N. R.G. 21423/2023
pagina 1 di 13 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE
Nella persona del Giudice Unico dott. Fabrizio Sanchioni , ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al RGN 21423 / 2023
TRA
rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'Avv. Parte_1
EL EI UR e dall'Avv. EL EI
AN elettivamente domiciliato presso il loro studio, in Roma Via Severo
Carmignano n.9;
- Attore –
E
, rappresentato e difeso, per procura in atti dall'Avv. Controparte_1
UE IL , con studio in Pomezia, Piazza Indipendenza n.24, la quale ha dichiarato, ai sensi del secondo comma dell'art. 176 c.p.c., di voler ricevere le comunicazioni della Cancelleria tramite telefax (06.97849217) ovvero al seguente indirizzo - Email_1
Convenuta-
pagina 2 di 13 E
• • • CP_2 CP_3 Controparte_4 CP_5
• • •
[...] Controparte_6 Controparte_7 [...]
• • • CP_8 Controparte_9 CP_10 CP_11
• • • •
[...] CP_12 CP_13 Controparte_14
• • • Controparte_15 CP_16 Controparte_17
• • Controparte_18 Controparte_19 [...]
• CP_20 Controparte_21

- Chiamati in giudizio contumaci-
Oggetto: Rapporti condominiali – restituzione bene
Conclusioni: le parti concludevano come da note in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 3 di 13 Con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva in Parte_1
giudizio , per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Accertare e dichiarare che all'interno dell'appartamento di proprietà del sig.
[...]
in Roma in Via Monticiano 22 interno 13C, sia stata ed è tutt'ora inglobata CP_1
l'area corrispondente al vano ascensore condominiale e di proprietà del in CP_22
Roma Via Monticiano 22, di circa 4/6 metri quadrati per come indicato nella relazione di parte e nella sovrapposizione planimetrica, e che tale odierna illegittima occupazione abbia determinato l'alterazione permanente della destinazione dell'area ed il conseguente impedimento agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ex art.1102 c.c. o ai sensi della normativa comunque applicabile, quale vano ascensore e, quindi, quale parte comune del anzidetto, ex art.1117 c.c. o ai CP_22
sensi di altra normativa comunque applicabile, in quanto oggettivamente funzionale al servizio o al godimento collettivo e strumentalmente collegato alle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini. 2) Per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto della sig.ra , anche quale rivendicazione specifica del bene condominiale, Parte_1
ad ottenere la restituzione dell'area anzidetta anche in favore dell'intero condominio,
condannando il sig. alla restituzione dell'area di circa 4/6 metri Controparte_1
quadrati di cui si è detto, nonchè al ripristino dello stato dei luoghi antecedente alla costruzione dell'immobile di sua proprietà sito in Roma Via Monticiano 22 interno 13C
piano seminterrato, attraverso il ripristino dell'intera estensione del vano ascensore condominiale sito al piano seminterrato del anzidetto, con le demolizioni CP_22
pagina 4 di 13 occorrenti sino alla completa reintegrazione dell'attrice e/o del nel possesso CP_22
esclusivo della frazione dello spazio condominiale abusivamente occupato e l'esecuzione di tutti i lavori all'uopo necessari, al fine di rispristinare l'anzidetto status quo ante ed il libero passaggio e transito da e per l'area considerata.3)Condannare il sig.
al risarcimento danni nei confronti della sig.ra , da Controparte_1 Parte_1
liquidarsi anche equitativamente. Con vittoria di spese ed onorari di lite..” Il convenuto si costituiva in giudizio, contestando in fatto ed in diritto tutto Controparte_1
quanto dedotto da parte attrice e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta, 1) IN VIA
PREGIUDIZIALE, • Accertare e dichiarare il difetto del contradditorio instaurato da
Parte Attrice per violazione del litisconsorzio necessario nei confronti di tutti gli altri
CP_2 condomini del Condominio di Via Monticiano corrente in Roma e per l'effetto •
Ordinare a Parte Attrice l'integrazione del contraddittorio verso tutti gli altri condomini del Condominio di Via Monticiano n.22 corrente in Roma;
• Accertare e dichiarare l'indeterminatezza delle domande di parte attrice circa il petitum e la causa petendi,
l'inammissibilità e l'improcedibilità nonchè l'infondatezza delle domande di parte attrice in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti e per l'effetto • Rigettare tutte le domande di parte attrice;
2) IN VIA PRELIMINARE, • Autorizzare ai sensi dell'art.269
c.p.c. e dell'art.1484 c.c. la chiamata in giudizio di (c.f. CP_24
) residente in [...]N. 677 - Scala: A - Interno: C.F._1

