REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAOLA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Paola, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Maurizio Ruggiero, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 136/2020 R.G., avente ad oggetto: responsabilità ex artt. 2049 – 2051 – 2052
c.c.
TRA
, (C.F. ), rappresentata e difesa, giusta procura in Parte_1 C.F._1 calce all'atto di citazione, dall'avv. Chiappetta Francesco ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Santa Maria del Cedro (CS), alla Via Matisse n.1
ATTRICE
E
in persona dell'amministratore p.t., (P.IVA Controparte_1
), rappresentato, difeso, ed elettivamente domiciliato come in atti P.IVA_1
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da note scritte autorizzate dal giudice e depositate telematicamente dalle parti in sostituzione dell'udienza del 18.06.2025, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
MOTIVAZIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato a mezzo UNEP in data 27.01.2020, la sig.ra Parte_1 conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Paola, il Controparte_2 deducendo che: la sig.ra è proprietaria di un immobile, denominato A 44, facente Parte_1 parte del con sede in BO DO (CS), pervenuto per scrittura privata di Controparte_1 compravendita autenticata, di cui al Rep. n. 119.713, raccolta n. 33.237; detto immobile, adibito a magazzino, è interessato da episodi di infiltrazioni d'acqua, dovute al cattivo stato di manutenzione e provenienti dalla soprastante proprietà in particolare dalla strada appartenente al CP_3 detto e dalle altre parti appartenenti alla corte ne consegue la penetrazione CP_1 CP_3 dell'acqua piovana, la quale danneggia gravemente la struttura, compromettendone la stabilità; con la predetta scrittura privata, il sig. trasferiva alla signora “la porzione CP_4 Parte_1
1 immobiliare…nello stato di fatto e di diritto nel quale si trova, con tutti i diritti, azioni e ragioni inerenti, pertinenze, accessori”, consentendole quindi di agire per il risarcimento dei danni all'immobile pregressi al trasferimento di proprietà; la sig.ra da quando è proprietaria, Pt_1 rendendosi diligente, ha sempre segnalato all'amministratore, Geom. la presenza CP_5 delle dette infiltrazioni già oggetto di comunicazione anche da parte del precedente proprietario, sig.
al quale l'immobile era pervenuto per atto pubblico di compravendita del 10.11.2009, CP_6
Rep. 115.046, Raccolta n. 29.783; quest'ultimo, difatti, provvedeva con atti formali ad intimare al un tempestivo intervento e relativo risarcimento del danno, nonché a documentare i reali CP_1 danni subiti;
in particolare, gli eventi dannosi si sono verificati a far data dal mese di novembre dell'anno 2010; in data 14.05.2011, su incarico del precedente proprietario veniva CP_6 asseverata perizia da parte del Geom. , dalla quale si evince chiaramente la Parte_2 responsabilità del per le infiltrazioni d'acqua, il relativo stato di progressivo CP_1 deterioramento dell'immobile de quo e gli interventi da eseguire;
in particolare, venivano evidenziati
“infiltrazioni di acqua al solaio, danneggiando sia gli elementi in laterizio sia qualche travetto, ossidando i ferri, importo presunto per la riparazione a corpo €7.500,00; infiltrazioni di acqua con danneggiamento travi portanti con ossidazione dei ferri, importo presunto per le riparazioni e il trattamento dei ferri €12.000,00; lesioni dovute alle infiltrazioni sulle pareti, importo presunto per la riparazione €3.500,00; pulizia delle pareti dal muschio e lesioni dovuti alle infiltrazioni, importo presunto €2.700,00”, per un totale complessivo di €33.706,50, comprensivo di compensi tecnici;
in data 14.03.2013, veniva asseverata, sempre su richiesta del sig. dal Geom. CP_4 Parte_2
, altra perizia dalla quale si desume che, con riferimento all'immobile di proprietà del sig.
[...]
“in data 14.05.2011 era stata presentata perizia danni con importo di €33.706,50, compreso CP_4 compensi tecnici, che dopo tale data non è stato fatto nessun intervento per evitare che la struttura dell'immobile peggiorasse anche dal punto di vista statico, che a tutt'ora non è stato preso nessun tipo di provvedimento, che da una verifica effettuata si è potuto accertare che i danni sono aumentati, mettendo a rischio anche la stabilità dell'immobile”, per un totale di €44.410,00, comprensivo di compensi tecnici;
come dichiarato in quest'ultima perizia, alle iniziali segnalazioni di danni e alla perizia del 14.05.2011, fatta pervenire al nonostante la gravità e la serietà CP_1 CP_1 degli stessi, non seguiva nessun intervento di tipo materiale né tantomeno una proposta in termini economici, volta alla riparazione di quanto subito;
a tutt'oggi, tale situazione persiste nella più totale indifferenza e negligenza;
illuminante, a riguardo, è la relazione di perizia asseverata dal Geom.
