancora inammissibile, posto che andava – a tutto voler concedere – allegata alla comparsa di costituzione e risposta, non essendovi, oltretutto, alcun parallelismo tra tali richieste e quella – tempestiva e rituale - di nei confronti del provider ARUBA (cfr. Parte_1
pag. 4/28 punto 18 – pag. 4 note 20.2.2024 ctp).
In via subordinata, qualora l'Adita Corte non disponesse l'espunzione dei documenti in parola e/o ne disponesse l'acquisizione, ribadisce di averne Parte_1 disconosciuto (e di disconoscere) la conformità agli originali ex art. 2719 c.c. e, in ogni caso, ribadisce di averne disconosciuto (e di disconoscerne) le sottoscrizioni ivi apparentemente apposte da parte della signora Parte_3 si oppone, altresì, all'audizione dei testimoni ex adverso indicati (quali Parte_1 presenti alla sottoscrizione del preliminare del 5.4.2019: , e a CP_3 Tes_1 Pt_2 prova diretta sulla redazione e sottoscrizione del documento – non essendo stato formulato alcun capitolo di prova al riguardo da parte della società appellata - ed a prova contraria (sul capitolo di prova articolato dall'appellante a verbale di udienza di discussione sull'inibitoria del 28.3.2023 e nelle note scritte ex art. 127 ter c.p.c. depositate in data 27.11.2023 e sull'ulteriore capitolo di prova di cui alle note scritte ex art. 127 ter c.p.c. depositate in data 19.2.2024), essendo la loro audizione irrituale ed inammissibile, oltre che ininfluente (stante la CTU grafologica agli atti e la circostanza capitolata sulla mancata ricezione della PEC) ai fini istruttori e decisori (cfr. punto 19 – pag. 4 note 20.2.2024 ctp).
La società appellante si riporta alle osservazioni alla CTU licenziate dalla propria CTP dott.ssa . Persona_1
La società appellata insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie (orali) formulate nelle note scritte ex art. 127 ter c.p.c. depositate in data 19.2.2024 per l'udienza del
20.2.2024 (indicando quale teste il dott. . Testimone_2
§
REFUSIONE DELLE SPESE DI LITE E RESPONSABILITÀ AGGRAVATA
Con integrale refusione delle spese di lite, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge, dei costi per l'estrazione delle copie autentiche quali scritture di comparazione
(cfr. docc. A, B, C, D, E), di CTU dott.ssa (cfr. docc. F, G, H, I, J, K) e Persona_2
CTP dott.ssa (cfr. docc. L, M, N, O, P, Q) e con condanna al Persona_1 pagamento della somma di € 50.000,00 a titolo di risarcimento del danno per responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96, I comma, c.p.c., ovvero ai sensi dell'art. 96, III comma, c.p.c.. pag. 5/28 CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA:

1. L'Appellata richiama integralmente tutto quanto dedotto, Controparte_1 eccepito, prodotto e concluso in atti e a verbale di udienza insistendo per l'accoglimento delle conclusioni nel merito e in via istruttoria articolate nella Comparsa di costituzione e risposta nella fase di merito se e in quanto non già accolte, in uno alle istanze tutte nessuna esclusa anche in via istruttoria formulate in atti e a verbale di udienza, richiamando integralmente e riportandosi a quanto dedotto e prodotto con a. la Memoria di replica alle Note di udienza depositate dall'Appellante all'udienza
09.05.2023
b. le Note di trattazione per l'udienza 20.02.2024
c. le Note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c. per l'udienza 15.10.2024, atti tutti da intendersi integralmente richiamati.

2. In particolare, l'Appellata nsta perché la Corte di Appello Controparte_1 di Venezia voglia, ogni altra eccezione, deduzione ed istanza disattese, previe le eventuali declaratorie di rito e di merito, decidere in accoglimento delle conclusioni come di seguito precisate:
A. nel merito:

2.1. in via preliminare, previa declaratoria in principalità di inesistenza, in subordine di Con nullità di procura alle liti da parte dell'Appellante dichiarare CP_5
l'inammissibilità o l'improcedibilità della domanda per difetto di procura alle liti;

2.2. in via preliminare, revocare la remissione in termini per la produzione dei documenti allegati all'Atto di appello dell'Appellante come disposta con Parte_1
Ordinanza 12.01.2024, non potendosi fondatamente e ragionevolmente ritenere “fatto impeditivo non imputabile che ha impedito la conoscenza del procedimento e la costituzione in giudizio” la circostanza che l'atto introduttivo del giudizio di primo grado sia stato notificato —ritualmente, come riconosciuto dalla Corte— alla casella
PEC della “nel periodo in cui questa era ancora gestita dall'ex legale Parte_1 rappresentante , senza che quest'ultima avesse comunicato ad altri le Parte_2 credenziali di accesso dopo la revoca del suo incarico avvenuta il 26.05.2021”. La
Corte, nei termini dedotti, riconosce essersi perfezionata la notifica dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, conseguendone l'inopponibilità alla CP_1
pag. 6/28 delle vicende interne alla quanto alla revoca del legale Pt_1 Parte_1 rappresentante ( e alla (dedotta ma non provata, per le ragioni di cui Parte_2 infra) omessa comunicazione da parte di questa delle credenziali di accesso alla PEC.
Rilevante —se del caso— avrebbe potuto essere la notifica dell'atto di citazione non alla PEC della società ma alla PEC (personale) di in quanto legale Parte_2 rappresentante (o già legale rappresentante della società). Circostanza non verificatasi, in quanto ha correttamente notificato l'atto di citazione alla Controparte_1
PEC della come risultante dal Registro delle Imprese, come riconosciuto Parte_1
—anche— nell'Ordinanza 12.01.2024 dalla Corte;

2.3. respingere le domande tutte proposte dall'Appellante in quanto Parte_1 infondate in fatto e in diritto, dichiarando, se del caso e per quanto di necessità, la legittimità, la validità e l'efficacia della Sentenza di primo grado oggetto dell'impugnazione [Sentenza n. 2097/2022 15.12.2022 Tribunale di Venezia [R.G. n.
5601/2021. Compravendita immobiliare. Esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c. Valore € 1.000.000,00], confermandola integralmente;

2.4. in ogni caso, con adozione di ogni conseguente provvedimento ex lege ritenuto opportuno e necessario per la tutela dei diritti dell'Appellata Controparte_1

2.5. con vittoria delle spese di lite del secondo grado, come da nota spese depositanda, che sostituirà la nota spese prodotta quale doc. 27 in ragione della maggiore complessità della causa;
B. in via istruttoria:

2.6. disporre l'accertamento ritenuto necessario e utile ad accertare l'autenticità (o la falsità) dei documenti 26 e 41 prodotti dalla nonché l'autenticità (o la Parte_1 falsità) dei documenti 30 e 31 prodotti dalla Controparte_1

2.7. nella denegata ipotesi in cui la Corte ritenesse —se non già ritenuta— non ammissibile la produzione documentale effettuata dalla CP_6 CP_1 con le Note di trattazione per l'udienza 20.02.2024, disporre l'acquisizione ex art.
[...]
210 c.p.c. dei documenti da n. 28 a n. 36 compresi (punto 22) indicati nelle Note di trattazione per l'udienza 20.02.2024, ordinandone l'esibizione ai soggetti detentori nei termini indicati nelle Note di trattazione per l'udienza 20.02.2024 (analogamente all'ordine ex art. 210 c.p.c. disposto nei confronti di ispetto all'istanza CP_7
pag. 7/28 formulata dalla;
Parte_1

