REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI LAMEZIA TERME in persona del Giudice dott. Salvatore Regasto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 296 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2017, trattenuta in decisione all'udienza del 5.2.2025 (sostituita con il deposito di note scritte ai sensi degli artt. 127 e 127-ter c.p.c.), con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., e vertente
TRA
(C.F. ) E (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi elettivamente domiciliati in Lamezia Terme (CZ), via S. C.F._2
Bernadette n. 7, presso lo studio dell'avv. Nicola Veneziano, che li rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti;

ATTORI
CONTRO
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._3 CP_2
) E (C.F. ), tutti elettivamente C.F._4 CP_3 C.F._5 domiciliati in Lamezia Terme (CZ), via E. R. De Medici n. 31, presso lo studio dell'avv. Bruno
Famularo, rappresentati e difesi, congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Gianluca Moriani e
Pier Vincenzo Gigliotti giusta procura alle liti in atti;

CONVENUTI
OGGETTO: proprietà.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza ex artt. 127 e 127-ter c.p.c. in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il dott. e convenivano Parte_1 Parte_2 in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, e al fine di Controparte_1 CP_2 CP_3 sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Onorevole Tribunale di Lamezia Terme: “1) riconoscere e dichiarare che l'appartamento sito in Nocera Terinese, facente parte del complesso “I
Coralli”, riportato in catasto del Comune di Nocera Terinese alla partita n. 2062, foglio di mappa
45, particella 168, sub 12, via Nazionale, int. 6, piano 2, destinato a civile abitazione è di esclusiva proprietà dei sig.ri e;
2) conseguentemente ordinare ai convenuti Parte_1 Parte_2
l'immediato rilascio dell'immobile in favore degli attori;
3) condannare, altresì, i convenuti alla refusione delle spese e competenze del giudizio”.
A sostegno di tali conclusioni la difesa degli attori deduceva: che il dott. era stato Parte_1 socio, sino alla data del 29.9.1989, insieme a della società Biocal s.r.l., il cui Controparte_1 amministratore di fatto era marito di che l'attore, insieme agli altri CP_2 Controparte_1 soci, aveva prestato fideiussione personale per un affidamento bancario concesso dalla Cassa Rurale ed Artigiana di Curinga (poi Credem s.p.a.) sul conto intestato alla Biocal s.r.l.; che, il 29.9.1989, il dott. era uscito dalla predetta società cedendo le sue quote all'azionista di maggioranza Pt_1
che la Credem s.p.a. aveva ottenuto nei confronti di tutti i soci della Controparte_1 Parte_3
1
[...] una ingiunzione di pagamento;
che, non avendo impugnato (a differenza degli altri soci) tale decreto ingiuntivo ottenuto in suo danno, il dott. si era trovato a dover rispondere in via Pt_1 esclusiva di un debito della stessa Biocal s.r.l.; che il debito da estinguere era pari a lire 58.647.690, per la cui soddisfazione l'attore avrebbe dovuto necessariamente fare ricorso a un mutuo ipotecario;
che gli attori erano intervenuti in qualità di parte acquirente nell'atto di compravendita dell'immobile sito in Nocera Terinese (CZ), censito al NCEU al fg. 45, p.lla 168, sub. 12, già oggetto di un precedente contratto preliminare di compravendita stipulato il 31.5.1986 tra CP_4
e che, all'esito della stipula dell'atto notarile di compravendita del
[...] Controparte_1
12.2.1997, il giorno successivo, cioè il 13.2.1997 era stato acceso il mutuo ipotecario e, quindi, in data 10.4.1997, era stato estinto il debito della Biocal s.r.l.; che, negli anni successivi, per amicizia e perché non avevano necessità di utilizzare l'appartamento in oggetto, gli attori aveva permesso ai convenuti di usare in comodato l'appartamento, anche “perché l'appartamento era stato ceduto dal in garanzia con la promessa che sarebbero stati restituiti i soldi spesi dal per il CP_2 Pt_1 pagamento del debito facente capo ai coniugi;
che, tuttavia, quei soldi non erano CP_5 mai stati restituiti agli attori;
che, nel gennaio del 2016, gli attori avevano ricevuto dalle convenute e convocazione avanti l'Organismo Conciliare in Calabria s.r.l. per la Controparte_1 CP_3 mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione dell'immobile in questione;
che, pertanto, si era reso necessario per gli attori agire in rivendica al fine di ottenere la condanna dei convenuti alla restituzione dell'appartamento.
Sulla scorta di tali deduzioni gli attori concludevano come sopra.
