TRIBUNALE DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE Sent.

R.G. 13905/2023
REPUBBLICA ITALIANA Cron.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Rep

Il Giudice Onorario Avv. MASSIMILIANO LELLA
ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile promossa da , COD. FISC. Parte_1 [...]
, rappresentato e difeso dall'Avv. Mario Spinelli ed elettivamente domiciliata presso il C.F._1
suo studio in Bari alla via De Rossi n. 27,
INTIMANTE OPPOSTO
CONTRO P. IVA , in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, CP_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Sergio Carabellese, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Bari al corso A. De Gasperi n. 292
INTIMATA OPPONENTE
OGGETTO: MERITO DOMANDA DI SFRATTO PER MOROSITÀ
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All'odierna udienza le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale e come qui si riportano:
PER L'INTIMANTE - OPPOSTA ( dalla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. ): “ …dichiarare risolto e quantomeno risolvere il contratto di locazione sottoscritto in data 31.10.2016 e registrato il
22.11.2016 al n. 23005, tra i germani e e la per l'effetto Pt_1 Controparte_2 CP_1
condannare la al rilascio dei beni immobili oggetto di tale contratto e cioè, delle 2 unità CP_1
immobiliari, tra loro comunicanti, site a Bari in Via Argiro n. 24, piano II, costituite da: a) appartamento di N. 2 vani e accessori, di 78 mq. complessivi, con affaccio su Via Argiro e Via Piccinni, censito in catasto in Categoria A/10, Foglio 93, Part. 119, Sub. 12, Zona 2, Cl. 5, consistenza 3,5 vani, rendita catastale € 2.277,57; b) N. l vano e accessori, di 44 mq. complessivi, con affaccio su Via Argiro, censito al catasto in Categoria A/10, Foglio 93, Part. 119, Sub. 13, Zona 2, Cl. 5, consistenza 1,5 vani, rendita catastale € 976,10; condannare la alla demolizione/eliminazione dell'impianto di ascensore da CP_1
essa realizzato, che pone in comunicazione l'immobile al I piano di sua proprietà e quello al II piano di parte locatrice, col doveroso ripristino del solaio e della sovrastante pavimentazione, in continuità, per tipologia ed estetica del materiale, con quello del vano ove l'ascensore sbarca;
condannare la al CP_1
pagamento in favore di parte locatrice dei canoni locativi, attualmente pari a € 1.160,00 (oltre Istat
eventualmente a maturare da dicembre 2024, ove il giudizio o l'esecuzione dovessero protrarsi oltre tale data) sino al rilascio e completamento delle opere di cui al punto che precede, con detrazione di quanto nelle more dovesse aver corrisposto;
condannare la alla integrale rifusione delle spese e CP_1
compensi di causa…”
pag. 2/8 PER L'INTIMATA – OPPONENTE ( dalla memoria conclusiva ): “… rigettare l'invocata risoluzione del contratto per la non rilevanza dell'inadempimento in ragione di tutto quanto esposto in atti;
rigettare tutte le ulteriori domande ex adverso formulate poiché destituite di pregio in fatto e diritto;

con vittoria di spese e competenze di lite.…”
MOTIVAZIONE DELLA SENTENZA: Con atto di sfratto per morosità con citazione per la convalida e istanza di ingiunzione di pagamento, notificato in data 10.11.2023, il sig. Parte_1
evocava in giudizio la per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “1)
[...] CP_1
convalidare il presente sfratto per morosità, con conseguente ordine all'immediato rilascio degli immobili condotti in locazione, liberi e sgomberi da persone e cose;
2) emettere ingiunzione provvisoriamente esecutiva in danno della per il pagamento delle somme di cui al punto 2) della narrativa, oltre i CP_1
canoni di € 1.160,00 mensili a maturare da dicembre 2023 in poi e sino all'effettivo rilascio. Con gli interessi di mora ex art. 4 e 5 del D.Lgs. 231/02 dalle singole scadenze al soddisfo, spese e competenze del procedimento di sfratto e contestuale ingiunzione di pagamento;
