REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Roberta De Luca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 21789 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi
dell'anno 2022, avente ad oggetto: negatoria servitutis e vertente
TRA
, C.F. , e , Parte_1 C.F._1 Parte_2
C.F. , rappresentate e difese, giuste procure in atti, dall'avv. C.F._2
Ageo Piscopo, presso il cui studio in Arzano alla via Russiello n. 17 hanno eletto domicilio;

- ATTRICI -
CONTRO
Controparte_1
C.F. , in persona dell'amministratore pro tempore P.IVA_1 Controparte_2
Controparte_3
, C.F. in persona dell'amministratore pro tempore
[...] P.IVA_2 Controparte_2 e (anche Controparte_4
identificato come piazza Duca degli Abruzzi 12/c), C.F. , in persona P.IVA_3
dell'amministratore pro tempore rappresentati e difesi, giuste Controparte_2
procure in atti, unitamente e disgiuntamente, dall'avv. e dall'avv. Controparte_2
Gulmì Dilla, con domicilio eletto presso lo studio del primo in lla piazza Duca CP_1
degli Abruzzi n. 12/c;
- CONVENUTI -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da verbale di udienza del 22/04/2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. ha agito in giudizio premettendo di essere comproprietaria di un Parte_1
appartamento sito in lla P.zza Duca degli Abruzzi 96, piano terra, censito nel CP_1
NCEU al foglio 8, part. 155, sub 29, per acquisto dalla Regione Campania la quale,
essendo unica proprietaria dell'intero complesso immobiliare formato da tre fabbricati, poi costituiti nei tre condomini convenuti, nel vendere le singole unità
immobiliari fece esercitare il diritto di prelazione ai loro detentori, diritto esercitato dal padre , all'epoca portiere dello stabile, in favore suo e della sorella _1
. Pt_2
Ha, quindi, lamentato che il servizio di portierato era svolto nel vano ingresso dell'appartamento, adattato dalla venditrice a guardiola, al cui interno erano stati posti contatori condominiali e relativi allacciamenti elettrici.
Ha aggiunto che sebbene, contestualmente all'atto di vendita, con comunicazione scritta di pari data, prot. n. 222 del 21.06.2004, la Regione Campania dichiarò al
2 che essa venditrice avrebbe provveduto “allo spostamento dei Controparte_5
contatori attualmente ubicati nell'appartamento a voi destinato” non vi aveva in seguito provveduto, così come non vi aveva provveduto il condominio unitario di cui si componevano i tre palazzi, nonostante le richieste rivolte nel corso degli anni e sebbene per mera tolleranza, essendo il successivo portiere del condominio suo parente, si fosse acconsentito a mantenere i contatori sul posto.
Successivamente, i condòmini avevano deliberato sia l'abolizione del portierato che lo scioglimento del Condominio e la costituzione di tre autonomi condomìni: 1)
, 2) e Controparte_6 Controparte_7
3) , senza peraltro rimuovere i contatori Controparte_8
dall'immobile di sua comproprietà.
Tale stato dei luoghi venutosi non era, però, a giudizio dell'attrice, più tollerabile, sia per la sopraggiunta necessità di ristrutturare l'appartamento; sia perché la vetustà del quadro elettrico richiedeva frequenti interventi di manutenzione, con accessi nell'appartamento da parte dell'amministratore del condominio;
che, infine, per il pericolo che l'impianto elettrico, il quale non era 'a norma', rappresentava per coloro che frequentavano l'appartamento.
Tutto ciò premesso ha rassegnato le conclusioni che seguono: “Dichiarato che i
convenuti non hanno diritto ad avere il descritto impianto elettrico condominiale all'interno
dell'appartamento della istante, condannarli alla rimozione. Solamente in via subordinata,
accertato, anche a mezzo di ausiliare del quale si chiede la nomina, che il cennato impianto non
è conforme alla normativa vigente, per quanto riguarda la sua ubicazione, condannare i convenuti alla rimozione dello stesso. In via più subordinata, condannare i convenuti ad
adeguare l'impianto alla vigente normativa in materia”.