Si costituivano in giudizio, con unica comparsa di risposta, e Controparte_1 CP_2 CP_3
i quali, in via preliminare, eccepivano l'improcedibilità della domanda per mancato
[...] esperimento della procedura di mediazione. Nel merito, contestavano tutti gli assunti di parte attrice perché infondati in fatto ed in diritto;
in particolare, i convenuti eccepivano l'infondatezza della domanda ex art. 948 c.c. per carenza di legittimazione attiva degli attori dovuta alla nullità del contratto di compravendita stipulato in data 12.2.1997, tra e gli attori, per Controparte_4 violazione del divieto di patto commissorio di cui all'articolo 2744 c.c.. I convenuti concludevano nel modo seguente: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adìto, contrariis reiectis, per quanto in narrativa: in via preliminare: dichiarare improcedibile la domanda per il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria;
nel merito, in via principale: accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita per atto Notaio , rep. n. 87847, racc. n. 15862, stipulato in data Persona_1
12.2.1997 tra il sig. ed i sig.ri e per violazione Controparte_4 Parte_1 Parte_2 del divieto di patto commissorio di cui all'articolo 2744 c.c.; per l'effetto, stante la nullità ex tunc del predetto trasferimento, rigettare la domanda attrice per carenza dei presupposti di cui all'articolo
948 c.c., e segnatamente per carenza di legittimazione attiva, non rivestendo gli attori la qualità di proprietari del bene;
in via riconvenzionale: accertare e dichiarare che i convenuti sigg.ri CP_2
e congiuntamente tra loro ovvero ciascuno di essi in via
[...] Controparte_1 CP_3 esclusiva, a decorrere dal 31.5.1986 hanno posseduto ininterrottamente e uti domini l'immobile destinato a civile abitazione riportato in Catasto del Comune di Nocera Terinese (CZ) alla partita n.
2062, foglio di mappa 45, particella 168, sub 12, Via Nazionale, int. 6, piano 2; per l'effetto, accertare e dichiarare che i sigg.ri e come in epigrafe CP_2 Controparte_1 CP_3 identificati, sono proprietari esclusivi del suddetto immobile per maturata usucapione acquisitiva, ordinando alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari di provvedere alle necessarie trascrizioni e variazioni ipocatastali, con esonero del Conservatore da ogni responsabilità”; il tutto
2 con il successo delle spese di lite.
Con provvedimento del 14.6.2017 il Giudice istruttore diversamente impersonato assegnava termine alla parte attrice per l'introduzione del procedimento di mediazione ai sensi dell'art. 5 del d. lgs. n.
28/2010.
La controversia veniva istruita mediante l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti e attraverso la prova orale richiesta dalle parti.
La causa, sulle conclusioni richiamate in epigrafe, dopo essere stata riassegnata, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 5.2.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex artt. 127 e 127 ter c.p.c., con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le domande sulle quali il Tribunale nella odierna sede è chiamato a pronunciare sono le seguenti:
- domanda di rivendicazione ex art. 948 c.c. svolta dagli attori con riferimento all'appartamento sito in Nocera Terinese (CZ), facente parte del complesso “I Coralli”, riportato in catasto del Comune di
Nocera Terinese alla partita n. 2062, foglio di mappa 45, particella 168, sub 12, via Nazionale, int.
6, piano 2, con conseguente condanna dei convenuti all'immediato rilascio dell'immobile in favore degli attori;

-domanda riconvenzionale di usucapione avanzata dai convenuti con riferimento al suindicato bene immobile.
Tanto sinteticamente precisato in ordine al thema decidendum e al correlato thema probandum, ritiene il Tribunale che la domanda degli attori sia infondata e che, pertanto, non possa trovare accoglimento per tutte le ragioni di seguito illustrate.
In termini qualificatori, la domanda di parte attrice va configurata alla stregua di una domanda di rivendicazione ai sensi dell'art. 948 c.c. dal momento che gli attori hanno domandato il rilascio del bene in ragione dell'accertamento e della dichiarazione della loro proprietà sullo stesso.
Tale tipologia di azione è volta a ricongiungere la proprietà al possesso: si tratta di un mezzo a tutela del proprietario non possessore del suo bene, teso a consentirgli di ottenerne la restituzione, previa dimostrazione di un titolo di proprietà sul bene posseduto da altri.
La tipica finalità recuperatoria della domanda di rivendica presuppone necessariamente, come detto, che, al momento della sua proposizione, il bene rivendicato sia nel possesso del convenuto (Cass. civ. n. 7777/2005). Una volta assolto l'onere probatorio, la restituzione del bene è assicurata;
spetterà al convenuto, che abbia eventualmente titolo a ritenere il bene, opporre e provare eventuali fatti impeditivi.
Non è necessario indicare il titolo in virtù del quale si rivendica la proprietà di un bene immobile - e quindi non è nullo l'atto di citazione privo di tale indicazione - perchè la causa petendi, nell'azione di rivendicazione, si identifica con il diritto stesso, ed il titolo, a differenza dell'azione a tutela di diritti di credito, non ha alcuna funzione di specificazione della domanda.