2.8. disporre l'audizione a testimoni dei soggetti presenti [1. 2. Controparte_3

3. tutti di Jesolo (VE)] alla sottoscrizione del Controparte_8 Parte_2
Contratto preliminare 05.04.2019 (doc. 3)
(a) a prova diretta sui nomi e cognomi delle persone presenti alla redazione e sottoscrizione del Contratto preliminare 05.04.2019 (doc. 3) nonché sul luogo in cui dette redazione e sottoscrizione del Contratto preliminare 05.04.2019 sono avvenute;

(b) a prova diretta sulle circostanze di prova orale tutte ammesse come articolate sia dall'Appellante che dall'Appellata Parte_1 Controparte_1
(c) a prova contraria sulle ammesse circostanze di prova orale come articolate dall'Appellante Parte_1

2.9. nella denegata ipotesi di ammissione delle istanze di prova orale avversarie l'Appellata hiede di essere abilitata alla prova contraria, con Controparte_1
i testimoni indicati a prova diretta (punto 2.8.) [1. 2. Controparte_3 CP_8

3. tutti di Jesolo (VE)];
[...] Parte_2

2.10. quanto alla C.T.U. —fermo che nello schema riportato in C.T.U. il livello +2 indica che “Le risultanze forniscono un supporto di grado medio all'ipotesi di omografia”. Nella scala di espressione verbale dei giudizi il livello +2 si colloca a metà tra il livello 0 (Le risultanze non supportano una delle due ipotesi in misura maggiore rispetto) e il livello +4 (Le risultanze forniscono un supporto estremamente forte all'ipotesi di omografia), conseguendone che la Corte non potrà riconoscere come attribuibile a le due sottoscrizioni che reca il documento oggetto Controparte_3 di C.T.U. e altresì conseguendone l'irrilevanza ai fini del decidere del documento oggetto di C.T.U.— disporre l'integrazione della C.T.U. grafologica nei termini di cui
(a) alla Istanza di integrazione della C.T.U. (la stessa presentando “limiti” evidenziati dal C.T.U.) datata 25.07.2024 Appellata Controparte_1
(b) alle Osservazioni redatte dalla C.T.P. Dott.ssa alla Bozza di Persona_3
Relazione di Consulenza Tecnica d'Ufficio inoltrata dal C.T.U. Dott.ssa Per_2
in data 11.07.2024 depositate in uno alla Nota di deposito 25.07.2024
[...]
Appellata Controparte_1 precisandosi che pag. 8/28 (1) on ha chiesto che la C.T.U. includesse nuove scritture di Controparte_1 comparazione ma che in tal senso fosse la C.T.U., coerentemente con le proprie deduzioni sulla insufficienza degli elementi comparativi, a proporre istanza alla Corte nel senso indicato;

(2) l'art. 217 c.p.c. non prescrive che "le scritture di comparazione devono essere di fede pubblica, oppure pacificamente accettate dalle parti" bensì che "Nel determinare le scritture che debbono servire di comparazione, il giudice ammette, in mancanza di accordo delle parti, quelle la cui provenienza dalla persona che si afferma autrice della scrittura è riconosciuta oppure accertata per sentenza di giudice o per atto pubblico". La formulazione della norma è altro rispetto alla sbrigativa e limitata oltre che errata interpretazione che ne dà il C.T.U.
Ai fini dell'accoglibilità dell'istanza di integrazione della C.T.U. l'Appellata ha prodotto —in uno alle Osservazioni alla Bozza di Controparte_1
C.T.U.— n. 4 (quattro) documenti (indicati con le lettere da A a D) recanti la firma di eventualmente utilizzabili quali comparativi ai fini Controparte_3 dell'accertamento.
L'istanza di integrazione formulata dalla Appellata titolata Controparte_1 dal
(1) non essere stato presente al C.d.A. del 27.06.2019 [Note di Controparte_3
C udienza (Foglio allegato al verbale) depositate dalla Appellante . CP_5 all'udienza del 09.05.2023, p. 2), come dedotto in Comparsa di costituzione nel merito
(punto 11.2, p. 16 ss.),
(2) e dall'essere falso l'ATTO DI MODIFICA CONTRATTUALE E
[...]
di data 27.6.2019 (doc. 9 ), come dedotto da CP_9 Pt_1 CP_1 in Comparsa di costituzione nel merito (punto 11.2, lett. b, p. 17 ss.).
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato in data 12.7.2021 a mezzo PEC indirizzata alla società Co
adiva il Tribunale di Venezia chiedendo di pronunciare CP_5 Controparte_1 sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento della proprietà dell'immobile, adibito ad uso bar-discoteca-ristorante, sito in Jesolo, via John Lennon 22 oggetto di preliminare di compravendita immobiliare per persona da nominare concluso in data 5.4.2019 tra pag. 9/28 Co e che in data 26.1.21 comunicava alla promittente CP_5 Controparte_2 venditrice l'electio ex art. 1401 c.c. in favore di diffidandola alla Controparte_1 stipula.
Je. restava contumace in primo grado. CP_5
Il giudice di I grado, alla luce della documentazione prodotta, ordinava il trasferimento della proprietà dell'immobile a alle condizioni pattuite nel contratto Controparte_1 preliminare (versamento del saldo prezzo residuo di euro 200.000), ritenuti sussistenti i presupposti per l'esecuzione dell'obbligo a contrarre, tenuto conto del contratto preliminare prodotto, della dichiarazione scritta di nomina ex art. 1401 c.c. in favore della superata dalla azione giudiziale proposta dalla terza Controparte_10 nominata e della dichiarazione di regolarità urbanistica ed edilizia contenuta nello stesso preliminare. Co Avverso tale sentenza ha proposto appello contestualmente proponendo CP_5 istanza di rimessione in termini ex artt.359 e 294 c.p.c. per compire tutte le attività precluse, fondata sulla mancata conoscenza a lei non imputabile del procedimento di I grado per essere stata la casella PEC della società, ove era stato notificato l'atto di citazione di primo grado, in gestione esclusiva alla Presidente del CdA Parte_2 la cui nomina era stata revocata in data 26.5.2021 (delibera registrata il 6.7.2021) quindi in data antecedente alla notifica e che mai aveva comunicato l'avvenuta notifica dell'atto introduttivo del giudizio.
A tal fine allegava (producendo i relativi documenti) che:
➢ nell'archivio della casella PEC non sussiste alcuna comunicazione, Email_1 citazione e/o notifica relativa alla causa RG n. 5601/2021 sicchè la mail era stata cancellata;

