N.R.G. 71670/2021
REPUBBLICA ITALIANA
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
Il Giudice, in persona della dott.ssa Maria Lavinia Fanelli, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 71670/2021 del Ruolo Generale degli Affari
Civili,
TRA
, elettivamente domiciliato in OM, Parte_1
Viale Bruno Buozzi n. 68, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Maria Angelini, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
ATTORE contro
, elettivamente domiciliata in Catania, Via Firenze n. 103, presso Controparte_1 lo studio dell'avv. Rosaria Seminara, che la rappresenta e difende giusta procura in atti
CONVENUTO

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. conveniva in giudizio Parte_1 chiedendo l'accertamento e la declaratoria della proprietà esclusiva Controparte_1
dell'immobile sito in OM, Viale Maresciallo Pilsudski n. 118, interno 19, e relative pertinenze. Chiedeva altresì l'accertamento dell'occupazione sine titulo dell'immobile de quo
a far data dal 6.9.2020, con conseguente condanna di all'immediato rilascio Controparte_1
del bene nonché alla restituzione della somma di euro 1.150,00 per la redazione della relazione notarile versata in atti. esponeva: che, in data 10.12.2002, la S.C.I.P. s.r.l. nominava l'INAIL quale proprio Pt_1
procuratore per “compiere ogni atto che si renderà necessario alle dismissioni di quella parte di patrimonio immobiliare già dell'Ente mandatario, e che risultino in piena ed esclusiva proprietà della Società S.C.I.P. s.r.l.”; che L'INAIL, in qualità di mandatario della S.C.I.P S.r.l, dismetteva il complesso immobiliare sito in OM, Viale Maresciallo Pilsudski n. 118, mediante vendita delle singole porzioni immobiliari ai soli conduttori legittimi assegnatari o ai loro familiari conviventi che avessero esercitato l'opzione di legge, e limitatamente alle unità immobiliari da essi condotte in locazione ai sensi dell'art. 3, comma 3, della Legge n. 410/2001
e del decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 7 novembre 2003; che
[...]
quale conduttore dell'immobile in oggetto, esercitava l'opzione in data 30.9.2006; che Per_1
e , con atto di compravendita del 6.6.2007 a rogito notaio Persona_1 Persona_2
di OM (rep. n. 32051; racc. n. 8919) acquistavano dalla S.C.I.P. s.r.l. Persona_3
l'immobile sito in OM, Viale Maresciallo Pilsudski n. 118, piano IV, int. 19 (censito al
NCEU del comune di OM al foglio 538, particella 118, sub 21, zona censuaria 3, categoria
A/2, classe 4, vani 7, rendita catastale € 2.187,19); che, con atto di compravendita del 6.6.2007
a rogito notaio di OM (rep. n.16363; racc. n. 5651), acquistava da Persona_4 Persona_1
e la nuda proprietà dell'immobile de quo mentre i venditori si Persona_2
riservavano il diritto di abitazione congiuntivo con diritto di accrescimento reciproco fino al decesso dell'ultimo dei due;
che il 21.5.2011 decedeva e pertanto, in Persona_2
virtù del sopramenzionato diritto di accrescimento, diveniva unico titolare del Persona_1
diritto di abitazione sul suddetto immobile;
che il 6.9.2020 decedeva ma gli eredi Persona_1 di quest'ultimo omettevano di darne comunicazione e di riconsegnare l'immobile al legittimo proprietario;
che, nel corso degli anni 2017-2020, aveva omesso di versare gli oneri Persona_1
condominiali per la somma complessiva di euro 8.993,00; che, in assenza del pagamento di quanto anticipato per conto di esperiva ricorso per decreto ingiuntivo (R.G. n. Persona_1
29670/2020); che il Tribunale di OM ingiungeva ad di pagare la somma di euro Persona_1
8.930,00, oltre le spese e i compensi della procedura di ingiunzione;
che, in data 23.10.2020, inviava una mail proponendo un piano di rientro relativamente al debito Controparte_1 condominiale maturato, formulando l'offerta da parte di che il 5.2.2021 veniva Persona_1
notificato ad atto di precetto mediante consegna a mani della figlia Persona_1 CP_1
che, stante il mancato pagamento di quanto precettato, notificava ad atto
[...] Persona_1