Difatti, in tema di azione rivendicazione, la proprietà appartiene alla categoria dei diritti
"autodeterminati", individuati in base alla sola indicazione del loro contenuto rappresentato dal bene che ne costituisce l'oggetto, cosicchè nelle azioni ad essi relative, a differenza delle azioni accordate a tutela dei diritti di credito, la "causa petendi" si identifica con i diritti stessi, mentre il titolo, necessario alla prova del diritto, non ha alcuna funzione di specificazione della domanda.
Non può pertanto ravvisarsi la nullità dell'atto di citazione per mancata indicazione del titolo in funzione del quale il bene immobile viene rivendicato (Cass. civ. Sez. II Sent., 17-07-2007, n.
3 15915 (rv. 600593)). Inoltre, non inerendo tale azione ad un unico rapporto giuridico inscindibile e non tendendo ad una pronuncia con effetti costitutivi, non si configura un litisconsorzio necessario, con la conseguenza che l'azione di rivendicazione può essere esercitata anche da uno solo dei comproprietari (Cass. 685/2011).
Differente dalla azione di rivendicazione è quella di mero accertamento della proprietà, in cui si ha interesse ad una decisione giudiziale che confermi l'esistenza del diritto in capo all'attore, ma non si chiede la restituzione del bene, che normalmente è nel possesso dell'attore (Cass. civ. n.
6258/2009). Sul piano probatorio l'azione di mero accertamento non richiede la “probatio diabolica”, ma di allegare e provare il titolo di acquisto (Cass. civ. n. 7777/2005). Ciò non esclude che l'onere di provare il titolo permanga anche in caso di rigetto degli assunti prospettati dal convenuto (Cass. civ. n. 696/2000).
Tuttavia, quando si propone una domanda di accertamento della proprietà senza avere il possesso della cosa, si deve offrire la stessa rigorosa prova prevista per la rivendicazione perchè si potrebbe utilizzare l'emananda sentenza favorevole per ottenere la consegna della cosa (cfr. Cass. civ. n.
12091/2003).
Ultimamente, in realtà, si è iniziato a dubitare che le azioni di accertamento e di rivendicazione della proprietà siano soggette a un regime probatorio diverso.
Ciò è in contrasto infatti con i più recenti insegnamenti della Suprema Corte, in base ai quali "colui il quale agisca per ottenere il mero accertamento della proprietà o comproprietà di un bene, anche unicamente per eliminare uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto esercitato sullo stesso, è tenuto, al pari che per l'azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., alla probatio diabolica della titolarità del proprio diritto, trattandosi di onere da assolvere ogni volta che sia proposta un'azione, inclusa quella di accertamento, che fonda sul diritto di proprietà tutelato erga omnes" (Cass. civ. n. 1210/2017).
Secondo tale indirizzo giurisprudenziale, quale che sia la azione proposta dall'attore, di rivendicazione di un bene o di accertamento della proprietà, l'onere della prova per vincere il giudizio prevede la dimostrazione della cosiddetta 'probatio diabolica' prescritta per chi eserciti una azione di rivendica della proprietà ex art. 948 c.c. (vedi anche Cassazione civile sez. II, 6/5/2019,
(ud. 3/10/2018, dep. 6/5/2019), n.11767; per il merito vedi Tribunale Bergamo sez. IV, 5/2/2019,
(ud. 5/2/2019, dep. 5/2/2019), n. 344; Corte Appello Reggio Calabria sez. I, 29/6/2020, n.471;
Tribunale Crotone sez. I, 14/7/2020, n. 639).
In precedenza era stato effettivamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità che colui il quale proponga un'azione di mero accertamento della proprietà di un bene non abbia l'onere della
"probatio diabolica", ma soltanto quello di allegare e provare il titolo del proprio acquisto, quando l'azione non miri alla modifica di uno stato di fatto, bensì unicamente all'eliminazione di uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l'attore è già investito (Cass. 14 aprile 2005, n. 7777; Cass. 9 giugno 2000, n. 7894; Cass. 4 dicembre 1997, n. 12300).
In altre pronunce, tuttavia, si era negata ogni attenuazione dell'onere probatorio del titolo del preteso dominio della proprietà, rispetto all'azione di rivendica, per chi proponga un'azione di accertamento della proprietà di un bene (vedi in tal senso Cass. 22 gennaio 2000, n. 696).
Quest'ultima più rigorosa interpretazione ha trovato corroborazione negli argomenti posti da Cass. sez. un. 28 marzo 2014, n. 7305, nel senso di non ammettere alcuna elusione dall'onere della probatio diabolica ogni qual volta sia proposta un'azione, quale appare pure quella di accertamento, che trovi il proprio fondamento comunque nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale
4 occorre quindi che venga data la piena dimostrazione.
Tornando più propriamente alla domanda di rivendica, secondo un indirizzo giurisprudenziale consolidato, l'attore che agisce in rivendicazione deve provare il proprio diritto risalendo, attraverso i titoli dei precedenti danti causa del bene, ad un acquisto a titolo originario;
ovvero provare di aver posseduto il bene - anche attraverso precedenti danti causa - per il periodo di tempo necessario all'usucapione (cfr. Cass. 11521/1999).