➢ in data 26.5.2021 veniva nominato nuovo organo amministrativo con la nomina a Presidente del CdA di Parte_3
➢ aveva continuato a gestire in via esclusiva la casella PEC della Parte_2 società provvedendo personalmente al rinnovo utilizzando risorse personali e comunicando le credenziali solo in data 20.7.2021, come da mail dalla stessa inviata al consulente della società dott. in cui non vi è menzione alcuna Tes_2 della notifica dell'atto di citazione ex art. 2932 c.c. pag. 10/28 Premettendo che è proprietaria sin dal 1973 dell'immobile in oggetto sito Parte_1
Jesolo e dal 2016 è concedente del ramo di azienda avente ad oggetto il locale King's che vedeva quale affittuario la società (così mutata nel 2017 la Controparte_2 precedente denominazione costituita e amministrata da CP_11 CP_3
e sino al 10.11.2022, data in cui, dopo la messa in
[...] Controparte_8 liquidazione, cedeva la propria posizione contrattuale a CP_2 Parte_4
l'appellante deduce:
➢ Nullità e/o invalidità del contratto preliminare di compravendita del 5.4.2019 per essere stato sottoscritto in violazione degli artt. 7, II comma, n. 5 e 9, I comma, dello Statuto di e/o comunque, in violazione dell'art. 2479, II Parte_1 comma, n. 5) c.c. - ossia in assenza di preventiva delibera dell'assemblea dei soci di necessaria trattandosi di operazione che comporta una Parte_1 sostanziale modificazione dell'oggetto sociale o una rilevante modificazione dei diritti dei soci, in quanto quello oggetto del preliminare è l'unico cespite della società, che la società mai aveva avuto intenzione di vendere, in tal senso deponendo le delibere del CdA e dell'assemblea dei soci nonché gli accordi sottoscritti per l'affitto di azienda, in particolare quello anche transattivo del
27.6.2019 – e, comunque, in violazione dell'art. 13 dello Statuto, che prevede che la legale rappresentanza della società spetti al presidente ed al vice presidente del consiglio di amministrazione e/o, comunque, senza i necessari poteri e/o la preventiva autorizzazione del CDA, avendo agito Parte_2 con abuso dei poteri di rappresentanza, promettendo in vendita l'immobile ad un prezzo inferiore al valore appostato in bilancio e a condizioni penalizzanti, senza mai comunicare alcunchè agli organi sociali.
➢ Inefficacia e/o l'inopponibilità a ai sensi dell'art. 2475 bis, II Parte_1 comma, c.c. del contratto denominato preliminare di compravendita di immobile con data apparente 5.4.2019 concluso tra stessa e la società Parte_1 per avere agito in violazione Controparte_2 Parte_2 dell'art. 13 dello Statuto di che prevede che la legale Parte_1 rappresentanza della società spetti al presidente ed al vice presidente del consiglio di amministrazione e/o, comunque, senza i necessari poteri e/o la pag. 11/28 preventiva autorizzazione del CDA e per avere Controparte_2 intenzionalmente agito a danno di come riscontrato dal prezzo Parte_1 pattuito, inferiore al valore del bene e decurtato per asseriti crediti in realtà inesistenti, dalle anomale condizioni contrattuali (senza versamento di caparra), dalle anomale modalità di redazione (in forma non trascrivibile) e dal comportamento tenuto dalla promissaria acquirente, che aveva sottoscritto, in data successiva alla stipula del preliminare, ma anche alla scadenza del termine fissato per la stipula del definitivo e financo alla proposizione dell'azione giudiziale, accordi relativi all'affitto del ramo di azienda dal contenuto incompatibile con la vendita del bene e le condizioni ivi stabilite, senza mai menzionare il preliminare ma nemmeno contestarne l'inadempienza, pur presenziando all'assemblea dei soci, in particolare quella del 15.7.2021, ove non vi è cenno all'electio amici effettuata il precedente 26.1.2021 e nemmeno all'azione legale ex art. 2932 c.c. intrapresa appena tre giorni prima dalla legalmente rappresentata da , che, alle Controparte_1 CP_12 precedenti assemblee di (in particolare quella del 5.12.18), aveva Pt_1 presenziato come collaboratore della Controparte_2
➢ Insussistenza dell'inadempimento dell'obbligo a contrarre per mancanza a monte di un obbligo giuridicamente vincolante per la società Parte_1
➢ Carenza di legittimazione attiva di per invalidità/inefficacia Controparte_1 della electio amici in quanto mai comunicata a ed effettuata dopo la Parte_1 scadenza del termine previsto nel contratto.
➢ Rigetto della domanda di trasferimento ex art. 2932 c.c. per mancanza di una condizione dell'azione, nello specifico costituita dal certificato di destinazione urbanistica, mai prodotto.
➢ Riconoscimento di un saldo prezzo pari ad euro 1.000.000 e non euro 200.000.
Si è costituita in grado di appello eccependo il difetto di procura e la Controparte_1 violazione dell'art. 16 bis co.9 octies D.L.179/2012 (quest'ultimo ai fini di sostenere la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c.) nonché l'inammissibilità e improcedibilità dell'appello ex artt.342, 348 bis e 348 ter c.p.c., opponendosi alla rimessione in termini e resistendo al gravame. pag. 12/28 L'appellata produceva il CUD rilasciato dal Comune di Jesolo in data 27.2.2023 e disconosceva l'atto di modifica contrattuale e accordo transattivo del 27.6.2019 per non essere stato sottoscritto da , negando la sua partecipazione Controparte_3 all'assemblea del 27.6.2019.
Con ordinanza 9.1.2024 questa Corte concedeva all'appellante la rimessione in termini per la produzione dei documenti allegati all'atto di appello e disponeva CTU grafologica affidata alla dott.ssa volta ad accertare l'autenticità delle Persona_2 sottoscrizioni apposte per conto di da sul Controparte_2 Controparte_3 documento denominato “atto di modifica contrattuale e accordo transattivo del
27.6.2019” (doc. n. 9 e 25 prodotti dall'appellante) e se siano al medesimo riconducibili.
Depositata la relazione peritale veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni con assegnazione dei termini per l'udienza dell'11.3.2025.
2. Preliminarmente vanno affrontate le eccezioni in rito sollevate dall'appellata.
2.1. Quanto alla inesistenza/nullità della procura per essere stata redatta su foglio separato e senza indicazione dell'oggetto, va rilevato che la procura alle liti è stata redatta su foglio separato in forma cartacea, sottoscritta in forma autografa dall'appellante e il difensore ha proceduto a certificare la sottoscrizione del mandante, firmando di proprio pugno;
il documento cartaceo così predisposto è stato, quindi, trasformato in un file digitale, che il difensore ha sottoscritto digitalmente e la cui conformità all'originale è stata attestata dal difensore nella relata di notifica;
la procura è stata allegata in sede di notifica a mezzo PEC all'atto di citazione in appello, dunque congiunta virtualmente (con l'inserimento nel messaggio pec) all'atto.
Risulta pertanto conforme al disposto di cui all'art. 83 co. 3 ultima parte c.p.c. che prevede che “la procura si considera apposta in calce anche se rilasciata su foglio separato che sia però congiunto materialmente all'atto cui si riferisce o su documento informatico separato sottoscritto con firma digitale e congiunto all'atto cui si riferisce mediante strumenti informatici, individuati con apposito decreto del Ministero della giustizia. Se la procura alle liti è stata conferita su supporto cartaceo, il difensore che si costituisce attraverso strumenti telematici ne trasmette la copia informatica autenticata con firma digitale, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, pag. 13/28 concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e trasmessi in via telematica”.
Inoltre la procura indica specificamente il conferimento dei poteri per il giudizio avanti la Corte di Appello di Venezia nei confronti di Controparte_1
Peraltro, sulle modalità di redazione e allegazione della procura, sono di recente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 2077 del
19/01/2024 chiarendo, in particolare, che in caso di atto nativo digitale l'allegazione mediante strumenti informatici - al messaggio di posta elettronica certificata (p.e.c.) con il quale l'atto è notificato ovvero mediante inserimento nella "busta telematica" con la quale l'atto è depositato - di una copia, digitalizzata, della procura alle liti redatta su supporto cartaceo, con sottoscrizione autografa della parte e autenticata con firma digitale dal difensore, integra l'ipotesi, ex art. 83, comma 3, c.p.c., di procura speciale apposta in calce al ricorso, con la conseguenza che la procura stessa è da ritenere valida in difetto di espressioni che univocamente conducano ad escludere l'intenzione della parte di proporre ricorso per cassazione, ribadendo il principio già espresso nella pronuncia, sempre a Sezioni Unite, n. 36507/2022, secondo cui il requisito della specialità è integrato, a prescindere dal contenuto, dalla sua collocazione topografica.
2.2. L'eccezione di inammissibilità ex art. 348 bis c.p.c. non può trovare accoglimento, in quanto la specifica previsione contenuta nell'art. 348 ter, comma 1, primo periodo,
c.p.c., ratione temporis vigente, consente al giudice di appello di dichiarare inammissibile l'impugnazione, che non abbia ragionevole probabilità di essere accolta, soltanto prima di procedere alla trattazione ai sensi dell'art. 350 c.p.c.; dopo l'inizio della trattazione - come ormai avvenuto nel caso di specie - viene meno il potere di definire anticipatamente il merito della lite mediante l'ordinanza predetta (Cass. Sez. 1 n. 15786 del 07/06/2021). In altre parole, le norme di cui all'art. 348 bis c.p.c. e all'art 348 ter c.p.c. introducono uno strumento di semplificazione ed accelerazione del processo civile tale per cui il superamento dell'udienza di cui all'art. 350 c.p.c., udienza che rappresenta il limite temporale per la pronuncia dell'ordinanza-filtro, preclude, già di per sé, l'esame sommario della causa in previsione della ragionevole probabilità di non accoglimento. E la scelta del giudice d'appello di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (sia con il rigetto che con l'accoglimento) non può dirsi pag. 14/28 proceduralmente viziata sul presupposto che si sarebbe dovuta affermare l'inammissibilità per assenza di ragionevole probabilità di accoglimento;
pertanto, ove il giudice non ritenga di assumere la decisione ai sensi dell'art. 348-ter, comma 1, c.p.c., la questione di inammissibilità resta assorbita dalla sentenza che definisce l'appello, unico provvedimento impugnabile per vizi suoi propri e non per il solo fatto del non essere stata adottata la decisione nella forma semplificata (Cass. Sez.

