REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Cosenza, II sezione civile, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Giovanna De Marco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. del R.G.A.C. 2415 dell'anno 2019, vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Carlo Parte_1 C.F._1
Luigi Isabella;

Attrice
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. CP_1 C.F._2
Fernando Esposito;

Convenuto
(C.F.: ), in p.l.r.p.t., rappresentato e difeso Controparte_2 P.IVA_1 dall'Avv. Salvatore Altomare;

Convenuto
(C.F. ), in p.l.r.p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_3 P.IVA_2
Sergio Ferraro;

Terzo chiamato in p.l.r.p.t.; Controparte_4
Terzo chiamato contumace
Oggetto: risarcimento danni;

CONCLUSIONI. Le parti si riportano ai rispettivi atti.
1

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
, premesso di essere proprietaria di un'unità immobiliare sita in Rende Parte_1
(CS), in via Gioacchino Rossini, 177, distinta al catasto al foglio 38, p.lla 1381, sub. 42
e posta al IV piano di un edificio facente parte del Condominio ”, che Controparte_2 detto appartamento è interessato da infiltrazioni d'acqua e fenomeni di umidità che col tempo hanno danneggiato e ridotto drasticamente il grado di godimento dell'immobile, che detta situazione ha provocato notevoli pregiudizi alla tanto che i conduttori Pt_1 dell'appartamento di cui trattasi, a causa di detti problemi, dapprima, in data
21.01.2019, hanno inoltrato un'intimazione stragiudiziale all'agenzia immobiliare intermediaria (Gau Service) e, successivamente, in data 19.04.2019, comunicato direttamente a l'avvenuta risoluzione ipso iure del rapporto, Parte_1
sospendendo, inoltre, da febbraio 2019 il pagamento del relativo canone, che di tali circostanze erano stati più volte verbalmente resi edotti sia il proprietario dell'appartamento del piano superiore, sia l'amministrazione di condominio, che l'odierna attrice, al fine di accertare la causa di dette infiltrazioni e quantificare i danni subiti, ha conferito l'incarico ad un tecnico di fiducia, che dalla perizia è emerso che i danni da infiltrazione e spargimento d'acqua patiti dall'unità immobiliare della ricorrente sono stati verosimilmente cagionati da probabile difetto di tenuta e impermeabilizzazione del soprastante terrazzo appartenente all'unità abitativa di proprietà di , adiva il Tribunale di Cosenza, rassegnando le seguenti CP_1 conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: 1) Accertare e dichiarare che le infiltrazioni d'acqua che interessano l'appartamento sito in Rende (CS), in via Gioacchino Rossini, distinto al catasto al foglio 38, p.lla 1381, sub. 42, posto al IV di proprietà della sig.ra , provengono Pt_1
dal sovrastante lastrico solare di proprietà del Dott. e ad uso esclusivo di CP_1 costui;
2) Per l'effetto, condannare il sig. e il CP_1 CP_2 CP_2
”, in persona del suo amministratore in carica sig. , in solido
[...] Controparte_5 ovvero per quanto di ragione, a provvedere all'effettuazione delle opere necessarie alla cessazione delle infiltrazioni d'acqua nei sottostanti locali;
3) condannare il sig. CP_1
e il condominio ”, in solido ovvero ognuno per quanto di
[...] Controparte_2
2 ragione, a) al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti dalla ricorrente, rappresentati dalla spesa necessaria alla riparazione, al risanamento e alla messa in ripristino dei luoghi danneggiati;
il tutto nella misura di Euro 4.634,68, o dell'altra maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
b) al risarcimento di tutti i danni derivanti dalla diminuzione del grado di godimento del bene e dalla mancata riscossione dei canoni di locazione;
il tutto nella misura di Euro 7.000,00, o dell'altra maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Il tutto nei limiti dell'importo omnicomprensivo di € 20.000,00 4) Con vittoria di spese e competenze legali”.