in data 06.07.2019, il quale, facendo riferimento anche alle precedenti perizie dallo Parte_2 stesso eseguite in passato sullo stesso immobile, accerta che: “non è stato fatto nessun intervento per evitare che la struttura peggiorasse dal punto di vista statico, che tutt'ora non è stato preso nessun tipo
2 di provvedimento, che da una verifica effettuata si è potuto accertare che i danni sono aumentati mettendo a rischio anche la stabilità dell'immobile, è da precisare che le infiltrazioni sono dovute esclusivamente al , il fabbricato interessato è collegato ai restanti fabbricati dal lato sud, CP_1 facendo un corpo unico, tant'è che la strada passa sopra il solaio dell'immobile, CP_3 delimitata dal lato nord da aiuole e terreno libero, le acque reflue e piovane si infiltrano nel terreno provocando i danni descritti”; lo stesso poi ha proceduto a elencare i danni con relativi importi presunti: “infiltrazioni di acqua al solaio danneggiando sia gli elementi in later-cementizio, presumibilmente le infiltrazioni provengono dalla soprastante strada condominiale, con importo presunto per la riparazione €16.800,00; travi portanti con ossidazione dei ferri con riparazioni e trattamento con materiali speciali, importo presunto €16.000,00; lesioni alle pareti in calcestruzzo armato dovute sempre alle infiltrazioni di acqua, spesa presunta €7.500,00; pulizia delle pareti dal muschio formatosi con l'acqua, spesa presunta €4.300,00”, per un totale di €59.792,20, comprensivo di compensi tecnici;
i tentativi bonari di ottenere il risarcimento dei danni sono stati i più disparati, anche cercando di azionare la polizza assicurativa stipulata dal a copertura di questa CP_1 tipologia di danno, ma, purtroppo, come espressamente dichiarato dall'amministratore nella missiva del 02.11.2018, per un lungo periodo il Condominio non è stato coperto da polizza assicurativa, “in quanto, a seguito di un sinistro molto importante, l' non ha più rinnovato tale Controparte_7 polizza”, per cui non si è potuto procedere ad interessare la Compagnia del problema;
ne deriva logicamente che, non sussistendo una copertura assicurativa. l'obbligato per il risarcimento di tutti i danni derivanti a cose e a persone rimane il il problema veniva sottoposto più volte CP_1 all'attenzione dell'amministratore e dell'assemblea dei condomini, senza giungere mai ad una reale soluzione;
difatti, già all'assemblea del 16-17.08.2014, al punto n. 6 dell'ordine del giorno, veniva previsto: “Vertenza a seguito di riparazione infiltrazioni da parte del Parte_3 condominio. Determinazioni”; dalla discussione in assemblea emergeva che “…si dà mandato all'amministratore di valutare i danni subiti ed eventualmente ripristinare tali danni qualora fossero di modesta entità”; ancora, la convocazione per l'assemblea straordinaria del 27.05.2018 prevedeva, al punto n. 2 dell'ordine del giorno “Chiusura della vertenza (Ex Controparte_8 CP_6
. Per infiltrazioni e danni subiti, locale seminterrato a scomputo delle quote
[...] CP_1 condominiali”, così come riportato dall'amministratore nella missiva del 02.11.2018, nell'ambito della stessa assemblea, si prevedeva di transigere la lite per €15.000,00, dai quali sarebbero stati scorporati i presunti oneri condominiali arretrati e da imputarsi in capo all'attrice; l'assemblea decideva di aggiornarsi alla data del 17.06.2018; dopo questo iniziale comportamento apparentemente collaborativo, si è passati ad una fase addirittura di negazione dell'esistenza delle infiltrazioni e dei conseguenti danni;
difatti, l'assemblea, basandosi esclusivamente su una perizia di
3 parte realizzata da un tecnico neanche nominato a verbale dai condomini, deliberava così come riportato dall'amministratore, che “…nessun danno è stato riscontrato all'immobile. Pertanto, nulla deve essere riconosciuto dal condominio al sig. a titolo di risarcimento danni”; infine, Pt_1 nell'ambito dell'assemblea del 10.08.2018, sempre con riguardo al secondo punto di cui all'ordine del giorno “Chiusura della vertenza (ex . Per Controparte_8 CP_6 CP_1 infiltrazioni e danni subiti locale seminterrato – a scomputo delle quote condominiali dovute e parte da pagare (tot. Somma €15.000,00)… Proposta dell'amministratore di utilizzare parte del fondo cassa condominiale”, l'assemblea, rifacendosi sempre a quanto già deliberato nell'assemblea del
01.07.2018, ribadiva che l'immobile di proprietà della sig.ra non aveva subito Parte_1 nessun danno e per cui alla stessa non spettava alcun risarcimento;
risulta chiaro che, oltre all'omesso pagamento del risarcimento per i danni subiti, nessun intervento di tipo edile è stato eseguito sulla proprietà il protrarsi dell'omessa manutenzione delle parti ha CP_3 CP_9 determinato che i danni al magazzino della sig.ra diventassero sempre più gravi ed ingenti;
Pt_1 secondo quando sostenuto dall'Ing. nel suo elaborato, sarebbero stati eseguiti lavori Persona_1 alla corte condominiale soprastante il magazzino in oggetto, consistenti nel rafforzamento dell'intonaco in corrispondenza dell'intersezione tra i muri perimetrali dell'edificio con la pavimentazione della Corte;
detti lavori risultano essere successivi all'assunzione di responsabilità da parte del rispetto ai danni subiti dalla proprietà i quali erano già esistenti ed CP_1 Pt_1 in ragione dei quali si sarebbe intervenuto, senza però esito positivo;
tale intervento restava comunque limitato alla sola presunta attività di prevenzione dei danni, senza l'ottenimento di alcun risarcimento da parte del per i danni alla struttura;
purtroppo tale isolato intervento non è stato CP_1 sufficiente ad arginare il problema, il quale ha subito un progressivo acceleramento;
tenuto conto dei vari richiami caduti nel vuoto, la sig.ra si vedeva costretta a rivolgersi a legale di fiducia al Pt_1 fine di tutelare i propri diritti, per cui il precedente procuratore provvedeva ad inviare al Condominio, in data 29.10.2018, formale missiva di diffida e messa in mora per i danni patiti e patendi, chiedendo, al contempo, l'indicazione della compagnia e delle polizze assicurative stipulate dal condominio dall'anno 2010 al 2018; l'amministratore comunicava che la compagnia assicurativa, per l'anno in corso, quindi per il 2018, era l' e che, come già detto, per gli anni precedenti non era Parte_4 possibile fornire alcun dato in quanto il condominio non risultava essere assicurato, con decorrenza dall'anno 2009; una volta ottenuti i dati identificativi della polizza, il legale della sig.ra Pt_1 diffidava formalmente, con messaggio pec del 28.11.2018, la compagnia , premettendo che Pt_4 detto immobile, adibito a magazzino, presentava infiltrazioni d'acqua provenienti dalla soprastante proprietà condominiale e che il cattivo stato di manutenzione delle parti condominiali determinava la penetrazione dell'acqua piovana, danneggiando gravemente la struttura e compromettendone la
4 stabilità; si specificava che, dopo gli eventi piovosi del novembre 2018, le infiltrazioni erano aumentate molto e si allegavano a riprova i rilievi fotografici;
di conseguenza, si chiedeva il risarcimento di tutti i danni, previo accertamento peritale;
a tal uopo veniva nominato il Dott.
