N. R.G. 3717/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3717/2024 tra

Parte_1
[...] RICORRENTI e
Controparte_1
[...] RESISTENTI
Oggi 23 settembre 2025, alle ore 12,45, innanzi alla dott.ssa Rita Chierici, sono comparsi: per E per , l'avv. LUPPINO FRANCESCO, in sostituzione dell'avv. Parte_1 Parte_1 LUPPINO SAVERIO;

per per l'avv. SCHIARETTI ALESSANDRO. Controparte_1 CP_1
I Procuratori delle parti si riportano ai rispettivi atti difensivi e, da ultimo, alle memorie conclusionali;
precisano le conclusioni come da atti introduttivi e dichiarano di rinunciare alla lettura in udienza del dispositivo della sentenza.
Il Procuratore di parte ricorrente deposita nota spese in formato cartaceo, riservandone il deposito nel fascicolo telematico.
Il Giudice dato atto, trattiene la causa in decisione e riserva la pubblicazione della sentenza mediante il deposito del dispositivo e della motivazione nel fascicolo telematico, unitamente al presente verbale d'udienza.
Il Giudice
Dott.ssa Rita Chierici
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Rita CHIERICI ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3717/2024 promossa da:

(C.F. ) Parte_1 C.F._1
(C.F. ) Parte_1 C.F._2 con il patrocinio dell'Avv. LUPPINO SAVERIO RICORRENTI contro
(C.F. Controparte_1 C.F._3 C.F. ) CP_1 C.F._4 con il patrocinio dell'Avv. SCHIARETTI ALESSANDRO RESISTENTI
CONCLUSIONI
I Procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni come da rispettivi atti introduttivi.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., e esponevano: Parte_1 Parte_1
-di aver concluso in data 01.09.2022 con i proprietari, attuali resistenti, un contratto di locazione abitativa, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita a Bologna, via Mura di Porta Castiglione n. 3, con annessa cantina, distinte al NCEU al Foglio 201, particella 292, sub 17 e 18;
pagina 2 di 9 -il contratto veniva sottoscritto per soddisfare le esigenze di studio dei conduttori, che all'epoca erano studenti dell'Università di Bologna;

-la durata del contratto veniva pattuita in 36 mesi, dall'01.09.2022 al 31.08.2025, al canone mensile di
€ 750,00, puntualmente corrisposto, nonostante le condizioni vetuste dell'appartamento e il malfunzionamento degli impianti;

-in data 01.09.2023 i conduttori formulavano recesso anticipato dal rapporto contrattuale, che in accordo con i proprietari si estingueva il 03.09.2023;
-dopo aver ottenuto la restituzione del deposito cauzionale, i conduttori chiedevano ai locatori la restituzione di quanto indebitamente pagato in eccesso sia a titolo di canoni (corrisposti in misura quasi doppia rispetto a quanto esigibile, sulla base della tipologia di contratto prescelta), sia a titolo di oneri accessori (in relazione alla quota posta a carico della proprietà);
-il procedimento di mediazione preventivamente esperito si concludeva con esito negativo.
In diritto, i ricorrenti deducevano che la locazione in questione era riconducibile ai contratti di natura transitoria, per studenti universitari, di cui all'art. 5 commi 2, 3 L. n. 431/1998, richiamando una serie di elementi da cui potersi desumere l'esistenza di detta tipologia contrattuale: nomen iuris attribuito dalle parti;
determinazione del canone in base alla superficie;
età, provenienza (Sardegna) e status dei conduttori, quali studenti universitari, destinatari di una tutela legislativa rafforzata in relazione alle loro esigenze abitative;
durata del contratto ed espressa indicazione della natura transitoria della locazione;
richiamo, quanto agli oneri accessori, all'allegato G del decreto emanato ex art. 4 comma 2
L. n. 431/1998, da intendersi invece quale allegato C al D.M. 16.01.2017, attualmente in vigore in relazione alle locazioni transitorie;
rinvio alle norme vigenti e alla normativa ministeriale di attuazione della L. n. 431/1998.
Per tali motivi, i ricorrenti deducevano che il canone di locazione, contrattualmente previsto, era stato illegittimamente determinato, perché stabilito in misura pressoché doppia rispetto a quella esigibile in base all'Accordo territoriale vigente nel territorio felsineo: secondo i parametri indicati nell'Accordo, riguardanti l'ubicazione e le caratteristiche dell'immobile, il canone di locazione per l'appartamento in questione avrebbe potuto essere determinato nella misura annuale massima di € 4.735,80, pari all'importo di € 394,65 mensili, ben inferiore a quello di € 750,00 mensili, contrattualmente pattuito ed effettivamente versato. A parere dei ricorrenti, ne conseguirebbe la nullità della pattuizione sul canone di locazione, ai sensi dell'art. 13 comma 4 L. n. 431/1998, che richiama i contratti di cui all'art. 2 comma 3 della Legge nonché, per l'effetto, il diritto dei ricorrenti alla restituzione di una somma quantificata in € 4.264,20.
