N. R.G. 10307/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Cozzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10307/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. GRAVALLESE Parte_1 C.F._1
ANTONIO elettivamente domiciliato in VIA PAPA GIOVANNI XXIII, 86 24121 BERGAMO presso il difensore avv. GRAVALLESE ANTONIO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LINZOLA Controparte_1 P.IVA_1
CLAUDIO, elettivamente domiciliato in VIA HOEPLI 3 20121 MILANO presso il difensore avv.
LINZOLA CLAUDIO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per Parte_1 Piaccia all'On. Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, così statuire: In via principale:

1. Accertare e Dichiarare che illegittima deve ritenersi la pretesa del avanzata nei Controparte_1 confronti dell'attore di versamento di corrispettivo per lo svincolo dell'immobile di proprietà dell'attore in non dovuto, e non esistendo e non essendo di fatto calcolabile in assenza di CP_1 alienazione delle aree da parte del una somma da versare corrispondente alla differenza tra il CP_1 valore di mercato dell'area al momento della alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, per non aver il a suo tempo alienato alcuna area di edificazione, per Controparte_1 essere queste già in proprietà dei soggetti attuatori e non trattandosi di Convenzioni PEEP in diritto di superficie implicanti la cd. Successiva affrancazione.

2. Accertare e dichiarare che il bene di proprietà dell'attore individuato Parte_1
Nominativamente Appartamento al piano terra scala A di quattro locali più cucina e servizi, con uso esclusivo perpetuo di spazio di area in lato di mezzodì, oltre cantina n. 2/A ed autorimessa n. 2 al piano interrato, il tutto censito al N.C.E.U come segue alla partita : P.IVA_2
- Foglio 9 mappale 367 sub. 3 ctg A/3 cl. 3 vani 6.5 r.c.l. 780.000 via Garibaldi n. 24 Piano T-S1 interno 2/A scala A, per appartamento e cantina;

- Foglio 9 mappale 367 sub. 41 ctg C/6 cl. 5 mq 14 r.c.l. 67.200 via Libertà n. 27 Piano S1, per l'autorimessa.
pagina 1 di 7 è libero da vincoli e pesi e/o obblighi di corrispettivo in favore del ed in quanto tale Controparte_1 liberamente cedibile nel libero mercato.

3. Accertare e Dichiarare, in ogni caso, – anche in via incidentale - la invalidità, la inefficacia e la nullità della Determinazione n. 444 del 10.11.2022 nonché disporne la disapplicazione – anche in via incidentale - in quanto lesiva dei diritti soggettivi di proprietà dell'attore.

4. Adottare ogni più opportuno provvedimento ritenuto di giustizia.

5. Con vittoria di spese e compensi di lite. In via subordinata:

1. Accertare la Erronea determinazione del corrispettivo – se dovuto – per come conteggiato nella
Determinazione n. 444 del 10.11.2022 e nella allegata perizia di stima, per riferirsi a fattispecie diversa e calcolato pure in violazione dei criteri dettati dall'art. 22 bis D.L. 31.05.2021 n. 77, convertito in
Legge 29.07.2021 n. 108, in applicazione del Regolamento approvato con D.M. 28.09.2020 n. 151, disciplina rationae temporis applicabile.

2. Dichiarare - anche in via incidentale - la nullità, invalidità ed inefficacia della Determinazione n. 444 del 10.11.2022 e/o disapplicarla;

3. Rideterminare, se dovuto, il corrispettivo da versare da parte dell'attore corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento della alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto;

4. Adottare ogni più opportuno provvedimento ritenuto di giustizia;

5. Con vittoria di spese e compensi di lite.
In ogni caso:

1. Accertare e Dichiarare che la novella introdotta dall'articolo 23 ter, comma 1 bis, del D.L. 6 luglio 2012, n. 95 convertito con legge con modificazioni, in legge 7 agosto 2012 , n. 135 rende di fatto non più applicabile, con riguardo alle convenzioni ex art. 35 legge 865/1971 stipulate antecedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n.179, la previsione della trasformazione della convenzione in atto con la convenzione ex art. 10 legge 10/1977 con il pagamento di un corrispettivo per la soppressione di ogni residua limitazione, e per l'effetto liberare da ogni vincolo residuo la circolazione del bene immobile di proprietà dell'attore e dichiararlo libero da pesi e vincoli di qualsiasi natura nei confronti del Controparte_1