[...]
, il quale, eseguito l'accertamento, relativamente ai danni da infiltrazioni di acqua piovana Per_2 relativi solo al mese di novembre 2018, quantificava gli stessi in €4.050,00; allo stesso tempo, riferiva che “Resta tuttavia impregiudicata ogni eccezione della società in merito al suo obbligo di indennizzare il danno, obbligo che il rappresentante della società stessa ha contestato, in quanto trattasi di infiltrazioni di acqua piovana originati da accumulo esterno attraverso il terreno circostante, la sede stradale, e dalle aiuole esterne del fabbricato. Evento escluso dalla garanzia “Eventi
Atmosferici”, sono escluse, inoltre, dalla garanzia “Danni da Acqua” (DA) i danni da umidità, stillicidio o insalubrità dei locali. La sezione RCT esclude i danni da spargimento d'acqua”; per cui, la compagnia , pur riconoscendo chiaramente che le infiltrazioni d'acqua derivano da parti Pt_4 condominiali, descrivendole nel dettaglio, non poteva procedere con il risarcimento in quanto i danni riscontrati derivano da “infiltrazioni di acqua piovana originati da accumulo esterno attraverso il terreno circostante, la sede stradale, e dalle aiuole esterne del fabbricato” e non sono rientranti nelle condizioni di polizza stipulata dal Condominio;
con successiva missiva del 29.01.2019, la stessa
Compagnia comunicava che “il danno non può essere ammesso ad indennizzo, in quanto Pt_4 trattasi di stillicidio e infiltrazione dovuto ad un accumulo d'acqua esterna e di scarsa tenuta delle pareti perimetrali”, fugando ogni eventuale dubbio circa l'origine e le cause dei danni, nonché alle relative responsabilità; in data 28.06.2018 veniva eseguita, presumibilmente per conto del dall'Ing. , tecnico mai nominato dai condomini, un accertamento CP_1 Persona_1 sull'immobile della sig.ra dal quale scaturivano delle osservazioni alla perizia del Geom. Pt_1
, dalle quali venivano tratte le seguenti conclusioni “A distanza di sette anni dalla redazione Pt_2 della perizia danni, redatta dal Geom. , dopo aver espletato un sopralluogo, possiamo Parte_2 affermare che, allo stato, non è stato riscontrato alcun danno alla struttura dell'immobile”, tenendo conto che i rilievi fotografici allegati non riprendevano artatamente le parti realmente interessate dalle infiltrazioni;
la sig.ra si rivolgeva così all' , al fine di cercare di Pt_1 Parte_5 conciliare la lite insorta;
purtroppo, alla data del 07.03.2019, fissata per il primo incontro, il
Condominio, in persona dell'amministratore p.t., non aderiva e, di conseguenza, veniva rilasciato verbale negativo per mancata adesione.
L'attrice, pertanto, domandava: riconoscere la responsabilità del in p.l.r.p.t., Controparte_1 per i danni subiti dal suo immobile;
per l'effetto, condannarlo al pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno nella misura ritenuta opportuna, oltre interessi a decorrere dalla domanda e fino all'effettivo soddisfo;
ordinare al di provvedere alla realizzazione sulle Controparte_1
5 parti comuni (terreno circostante il fabbricato condominiale, la sede stradale, le aiuole esterne del fabbricato) di tutti i lavori necessari ad eliminare le infiltrazioni d'acqua insistenti sul magazzino di proprietà dell'attrice; con vittoria di spese, competenze ed onorari e rimborso forfettario come per legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c..
Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata si costituiva in giudizio il p.l.r.p.t., il quale domandava: in via preliminare, accertare l'intervenuta Controparte_2 prescrizione del diritto dell'attrice al risarcimento dei danni e, sempre in via preliminare, accertare la carenza di legittimazione passiva;
in subordine e nel merito, rigettare la domanda attorea perché infondata in fatto e di diritto, per aver effettuato il convenuto la riparazione della rottura CP_1 della tubazione fognaria nell'anno 2015; nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, limitare il risarcimento nella misura di € 4.050.00; con vittoria di spese e competenze difensive, oltre rimborso forfettario, IVA e C.P.A. come per legge.
Instaurato il contraddittorio, espletata la fase istruttoria, nel corso della quale veniva acquisita prova testimoniale, reso interrogatorio formale ed espletata ctu, le parti precisavano le conclusioni con note scritte autorizzate in sostituzione dell'udienza del 18.06.2025 e il Giudice assumeva la causa in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Venendo all'esame del materiale probatorio in atti, alla sig.ra risulta intestato, come Parte_1 da visura per immobile allegata, l'unità immobiliare identificata al foglio 14, particella 511, sub. 113, in corso di costruzione, sita nel Comune di BO (CS).
Tale immobile, ubicato in Località “Paneduro” o “Marianna”, facente parte del complesso edilizio residenziale denominato , risulta essere di sua proprietà, giusta copia allegata di scrittura CP_1 privata di compravendita autenticata, di cui al Rep. n. 119.713, Racc. n. 29.783, sottoscritta in data

8.11.2013 dalla sig.ra e dal sig. Parte_1 CP_6
Quest'ultimo lo aveva acquistato dal sig. , nella qualità di amministratore unico e Persona_3 legale rappresentante della società come da copia Parte_6 di atto pubblico di compravendita del 10.11.2009, Rep. 115,046, Racc. n. 29.783.
