REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 45892 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, vertente
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Roma, via Cosseria n. 6, presso lo studio dell'avvocato
Serafino Conforti, che la rappresenta e la difende;
ricorrente
E
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'Avv. Pasquale Melissari, che la rappresenta e la difende;
Email_1
resistente
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., – premesso di condurre in locazione in Parte_1 forza di contratto stipulato in data 20.10.2022, l'immobile di proprietà della CP_1 sito in Roma, località Acilia, viale Porcina, n. 1, all'interno del quale svolge attività di ristorazione sotto l'insegna “Pane e Tulipani” ha lamentato infiltrazioni d'acqua e danni strutturali in corrispondenza del tetto e del piano soppalcato, danni derivanti da eventi atmosferici estremi, come allagamenti e danni alla copertura, problematiche del sistema fognario e inadeguata collocazione dei bidoni della spazzatura, con implicazioni igienico- sanitarie, idonee ad impedire il pieno utilizzo dell'immobile per l'attività di ristorazione – ha evocato in giudizio al fine di disporre la riduzione del canone di locazione CP_1
1 nella misura di euro 1.500,00, previo accertamento che i vizi dell'immobile locato per cui
è causa non consentono una piena fruizione da parte della e che gli interventi CP_2
di rimozione degli stessi debbono considerarsi di manutenzione straordinaria in capo al locatore;
in via subordinata, condannare la locatrice alla esecuzione delle predette opere di manutenzione, in ogni caso, condannare la società al risarcimento del danno CP_1
in favore della nella misura di euro 968.000,00. CP_2

2. Si è costituita in giudizio contestando integralmente le domande formulate CP_1
dalla in quanto manifestamente infondate in fatto e in diritto ed evidenziando Parte_1 la strumentalità dell'azione del ricorrente finalizzata a giustificare il proprio inadempimento contrattuale in relazione al mancato pagamento del canone di locazione, già accertato dal Tribunale di Roma con ordinanza del 16 dicembre 2024, con cui è stato ordinato il rilascio dell'immobile per morosità. Ha altresì dedotto la sproporzionalità della pretesa, priva di qualsiasi fondamento economico-finanziario, come dimostrato dall'analisi del bilancio della società ricorrente da cui emerge una situazione di grave crisi economica e finanziaria, del tutto incompatibile con la richiesta di risarcimento danni avanzata.

3. All'odierna udienza il giudice ha respinto la richiesta della ricorrente di riunione del presente giudizio con quello avente r.g. n. 53815/2024, trattandosi di processi con petita non sovrapponibili e gemmati da iniziative processuali diverse per scopi e rito.
Ha altresì respinto le istanze istruttorie (prova testi chiesta dalla ricorrente e consulenza tecnica chiesta da ambedue le parti), siccome irrilevanti e superflue.
La causa è stata pertanto discussa dalle parti e decisa ex art. 429 c.p.c..
4. È infondata la richiesta di risarcimento del danno veicolata dalla parte ricorrente.
Parte ricorrente non ha dimostrato il nesso causale tra i danni lamentati e l'asserito inadempimento del locatore, ovverosia che i danni siano conseguenza diretta di un inadempimento del locatore, anziché di un evento atmosferico eccezionale o di omissioni del conduttore nella manutenzione ordinaria. Parte ricorrente non ha assolto l'onere della prova in base all'art. 2697 c.c., avendo omesso di dimostrare l'entità del danno, il nesso causale e la responsabilità del locatore.
Al contrario la responsabilità degli asseriti danni deve imputarsi alla conduttrice
[...]
la quale non ha provveduto a interventi di manutenzione ordinaria e ha omesso di Pt_1
comunicare tempestivamente i presunti vizi (non essendovi, invero, in atti prova di
2 tempestive comunicazioni alla locatrice), contravvenendo agli obblighi di diligenza richiesti dall'art. 1577 c.c..
In particolare, non è stata depositata alcuna comunicazione della conduttrice di segnalazione alla locatrice di vizi dell'immobile, non potendo pertanto Parte_1
lamentare il mancato intervento di rispetto a vizi mai denunciati prima. CP_1
Quanto esposto elide in radice la risarcibilità dei danni, che, in ogni caso, non sono imputabili a condotta dolosa o colposa della locatrice.
Peraltro, ad abundantiam, si evidenzia che i danni inoltre non risultano documentati, non essendo le fatture e le perizie prodotte sufficienti a provare l'effettiva entità del danno e la sua imputabilità al locatore.
Inoltre, dall'analisi del bilancio della emerge un patrimonio netto negativo Parte_1
della ricorrente per euro 37.166, sintomo di una situazione economica precaria, debiti totali per euro 351.502, superiori all'attivo della società e un fatturato annuo di euro
414.277, sicché che la richiesta risarcitoria pari a euro 968.000, ovverosia ben oltre il doppio dell'intero volume d'affari annuo è del tutto incoerente con quadro finanziario complessivo della ricorrente.
5. È infondata la domanda di riduzione del canone di locazione nella misura di euro
1.500,00, per vizi dell'immobile che non consentono la piena fruizione dello stesso.
In proposito si rileva che al momento della stipula del contratto il conduttore ha dichiarato di ben conoscere l'immobile, la sua destinazione e di averlo trovato adatto al proprio uso (cfr. art.