3) in caso di opposizione, risolvere il contratto di locazione descritto in narrativa per inadempimento della parte conduttrice e condannare la al pagamento delle somme di cui al punto 2) che precede…”. Deduceva l'intimante che con CP_1
contratto del 31.10.2016 aveva concesso in locazione alla 2 unità immobiliari tra loro CP_1
comunicanti, site a Bari in Via Argiro n. 24, piano II, costituite da: a) appartamento di n. 2 vani e accessori, di 78 mq. complessivi, con affaccio su Via Argiro e Via Piccinni, censito in catasto in
Categoria A/10, Foglio 93, Part. 119, Sub. 12, Zona 2, Cl. 5, consistenza 3,5 vani, rendita catastale €
2.277,57; b) n. l vano e accessori, di 44 mq. complessivi, con affaccio su Via Argiro, censito al catasto in
Categoria A/10, Foglio 93, Part. 119, Sub. 13, Zona 2, Cl. 5, consistenza 1,5 vani, rendita catastale €
976,10; che la durata di tale contratto era stata pattuita in 6 anni a far data dall'1.11.2016 e il canone in €
10.800,00 annui, da pagarsi in rate mensili anticipate di € 900,00, da aggiornare annualmente secondo le variazioni degli indici ISTAT;
che tale canone da dicembre 2022 era assurto, in virtù dei maturati aggiornamenti ISTAT ad € 1.100,00; che essendo la conduttrice morosa nel pagamento dei canoni di agosto e settembre 2023, con e-mail del 25.9.2023 l'intimante l'aveva invitata a sanare tale morosità, ma che la conduttrice si era limitata a pagare la sola mensilità di agosto in data 4.10.2023; che con Pec del pag. 3/8 6.10.2023 l'intimante reiterava l'invito al pagamento della mensilità di settembre 2023, nonché quella di ottobre 2023, pari a € 2.200,00 complessivi;
che tale sollecito rimaneva privo di riscontri ed, anzi,
l'intimata lasciava insoluta anche la mensilità di novembre 2023, pari ad € 1.160,00 (stante il maturato aggiornamento ISTAT, comunicato con mail 30.9.2023 ). Si costituiva in giudizio l'intimata documentando di aver provveduto a sanare la morosità prima dell'udienza di convalida e contestando, in ogni caso, la gravità dell'inadempimento. All'udienza di comparizione del 11.12.2023 l'intimante dava atto che, di seguito alla notificazione dell'intimato sfratto, la conduttrice aveva corrisposto i canoni e gli oneri accessori di settembre/novembre 2023, ma, deduceva che la stessa aveva omesso di corrispondere il canone di dicembre 2023 e le spese legali afferenti al procedimento. Il Giudice differiva la comparizione delle parti al 18.12.2023. Nelle more di tale rinvio l'intimata provvedeva al versamento anche della mensilità di dicembre 2023 e delle spese legali della fase sommaria per il Giudice, avendo l'intimante dichiarato la volontà di ottenere, stante il reiterato inadempimento della conduttrice, sentenza di risoluzione del contratto per inadempimento, disponeva il mutamento di rito e concedeva termine per l'esperimento della media-conciliazione obbligatoria, fissando la prima udienza di merito al 15.7.2024,
con termine per la integrazione degli atti ex art. 426 c.p.c.. Entrambe le parti si costituivano nel giudizio di merito. In particolare l'opposta dava atto dell'espletamento della mediazione che si era conclusa senza esiti, insisteva nella domanda di risoluzione del contratto deducendo che parte intimata era stata inadempiente anche sotto un diverso profilo in quanto aveva installato un impianto di ascensore che collegava l'appartamento al I piano dell'edificio di via Argiro 24 di sua proprietà, con quello sovrastante al piano II di proprietà in violazione dell'art. 7 del contratto che vietava al conduttore di Parte_1
“apportare modifiche o innovazioni strutturali all'immobile” se non “previo consenso scritto dei locatori”.