E tale onere probatorio non muta neanche quando il convenuto esperisce domanda riconvenzionale o eccezione di usucapione: in particolare, se la domanda di usucapione non è formulata in modo tale da comportare il riconoscimento del diritto dei danti causa dell'attore, l'onere della prova non è minimamente attenuato potendo il convenuto avvalersi della vantaggiosa posizione di possessore e del principio “possideo quia possideo” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11555 del 17/05/2007 (Rv.
597719)). A meno che il convenuto rinunci a questa posizione, opponendo, ad esempio, un proprio diverso diritto, senza contestare quello affermato dall'attore, il giudice del merito non può respingere la domanda per difetto di prova, ma deve tener conto delle ammissioni del convenuto e degli altri fatti di causa, ricavandone possibili elementi presuntivi (Cass. civ. Sez. III, 18-09-2014,
n. 19653 (rv. 632992)).
In ogni caso, a prescindere dall'onere probatorio e dalla sua pretesa attenuazione, chi agisce in rivendica, in presenza dell'eccezione o domanda riconvenzionale di usucapione ex adverso proposta, deve fornire, comunque, la prova di un valido titolo di acquisto del bene rivendicato e dell'appartenenza dello stesso ai suoi danti causa in epoca anteriore a quella in cui il convenuto assume di avere iniziato a esercitare il dominio sul bene (Cass. n. 13186/2002 e n. 12327/2001)
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11555 del 17/05/2007).
In altri termini, il rivendicante è esonerato dal suo onere probatorio se il convenuto non contesta il diritto di proprietà dell'attore, ma oppone un titolo personale o un diritto reale limitato di godimento.
Pacifica conferma di ciò deriva dall'orientamento maggioritario della giurisprudenza (sentenza Cassazione n. 2216/1987; cfr. Cassazione civile , sez. II , 11/11/1986 , n. 6592: “I principi in tema di prova nel giudizio di revindica - secondo i quali l'attore in rivendicazione deve provare il dominio sulla cosa rivendicata risalendo attraverso i propri danti causa sino ad un requisito a titolo originario, ovvero dimostrando di aver acquistato il bene per usucapione mediante il possesso proprio e dei propri danti causa per la durata richiesta dalla legge - non hanno carattere assoluto ma vanno adeguate alle concrete particolarità delle singole situazioni in relazione alla linea difensiva adottata dal convenuto. Pertanto, ove il convenuto in rivendicazione non contesta il diritto di proprietà del rivendicante sul fondo, quale risulta dal titolo, ma vi opponga un dominio utile, vale a dire un potere di godimento come enfiteuta, il tema del decidere ed il correlativo onere probatorio verte solo sull'esistenza di questo potere, con la conseguenza, ove esso sia dimostrato inesistente, dell'accoglimento della domanda di rivendicazione della proprietà piena del fondo”).
Naturalmente, oltre a provare la proprietà, il rivendicante deve dare la prova che il convenuto ha il possesso o la detenzione della cosa.
In estrema sintesi, nel giudizio di rivendicazione, “l'attore deve provare di essere diventato proprietario della cosa rivendicata, risalendo, anche attraverso i propri danti causa, fino ad un acquisto a titolo originario, o dimostrando il possesso proprio e dei suoi danti causa per il tempo necessario per l'usucapione. Se poi anche il possesso è contestato dal convenuto, l'attore non può limitarsi a dimostrare che il titolo o i titoli (tra i quali, per la sua natura dichiarativa, non può
5 annoverarsi la divisione, salvo che si provi il titolo d'acquisto della comunione) risalgono ad un ventennio, ma deve provare che egli o i suoi danti causa abbiano effettivamente e continuativamente posseduto l'immobile, salva la presunzione iuris tantum di possesso intermedio, senza che il rigore di siffatto onere probatorio sia attenuato dalla mera proposizione di una domanda riconvenzionale o di un'eccezione di usucapione da parte del convenuto, quando queste non siano formulate in modo da comportare il riconoscimento della pregressa titolarità del diritto da parte dell'attore o dei suoi danti causa” (Cass. Civ., Sez. II, 4 marzo 1997, n. 1925).
Tanto detto in termini di teoria generale sull'azione di rivendicazione e sul relativo onere probatorio, si ritiene di dovere fare applicazione del principio processuale della "ragione più liquida". L'invocato principio, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., impone che la causa sia decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c. (Cfr., Cass., n. 11458/2018).
Ebbene, il Tribunale rileva che, dalla documentazione in atti e dall'istruttoria svolta nel corso del giudizio, parte attrice non ha dato prova di un acquisto a titolo originario del bene avvenuto in capo a sé o ad i suoi aventi causa, né ha dato dimostrazione che essa o i suoi aventi causa abbiano posseduto il bene per un tempo necessario all'usucapione, né tantomeno ha dimostrato l'appartenenza della res ai suoi danti causa in epoca anteriore a quella in cui il convenuto assume di avere iniziato a esercitare il dominio sul bene.