6 - L, n. 37272 del
29/11/2021).
L'eccezione di inammissibilità ex art. 342 c.p.c. è destituita di fondamento, in quanto l'atto di appello indica i passaggi della sentenza impugnata oggetto di contestazione, le divergenze rispetto alla decisione del primo giudice con riguardo alla ricostruzione del fatto, le violazioni di legge che ravvisa nella pronuncia censurata e la rilevanza di tali violazioni, connessa alla conseguente riforma che viene sollecitata.
E, infatti, secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, l'appello non deve necessariamente contenere un «progetto alternativo di sentenza» essendo richiesto - in nome del criterio della razionalizzazione del processo civile, che è in funzione del rispetto del principio costituzionale della ragionevole durata - che la parte appellante ponga il giudice superiore in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta, dimostrando, a sua volta, di aver compreso le ragioni del primo giudice e indicando il perché queste siano censurabili (Cass. Sez. U n. 27199 del 16/11/2017).
3. L'appellata insiste, anche in sede di conclusioni, per la revoca dell'ordinanza che ha concesso la rimessione in termini dell'appellante.
Va detto che, sul punto, si è già instaurato uno specifico contraddittorio (sub- procedimento 114-2/2023 aperto a seguito dell'ordinanza del 21.2.24) avendo l'appellata già formulato in corso di giudizio istanza di revoca dell'ordinanza di rimessione in termini del 9.1.2024; istanza rigettata da questa Corte con ordinanza del
22.5.2024 con decisione che va in questa sede confermata.
Le argomentazioni dell'appellata si fondano sulla ritenuta imputabilità all'appellante dell'omessa conoscenza del procedimento di primo grado a fronte della rituale notifica dell'atto di citazione a mezzo PEC intestata a sul presupposto che le Pt_1 credenziali erano note ai soci come risulterebbe provato dal verbale dell'assemblea del pag. 15/28 26/08/2020 e che, in ogni caso, era onere della società attivarsi tempestivamente per ottenere le credenziali dal Presidente cessato dalla carica.
Sul punto è sufficiente osservare che il verbale di assemblea del 26/08/2020 prodotto
(sub doc.31) da - ove compare una delibera di cambio Controparte_1 password con la specificazione “la nuova password diventa jesil2020” - la cui firma è stata disconosciuta, risulta contraffatto in quanto difforme da quello prodotto dall'appellante (sub doc. 41) sin dall'atto introduttivo del giudizio, che non contiene alcuna delibera in merito alla password né indicazione della stessa.
La falsificazione del verbale nella versione prodotta dall'appellata è provata dal fatto che il verbale non è estratto dai libri sociali né vidimato ed è stato ottenuto direttamente dall'ex Presidente del CdA , all'uopo interpellato solo dopo che l'appellante era Pt_2 stato rimesso in termini e per formulare istanza di revoca della predetta ordinanza, il che esclude anche la tempestività della produzione, tenuto conto che l'istanza di rimessione in termini era stata formulata dall'appellante nell'atto di appello.
In ogni caso, la falsità del documento ne esclude qualsiasi valenza.
Si sottolinea che, per contro, l'autenticità del verbale del 26.8.2020 prodotto dall'appellante è confermata dall'essere copia estratta dai libri sociali (libro decisioni soci) e vidimata.
Va aggiunto che ha presentato per tali fatti una querela che ha dato luogo Parte_1 all'avvio di un procedimento penale, i cui esiti investigativi, compendiati nell'informativa del 26.2.25 prodotta sub III in sede di comparsa conclusionale
(produzione ammissibile e tempestiva trattandosi di documento formato successivamente e che, dunque, non poteva essere prodotto prima), confermano la contraffazione del documento prodotto da e l'autenticità del Controparte_1 verbale prodotto da sulla base di elementi (presenza del timbro a inchiostro Pt_1 della CCIAA, vidimazione, corrispondenza tra il documento depositato in atti e quello originale inserito nel libro delle decisioni dei soci) su cui l'appellata non ha controdedotto alcunchè né in sede di conclusionale né in sede di replica.
Tali considerazioni rendono superflua la richiesta di CTU svolta dall'appellata volta ad accertare quale dei due documenti debba ritenersi autentico.
Riguardo specificamente al requisito della non imputabilità della costituzione in primo pag. 16/28 grado, volto ad integrare il presupposto previsto in via alternativa dall'art. 294 co. 1 seconda parte c.p.c., appare dirimente la circostanza che la PEC della società era gestita quantomeno fino al 20.7.2021, in via esclusiva, dalla nonostante la revoca Pt_2 dell'incarico (deliberata il 26.5.2021 e registrata il 6.7.2021) e la richiesta formulata alla predetta dal consulente della società di fornire le credenziali della casella PEC, evasa dalla solo in data successiva (20.7.21) alla notifica dell'atto di citazione (avvenuta Pt_2 il 12.7.21).
Ne costituiscono prova il verbale di assemblea del 15.7.2021 (doc.43) in cui i soci autorizzano il Presidente a sostituire la PEC con nuova PEC laddove non fossero state fornite entro una settimana le credenziali di accesso e la mail del 20.7.2021 (doc.22) in cui la stessa nel comunicare (finalmente) le credenziali di accesso alla PEC, Pt_2 chiedeva se doveva proseguire “con il controllo della parte tecnica giusto per le eventuali comunicazioni per le deleghe alle firme delle pratiche”, così confermando la gestione in capo a sé della casella di posta elettronica.
Tenuto conto della tempistica (revoca 26.5.2021, consegna credenziali 20.7.2021) e delle richieste formulate alla di rimettere le credenziali per l'accesso alla PEC, cui Pt_2 la stessa non ha immediatamente ottemperato, va esclusa qualsivoglia inerzia colpevole in capo a Pt_1
E, allora, a fronte dell'esclusività della gestione da parte della , quantomeno sino a Pt_2 data successiva alla notifica dell'atto di citazione di primo grado avvenuta in data
12.7.2021, risulta provato che:
- la notifica non è mai stata comunicata agli organi sociali come confermato dai verbali delle assemblee;
emblematico quello del 15.7.2021 (sub doc.43 appellante) relativo all'assemblea tenutasi appena tre giorni dopo la notifica dell'atto di citazione, in cui, pur indicato come ordine del giorno “le azioni legali avviate e/o da avviare” e pur presenti i legali rappresentati di , e , nulla viene detto Controparte_2 CP_3 Tes_1 dell'azione legale intrapresa dalla società da poco nominata per il subentro nel preliminare e legalmente rappresentata da collaboratore della e CP_12 CP_2 nemmeno dell'electio effettuata;