In data 3.06.2011, il sig. tramite il proprio procuratore, inviava, come da ricevute in CP_6 atti, una raccomandata al Geometra Amministratore del nel CP_5 Controparte_1 quale si lamentavano ingenti danni causati da infiltrazioni d'acqua, provenienti dalla soprastante strada condominiale, dal soprastante magazzino, nonché dal soprastante appartamento, facenti parte del suddetto condominio.
Il legale, invitandolo a fornirgli i nominativi e gli indirizzi dei proprietari delle predette porzioni immobiliari, lo invitava altresì ad indicare data ed ora per poter effettuare un sopralluogo su tali
6 immobili, insieme ai condomini interessati alla vicenda ed al sig. in modo da poter CP_4 intervenire immediatamente al fine di non aggravare i danni a carico dell'immobile di quest'ultimo.
A seguito della seconda perizia, veniva inviata, in data 18.09.2013, dall'avv. una nuova CP_10 raccomandata al Geom. , con la quale, oltre a rappresentare che alla prima missiva non CP_5 fosse seguito riscontro, comunicava altresì l'aumentare dei danni a carico dell'immobile del sig.
arrivati alla somma di €40.410,00, con avvertimento che, in caso di mancati riscontri anche CP_4
a tale missiva, il sig. decorso inutilmente il termine di 30 giorni, avrebbe iniziato i lavori CP_4 per eliminare i lamentati inconvenienti, con addebito di ogni spesa e danni a carico del CP_1
o sarebbero iniziate le azioni legali.
[...]
In data 02.11.2018, il riscontrava, a mezzo pec, la missiva datata 29.10.2018, Controparte_1 inviata con racc. A/R, inerente alla richiesta danni da infiltrazioni d'acqua.
Il condominio evidenziava che i lavori del guasto delle condutture erano già stati eseguiti prontamente e, pertanto, nessun ulteriore danno si era manifestato;
i danni riscontrati sono da ascrivere ad altre cause non imputabili al , per come accertato dal tecnico incaricato dal CP_1 CP_1
ing. . Quindi, alquanto pretestuosa, a detta del era CP_1 Persona_1 CP_1
l'affermazione che i danni continuassero a verificarsi e che addirittura fossero aumentati.
È altresì prodotta copia del verbale di assemblea del 10.08.2018, durante la quale, relativamente al punto n. 3 dell'ordine del giorno “Chiusura della vertenza e (Ex CP_8 Pt_1 CP_6
) / , per infiltrazioni e danni subiti locale seminterrato – a scomputo delle quote
[...] CP_1 condominiali dovute e parte da pagare (tot. somma €15.000,00)…Proposta dell'amministratore di utilizzare parte del fondo cassa condominiale”, si richiamava in toto quanto già deliberato in merito nella precedente riunione del 01.07.2018, riportando testualmente che, in ordine a ciò, “l'avv. Lata, per come incaricato durante la precedente assemblea, deposita perizia di parte redatta successivamente all'esecuzione di un sopralluogo effettuato in contraddittorio e alla presenza del geom. e del sig. da cui si evince che nessun danno è stato riscontrato alla struttura Pt_2 Pt_1 dell'immobile. Pertanto, nulla deve essere riconosciuto dal al sig. a titolo di CP_1 Pt_1 risarcimento danni”.
In data 29.10.2018, con racc. n. 15303533427-5, ricevuta in data 31.10.2018, come da ricevute in atti, la sig.ra dopo aver dedotto che la condizione dell'immobile fosse molto peggiorata a causa Pt_1 delle continue e considerevoli infiltrazioni d'acqua e che i danni superavano i 50.000,00 euro, inviava formale diffida e messa in mora per i danni patiti e patendi, chiedendo, al contempo, l'indicazione degli estremi (contratto, numero di polizza, compagnia assicurativa) delle polizze assicurative stipulate dal condominio dall'anno 2010 all'anno 2018.
7 La sig.ra diffidava formalmente, con pec datata 28.11.2018, come da ricevute in atti, la Pt_1
rappresentando che il suo immobile, facente parte del Controparte_11 CP_1
assicurato con polizza 113002051, presentava infiltrazioni d'acqua provenienti dalla
[...] soprastante proprietà CP_3
Venivano allegate alla predetta missiva 12 rilievi fotografici dello stato dei luoghi.
Parte convenuta allegava altresì perizia a cura dell'ing. , del 20.06.2018, avente ad Persona_1 oggetto le osservazioni alla perizia del geom. del 14.05.2011, il quale avrebbe: Parte_2 omesso di fare riferimento a qualsivoglia sopralluogo effettuato;
omesso completamente la descrizione dei luoghi;
non aver indicato la data in cui si è verificato l'evento dannoso, essendosi limitato a datarlo in modo vago, con l'espressione indefinita “durante la stagione invernale”, senza neppure indicare l'anno; omesso di aver precisato la causa certa delle infiltrazioni d'acqua che attribuisce a “presumibili” e indefiniti lavori effettuati dal;
omesso di riportare alcuna CP_1 descrizione quali-quantitativa dei danni;
omesso di computare analiticamente i danni, limitandosi a indicarne “importi presunti”.
È prodotta pec del 18.02.2018, avente ad oggetto il riscontro alla raccomandata di convocazione al procedimento di mediazione n. 39/2019, con la quale il rappresentava i Controparte_1 motivi per cui non intendeva aderire alla mediazione, ossia l'assenza di danni riscontrati alla struttura dell'immobile.
All'udienza del 16.11.2022 rendeva interrogatorio formale il geom. CP_5
In ordine al capo n. 4 della memoria ex art. 183, VI comma, n, 2, c.p.c. (“Vero che la Sv a seguito delle segnalazioni scritte e orali della Sig.ra dichiarava che si sarebbe adoperato Parte_1 quale amministratore per risolvere il detto problema”), confermava di essersi adoperato per la problematica manifestata e di averla portata in discussione di assemblea condominiale, con apposito punto dell'ordine del giorno, per le determinazioni da adottare da parte dell'assemblea in agosto 2011, anche se non ricordava precisamente il giorno.