2. Adottare ogni più opportuno provvedimento ritenuto di giustizia

3. Con vittoria di spese e compensi di lite.
Per Controparte_1 Il convenuto, chiede che l'Ill.mo Tribunale voglia rigettare le domande formulate Controparte_1 dall'attore, anche quelle istruttorie.
Motivazione
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio il Parte_1 CP_1 chiedendo accertarsi che l'immobile di sua proprietà, sito in fosse dichiarato libero da
[...] CP_1 vincoli e pesi in favore dell'ente comunale, o in subordine che fosse rideterminato il quantum richiesto dalla parte convenuta – giusta la determinazione nr. 44 del 10 novembre 2022 parimenti oggetto di impugnazione - all'attore per lo scioglimento dal vincolo della predeterminazione del prezzo di vendita, stabilito da una convenzione urbanistica riguardante l'immobile.
Quest'ultimo, in particolare, era stato costruito in forza di un titolo edilizio rilasciato nel quadro di una convenzione urbanistica stipulata nel maggio 1992 tra il Comune convenuto, una società immobiliare pagina 2 di 7 ed una Cooperativa edilizia – i c.d. “attuatori”; in virtù di tale convenzione, la cooperativa edilizia aveva assunto nei confronti del taluni obblighi riguardanti le condizioni di CP_1
cessione/trasferimento degli immobili interessati dalla pattuizione, sì da garantire, da un lato, la riqualificazione dell'area di insistenza degli stessi e, dall'altro, la relativa accessibilità da parte delle frange più deboli della popolazione.
Secondo l'attore, le suddette limitazioni – ivi compreso l'obbligo per l'assegnatario dell'immobile di versare al un quantum determinato allo scopo di affrancarlo da limitazioni o pesi in favore CP_1 dell'ente – non sarebbero a lui applicabili per diversi ordini di motivi: i. l'area su cui insiste l'immobile era già di proprietà delle parti della convenzione, ovvero della società immobiliare
[...]
e della Cooperativa Edilizia Glassiate a R.L., pertanto nulla spetterebbe al Comune Controparte_2
che al momento della stipulazione della convenzione urbanistica non aveva acquistato alcunché; ii.
Essendo decorsi più di vent'anni dall'acquisto dell'immobile da parte di , il vincolo del Pt_1
prezzo massimo di cessione è venuto meno;
iii. La convenzione urbanistica che prevedeva i limiti di cessione di cui ai co. 15-19 dell'art. 35 L. 865/1971 dell'immobile è scaduta e in ogni caso le norme citate sono state abrogate dalla L. 179/1992 pertanto la circostanza che la Convenzione ne riproducesse il contenuto rende la pattuizione invalida;
iv. La determinazione dell'ente comunale con cui è stato richiesto un corrispettivo per lo scioglimento dal vincolo della predeterminazione del prezzo di vendita
è stata adottata sulla scorta di una perizia di stima del tutto inconferente in quanto relativa all'ipotesi della trasformazione del diritto di superficie in proprietà.
Il regolarmente costituitosi, ha preliminarmente eccepito l'invalidità della procura Controparte_1 alle liti, non essendo stata rinnovata quella conferita al fine di esperire l'accertamento tecnico preventivo in vista dell'espletamento del giudizio in analisi.
Nel merito, l'ente ha rilevato che la L. 179/92 che ha abrogato l'art. 35 co. 15-19 della l. 865/71
(pubblicata sulla G.U. n 50 del 29.2.1992 – suppl. ordinario n 45) è entrata in vigore anteriormente rispetto alla stipulazione della convenzione urbanistica del 21.5.1992 n 11701/2189, pertanto il relativo effetto abrogante non può essersi manifestato sulla convenzione che ha espressamente richiamato le norme in questione nonostante l'intervenuta abrogazione. Inoltre, in ogni caso, la legge abrogatrice riguardava unicamente gli edifici costruiti in regime di edilizia economico popolare di cui alla L.
167/62 e non, come nel caso dell'appartamento in questione, quelli realizzati in regime di edilizia convenzionata di cui alla l. 10/77.
