N. R.G. 1155/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERAMO
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Erika Capanna Pisce', visto l'art. 127 ter c.p.c.; vista l'ordinanza del 14.4.2025; richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa;
viste le conclusioni rassegnate dal ricorrente;
ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio a seguito dell'accettazione del deposito delle note di trattazione scritta dell'opposta da parte della Cancelleria, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.r.g. 1155/2024 promossa da
, rappresentato e difeso dall'Avv. Gilda Profili ed elettivamente domiciliata presso Parte_1 lo studio del difensore in Teramo al Vico del Canto n. 20
RICORRENTE contro
Controparte_1
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. depositate per l'udienza del 22 maggio
2025.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 1 di 5 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale richiesta di pagamento, Parte_1 conveniva in giudizio per sentire convalidare l'intimato sfratto dall'immobile sito in Tortoreto Controparte_1
(TE) alla Via Belvedere 6, in ragione dell'inadempimento all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione da marzo 2023 e fino all'iscrizione a ruolo del procedimento (R.G. 1036/2014).
A sostegno della domanda, rappresentava di aver concesso in locazione il predetto immobile al resistente unitamente alla all'epoca con lui convivente, in data 1.1.2022 e fino al 31.12.2025, Parte_2 prevedendo un canone mensile di € 250,00, con impegno alla formale sottoscrizione del contratto entro i successivi 30 giorni. Aggiungeva che, nonostante i suoi solleciti per formalizzare il contratto di locazione, in data 10 gennaio 2023 i conduttori presentavano, presso l'Agenzia delle Entrate di Giulianova, denuncia di contratto verbale con contestuale registrazione.
A fronte di quanto previsto a titolo di canone d'affitto, i conduttori versavano, per l'intero anno 2022 la minor somma di € 410,00 (oltre al rimborso di quanto speso per la somministrazione del gas) e nulla per l'anno 2023.
Con comunicazioni intervenute nelle more del rapporto, da un lato la rappresentava di aver lasciato Pt_2
l'immobile fin da marzo 2023, dall'altro lo confermava tale circostanza, riconoscendo come fossero di CP_1 sua spettanza i pagamenti dovuti per la locazione dell'immobile.
Alla luce delle riportate allegazioni, il ricorrente domandava al il rilascio dell'immobile ed il pagamento CP_1 dei canoni dovuti a partire dal mese di marzo 2023.
All'udienza del 20.5.2024, in assenza dell'intimato, sul rilievo che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in forma non scritta dovesse ritenersi affetto da nullità assoluta ex art. 1 l. 431/1998, rilevabile anche d'ufficio, lo sfratto non veniva convalidato e veniva disposto il mutamento del rito in quello speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c., assegnando termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.
Fallito il tentativo di mediazione e depositata la memoria integrativa da parte del ricorrente, con provvedimento del 8.11.2024 veniva dichiarata la contumacia del resistente e la causa rinviata per la discussione e decisione ex art. 429 c.p.c.
Preliminarmente, è opportuno ribadire la nullità del contratto di locazione per assenza di forma scritta.
L'art. 1, comma 4, della legge 431/1998, infatti, impone per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo il requisito della forma scritta ab substantiam, non essendo sufficiente la registrazione del contratto di locazione verbale effettuata dall'Agenzia delle Entrate per “sanare l'originario vizio di forma del contratto ed a consolidarne gli effetti” (cfr. Cass. n. 8111/2020), avendo tale adempimento finalità esclusivamente tributarie senza effetti civilistici.
In definitiva, la parte intimante ha intrapreso l'azione di intimazione di sfratto per morosità in assenza dei suoi presupposti essenziali, stante l'assenza di un valido contratto di locazione.
pagina 2 di 5 Ciò posto, è appena il caso di rilevare l'inammissibilità delle domande di rilascio del bene illegittimamente occupato e quella di risarcimento per la detenzione sine titulo dell'immobile, formulate da Parte_1 con la memoria integrativa depositata in data 11.10.2024.
Invero, il Tribunale intende dare continuità all'insegnamento di legittimità, di recente ribadito anche da
Cassazione civile sez. III, 28/02/2023, n. 5955, secondo cui, nel procedimento per convalida di sfratto,
l'opposizione dell'intimato, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (v., Cass. civ., sez. III, 23 giugno 2021, n. 17955: nella specie, all'esito del giudizio a cognizione piena, conseguito al procedimento sommario di convalida di sfratto, la risoluzione del contratto di locazione è stata pronuncia per causa diversa da quella posta a base dell'intimazione).