In ordine al capo n. 5 (“Vero che la Sv a seguito delle segnalazioni scritte e orali della Sig.ra Parte_1
dichiarava che si sarebbe adoperato quale amministratore al fine di far conseguire alla stessa
[...] un giusto risarcimento per i danni subiti da infiltrazioni d'acqua derivanti dalla proprietà condominiale”), confermava, ma sempre in ordine al punto di cui al capo precedente. Precisava comunque che l'indennizzo doveva essere accertato con perizia tecnica.
In ordine al capo n. 6, confermava la circostanza, ossia che, a seguito delle segnalazioni scritte e orali della sig.ra , prospettava ai condomini nelle varie assemblee la necessità della Parte_1 chiusura del contenzioso insorto con la sig.ra e relativo ai danni da infiltrazioni Parte_1
d'acqua provenienti da proprietà condominiale e relativo risarcimento.
8 ADR avv. Lata, precisava che solo nell'agosto 2011 è stata discussa la richiesta della sig.ra Pt_1 in assemblea, che è stata rigettata, previa verifica di un tecnico di loro fiducia.
Successivamente, non vi è stata nessun'altra richiesta nelle successive assemblee, se non nel 2018, allorquando la si.ra ha fornito una perizia a nome del geometra . Pt_1 Parte_2
All'udienza del 15.03.2024 veniva escussa la sig.ra teste indicato da parte Testimone_1 convenuta, indifferente rispetto alle parti.
In ordine al capo n. 1 della memoria ex art. 183, VI comma c.p.c. n. 2 di parte convenuta, confermava che, nell'anno 2025, la ditta di cui era legale rappresentante, ha provveduto a riparare per conto del il tubo fognario che passa solo marginalmente sopra il locale Controparte_1 dell'attrice, precisando di esserne a conoscenza in quanto titolare della ditta Bema Costruzioni.
In ordine al capo n. 2 della predetta memoria, confermava che il resto della tubazione attraversa uno spazio terrapieno e altri beni che sono di proprietà della società Guadalupe Costruzioni S.r.l.
La teste precisava che quanto confermato con riguardo ai capitoli precedenti, le era stato riferito dai suoi dipendenti e di essersi recata sui luoghi solo una volta per un sopralluogo.
Alla medesima udienza veniva escusso il sig. , teste indicato da parte convenuta, Persona_2 indifferente rispetto alle parti.
In ordine al capo n. 3 della memoria ex art. 183, VI comma n. 2 c.p.c. di parte convenuta (Vero che nel mese di dicembre 2018 ha effettuato una perizia per conto della Zurich Assicurazioni, quale compagnia assicurativa del condominio con sede in BO DO alla c.da Controparte_1
Paneduro), riferiva di aver eseguito un sopralluogo nel mese di dicembre e successiva perizia tecnica per conto di , compagnia che assicurava il condominio. Pt_4
In ordine al capo n. 5 (“Vero che lei ha ravvisato danni per soli € 4.050,00”), confermava che l'ammontare del danno contrattuale era pari ad euro 4.050,00. Precisava che avevano quantificato il danno relativo all'evento di cui alla denuncia presentata nel mese di novembre dello stesso anno e che vi erano altre tipologie di danni, ma che si erano focalizzati solo sulla parte danneggiata dalle infiltrazioni.
In ordine al capo n. 7 (“Vero che lo stesso immobile ancora risulta non accatastato, allo stato rustico, privo di sottofondo di calcestruzzo, pavimento, intonaco interno rustico e civile alle pareti ed al soffitto, impianto elettrico, impianto idrico, impianto fognario, per come allora accertato dalla perizia redatta dal geom. , asseverata con giuramento dinanzi il cancelliere del Giudice di Pace Persona_4 di Belvedere Marittimo del 22.11.2006”), ricordava che, all'epoca del sopralluogo, nel 2018,
l'immobile era rustico, ma di non sapere se fosse accatastato, perché non è un accertamento compiuto da loro. Sicuramente non c'era l'impianto elettrico e, a memoria, ricordava che non c'era l'intonaco
9 su alcune pareti ed era privo di pavimenti. Il soffitto era senza intonaco. Non ricordava se ci fosse l'impianto fognario e idrico.
In ordine al capo n. 9 (“Vero che i danni lamentati sono stati causati dalla mancata rifinitura del locale deposito sin dalla sua costruzione”), rispondeva di no, affermando che: c'erano ulteriori danni, ma quelli che hanno valutato loro erano danni da bagnamento legati all'evento verificatosi nel mese di novembre 2018, precisamente il 27.11.2018; i danni erano prodotti da infiltrazioni di acqua piovana che si era accumulata all'esterno; l'acqua piovana si accumulava all'esterno del locale (strade, aiuole e terreno circostante) e da lì si infiltrava all'interno dei locali sottostanti della sig.ra Pt_1
In ordine al capo n. 10 della predetta memoria (“Vero che il locale della è posto in discesa Pt_1 ed è dotato di una porta che permette all'acqua di entrare in quanto sopraelevata rispetto al piano stradale per come si evince anche dalle foto di parte attrice”), rispondeva che, per quello che ricordava e vedeva, il locale non è in discesa, ma è in una zona in piano, ad una quota inferiore rispetto alla quota ove si sono verificate le infiltrazioni che hanno rilevato. Le infiltrazioni provenivano dall'alto.
In ordine al capo n. 11 (“Vero che la chiusura del portico ad opera della è stata effettuata Pt_1 lasciandovi delle grate senza vetri e infissi che permettono anche l'entrata della salsedine del mare che dista soli 150 metri, ma anche di tutti gli altri fattori esterni e climatici meglio descritti nella perizia di parte redatta per il Condominio”), rispondeva di non sapere nulla.