di pignoramento presso terzi, pignorando quanto allo stesso dovuto a titolo di pensioni dall'INPS e dall'INAIL; che apprendeva del decesso di solamente il 1°.4.2021 Persona_1 allorchè perveniva da parte dell'INAIL dichiarazione di terzo a mezzo della quale certificava
“che il Sig. nato a [...] il [...], essendo deceduto in data 6 Persona_1 settembre 2020, non è più titolare di pensione dei fondi interni dell'Istituto…”; che, in data
13.4.2021, inviava racc. A/R a e ad (rispettivamente figlia e Per_2 CP_1 CP_2 figlio del Sig. richiedendo, tra l'altro, la riconsegna dell'immobile; che, in data Persona_1 29.4.2021, inviava mail in cui si scusava del proprio comportamento, Controparte_1
ammettendo il diritto rivendicato dal ricorrente;
che il 3.9.2021 pervenivano gli atti di rinuncia all'eredità da parte di (figlio di , e CP_2 Persona_1 Persona_5 Persona_6
(figli di , chiamati in subordine per rappresentazione ai sensi degli Persona_7 Parte_2 artt. 467 c.c.); che non compariva avanti l'Organismo di mediazione né Controparte_1
aveva versato alcunché a titolo di indennità di occupazione dal 7.9.2021 (giorno successivo alla data di decesso del proprio padre).
Si costituiva chiedendo, in via principale, la declaratoria di nullità dell'atto Controparte_1
di compravendita del 6.6.2007 stipulato tra il e i coniugi e, in via Pt_1 Controparte_3 subordinata, anche dell'atto di compravendita del 6.6.2007 stipulato tra i coniugi e la SCIP s.r.l. Controparte_3 eccepiva: che l'art. 3, comma 3, della L. n. 410/2001 riconosceva ai Controparte_1 conduttori dell'immobile sito in OM, Viale Maresciallo Pilsudski n. 118, un diritto di opzione
“per l'acquisto, in forma individuale e a mezzo di mandato collettivo, al prezzo determinato secondo quanto disposto dai commi 7 e 8…Sono confermate le agevolazioni di cui al comma
8 dell'articolo 6 del decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104”; che, in caso di mancato esercizio del diritto di opzione da parte dell'avente diritto, l'immobile avrebbe dovuto essere venduto al migliore offerente tramite procedura competitiva;
che il ricorrente taceva sulla proposta di acquisto della nuda proprietà dell'immobile sottoscritta tra il medesimo ed
[...]
ove quest'ultimo, unitamente alla moglie, si obbligava a esercitare il diritto di opzione Per_1
e a perfezionare l'acquisto da parte di che il ed Parte_1 Pt_1 Persona_1
concordavano il versamento di euro 473.545,80 a mezzo assegni circolari non trasferibili intestati alla S.C.I.P. s.r.l.; che tale accordo attestava la volontà elusiva dell'art. 3 della L. n.
410/2001, che riservava ai soli conduttori il diritto di opzione/prelazione, dovendosi, in caso contrario, procedere alla vendita per asta pubblica;
che tale accordo era stato realizzato in frode alla legge in quanto il ricorrente voleva garantirsi – al decesso del titolare del diritto di abitazione – la futura proprietà dell'immobile senza rischiare l'alea di un'asta pubblica e il possibile versamento di un prezzo ben più elevato, mentre mirava ad ottenere il Persona_1
diritto di abitazione.
All'udienza del 10.11.2022, il Giudice convertiva il rito fissando udienza ex art. 183 c.p.c.
All'udienza del 20.4.2023, questo Giudice assegnava termine per memorie ex art. 183, comma
6, c.p.c. Con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. l'attore eccepiva la carenza di interesse di relativamente all'eccezione di nullità, chiedendone altresì la condanna per Controparte_1
lite temeraria ex art. 96 c.p.c.
Con ordinanza del 3.11.2023 veniva ammessa la prova testimoniale richiesta da parte attrice sui capitoli di cui alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c., respingendo la prova orale articolata da parte convenuta.
All'udienza del 10.10.2024, la causa veniva trattenuta in decisione con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
***
Preliminarmente, occorre pronunciarsi sulla eccezione, sollevata dall'attore, in merito alla carenza di interesse della convenuta a sollevare l'eccezione di nullità.