pagina 3 di 9 In relazione agli oneri accessori, i ricorrenti esponevano di aver effettuato il pagamento di € 534,96, comprendente l'integrale versamento dell'esercizio 2023 e un residuo del precedente esercizio;
sostenevano di aver versato oneri accessori anche relativi al periodo successivo al rilascio, evidenziando le difficoltà nella quantificazione del credito, che necessitava di un'integrazione documentale riguardante i consuntivi del 2022-2023, per poter definire la natura e l'ammontare del credito restitutorio spettante nei confronti della proprietà. A tal fine chiedevano disporsi ordine di esibizione documentale dei bilanci di esercizio e CTU per quantificare l'importo degli oneri accessori versato in eccesso.
In conclusione, i ricorrenti chiedevano la restituzione delle somme indicate, oltre alle spese di mediazione, inclusa l'assistenza legale in mediazione.
2. Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata, e Controparte_1 [...] si costituivano in giudizio, contestando le deduzioni avversarie. CP_1
In primis i resistenti evidenziavano che le questioni poste dai ricorrenti nel presente procedimento, incluso il tema relativo al presunto malfunzionamento degli impianti, non erano mai state sollevate nel corso del rapporto di locazione: rilevavano che, anzi, nelle lettere di recesso anticipato - poi accettato dai locatori in buona fede - non vi era alcuna menzione di tali problematiche e neppure di quei “gravi motivi” che avrebbero dovuto sussistere ed essere esplicitati ai sensi dell'art. 9 del contratto;
inoltre, all'art. 10 si dava atto che l'immobile era stato completamente ristrutturato con impianti nuovi e a norma.
I resistenti ritenevano non condivisibile l'interpretazione giuridica del contratto, operata dalla controparte, in quanto, a prescindere dal nomen iuris, la volontà delle parti non era quella di concludere un contratto di locazione di natura transitoria, bensì un contratto ordinario. A tal fine, indicavano gli elementi da cui desumere tale diversa interpretazione: l'indicazione della tipologia contrattuale nel modello di registrazione del contratto;
la mancata fruizione da parte dei locatori dei benefici fiscali relativi alla stipulazione di un contratto transitorio, coerentemente all'art. 6 che prevedeva l'applicazione della “cedolare secca” al 21 %; la mancanza di certificazione circa la frequentazione universitaria da parte dei conduttori, quale presupposto essenziale ai fini della qualificazione del contratto come di natura transitoria;
la mancata corrispondenza del testo contrattuale al prescritto modello di cui all'allegato C al D.M. del 16.01.2017; la non decisività della durata contrattuale, alla luce del libero esercizio del recesso in sfregio all'art. 9 del contratto.
In ragione di tali considerazioni, i resistenti reputavano legittimo l'accordo sul canone nei termini indicati nel contratto di locazione, da considerarsi di natura libera e con durata superiore a quella pagina 4 di 9 indicata dalle parti, nonostante alcuni richiami alla disciplina dei contratti di natura transitoria per studenti universitari;
conseguentemente contestavano il preteso diritto dei conduttori alla restituzione di una parte dei canoni di locazione da essi percepiti, pur non mettendo in discussione i conteggi effettuati da controparte in ordine al quantum asseritamente dovuto.
Invece, in relazione agli oneri accessori, i resistenti non ponevano in discussione il diritto dei conduttori di ottenere la restituzione degli eventuali importi pagati in eccesso, all'esito dell'approvazione dei rendiconti condominiali, ed evidenziavano che il rendiconto del 2023 era stato approvato solo nel corso del 2024; riconoscevano che i conduttori avevano versato per oneri accessori la somma di € 534,34 e determinavano in € 144,93 l'importo da restituire.
3. All'udienza del 25 luglio 2024, i resistenti offrivano ai conduttori banco iudicis la somma di €
144,93, a titolo di restituzione degli oneri accessori, risultante a loro favore a seguito dell'approvazione del consuntivo;
i ricorrenti accettavano la somma in acconto.
Inoltre, i ricorrenti dichiaravano la loro disponibilità a versare alla controparte, senza riconoscimento alcuno, a soli fini transattivi, la somma omnicomprensiva di € 2.150,00, a spese integralmente compensate. I ricorrenti dichiarano di non accettare la proposta, adducendo a giustificazione del rifiuto la circostanza che il denaro chiesto in restituzione apparteneva ai loro genitori.
Il processo veniva rinviato per la discussione e successivamente differito ad altra udienza, quindi assegnato al ruolo di altro magistrato.