All'udienza del 18.09.2024 veniva escusso il sig. , indicato da parte convenuta, il quale Persona_1 dichiarava di aver avuto rapporti professionali con il Condominio relativamente all'espletamento dell'incarico conferitogli di cui alla CT in atti.
In ordine al capo n. 6 della memoria ex art. 183, VI comma, n. 2 c.p.c. di parte convenuta, confermava di aver effettuato, per conto del una perizia di parte. Controparte_1
In ordine al capo n. 7, confermava che lo stesso immobile ancora risulta non accatastato, allo stato rustico, privo di sottofondo di calcestruzzo, pavimento, intonaco interno rustico e civile alle pareti ed al soffitto, impianto elettrico, impianto idrico, impianto fognario, per come allora accertato dalla perizia redatta dal geom. , asseverata con giuramento dinanzi il cancelliere del Giudice Persona_4 di Pace di Belvedere Marittimo del 22.11.2006, precisando che ciò si riferisse all'epoca della perizia.
In ordine al capo n. 9, rispondeva che, per quello che ha potuto rilevare, era vero che i danni lamentati sono stati causati dalla mancata rifinitura del locale deposito sin dalla sua costruzione.
In ordine al capo n. 10, non ricordava la porta di cui alla fotografia n. 8 contenuta nell'allegato n. 14 di parte attrice. L'orografia del terreno è in discesa, c'è una rampa a cui si accede che ha una leggera pendenza, però non ricordava il particolare della porta.
In ordine al capo n. 11, confermava che la chiusura del portico ad opera della è stata Pt_1 effettuata lasciandovi delle grate senza vetri e infissi che permettono anche l'entrata della salsedine
10 del mare che dista soli 150 metri, ma anche di tutti gli altri fattori esterni e climatici meglio descritti nella perizia di parte redatta per il Condominio.
ADR avv. Chiappetta, rispondeva di essersi recato, da quanto ricordava, sul luogo nell'anno 2018 e poi un ulteriore sopralluogo è stato anche effettuato da suo padre, al tempo vivente, e da lì sono state prodotte anche delle fotografie, alcune delle quali sono state anche utilizzate.
Precisava di non ricordare esattamente quando ha visionato lo stato dei luoghi.
Il CTU, ing. , ha accertato che “l'immobile, oltre a non presentare alcun tipo di Persona_5 impianto e finitura, non presenta inoltre alcun tipo di apertura verso l'esterno, ad eccezione della porta di accesso, costituita da un portone metallico scorrevole dotato di una grata metallica nella parte superiore e priva di serramenti oltre ad un'altra grata, sempre priva di serramenti, posta lateralmente allo stesso, e ciò evidentemente per consentire una continua aereazione dell'ambiente interno.
Le strutture portanti, vista anche l'epoca di costruzione dell'immobile risalente circa ad oltre 30 anni addietro risultano da un punto di vista strutturale in buono stato di manutenzione nonostante manchino per le stesse le opere di finitura come l'intonaco che ha anche la funzione di proteggere le strutture dall'azione degli agenti atmosferici data la continua esposizione dell'immobile agli stessi per via dell'assenza di chiusure ermetiche. Alcuni elementi in laterizio dei solai (pignatte) risultano deteriorati per cause non ascrivibili ad eventuali infiltrazioni. Del resto, il vano B, i cui ambienti sono riportati nelle fotografie seguenti, non si trova collocato al di sotto del piazzale e della rampa di accesso esterna, ma costituisce il piano interrato del complesso condominiale e per tale ragione non risultano plausibili infiltrazioni di natura meteorica”.
Per tali motivi, nel vano B il CTU non ha accertato la presenza di fenomeni infiltrativi in atto né tantomeno danni ad essi riconducibili, anche in passato, né risulta compromessa la funzione strutturale e portante del complesso anche alla luce dell'assenza di fenomeni fessurativi o cedimenti strutturali degni di interesse.
“Ammaloramenti, non strutturali ma dovuti all'assenza del copriferro, sono stati invece riscontrati nella trave in altezza che divide gli orizzontamenti del Vano A da quelli del vano B.
In particolare, risultano esposti i ferri d'armatura della gabbia metallica della trave, ovvero i ferri longitudinali e le staffe”.
Anche in questo caso però”, il CTU non ha evidenziato “alcun fenomeno infiltrativo in atto, né tracce evidenti ascrivibili a precedenti eventuali infiltrazioni di acque meteoriche”, rilevando che “la mancanza del copriferro della trave in questione è dovuta a due evidenti motivazioni: la prima, e sostanziale, il non corretto posizionamento delle casseforme ovvero del tavolato di legno utilizzato nel getto del calcestruzzo;
ciò lo si desume facilmente osservando le impronte che il tavolato utilizzato
11 ha lasciato sul cemento all'altezza dei ferri d'armatura. Non è stato, cioè, garantito in fase costruttiva il distanziamento pari a cm.

2-3 tra la cassaforma e la gabbia metallica, necessario ad alloggiare il getto di cemento costituente lo spessore del successivo copriferro che in tal modo non è stato mai realizzato secondo le norme del buon costruire. Se invece le casseforme avessero avuto un distanziamento maggiore, ovvero dell'ordine di 2-3 cm rispetto alla gabbia, cioè ai ferri longitudinali ed alle staffe, non si sarebbero potuti apprezzare i segni evidenti del tavolato all'altezza dei ferri…
La seconda motivazione, anche se per una incidenza certamente minore, è ascrivibile alla vicinanza, pari a circa 8 mt lineari, della trave in questione dall'apertura esterna, che, come detto, è priva di serramenti e pertanto ha esposto la struttura all'azione degli agenti atmosferici e della salsedine
(vista la vicinanza al mare) fortemente corrosiva, per oltre trenta anni. In tal modo, un ambiente, perlomeno quello relativo al Vano A, prossimo all'esterno, e in particolare la parte dell'intradosso della trave che verso l'esterno guarda, hanno subito l'azione aggressiva degli agenti atmosferici che ne hanno, seppur in misura contenuta rispetto al lungo periodo di esposizione, determinato
l'ammaloramento. Che tale azione non sia dovuta ad eventuali fenomeni infiltrativi provenienti dal soprastante piazzale lo si desume anche facilmente osservando come la soletta in c.a. sostenuta dalla trave e che costituisce il soffitto del Vano A, sia perfettamente integra e non mostri segni di deterioramento dovuto ad infiltrazioni.