Orbene, l'interesse ad agire è definito quale interesse al conseguimento di un'utilità o di un vantaggio non ottenibile senza l'intervento del giudice. L'interesse deve essere personale (nel senso che il risultato vantaggioso deve riguardare direttamente il soggetto che agisce), attuale
(nel senso che deve sussistere al momento in cui si propone la domanda) e concreto (ovvero deve essere valutato con riferimento ad un pregiudizio concretamente verificatosi).
Tali requisiti ricorrono certamente rispetto alla declaratoria di nullità dell'atto di compravendita a rogito notaio di OM (rep. n. 16363; racc. n. 5651) stipulato tra Persona_4
l'attore e i coniugi , dalla quale deriverebbe il riconoscimento, per Controparte_3
successione, della proprietà della convenuta sull'immobile de quo, ma non rispetto alla domanda subordinata di nullità dell'atto di compravendita a rogito notaio di Persona_3
OM (rep. n. 32051; racc. n. 8919) stipulato tra la S.C.I.P. s.r.l. e i coniugi Controparte_3
poiché la convenuta non otterrebbe alcun risultato utile giuridicamente apprezzabile da una pronuncia di tal guisa alla quale, infatti, conseguirebbe l'insussistenza del diritto vantato dalla medesima, tornando l'immobile nella piena disponibilità della S.C.I.P. s.r.l.
In conclusione, l'eccezione trova parziale accoglimento, residuando l'indagine di questo giudicante sulla validità dell'atto di compravendita a rogito notaio di OM (rep. Persona_4
n. 16363; racc. n. 5651) stipulato tra il e i coniugi . Pt_1 Controparte_3
Sul punto, in base alla prospettazione di parte convenuta, il contratto de quo costituirebbe il mezzo per eludere l'applicazione dell'art. 3 della L. n. 410/2001 (che riconosce in favore dei soli conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale il diritto di opzione, dovendosi procedere altrimenti alla vendita per asta pubblica). In altri termini, l'attore avrebbe realizzato il risultato vietato dalla norma, ossia evitare – con l'esercizio contestuale del diritto di opzione da parte dei conduttori – l'alea di un'asta pubblica e il possibile versamento Controparte_3
di un prezzo più elevato rispetto a quello pattuito.
La doglianza, tuttavia, deve essere rigettata.
Dai documenti versati in atti emerge che il diritto di opzione è stato esercitato ben prima della stipulazione della proposta di acquisto del 29.5.2007 (cfr. all. 1 c.r.) e degli atti di compravendita del 6.6.2007, e più precisamente in data 30.9.2006, come si evince altresì dalla determina INAIL del 13.4.2007 (cfr. docc. 10 e 13 fasc. attoreo), di guisa da escludere alcuna contestualità tra esercizio del diritto di opzione (che ha comportato il perfezionamento di un contratto preliminare di compravendita tra e la S.C.I.P. Persona_1 Persona_2
s.r.l.), contratto definitivo di compravendita dell'immobile de quo tra Persona_1 Persona_2
e la S.C.I.P. s.r.l. e successiva vendita della nuda proprietà all'attore.
[...]
Ad abundantiam, occorre evidenziare come si sia determinato a esercitare Persona_1
l'opzione prima che OR SG - agente immobiliare incaricato dal per acquistare Pt_1
immobili in zona Parioli – lo mettesse in contatto con l'attore (ossia nel mese di maggio del
2007), circostanza peraltro attestata dalle risultanze testimoniali (cfr. pag. 2, capp. 1 e 2 del verbale del 22.2.2024), di guisa da non potersi ravvisare gli estremi della frode alla legge rispetto all'operazione negoziale oggetto di causa, non avendo esercitato il diritto Persona_1 di opzione allo scopo di rivendere al la nuda proprietà dell'immobile bensì al fine di Pt_1
assicurarsi presumibilmente il conseguimento della proprietà dell'immobile ed evitare la procedura competitiva (che avrebbe probabilmente innalzato il prezzo dello stesso). Ne consegue, dunque, la validità dell'atto di compravendita del 6.6.2007 stipulato tra il e Pt_1
i coniugi in quanto esplicazione dell'autonomia negoziale riconosciuta Controparte_3 dall'ordinamento ai privati in virtù degli artt. 3, 41 Cost. e 1322 c.c.