All'udienza del 13.05.2025 i Procuratori delle parti si riportavano ai rispettivi atti difensivi e il giudice assegnava loro un termine per il deposito di note conclusionali.
Infine, all'udienza del 23.09.2025 i Procuratori delle parti precisavano le conclusioni e il Giudice tratteneva la causa in decisione, riservandone la pubblicazione mediante il deposito nel fascicolo telematico, unitamente al verbale d'udienza.
4. La controversia in esame impone di procedere alla corretta interpretazione del contratto di locazione concluso tra le parti in data 01.09.2022, al fine di stabilire se lo stesso sia riconducibile all'ipotesi di contratto di natura transitoria per studenti universitari, di cui all'art. 5 commi 2, 3 L. n. 431/1998
(secondo la prospettazione dei ricorrenti), ovvero ad un contratto ordinario a canone libero, con durata superiore a quella indicata dalle parti (in base alla tesi esposta da parte resistente). Soltanto nel primo caso potrebbe accogliersi la domanda proposta dai ricorrenti, volta ad accertare la nullità della clausola contrattuale relativa alla determinazione del canone (in misura superiore rispetto ai limiti stabiliti dall'Accordo territoriale ex art. 2 comma 3 L. n. 431/1998, in vigore dall'01.08.2022 nel territorio pagina 5 di 9 metropolitano di Bologna): non vi è infatti contestazione, tra le parti, in ordine alla determinazione del canone di locazione dovuto, in base ai calcoli effettuati dai ricorrenti, qualora il contratto in questione dovesse ricondursi alla prima tra le due fattispecie considerate, avendo parte resistente dichiarato, in sede di verbale d'udienza del 25.07.2024, di accettare i conteggi di controparte, e quindi di aderire alla determinazione del quantum del credito.
Al fine di interpretare il contratto di locazione in esame, il principale canone ermeneutico di cui all'art. 1362 c.c. impone di indagare quale sia stata la comune volontà delle parti, senza limitarsi al senso letterale delle parole usate. Al riguardo, secondo la prevalente giurisprudenza, la qualifica (nomen iuris) che le parti hanno attribuito al contratto non determina, di per sé, alcuna influenza ai fini della configurazione ed interpretazione giuridica del contratto stesso ad opera del giudice.
Dunque, la denominazione “locazione abitativa per studenti universitari”, posta nell'intestazione del testo contrattuale qui in esame, non assume alcuna specifica rilevanza ai fini dell'inquadramento giuridico del contratto.
Gli altri indici indicati dai ricorrenti, a sostegno dell'inquadramento del contratto come locazione per studenti universitari, risultano privi di specificità quali elementi di tale tipologia negoziale, posto che la durata di trentasei mesi, rinnovabili alla scadenza, così come i richiami all'accordo territoriale, sono riferibili in generale alla disciplina delle locazioni convenzionate;
non sono poi decisivi né l'età dei conduttori, né la loro provenienza;
il richiamo all'allegato G al decreto emanato ai sensi dell'art. 4 comma 2 L. n. 431/1998 non si vede come possa essere interpretato, ai fini della determinazione degli oneri accessori, quale riferimento all'allegato C del D.M. 16.01.2017.
Certamente significativa è invece l'indicazione, all'art. 2 del contratto, dell'esigenza di transitorietà dei conduttori, relativa alla “frequenza dell'Università di Bologna”. Al riguardo vero è che l'art. 3 del D.M.
16.01.2017, sui criteri per definire i canoni e la durata dei contratti di locazione per studenti universitari, non richiede che l'esigenza di transitorietà dichiarata nel contratto venga altresì documentata, diversamente da quanto è stabilito dall'art. 2 comma 4 del medesimo decreto, in relazione ai contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5 comma 1 L. n. 431/1998.
Tuttavia, la disciplina pattizia di cui all'art. 2 stabiliva tale modalità di documentazione, che invece non
è stata effettuata, avendo le parti evidentemente inteso disattendere, nei fatti, la prescrizione che aveva la funzione di attribuire specifica rilevanza all'esigenza di transitorietà dichiarata nel contratto.
Tale circostanza può dunque rilevare nella determinazione della comune intenzione delle parti, avuto riguardo al comportamento dalle stesse tenuto (anche successivamente alla stipulazione del contratto), secondo il criterio ermeneutico sussidiario di cui all'art. 1362 comma 2 c.c..
pagina 6 di 9 Rilevano in tal senso anche gli ulteriori indici indicati dai resistenti, a sostegno dell'interpretazione dell'atto negoziale non come locazione di natura transitoria per studenti universitari, non avendo essi usufruito dei benefici fiscali previsti per il locatore in caso di utilizzo di tale tipologia negoziale, costituenti il vantaggio principale e l'incentivo essenziale che lo induce ad accettare tale forma di stipulazione (a fronte di una determinazione del canone in misura significativamente ridotta): a tal fine essi hanno prodotto l'atto di registrazione del contratto, ove in relazione alla tipologia contrattuale da specificare, hanno indicato il codice L1 per le locazioni ordinarie, anziché il codice L2 per i contratti di natura transitoria per studenti universitari (doc. 3); hanno prodotto altresì la dichiarazione dei redditi dei locatori, da cui risulta che non è stata applicata l'aliquota del 10 % riservata alla tipologia di contratto transitorio, ma la c.d. “cedolare secca” nella misura del 21 % (doc. 4), coerentemente con il contenuto della clausola di cui all'art. 6 del contratto, che non prevede tale riduzione dell'imposta.