Infatti, gli attori si sono limitati a produrre l'atto di acquisto dell'appartamento oggetto del contendere, che però risale al 12.2.1997, ma non è idoneo a provare il diritto di proprietà secondo i canoni probatori tipici dell'azione di rivendicazione, supra illustrati.
Infatti, la presenza nel predetto atto pubblico della clausola tradizionale di “immissione dell'acquirente nel possesso dell'immobile, con decorrenza degli effetti dalla data del rogito" (o altra equivalente), altro non è, per giurisprudenza, nulla più che una clausola di stile.
Invero, per giurisprudenza consolidata, “la clausola del contratto di compravendita, secondo la quale il venditore dichiara di immettere l'acquirente “da ora nel pieno, legale e materiale possesso di quanto alienatogli”, è una clausola di stile, in quanto tale, di per sé stessa inidonea a dimostrare la sussistenza in capo all'acquirente, oltre che dello ius possidendi, anche dello ius possessionis, e ad attestare l'effettiva immissione del medesimo nel possesso dell'immobile acquistato” (v. Tribunale
Bari, sez. I, 23/03/2007).
D'altronde, “l'acquisto del possesso a titolo derivativo si verifica mediante la consegna che il precedente possessore faccia della cosa ad altri, in modo da metterla in suo potere e non con una mera enunciazione scritta di immissione in possesso, né con la nomina di un custode che, nel caso di immobili, ne prende in consegna le chiavi, essendo necessario, anche a prescindere dall'apprensione materiale della cosa da parte dell'accipiens, che si sia voluto il passaggio, in suo favore del potere di fatto e, pertanto, che la cosa sia stata posta a sua disposizione, sì da consentirgli di agire liberamente su di essa” (Cass., civ., Sez. 1/12/1992, n. 12832).
Conseguentemente, nel caso di specie, gli attori non hanno dimostrato, alla data della notifica dell'atto di citazione, di avere posseduto il bene per il tempo necessario per l'usucapione (manca in ogni caso la prova del giorno di inizio del preteso possesso sul bene dal quale fare decorrere il
6 termine ventennale per usucapire la res nemmeno desumibile dalle dichiarazioni dei testi escussi nel corso del giudizio), né che tale possesso utile ad usucapire sia stato esercitato dai propri danti causa.
Inoltre, l'attore doveva provare di essere diventato proprietario della cosa rivendicata, risalendo, anche attraverso i propri danti causa, fino ad un acquisto a titolo originario, cosa non verificatasi nella specie se solo si considera che non sono stati prodotti i titoli di acquisto dei danti causa dei ricorrenti.
La domanda di rivendicazione degli attori, pertanto, deve essere disattesa per difetto di prova, con assorbimento di tutti gli altri profili e le altre questioni pure sollevate dalle parti convenute la cui trattazione, all'evidenza, è superflua. Volgendo all'esame della domanda di usucapione dei convenuti devono essere premessi brevi cenni sull'istituto dell'usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c.. In tale ottica vale rammentare che sulla base del disposto di cui all'art. 1158 c.c., la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso continuato laddove, ai sensi dell'art. 1140 c.c., il possesso è il potere di fatto su una cosa, che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà, accompagnato dall'elemento psicologico di comportarsi e farsi considerare come proprietario del bene.
Si ricorda inoltre che “l'acquisto di un bene per usucapione presuppone la sussistenza di un corpus, accompagnata dall'animus possidendi, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, che si protragga per il tempo previsto per il maturarsi dell'usucapione.
Pertanto, chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l'altro, non solo del corpus, ma anche dell'animus (Cass. 28 gennaio 2000 n.
975).
Ai fini dell'usucapione è, infatti, necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene, non essendo al riguardo sufficienti, atti, soltanto, di gestione consentiti dal proprietario o anche atti tollerati dallo stesso titolare del diritto dominicale.
La corte di nomofilachia, seguendo una linea esegetica oramai consolidata, ha precisato a più riprese che "per la configurabilità del possesso ad usucapionem è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente a esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena. In particolare un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa, contrapposta alla inerzia del titolare del diritto" (cfr. Cass. n. 22191.2013; ma vedi anche la massima di diritto di Cass. n. 18392/2006: “Ai fini della configurabilità del possesso "ad usucapionem", è necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un diritto reale, manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare”). Sul versante dell'elemento soggettivo, da riscontrarsi necessariamente in capo all'usucapiente, la
Suprema Corte ha invece chiarito che “l'elemento psicologico del possesso utile per l'usucapione
7 ordinaria della proprietà di un immobile consiste nella intenzione del possessore di comportarsi come proprietario del bene, e prescinde dallo stato soggettivo di buona fede, che non è richiesto dall'art. 1158 cod.civ.. Pertanto quel che rileva ai fini dell'usucapione non è la convinzione di esercitare un proprio diritto o l'ignoranza di ledere un diritto altrui, bensì la volontà di disporre del bene come se fosse proprio” (cfr. ex plurimis Cass. n. 5964/1996).