Per tutti tali motivi il sottoscritto ha potuto accertare l'assenza di fenomeni infiltrativi in atto e in particolar modo l'assenza di alcun genere di danno arrecato alle strutture e agli stessi
o precedenti eventualmente ascrivibile.
Sulla scorta del complessivo compendio probatorio in atti e della CTU espletata, le domande attoree sono infondate e, pertanto, vanno rigettate.
Per quanto concerne la responsabilità condominiale per infiltrazioni da cortili e strade comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., rientrano tra le parti comuni dell'edificio condominiale le aree e i cortili destinati all'uso comune, comprese le strade interne che servono da accesso agli immobili.
In relazione a tali beni, il è tenuto, quale custode ex art. 2051 c.c., a rispondere dei danni CP_1 derivanti dal cattivo stato di manutenzione o dal difetto di regimazione delle acque meteoriche reflue.
In particolare, qualora infiltrazioni provenienti da un cortile o da una strada provochino CP_3 danni agli appartamenti sottostanti, sussiste in linea di principio la responsabilità del , CP_1 salvo prova contraria circa l'assenza di un nesso causale o l'origine diversa dei fenomeni infiltrativi.
A tal proposito, si appalesano dirimenti le dichiarazioni rese dal teste sig. , escusso Persona_1 all'udienza del 18.09.2024, il quale dichiarava di aver avuto rapporti professionali con il CP_1 relativamente all'espletamento dell'incarico conferitogli di cui alla CT in atti.
12 In ordine al capo n. 6 della memoria ex art. 183, VI comma, n. 2 c.p.c. di parte convenuta, confermava di aver effettuato, per conto del una perizia di parte. Controparte_1
In ordine al capo n. 7, confermava che lo stesso immobile ancora risultasse non accatastato, allo stato rustico, privo di sottofondo di calcestruzzo, pavimento, intonaco interno rustico e civile alle pareti ed al soffitto, impianto elettrico, impianto idrico, impianto fognario, per come allora accertato dalla perizia redatta dal geom. , asseverata con giuramento dinanzi al cancelliere del Giudice Persona_4 di Pace di Belvedere Marittimo del 22.11.2006, precisando che ciò si riferisse all'epoca della perizia.
In ordine al capo n. 9, rispondeva che, per quello che ha potuto rilevare, era vero che i danni lamentati sono stati causati dalla mancata rifinitura del locale deposito sin dalla sua costruzione.
In ordine al capo n. 11, confermava che la chiusura del portico ad opera della è stata Pt_1 effettuata lasciandovi delle grate senza vetri e infissi che permettono anche l'entrata della salsedine del mare che dista soli 150 metri, ma anche di tutte gli altri fattori esterni e climatici meglio descritti nella perizia di parte redatta per il CP_1
In ogni caso, si ritiene di condividere, in quanto immune da vizi logici, il contenuto della consulenza tecnica d'ufficio espletata in corso di causa.
Il consulente d'ufficio, ing. , veniva incaricato, previo esame degli atti di causa e Persona_5 accesso ai luoghi oggetto del giudizio, di: accertare e descrivere lo stato dei luoghi relativamente all'immobile di proprietà dell'attrice; individuare e determinare le cause che hanno provocato i fenomeni infiltrativi all'immobile oggetto di causa;
accertare e quantificando i danni subiti e derivanti da infiltrazioni d'acqua all'immobile di proprietà dell'attrice.
Il CTU ha evidenziato che “l'immobile, oltre a non presentare alcun tipo di impianto e finitura, non presenta inoltre alcun tipo di apertura verso l'esterno, ad eccezione della porta di accesso, costituita da un portone metallico scorrevole dotato di una grata metallica nella parte superiore e priva di serramenti oltre ad un'altra grata, sempre priva di serramenti, posta lateralmente allo stesso, e ciò evidentemente per consentire una continua aereazione dell'ambiente interno.
Le strutture portanti, vista anche l'epoca di costruzione dell'immobile risalente circa ad oltre 30 anni addietro risultano da un punto di vista strutturale in buono stato di manutenzione nonostante manchino per le stesse le opere di finitura come l'intonaco che ha anche la funzione di proteggere le strutture dall'azione degli agenti atmosferici data la continua esposizione dell'immobile agli stessi per via dell'assenza di chiusure ermetiche. Alcuni elementi in laterizio dei solai (pignatte) risultano deteriorati per cause non ascrivibili ad eventuali infiltrazioni. Del resto, il vano B… non si trova collocato al di sotto del piazzale e della rampa di accesso esterna, ma costituisce il piano interrato del complesso condominiale e per tale ragione non risultano plausibili infiltrazioni di natura meteorica”.
13 Per tali motivi, nel vano B il CTU non ha accertato la presenza di fenomeni infiltrativi in atto né tantomeno danni ad essi riconducibili, anche in passato, né risulta compromessa la funzione strutturale e portante del complesso anche alla luce dell'assenza di fenomeni fessurativi o cedimenti strutturali degni di interesse.