Inoltre, in relazione al recesso esercitato dai conduttori ed accettato dai locatori, le parti hanno applicato la disciplina delle locazioni ordinarie, non già quella dei contratti per studenti universitari, posto che l'art. 9, conformandosi in ciò al modello ministeriale, richiedeva la sussistenza di gravi motivi che giustificassero il recesso, invero non evidenziati nelle lettere trasmesse dai conduttori in data 01.06.2023 (doc. 5 di parte ricorrente).
In ogni caso risulta decisiva la circostanza che, nella determinazione del testo contrattuale, le parti non si siano attenute al modello di contratto ministeriale costituito dall'Allegato C al D.M. n. 16/01/2017, posto che l'art. 3 comma 4 di tale decreto stabilisce, in relazione ai contratti di locazione per studenti universitari, che “I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato C) che è approvato ai sensi dell'art. 4 bis della legge n. 431 del 1998 e successive modificazioni”.
L'inderogabilità di tale modalità di stipulazione impone di escludere che, in mancanza, il contratto possa essere ritenuto valido come locazione transitoria per studenti universitari. Nel caso di specie, come hanno evidenziato i resistenti, risulta sostanzialmente modificata, rispetto al modello ministeriale, la disciplina relativa alle modalità di recesso (art. 9), al canone di locazione (art. 3), alla possibilità di disdetta e di rinnovo automatico (art. 1), al trattamento fiscale (art. 6), alla conciliazione e al foro competente (art. 15).
Inoltre, l'art. 3 comma 5 del D.M. 16/01/2017 richiede come obbligatoria l'attestazione di conformità della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi territoriali, che invece nel caso di specie è carente.
Per le ragioni esposte, non potendosi ritenere né che le parti abbiano inteso stipulare un contratto transitorio per studenti universitari, né che il contratto inter partes presenti i requisiti prescritti pagina 7 di 9 dall'ordinamento per tale tipologia negoziale, si deve concludere per la riconducibilità dell'atto negoziale in questione alla disciplina generale delle locazioni abitative di cui all'art. 2 comma 1 L. n.
431/1998, a canone libero e con durata superiore a quella indicata dalle parti.
Per le ragioni esposte, vanno respinte le domande di parte ricorrente volte ad ottenere la declaratoria di nullità della clausola contrattuale relativa alla determinazione del canone e di condanna dei resistenti alla restituzione delle somme corrisposte in eccesso.
5. Quanto alla domanda di restituzione degli oneri accessori, risulta invece cessata la materia del contendere, in quanto i resistenti hanno già versato ai ricorrenti la somma dovuta in relazione agli importi ricevuti in eccesso. Come ha evidenziato parte resistente in sede di verbale d'udienza del
25.07.2024, il rendiconto consuntivo condominiale del 2023, sulla base del quale conteggiare in via definitiva gli importi dovuti in restituzione, risulta approvato successivamente al verbale di mancato accordo di mediazione del 07.03.2024 (cfr. doc. 8 di parte resistente, che reca la data del 02.07.2024).
Si deve pertanto ritenere che i resistenti non avessero provveduto al pagamento solo in ragione della mancata disponibilità dei dati contabili di riferimento.
Infine, si concorda con le parti in ordine alla questione relativa al termine di sei mesi per l'esperimento dell'azione di nullità di cui all'art. 13 commi 4 e 6 L. n. 431/1998, che integra un'ipotesi di decadenza, come tale sottoposta ad eccezione di parte, senza considerare che la comunicazione della domanda di mediazione ha impedito la decadenza ai sensi dell'art. 8 comma 2 D.L.vo n. 28/2010.
6. In considerazione della novità della questione trattata e delle eccezionali ragioni rappresentate dalle difficoltà interpretative dei documenti di causa, s'impone la compensazione integrale tra le parti delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così decide:
-dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di cui al punto ii) delle conclusioni di parte ricorrente;

-respinge le ulteriori domande proposte da e nei confronti di Parte_1 Parte_1 [...]
e CP_1 CP_1
-dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza e contestuale pagina 8 di 9 deposito nel fascicolo telematico.
Bologna, 23 settembre 2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Rita CHIERICI
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