Sicchè, ai fini della configurabilità del possesso idoneo ad usucapire il bene è necessaria la sussistenza non solo della materiale disponibilità della res (c.d. corpus possessionis), ma anche – e soprattutto - del requisito dell'animus possidendi, e cioè l'intenzione di esercitare sul bene tutti i poteri del proprietario, senza riconoscerne la proprietà altrui.
In altri termini, l'usucapione trova fondamento su di una situazione di fatto caratterizzata, da una parte, dal mancato esercizio delle facoltà connesse al diritto di proprietà da parte dell'intestatario formale del bene (e dalla sua mancata reazione al possesso esercitato sul bene da parte di altri) e, dall'altra e specularmente, dalla prolungata signoria di fatto sul bene medesimo da parte di soggetti di terzi che posseggono il bene esercitandovi attività corrispondenti al diritto di proprietà (art. 1140
c.c.), in modo pacifico, pubblico e senza soluzione di continuità per l'intera durata prescritta dalle norme codicistiche. Tale possesso esercitato dal terzo sulla cosa deve essere necessariamente accompagnato dall'elemento soggettivo, psicologico consistente nella volontà e nell'intenzione di utilizzare il bene, nonostante la conoscenza dell'altruità dello stesso, uti dominus. La giurisprudenza delle corti di merito ha sintetizzato, in punto di onus probandi, che “in tema di usucapione immobiliare l'acquisto a titolo originario della proprietà si concretizza con il possesso continuato ed ininterrotto del bene immobile per una durata non inferiore agli anni venti. Colui che ha l'interesse ad accertare la proprietà a titolo originario ha l'onere di dimostrare i requisiti del possesso necessari per l'usucapione, tra i quali anche la durata del possesso medesimo per il periodo prescritto dalla legge, in applicazione della regola generale sull'onere probatorio fissata dall'art. 2697 c.c. È necessario provare un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animo di tenere la cosa come propria, che si protragga per oltre venti anni, cui corrisponda per la stessa durata la completa inerzia del proprietario, il quale si astenga dall'esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore. Il requisito della continuità, necessario per la configurabilità del possesso "ad usucapionem" (art. 1158 cod. civ.), si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo manifesti con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa, contrapposta all'inerzia del titolare del diritto. Chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito ovvero chi eccepisce detta circostanza, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del "corpus", ma anche dell'"animus" (vedi
Corte appello Napoli sez. VI, 04/06/2018, n. 2663).
In ogni caso deve dirsi che se è vero che la prova dell'acquisto per usucapione della proprietà o di altro diritto reale su un bene immobile, in quanto vertente su una situazione di fatto, non è soggetta a limitazioni legali e pertanto può essere fornita anche per testimoni (Cass. Civ. 26/7/77 n. 3342,
Cass. Civ. 19/7/99 n. 7692), è anche vero che le recenti pronunce tendono a richiedere una prova rigorosa da parte di chi rivendica la proprietà (cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 26/04/2011 n.
9325, Cass. 16.1.2014 n. 874).
Tanto detto in diritto, si rileva che la conditio sine qua non per il riconoscimento della proprietà per
8 usucapione è l'accertamento di un possesso protratto per vent'anni.
Nel caso di specie, tuttavia, l'acquisita disponibilità della res in capo ai convenuti in conseguenza della stipula del contratto preliminare del bene con in data 31.3.1986 deve Controparte_4 qualificarsi come detenzione e in assenza di atti di interversione compiuti in tempo utile per la maturazione del periodo ventennale, non sussistono i presupposti per l'usucapione.
Invero, con particolare riferimento al c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati, vale a dire il contratto preliminare di vendita a seguito del quale, nelle more della stipula del contratto definitivo, il promittente acquirente consegue la disponibilità materiale del bene, eventualmente versando in tutto o in parte il prezzo promesso, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che "nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.
Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissorio acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem" salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ."
(Cass. Civ., SS UU, 27 marzo 2008, n. 7930; cfr. anche Cass. Civ., sez. II, 11 dicembre 2015, n.
25034, secondo cui "l'immissione in possesso all'atto del preliminare di vendita di immobile
(immobile la cui proprietà e il connesso pieno possesso si trasferisce compiutamente solo con l'atto definitivo traslativo) non può costituire, di per sé, titolo idoneo abilitativo al fine di una eventuale usucapione del bene. (La concessione della res da parte del promissario venditore al promissario acquirente – ha evidenziato la Suprema Corte – fa sorgere solo una mera detenzione. Detenzione che ancorché qualificata non può mai costituire valido esercizio di quella attività corrispondente all'esercizio della proprietà, in cui consiste, ex art. 1140 c.c., il vero e proprio possesso)").