“Ammaloramenti, non strutturali ma dovuti all'assenza del copriferro, sono stati invece riscontrati nella trave in altezza che divide gli orizzontamenti del Vano A da quelli del vano B… In particolare, risultano esposti i ferri d'armatura della gabbia metallica della trave, ovvero i ferri longitudinali e le staffe… Anche in questo caso però, non evidenziandosi alcun fenomeno infiltrativo in atto, né tracce evidenti ascrivibili a precedenti eventuali infiltrazioni di acque meteoriche, la mancanza del copriferro della trave in questione è dovuta a due evidenti motivazioni: la prima, e sostanziale, il non corretto posizionamento delle casseforme ovvero del tavolato di legno utilizzato nel getto del calcestruzzo;
ciò lo si desume facilmente osservando le impronte che il tavolato utilizzato ha lasciato sul cemento all'altezza dei ferri d'armatura. Non è stato, cioè, garantito in fase costruttiva il distanziamento pari a cm.

2-3 tra la cassaforma e la gabbia metallica, necessario ad alloggiare il getto di cemento costituente lo spessore del successivo copriferro che in tal modo non è stato mai realizzato secondo le norme del buon costruire. Se invece le casseforme avessero avuto un distanziamento maggiore, ovvero dell'ordine di 2-3 cm rispetto alla gabbia, cioè ai ferri longitudinali ed alle staffe, non si sarebbero potuti apprezzare i segni evidenti del tavolato all'altezza dei ferri…
La seconda motivazione, anche se per una incidenza certamente minore, è ascrivibile alla vicinanza, pari a circa 8 mt lineari, della trave in questione dall'apertura esterna, che, come detto, è priva di serramenti e pertanto ha esposto la struttura all'azione degli agenti atmosferici e della salsedine
(vista la vicinanza al mare) fortemente corrosiva, per oltre trenta anni. In tal modo, un ambiente, perlomeno quello relativo al Vano A, prossimo all'esterno, e in particolare la parte dell'intradosso della trave che verso l'esterno guarda, hanno subito l'azione aggressiva degli agenti atmosferici che ne hanno, seppur in misura contenuta rispetto al lungo periodo di esposizione, determinato
l'ammaloramento. Che tale azione non sia dovuta ad eventuali fenomeni infiltrativi provenienti dal soprastante piazzale lo si desume anche facilmente osservando come la soletta in c.a. sostenuta dalla trave e che costituisce il soffitto del Vano A, sia perfettamente integra e non mostri segni di deterioramento dovuto ad infiltrazioni.
Per tutti i motivi riportati il CTU ha accertato “l'assenza di fenomeni infiltrativi in atto e in particolar modo l'assenza di alcun genere di danno arrecato alle strutture e agli stessi o precedenti eventualmente ascrivibile”.
Peraltro, con ordinanza n. 2482/2018 (e, nello stesso senso, con ordinanze nn. 2479 e 2480 del 2018), la Corte di Cassazione ha precisato che, “in tema di responsabilità civile per danni da cose in
14 custodia, la condotta del danneggiato che entri in relazione con la cosa, si atteggia diversamente a seconda del grado di incidenza causale sull'evento dannoso, in applicazione – anche ufficiosa – dell'art. 1227 comma 1 c.c., richiedendo una valutazione che tenga conto del dovere generale di ragionevole cautela, riconducibile al principio di solidarietà espresso dall'art. 2 Cost., sicché, quanto più la situazione di possibile danno è suscettibile di essere prevista e superata attraverso
l'adozione da parte del danneggiato delle cautele normalmente attese e prevedibili in rapporto alle circostanze, tanto più incidente deve considerarsi l'efficienza causale del comportamento imprudente del medesimo nel dinamismo causale del danno, fino a rendere possibile che detto comportamento interrompa il nesso eziologico tra fatto ed evento dannoso, quando sia da escludere che lo stesso comportamento costituisca un'evenienza ragionevole o accettabile secondo un criterio probabilistico di regolarità causale, connotandosi, invece, per l'esclusiva efficienza causale nella produzione del sinistro”.
Alla luce delle precedenti considerazioni, le domande di parte attrice vanno rigettate.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, secondo i parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014, giudizi di cognizione innanzi al tribunale (scaglione indeterminabile
– complessità bassa).
Parimenti, vanno poste a carico dell'attrice le spese di CTU e quella della perizia di parte, ritenuta congrua e documentata nei limiti di € 300,00, giusta fattura del CT Ing. , allegata Persona_6 alla comparsa conclusionale del convenuto, in cui si indica il “totale dovuto” di € 300,00, importo corrispondente al bonifico alla stessa allegato.
Va rigettata la domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata da parte convenuta.
Si rammenta che l'art. 96 comma 1 c.p.c., essendo un'ipotesi speciale di responsabilità extracontrattuale, postula la domanda di parte, nonché la prova di tutti gli elementi oggettivi (condotta illecita, danno ingiusto e nesso di causalità) e soggettivo (mala fede o colpa grave) dell'illecito.
Quanto agli elementi oggettivi, la domanda di risarcimento dei danni ex art. 96 comma 1 c.p.c. “non può trovare accoglimento tutte le volte in cui la parte istante non abbia assolto all'onere di allegare
(almeno) gli elementi di fatto necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato”
(Cassazione civile Sez. III sentenza n. 21798 del 27 ottobre 2015).
Nel caso in esame, parte convenuta non ha tempestivamente allegato gli elementi di fatto necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato, che non è in re ipsa, e, comunque, non risulta provato il presupposto soggettivo comune ad entrambe le ipotesi previste dall'art. 96 commi 1 e 3
c.p.c.


PQM


15 Il Tribunale di Paola, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. dott. Maurizio Ruggiero, definitivamente pronunziando nel giudizio n. 136/2020 R.G., ogni contraria e diversa domanda ed eccezione rigettata e/o disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande proposte dall'attrice;
1) condanna l'attrice al pagamento, in favore del convenuto, in persona dell'amministratore p.t., delle spese processuali, che si liquidano in € 7.616,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge;

2) pone le spese di CTU a carico dell'attrice;
3) pone altresì a carico dell'attrice le spese di CT indicate in parte motiva, nei limiti di € 300,00
Paola, lì 14.10.25
Il Giudice
Dott. Maurizio Ruggiero
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