Alla luce di ciò, il ha chiesto il rigetto di tutte le domande attoree. Controparte_1
Con ordinanza del 5 luglio 2023, il Tribunale, rilevata la nullità della procura alle liti dell'attore ne ha disposto la rinnovazione;
con la medesima ordinanza si è sollecitato altresì il contraddittorio sulla pagina 3 di 7 questione inerente alla giurisdizione.
L'attore nella prima memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c., ha dato atto della rinnovazione della procura ad litem;
in ordine alla questione di giurisdizione, ne ha affermato la sussistenza atteso che la Pt_1 determinazione dell'ente comunale di richiedere un corrispettivo ai fini dello scioglimento dal vincolo della predeterminazione del prezzo di vendita è da considerarsi alla stregua di “un atto di gestione, non provvedimentale, di natura endoprocedimentale, privo di carattere di autoritatività, non discrezionale”.
Con la seconda memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c., l'attore, contestando la determinazione ad opera di controparte dell'importo dovuto per liberare l'immobile da pesi e limiti in favore del ha CP_1
chiesto disporsi CTU al fine di calcolare il quantum eventualmente dovuto.
Con ordinanza del 1 febbraio 2024 il Tribunale, ritenuta la CTU non necessaria e considerata la causa matura per la decisione, ha fissato l'udienza di precisazione delle conclusioni, da svolgersi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c.
Le parti hanno precisato le conclusioni come da note depositate in data 13.11.24 e 7.11.2024.
Con ordinanza del 14.11.24 il Tribunale, rigettando nuovamente la richiesta attorea di disporsi CTU, ha concesso i termini di cui all'art. 190 c.p.c. e trattenuto la causa in decisione.
Le pretese attoree risultano infondate e pertanto devono essere rigettate per i seguenti motivi.
Preliminarmente, occorre evidenziare la sussistenza, nella presente causa, della giurisdizione del giudice ordinario.
A riguardo, la giurisprudenza del Consiglio di Stato ha chiarito infatti che “le contestazioni che ineriscono alla fase esecutiva del rapporto concessorio riguardano vicende che sfuggono ontologicamente all'esercizio della funzione amministrativa per impingere in pretese patrimoniali aventi natura di diritto di credito, a fronte delle quali la posizione azionata assume consistenza di diritto soggettivo. Il rapporto trae infatti origine da una concessione di beni pubblici che “per ragioni ontologiche e normative” non coincide con l'accordo disciplinato dall'art. 11 L. n. 241/90, trovando pertanto applicazione l'art. 133 co. 1 lett. B) c.p.a. e la clausola di deroga alla giurisdizione esclusiva ivi contenuta, relativamente alle controversie concernenti “indennità, canoni e altri corrispettivi”
(Cons. Stato, 17 giugno 2022, n. 4975; anche Cassazione SSUU ordinanza n 16083/2021).
Tanto chiarito, occorre a questo punto esaminare le domande formulate dalla parte attrice, la quale come accennato, chiede accertarsi in via principale l'insussistenza sull'immobile sito in di CP_1 vincoli o pesi in favore dell'ente comunale e in via subordinata di rideterminare il quantum dovuto allo stesso al fine di ottenere lo scioglimento dal vincolo della predeterminazione del prezzo di CP_1
vendita.
pagina 4 di 7 Ebbene, l'infondatezza delle domande attoree risulta dalla Convenzione urbanistica del 21.5.1992 n
11701/2189 stipulata tra il Comune di la società immobiliare e la Cooperativa CP_1 CP_2
Edilizia, dai contratti di compravendita aventi ad oggetto l'immobile in esame successivamente stipulati con terzi acquirenti.
Sotto il primo profilo, le clausole della convenzione urbanistica rilevanti ai fini della presente decisione sono quelle di cui agli artt. 8,10,11.