3 Si sono costituiti i condomini convenuti assumendo che il servizio di portierato era da sempre stato svolto nel locale condominiale adibito a guardiola, attraversando il quale si accede alla distinta unità abitativa, già adibita ad alloggio del portiere, di proprietà dell'attrice, sicché i contatori erano ubicati in un locale di proprietà
condominiale che, illegittimamente, era stato chiuso a chiave dagli occupanti dell'unità abitativa retrostante, impedendo l'accesso dei condòmini al suo interno per manutenere i contatori ivi collocati.
Hanno, perciò, invocato la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c.,
contestando il valore probatorio della nota della Regione Campania prodotta dalla controparte ed altresì la sintomaticità del comportamento assunto nel corso degli anni dalle parti.
Hanno concluso nei termini che seguono: “1. dichiarare la domanda improponibile,
inammissibile, improcedibile.

2. Nel merito rigettare tutte le domande ex adverso formulate
poiché infondate in fatto ed in diritto”.
Instaurato il contraddittorio;
spiegato atto di intervento da parte dell'altra comproprietaria , aderendo alle domande dell'attrice; concessi i Parte_2
termini di cui all'art. 183, VI comma, c.p.c.; la causa è stata ritenuta matura per la decisione. Nel corso dell'udienza del 22 aprile 2025, previa discussione orale, è stata quindi trattenuta in decisione, riservando il deposito della sentenza nel termine di trenta giorni ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c.
2. Deve, in primo luogo, rilevarsi che le attrici hanno fondato le proprie domande sulla proprietà esclusiva del locale al cui interno sono collocati i quadri elettrici a servizio dei condominii convenuti, chiedendo, in via principale, che sia accertata l'inesistenza di una servitù condominiale su detto locale. L'azione spiegata è perciò
4 qualificabile come negatoria servitutis. In via gradata, hanno chiesto che l'impianto fosse adeguato alla normativa in vigore, sempre sul presupposto della sua collocazione in un locale di proprietà esclusiva delle attrici medesime.
I condominii convenuti si sono costituiti in giudizio senza produrre delibere assembleari di autorizzazione alla costituzione in giudizio, le quali non erano necessarie giacché: “l'azione per far accertare la cessazione del vincolo di destinazione di un
immobile, situato in uno stabile condominiale, ad alloggio per il portiere, qualificabile come
'actio negatoria servitutis' in quanto tesa a negare l'esistenza di pesi sull'immobile costituente
oggetto del diritto di proprietà, non costituisce un'azione che riguarda l'estensione del diritto
di proprietà, o di comproprietà, dei singoli condòmini, ma attiene all'accertamento ed osservanza dei divieti o dei limiti contrattuali di destinazione d'uso delle unità immobiliari di
proprietà esclusiva nell'ambito di un condominio edilizio, con la conseguenza che l'unico
legittimato passivo è il in persona dell'amministratore, senza necessità di CP_1
estendere il contraddittorio ai singoli condòmini, venendo in considerazione la salvaguardia
dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato” (così Cass. civ.,
ord. n. 30302 del 14.10.2022, pronunciata in relazione ad un giudizio in cui era pacifica la proprietà privata dell'immobile già adibito a casa del portiere).
In linea maggiormente generale si osserva che, in base al disposto dell'art. 1131 c.c. -
norma la quale stabilisce che l'amministratore possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio - deve essere inteso nel senso che il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendo escluse da tale perimetro della sua legittimazione processuale autonoma le sole azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè,
5 sull'estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità
esclusiva dei condomini.
Sebbene, quindi, il presupposto logico per l'accoglimento dell'azione concerna l'accertamento della proprietà esclusiva del locale all'interno del quale vi è il quadro elettrico essendo la domanda tesa esclusivamente ad accertare CP_9
l'inesistenza di una servitù in favore dei condomini convenuti, non già ad accertare,
con efficacia di giudicato, l'estensione dei beni comuni, sussiste la legittimazione passiva degli amministratori dei condomini convenuti in rappresentanza dei condòmini e, quindi, non doveva essere disposta l'estensione del contraddittorio nei confronti dei singoli condòmini.
Invero, “la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio sussiste, con riguardo
ad azioni negatorie e confessorie di servitù, anche nel caso in cui sia domandata la rimozione
di opere comuni o (come nella specie) la eliminazione di ostacoli che impediscano o turbino
l'esercizio della servitù medesima, non rendendosi necessaria l'integrazione del contraddittorio
nei confronti dei condòmini” (cfr. Cass. civ., sent. n. 919 del 21.01.2004; in senso conforme
Cass. civ., sent. n. 13074 del 21.05.2008; Cass. civ., ord. n. 21506 del 31.07.2024).