- la mail è stata cancellata dall'archivio, come verificato dal dott. Testimone_2 consulente di (docc. 18 e 19), il che, a prescindere dalle modalità con cui è Parte_1
pag. 17/28 avvenuta la cancellazione, atteso l'esito negativo dell'ordine di esibizione rivolto ad
Aruba per decorso del tempo di conservazione dei dati informatici, prova che, anche quando la società si era riappropriata della gestione e quindi dell'accesso alla casella
PEC, non era nelle condizioni di avere contezza dell'azione giudiziale, essendo stata cancellata la mail e non essendovi state ulteriori comunicazioni, se non quella in data
16.12.2022 della Cancelleria del Tribunale di Venezia (sub doc. 1 appellante);
- le modalità di sottoscrizione del preliminare, per come verranno illustrate al successivo punto 4, in assenza di qualsivoglia delibera degli organi sociali e per decisione assunta autonomamente dalla e il comportamento successivamente Pt_2 tenuto dalla stessa, che mai, durante la carica, ha ritenuto di informare gli organi sociali dell'operazione compiuta, quanto meno ai fini di una ratifica, confermano una deliberata volontà di occultamento dell'operazione (che, come verrà illustrato, risulta orchestrata ai danni della società) che non poteva che essere garantita tacendo alla società l'avvenuta notifica dell'atto di citazione ex art. 2932 c.c. (compatibile con la deliberata mancata comunicazione della PEC di notifica da parte della , che ne Pt_2 gestiva in via esclusiva l'accesso) e impedendo alla società di venirne a conoscenza
(come confermato dall'avvenuta cancellazione della PEC).
A corroborare il quadro di non imputabilità della mancata costituzione nel giudizio di primo grado per non conoscenza del procedimento, il dato, pacifico, della non trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. e la mancata prova della ricezione da parte di delle missive datate 26.1.21 e 3.3.21 con cui veniva Pt_1 diffidata all'adempimento del preliminare e comunicata l'electio in favore di
(docc.8 e 10 appellata) non comunicate a mezzo PEC e di cui non è mai CP_1 stata fornita la prova della ricezione.
Va aggiunto che, non appena avuta contezza (solo in data 16.12.2022) della sentenza, ha interposto tempestivo appello, che risulta notificato il 13.1.2023. Pt_1
4. I motivi I e II di appello possono essere trattati congiuntamente in quanto volti a sostenere l'inefficacia del contratto preliminare di compravendita del 5.4.2019 sotto due profili:
- il primo, basato sulla nullità del contratto preliminare per violazione della norma imperativa di cui all'art. 2479, II comma, n. 5) c.c. oltre che dell'art. 7, II comma, n. 5 pag. 18/28 (che riproduce il testo della norma) e 9, I comma, dello Statuto di sul Parte_1 presupposto che l'operazione richiedesse la preventiva delibera assembleare, rientrando tra quelle che comportano una sostanziale modificazione dell'oggetto sociale o una rilevante modificazione dei diritti dei soci, risolvendosi, di fatto, nel dissolvimento del patrimonio della società, trattandosi di operazione volta a trasferire l'unico cespite della società, ad un prezzo inferiore al valore di mercato del bene (e, comunque, inferiore al valore di € 1.800.000,00 al quale l'immobile stesso risulta esposto in bilancio al
31.12.2018), senza previsione di caparra, senza il suggello della data certa, ad un prezzo inspiegabilmente defalcato dell'importo di € 800.000,00 (= € 700.000,00 + €
100.000,00) per effetto di un riconoscimento di debito (lettera i) privo di riscontri oggettivi e di adeguate verifiche tecniche e peritali circa la quantificazione delle opere realizzate e dell'asserito danno, con previsione di risoluzione del contratto di affitto di ramo di azienda (lettera d). Secondo l'appellante trattandosi di violazione del limite legale e non convenzionale al potere di rappresentanza esula dal disposto dell'art. 2475 bis co. 2 c.c. Richiama sul punto la giurisprudenza di merito che è pervenuta, in fattispecie analoghe, a tali conclusioni;