La prima e l'ultima previsione individuano gli obblighi assunti dalle parti c.d. attuatrici relativamente al prezzo di vendita/cessione degli immobili realizzandi - tra cui quello in esame ed i requisiti soggettivi dei terzi aventi causa, l'art. 10 della Convenzione urbanistica in esame sancisce l'obbligo per le parti attuatrici “di inserire in tutti gli atti di assegnazione o cessione delle singole unità immobiliari, loro pertinenze e parti comuni le clausole limitative dell'uso e del godimento previste dai commi
15,16,17,18 e 19 dell'art. 35 L. 865/1971”¹.
Ebbene tale ultimo obbligo è stato regolarmente adempiuto dalle parti attuatrici così come si desume indirettamente dai contratti di compravendita con cui, rispettivamente, l'odierno attore e CP_3 hanno acquistato l'immobile in esame dal precedente proprietario e con cui ha
[...] Pt_1
successivamente acquistato la quota di comproprietà del predetto appartamento da Controparte_3
In entrambi i negozi, risalenti al 2001 e 2006 e versati in atti (doc. 3 e 4 delle produzioni attoree), le parti acquirenti – rubricando le relative previsioni come patti speciali – hanno preso atto della ¹ Di cui di seguito si riporta il testo per comodità di lettura:
15) L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà non può essere alienato a nessun titolo, né su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità.
16) Decorso tale periodo di tempo, l'alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall'ufficio tecnico erariale, tenendo conto dello stato di conservazione della costruzione, del valore dell'area su cui essa insiste, determinati ai sensi del precedente articolo 16 e prescindendo dalla loro localizzazione, nonché del costo delle opere di urbanizzazione posto a carico del proprietario.
17) Dopo 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell'alloggio può trasferirne la proprietà a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento, con l'obbligo di pagamento a favore del comune o consorzio di comuni, che a suo tempo ha ceduto l'area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto centrale di statistica. Detta differenza è valutata dall'ufficio tecnico erariale ed è riscossa all'atto della registrazione del contratto dal competente ufficio del registro, che provvede a versarla al comune o consorzio di comuni. La somma è destinata all'acquisto di aree per la costruzione di case economiche e popolari.
18)L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà può essere dato in locazione, sino a che non sia stata pagata a favore del comune o consorzio di comuni la somma di cui al comma precedente, esclusivamente a soggetti aventi i requisiti per l'assegnazione di alloggi economici e popolari, al canone fissato dall'ufficio tecnico erariale secondo i criteri di cui al sedicesimo comma del presente articolo. Il versamento della somma può essere effettuato, decorso il termine di 20 anni, direttamente dal proprietario, al comune o consorzio di comuni, indipendentemente dal trasferimento della proprietà dell'alloggio.
19) Gli atti compiuti in violazione delle disposizioni contenute nei quattro precedenti commi sono nulli. Detta nullità può essere fatta valere dal comune o da chiunque altro vi abbia interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice.
pagina 5 di 7 vincolatività dei limiti di godimento e disposizione dell'immobile previsti all'art. 35 co. 15-19 L.
865/71, espressamente chiarendo la relativa operatività nonostante l'intervenuta abrogazione delle disposizioni predette ad opera della L. 179/92.
Il vincolo previsto nella convenzione urbanistica del 21 maggio 1992 ha dunque seguito il bene nei passaggi di proprietà in quanto previsto nei patti speciali dei contratti accettati dagli acquirenti.
A ciò si aggiunga che la giurisprudenza riconosce natura di “onere reale” al vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art 35 l. 865/71 (Cass.
Sez. U, Sentenza n. 18135 del 16/09/2015 Il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita.).