5 - PAL A Comune quale parte venditrice del sig. e, a tal CP_25 CP_1
pagina 5 di 13 fine, • Spostare la data della prima udienza allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 163-bis c.p.c. 3) NEL MERITO, IN VIA
PRINCIPALE: • Accertare e dichiarare, secondo miglior formula, l'intervenuta prescrizione e/o decadenza del diritto azionato dall'Attrice e per l'effetto e in ogni caso •
Rigettare le domande proposte da parte attrice in quanto infondate per tutti i motivi espressi in atto;
• Con vittoria di spese e competenze professionali” . La causa veniva istruita, venivano depositate le note ex art. 171 ter e documentazione, il giudice rilevato che parte convenuta ha richiesto la chiamata in causa di terzi, ma che, attesa la costituzione della detta parte in data 8 luglio 2023, e quindi oltre il termine previsto ex art. 166 c.p.c., ha dichiarato la detta richiesta inammissibile ed ha ordinato l'integrazione del contraddittorio, ex art. 102 c.p.c., nei confronti di tutti i condomini, veniva integrato il contradittorio con la chiamata in causa di tutti i condomini di Via Monticiano n.22
corrente in Roma, che restavano contumaci, veniva invitata la parte convenuta ad introdurre la mediazione obbligatoria nei confronti dei condomini ma la stessa non provvedeva, veniva esperita e depositata la CTU. La causa veniva rinviata al 08/10/2025
per la rimessione della causa in decisione, con termine per le parti di cui all'art.189 cpc.
Le parti depositavano le note di cui all'art.189 cpc ed a scioglimento della riserva di cui all'udienza del 08/10/2025 la causa veniva trattenuta in decisione e successivamente veniva depositata nei termini di legge la presente sentenza. La domanda di parte attrice
è procedibile in quanto la sentenza n.10934/19 delle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione ha precisato che “ nelle controversie condominiali che investono i diritti dei pagina 6 di 13 singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale – concorrente, in mancanza di personalità giuridica del , con quello dell'amministratore – di agire e CP_22
resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota ”. La parte attrice è pertanto legittimata ad agire. Inoltre, la domanda della parte attrice è procedibile, infatti, la stessa ha citato il convenuto, attuale proprietario e detentore del bene oggetto di causa, ed esperito nei suoi confronti la procedura della mediazione obbligatoria ed ha inoltre integrato il contraddittorio notificando la citazione a tutti i condomini. La parte attrice non avrebbe potuto provvedere a chiamare in mediazione i condomini in quanto portatrice dei loro stessi interessi e non di interessi confliggenti. Infatti, il giudice,
considerato che la parte convenuta ha eccepito in atti di essere proprietaria del bene che invece la parte attrice rivendicava come condominiale, considerato che la mediazione,
obbligatoria nel caso in esame, rappresenta il primo passo nel processo di risoluzione delle controversie attraverso la mediazione di due interessi contrapposti, infatti, la mediazione civile e commerciale, ai sensi del decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, è
l'attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, considerato che la mediazione deve avvenire tra le parti con interessi confliggenti al fine di trovare un accordo conciliativo, considerato che la parte attrice ed i condomini sono portatori dello stesso interesse – tutela di un bene condominiale- e pertanto tra gli stessi non vi sono interessi contrapposti da mediare;