- il secondo, basato sull'inefficacia del contratto ex art. 2745 bis co. 2 c.c. sulla base dell'argomento per cui trattasi, comunque, di operazione effettuata dal Presidente del
C.d.A. in assenza di firma congiunta del Vicepresidente pur prevista a livello statutario e, comunque, senza i necessari poteri e/o la preventiva autorizzazione del CDA e per avere intenzionalmente agito a danno di Controparte_2 Parte_1 tenuto conto dell'assenza di discussione in sede sociale e di autorizzazione e/o delega da parte dell'organo amministrativo e del dolo della controparte desunta dalle modalità di stipula (mancata corresponsione caparra, redazione del preliminare in forma non suscettibile di trascrizione), dalle condizioni economiche (prezzo inferiore al valore di mercato, riconoscimento di controcredito inesistente a fronte anche della transazione intervenuta tra le parti il 27.6.2019) e dal comportamento successivamente tenuto, con la rinegoziazione delle condizioni di affitto e la partecipazione alle assemblee senza mai far cenno al preliminare del 5.4.2019 e nemmeno all'azione giudiziale proposta tramite società, di fatto collegata con in quanto legalmente Controparte_1 CP_2 rappresentata dal suo collaboratore. pag. 19/28 Va allora osservato che la distinzione rileva solo laddove si ritenesse di accedere alla tesi, tutt'altro che pacifica, che inquadra l'art. 2479 co. 2 nr. 5 c.c. tra le limitazioni legali al potere di rappresentanza degli amministratori, sottratte, come tali, allo specifico regime di opponibilità ai terzi previsto dall'art. 2475 bis co. 2 c.c. e, dunque, opponibili incondizionatamente piuttosto che ascriverlo alle limitazioni al (solo) potere gestorio afferente la ripartizione nei rapporti interni e, dunque, riconducibile alle limitazioni opponibili alle condizioni previste dall'art. 2475 bis co. 2 c.c.
Nel caso di specie la disquisizione perde, tuttavia, di rilevanza essendo emersa la sussistenza di un accordo fraudolento e/o, comunque, la consapevolezza di una stipulazione potenzialmente generatrice di danno per la società.
Innanzitutto, va evidenziato che l'immobile oggetto del preliminare di vendita costituisce effettivamente l'unico cespite della società (si veda pag. 5 bilancio 2018, doc.47 appellante) e l'attività svolta dalla società si sostanzia nell'affitto del ramo di azienda avente ad oggetto la gestione del locale discoteca Kings di Jesolo.
Si legge, infatti, nel bilancio 2018 (prodotto dall'appellante sub doc. 47 pag.4):
“Attività svolta e risultati conseguiti. La società si è occupata della locazione di beni immobili propri fino al 05.07.2016, quando ha acquistato a mezzo di atto notarile, il ramo d'azienda della società consistente nella gestione di pubblici esercizi, CP_13 discoteche, sale da ballo, night club e sale giochi. Nella stessa data la società è subentrata nel contratto di affitto d'azienda già sottoscritto dalla cedente CP_13 riferito all'esercizio commerciale sito nel comune di Jesolo. Anche per l'anno 2018 è proseguita l'attività di affitto d'azienda”.
Con l'operazione immobiliare del 5.4.2019 si priva, dunque, dell'unico immobile Pt_1 della società dietro la corresponsione di soli 200.000,00 euro e, di fatto, cessando l'attività svolta, visto che la lettera d) delle premesse al preliminare prevede la risoluzione del contratto di affitto alla stipula del definitivo, così di fatto comportando un notevole decremento del patrimonio netto, retto principalmente dal valore dell'immobilizzazione materiale costituita dall'immobile e l'interruzione della attività della società.
Operazione che si pone al di fuori del perseguimento dell'oggetto sociale in quanto, pur rientrando nell'oggetto sociale di anche la compravendita di immobili, le Pt_1
pag. 20/28 implicazioni (cessione dell'immobile + cessazione dell'attività aziendale), sono tali da pregiudicare irrimediabilmente la finalità economica con significativo impatto sull'oggetto sociale ai sensi dell'art.2479 nr. 5 c.c.
Va poi aggiunto che l'operazione è stata decisa autonomamente dal Presidente del
Consiglio di amministrazione senza informare gli organi sociali e senza Parte_2 previa delibera, se non dell'assemblea dei soci ex art. 2479 nr. 5 c.c., almeno del
Consiglio di Amministrazione, certamente necessaria tenuto conto che lo Statuto (doc.8 appellante) prevede, in caso di amministrazione affidata al Consiglio di
Amministrazione, che le decisioni, tra cui quelle afferenti alla vendita degli immobili, vengano assunte a maggioranza con le modalità ivi previste (artt. 10 e 11).
Nei verbali di assemblea e del Consiglio di Amministrazione prodotti non vi è alcuna delibera in tal senso e nemmeno un accenno all'ipotesi di vendita dell'immobile, restando, per contro, centrale nelle discussioni l'affitto del ramo di azienda, su cui era concentrata, infatti, l'attività della società, come confermato dalla nota integrativa al bilancio già richiamata. In particolare, i verbali di assemblea dell'8.3.2019 (sub doc. 35 appellante) e del Consiglio di Amministrazione del 21.3.2019 (sub doc.24 appellante), immediatamente precedenti la stipula del preliminare, non contengono alcun ordine del giorno con oggetto la vendita dell'immobile, ma solo il contratto di affitto, di cui, in quelle sedi, venne discussa la rideterminazione degli accordi economici.
Ancora, nel verbale di assemblea del 16.4.2019 (sub doc. 36 appellante), tenutasi pochi giorni dopo la sottoscrizione del preliminare, pur prevedendo i punti 3) e 4) dell'ordine del giorno “Contratto di affitto di azienda” e “Attuale stato – fisico e giuridico – dell'immobile di proprietà”, non vi è alcuna menzione del preliminare, ma unicamente del contratto di affitto di azienda e della sua modifica, benché alla data del 30.6.2019
(art. 3 del preliminare) fosse fissato il termine per la stipula del definitivo, che avrebbe comportato la risoluzione del contratto di affitto (lettera e delle premesse al preliminare).
Dunque, il contratto preliminare è stato sottoscritto dalla quale presidente del Pt_2
Consiglio di Amministrazione della senza che alcuna decisione in tal senso Parte_1 fosse stata assunta dalla società e senza previa delibera del Consiglio di
Amministrazione, quindi sulla base di una autonoma determinazione decisionale che pag. 21/28 non le competeva.
E che l'operazione sia il frutto di un accordo fraudolento ai danni della è provato Pt_1 dalle condizioni economiche assolutamente penalizzanti e fuori mercato, dalle modalità di conclusione del contratto e dal comportamento tenuto dalle parti.
Questi gli elementi di rilievo:
➢ Prezzo vile: il valore indicato in contratto è inferiore al valore di mercato del bene, tenuto conto del valore (non contestato) di appostazione a bilancio e della significativa riduzione del prezzo rispetto allo stesso valore dell'immobile indicato in contratto;
la cessione, di fatto, si risolve nella corresponsione di un saldo ingiustificatamente ridotto a soli 200.000 euro (art. 2 del contratto preliminare), in quanto “decurtato” dell'importo di euro 800.000,00 “quale acconto da intendersi già versato” per “opere realizzate e realizzande” (lettera h delle premesse al preliminare) da parte di (lettera f delle premesse al CP_2 preliminare), che non solo non vengono specificate, ma nemmeno quantificate attraverso una relazione di stima che dia conto della loro consistenza, nonostante il significativo valore economico attribuito e l'impatto sul prezzo di vendita.