Alla luce di quanto detto, essendo decorso più di un ventennio dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell'alloggio – ovvero l'odierno attore – coerentemente a quanto previsto dall'art. 35 co.
17 L. 865/71, avrebbe potuto trasferire la proprietà dell'immobile o comunque disporne liberamente solo subordinatamente alla corresponsione in favore del di un importo pari alla differenza tra CP_1 il valore di mercato dell'appartamento al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato ai sensi di quanto previsto dalla stessa legge 865/71.
In quest'ottica si comprende come siano del tutto prive di pregio le difese svolte dall'attore al fine di sostenere l'inoperatività dei limiti predetti alla disponibilità del bene immobile: la circostanza che la convenzione urbanistica che li prevedeva originariamente sia scaduta, essendo decorso più di un quinquiennio dalla sua stipulazione, non ha alcun rilievo atteso che le restrizioni al potere dispositivo spettante al proprietario dell'appartamento in esame sono state espressamente previste dal contratto traslativo della titolarità dell'immobile. Parimenti incondivisibili sono le osservazioni svolte dalla parte attrice relativamente all'intervenuta abrogazione dei co. 15-19 della L. 865/71 e alla conseguente pretesa invalidità della determinazione nr. 44 assunta dal in data 10 novembre Controparte_1
2022: la circostanza infatti che l'odierno attore, nel contratto con cui ha acquistato l'immobile, si sia obbligato espressamente all'osservanza dei suddetti limiti - pur essendo a conoscenza dell'intervenuta abrogazione delle norme che li prevedevano- consente di ritenere gli stessi pienamente operanti.
In ordine al quantum, il ha prodotto la determinazione del servizio edilizia nr. 444 del 10-11- CP_1
2022 ed una perizia di stima avente ad oggetto la “determinazione del corrispettivo dovuto sia per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà, sia per lo scioglimento del vincolo del prezzo massimo di cessione” esplicitando il procedimento di stima ed il relativo calcolo, giungendo a pagina 6 di 7 determinare la somma totale da ripartire secondo i millesimi di proprietà per la rimozione dei vincoli convenzionali in complessivi Euro 556.444,00 pari a € 529,87 per ogni millesimo, quindi per l'attore
9,016 x € 529,87 = € 15.374,70” (doc. n 4 e n 5 fasc.conv.). Parte_2
A fronte della specifica allegazione da parte del del procedimento seguito per il calcolo del CP_1 prezzo di svincolo dell'unità immobiliare , l'attore si è limitato a chiedere una c.t.u. per Pt_1 accertare la “correttezza del calcolo”, senza sollevare specifiche censure sul procedimento seguito o sul conteggio. La c.t.u. non è quindi stata disposta, dovendosi considerare esplorativa e non necessaria per la decisione, stante, da un lato, la genericità della contestazione dell'attore e, d'altro lato, la determinazione effettuata dal sulla base della perizia allegata. CP_1
Le domande dell'attore devono pertanto essere respinte.
Le spese di lite seguono la soccombenza, pertanto deve essere condannato alla Parte_1
rifusione delle spese in favore del . Controparte_1
Le spese di lite si liquidano come da dispositivo ex D.M. 147 del 2022, considerando il valore della causa compreso nello scaglione da euro 5.201,00 a 26.000 e l'applicazione dei parametri medi alle fasi introduttiva, di studio e decisionale, e minimi a quella istruttoria, essendosi quest'ultima svolta solo in forma documentale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Rigetta le domande attoree;

2) Condanna l'attore alla rifusione delle spese di lite in favore del Parte_1 CP_1
che si liquidano nella somma di euro 4237,00 per compenso, oltre il 15% per rimborso
[...]
spese generali, IVA –se dovuta- e c.p.a..
Milano, 26 febbraio 2025
La Giudice dott.ssa Antonella Cozzi
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