Si costituiva , il quale contestava la domanda sia nell'an, deducendo la CP_1
mancanza dei presupposti atti ad imputare una qualche responsabilità riparatoria e/o risarcitoria dello stesso, che nel quantum, eccependo, in subordine, la riduzione della somma pretesa da parte ricorrente in conseguenza dell'accertamento del concorso di colpa ex art. 1227 I comma c.p.c. da parte della medesima, in considerazione del fatto che un comportamento più accorto avrebbe evitato, o quantomeno non aggravato, i danni patiti da la quale non ha accolto l'invito rivoltole da Parte_1 CP_1
finalizzato ad eseguire un sopralluogo tecnico congiunto per l'individuazione
[...]
l'eliminazione delle cause delle lamentate infiltrazioni. Parte resistente instava, infine, per la chiamata in causa della compagnia , per essere Controparte_6
dalla stessa manlevata.
Autorizzata la chiesta chiamata in causa, si costituiva Controparte_6 la quale, nel contestare la fondatezza della domanda, sia nell'an che nel quantum, di cui chiedeva il rigetto, eccepiva preliminarmente l'inammissibilità della stessa ex art 702 bis c.p.c, nonchè l'inoperatività della polizza con riferimento alle cause che hanno condotto all'evento dannoso poiché non rientranti nelle fattispecie di cui all'art.

3.14 delle condizioni Generali e Particolari di assicurazione della Polizza Parte_2
.
[...]
Si costituiva in giudizio il condominio ”, che deduceva l'infondatezza Controparte_2
in fatto ed in diritto della domanda avanzata da parte ricorrente evidenziando la totale insussistenza di una responsabilità del Condominio, atteso che il terrazzo in questione è di uso e godimento esclusivo di , instando per la chiamata in causa di CP_1
3 per essere da questa garantito da ogni eventuale obbligo Controparte_4
risarcitorio ex art. 1669 c.c.. rimaneva contumace. Controparte_4
Preliminarmente, occorre rilevare che tra le parti è pacifica l'esistenza delle lamentate infiltrazioni, che, peraltro, trovano preciso riscontro nella c.t.u. espletata nel corso del giudizio.
In ordine alle cause di dette infiltrazioni, il nominato c.t.u., premesso che il terrazzo del piano quinto costituisce copertura per porzione di superficie dell'appartamento posto alla quota inferiore ed escluso che le problematiche di cui trattasi siano ascrivibili a cattiva manutenzione del terrazzo, nel senso del mantenimento della condizione d'uso degli elementi che costituiscono copertura per il terrazzo, ha rappresentato che “il fenomeno lamentato, sia da ricercare negli elementi tecnologici posti nel solaio di copertura, terrazzo di proprietà dell'odierno convenuto, come probabili difetti, non visibili per la presenza della pavimentazione sul terrazzo, di impermeabilizzazione e alla presenza di un sistema di raccolta delle acque posizionato nello spessore del solaio”
(cfr. pag. 13 della relazione di perizia). Il c.t.u. ha infatti chiarito che “avendo individuato la presenza di discendenti esterni é stata effettuata una prova per verificare il percorso di deflusso delle acque ma all'esito non si è avuto riscontro che le stesse vengano convogliate verso tali elementi: si desume quindi che le acque raccolte vengano convogliate verso elementi diversi da quelli inizialmente individuati” (cfr. pag.
8 della relazione di perizia), per poi aggiungere che “per l'individuazione delle probabili cause che hanno indotto il verificarsi dei fenomeni infiltrativi ci si è avvalsi, inoltre, di indagine termografica all'esito della quale il tecnico specialista, analizzando i fotogrammi delle zone interessate, riferisce che “sui solai di entrambi i WC ci sono evidenti macchie di umidità dovute ad infiltrazioni d'acqua dal piano soprastante ma verosimilmente nel wc a sud è una umidità indiretta causata dalle infiltrazioni soprastanti mentre per il wc posto a nord si notano due punti cruciali che sono la colonna montante di scarico e l'angolo a nord/est compreso la muratura a partire dal solaio”.