Inoltre i dante causa della odierna convenuta hanno ottenuto dalla vendita dell'immobile un prezzo superiore (€700.000,0) a quello determinato per l'esercizio del diritto di opzione
(€473.545,80), ottenendo un vantaggio economico/guadagno per se stessi a dimostrazione della buona fede dell'attore.
Nel merito, l'attore agisce in via di rivendica per ottenere il riconoscimento del proprio diritto di proprietà sull'immobile sito in OM, Viale Maresciallo Pilsudski n. 118, piano IV, int. 19
(censito al NCEU del comune di OM al foglio 538, particella 118, sub 21, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 4, vani 7, rendita catastale € 2.187,19) acquistato con l'atto di compravendita del 6.6.2007 a rogito notaio di OM (rep. n. 16363; racc. n. 5651). Persona_4
Orbene, ai sensi dell'art. 948 c.c. l'azione di rivendica ha carattere petitorio ed è concessa a chi si afferma proprietario di un bene ma non ne ha il possesso e/o la detenzione. Essa è volta, da un lato, a far accertare il diritto di proprietà vantato dal titolare sul bene e, dall'altro, a far condannare chi lo possiede o lo detiene alla sua restituzione. Trattasi, dunque, di un'azione in cui l'accertamento della proprietà ha funzione di fondamento della condanna al rilascio della cosa, previa dimostrazione del titolo di proprietà sul bene posseduto da altri. Incombe, dunque, sull'attore l'onere di dare la prova del proprio diritto di proprietà fino ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando essersi compiuta in suo favore l'usucapione.
Nel caso di specie, l'attore ha dimostrato di essere proprietario dell'appartamento per cui è causa, allegando certificazione notarile (cfr. doc. 20 fasc. attoreo) e copia degli atti di acquisto dei propri danti causa fino al 1941, quando l'I.N.F.A.I.L. – Istituto Nazionale Fascista per l' (oggi I.N.A.I.L.) ha acquistato l'immobile de Controparte_4
quo dall'originario costruttore, ossia la “Società Anonima Immobiliare Edilizia Villa Glori”
(cfr. docc. 9, 10, 11 e 12 fasc. attoreo).
La convenuta, invece, non ha dimostrato alcun titolo che la autorizzi a possedere o a detenere il bene di cui si tratta. D'altro canto, che ella occupi l'immobile risulta dalla lettera del
29.4.2021 inviata dalla stessa convenuta all'attore (e non disconosciuta) in cui, scusandosi per il suo comportamento, riconosceva il diritto di proprietà del (cfr. doc. 15 fasc. attoreo). Pt_1
Ne consegue che l'occupazione dell'immobile, da parte della è sine titulo dal 6.9.2020, Per_1
ossia dalla data del decesso del titolare del diritto di abitazione (padre della Persona_1
convenuta).
La domanda va, pertanto, accolta e va condannata a rilasciare Controparte_1 immediatamente in favore di l'appartamento sito in Parte_1
OM, Viale Maresciallo Pilsudski n. 118, piano IV, int. 19 (censito al NCEU del comune di
OM al foglio 538, particella 118, sub 21, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 4, vani 7, rendita catastale € 2.187,19).
Deve essere, invece, rigettata la domanda attorea di restituzione della somma di euro 1.150,00 non potendo gravare sulla controparte le spese per la redazione della relazione notarile versata in atti in quanto mezzo di prova utilizzato dal a sostegno della propria domanda. Pt_1
Infine, occorre rigettare altresì la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. non ricorrendone i presupposti.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo nei minimi, attesa la complessità nella ricostruzione fattuale della vicenda.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa: - accoglie la domanda e, per l'effetto, ordina ad il rilascio dell'immobile Controparte_1
sito in OM, Viale Maresciallo Pilsudski n. 118, piano IV, int. 19 (censito al NCEU del comune di OM al foglio 538, particella 118, sub 21, zona censuaria 3, categoria A/2, classe
4, vani 7, rendita catastale € 2.187,19);
- rigetta ogni altra domanda;

- condanna a rifondere a le spese di Controparte_1 Parte_1
giudizio, che si liquidano in euro 10.000,00 per compensi ed euro 1.200,00 per spese, oltre accessori come per legge.
OM, 16.1.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Lavinia Fanelli
La minuta della presente è stata redatta dal dott. Emanuele Gualtieri