Deduceva infine che in seguito alla risoluzione del contratto la parte locatrice aveva pieno diritto al ripristino dell'immobile nelle sue pregresse condizioni, con la eliminazione dell'impianto di ascensore, la realizzazione del solaio a copertura dell'apertura illegittimamente fatta dalla conduttrice e la conseguente copertura con pavimentazione di pari materiale ed estetica di quella del vano ove il detto impianto era stato apposto. Parte opponente contestava di essere stata autorizzata dall'intimante alla realizzazione di una scala di comunicazione tra i due piani e che, stante l'impossibilità a realizzare la scala le parti si erano accordate per la realizzazione di un ascensore. Ritenuta matura per la decisione la causa era rinviata per la pag. 4/8 discussione e viene ora in decisione. La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore è fondata. Nel contratto di locazione agli atti di causa risulta pattuito (cfr. art. 3) l'obbligo di pagamento del corrispettivo per mensilità anticipate entro il giorno 10 di ogni mese con la specifica previsione che “il mancato pagamento, qualsivoglia ne sia il motivo, anche solo di un rateo mensile di locazione o delle spese accessorie darà luogo alla risoluzione di diritto del contratto, a danno e spese del conduttore”, in tal modo manifestando la loro volontà nel senso che il mancato adempimento alla obbligazione principale cui la conduttrice è tenuta avesse come effetto la risoluzione del contratto ex art. 1456 cc. Tale norma attribuisce al creditore il potere di risolvere il contratto con la sua mera dichiarazione unilaterale di volontà a ciò diretta, e rende irrilevante la valutazione di gravità dell'inadempimento,
essendo questa rimessa alla considerazione fatta dai contraenti nel prevedere la clausola stessa. Ovvio
che, una volta esercitata la facoltà della parte adempiente di avvalersi di siffatta pattuizione un eventuale adempimento tardivo, successivo alla volontà risolutiva manifestata dall'altra parte non ha alcun rilievo e non è tale da eliminare gli effetti risolutivi. La morosità contestata con l'atto di sfratto introduttivo dell'odierno giudizio (mancato pagamento delle mensilità da settembre a novembre 2023) è tale, pertanto,
da giustificare l'accoglimento della domanda principale dell'intimante. Deve inoltre rilevarsi come, con la memoria integrativa del 24.6.2024, l'opposto ha dimostrato il mancato tempestivo pagamento dei canoni di gennaio e febbraio 2024, poi saldati con quello di marzo 2024, comunque pagato, anch'esso in ritardo,
per cui risulta documentato che l'opponente sistematicamente e nonostante gli inviti del locatore alla puntualità ( pure documentati), ha spesso provveduto al saldo di quanto maturato in ritardo rispetto ai termini contrattuali e soltanto a seguito dei solleciti dei locatori, anche nel corso di questo giudizio.
Comunque, a fronte di clausola risolutiva espressa non occorre valutare la scarsa importanza o meno dell'inadempimento, ma deve ritenersi che nella specie tale valutazione sarebbe comunque nel senso di confermare la gravità di quello di Deve in proposito richiamarsi la condivisibile e consolidata CP_1
giurisprudenza per la quale la valutazione di non scarsa importanza dell'inadempimento è implicita con riferimento alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, giacché “In materia di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, la valutazione del giudice di merito sull'importanza dell'inadempimento costituito dal mancato o ritardato pagamento del canone deve essere unitaria, e cioè relativa a tutto il comportamento del debitore, desunto pag. 5/8 dalla persistenza della mora o di precedenti ritardi nel pagamento del canone di locazione;

l'apprezzamento dell'entità obiettiva della mora denunciata deve farsi in relazione oltre che all'economia complessiva del contratto, all'interesse del locatore al puntuale pagamento dei canoni. Costituisce
inadempimento grave il pagamento del canone con sistematico ritardo rispetto alle scadenze fissate nel contratto” (Cass. 29/04/2005, n. 8983). Non ha inoltre pregio la tesi di parte opponente secondo cui, nella specie, l'inadempimento non sarebbe grave e il ritardo sarebbe “tollerabile”, dovendosi parametrare tale concetto alle esigenze e agli interessi del proprietario-locatore e non già in astratto;
giacché come chiarito da condivisibile e consolidata giurisprudenza, anche la eventuale “tolleranza” del proprietario riguardo al protrarsi del ritardo da parte del conduttore nel pagamento dei canoni non elide la gravità
dell'inadempimento e "la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni” (ad es.
Cass. 14240/20). Quindi, la previsione della clausola risolutiva espressa di cui l'opposto ha confermato di volersi avvalere nel presente giudizio e, comunque, la reiterazione sistematica di pagamenti fuori termine,
e solo a seguito delle diffide di parte locatrice non può che determinare l'accoglimento della domanda di risoluzione contrattuale con pronuncia dichiarativa ( cfr. Cass. 36918/2021; Cass. 26508/2009; Cass.