Si ritiene di poter ipotizzare, a seguito dell'analisi degli elementi riscontrati e delle analisi strumentali condotte che il fenomeno lamentato, sia da ricercare negli elementi tecnologici posti nel solaio di copertura, terrazzo di proprietà dell'odierno convenuto,
4 come probabili difetti, non visibili per la presenza della pavimentazione sul terrazzo, di impermeabilizzazione e alla presenza di un sistema di raccolta delle acque posizionato nello spessore del solaio che, però, non è stato possibile ispezionare completamente per verificarne lo stato.
All'esito degli esami strumentali effettuati non si hanno evidenze di fuoriuscita di acqua nel muro che costituisce il parapetto per il terrazzo scoperto al piano quinto;
si nota invece una “zona fredda” in corrispondenza della linea che costituisce intersezione tra parete verticale e quello costituito dal solaio orizzontale, lasciando intuire che proprio in corrispondenza dell'attacco tra parapetto e estradosso del solaio si abbia un difetto nella continuità dell'elemento che deve costituire protezione dall'infiltrazione di acqua, per come si rileva dalla Perizia tecnica termografica (All. PTT) che si allega.
Per quel che riguarda inoltre la presenza del sistema di raccolta di acque a pavimento si precisa che non è stato possibile durante i sopralluoghi, verificare l'esatto tracciato seguito né tantomeno si è potuto rilevare quale sia il punto di fuoriuscita delle acque che in esso si incanalano: infatti sia durante il primo sopralluogo che in occasione del secondo accesso, in assenza di precipitazioni meteoriche, si è provveduto a far scorrere nei pozzetti acqua in modo da individuarne il percorso ma gli elementi verticali discendenti che sono posizionati all'esterno del parapetto, non sono stati raggiunti dall'acqua stessa, per cui si ipotizza che il sistema di allontanamento sia interno al fabbricato. In ragione di ciò nel corso dell'ultimo sopralluogo, si è provveduto ad effettuare una videoispezione con endoscopio del tipo DEPSTECH DS520 a tripla lente, dalla quale però non è stato possibile evincere ulteriori elementi rispetto a quelli di cui si era già in possesso” (cfr. pag. 12 e 13 della relazione di perizia).
Orbene, le risultanze della relazione di perizia devono essere condivise da questo giudicante in quanto sorrette da idonea motivazione, e non adeguatamente confutate dalle parti.
Infatti, premesso che parte attrice non ha mosso contestazioni alla c.t.u., se non nelle note conclusive, genericamente dolendosi della quantificazione della spesa per intonacare e tinteggiare i vani interessati dai danni, va rilevato che il c.t.u. ha compiutamente risposto alle osservazioni delle parti, specificando i termini in base ai quali ha ritenuto di dover individuare le cause delle infiltrazioni per come indicato, rappresentando, sia rispetto alle eccezioni di che rispetto a quelle del CP_1
5 convenuto che gli elementi tecnologici posti nel pacchetto che costituisce CP_2
in solaio di copertura non sono visibili e per conoscerne lo stato e la funzionalità sarebbe stato necessario procedere con indagini distruttive e che le indagini ulteriori che si sarebbe potuto condurre del tipo distruttivo, avrebbero comportato l'esecuzione ex- ante dei lavori individuati nell'ambito della consulenza, sottolineando che l'attività di consulenza è stata condotta con rigore e metodo analitico, oltre che con l'ausilio di strumentazione atta a conferire alla stessa carattere di oggettività. Il consulente ha altresì rappresentato che “l'analisi termografica condotta ha consentito di rilevare che il parapetto esterno, lungo il quale è posizionato il sistema di irrigazione, non presenta segni di umidità”, per cui deve ritenersi infondata l'eccezione in base alla quale le acque rivenienti dal cennato sistema di irrigazione defluiscono proprio nella parte interiore del fabbricato e, quindi, direttamente verso l'immobile appena sottostante, dovendosi, oltretutto, considerare l'irrilevanza delle contestazioni mosse alla c.t.u. in ordine alla quantificazione dei lavori, mosse dei convenuti e dalla terza chiamata, atteso che non si tratta di poste risarcitorie, venendo in rilievo solo il tipo di lavorazione.