2.3 del contratto). Ciò posto, eventuali vizi erano noti alla parte conduttrice e da essa accettati, con impossibilità da parte della conduttrice di contestare difetti evidenti o già conosciuti.
Né parte ricorrente ha dimostrato la sussistenza di vizi occulti.
Inoltre, come già precisato, non vi è in atti alcuna prova documentale che parte conduttrice abbia denunciato gli asseriti vizi alla locatrice, chiedendole la loro eliminazione, con la conseguenza che la conduttrice non può in questa sede dolersi della violazione da parte della locatrice dell'art. 1576 c.c.. per mancata esecuzione delle riparazioni necessarie, atteso che essa non è stata messa in grado di potere effettuare eventuali riparazioni, in quanto non notiziata dei lamentati vizi.
Con riferimento ai lamentati danni derivanti dalla violenta bomba d'acqua con grandine verificatasi ad Acilia nel maggio 2024, si rileva che il locatore non può essere ritenuto responsabile per danni derivanti da eventi atmosferici eccezionali e imprevedibili (come
3 la bomba d'acqua e grandine), che, invero, rientrano nell'area della forza maggiore (Cass. civ. n. 18856/2017 e Cass. civ. n. 5658/2010), che elide radicalmente qualsivoglia colpa contrattuale del locatore, fatta salva la dimostrazione di negligenza nella manutenzione ordinaria (Cass. civ. n. 25042/2019), il che tuttavia nel caso di specie non è in alcun modo dimostrato. In atti, invero, non sussiste alcuna prova documentale che parte conduttrice abbia denunciato gli asseriti vizi alla locatrice chiedendole la risoluzione degli stessi, con la conseguenza che la conduttrice non può in questa sede dolersi della violazione da parte della locatrice dell'art. 1576 c.c. per mancata esecuzione delle riparazioni necessarie, atteso che essa non è stata messa in grado di potere effettuare eventuali riparazioni, in quanto non notiziata formalmente dei lamentati vizi.
Peraltro, se l'evento atmosferico eccezionale avesse creato danni strutturali all'immobile, la conduttrice, che ha comunque continuato ad occupare l'immobile, avrebbe dovuto avvisare prontamente la locatrice al fine di permettergli di intervenire, il che non è documentato.
Né poteva il conduttore legittimamente iniziare dei lavori di riparazione straordinaria dell'immobile senza notiziarne il locatore, ed ottenendone il consenso, potendo e dovendo limitarsi esclusivamente ad opere di mero tamponamento emergenziale.
Ne discende che va esclusa la negligenza della locatrice nella manutenzione, con CP_ conseguente insussistenza di qualsivoglia profilo colpevolezza in capo alla per danni
Part subiti dalla a causa dell'evento atmosferico eccezionale.
Ciò posto, il conduttore non può pretendere la riduzione del canone (tra l'altro successivamente al formarsi della morosità che ha dato origine a un giudizio di sfratto, attualmente pendente dopo la conversione del rito da sommario a locatizio con il n. di r.g.
53815/2024) se non ha mai richiesto ufficialmente interventi di manutenzione straordinaria al locatore, essendo peraltro emerso, dalla documentazione agli atti, che la ha continuato ad operare nell'immobile anche dopo il verificarsi dei presunti Parte_1
vizi.
Sul punto si evidenzia che il sopralluogo congiunto non ha certificato alcuna inagibilità totale dell'immobile, ma solo criticità che rientrano nella normale gestione di un immobile commerciale.
Si rileva inoltre che eventuali problematiche relative al sistema fognario o infiltrazioni, se non tempestivamente comunicate, rientrano, ai sensi dell'art. 1576 c.c., tra gli obblighi di manutenzione ordinaria a carico del conduttore, il quale è responsabile della