423/2007), con ordine di rilascio e condanna al pagamento dei canoni sino alla relativa data (cfr. Cass.
24819/23). Essendosi disposta la risoluzione del contratto in ragione dell'innanzi dedotto inadempimento,
non occorre soffermarsi sull'ulteriore ragione di inadempimento dedotta dall'opposto e relativa alle opere asseritamente eseguite senza autorizzazione scritta. È peraltro evidente, che consistendo tali opere nel collegamento tra unità immobiliari di diversi proprietari ( un immobile di proprietà del conduttore al primo piano e quello locato di proprietà dell'opposto-locatore sito al secondo piano ) deve accogliersi la domanda di ripristino dello status quo ante formulata dall'opposto. In proposito deve rilevarsi come parte opponente, pur avendo contestato che l'esecuzione delle opere dovesse ritenersi causa giustificativa di una risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, nulla ha dedotto circa la sussistenza del diritto del locatore a vedere ripristinato il proprio immobile contestualmente al rilascio dello stesso. Deve
pertanto dichiararsi risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore relativamente all'obbligazione di pagamento puntuale dei canoni ex art. 3 del contratto di locazione ( clausola risolutiva pag. 6/8 espressa ), conseguentemente deve condannarsi l'opponente al rilascio dell'immobile fissando la data di esecuzione del rilascio al 30.09.2025 ( in considerazione della necessità di eseguire le opere di demolizione dell'impianto di ascensore e di ripristino del solaio e della pavimentazione ). Deve poi condannarsi l'opponente alla rimozione dell'impianto di ascensore che pone in comunicazione l'immobile al I piano di sua proprietà e quello al II piano di parte locatrice, nonché al ripristino del solaio e della sovrastante pavimentazione, in continuità, per tipologia ed estetica del materiale, con quello del vano ove l'ascensore sbarca. Deve infine condannarsi l'opponente al pagamento in favore dell'opposto della somma di €. 1160,00 mensili sino alla data dell'effettivo rilascio del bene. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice del Tribunale di Bari – Terza Sezione Civile, nella pubblica udienza del 28.03.2025
definitivamente pronunciando nella causa promossa da intimante opposto, nei Parte_1
confronti della in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, intimata opponente, CP_1
così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione sottoscritto in data 31.10.2016 e registrato il 22.11.2016 al n.
23005, tra i germani e e la Pt_1 Controparte_2 CP_1
- per l'effetto condanna la al rilascio dei beni immobili oggetto di tale contratto e cioè, delle 2 CP_1
unità immobiliari, tra loro comunicanti, site a Bari in Via Argiro n. 24, piano II, costituite da: a)
appartamento di N. 2 vani e accessori, di 78 mq. complessivi, con affaccio su Via Argiro e Via Piccinni,
censito in catasto in Categoria A/10, Foglio 93, Part. 119, Sub. 12, Zona 2, Cl. 5, consistenza 3,5 vani,
rendita catastale € 2.277,57; b) N. l vano e accessori, di 44 mq. complessivi, con affaccio su Via Argiro,
censito al catasto in Categoria A/10, Foglio 93, Part. 119, Sub. 13, Zona 2, Cl. 5, consistenza 1,5 vani,
rendita catastale € 976,10;
- fissa per l'esecuzione del rilascio la data del 30.09.2025;
- condanna la alla rimozione dell'impianto di ascensore che pone in comunicazione l'immobile CP_1
al I piano di sua proprietà e quello al II piano di parte locatrice, ed al ripristino del solaio e della pag. 7/8 sovrastante pavimentazione, in continuità, per tipologia ed estetica del materiale, con quello del vano ove l'ascensore sbarca;

- condanna la al pagamento in favore di parte locatrice della somma di €. 1.160,00 mensili sino CP_1
alla data dell'effettivo rilascio del bene;

- condanna la al pagamento delle spese processuali di parte intimante opposta, che liquida in €. CP_1
2.800,00 di cui €. 288,00 per spese, oltre alla maggiorazione per spese generali, IVA e Cap come per legge.
Bari, 28.03.2025
Il Giudice Onorario
Avv. Massimiliano Lella
pag. 8/8