“Il secondo comma dell'art. 1131 cod. civ., nel prevedere la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini
(senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla
disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo, così,
all'esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini. Pertanto,
riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, la legittimazione passiva
dell'amministratore del condominio sussiste anche nel caso in cui l'azione sia diretta ad
ottenere la rimozione di opere comuni (nella specie, un condomino aveva chiesto la rimozione
6 della centrale termica condominiale dal luogo in cui era stata installata, in quanto essa, tra
l'altro, causava intollerabili immissioni di rumore nel suo appartamento. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha escluso che sussistesse il litisconsorzio passivo
necessario dei condomini)” (cfr. Cass. civ., sent. n. 1485 del 26.02.1996).
D'altra parte, non avendo i condominii convenuti spiegato alcuna domanda, con efficacia di giudicato, volta all'accertamento della natura condominiale del vano ex guardiola del portiere, al cui interno vi sono i contatori, neppure occorreva, in forza della linea difensiva prescelta dalle parti convenute, essere integrato il contraddittorio nei confronti dei singoli condòmini.
È stato infatti affermato dai giudici di legittimità che: “nel giudizio di impugnazione
avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione dell'appartenenza, o meno, di
un'unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità
comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente
incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo
– in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di
giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell'art. 1137 c.c. nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione,
quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario”
(cfr. Cass. civ., sent. n. 35794 del 22.11.2021). La titolarità del bene, infatti, “può formare
oggetto di un accertamento meramente incidentale … privo di efficacia di giudicato in ordine
all'estensione dei diritti reali dei singoli” (così Cass. civ., sent. n. 20612 del 31.08.2017).
Si tratta di principi espressi in relazione ai giudizi di impugnativa di delibere condominiali, ma applicabili anche alla fattispecie in esame giacché, avendo la facoltà
di costituirsi in giudizio senza una previa delibera assembleare, gli amministratori dei
7 condominii convenuti ben potevano sollecitare, in via incidentale, per resistere alla domanda azionata, l'accertamento della natura condominiale del vano al cui interno sono collocati i contatori condominiali.
La domanda giudiziale è stata infine preceduta da istanza di mediazione obbligatoria avente ad oggetto la negatoria servitutis, proposta nei confronti dei condominii convenuti e conclusosi con verbale negativo del 06/10/2027, sicché la stessa è
pienamente procedibile, essendovi corrispondenza fra l'oggetto della mediazione obbligatoria e le domande giudiziali azionate. Ad ogni modo alcuna eccezione o rilievo d'ufficio dell'improcedibilità della domanda si è tempestivamente avuto fino all'udienza di prima comparizione e trattazione.
3. Passando alla qualificazione della domanda azionata, come già osservato trattasi di azione negatoria servitutis ex art. 949 c.c.
Detta azione “può essere diretta sia all'accertamento dell'inesistenza di diritti vantati da terzi
sia alla cessazione di turbative o molestie e, in tale ultima ipotesi, ove la turbativa o la molestia
sia attuata mediante la realizzazione di un'opera, può anche determinare la condanna alla
trasformazione o demolizione dell'opera stessa, ma non l'ordine di esecuzione di opere eccedenti
la finalità dell'azione, che è quella di rimuovere una situazione comportante una menomazione
del godimento del fondo oggetto del pregiudizio” (cfr Cass. civ., sent. n. 27564 del
31.12.2014).
L'interesse ad agire delle attrici va ravvisato nella finalità precipua dell'azione intrapresa, che è quella di affermare l'inesistenza di diritti reali di terzi, nella fattispecie dei condominii convenuti, sul bene che si assume essere di proprietà
esclusiva.