4 manutenzione straordinaria dell'immobile, mentre il conduttore deve occuparsi della manutenzione ordinaria e dell'uso diligente del bene;
ne deriva che il conduttore ha anche l'obbligo di segnalare tempestivamente i vizi sopravvenuti al locatore affinché questi possa intervenire.
Il contratto peraltro esonera il locatore da responsabilità per danni non derivanti da sua colpa grave (clausola 5.1 del contratto di locazione), restando a carico del conduttore eventuali danni aggravati.
Per quanto riguarda il denunciato fenomeno infiltrativo, che interessa una parte dell'immobile condotto in locazione, si rileva che esso non può tecnicamente qualificarsi come “vizio” della cosa locata ai sensi e per gli effetti di cui agli articoli 1578 e 1581 c.c., per tale intendendosi il difetto attinente intrinsecamente alla struttura materiale della cosa, nella costruzione, nella composizione, nell'aspetto o nel funzionamento, avendo peraltro nel caso di specie la conduttrice dichiarato al punto 2.3 del contratto “di ben conoscere
l'immobile, la sua destinazione, di averlo trovato adatto al proprio uso”, né sono stati dimostrati vizi occulti.
Tanto premesso, l'assenza di qualsivoglia inadempimento della parte locatrice esclude la possibilità del conduttore di chiedere la riduzione del canone di locazione, non essendo peraltro stata dimostrata la totale o comunque considerevole inutilizzabilità del bene, che continua ad essere detenuto dalla ricorrente, né che tale inutilizzabilità sia riconducibile a responsabilità della locatrice.
Da quanto sopra esposto si rileva in sintesi che: l'immobile è stato consegnato in buono stato dalla locatrice, avendo la sottoscritto il contratto di locazione, accettando Parte_1 espressamente lo stato dell'immobile e non risultando contestazioni formali immediatamente successive alla consegna;
la locatrice non ha ricevuto tempestive segnalazioni di vizi da parte della conduttrice;
la conduttrice non ha chiesto formalmente interventi di manutenzione straordinaria prima della formazione della morosità; non
Part risulta che la abbia diffidato la locatrice affinché eseguisse le riparazioni;
in tale contesto la locatrice non è responsabile per i danni causati da un forza maggiore consistente in un evento atmosferico eccezionale, essendo stato l'immobile consegnato in buono stato e non essendovi state omissioni nella sua manutenzione imputabili alla locatrice;
non vi è alcuna prova che i vizi abbiano reso l'immobile inutilizzabile, né, in ogni caso e in via assorbente, che tale inutilizzabilità sia riconducibile a condotte attive oppure omissive della locatrice.
5 Ciò posto, la domanda di riduzione del canone è infondata e deve essere rigettata.

5.2. Deve parimenti essere rigettata la domanda subordinata di condanna della locatrice alla esecuzione di opere di manutenzione, in assenza di prova dei vizi lamentati e della imputabilità degli stessi alla parte locatrice.

6. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, sezione VI, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe specificata, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:
1) rigetta le domande proposte dalla ricorrente;

2) condanna al pagamento, in favore di delle spese di lite del Parte_1 CP_1
presente giudizio, liquidate in euro 3.000, oltre IVA, cpa e 15% per spese generali;

Roma, 19.2.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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