Valore che non trova riscontro nemmeno nel primigenio contratto di affitto di ramo di azienda del 29.9.2015 (sub doc.5 appellante), laddove veniva riconosciuto all'affittante uno sconto di complessivi euro 100.000,00 sul canone dei primi due anni a compensazione dei lavori eseguiti dall'affittuaria (art. 4 contratto di affitto) nè nel verbale di assemblea del 5.12.18 (sub doc.34 appellante), cui parteciparono sia gli amministratori della futura promissaria acquirente e sia il Controparte_2 Controparte_3 Controparte_8 futuro legale rappresentante di , all'epoca Controparte_1 CP_12 collaboratore di In tale verbale si dà, infatti, atto che le opere di CP_2 demolizione, già completate, “sono state interamente eseguite a carico di
e si discute (come da ordine del giorno sub 1) della riprogettazione CP_14 delle aree demolite, di cui in quella occasione, proponeva di assumersi CP_2
l'onere, previo riconoscimento di un importo di euro 250.000,00 tramite sconto sul canone di affitto per importi pari ad euro 100.000,00 per gli anni 2019 e
2020 e 50.000,00 per l'anno 2021. L'accordo raggiunto in quella sede prevedeva pag. 22/28 altresì il pagamento da parte di di euro 50.000,00 oltre IVA “a saldo e CP_2 stralcio di ogni contendere fino a tutto il 2018 contestuale alla firma del nuovo contratto”. Ciò a riprova del fatto che, alla data del 5.4.2019, non poteva essere maturato un credito di ben 800.000,00 euro in favore dell'affittuario, tenuto conto delle compensazioni già effettuate, dell'importo (transattivo) a debito di calcolato al 31.12.18 (già risultante dal verbale del 5.12.18) e CP_2 dell'ipotetico valore delle opere ancora da realizzare per come ricavabile dallo sconto sul canone di affitto per cui non era stato formalizzato ancora alcun accordo, che si svilupperà solo successivamente con la transazione del 27.6.2019
e con la modifica del contratto di affitto del 27.8.2020.
➢ Pattuizioni anomale, che non prevedono il versamento di alcuna caparra confirmatoria.
➢ Rinegoziazione del contratto di affitto anche in data successiva alla sottoscrizione del preliminare (5.4.2019) e anche alla scadenza fissata per la stipula del definitivo (30.6.2019) con prolungamento della durata della locazione e prescindendo completamente dal preliminare e dai suoi contenuti e dalla intervenuta scadenza del termine per la stipula del definitivo, di cui non viene fatta menzione. Si evidenziano in particolare:
- l'accordo transattivo del 27.6.19 (sub doc.9 appellante), in cui le parti concordano una rimodulazione del canone di affitto nei termini già concordati il
5.12.2018 (sconto sul canone per le annualità 2019-2021, cfr. art.4) e dichiarano di transare tutte le questioni insorte sino al 31.12.2018 (art.5, peraltro con pagamento di una somma da parte di come già previsto il 5.12.18). CP_2
L'autenticità di tale accordo, di cui l'appellata ha disconosciuto la firma, risulta confermata dagli esiti della CTU svolta a seguito dell'istanza di verificazione avanzata dall'appellante, che ha concluso per l'attribuibilità della sottoscrizione al con un livello di confidenza tecnica pari a + 2, che pone in termini CP_3 di improbabilità l'ipotesi alternativa della eterografia. Conclusione, come ha spiegato il CTU dott.ssa , determinata dalla scarsa complessità grafica, che Per_2 riduce il numero degli elementi individualizzanti e dalla disponibilità di un limitato campione comparativo in sigla, circoscritto al saggio grafico, che non ha pag. 23/28 consentito di avvalorare l'ipotesi dell'autenticità con un maggior grado di certezza. La richiesta di integrazione della CTU svolta dall'appellata si limita a richiamare le osservazioni alla CTU svolte dal consulente di parte senza confrontarsi con le esaustive risposte fornite dal CTU a sostegno della valutazione espressa (pagg.105-112 della relazione). Del resto, l'ipotesi di autenticità cui perviene il CTU risulta avvalorata, da un lato, dal verbale del
Consiglio di Amministrazione del 27.6.2019 (sub doc.25 appellante) in occasione del quale l'atto venne firmato e in cui si dà atto della presenza del e della firma dell'accordo (verbale estratto dal libro sociale dei verbali CP_3 del C.d.A.); dall'altro, dal contenuto dell'accordo, che riproduce quello raggiunto all'assemblea in data 5.12.18 (sul quale non vi è contestazione) nonché (se non per una ulteriore riduzione del canone a fronte dell'emergenza
Covid) quello successivo del 27.8.2020 (redatto dal notaio) anche quanto alla nuova scadenza fissata appunto al 31.12.2027. L'accordo risulta regolarmente registrato in data 17.7.19.
- Pec del 20.9.19 (sub doc. 48 appellante) in cui rappresenta la necessità di CP_2 eseguire opere fognarie rendendosi disponibile a sostenerne i costi, ancora una volta con compensazione sui canoni di locazione e senza menzione della scadenza fissata per la stipula del definitivo che gli avrebbe consentito di acquisire l'immobile con un minimo esborso.
- Modifica di contratto di affitto di ramo d'azienda in data 27.8.2020 rep. n.
110.192 e racc. n. 32.524 Notaio (sub doc.10 appellante e doc.7 Persona_4 appellata) con cui le parti “recependo tutti i patti e gli accordi susseguiti e sottoscritti tra le parti a decorrere dalla data del 05 dicembre 2018” (lettera J) ancora una volta rinegoziano il canone di affitto con riduzione del prezzo in considerazione delle opere di cui si era accollata l'onere CP_2
➢ Volontà di occultamento dell'operazione sintomatica della mala fede e dimostrata da: mancata trascrizione del contratto, redatto in forma non trascrivibile (scrittura privata) nonostante il valore economico dell'operazione; mancata esternazione dell'operazione compiuta, laddove da parte della promissaria acquirente si è continuato a rinegoziare le condizioni economiche pag. 24/28 del contratto di affitto con accollo delle spese per le opere realizzande, senza mai richiedere l'esecuzione del preliminare;
mancata comunicazione dell'azione giudiziale appena intrapresa all'assemblea del 15.7.2021 cui parteciparono e;
mancata trascrizione della domanda giudiziale. Tes_1 CP_3
Né assume rilievo la menzione dell' “accordo del 5.4.19” contenuta al punto i10 della modifica contrattuale del 27.8.2020, su cui l'appellata vorrebbe fondare la trasparenza e condivisione dell'operazione, in quanto si tratta di un inserimento surrettizio in alcun modo deliberato dall'assemblea né autorizzato dal C.d.A.
Ciò risulta chiaramente dal verbale di assemblea del 15.7.2021 (sub doc.43) in cui i soci danno atto della difformità, sul punto, del contratto sottoscritto rispetto a quanto deliberato dall'assemblea in data 25 e 26.8.2020 (verbali prodotti dall'appellante sub docc.40,41).
Per contro, il verbale del Consiglio di Amministrazione del 26.7.2019 prodotto dall'appellata (sub doc.30) in cui è contenuto l'inciso “fermo quanto concordato nel preliminare del 5.4.2019” si è rivelato contraffatto, in quanto difforme da quello prodotto dall'appellante (sub doc. 26) sin dall'atto introduttivo del giudizio (e depositato in originale), che non contiene alcuna menzione dell'accordo del 5.4.2019 e che, invece, è estratto dai libri sociali depositati;
contraffazione confermata dall'informativa di polizia giudiziaria del 26.2.25 prodotta sub III dall'appellante in sede di comparsa conclusionale (per tale verbale, ottenuto sempre tramite la Pt_2 valgono considerazioni analoghe a quelle già espresse supra sub 3- cui si rinvia - in relazione al verbale del 26.8.2020).