Infatti, “nella promessa di vendita, la consegna del bene (nella specie, immobile) e l'anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della compravendita, atteso che - quale che ne sia la giustificazione causale
(clausola atipica introduttiva di un'obbligazione aggiuntiva o collegamento negoziale) - è sempre il contratto definitivo a produrre l'effetto traslativo reale;
conseguentemente, la disponibilità del bene conseguita dal promissorio acquirente, in quanto esercitata nel proprio, interesse, ma aliena nomine, in assenza dell'animus possidendi, ha natura di detenzione qualificata e non di possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di una sopraggiunta interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141, comma 2, c.c.” (Cassazione civile, sez. I, 01/03/2010, n. 4863; v. anche Corte di
Cassazione, Sezione II, 15 ottobre 2024, n. 26761).
Sicchè, la materiale disponibilità della res nella quale il promissario acquirente viene immesso, in esecuzione del contratto preliminare, ha natura di detenzione qualificata esercitata nel proprio interesse ma alieno nomine e non di possesso utile ad usucapionem, salva la dimostrazione di una sopraggiunta interversio possessionis nei modi previsti dall' art. 1141, comma 2, c.c. (Cassazione civile, sez. II, 11/04/2019, n. 10186).
Può dirsi ormai ius receptum che “nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un'anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, sicché la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è
9 qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem ove non sia dimostrata una interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141
c.c.” (Cassazione civile, sez. II, 16/03/2016, n. 5211).
Invero, in un contratto ad effetti obbligatori, la "traditio" del bene non configura la trasmissione del suo possesso ma l'insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, salvo che intervenga una
"interversio possessionis", mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso "uti dominus", atteso che il possesso costituisce una situazione di fatto, non trasmissibile, di per sé, con atto negoziale separatamente dal trasferimento del diritto corrispondente al suo esercizio, sicché non opera la presunzione del possesso utile "ad usucapionem", previsto dall'art. 1141 c.c., quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto del proprietario non corrispondente al trasferimento del diritto (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 29594 del 22 ottobre 2021).
L'interversione nel possesso, peraltro, non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato d'esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente "animus detinendi" dell'"animus rem sibi habendi"; tale manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto di una concreta opposizione all'esercizio del possesso da parte sua (Cass. II, 16 maggio 2006, n. 11403, Cass. II 12 maggio 1999, n. 4701).
E', infatti, necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene
(Cass. II, 2 ottobre 2018, n. 23849).
Ebbene, sulla scorta dei suillustrati sedimentati principi giurisprudenziali, i convenuti non hanno dimostrato l'avvenuta interversione del possesso da parte loro in un periodo antecedente al completamento del ventennio necessario per la maturazione dell'usucapione.
Come detto, i convenuti hanno ricevuto la consegna della res non a fronte della stipula di un contratto definitivo di compravendita, ma dopo la conclusione del contratto preliminare ad effetti anticipati del 31.3.1986, senza che mai successivamente, sia stato concluso il definitivo (v. doc. 2 fascicolo di parte convenuta).
Tale traditio, di certo, non può configurare il trasferimento del possesso utile ad usucapionem.
Tra le parti, infatti, vi era stato soltanto una promessa di compravendita sicchè la consegna del bene poteva valere quale detenzione qualificata irrilevante ai fini della maturazione della prescrizione acquisitiva.
A fronte di tale quadro negoziale, purtuttavia, la parte convenuta non ha dimostrato il mutamento esterno di rapporto con la cosa da parte del de cuius in un tempo utile alla maturazione dell'usucapione.
Infatti, non rilevano in alcun modo i pagamenti dei tributi per rifiuti solidi urbani (peraltro riconducibili con certezza all'immobile oggetto di causa solo per gli anni 2004 e 2006) dal momento che tali tasse devono essere pagate da chi vive nell'immobile.
Non è utile alla causa dei convenuti neanche la mancata restituzione delle chiavi (Cassazione civile,
Sez. II, sentenza n. 5551 del 15 marzo 2005) né tantomeno il pagamento delle utenze relative all'appartamento de quo considerato che la Suprema Corte (cfr. Cassazione civile, sez. II,
10 27/08/2019, n. 21726) ha inequivocabilmente chiarito che l'atto idoneo a realizzare l'interversione del possesso, non può essere rappresentato da comportamenti, quali il trasferimento della residenza nell'immobile o l'attivazione delle relative utenze a proprio nome, che di per sé non presuppongono il possesso, ma un mero rapporto di detenzione qualificata con la res (per il merito v. Corte Appello
Ancona, sez. II, 25/10/2024, n. 1520).