Conseguentemente, all'esecuzione dei lavori necessari per l'eliminazione delle infiltrazioni sono tenuti sia che il condominio , il primo CP_1 Controparte_2
in qualità di custode per quanto concerne i difetti di impermeabilizzazione, il che differisce significativamente dal buono stato di manutenzione della pavimentazione del terrazzo rilevata dal c.t.u., mentre il secondo in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4) (Cass. civ., Sez. Unite, Sent., (data ud.
28/04/2015) 10/05/2016, n. 9449), tanto più che il , quale custode dei beni e CP_2
dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorchè tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile (Cass. 12/03/2020, n. 7044;
Cass. 12/07/2011, n. 15291).
6 Pertanto, in accoglimento della domanda di condanna dei convenuti all'effettuazione delle opere necessarie alla cessazione delle infiltrazioni d'acqua nei sottostanti locali,
ed il vanno condannati all'esecuzione delle CP_1 Controparte_2
opere indicate dal c.t.u. a pag. 15 e 16 della relazione di perizia, cui integralmente si rimanda, secondo la ripartizione di cui all'art. 1226 c.c..
Venendo alla quantificazione dei danni, ed il CP_1 Controparte_2
sono tenuti al risarcimento per i danni arrecati all'immobile, specificamente
[...]
indicati nella relazione di perizia, cui si rimanda e quantificati dal c.t.u. nella misura di euro 2.659,94, con valutazione che si ritiene di recepire, siccome fondata sui dati reperiti dal consulente dal Prezziario Regionale della Calabria 2023, a fronte dei quali la difesa di si è limitata ad eccepire l'insufficienza dell'importo stabilito Parte_1
per la tinteggiatura, senza fornire un diverso e valido , lamentano la mancata CP_7
valutazione del costo della manodopera, che invece risulta ricompresa nelle singole voci di lavorazioni illustrate dal c.t.u.. Va invece ritenuta la fondatezza della considerazione relativa al mancato computo dell'IVA, atteso che è ius receptum che, in tema di danno patrimoniale, il risarcimento si estende, in linea di principio, anche agli oneri accessori e conseguenziali, con l'effetto che la liquidazione determinata in base alle spese da affrontare per riparare un bene comprende anche l'iva, anche se la riparazione non sia ancora avvenuta;
diversamente tale estensione non spetta allorché il danneggiato, per l'attività svolta, abbia diritto al rimborso o alla detrazione dell'Iva versata per tale riparazione (Cassazione civile sez. II, 19/07/2022, n.22580).
Quanto alla domanda di risarcimento dei danni derivati dalla diminuzione del grado di godimento del bene e dalla mancata riscossione dei canoni di locazione, deve rilevarsi che non risulta fornita la prova della dedotta insalubrità e inagibilità dei vani interessati dalle infiltrazioni, atteso che tanto non può inferirsi dalla documentazione versata in atti e relativa alla cessazione del rapporto di locazione in essere alla data dell'insorgenza delle infiltrazioni, atteso che è ius receptum che le dichiarazioni scritte, provenienti da terzi estranei alla lite su fatti rilevanti, non possono esplicare efficacia probatoria nel giudizio se non siano convalidate attraverso la testimonianza ammessa ed assunta nei modi di legge ma possono unicamente assumere valore d'indizio, l'utilizzazione del quale costituisce non già un obbligo del giudice del merito, bensì una facoltà, il cui mancato esercizio non può formare oggetto di utile censura in sede di legittimità, sia
7 sotto il profilo della violazione dell'art. 115 c.p.c., sia sotto quello dell'omesso esame su punto decisivo della controversia (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 23/10/2017, n. 24976), tanto più che in senso contrario milita la circostanza, emersa nel corso dell'istruttoria, che l'immobile è stato successivamente concesso in uso alla figlia dell'attrice, né può dirsi dirimente, ai fini di cui trattasi, l'accordo di negoziazione assistita, depositato unitamente alla memoria ex art. 183 co. VI, n. 2 c.p.c. da parte attrice, considerato che lo stesso reca la pattuizione relativa alla stipula di un nuovo contratto di locazione, ad un canone inferiore, ma con parti contrattuali differenti rispetto a quelle con cui è intervenuta la controversia, nulla stabilendo in ordine ai pregressi canoni di locazione.