Del resto, la collocazione topografica di tale inciso, nel punto i10 del contratto, che riguarda le pratiche edilizie e non i precedenti accordi contrattuali intercorsi tra le parti, richiamati, invece, nei precedenti punti f) e g) e al successivo punto j) e l'utilizzo del termine “accordo” anziché “preliminare” denotano l'abusività dell'inserimento, che non fa che corroborare l'ipotesi dell'atteggiamento doloso.
Atteggiamento ravvisabile in egual misura sia in promissaria Controparte_2 acquirente sia in terza nominata, tenuto conto, dal punto di vista Controparte_1 oggettivo, che le condizioni contrattuali erano obiettivamente dannose e, dunque, immediatamente rilevabili da qualunque contraente e, dal punto di vista soggettivo, che pag. 25/28 il legale rappresentante della , era a conoscenza delle Controparte_1 CP_12 dinamiche contrattuali dell'affitto e degli accordi intercorsi, in quanto collaboratore della con ruolo attivo, essendo stato presente anche Controparte_2 all'assemblea del 5.12.2018 ove appunto erano stati presi gli accordi economici per le opere di cui l'affittuario si era assunto l'onere di farsi carico a condizioni incompatibili con quelle stabilite nel preliminare del 5.4.2019 e con una volontà della società di vendere il bene. Va poi ricordato che è società costituita solo in data Controparte_1
25.1.2021 (doc. 16 appellante) cioè in prossimità dell'avvio dell'azione giudiziale e il legale rappresentante si identifica con il collaboratore di il che consente una CP_2 assimilazione soggettiva delle due società.
5. L'appello merita, dunque, accoglimento in relazione ai motivi formulati in via principale sub I e II, il motivo sub III è consequenziale, mentre i motivi sub IV, V, VI formulati solo in via subordinata restano, quindi, assorbiti.
L'accoglimento dei motivi di appello determina certamente la riforma della sentenza di primo grado e il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica formulata da essendo alla società opponibile, ai sensi dell'art. 2475 bis co. 2 c.c., Controparte_1 il difetto decisionale a monte, cioè la mancanza di delibera dell'assemblea o comunque del C.d.A. richiesta dallo statuto, non essendo attribuito al (solo) Presidente del C.d.A. alcun autonomo potere decisionale di vendita di beni immobili e non essendo mai intervenuta alcuna ratifica di tale operato.
L'appellante, tuttavia, chiede anche una declaratoria di inefficacia del contratto preliminare del 5.4.2019, proponendo quindi una specifica domanda.
Va allora osservato che ha formulato istanza di rimessione in termini ai sensi Pt_1 dell'art. 294 c.p.c. (applicabile anche in grado di appello in virtù del richiamo operato dall'art. 359 c.p.c.) chiedendo di essere ammessa a compiere le attività che gli sarebbero precluse, tra cui la formulazione di domande (pag.7 atto di appello).
La rimessione in termini concessa si fonda sulla mancata conoscenza del procedimento che ha impedito la costituzione in primo grado.
Ne consegue che la formulazione di domande in questa fase (nello specifico, di accertamento dell'invalidità/inefficacia del contratto) è certamente ammissibile, giacchè la norma consente di compiere le “attività” precluse, tra cui rientra anche la pag. 26/28 formulazione di domande, trattandosi di norma speciale rispetto all'art. 345 c.p.c., che riguarda la fase fisiologica del procedimento.
Va, dunque, dichiarata l'inefficacia nei confronti di del contratto preliminare di Pt_1 compravendita datato 5.4.2019.
6. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono poste a carico dell'appellata.
I compensi vengono liquidati nella misura richiesta tenuto conto della complessità della controversia, che ha visto di fatto svolgersi in secondo grado il giudizio di merito.
Le spese di CTU, atteso l'esito del giudizio e della CTU, che sostanzialmente ha confermato l'autenticità della firma disconosciuta dall'appellata, vanno poste definitivamente a carico di parte appellata, che dovrà rimborsare all'appellante anche le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte.
7. L'appellante ha chiesto in sede di precisazione delle conclusioni la condanna di ai sensi dell'art. 96 co. 1 e 3 c.p.c. quantificando il danno in euro Controparte_1
50.000,00.
Va preliminarmente ricordato che la domanda di risarcimento per responsabilità aggravata non è soggetta a preclusioni in quanto, come chiarito dalla Corte di
Cassazione “può essere proposta per la prima volta anche all'udienza di precisazione delle conclusioni, senza che ciò determini alcun mutamento dell'oggetto
e della "causa petendi" delle domande proposte dalle parti, in quanto sovente la parte istante è in grado di valutarne la fondatezza, nonché di determinare l'entità del danno subito, solo al termine dell'istruttoria”
(Cass.Sez. 3 ordinanza n. 14911 del 08/06/2018).
Nel caso di specie la responsabilità aggravata è configurabile nell'avere CP_1 agito in mala fede per l'esecuzione di un contratto che sapeva non riconducibile
[...] alla volontà della società e palesemente concluso in danno della stessa e per avere, nel corso del presente giudizio, inutilmente aggravato l'attività difensiva con la produzione di documenti falsi su cui è stato necessario effettuare specifiche valutazioni.
Il riferimento è ai verbali del 26.7.2019 e 26.8.2020 (docc.30 e 31) rispetto alla cui produzione nella versione manipolata è ravvisabile quanto meno colpa grave della parte, attesa la provenienza e le modalità di acquisizione: si tratta di verbali acquisiti dall'appellata direttamente dall'ex Presidente del Consiglio di Amministrazione , Pt_2
pag. 27/28 già indagata per truffa proprio per la vicenda oggetto di giudizio, mediante mail e senza alcuna verifica della autenticità, che sarebbe stata agevolmente riscontrabile tramite raffronto con le copie prodotte dall'appellante sin con l'atto di citazione in appello estratte dai libri sociali e, comunque, con la consultazione degli originali in parte peraltro già depositati agli atti o agevolmente consultabili mediante richiesta al depositario.
Il danno va quantificato in euro 15.000,00 tenuto conto del valore della controversia, delle implicazioni e della gravità della colpa.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, così provvede:
In accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza n. 2097/2022 pronunciata in data 15.12.2022 dal Tribunale di Venezia:

1. Dichiara l'inefficacia, ai sensi dell'art. 2475 bis co.2 c.c., nei confronti di del contratto preliminare datato 5.4.2019 avente ad oggetto Parte_1
l'immobile sito in Jesolo, via John Lennon 22, catastalmente censito al fg. 68 particella 20 sub. 3 Z.C. U

2. Rigetta la domanda di volta ad ottenere l'esecuzione ex art. Controparte_1
2932 c.c. contratto preliminare datato 5.4.2019 avente ad oggetto l'immobile sito in Jesolo, via John Lennon 22, catastalmente censito al fg. 68 particella 20 sub. 3 Z.C. U

3. Condanna a rifondere a le spese di giudizio che Controparte_1 Parte_1 si liquidano in euro 2.854,40 per spese anticipate, euro 116,47 per spese notarili, euro 2084,00 per spese di CTP ed euro 39.233,00 per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.

4. Pone le spese di CTU definitivamente a carico di Controparte_1

5. Condanna al pagamento in favore di della Controparte_1 Parte_1 somma di euro 15.000,00 ex art. 96 c.p.c.
Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 24.7.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Elena Garbo Caterina Passarelli pag. 28/28