D'altronde, in base al combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., pronunciati o rigettati i provvedimenti previsti dagli artt. 665 e 666 c.p.c., il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento di rito, a seguito della quale le stesse parti sono autorizzate all'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria.
La natura “prosecutoria” del giudizio, instaurato con l'ordinanza di mutamento di rito ex art. 426 c.p.c., è stata affermata dalla giurisprudenza di merito, considerato che, dopo la riforma del 1990, nel nuovo rito locatizio, modellato su quello speciale del lavoro, per il combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., le parti non possono proporre domande nuove dopo che il giudice ha disposto il mutamento di rito, in quanto, dopo tale adempimento, è consentito soltanto il deposito di memorie integrative - a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice - posto che la proposizione di domande nuove non è sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio, con il solo limite della formazione del giudicato (Trib. Latina 2 aprile 2013; Trib. Nola 9 ottobre 2007; Trib. Modena 29 novembre 2006; Trib. Savona 26 novembre 2005; Trib. Roma 16 aprile
2004; Trib. Palermo 3 dicembre 2002; Trib. Foggia 22 aprile 2002).
Pertanto, l'attore originario può, nelle memorie integrative, emendare le sue domande (Cass. civ., sez. III,
19 giugno 2008, n. 16635) o anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese di controparte
(Cass. civ., sez. III, 20 maggio 2013, n. 12247), ivi compresa, per il locatore la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto, e il conduttore ha la possibilità di dedurre nuove eccezioni e/o di spiegare domanda riconvenzionale (Cass. civ., sez. III, 9 marzo 2012, n. 3696; Cass. civ., sez. III, 5 marzo 2009, n. 5356), con il limite tuttavia della proposizione di domande nuove.
pagina 3 di 5 Nella specie, il ricorrente, a seguito del deposito delle memorie integrative, ha domandato di accertare l'occupazione senza titolo dell'immobile di sua proprietà, di condannare l'occupante al rilascio e al pagamento di un risarcimento del danno da occupazione abusiva, mutando integralmente i termini dell'originaria domanda, come noto, destinata alla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione e al pagamento dei canoni insoluti.
Invero, la domanda di accertamento di occupazione abusiva dell'immobile mira al conseguimento di una tutela reale volta al ripristino dell'ordine formale violato mediante l'accertamento dello stato di diritto e la rimozione dello stato di fatto contrario al diritto soggettivo (tutela inibitoria e azione di rivendicazione) e la connessa azione risarcitoria costituisce la misura riparatoria e il rimedio per la perdita subita a causa della violazione del diritto secondo la nota dicotomia del danno emergente e del lucro cessante, di tal che appaiono sorrette da presupposti del tutto diversi da quelli posti alla base dell'azione di convalida di sfratto e di pagamento dei canoni, il cui petitum, come anticipato, è rappresentato dalla pronuncia di risoluzione contrattuale e di condanna al pagamento dei canoni insoluti e la cui causa petendi è costituita dal grave inadempimento contrattuale del conduttore.
L'inammissibilità delle domande nuove proposte con le memorie integrative e la nullità del contratto di locazione per difetto di forma scritta inducono all'integrale rigetto dell'azione.
Quanto, infine, alla documentazione fatta pervenire dal convenuto contumace a mezzo raccomandata A/R in data
21.3.2025, va dichiarata l'irritualità di tale produzione e la sua conseguente inammissibilità.
Invero, se nella fase ‹‹monitoria›› dello speciale procedimento per convalida di sfratto per morosità la parte intimata ha la facoltà di comparire personalmente all'udienza all'uopo fissata, anche senza l'assistenza di un difensore munito di procura alle liti ed in mancanza di una ‹‹rituale›› comparsa di costituzione (cfr. art. 660, comma 6, cod. proc. civ.), è altrettanto vero che, in seguito al mutamento di rito disposto dal Giudice ex artt.
665, 667 e 426 cod. proc. civ., il convenuto deve provvedere a regolarizzare la propria posizione processuale, mediante il deposito di una formale memoria sottoscritta da un difensore munito da procura ad litem, dovendosi altrimenti considerare la stessa contumace (cfr. Cass., 13.5.1989, n. 2213).
Nulla sulle spese, stante la contumacia del resistente.

P.Q.M.

Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando, sulla causa iscritta al n. R.G. 1155/2024, ogni altra eccezione o domanda disattesa e/o assorbita, così provvede:
pagina 4 di 5 - rigetta tutte le domande attoree;

- nulle sulle spese.
Teramo, 22.5.2025.
Il Giudice dott.ssa Erika Capanna Piscè
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