considerato che

la parte convenuta è portatrice pagina 7 di 13 di interessi contrapposti ai condomini, il giudice ha disposto l'esperimento del procedimento di mediazione nei confronti di tutti i condomini convenuti ed ha concesso alla parte convenuta i termini di legge per l'introduzione della mediazione ex D.lgs
28/2010 e successive modifiche. La parte convenuta non ha provveduto ad onorare l'ordine del giudice e pertanto le sue eccezioni nei confronti dei condomini devono ritenersi improcedibili. L'azione proposta dalla parte attrice è inoltre ammissibile e procedibile poiché chiara nel petitum e nella causa petendi ed è qualificabile come azione di rivendicazione con conseguente restituzione del bene vano ascensore. Infatti,
la parte attrice ha richiesto al giudice di individuare l'effettivo proprietario del vano ascensore che risulta incorporato nell'immobile del convenuto, ha proposto azione di rivendicazione con conseguente restituzione del bene. La parte attrice, infatti, ha chiesto di “Accertare e dichiarare che all'interno dell'appartamento di proprietà del sig.
[...]
in Roma in Via Monticiano 22 interno 13C, sia stata ed è tutt'ora inglobata CP_1
l'area corrispondente al vano ascensore condominiale e di proprietà del ” CP_26
e “Per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto della sig.ra , anche quale Parte_1
rivendicazione specifica del bene condominiale, ad ottenere la restituzione dell'anzidetta…” La parte attrice ritiene che il vano ascensore sia di proprietà del mentre il convenuto si è opposto ritenendosi il proprietario del detto vano e CP_22
chiedendo il rigetto delle avverse domande. Ai sensi dell'art.948 cc -Azione di rivendicazione - il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha pagina 8 di 13 cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa. L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione.
Con l'azione di rivendicazione, il proprietario fa valere il suo diritto di proprietà per recuperare la cosa da altri illegittimamente posseduta o detenuta. L'azione di rivendicazione, disciplinata dall'art. 948 c.c., è diretta ad ottenere una sentenza che accerti la titolarità in capo al rivendicante della cosa rivendicata con conseguente condanna alla consegna del bene. Anche quando il possesso del bene sia stato trasferito in base ad un'obbligazione assunta contrattualmente, il proprietario ha la possibilità di proporre l'azione reale di rivendica per riottenere il possesso del bene quale proprietario,
anziché di agire con l'azione personale di restituzione. La parte attrice ha specificamente richiesto l'accertamento della proprietà volta alla “rivendicazione specifica del bene condominiale, ad ottenere la restituzione dell'area anzidetta” Pertanto l'azione richiesta
è chiaramente quelle della rivendicazione. La sentenza n.10934/19 delle Sezioni Unite
della Corte di cassazione ha precisato che “ nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale –
concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore – di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota ”. La causa pertanto è stata istruita per accertare la proprietà del bene oggetto di causa. Dall'esame della documentazione in atti e dalla CTU, con la quale si concorda, è
emerso che il locale ascensore per cui è causa è ed è stato inglobato CP_27
pagina 9 di 13 nell'attuale proprietà del convenuto. Infatti, il CTU così conclude: “4) RISPOSTA AI
QUESITI 1) Accerti il CTU, sulla base della documentazione di causa e/o di quella reperita anche presso terzi ovvero uffici pubblici o privati, la proprietà del bene oggetto di causa;
L'immobile è stato costruito abusivamente e, dalle planimetrie relative al primo condono e dalle foto agli atti, si evince che l'immobile è stato costruito con un vano ascensore temporaneamente tombato. Non è stato possibile verificare se il vano ascensore sia rimasto nella proprietà del costruttore iniziale ( o di chi Persona_1
ha completato i lavori negli anni 70 per cui essendo locale tecnico lo stesso è
condominiale”. 2) Verifichi se il convenuto abbia o meno inglobato il vano ascensore
Condominiale. Il vano al piano S1 è continuazione del vano ascensore condominiale ed
è stato completamente inglobato dalle Società che si sono succedute nel possesso dell'immobile e interamente condonato già dal 2011. Il convenuto CP_1
ha acquistato l'immobile, oggetto di condoni, già nello stato di fatto attuale.“
[...]
Pertanto, il locale per cui è causa è condominiale ed è stato inglobato nell'immobile che
è attualmente di proprietà del convenuto. Tale incorporazione, di un bene condominiale in un bene privato, è avvenuta illegittimamente, in violazione dell'art. 1102 c.c e senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, infatti, non vi sono in atti autorizzazioni relative all'inglobamento del vano ascensore. L'azione di rivendicazione esercitata dal condomino per la tutela dei beni di proprietà condominiale non richiede pacificamente la c.d. “probatio diabolica” (Cassazione Civile Ordinanza n. 32808/2021; Cass. civ., Sez.
II, Ordinanza, 17/02/2020, n. 3852) . Nel caso in esame c'è stata una violazione dell'art.
pagina 10 di 13 1102 c.c. il quale statuisce che “…ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,
purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può
estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”, per sottrarre i beni di proprietà comune alla comproprietà dei condomini e dimostrarne l'appartenenza esclusiva al titolare di una porzione esclusiva, è necessario un titolo contrario, contenuto non già nella compravendita della singola unità immobiliare, bensì nell'atto costitutivo del condominio (Cass. Civ. Sezione II, sentenza 30 giugno 2016 n. 13450; Cass. Civ.
Sezione II, sentenza 6 marzo 2012 n. 3473; Cass. Civ. n. 7752/1995; Cass. Civ. n.
3640/2004; Cass. Civ. n. 7618/2019). Infine, si rileva che le autorizzazioni amministrative relative al bene oggetto di causa non possono ledere i diritti dei terzi in quanto i titoli edilizi vengano sempre rilasciate fatti salvi i diritti dei terzi in quanto questi attestano la conformità dell'intervento alle norme urbanistiche ed edilizie e non risolvano eventuali questioni privatistiche tra le parti. Le autorizzazioni edilizie, comprese quelle in sanatoria, vengono concesse con “salvezza di diritti dei terzi”: tale clausola significa sostanzialmente che il rilascio del titolo edilizio, e la sottostante dichiarazione di legittimità dell'opera, riguarda esclusivamente il richiedente e l'amministrazione, senza in alcun modo investire rapporti di natura privatistica con eventuali soggetti terzi. Il provvedimento autorizzatorio in materia edilizia inerisce,
pagina 11 di 13 quanto all'oggetto della istanza presentata, al rapporto pubblicistico tra soggetto richiedente e pubblica amministrazione in esercizio del potere autorizzatorio edilizio;