Quanto agli oneri probatori gravanti sulle attrici, costoro non dovevano fornire una prova piena della proprietà del bene, così come nelle azioni di rivendica, le quali
8 richiedono la prova di un acquisto a titolo originario della proprietà del cespite, bensì
solo quella, integrabile con ogni mezzo ed anche in via presuntiva, di possedere il fondo in forza di un titolo valido (cfr. Cass. civ., ord. n. 1905 del 23.01.2023, secondo cui: “In tema di 'actio negatoria servitutis', la titolarità del bene si pone come requisito di
legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, sicché la parte che agisce in
giudizio per far accertare l'inesistenza dell'altrui diritto di servitù su un fondo del quale affermi
di essere il proprietario ha l'onere non già di fornire, come nell'azione di revindica, la prova rigorosa della proprietà del fondo, ma di dimostrare, con ogni mezzo e anche in via
presuntiva, di possederlo in forza di un valido titolo, atteso che detta azione non tende
necessariamente all'accertamento dell'esistenza della titolarità della proprietà, ma
all'ottenimento della cessazione dell'attività lesiva, spettando, invece, al convenuto
l'onere di provare l'esistenza del proprio diritto, in virtù di rapporto di natura obbligatoria o
reale, di compiere l'attività lamentata come lesiva dalla controparte”; in termini Cass. civ.,
sent. n. 472 del 11.01.2017).
Tale prova non è stata fornita in corso di causa.
Va premesso che le attrici non hanno rivendicato un acquisito a titolo originario per usucapione bensì, soltanto, un acquisito in forza di acquisto a titolo derivativo dalla
Regione Campania.
Quando l'atto di compravendita fu stipulato, in data 21.06.2004, è incontestato che l'immobile già avesse un servizio di portierato e che il conduttore esercitò il diritto di prelazione per l'acquisto dell'immobile da lui occupato in favore delle figlie.
Parimenti pacifica è la circostanza che il locale di accesso all'immobile, adibito a guardiola, fosse utilizzato come locale condominiale, tant'è che, secondo la medesima cronistoria degli eventi riferita da parte attrice, l'abolizione del servizio di portierato fu successiva al mese di luglio 2016, epoca in cui si ebbe la cessazione del rapporto di
9 lavoro col portiere Controparte_10
Va, a questo punto, chiarito che “la presunzione legale di proprietà comune di parti del
complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all'uso comune
della res, sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il condominio dalla
prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica. Ne consegue che
quando un condòmino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117
c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso
condòmino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine
sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto
costitutivo del ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non CP_1
si era riservato l'esclusiva titolarità del bene” (cfr Cass. civ., ord. n. 3852 del 17.02.2020).
Il condominio ed il supercondominio, quali enti di gestione, sorgono automaticamente, senza necessità di un formale atto costitutivo, per la sola presenza di più immobili di proprietà esclusiva di soggetti differenti, i quali si avvalgano di
“cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di
accessorietà” (cfr. Cass. civ., sent. n. 19939 del 14.11.2012; in termini Cass. civ., sent. n.
9096 del 07.07.2000, pronunciate in materia di supercondominio ma con principi applicabili anche alla proprietà condominiale), con conseguente applicazione delle norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione.
Il locale guardiola, quindi, in mancanza di un titolo contrario, si presume di proprietà
condominiale.
Nel caso in esame non è nota l'epoca di costituzione del , risultando CP_1
provato che inizialmente la proprietà dell'intero immobile fosse del e poi CP_11
10 ceduta alla Regione Campania e non essendo stato indicato quale sia stato il primo atto di cessione di un'unità abitativa in proprietà esclusiva, al fine di verificare se, in tale momento, la Regione Campania, divenuta proprietaria dell'intero complesso, si fosse riservata la proprietà del locale adibito a portineria o se nulla avesse disposto sul punto redendo, in tal modo, detto locale di proprietà condominiale.
A fronte di detta carenza di allegazione e prova, non è perciò superata la presunzione di proprietà condominiale della guardiola del portiere.
In ogni caso tale locale non risulta essere stato acquistato in forza dell'atto di compravendita prodotto dalle attrici.
Nell'atto di acquisto l'immobile compravenduto viene così descritto: “appartamento
posto al piano terra, porta di fronte entrando dall'androne, distinto con l'interno diciassette
(int. 17), composto di due vani ed accessori, confinante con cassa scala B, con CP_1
e con locale terraneo di proprietà della Regione Campania, riportato nel N.C.E.U. del
[...]
Comune di in ditta Regione Campania alla sez.MER foglio 8 num.155 sub.29 Piazza CP_1
Duca Degli Abruzzi n. 12C p.7 int.17 sc.B z.c.13 cat.A/2 cl.4 v.4 rcE.402,84”. L'immobile fu poi trasferito con ogni “accessione, dipendenza, pertinenza e servitù attiva e passiva
esistente”.