Quanto alla dedotta responsabilità dell'attrice ex art. 1227 c.c., deve rilevarsi che, a differenza di quanto sostenuto da e dalla chiamata compagnia CP_1
assicurativa, il chiesto sopralluogo si è effettivamente svolto in data 25.3.2019 (cfr. all.
n. 2 alla memoria ex art. 183, co. VI, c.p.c. di parte attrice), a fronte della richiesta avanzata dal procuratore di in data 4.3.2019, né risulta che, nel lasso di CP_1
tempo trascorso, vi sia stato un significativo peggioramento delle condizioni dell'immobile.
Conseguentemente, ed il Condominio sono tenuti a CP_1 Controparte_2
versare, a titolo di risarcimento a la somma complessiva di euro Parte_1
2.659,94, oltre iva, secondo la citata ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. (cfr.
Cassazione civile sez. II, 15/04/2010, n. 9084, poiché il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo).
Considerato che le maggiori somme così riconosciute ed attribuite rappresentano il valore del bene perduto dal danneggiato, va riconosciuto anche il pregiudizio provocato
8 dal ritardato pagamento facendo ricorso, al riguardo, a criteri presuntivi ed equitativi, in misura pari agli interessi legali maturati sulla somma via via rivalutata, previa devalutazione della somma all'epoca del sinistro, ed ulteriori interessi sino al soddisfo.
Quanto alla domanda di manleva spiegata da nei confronti di CP_1
pacifica la stipulazione della Polizza a Controparte_6 Parte_2
Casa”, va rilevato che, al punto 3.14 delle condizioni, è specificato che i danni da spargimento di acqua sono compresi in garanzia “purchè conseguenti a rottura accidentale degli impianti idrici, igienico sanitari, di riscaldamento o di condizionamento al servizio del fabbricato o del maggior immobile di cui formi eventualmente parte” e che, all'esito dell'istruttoria, è risultata la prova dell'esclusione dalla garanzia, atteso che il c.t.u., nell'accertare le cause delle infiltrazioni, non le ha connesse ad alcuna delle ipotesi sopra indicate, vieppiù escludendo che i danni possano derivare dall'impianto di irrigazione.
Tanto premesso, la domanda di garanzia e manleva non può essere accolta.
Infine, in ordine alla domanda di garanzia spiegata dal convenuto nei CP_2
confronti di la stessa non può trovare accoglimento, atteso che non risulta CP_4 neanche la prova che sia l'impresa costruttrice dell'edificio. CP_4
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, in applicazione dei valori medi per lo scaglione di riferimento dimidiati del 50% in considerazione del decisum, tra l'aqttrice ed i convenuti, mentre vanno compensate tra e la CP_1
terza chiamata, attesa la natura strettamente tecnica delle questioni poste a base del rigetto della domanda e la difficile conoscibilità a priori delle ragioni delle parti, infine le spese nei confronti di devono essere dichiarate irripetibili. CP_4

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni diversa istanza, deduzione, eccezione, così provvede:
- accoglie per quanto di ragione le domande proposte dall'attrice, e per l'effetto condanna ed il all'esecuzione delle opere CP_1 CP_2 Controparte_2
indicate dal c.t.u. a pag. 15 e 16 della relazione di perizia, secondo la ripartizione di cui all'art. 1226 c.c., nonchè al pagamento, secondo la ripartizione indicata in parte motiva, della somma di € 2.659,94, oltre iva in favore di all'attualità, oltre Parte_1
9 interessi legali maturati e ulteriori sino al soddisfo, calcolati nei termini di cui in parte motiva;
rigetta le domande di manleva spiegate da e CP_1 Controparte_2
;
[...]
condanna e al rimborso delle spese di lite in CP_1 Controparte_2 favore di che liquida in € 145,50 per spese vive, € 2.538,50 per Parte_1
compensi, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA, compensa le spese di lite tra CP_1
e , mentre le spese nei confronti di devono
[...] Controparte_6 CP_4
essere dichiarate irripetibili.
Cosenza, 18.1.2025
Il giudice dott.ssa Maria Giovanna De Marco
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