per converso, tale provvedimento non incide (perché “non può” incidere) sui distinti rapporti giuridici tra privati, che restano dallo stesso del tutto impregiudicati. (Consiglio
di Stato, sez. II, 11 settembre 2024, n. 7523). Il diritto di proprietà è imprescrittibile così
come l'azione di rivendicazione. Il bene oggetto di causa non risulta essere stato usucapito, non vi è in atti una sentenza di usucapione, non vi è in atti domanda riconvenzionale di usucapione. Pertanto, il convenuto deve restituire il bene oggetto di causa al effettuando al riguardo i lavori necessari per scorporare tale vano CP_22
dal proprio immobile. La domanda di risarcimento della parte attrice deve essere respinta in quanto la stessa, seppur a conoscenza della situazione, non ha azionato in passato il proprio diritto per rivendicare il vano ascensore e comunque non è certo e provato che il avrebbe in ogni caso provveduto ad installare l'ascensore, CP_22
inoltre il presunto danno lamentato dall'attrice non è stato provato. Assorbita ogni altra eccezione di merito. Le spese seguono la soccombenza.


PQM


pagina 12 di 13 definitivamente decidendo, ogni altra eccezione disattesa, dichiara che il vano ascensore per cui è causa è di proprietà Ordina al convenuto la restituzione della CP_27
parte relativa al vano ascensore al , effettuando al riguardo i lavori necessari CP_22
per scorporare tale vano dal proprio immobile. Condanna la parte convenuta e costituita a rifondere, in favore della parte attrice, le spese di lite del presente Controparte_1
giudizio per un importo complessivo di € 3.500,00 oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A.,
oltre € 518,00 per contributo unificato, oltre alle successive occorrende. Condanna la parte convenuta e costituita al pagamento delle spese della CTU Controparte_1
così come liquidate in atti.
Così deciso in Roma, 10/10/2025
Il Giudice
Dott. Fabrizio Sanchioni
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