Trattasi di vendita effettuata a corpo e non a misura, tramite descrizione del cespite e dei suoi confini, con riferimento ai dati catastali, senza richiamare in nessun modo la planimetria catastale che, per tale ragione, non può essere presa in considerazione per interpretare la volontà negoziale delle parti.
La planimetria prodotta riproduce un immobile di quattro vani e servizi: un vano posto a confine con l'androne condominiale ed avente accesso dall'androne condominiale, uno contiguo e confinante con la cassa scale della scala B e due vani retrostanti con accessori, confinanti con Le due parenti Controparte_1
11 laterali di destra e sinistra confinano con proprietà ed al momento CP_11
dell'acquisto erano divenute di proprietà esclusiva della Regione Campania.
L'immobile, per quanto si evince dalla visione della planimetria, è perciò di quattro vani e servizi: dei due vani antistanti l'uno confina con la cassa scale e l'altro con l'androne condominiale.
Ha affermato la giurisprudenza di legittimità che qualora: “la descrizione del bene
sussista in contratto e sia sufficientemente precisa ma non collimi con la rappresentazione
grafica contenuta nel tipo di frazionamento, sorge una quaestio voluntatis, risolvibile, o
meno, a favore di questo documento a seconda della maggiore o minore corrispondenza di esso all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto. L'indagine circa la
particolare funzione riservata concretamente al tipo di frazionamento catastale nell'economia
del contratto involge un problema di interpretazione negoziale ed è, perciò, riservata al giudice
del merito, la cui valutazione e incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente
motivata” (cfr. Cass. civ., sent. n. 3650 del 20.10.1976; in termini Cass. civ., sent. n. 6356
del 07.06.1993; Cass. civ., sent. n. 5123 del 26.05.1999).
Nel caso in esame, premesso che alcun frazionamento catastale del cespite si ebbe né
prima, né dopo la stipula della compravendita, a fronte della discrasia esistente fra le risultanze della planimetria catastale e la descrizione dell'immobile quale contenuta nell'atto di acquisto, dirimente nell'interpretazione della volontà negoziale è l'esame dei confini indicati nell'atto.
L'indicazione dei confini dell'immobile è infatti elemento essenziale, sia nelle vendite a corpo che in quelle a misura, per l'individuazione del bene compravenduto (così
Cass. civ., ord. n. 14592 del 26.05.2021).
Nel caso di specie va ribadito che uno dei due vani antistanti rappresentati nella
[ planimetria catastale prodotta confina con la cassa scale condominiale della scala
Controparte_7 mentre l'altro, ovvero quello già adibito a guardiola del portiere, attraversando il quale si accede agli altri vani di cui si compone l'immobile, confina esclusivamente con l'androne condominiale.
Non essendovi fra i confini dell'immobile acquistato, come detto indicato come composto di soli due vani e servizi, menzione alcuna dell'androne condominiale, ed essendo stato indicato come confinante esclusivamente “con cassa scala B, con
[...]
e con locale terraneo di proprietà della Regione Campania”, ne consegue che, CP_1
nella volontà delle parti, quale cristallizzata nell'atto di compravendita, alcuna intenzione vi fu di vendere il locale guardiola.
Se ciò fosse avvenuto, infatti, fra i confini dell'immobile vi sarebbe stata menzione anche dell'androne condominiale.
Tale interpretazione della volontà negoziale è coerente con la circostanza che,
all'epoca dell'acquisto, vi fosse ancora servizio di portierato, sicché si decise di non trasferire la proprietà del locale utilizzato dal portiere per il suo servizio, potendo,
come in effetti è in seguito avvenuto, essere stipulato un contratto di portierato con soggetto differente rispetto all'acquirente dell'immobile.
In tale ottica, l'impegno a rimuovere il vano contatori assunto dalla Regione
Campania, recante la medesima data dell'atto di compravendita, non è dirimente per interpretare la volontà negoziale. Trattasi, infatti, di scrittura privata superata dalle pattuizioni di cui all'atto pubblico di acquisito.