Ancora, l'avvenuta interversione del possesso, nel caso che qui occupa, non può ritenersi avvenuta neanche attraverso il pagamento di spese di ristrutturazione o degli oneri condominiali. Tali comportamenti, infatti, non contrastano con la semplice detenzione e risultano privi, quindi, di quella necessaria e inequivocabile valenza idonea a rendere palese il preteso mutamento del rapporto con la res (cfr. Tribunale Monza, 04/04/2011, n. 996).
Del resto, va sottolineato che l'eventuale invalidità o inefficacia o risoluzione del contratto preliminare concluso tra la parte convenuta e e sulla base del quale è stato Controparte_4 consegnato il bene immobile non vale ad escludere la rilevanza di detto atto quale prova di una detenzione qualificata del bene medesimo, perciò inidonea all'acquisto della relativa proprietà per usucapione, salva la dimostrazione del suo mutamento in possesso, ex art. 1141, comma 2, c.c..
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 16412 del 4 luglio 2017).
Senza dimenticare che il contratto preliminare non seguito da quello definitivo non fa sorgere il possesso utile per usucapire (v. Corte di Cassazione n. 23673 del 19 novembre 2015).
Ai fini del mutamento della detenzione in possesso, chi abbia iniziato il godimento del bene a titolo di detenzione non può acquistarne il possesso finché il titolo non venga mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta nei confronti del possessore. Infatti, è necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (Cass. II,
2 ottobre 2018, n. 23849).
Nel caso di specie, l'unico atto di interversione della detenzione nel possesso da parte di CP_2 potrebbe essere rappresentato dalla sua partecipazione alla assemblea condominiale del
[...]
13.8.2007 con all'ordine del giorno i lavori di ristrutturazione del tetto del “fabbricato D” del residence “I Coralli” (v. allegato memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.). In tale verbale, con presente l'attore , il è espressamente indicato quale proprietario, Pt_1 CP_2 laddove la partecipazione del mero comodatario, affittuario o locatario alle riunioni condominiali con diritto di voto (nel caso di specie il Maset ha votato) sono solamente quelle concernenti le spese e le modalità di gestione del riscaldamento e del condizionamento dell'aria in cui la presenza del detentore/comodatario/affittuario avviene, a tutti gli effetti, in sostituzione del proprietario.
Nella specie l'assemblea condominiale non aveva ad oggetto le spese e le modalità di gestione del riscaldamento e del condizionamento dell'aria di talchè può affermarsi che in data 13.8.2007 è stato posto in essere un atto di interversione della detenzione in possesso da parte convenuta.
Tuttavia, essendo stata la domanda riconvenzionale di parte convenuta proposta con la comparsa di costituzione nel presente giudizio in data 5.5.2017 è evidente che nessun termine di maturazione dell'usucapione è decorso.
Sotto questo profilo, nessun elemento utile alle tesi dei convenuti può essere collegato alle dichiarazioni di alcuni testi rese nel corso del giudizio che hanno affermato che il artecipava CP_2 alle riunioni condominiali;
stante l'assoluta genericità delle affermazioni dei testimoni non è possibile né individuare la data di svolgimento di tali riunioni assembleari né il loro oggetto.
11 Anche la domanda riconvenzionale di parte convenuta, dunque, deve essere disattesa.
Le questioni appena vagliate esauriscono la vicenda sottoposta al Tribunale essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 c.p.c., in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato (come chiarito dalla giurisprudenza costante: ex plurimis, per le affermazioni più risalenti Cass. 22 marzo 1995 n. 3260, e, per quelle più recenti
Cass. 16 maggio 2012, n. 7663).
Infatti, per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il giudice, nel motivare non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni -di fatto e di diritto- rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata e che in effetti quelle restanti, non trattate, non andranno necessariamente ritenute come "omesse" - per effetto di error in procedendo - ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante.
Le spese di lite devono essere integralmente compensate tra le parti in ragione della soccombenza reciproca. Invero, la reciproca soccombenza va ravvisata sia in ipotesi di pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo fra le stesse parti, sia in ipotesi di accoglimento parziale dell'unica domanda proposta, tanto allorché quest'ultima sia stata articolati in più capi, dei quali siano stati accolti solo alcuni, quanto nel caso in cui sia stata articolata in un unico capo e la parzialità abbia riguardato la misura meramente quantitativa del suo accoglimento (Cassazione civile, sez. VI, 11/11/2022, n. 33312).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio fra le parti, reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, decidendo sulla domanda come sopra proposta, così provvede:
1) respinge la domanda di parte attrice;

2) rigetta la domanda riconvenzionale dei convenuti;

3) compensa interamente tra le parti le spese di lite;

4) dispone che, ai sensi dell'art. 52 comma 3 Codice Privacy, in caso di utilizzazione della presente sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione scientifica su riviste giuridiche, supporti elettronici o mediante reti di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e degli altri dati identificativi riportati nella sentenza.
Lamezia Terme, 4 maggio 2025.
Il Giudice dott. Salvatore Regasto


Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n.
209.
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