Nell'individuazione della volontà delle parti e secondo i criteri ermeneutici di cui all'art. 1362 c.c., infatti, sarebbe occorso un comportamento delle parti, coevo o successivo alla stipula dell'atto, che avvalorasse il convincimento circa il fatto che si fosse inteso trasferire anche il locale adibito a guardiola. Nessun comportamento in
13 tal senso è invece stato allegato e provato tant'è che, in epoca più recente, sono stati i condominii, non già la Regione Campania, a porre all'ordine del giorno delle assemblee condominiali le questioni concernenti il servizio di portierato ed i locali all'interno dei quali esercitarlo.
Neppure è provato, del resto, che la Regione Campania fosse, al momento della stipula della compravendita, proprietaria esclusiva del locale guardiola, in quanto lo stesso, come già rimarcato, si presume fosse divenuto, a seguito del primo atto di compravendita costitutivo del condominio, di proprietà condominiale.
Da ultimo non contrasta con la ricostruita volontà negoziale la circostanza che nella compravendita sia indicato che l'ingresso all'appartamento fosse praticabile varcando una porta collocata nell'androne condominiale.
Effettivamente, infatti, l'ingresso all'unità abitativa si ha dall'androne condominiale,
sebbene occorra necessariamente passare attraverso il locale ex guardiola del portiere e poi varcare una porta che pone in collegamento detto locale con gli ambienti oggetto della compravendita. L'immobile acquistato, infatti, fu venduto con le relative servitù
attive e passive, fra le quali ben poteva esservi la servitù di passaggio attraverso il locale di proprietà condominiale.
In conclusione, interpretando la volontà negoziale raggiunta, deve ritenersi che il vano già adibito a guardiola non sia stato acquistato in proprietà CP_9
esclusiva dalle attrici, sicché difetta la loro legittimazione ad esercitare l'azione
negatoria servitutis.
Non possedendo l'immobile in base ad un valido titolo di acquisto, le attrici neppure possono agire in via petitoria per ottenere l'adeguamento dell'impianto elettrico.
Per tali ragioni le domande di parte attrice devono essere rigettate.
14 4. Le spese di lite, liquidate in applicazione delle tariffe di cui al D.M. 55/14,
aggiornate in forza del D.M. 147/22 e riconoscendo i compensi in misura media per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale sullo scaglione di valore fino ad
€ 26.000,00 - non essendo noto il reddito dominicale del vano per cui è causa e, quindi,
non potendo farsi applicazione dell'art. 15 c.p.c., ma tenendo conto del fatto che le cause di valore indeterminabile possono essere ritenute di valore inferiore ad €
26.000,00 per le particolarità della specifica lite, che giustificano il riferimento ad uno scaglione più basso, in rapporto all'oggetto e alla complessità della controversia (cfr.
Cass. civ., ord. n. del 15.01.2025) - seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Va disposta la condanna dei condomini convenuti ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, del d. lgs. 28/2010 (ora art. 12 bis, comma II, del citato decreto) giacché non risultano essere stati presenti all'incontro di mediazione del 06/10/2017, mandando alla
Cancelleria per gli adempimenti conseguenti.
Si invita la Cancelleria ad eseguire le opportune verifiche al fine di stabilire se il contributo unificato versato, sulla base di un valore dichiarato della controversia non superiore ad € 5.200,00, debba essere integrato.


P.Q.M.



Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in ordine alla causa iscritta al n. 21789/2022 R.G.A.C. pendente tra Parte_1
e , contro
[...] Parte_2 Controparte_1
in persona dell'amministratore pro tempore
[...]
, Controparte_2 Controparte_12
[...]
[...] in persona dell'amministratore pro tempore e
[...] Controparte_2
(anche Controparte_4
identificato come piazza Duca degli Abruzzi 12/c), in persona dell'amministratore
pro tempore , ogni altra domanda, eccezione e difesa disattesa, così Controparte_2
provvede:
a) rigetta le domande di parte attrice;

b) condanna e al pagamento, in favore dei Parte_1 Parte_2
condomini convenuti, delle spese di lite, che si liquidano in misura pari ad € 5.077,00,
oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, nella misura di legge;

c) condanna i convenuti al versamento all'entrata del bilancio dello Stato CP_13
di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio;

d) manda, a cura della Cancelleria, per la verifica dell'eventuale integrazione del contributo unificato versato da parte attrice.
Napoli, 29 maggio 2025.
Il G.U.
(dott.ssa Roberta De Luca)
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